€ HPT Perkebunan Nusantara tll (Perser) Kajian Studi Kelayakan Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei MangkeiSoe Ue eeaa) gee) secs) aed -eor eee) gece) seve eee deep eee) -eeee ee) 1 a eee a ae) 1 te eel ee KATA PENGANTAR Sejak ditetapkannya Kawasan Industri Sei Mangkei PTPN III (Persero) menjadi Kawasan Ekonomi Khusus sesuai Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2012 tanggal 27 Februari 2012, maka PTPN Ill (Persero) telah melakukan berbagai pekerjaan pembangunan agar Kawasan Industri Sei Mangkei dapat segera memberikan manfaat luas sebagaimana yang diamanatian oleh Pemerintah melalui Program MP3El. PTPN IIl (Persero) selaku Badan Usaha Pembangun dan Pengelola Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei periu mengambil langkah bijak agar proses percepatan pelaksanaan dan ‘operasional Kawasan Industri ini dapat segera terwujud. Dalam rangka itu maka perlu dibentuk satu anak perusahaan yang bergerak dalam bidang jasa pengelolaan dan pemasaran Kawasan Industri sehingga diharapkan dapat beroperasi dengan lebih lincah dan berorientasi bisnis dengan tetap memenuhi aspek hukum dan legalitas. Kajian ini berisi tentang latar belakang perlunya dilaksanakan pekerjaan, tinjauan literatur, gambaran umum wilayah, metodologi penilaian kelayakan ekonomi dan finansial hingga analisis kelayakan finansial. Kajian ini merupakan penyempurnaan atas kajian sebelumnya oleh Direktorat Jenderal Pengembangan Perwilayahan Industri Kementerian Perindustrian tentang Penyusunan Studi Kelayakan Ekonomi dan Finansial Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei tahun 2011. Untuk itu telah dibentuk sebuah Tim Kerja berdasarkan SKPTS No. 3.08/SKPTS/ 21/2014 tanggal 5 Maret 2014 untuk melaksanakan Kajian Studi Kelayakan Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkel. Kajian ini disusun berdasarkcan asumsi yang berlaku umum merujuk kepada beberapa kawasan industri yang telah berjalan selama ini, Untuk itu kami menyadari bahwa terdapat kelemahan dalam penyusunannya, Namun penyempurnaan akan terus dilakukan pada saat pelaksanaan pekerjaan dan operasional anak perusahaan nantinya. Dengan demikian, satu hal yang paling penting disamping dari sebuah kajian yang telah disusun adalah bagaimana anak perusahaan ini nantinya dapat beroperasi secara lincah, berorientasi bisnis yang tangguh, berdaya saing, menguntungkan serta memberi nilai tambah bagi induk perusahaan serta keuntungan ekonomi secara mikro dan makro. Demikian disampaikan agar kiranya Kajian ini dapat bermanfaat sebagaimana mestinya, Atas perhatiannya diucapkan terima kasih. Medan, April 2014 PT Pg punan Nusantara Ill (Peysere) WA Direksi, 7k Direktur Utamaeee eee ede eee eee sea seeed eee soe eee eee eee eee ee eee ee ee ee eee ee ee ee eee DAFTAR ISI KATA PENGANTAI DAFTAR ISI. RINGKASAN EKSEKUTIF. BABI PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang 1.2. Maksud dan Tujuan 12 12 1.4, Ruang Lingkup Pekerjaan. 12 1.4.1, Ruang Lingkup Substansi 12 1.4.2. Ruang Lingkup Wilayah 13 1.3. Keluaran. 13 BAB II SEKILAS KAWASAN INDUSTRI SEI MANGKEI 1 2.1, Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Simalungun Mt Met 2.1.1, Lokasi dan Kependudukan 2.1.2. Perekonomian... 2.1.3. Kondisi Infrastruktur Wilayal 2.2. Master Plan Kawasan Industri Sei Mangkei... 2.2.1. Industri 2.2.2. Fasilitas .. 2.2.3, Pendukung. 2.3. Badan Pengelola Kawasan Industri 2.3.1. Tujuan Pendirian.. 2.3.2. Bentuk Usaha Badan Pengelola . 2.3.3. Bidang Usaha Badan Pengelola... 2.3.4, Sumber Daya Manusia.. BAB III METODOLOGI KAJIAN .. 3.1. Landasan Teori, 3.2. Penetapan Variabel dan Asums 3.2.1. Variabel-Variabi 3.2.2, Asumsi Dasar’ BAB IV ANALISIS KEUANGAN. 4.1, Struktur Biaya Operasional . 4.2. Pendapatan Utama 4.3, Pendapatan Lain-Lain 4.4. Analisa Keuangan 4.5. Struktur Modal Perseroan wa 4.6, Analisa Kelayakan Investasi v7 1 BAB V KESIMPULAN. ] LAMPIRAN ose Soaeal ae e): FAL a see eee eed eee eee eee eeHee oe a9 RINGKASAN EKSEKUTIF 7179 1 1. Kajian ini merupakan penyempurnaan dari kajian yang disusun oleh Direktorat Jenderal Pengembangan Perwilayahan Industri Kementerian Perindustrian tentang Penyusunan Studi Kelayakan Ekonomi dan Finansial Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei tahun 2011, PTPN Ill (Persero) membuat Tim Kerja Penyusunan Kajian Studi Kelayakan Pendirian Anak Perusahaan Badan Pengelola Sef Mangkei sesuai ‘SKPTS No, 3.08/SKPTS/21/2014 tanggal 5 Maret 2014. V4 a 2, Pada Bab I (Pendahuluan), dibahas tentang Maksud, Tujuan dan Sasaran Kajian Studi Kelayakan, Secara garis besar, Maksud dan Tujuan disusunnya Kajian int adalah untuk mengidentifikasi dan menganalisa tingkat kelayakan pendirian Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkei. Vda 3. Bab Il (Sekilas Kawasan Industri Sei Mangkel) menguraikan tentang Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Simalungun, Master Plan Kawasan Industri Sei Mangkei dan Badan Pengelola Kawasan Industri. Pada Bab ini dijelaskan latar belakang dibentuknya anak perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkei. Pada awalnya terdapat 3 (tiga) alternatif bentuk usaha badan pengelola yaitu Unit Bisnis Strategis (SBU), Pembentukan Anak Perusahaan (PT) dengan Inbreng Aset dan Pembentukan Anak Perusahaan (PT) dengan Kontrak Manajemen. Dengan berbagai pertimbangan maka dipilihlah Bentuk Usaha Anak Perusahaan (PT) dengan Kontrak Manajemen, yaitu sebuah anak perusahaan yang fokus dalam bidang Pemasaran dan Pengelolaan kawasan industri, Hubungan antara PTPN III (Persero) dan Anak Perusahaan digambarkan dalam sebuah skema bisnis serah kelola a Taa07 ) i dengan ikatan Kontrak Manajemen. : 4, Bab II (Metodologi Kajian) menjelaskan tentang Landasan Teori dan Penetapan rc Variabel dan Asumsi. Pada akhirnya akan diperoleh tingkat kelayakan dengan i indikator Payback Period, Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return a (IRR). on 5, Bab IV (Analisa Keuangan) membahas tentang Struktur Biaya Operasional, r Pendapatan Utama, Pendapatan Lain-Lain, Analisa Keuangan, Struktur Modal ; Perseroan dan Analisa Kelayakan Investasi. Seluruh asumsi atas biaya, pendapatan, fe pertumbuhan kinerja, harga jual dan lainnya dijelaskan sehingga menjadi data yang i menghasilkan sebuah kesimpulan empiris atas kelayakan finansial pendirian anak perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkei. - a) 7| 17 aq Se) oes ae eee eo 6. Bab V (Kesimpulan) menyimpulkan sebagai berikut: Struktur Modal Perseroan adalah sebagai berilcut: a Se Soraian 2 25 JumlahSaham |" Nominal Saham (Rp) Modal Dasar 200.000 200.000.000.000,- Modal Ditempatkan/Disetor 50.000 50,000.000.001 ‘Saham dalam Portefel 150.000 150.000.000.000,- Hasil analisa kelayakan investasi dengan asumsi pendapatan utama adalah sebagai berikut: [ee dndikator= iP“ Nilai Kriteria Kesimpulan, ‘Payback Period Ttahun 9 bulan | Payback < 10 tahun Tayak Net Present Value (NPV) _| Rp.48.574.527.499,- NPV> 0. Layak Internal Rate of Return 23,97% TRR> Discount Factor Tayak GRR) (12,59)cr ie se eS yeg arrest cbse eee eS eet eed eee eae eee) ee PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 BABI Ree PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Globalisasi tidak lagi mengenal batas negara. Dampak dari globalisasi juga terlihat pada pola produksi suatu produk. Pola produksi tidak lagi bertahan pada negara dimana merek berasal, namun pola outsourcing dengan mendekati pasar menjadi pola yang efektif dalam mengembangkan investasi khususnya bagi produk dengan merk-merk terkenal. Pola investasi yang berubah ini, dibaca dengan cepat oleh negara-negara yang merasa mempunyai Keunggulan atau kelebihan komperatif. Namun demikian keunggulan komperatif ini pun tidak cukup untuk melakukan persaingan dalam rangka menarik investasi. Strategi yang ditawarkan bertambah dengan pemberian fasilitas fiskal dan non fiskal sebagai upaya daya tarik investasi, Fasilitas fiskal yang ditawarkan berbentuk insentif perpajakan dan kepabeanan, sedangkan non fiskal dalam bentuk sistem pelayanan yang murah, mudah, cepat dan transparan yang juga tentunya dibarengi dengan fasilitas infrastruktur yang lengkap. Berbagai fasilitas ini agar menjadi