Notas sobre el Tratamiento

Tributario de la Enajenacin de
Bienes Races
Diciembre 2013

Enajenacin de bienes races

Rgimen
General

Mayor valor obtenido

en la enajenacin de
bienes races

Rgimen
Tributario

Ingreso no
Renta
Art. 17 N8
letra b) LIR.

Ley N 20.630
Ley N 20.630 publicada D.O. fecha 27 septiembre de 2012.

Vigencia a partir del 1 de enero de 2013.

Modific artculo 17 N 8 letras b) e i) de la Ley de Impuesto a
la Renta.
Estableci restricciones o nuevos requisitos a los
contribuyentes, para que el mayor valor obtenido en la
enajenacin de inmuebles o derechos o cuotas sobre ellos,
sea considerado como un ingreso no renta.

Art. 17 N 8 Letra b) antes de la modificacin

No constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldo
de precio, obtenido en la enajenacin de bienes races o
derechos o cuotas sobre ellos, cuando:
A. stos no formen parte del activo de empresas que declaren
su renta efectiva en la Primera Categora;
B. No exista habitualidad en este tipo de operaciones;
C. El vendedor y el comprador no estn relacionados en los
trminos sealados en el inciso 4 del artculo 8 de la LIR.

Qu es una empresa?
OFICIO N 2924/97 DE 03.12.1997
Toda organizacin, individual o colectiva, en que utilizando
capital y trabajo, se persigue obtener un lucro o beneficio
pecuniario.

OFICIO N 2501/98 DE 10.09.1998

Entidad integrada por el capital y el trabajo, como factores de
la produccin y dedicada a las actividades industriales,
mercantiles o de prestacin de servicios con fines lucrativos y
con la siguiente responsabilidad.

Activo de una empresa que declare su renta

efectiva en la Primera Categora:
OFICIO N 2629/96 DE 20.09.1996

Se entiende por formar parte del activo de una empresa que

declare su renta efectiva en la 1 Categora cuando se trata de
empresas que llevan una contabilidad y el bien que se enajena
forman parte de algn activo contable del citado contribuyente.
Contribuyente desarrolla actividad agrcola y comercial, con
renta presunta agrcola y renta efectiva.

Habitualidad

La ley no establece que se entiende por habitualidad pero

faculta al SII para calificar una operacin de habitual,
considerando el conjunto de circunstancias previas o
concurrentes a la enajenacin.

Habitualidad
El SII ha sealado que algunos elementos que pueden determinar la existencia
de habitualidad son:
1.

Si la nica actividad del contribuyente es la inversin en bienes races.

2. Sin perjuicio de lo anterior, deber observarse si la compraventa de bienes

races est presente en su objeto social.
3. De no concurrir las circunstancias anteriores, debern analizarse las
siguientes circunstancias (que permitirn determinar la intencin del
contribuyente):
a)
b)
c)
d)

Si se producen compras y ventas en un mismo ejercicio comercial.

Lapso que ha mediado entre la adquisicin y la venta.
La necesidad o motivo del contribuyente para adquirir tales bienes.
Nmero de operaciones realizadas en un ejercicio comercial.

Presunciones de Habitualidad
Inciso 3 Art. 18 de la LIR, establece ciertas presunciones de
habitualidad:

A.

Se presumir de derecho que existe habitualidad en los casos de

subdivisin de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios
por pisos o departamentos, siempre que la enajenacin se
produzca dentro de los 4 aos siguientes a la adquisicin o
construccin.

B.

en todos los dems casos se presumir la habitualidad cuando

entre la adquisicin o construccin del bien raz y su enajenacin
transcurra un plazo inferior a 1 ao.

Presunciones de Habitualidad
Presuncin de
Derecho
a) Subdivisin de terrenos
urbanos o rurales;
b) Venta de edificios por pisos o
departamentos

Presuncin
Legal
En todos los dems casos que no sean
Subdivisin de terrenos urbanos o
rurales; o Venta de edificios por
pisos o departamentos

Dentro de los 4
aos desde
construccin o
adquisicin

Presuncin de
Derecho de
Habitualidad

Despus de los 4
aos desde
construccin o
adquisicin

Sin presuncin
de Derecho de
Habitualidad

Dentro de 1 ao
desde
construccin o
adquisicin

Presuncin Legal
de Habitualidad

Despus de 1
ao desde
construccin o
adquisicin

Sin presuncin
Legal de
Habitualidad

Normas de Relacin
Tratndose del mayor valor obtenido en las enajenaciones
que hagan:
los socios de sociedades de personas,
o accionistas de sociedades annimas cerradas,
o accionistas de sociedades annimas abiertas
dueos del 10% o ms de las acciones,
o quienes tengan intereses en/con la empresa o
sociedad respectiva.