mudah terkontrol dizonasikan pada suatu wilayah atau kawasan, yang selanjutnya dikenal sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (Special Economic Zone). China menjadi contoh terdepan bagaimana strategi pengembangan kawasan ekonomi khusus tersebut berhasil mendongkrak perekonomian mereka. Beberapa negara di Asia pun melakukan strategi yang sama dalam rangka mendongkrak perekonomian mereka, sebut saja Vietnam, Malaysia, Thailand, Filipina dan lainnya. Berdasarkan kebijakan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1984 tentang Perindustrian pada Pasal 3 yang menyatakan peningkatan pertumbuhan ekonomi secara bertahap melalui pemberian nilai tambah bagi pertumbuhan industri; sementara dalam Undang-Undang Nomor 39 tahun 2009 tentang Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) mengamanatkan bahwa perlunya dilakukan percepatan pengembangan ekonomi di wilayah tertentu yang bersifat strategis bagi pengembangan ekonomi nasional dan untuk menjaga Keseimbangan kemajuan suatu daerah dalam kesatuan ekonomi nasional. Dalam kasus ini, Sei Mangkei yang terletak di Kabupaten Simalungun Sumatera Utara yang akan diarahkan menjadi salah satu Kawasan Ekonomi Khusus di Indonesia. Letak lokasinya yang berada di areal perkebunan kelapa sawit (Raw Material Oriented), dekat ke pelabuhan Kuala Tanjung milik PT. Inalum maupun PT. Pelindo I serta adanya jalur Kereta Api dari Gunung Bayu - Stasiun Perlanaan yang jaraknya dekat dengan Kawasan Industri Sei Mangkei menjadi faktor-faktor penunjang untuk rencana pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus di lokasi ini. KISM direncanakan menjadi suatu Kawasan Ekonomi Khusus yang tertata rapi, nyaman, aman, asri dan berwawasan lingkungan sehingga sanggup menarik minat Mitra Patungan Usaha PTPN Ill untuk bekerja sama. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 100 Tahun 2012 tentang Perubahan Peraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 2011 tentang Penyelenggaraan Kawasan 1-1 | Kalian Studi Kelavakan : Anak Perusahaan Badan Penaelola Kawasan Industri Sel Manakel- - = - - - - - - n 7 7 7 is 7 7 7 eS 7 : 7 7 7 Z PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 Ekonomi Khusus, dan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2012 tentang Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei, bahwa PTPN III (Persero) sebagai Badan Usaha Pengusul telah ditetapkan sebagai Badan Usaha Pembangun dan Pengelola Kawasan Ekonomi Khusus. Namun demikian PTPN II! (Persero) menyadari bahwa sebagai entitas BUMN yang bergerak di bidang Perkebunan belum memiliki pengalaman dalam bidang Kawasan Industri, Untuk itu perlu dibentuk sebuah anak perusahaan yang bergerak dalam bidang jasa pengelolaan dan pemasaran sehingga diharapkan dapat bergerak lebih lincah dan berorientasi bisnis. Berdasarkan pertimbangan tersebut diperlukan penyusunan Studi Kelayakan tentang pembentukan Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkei. 1.2. Maksud dan Tujuan Maksud dilakukannya studi ini adalah untuk mengidentifikasi dan menganalisis tingkat kelayakan pendirian Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkei. ‘Adapun Tujuan Kajian adalah sebagai berikut : 1. Mengidentifikasi dan menganalisis kelayakan Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Sei Mangkei sebagai Kawasan Ekonomi Khusus dari aspek-aspek ekonomi dan aspek finansial. 2, Merumuskan saran-saran lebih lanjut yang diperlukan dalam rangka persiapan untuk mendirikan Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Sei Mangkei. 1.3. Sasaran ‘Adapun sasaran dari kegiatan studi ini yaitu : 1, Terdeliniasi Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei dengan perumusan fungsi kawasan sesuai dalam karakteristik dan arahan kebijakan yang telah ditetapkan pada perencanaan . 2. Terumuskannya kelayakan Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Sei Mangkei secara ekonomi dan finansial. 3. Terumuskannya rekomendasi kebutuhan pengembangan Sei Mangkei sebagai suatu KEK. 1.4, Ruang Lingkup Pekerjaan 1.4.1 Ruang Lingkup Substansi Ruang Lingkup Penyusunan Kajian mencakup hal-hal antara lain sebagai berikut: a. Melakukan penyempurnaan terhadap Kajian yang telah disusun oleh Direktorat Jenderal Pengembangan Perwilayahan Industri Kementerian Perindustrian tentang Penyusunan Studi Kelayakan Ekonomi dan Finansial Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei tahun 2011. b. Menyusun Profil, Rencana Kerja dan Strategi Bisnis Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkei selaku Kawasan Ekonomi Khusus.ED eet | eee ep eae] eee ee see eee) Ieee tee) tec eee el cere er eee eee) eb etree) see ee } PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 1.4.2. Ruang Lingkup Wilayah Lingkup wilayah secara umum adalah Kabupaten Simalungun, Provinsi Sumatera Utara sedangkan secara khusus adalah pengembangan kawasan industri Sei Mangkei seluas 2.000 hektar yang berada pada kawasan pengembangan PTPN Il (Persero). 1.5. Keluaran Keluaran (output) yang diharapkan dari kegiatan ini adalah tersusunnya dokumen rencana Studi Kelayakan Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkei yang memuat tentang kelayakan secara finansial. naikan” annk Penieahaan Raran Penneinia Kawasan industri Sel Manakelea } aac) c r r c rc r cr cr cr rc rc cr cr c rn cr r G oe e ce c Ce: Cc C PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 BAB II « SEKILAS KAWASAN INDUSTRI peg SE] MANGKEI 2.4. Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Simalungun 2.1.1. Lokasi dan Kependudukan Kabupaten Simalungun merupakan salah satu Kabupaten yang terdapat di Provinst Sumatera Utara, berada di sebelah Utara dari Provinsi Sumatera Utara. Secara geografis terletak pada koordinat 02936 - 03°18 Lintang Utara dan 98032 - 99935’ Bujur Timur. ‘Adapun batas-batas wilayahnya adalah: © Sebelah Utara : Kabupaten Serdang Bedagai dan Deli Serdang © Sebelah Selatan _: Kabupaten Toba Samosir © Sebelah Barat : Kabupaten Karo © Sebelah Timur _: Kabupaten Asahan dan Batu Bara © Ditengah : Kota Pematang Siantar Pemekaran kecamatan terakhir kali terjadi pada tahun 2006, yaitu berdasarkan Perda Kabupaten Simalungun No. 11 Tahun 2006. Dimana Kecamatan Silimakuta mekar menjadi 2 (dua) Kecamatan, yaitu Silimakuta dan Pamatang Silimakuta. Sehingga saat ini jumlah Kecamatan di Kabupaten Simalungun berjumlah 31 kecamatan, yang meliputi 22 kelurahan dan 345 desa/nagori. Luas wilayah Kabupaten Simalungun adalah 4.386,6 Km? atau 6,12% dari wilayah Provinsi Sumatera Utara. Wilayah yang terluas adalah Kecamatan Raya yakni 335,60 Km? dan Kecamatan dengan luas terkecil yaitu Haranggaol Horison seluas 34,5 Km’, Untuk lebih jelasnya, Iuas daerah menurut kecamatan di Kabupaten Simalungun Tahun 2009 dapat dilihat pada Tabel 2, m7 Stud Kelayakan : Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan industri Sel MangkelSNe edhe teed eec ede ed tect eee oe tees re eee aed eee Le gi Dae ate) ae ga ate Jace eed ered ae |e eee] PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 Tabel 2.1 Luas Wilayah Menurut Kecamatan Di Kabupaten Si n Tahun 2009 a 1_| Silimakuta 6 1 2_|Pamatang Silimakuta [8 0 3_| Purba 10 1 4_| Haranggaol Horison 5 1 5 | Dolok Pardamean ii 0 6 | Sidamanike 13 zl 7_|Pamatang Sidamanik | 10 i 8 _| Girsang Sipangan Bolon_ 5 3 9 | Tanah Jawa 20 1 10 | Hatonduhan 9 0 11_| Dolok Panribuan i4 0 12_| Jorlang Hataran 10 1 13 | Panei 13 1 14 | Panombeian Panei 10 0 15 | Raya 18 i 16 | Dolok Silau 10 0 17 | Silau Kahean 16 0 18 | Raya Kahean ii 1 19 | Tapian Dolok 10 1 20 | Dolok Batu Nanggar 15 i 21 | Siantar 17 0 22 | Gunung Malela 16 0 23 | Gunung Maligas 9 0 24 | Hutabayu Raja 13 1 25 | Jawa Maraja Bah Jambi 8 oO 26 | Pamatang Bandar 12, 2 27_| Bandar Huluan 10 0 28 | Bandar 15 2 29 | Bandar Masilam 9 0 30_| Bosar Maligas 17 z 31_| Ujung Padang 17 a 5675S E22 Sumber: Kabupaten Simalungun Dalam Angka Tahun 2010 2 | Kajian Studi Kelayakan : Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawason Industri Sei MangiSM ee a eee dD eee eae ee eee ee ee ee ieee PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 Jumlah penduduk dalam periode 2005-2009 terus mengalami peningkatan walaupun pertumbuhannya mengalami penurunan, Tahun 2005 jumlah penduduk sekitar 826.101 jiwa, tahun 2009 meningkat menjadi 859.879. Kepadatan penduduk pada tahun 2005 mencapai 188 penduduk per km?, tahun 2009 mencapai 196 penduduk per km?, Komposisi penduduk Kabupaten Simalungun dari umur 0-14 sebesar 33,16 %, usia 15- 64 sebesar 62,11 % dan di atas 65 tahun sebesar 4,71 %. Dilihat dari perentase struktur umur tersebut, penduduk Kabupaten Simalungun merupakan penduduk produktif. Artinya proporsi penduduk yang produksi masih lebih tinggi dibandingkan dengan jumlah penduduk yang tidak produktif (usia lanjut >65 tahun). Dengan rendahnya jumlah penduduk umur diatas 65 tahun dapat diartikan juga bahwa angka harapan hidup di Kabupaten SImalungun masih rendah. Untuk lebih jelasnya jumlah dan kepadatan penduduk di Kabupaten Simalungun tahun 2009 dapat dilihat pada Tabel 2.2 berikut ini : Tabel 2.2 Jumlah Penduduk Berdasarkan Umur dan Jenis Kelamin Kabupaten Simalungun Tahun 2009 1 0-4 88.124 2 5-9 95.186 3 10-14 101.890 4 15-19 95.296 5 20-24 75.523 6 25-29 60.462 Eee 30-34 61.469 8 35-39 56.289 9 40-44 55.768 10 45-49 46.373 tt 50-54 37.333 2 55-59 23.019 13 60 - 64 22.601 14 65-69 14.734 15 70-74 12.059 >75 13.753 umlal 859.879. ‘Sumber: Kabupaten Simalungun Dalam Angka Tahun 2010 Ti. 3 | Kajian Studi Kelayakan + Anak Perusahaan Badan Pengelola Kowasan Industri Sei Mangkeige aeee eDaPeeebaeae)eUdae d e Fe aveee Dg ee aee ee n aee ed eeeoe PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 Tabel 2.3 Perkembangan Jumlah Penduduk Kabupaten Simalungun Tahun 2005 - 2009 2005 826.101 188 : 2006 841.198 192, 183 2007 846.329 193 0,61 | 2008 853.112 194 0,80 2009 859.879 196 0,79 Sumber: Kabupaten Simalungun Dalam Angka Tahun 2006-2010 Jumlah rumah tangga di Kabupaten Simalungun tahun 2009 sebanyak 212.337 rumah tanga, dengan rata-rata anggota rumah tangga sebanyak 4,05 jiwa. Jumlah ramah tangga tertinggi terdapat di Kecamatan Bandar, sedangkan terendah terdapat di Kecamatan Haranggaol Horison (lihat Tabel 2.4). Tabel 2.4 Jumlah Penduduk, Rumah Tanga dan Rata-rata Anggota Rumah Tangga di Kabupaten Simalungun Tahun 2009 EE Rann is E ‘Tanggay 1_| Silimakuta 12.002 2.900 2__| Pamatang Silimakuta 10.862 2.590 3__| Purba 18.807 4.826, 4 | Haranggaol Horison 5.883 1.573 5__| Dolok Pardamean 15.144 3.884 6 | Sidamanik 30.868 7.936 7_| Pamatang Sidamanik 16.131 4.319 8 _| Girsang Sipangan Bolon 14.328 3.575 9 | Tanah Jawa 49.773 12.748 10_| Hatonduhan_ 20.573 5.155, 11 _| Dolok Panribuan_ 19.648 4.926 12 _|Jorlang Hataran 18.670 4.990 13 | Panei 25.468 6.435 14 | Panombeian Panei 21.323 5.515 15 [Raya 7.930 16 | Dolok Silau 3.631 17_| Silau Kahean 4.080 18 | Raya Kahean 3. 4.485 19 | Tapian Dolok 35.239, 8.658 20 | Dolok Batu Nanggar 39.712 10.074 21 tar 32.833 14.507 22_| Gunung Malela 34.107 8.379 23_| Gunung Maligas 25.762 6,382 24 | Hutabayu Raja 32.669 8.424 TKojian Studi Kelayokan Anak Perusahaan Badan Pengefola Kawasan industri Sei MangkeiPT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 ean 25 | Jawa Maraja Bah Jambi 26 | Pamatang Bandar 27_| Bandar Huluan 28_| Bandar 29 | Bandar Masilam 30_| Bosar Maligas 31_| Ujung Padang 10.405 426 SS [ima eee Sse] 242.337 4,05- Sumber : Kabupaten Simalungun Dalam Angka Tahun 2010 Kepadatan penduduk di Kabupaten Simalungun pada tahun 2009 sebesar 338 jiwa/km2. Kepadatan terbesar di Kecamatan Perbaungan sebesar 923 jiwa/km2 dan kepadatan penduduk terkecil di Kecamatan Kotarih sebesar 113 jiwa/km2. Untuk lebih Reha Uses ec eee) ee] ee eae (re jelasnya dapat dilihat pada Tabel 2.5. G Tabel 2.5 r a yah, Jumlah desa, Penduduk dan Kepadatannya Tahun 2009 ke PKepadata “jumlah | Behe c ‘ Penduduk: n 1_ | Silimakuta 7750 12,002 154 r 2 | Bematang Silimakuta | 68.20 8 10.862 159 3_| Purba 372.00 10 18.807 109 ‘as 4 | Haranggaol Horison’ 34.50 3 5.883 170 cr 3 | Dolok Pardamean 99.45 aise |e ae 152 6 | Sidamanik. 83.56 13 30.868 369 n 7 | Pamatang Sidamanik | 125.19 10 16.131 128 c @ | Girsang Sipangan Bolon | 123.00 5 14.328 116 9 | Tanah Jawa 213.95 20 49.773 232 ie 10 | Hatonduhan 275.80 9 20573 74 cr Ti | DolokPancibuan 154.30 4 19648 |__127 z 12 | Jorlang Hataran 92.25 10 18.670 202 c 13 | Panel 72.30 B 25.468 352 14 | Panombeian Panel 82.20 10 21,323 259 is | Raya 335.60 18 31.739 94 16 | Dolok Sitau 288.45 10 13.876 48 a 17 | Silau Kahean 22050 16 16.818 76 a 18 | Raya Kahean 22625 it 18.120 80 19 | Tapian Dolok 11690 10 35.239 301 20 | Dolok Batu Nanggar_| 126.10 15 39.712 314 ae 21 | Siantar 7341 7 32.833 415 [ 22 [Gunung Malela 108.97 16 34.107 312 a Th=5 | Kajian Studi Keloyakan : Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei MangkeiPeed bee tse eee dae ee ae a ee oe ) PT Perkebunan Nusantara Ilt (Persero) | 2014 a 23 | Gunung Maligas 58.52 24 | Hutabayu Raja 156.13 25 | Jawa Maraja Bah jambi_[~ 73.72 26 | Pematang Bandar 95.00 27_| Bandar Huluan 102.35 28 | Bandar 109.18 29 | Bandar Masilam o772 30_| Bosar Maligas 294.40 31 | Ujung Padang 22350 4386160: Sumber : Kabupaten Simalungun Dalam Angka Tahun 2010 Salah satu indikator untuk mengukur keberhasilan atau kinerja pembangunan sosial ekonomi suatu pemerintah adalah Indeks Pembangunan Manusia (IPM) atau Human Development Index (HDI). IPM disusun dari tiga komponen yaitu angka harapan hidup, tingkat melek huruf dan rata - rata lama sekolah : standard hidup layak. Perkembangan Indeks Pembangunan Manusia (IPM) Kabupaten Simalungun sebesar 73,13 untuk tahun 2009 mengalami kenaikan dari tahun 2008 (72,09) dan tahun 2007 (71,820) dan menempati urutan 16 dari 33 Kabupaten/Kota yang berada di Sumatera Utara. Meningkatnya nilai IPM Kabupaten Simalungun tidak terlepas dari berbagai upaya yang dilakukan Pemerintah Kabupaten Simalungun. Dengan visi Kabupaten Simalungun adalah “Kabupaten yang makmur, mandiri dan sejahtera berlandaskan Habonaron do Bona’, Dimana, salah satu visinya adalah menjadikan kabupaten yang sejahtera, yaitu kabupaten dengan masyarakatnya yang mampu memenuhi kebutuhan material dan spiritual serta memiliki standar kualitas hidup yang baik. Untuk mewujudkan visi tersebut, maka misi Pemerintah Kabupaten Simalungun adalah mendorong terciptanya peningkatan kualitas hidup sumber daya manusia (SDM) melalui pemenuhan kebutuhan masyarakat dalam hal pendidikan yang bermutu efektif dan efisien, kesehatan, perumahan dan tersedianya lapangan kerja. Indikator lain adalah jumlah penduduk miskin. Pada tahun 2009 jumlah urmah tangga miskin di Kabupaten Simalungun mencapai 61.326 KK atau sebesar 29,34% dari keseluruhan rumah tanga. Tingkat kemiskinan tertinggi adalah di Kecamatan Haranggaol Horison, Silau Kahean, Dolok Panribuan dan Pamatang Silimakuta yang mencapai lebih dari 50 %. Dapat dilihat, tingkat kemiskinan penduduk di Kabupaten ‘Simalungun masih sangat besar. Hal ini, mengindikasikan masih banyaknya jumlah pengangguran dan diperlukannya upaya-upaya dan kebijakan pemerintah untuk ‘mengatasi masalah kemiskinan. Salah satu upaya Pemerintah Kabupaten Simalungun dalam mengatasi masalah kemiskinan di Kabupaten Simalungun yang merupakan Rencana Pembangunan Jangka Panjang (RPJP) sampai tahun 2025 adalah dengan cara: © | kallan Studi Kelayakon : Anak Perusahaan Badon Pengelola Kawasan industri Sei Mangkeleg eal eee a een Pe ede eee ed ge) ete ee) ee) | J PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 + Mendorong ekonomi kerakyatan melalui pemberdayaan lembaga Usaha Mikro Kecil Menengah (UMKM) dan usaha ekonomi pertanian untuk menjamin ketahanan ekonomi rakyat. + Mendorong terciptanya iklim yang kondusif untuk memacu pertumbuhan ekonomi melalui pengembangan sektor agribisnis yang didukung pemberdayaan petani, pariwisata dan industri. Selengkapnya kondisi kemiskinan di Kabupaten Simalungun tahun 2009 dapat dilihat pada Tabel 2.6 berikut : Tabel 2.6 Jumlah Rumah Tanga Miskin di Kabupaten Simalungun Tahun 2009 : Jumlah, % : | Miskin KK 1_| Silimakuta 1.153 Zass | 40,39 2_| Pamatang Silimakuta 1.382 2550__| 54,20 3__| Purba 2.051, 4.751__|_43,17 4 |HaranggaolHorison | 889 _ 1.549 57,39 5 |DolokPardamean | 1.199 3.824 31,35 6_| Sidamanik 1.838 7831__|_23,52_| 7_| Pamatang Sidamanik 1.536 4252 | 3612 ‘8 _| Girsang