Normas de Relacin
SII ha precisado el alcance de la expresin en
las que tengan intereses, sealando que:

ocurre

cuando en definitiva existe vinculacin patrimonial o un

inters econmico entre el cedente y el adquirente, ya sea de forma
directa o indirecta, es decir cuando la persona enajenante se
encuentra vinculada patrimonialmente o tiene un inters econmico
con la sociedad adquirente .(Oficio N 2386, 2007, SII).

Existe adems dicho inters en la persona que concurre a la

formacin o constitucin de una sociedad a travs del respectivo
aporte, ya que esta tiene inters en la sociedad que se constituye,
y a la que, acto seguido, enajena el bien aportado. (Circular N 10,
2010, SII).

Modificaciones en virtud de la Ley N 20.630

Estableci restricciones o nuevos requisitos a los
contribuyentes, para que el mayor valor obtenido en la
enajenacin de inmuebles o derechos o cuotas sobre ellos,
sea considerado como un ingreso no renta.
Restricciones dicen relacin con:
- Ubicacin del bien raz
- Personas que pueden realizar la operacin, para que sta
sea considerada ingreso no renta.
- Forma de determinar la renta por el contribuyente en el
ejercicio anterior.
- Sociedades que nacen de una divisin.

Actual Art. 17 N 8 Letra b)

b) Enajenacin de bienes races situados en Chile, efectuada por personas naturales o
sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos
que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de
la primera categora sobre la base de un balance general segn contabilidad completa.
Tampoco se aplicar lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estado
obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenacin, a determinar sus
rentas efectivas en la forma sealada, o bien, resulte de la divisin de una sociedad que deba
declarar tales rentas efectivas en la forma sealada, en el ejercicio en que haya tenido lugar
la enajenacin o en el inmediatamente anterior a sta. En este ltimo caso, la sociedad
resultante de la divisin podr acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estado
acogida a lo menos durante un ao calendario a un rgimen de presuncin o de declaracin
de rentas efectivas segn contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes,
excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opcin de compra sobre el bien
raz respectivo, en cuyo caso sern dos los aos calendario en que deber estar acogido a los
citados regmenes para dichos efectos.

Restricciones respecto a las personas

Antes de la modificacin era indiferente si quien
realizaba la operacin era persona natural o jurdica.
Ahora deben ser:
Personas naturales;
Sociedades de personas compuestas exclusivamente
por personas naturales.

Restricciones respecto a la Forma de determinar la

renta en el ejercicio inmediatamente anterior
Uno de los requisitos para que la enajenacin no sea considerada renta es
que el inmueble:
A.

No forme parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de

rentas efectivas de la primera categora sobre la base de un balance
general segn contabilidad completa.

B.

En el ejercicio inmediatamente anterior el contribuyente no haya estado

obligado a determinar sus rentas efectivas en la forma sealada.

Restricciones respecto a la Forma de determinar la

renta en el ejercicio inmediatamente anterior
Del requisito anterior se entiende que no quedan excluidas las
sociedades de personas (constituidas slo por personas
naturales) que:
I. Declaren Renta presunta.
II. Declaren Renta Efectiva pero por contabilidad simplificada.
III. Declaren Renta Efectiva segn contrato.

Restricciones respecto sociedades que nacen de una

divisin
La modificacin excluye del beneficio tributario a las
sociedades que nacen de la divisin de otra sociedad que deba
declarar renta efectiva segn contabilidad completa, sea en el
mismo ao de la enajenacin o en el ao inmediatamente
anterior.
No obstante esto, podrn acogerse al beneficio siempre que la
sociedad enajenante (que nace producto de la divisin) no
declare renta efectiva segn contabilidad completa por al menos
1 ao calendario.

Restricciones respecto sociedades que nacen de una

divisin
El plazo de 1 ao sealado, se aumentar a 2 aos calendarios
en el caso de:
a. Cuando exista una promesa de compraventa sobre el
bien respectivo.
b. Cuando exista un contrato de arrendamiento con opcin
de compra sobre el bien respectivo.

Modificacin del inciso 5 del N 8 Artculo 17

LIR. (Impuesto nico 35%)
La diferencia entre el precio de enajenacin y el valor
determinado mediante la tasacin del SII cuando el fijado por
las partes sea superior al valor comercial o corriente en plaza,
se encontraba afecto al Impuesto de Primera Categora,
Global Complementario o Adicional, segn correspondiese.
Actualmente la norma se remite al inciso primero letra ii) Art.
21 de la LIR, es decir, aplica un impuesto en carcter de nico,
del 35%.