Sipangan Bolon 883 3519__| 25,09 9 | Tanah Jawa 4.101 12550 | 32,68 70_| Hatonduban 1.720 5.075 | 33,89 Ti_| Dolok Panribuan 2476 4849 | 51,06 12_| Jorlang Hataran | 1.690 4912 34,41 13 _| Panei 2.263 | 35,72 14 {PanombeianPanei | 1.603 5429 | 29,53 15 | Raya 2.861 7.807 36,65 16_| Dolok Sifau 1.267 3575__|_ 35.44 17_| Silau Kahean 2.223 4017 |_55,34 18_| Raya Kahean 1311 4415 | 29,69 19 | Tapian Doiok 2.157 6523 |_ 25,31 20_| Dolok Batu Nanggar 2.743, a017 | 27,66 [21] Siantar 3.175 14.281 | 22,23 22. | Gunung Malela 1.768 e249 | 21.43_| 23_| Gunung Maligas | "1.200 6283_|_19,10” 24 _| Hutabayu Raja 1.870 8293 | 22,55 25_| Jawa MarajaBahjambi | 1.129 5543 | 20,37 26 _| Pamatang Bandar 1.907 323__|_22,91 27_| Bandar Huluan 1.446 6.609 | 21,88 28 | Bandar 3.615 | 15681 | 23,05 29 | Bandar Masilam 1.927, 6.136__| 31,40 30_| Bosar Maligas 2.463 10878 | 22,64 ‘31_| Ujung Padang 3.480 | 10243 | 33,97 Sjumile SGara2 ‘Sumber: BPS Kabupaten Simalungun 209.036 "|" 29,340) Tajian Studi Kelayokan : Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mongkelal se ele dare leeee ete) ae ee eedegeal eee ee ele fe) eel tea) a Vee ese ered eee eee ce ae eres see cea PT Perkebunan Nusantara ill (Persero) | 2014 2.1.2 Perekonomian Dalam lima tahun terakhir, Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) atas dasar harga berlaku secara nominal mengalami peningkatan dan masih di dominasi_sektor pertanian dan industri, Peningkatan tersebut sebesar 9,98% yaitu dari Rp. 6,25 triliun rupiah pada tahun 2005 menjadi Rp 6,88 triliun rupiah pada tahun 2006. Pada tahun 2007 terjadi peningkatan PDRB sebesar 11,13 % menjadi Rp 7,64 triliun, Pada tahun 2008 terjadi peningkatan PDRB sebesar 10 % menjadi 8,41 triliun rupiah. Peningkatan PDRB ini menunjukkan laju pertumbuhan ekonomi yang mengalami perlambatan sejak tahun 2008 sebesar 1,13 % dibanding tahun 2007 dan mengalami perlambatan sebesar 0,71% dari tahun 2008. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 2.7 berikut ini : Tabel 2.7 PDRB Kabupaten Simalungun Atas Dasar Harga Berlaku Tahun 2005 - 2009 (Milyar Rupiah 1_| Pertanian 3.37280 | 3.74851 | 4.150,36 | 4.580,17 | 5.03246 | 54,57 2 | Pertambangan dan Penggalian 2se1| _330| _3513| 3844| _4oa5| 044 3 Industri 7261,22 | 1.290,60 | 139205 | 1.48275 | 1591,72| 17,26 # eee 4402| 4951| 5439| 61,64] 69,98] 0,76 3 [ Bangunan iia3s|_tie| 13502 | 150 168,05 | 1,82 6_| Perdagangan 541,56 | 577,60] 624,50 | 690,03 763,87 | 8,28 | 7_| Penganghutan 211,56 | 23482 | 261,82] 28756| 31247| 3,39 g | Bankdan Lembaga 108.94] 11346| 133,94] 153,30 16475] 1,79 Kewangan 9 [asa-jasa 37685 | 7802 | 86028 | 96841 | 1.07748 | 1168 = IWngun, Ss, | 26256,96:6,881,627| 7.647,49 | 8.412,30 1 9.221,62 | 100) WAHePDRB! [22 el 9,98 [1213 10 | 9,62 Ff ‘Sumber : PDRB Kabupaten Simalungun Dalam Angka Tahun 2009 Peningkatan PDRB atas dasar harga konstan untuk tahun 2006 sebesar 4,76% menjadi Rp 4,58 triliun, di tahun 2007 sebesar 5,31% menjadi Rp 4,82 triliun, di tahun 2008 sebesar 4,69% menjadi Rp 5,04 triliun dan di tahun 2009 mengalami peningkatan sebesar 4,67% sebesar Rp 5,28 triliun dibanding tahun 2008 yang mencapai Rp 5,054 trifiun. Untuk lebih jelasnya produk domestik regional bruto Kabupaten Simalungun ‘menurut lapangan usaha atas dasar harga konstan tahun 2005 - 2009 dapat dilihat pada Tabel 2.8 berikut: Tl=8 | Mejian Studi Kelayakon ; Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sel Mangkeispellers eee] aa ee eed ened eee Ie ee ee ed tee ed ! PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 Tabel 2.8 Produk Domestik Regional Bruto Kabupaten Simalungun Atas Dasar Harga Konstan Tahun 2005 - 2009 (Milyar Rupiah) nian cele a Tahun: 2 al SS ee200 dogs =2007. | 2008 “]":2009°, 1 | Pertanian 2.546,63 | 2.662,72 | 2.785,88 | 2.912,06 | 3.05658 |_57,83 Pertambangan dan 2_| Penggalian 15,34 17,38 17,99 18,71. 19,56 3_| Industri 739,71 745,70. 757,17. 769,11 784,56 Listrik,Gasdan Air | ig7g/ 29,42] 224] 24,06] 26,19 4 | Minum i 5 | Bangunan 76,49 78,40 81,12, 85,19. 90,11 6 _| Perdagangan 361,37 371,12 388,65 408,91 430,66 7_| Pengangkutan 1i1,91| _115,71| 119,60 | 126,04 | 133,32 Bank dan Lembaga 8 | Keuangan 75,88 86,78 95,40 100,37 9 | Jasa-jasa 425,98 564,03 609,91 643,91. gin S| #4,823,35 | 5.049,40 | 5:285:27. EEDRB=| Se 53a | “#67 ‘Sumber : PDRB Kabupaten Simalungun Dalam Angka Tahun 2009 Jumlah tenaga kerja di sektor formal dan informal Kabupaten Simalungun sebanyak 121.038 jiwa. Yang dirinci sebagai berikut ; jumlah tenaga kerja di sektor Pertambangan & Penggalian sebesar 541 jiwa, Industri Pengolahan sebanyak 19.702 jiwa, Listrik, Gas & Air sebanyak 582 jiwa, Kontruksi sebanyak 1.163 jiwa, Perdagangan Besar dan Eceran sebanyak 47.023 jiwa, Akomodasi & Makan Minum sebanyak 19.857 jiwa, Transportasi, Pergudangan dan Komunikasi sebanyak 3.990 jiwa, Perantara Keuangan sebanyak 1.109 jiwa, Real Estate/Usaha Persewaan sebanyak 2.648 jiwa, Jasa Pendidikan sebanyak 13.543 jiwa, Jasa Kesehatan & Kegiatan Sosial sebanyak 1.934 jiwa, Jasa Kemasyarakatan, Sosbud, Hiburan dan Perorangan Lainnya sebanyak 8.288 jiwa dan Jasa Perorangan yang melayani rumah tangga sebanyak 658 jiwa. Khusus untuk lapangan kerja non pertanian, tenaga kerja sebagian besar bekerja di bidang perdagangan besar dan eceran. Selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 2.9 berikut ini : TL 9 | Fojian Studi Kelayakan ; Anak Perusohaan Badan Pengelole Kawoson Industri Sei Mangkeiad 3°97 VIVIAN T1117 Sse leer ed eee yey tie) eee ede eee) ea] PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 Tabel 2.9 Jumlah Usaha Menurut Lapangan Ussha di Kabupaten Simalungun 7 Tahun 2009 Jumlahy- q Es (fiw) 1_| Pertambangan & Penggalian 541 0.45% 2_| industri Pengolahan 19,702 16.28% 3_| Listrik, Gas dan Air 582 0.48% 4_| Konstruksi 1,163 0.36% 5_| Perdagangan Besar & Eceran 47,023 38.85% 6 _| Akomodasi & Makan Minum 19,857 16.41% 7_| Transportasi, Pergudangan & Telkom 3,990 3.30% 8_| Perantara Keuangan 1,109 0.92% 9 | Real Estate, Usaha Persewaan 2648 | 2.19% 10_| Jasa Pendidikan 13,543 11.19% 11_| Jasa Keschatan & Kegiatan Sosial 1,934 1.60% 12_| Jasa Kemasyarakatan Sosbud & Hiburan 8,288, 6.85% 13 Melayani Rumah Tangga 658 0.54% ae 121,038 100,00%. Sumber: Kabupaten Simalungun Dalam Angka tahun 2010. 2.1.3. Kondis infrastruktur Wilayah 2.4.3.4, Prasarana Jalan Panjang jalan di Kabupaten Simalungun adalah Kondisi jaringan jalan di Kabupaten Simalungun terdiri atas 1,291,22 Km dengan kondisi baik, kondisi sedang sekitar 822,77 Km, kondisi rusak sekitar 304,91 Km dan kondisi rusak berat sekitar 267.95 Km. Untuk melihat kondisi jaringan jalan di Kabupaten Simalungun dapat dilihat pada Tabel 2,10 berikut ini Tabel 2.10 Panjang Jalan Menurut Status dan Kondisi Jalan i Kabupaten Simalungun Tahun 2009 (Km Rusak Berat 1_| Jalan Negara > 2_| Jalan Provinsi 33,26 3_| Jalan Kabupaten 103 [Ian Dose 131,68 267,95 fee Sumber: Kebupaten ‘iatengun alam Angka Tahun 2010 Tl 10 | fajian Studi Keloyakan ; Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sel Mangkei7 ] alee eal Vd q aaiets erat Peeled eed eed eee) ae: PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 2.4.3.2. Pola Pergerakan (Asal dan Tujuan) Barang dan Penumpang Pergerakan Penduduk terjadi akibat adanya penduduk yang melakukan perjalanan untuk melakukan kegiatan tertentu dari lokasi asal ke lokasi tujuan, dimana karakteristik penduduk yang melakukan pergerakan tersebut akan mempengaruhi pola pergerakannya. Jumlah kunjungan penumpang pelayaran di Kabupaten Simalungun tahun 2009 sebesar 511.605 orang. Dan jumlah kunjungan kapal di Kabupaten Simalungun tahun 2009 sebesar 40.164 unit Selengkapnya jumlah kunjungan kapal yang masuk dan keluar dermaga di Kabupaten Simalungun tahun 2009 dapat dilihat pada Tabel 2.41 berikut ini: Tabel 2.11 Jumlah Kunjungan Kapal Yang Masuk dan Keluar Menurut Dermaga Di Kaby| aE E is Penumpang/ ‘Passenger (Orang) 1 | Parapat 192.971 : 2_|Tigaraja 202.123 : 3__| Haranggaol 8.038 - 4 | Tigaras 109.073 : jumlah <3 [o 64s 511.605 Aue ‘Sumber: Kabupaten Simalungun Dalam Angka Tahun 2010 2.1.3.3, Prasarana Energi Kebutuhan listrik di Kabupaten Simalungun di pasok oleh PLN wilayah II Pematang Siantar, yang mana dari 31 kecamatan yang ada keseluruhannya sudah mendapat penerangan listrik, dengan jumlah pelanggan sebanyak 151.921 pelanggan. Jumlah pelanggan terbanyak terdapat di Kecamatan Bandar (15.949 pelanggan), kemudian Kecamatan Tanah Jawa (14.188 pelanggan), Kecamatan Ujung Padang (12.298 pelanggan), dan Kecamatan Pematang Bandar (11.152 pelanggan). Standar kebutuhan listrik untuk setiap rumah tangga adalah 90 VA/orang untuk domestik, 22,5 VA/orang untuk sarana umum/sosial, dan untuk komersial dan lain-lain yaitu 112,5 VA/orang. Untuk lebih jelasnya jumlah pelanggan listrik menurut kkecamatan di Kabupaten Simalungun dapat dilihat pada Tabel 2.12 berikut ini: [| Kajian Stodi Kelayakan : Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan industri Sei Mangkeief eee) ee) aa] say tee PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 Tabel 2.12 Jumlah Pelanggan Listrik Menurut Kecamatan Di Kabupaten Simalungun Tahun 2008 - 2009 DN ee) each ened eee) eae eed ap ae pe eee Ye) tl eee eee) ee ag] a5 Silimakuta Pamatang Silimakuta 1,607 1.655 Purba 2.907 2.953 Haranggaol Horisan 1135) 1183 Dolok Pardamean_ 3164 3204 ‘Sidamanik Hf 5751 5811 Pamatang Sidamanik 3632 3680 Girsang Sipangan Bolon 3962 4023 9_| Tanah Jawa 14188 10_| Hatonduhan 4341 11_| Dolok Panribuan 3823 12_| Jorlang Hataran 4119 13_| Panei 4241 14 | Panombeian Panei [71446 15_| Raya 5740 16_| Dolok Silau 1801 17_| Silau Kahean | 1322. 18 | Raya Kahean 1722 19 | Tapian Dolok 1959 20 | Dolok Batu Nanggar 2593 24 | Siantar 4655. 22 _| Gunung Malela 2125 23 | Gunung Maligas 68741 24 | Hutabayu Raja 4753 25 | Jawa Maraja Bah Jambi. 54068 26 | Pamatang Bandar _|-_111s2 27 | Bandar Huluan 3657. 28 | Bandar 15949 29 | Bandar Masilam 6150 Bosar Maligas 5635 ‘Ujung Padang 12298 =Sjumlah 151921 Sumber : Kabupaten Simalungun Dalam Angka Tahun 2007 2.1.3.4. Prasarana Sumber Daya Air ‘Air minum yang dikelola oleh PDAM Tirta Lihou, Tirta Uli, dan Tirta Nadi dapat dinikmati oleh hampir semua kecamatan kecuali Pematang Sidamanik, Panombean Panei, Jawa Maraja Bah Jambi, Bandar Masilam, Bosar Maligas dan Ujung Padang. Jumlah pelanggan RT pada tahun 2009 sebanyak 156.438 pelanggan yang terdiri dari 98,11 % pelanggan Rumah Tangga, 6,18 % Toko Industri, Instansi Pemerintah dan Badan Sosial. Jumlah air minum yang disalurkan kepada Rumah Tangga sebanyak 2.727.690 m® dan sebagian besar digunakan oleh Rumah Tangga di Kecamatan Tanah Jawa (542.916 m3), Kecamatan Tapian Dolok (384.829 m3) dan Kecamatan Pematang Bandar (217.922 m’). Ti = 12 | Fajian Studi Kelayakan : Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawoson Industri Sei MangkeiGo eree) Seeded eee cece ee ener ee) Be a) eee Ce ae ae) ea 1 cd PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 2.1.3.8. Prasana Telekomunikasi Peranan teknologi jasa Pos dan Telekomunikasi untuk memenuhi kebutuhan masyarakat terhadap aktifitasnya sehari ~ hari sangatlah mendukung terutama bagi aktifitas ekonomi akan lebih efisien dan dapat mengurangi ekonomi biaya tinggi. Untuk itulah pemerintah mengharapkan keberadaan sector ini dapat merata menyentuh seluruh masyarakat baik di perkotaan maupun dipedesaan. Bila dilihat dari jumlah kantor Pos yang ada di Kabupaten Simalungun ada sebanyak 18 unit, berarti masih ada 13 kecamatan yang belum memiliki kantor Pos dari 31 Kecamatan di Kabupaten Simalugun. Jumlah penerimaan surat biasa dan tercatat ( dalam dan luar negeri ) melalui 17 Kantor Pos Pembantu adalah sebanyak 507.183, sementara pengiriman surat biasa dan tercatat (dalam dan Juar negeri ) ada sebanyak 396.721. Frekuensi penerimaan Wesel Pos sebanyak 35.489 dengan nilai 32,88 miliar, sementara frekuensi pengiriman sebanyak 8.543 dengan nilai 10,61 miliar. Frekuensi penerima Paket Pos (dalam dan luar negeri) sebanyak 6.989, sementara frekuensi pengiriman sebanyak 2.194. 2.2, Master Plan Kawasan Industri Sei Mangkei Kawasan Industri Sei Mangkei (KISM) terletak di Kawasan Sei Mangkei, Kecamatan Bosar Maligas, Kabupaten Simalungun, Provinsi Sumatera Utara. Kawasan Sei Mangkei pada mulanya seluas 1.524,7 ha namun dibeberapa zona luasan bertambah yang mengakibatkan Juasan untuk kawasan industri Sei Mangkei bertambah menjadi seluas 2.002,7 ha. Kawasan industri Sei Mangkei terdiri dari tiga zona yaitu 1). zona industri, 2), zona fasilitas, 3). Zona Supporting atau pendukung, Dari luas keseluruhankawasan industri Sei Mangkel, zona industri sebesar 69,69%, fasilitas sebesar 15,77%, dan zona yang berfungsi sebagai pendukung sebesar 14,54%. 2.2.1. Industri Industri yang terdapat pada kawasan ini terdiri dari berbagai macam zona industri yaitu: 1. Oleo Base Industry Phase 1 A (Zona A) Oleo base industry phase 1 A merupakan salah satu industri yang akan dikembangkan pada kawasan ini. Oleo base industry phase 1 A memiliki luas sebesar 541 ha, Oleo base industry phase 1 A merupakan tahap awal pengembangan yang diperuntukan sebagai zona industri pengolahan kelapa sawit inti. 2. Oleo base industry phase 1 B (Zona B) Oleo base industry phase 1 B memiliki luas sebesar 68,7 ha, Oleo base industri phase 1B merupakan industri yang merupakan tahap awal pengembangan yang diperuntukan sebagai zona industri pengolahan kelapa sawit turunan. 3, Polluted Industries Cluster (Zona C) Polluted industries cluster merupakan kelompok industri yang berpolusi. Luas kawasan polluted industries cluster semula seluas 184,1 ha bertambah menjadi 225 ha. ‘Kojian Studi Keloyakan = Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan industri Sei Mangkeishee te eae eee) ed ee ee eed eo Fae ee ce ete ce ee eee ee ec pe eal PT Perkebunan Nusantara lil (Persero) | 2014 4, Medium Polluted Industries Clusters ( Zona D) Medium polluted industries clusters merupakan zona industri yang memiliki polusi sedang, Zona medium polluted industries clusters semula luas 175,2 ha bertambah menjadi 350 ha. 5. Low Polluted Industries Cluster (Zona E) Low polluted industries cluster merupakan cluster zona industri yang berpolusi rendah. Luas kawasan zona industri ini semula seluas 26,6 ha, bertambah menjadi 450 ha. 6. IKM-Small & Medium Industries (Zona F) IKM ~ Small dan Medium Industries merupakan zona industri yang masuk kedalam kelompok industry kecil dan sedang. Zona industry semula seluas 768 ha berkurang menjadi 15 ha. 7. Power Station (Zona M) Zona power station atau pembangkit tenaga listrik memiliki luas semula 12, 4 ha. Namun luasan untuk power station berkurang menjadi 5 ha. 8. Dried Waste Process (Zona N) Dried waste process merupakan zona yang digunakan sebagai proses limbah ering. Kawasan ini semula seluas 11,7 ha. Namun, kawasan ini bertambah menjadi 15ha. 9. Dry Port Dry port yang ada pada kawasan ini semula seluas 47,8 ha namun bertambah menjadi 70 ha. 10. Intermoda Intermoda merupakan konekting dari moda angkutan barang yang terdiri dari jalan, kereta api dan pelabuhan. Luas intermoda semula seluas 9,6 ha bertmabah menjadi 20 ha. 11. Packaging Center Packaging center merupakan kawasan yang berfungsi sebagai tempat pengepakan dan penyimpanan barang sebelum dikirim keluar dari kawasan industri. Luas kawasan packaging center semula seluas 13 ha bertambah menjadi 70 ha. 12, Liquid Storage Center Liquid storage center merupakan kawasan yang berfungsi sebagai tempat penimbunan produk industri berbentuk cair seperti CPO. Luas kawasan ini semula seluas 20,1 ha menjadi 25 ha. Waste Water Treatment Plant ‘Waste water treatment plant merupakan kawasan yang berfungsi sebagai tempat untuk pengolahan air bersih. Luas kawasan yang dijadikan lokasi waste waver treatment plant semula seluas 28,5 ha berubah menjadi 20 ha. 13. 2.2.2. Fasilitas Fasilitas merupakan sarana penunjang dalam suatu kawasan. Fasilitas yang terdapat pada kawasan industri Sei Mangkei yaitu terdiri dari first cluster residential, medium cluster residential, blue cluster residential, community center, Islamic center, church, sport center, education and research center, traditional market and cemetery, recreation area. Tl 14 | Kojian Studi Kelayokan ; Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkel1d 7d feel ail ela lees PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 J. first cluster residential First cluster residential atau cluster perumahan pertama merupakan kawasan yang diperuntukkan untuk kawasan perumahan yang dapat dijadikan lokasi tempat tinggal bagi para pemilik dan karyawan industri. Kawasan cluster pertama perumahan seluas 91,2 ha. Lokasi First cluster residential berada di Zona J. 2. Medium Cluster Residential Medium cluster residential atau cluster perumahan sedang merupakan kawasan perumahan yang berukuran sedang yang berfungsi sebagai tempat tinggal para pekerja di kawasan industri Sei Mangkei agar lebih dekat dengan tempat kerjanya. Medium cluster residential memiliki luas sebesar 40,4 ha.Lokast medium cluster residential berada di Zona K. 3, Blue Cluster Residential Blue cluster residential merupakan kawasan perumahan yang diperuntukkan bagi karyawan yang bekerja di kawasan industri ini, Luas kawasan blue cluster residential sebesar 24,2 ha. Kawasan blue cluster residential berada pada zona L. 4. Community Center Community center merupakan suatu tempat yang berfungsi sebagai pusat berkumpulnya berbagai_macam komunitas. Kawasan yang diperuntukkan sebagai community center semula memiliki luas sebesar 8,6 ha berubah menjadi 15 ha. Lokasi community center berada pada zona 0. 5, Islamic Center Islamic center merupakan suatu kawasan yang berfungsi sebagai wadah atau tempat Kegiataan umat islam, Kawasan islamic center ini seula memiliki luas sebesar 15,8 ha berubah menjadi 5 ha. Kawasan ini berada di zona AC. 6. Chuch Church atau gereja merupakan kawasan yang berfungsi sebagai tempat peribadatan untuk masyarakat yang beragama Kristen. Gereja yang akan di bangun pada kawasan ini memiliki luas sebesar 2,1 ha. Kawasan ini berada pada zona AD. 7. Sport Center Sport center merupakan suatu kawasan yang berfungsi sebagai tempat berbagai macam sarana olah raga. Kawasan sport center semula memiliki luas sebesar 17,2 ha berubah menjadi 10 ha. Sport center pada kawasan ini berada pada Zona AE. 8, Education & Reaserch center Education dan research center merupakan suatu kawasan yang diperuntukkan sebagai pusat pendidikan dan penelitian. Education & research center memiliki luas sebesar 53 ha, Lokasi kawasan ini berada pada zona AG. 9. Traditional market dan cemetry Traditional market dan cemetry merupakan suatu kawasan yang diperuntukkan sebagai pasar tratdisional dan pemakaman, Kawasan pasar tradisional dan pemakaman memiliki semula memili luas sebesar 26 ha berubah menjadi 50 ha. Lokasi ini berada pada Zona AH. 10, Recration Area Recreation area merupakan kawasan rekreasi yang berfungsi sebagai tempat pariwisata masyarakat. Kawasan yang dijadikan sebagai kawasan rekreasi seluas 25 ha. Kawasan iniberada pada zona AJ. 15 J Kojian Studi Kelayokan : Anck Perusahaan Badan Pengelola Kawasan industri Sei Mangke!Spl ed eee aure ere ees eee ete Pa a PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 201: 2.2.3. Pendukung Fasilitas pendukung yang terdapat pada kawasan Sei Mangkei yaitu: 1. Exhibition center Exhibition center atau pusat pameran merupakan sudah tempat yang diperuntukkan untuk memamerkan hasil karya atau hasil produk yang dihasilkan oleh industri. Lokasi exhibition center memiliki luas sebesar 8,1 ha. Kawasan ini berada pada Zona G 2. Convention Center Convention center merupakan suatu tempat yang dapat digunakan sebagai tempat untuk berbagai macam kegiatan masyarakat. Convention center memiliki luas sebesar 21,5 ha. Lokasi convention center berada pada Zona I. 3. Office Park Fasilitas pendukung seperti office park yang terdapat pada kawasan Sei Mangkei memiliki luas sebesar 15 ha, Kawasan ini berada pada Zona T. 1. Media Center Media center yang terdapat pada kawasan Sei Mangkei memilikt luas 2,3 ha. Kawasan ini berada pada Zona U. 2, Medical Center Medical center atau pusat medis yang terdapat pada kawasan ini memi Kawasan ini terdapat pada Zina V. 3. Office Park Office Park kedua yang terdapat pada kawasan ini yaitu seluas 20 ha. Kawasan ini terdapat pada Zona W. 4. Shoping Arcade ‘Shopping Arcade yang terdapat pada kawasan ini memi Kawasan ini terdapat pada Zona X. 5. Hotels Hotel yang akan dibangun pada kawasan ini memiliki luas sebesar 5,7 ha. Hotel yang akan dibangun pada kawasan ini berada pada zona Y. 10, Management Office Kantor manajemen yang ada pada kawasan ini memiliki luas sebesar 4,4 ha. Kantor manajemen ini berada pada lokasi Zona 7. 11. Commercia Area ‘Area komersil yang diperuntukkan pada kawasan ini memiliki luas sebesar 85 ha. Kawasan ini berada pada zona AA. 12. Fuel Station Fuel station yang diperuntukkan pada kawasan ini seluas 1,2 ha. Fuel station ini berada pada zona AB. 13. Golf Course, Hotel, Club House Golf course, hotel, club house yang diperuntukkan pada kawasan ini memiliki luas sebesar 110.8 ha. Kawasn ini berada pada Zona AJ, jas 6,6 ha. Iuas sebesar 10, 5 ha. inak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkei TT 16 | Kojian Studi KelayakanSeba eee od 3 PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 ‘Tabel 2.13 Luasan Per Zona Kawasan Sei Mangkei OLEO BASE INDUSTRY PHASE 1A I OLEO BASE INDUSTRY PHASE1B — POLLUTED INDUSTRIES CLUSTER MEDIUM POLLUTED INDUSTRIES CLUSTER | IKM-SMALL & MEDIUM INDUST! EXHIBITION CENTER Hae _ WATER TREATMENT PLANT ‘CONVENTION CENTER FIRST CLUSTER RESIDENTIAL | MEDIUM CLUSTER RESIDENTIAL | BLUE CLUSTER RESIDENTIAL POWER STATION a)s| ei olalol > re DRY PORT INTERMODA | PACKAGING C ‘TLIQUID STORAGE CENTER _ OFFICE PARK MEDIACENTER | MEDICAL CENTER plo|s|o)z/z]— a | SHOPPING ARCADE _ HOTELS MANAGEMENT OFFICE. COMMERCIAL AREA. 'UEL STATIO! ISLAMIC CENTER CHURCH SPORT CENTER GOLF COURSE, HOTELS, CLUB HOUSE _ Al RECREATION AREA “Total a T= 17 | Kajian Studi Kelayakan + Anak Perusahaan Badan Pengelola Kowason Industri Sei Mangkeiimi PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 Gambar 2.1. Diagram Persentase Peruntukkan Kawasan Sei Mangkei lela oy Sebagaimana yang digambarkan dalam Gambar 2.1 di atas maka peruntukan Kawasan rc Industri atau KEK Sei Mangkei dapat dijelaskan dalam tabel berikut: a iias(liay: SePetse E c Zona Industri 1.395,7 c. ‘Zona Fasilitas 315,9 Zona Pendukung 2911 fe Total 2.002,7 cr rc c oe TI 18 | Kajian Studi Kelayokan Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Se3 aed eh eet teia: ae Y eared Beet gee ase eeteb ee atch eee eee ed eee ste eee eee ee see eall PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 Gambar 2.2, Master Plan Kawasan Ekonomi Khusus - KISMK II 19 | Kajlan Studi Kelayakon : Anak Perusahaan Badan Pengelola Kawosan Industri Sei MangkeiPT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 Gambar 2.3. Block Plan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei LEGEND KAWASAN INDUSTRI BLOCK PLAN VIEW SEI MANGKE! LEDBASE Wo-STRES PHAGE TA T= 20 | Kolin Stadi Kelayokan :Anak Perusahaan Badan Pengelola Kowasan Industri Sel Mangkel Ge Ee se Re ee aoe eer eee ee Heer ce eae Her eget ree tora ee ee Hee gete eeeelie za eeeleeceel eels 3092 | PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 2.3. Badan Pengelola Kawasan Industri 2.3.1, Tujuan Pendirian Kawasan Industri Sei Mangkei PTPN II (Persero) telah ditetapkan menjadi Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) sesuai Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2012 tanggal 27 Februari 2012, Potensi bisnis kawasan industri ini sebagai KEK memberikan keuntungan dan nilai tambah sangat besar bagi penyerapan ekonomi mikro dan makro Sumatera Utara, Untuk itu pelaksanaannya harus dikelola secara profesional dan lincah. PTPN Ill (Persero) adalah BUMN Perkebunan yang mempunyai pengalaman dalam bidang perkebunan kelapa sawit dan karet. Pengembangan kawasan industri merupakan tantangan baru yang membutuhkan waktu untuk proses pembelajaran untuk membuka wawasan baru bagi PTPN Ill (Persero) dari era industri hulu kepada industri hilir, Sejalan dengan itu diperlukan strategi yang bijak dan cepat untuk melakukan pergeseran paradigma tersebut, diantaranya adalah membentuk anak perusahaan sebagai Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkei. Tujuan PTPN III (Persero) mendirikan anak perusahaan Badan Pengelola Kawasan Industri Sei Mangkei adalah agar terbentuknya sebuah anak perusahaan yang independen, berorientasi bisnis, lincah dan profesional, dengan tetap berada dalam koridor aspek Good Corporate Governance (GCG). Dengan demikian pengelolaan kawasan industri dapat dilaksanakan dengan lebih baik dan memberikan kontribusi positif bagi PTPN Ill (Persero) sebagai Pemegang Saham. 2.3.2. Bentuk Usaha Badan Pengelola Pada tahap awal diskusi, terdapat 3 alternatif bentuk usaha badan pengelola, sebagai berikut: a. Unit Bisnis Strategis (SBU), yaitu unit kerja di bawah struktur organisasi PTPN III (Persero) yang berfungsi untuk mengelola Kawasan Industri Sei Mangkei dengan memberikan kewenangan khusus untuk melakukan kegiatan penjualan dan pengelolaan kawasan industri, b. Pembentukan anak perusahaan (PT) dengan Inbreng Aset, yaitu anak perusahaan PTPN III (Persero) dalam bentuk setoran modal kerja dan inbreng aset. Segala kegiatan investasi pembangunan, pemasaran dan pengelolaan kawasan industri dilaksanakan oleh anak perusahaan. c. Pembentukan anak perusahaan (PT) dengan Kontrak Manajemen, yaitu anak perusahaan PTPN III (Persero) dalam bentuk setoran modal kerja saja. Kepemilikan aset dimiliki oleh PTPN III (Persero) dan kegiatan investasi pembangunan tetap dilakukan oleh PTPN II (Persero). Anak perusahaan hanya fokus dalam bidang pemasaran dan pengelolaan kawasan industri, > V kaiian Studi Kelavakan Anak Perusohaon Badan Penaclola Kawasan Industri Sei Manakeilaeeleee al eebeeebaed 1 ! PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 Berikut disampaikan dasar pemikiran untuk menetapkan bentuk usaha yang terbaik. No. | Bentuk Usaha Kelebihan (+) Kekurangan (-) 1 | Unit Bisnis Strategis | Tidak perlu dilalukan ‘a, Tidak memiliki personil (SBU) perubahan Struktur yang kompeten dalam Organisasi. bidang kawasan industri, b, Bentuk usaba kurang Jincah dan tidak berorientasi bisnis. Dibentuk PT, dengan Inbreng Aset Perseroan dapat bergerak lebih lincah, independen dan berorientasi bisnis. a. Tidak memenuhi aspek legal (bertentangan dengan Permen Agraria dan PP). b. Konsekuensi Pajak pengalihan aset (BPHTB) yang cukup material. . PT harus secara cepat mempersiapkan SDM untuk menangani pembangunan investasi {(pengadaan jasa, lelang dan teknis lainnya). Dibentuk PT, dengan Kontrak Manajemen a. Perseroan dapat bergerak lebih lincah, independen dan berorientasi bisnis. b. Adaptasi pengalihan bentuk usaha dari unit ‘menjadi PT baru lebih cepat karena tidak ada pekerjaan pembangunan investasi Perseroan lebih fokus dalam menangani pemasaran dan pengelolaan karena investasi dilakukan tetap oleh PTPN Ill (Persero). « PTPN Ill (Persero) belum memiliki sistem rekrutmen tenaga profesional untuk Calon Direktur. Untuk itu perlu segera dibentuk sistem rekrutmen untuk mengakomodir kebutuhan profesional di anak perusahaan Badan Pengelola. 2.3.3, Bidang Usaha Badan Pengelola Secara garis besar, bisnis utama Perseroan adalah Jasa Properti dan Jasa Pelayanan Logistik. Dalam menjalankan bisnisnya, Perseroan akan mempunyai ikatan bisnis dengan PTPN Ill dan tenant. Hubungan antar ketiga entitas ini digambarkan dalam sebuah skema bisnis sebagaimana terlihat pada Gambar 2.5 dan Tabel 2.14.See saree ee ced ed ee ee eed ee eee ee ee ed Ee eee TA7A3I9 Va 1 Gambar 2.5. Skema Bisnis antara PTPN III, Anak Perusahaan (KISMK) dan Tenant erkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 Penjuatan & Pendapatan Tenant (refaaat =) (2.400 Ha) oeenagte _Pendapatan (200%) EE Pengelolaan, | {— piswibusi Ar ) Instalast ie Pngeleaen,| (ai (4.78 jatar") nce Pemasaran (fos a | Hak Kelola — engelolaan, | [~Tisaaniusmm ‘penalan® (ate) Pemasaran_) (hendapsan Prin <1 Air Bersih Listrie Instalasi Cuct Takeo) Limbah | 7_____~¥ (2,05 Jutam?) | { “Sews (Kompensas Thea udm) ((BendapatanPenjuatan Pendapatan | (Bs Péaynan— tainisin (Fara Limbah Terkelola Jasa Pelayanana epee ea tee} eee ec eee ec Peele aed ees eee ae TV 1 13 a7 7 en Hoe] ee ate) eee ee Pr Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 ‘abel 2.14. Alokasi Biaya dan Pendapatan antara PTPN III dan Anak Perusahaan (KISMK) s PTPN IT KISMK 15 Us Be aceneeeee Biaya | __Pendapatan Blaya | _Profit T [Penjuslan tabon 7 Front Penjuslan | Biaya Operasional | Profi Penjualon loas% nist |Penjuatancaban|c1,s%x Nat Penjualan) Penjuslandikurang lbiaya operasional) 2 [Penjaalon AirBersin | BlayaPenyuswan | PendapatanSewa | Biaya Operasional | Profit/Loss laser instalast alr (Penjualan-tPP) 3 [Penjuatan Lise Biaya Penjusutan[PendapatanSewa | Biaya Operasional | Froft/Loss laset lpembangkiLisik.|(Penjustan-1tP>) 7 [fase Gua Limba Biaya Penyusitan | Pendapatan Sowa | Blaya Operasional | Froft/boss laser linstalastCuct——_|Penjuatan-HPP) Liman 7 [jase Pelayan Logistik 7 7 Biaya Operasional | Profi7Loss (@endapatanLainla) Petayanan Logis |(Penjulan-HPP) TER SOMiyar— |Tahun-L ia Rp 42 : alyar [rabun:as: Rp. = [25,6Milyar - 2.3.3.4. Jasa Properti Kegiatan Jasa Properti merupakan penyewaan dan penjualan tanah, atau bangunan (gudang dan lain-lain) kepada investor/tenant yang berorientasi ekspor dan lokal dengan dukungan Pelayanan Satu Pintu (One Stop Service) berbasis Kawasan Ekonomi Khusus. Jasa utama yang dilakukan oleh Perseroan adalah melakukan usaha promosi dan pemasaran atas tanah Kawasan Industri kepada calon investor dalam negeri dan luar negeri, Untuk itu akan dilakukan Kontrak Manajemen antara PTPN III (Persero) selaku pentilik aset Kawasan Industri dengan Perseroan yang mengatur hak dan kewajiban para pihak serta manajemen fee atas jasa yang dilaksanakan, Sementara itu, Pelayanan Satu Pintu adalah pelayanan pendukung lainnya untuk kegiatan usaha para investor yang langsung disediakan oleh Perseroan sebagai pengelola kawasan seperti Jasa pelayanan daya listrik, air bersih, telekomunikasi, keamanah dan pengolahan limbah (sampah). 2.3.3.2, Jasa Pelayanan Logistik Kegiatan jasa pelayanan logistik mengintegrasikan usaha pelayanan forwarding dan pergudangan termasuk dry port ke dalam mata rantai sistem logistik total, meliputi: a. Jasa pengurusan dokumen ekspor/impor. b. Jasa angkutan barang (trucking). c. Jasa bongkar muat (forklift, crane dan lain-lain).. d. Jasa sewa gudang/lapangan, depo kontainer dan dry port.Nee a eae Ne) aD eae ee ade) ered eed ae eee ek eed ge eae eee eed se ea ade) PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 2.3.4, Sumber Daya Manusia Perusahaan Badan Pengelola memiliki Struktur Organisasi yang sederhana untuk pertama kalinya pada saat pendirian Perseroan. Struktur Organisasi Perseroan digambarkan dalam Gambar 2.6. Jumlah sumber daya manusia pada saat pendirian diasumsikan sebagai berikut: No. Jabatan ‘Orang 1 Komisaris 2 2 Direktur_ a 3_| Kepala Divisi 2 4_|Staf 8 5 | Pegawai 116 jumiah 129 Dalam perkembangannya, struktur organisasi akan terus disempurnakan sesuai dengan kebutuhan Perseroan, Namun demikian struktur organisasi yang ramping dan sederhana tetap diutamakan agar Perseroan dapat beroperasi dengan lebih efisien dan efektif. Gambar 2.6. Struktur Organisasi KOMISARIS DIREKTUR KEPALA DIVISI KEPALA DIVISI OPERASIONAL & PEMASARAN & PENGEMBANGAN ADMINISTRASI/UMUM Staf Teknik & Staf Utlitas Staf Keuangan & Staf Penjualan & Pemeltharaan Pengolahan Air ‘Akuntansi Pemasaran. Staf Utiltas Staf Utiltas Cuci Staf Legal/Umum | | StafPenjualan & Pembangkit Listrik Limbah &Personalia Pemasaran 94 T tniinn Stncii kelnunkan” Anak Perienhann Raan Penaeloia Knumean Indiett Sel Mhanakeredad dae) deeded ee eee ee deed eda eee ee eae eee ea eee eee ea a: a) PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 Berikut gambaran umum tugas pokok, fungsi dan tanggung jawab masing-masing jabatan dalam Struktur Organisasi dari level Direksi sampai dengan Kepala Divisi. a Direktur Direktur utama bertanggung jawab menangani pengelolaan aset kawasan industri untuk menghasilkan laba sesuai dengan amanah Pemegang Saham dan dapat mengelola pertumbuhan laba tersebut demi kesinambungan usaha Perseroan. Tugas utama Direktur adalah memasarkan dan menjual lahan kawasan industri kepada calon investor dan mempercepat target penjualan lahan kepada investor dengan tujuan untuk meningkatkan daya tarik kepada investor baru. Direktur harus memiliki visi dalam mengembangkan bisnis potensial kawasan industri di luar bisnis utama sehingga dapat meningkatkan nilai tambah bagi Pemegang Saham. Direktur juga bertanggung jawab menangani operasional pengelolaan kawasan industri secara keseluruhan, mulai dari aspek teknis operasional, administrasi keuangan dan umum, Direktur harus memiliki kemampuan multi disiplin dan berpengalaman dalam pengelolaan Kawasan Industri, sehingga dapat membawa Kawasan Industri Sei Mangkei menjadi salah satu Kawasan Industri dengan Pelayanan Satu Pintu (One Stop Service) terbaik di Indonesia, khususnya di Sumatera. Kepala Divisi Operasional dan Pengembangan Kepala Divisi Operasional dan Utilitas bertanggung jawab menangani operasional pengelolaan kawasan industri dan utilitas yang dimiliki, seperti utilitas pengolahan air, pembangkit listrik dan cuci limbah. Kepala Divisi Operasional dan Pengembangan juga bertanggung jawab dalam hal pemeliharaan infrastrukctur dan sarana pendukung, serta pengembangan bisnis dan pelayanan yang potensial untuk kawasan. Dalam perkembangannya area pengelolaannya termasuk pengelolaan operasional bisnis baru yang akan dikembangkan oleh Perseroan, misalnya pergudangan, sewa kendaraan dan alat berat, pariwisata, real estate, dan lainnya, Kepala Divisi Pemasaran dan Administrasi/Umum Bertanggung jawab menangani pemasaran lahan kawasan industri kepada tenant/investor yang potensial dan menjual/memasarkan semua layanan jasa yang dihasilkan kawasan kepada tenant/investor yang ada, untuk itu Kepala Divisi mempunyai target penjualan yang harus dicapai dalam periode kerja tertentu, Kepala Divisi Pemasaran dan Administrasi/Umum juga bertanggung jawab menangani pengelolaan administrasi keuangan dan akuntansi, penanganan masalah umum, berfungsi sebagai humas, dan pengelolaan SDM perusahaan.Se Ue ceed ee eee eee eed ee ee) ee) eee eee eee eee a need PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 j BAB III Pa) METODOLOGI KAJIAN 3.1, Landasan Teori Analisis Deskriptif Analisis deskriptif adalah suatu analisis untuk menjelaskan sesuatu hal yang perlu mendapat kejelasan. Dengan menguraikan dan menjabarkan —suatu hal/kebijakan/kondisi maka akan lebih jelas keadaannya sehingga tindakan yang akan diambil dapat dicermati sebab akibatnya. Metode analisis ini akan dipergunakan untuk menguraikan berbagai kebijakan terkait dengan pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei. Dengan menguraikan kebijakan dalam RTRWN, RTRWP dan RTRWK maka akan diketahui dengan lebih jelas tentang fungsi, peran dan kedudukan Kawasan Ekonomi Khusus Sei Mangkei. Analisis Kelayakan Tekno Ekonomi Analisis kelayakan tekno ekonomi dilakukan untuk mengetahui kelayakan pendirian suatu industri. Kelayakan berupa kelayakan berbagai aspek seperti kelayakan bahan baku, kelayakan finansial, kelayakan teknis, kelayakan manajemen operasional, kelayakan lingkungan, kelayakan sosial ekonomi, kebutuhan promosi dan investasi. Analisis data yang digunakan dalam kegiatan ini dilakukan secara kualitatif dan kuantitatif, Analisis kualitatif dilakukan untuk mengetahui kelayakan pengembangan Industri oleokimia yang akan dikembangkan dilihat dari aspek teknis teknologis, aspek legal, aspek ekonomi, aspek sosial dan lingkungan, dan aspek kelembagaan, Analisis kuantitatif dilakukan untuk menganalisis aspek pasar dan pemasaran, analisis teknis dan teknologi meliputi_ hulu sampai hilirnya, analisis manajemen operasional, dan analisis aspek finansial. Analisis finansial mengolah data menggunakan kriteria kelayakan investasi NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return), Net B/C (Net Benefit per Cost), Break Even Point (BEP) dan PBP (Pay Back Period). Selain itu, dilakukan pula analisis sensitivitas untuk melihat kepekaan masing-masing pengembangan dalam menghadapi kemungkinan perubahan. Pay Back Period (PBP) Discounted payback period (periode pengembalian kembali yang didiskontokan atau tingkat pengembalian investasi merupakan metode yang mengukur periode jangka waktu atau jumlah tahun yang dibutuhkan untuk menutupi pengeluaran awal (investasi). Dalam hal ini biasanya digunakan pedoman untuk menentukan suatw proyek yang akan dipilih adalah suatu proyek yang paling cepat mengembalikan biaya Scere rane cesar aver ere aeSI eee ed eee tele) eC a ae ee eh 7 tT PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 investasi tersebut. Rumus yang digunakan dalam perhitungan payback periode adalah sebagai berikut: M = (Rk - Ek (PIV ,i%, k)~t Dimana: M = nilai payback period endapatan hersih untuk periode ke-k pengeluaran untuk periode ke-k investasi awal R 5 P Jika masa pengembalian investasi (Payback Periode) lebih singkat daripada umur proyek yang ditentukan, maka proyek tersebut layak untuk dilaksanakan. Pada dasarnya semakin cepat Payback Periode menunjukkan semakin kecil resiko yang dihadapi oleh investor (pengusaha). Net Pre Net Present Value (NPV) adalah selisth nilai sekarang dari penerimaan (manfaat) dengan nilai sekarang pengeluaran (biaya) pada tingkat bunga tertentu. Rumus yang digunakan dalam perhitungan NPV adalah sebagai berikut : Bt-Cr NPV = y Gem Keterangan: Bt ct t i Manfaat yang diperoleh setiap tahun Biaya yang dikeluarkan setiap tahun Jumlah tahun (umur proyek) Tingkat suku bunga (diskonto) Penilaian kelayakan finansial berdasarkan NPV yaitu : 1) NPV>0, berarti secara finansial proyek layak dilaksanakan karena manfaat yang. diperoleh lebih besar daripada biaya. 2) NPV = 0, berarti secara finansial proyek sulit untuk dilaksanakan karena manfaat yang diperoleh diperlukan untuk menutupi biaya yang dikeluarkan, 3) NPV<0, berarti secara finansial proyek tidak layak dilaksanakan karena manfaat yang diperlukan lebih kecil daripada biaya yang dikeluarkan, Internal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat suku bunga (discount rate) yang membuat nilai NPV proyek sama dengan nol. Nilai IRR diperoleh dengan menggunalan rumus sebagai berikut : ‘i MPV, mR = i+ Keterangan : if = discount rate yang menghasilkan NPV positif liscount rate yeng menghasilkan NPV negatifSve aD aaa Bale a eee eee coe | eae ee eae ae eee ee ea tee eee PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 NPV NPV = NPV yang bernilai negatif Suatu proyek dikatakan layak jika nilai IRR yang diperoleh proyek tersebut lebih besar dari tingkat diskonto. Sedangkan jika nilai IRR yang diperoleh lebih kecil dari tingkat diskonto, maka proyek tersebut tidak layak untuk dilaksanakan. Break Event Point (BEP) Titik impas atau Break Event Point adalah titik dimana total biaya produksi sama dengan pendapatan. Titik impas menunjukkan bahwa tingkat produksi sama besarnya dengan biaya produksi yang dikeluarkan, Hubungan antara biaya tetap dan biaya variabel dapat disajikan pada rumus berikut. Penjualan BEP = Biaya Tetap 1= (Biaya Variabel / Total Penerimaan) 3.2, Penetapan Variabel dan Asumsi 3.2.1, Variabel-Variabel Variable penilaian kelayakan finansial meliputi : 1, Manajefttén Fee dari penjualan atau penyewaan tanah oleh tenant; 2. Penerimaait retribusi atas pengelolaan aset dan infrastruktur Kawasan (Jalan dan Drainase, Ait Bersih/Air Limbah, Listrik, Telepon dan Persampahan); 3. Peneriwmaan dari Fasilitas Penunjang (gedung pertemuan, komersial, rekreasi dan sosial); 4. Biaya Operasional Badan Pengelola; 5. Komponen taiiliya. 3.2.2. Asunisi Dasa Kerangka Dasar: 1. Adanya dukungan Pemerintah Pusat yang menetapkan Kawasan Sei Mangkei sebagai salah satu koridor pembangunan ekonomi nasional. 2. KI Sei Mangkei akan dikembangkan sebagai pusat agroindustri yang mengolah sumber daya alam setempat sehingga memberikan nilai tambah yang berarti bagi kehidupan masyarakat dan Wilayah sekitarnya. Sumber daya alam yang akan dikembangkan ditahap awal adalah membangun industri hilir berbasis kelapa sawit, Luas areal pengembangan KI Sei Mangkej adalah 2002 Ha dan dijual 1400 Ha. Pengembangan KI Sei Mangkei juga diharapkan menjadi pendorong terhadap pengembangan sistem trasportasi di Sumatera Utara (KA dan Perhubungan Laut/Pelabuhan Kuala Tanjung). 5. Anak Perusahaan Badan Pengelola fokus dalam menangani pengelolaan dan pemasaran Kawasan Industri, 6. Ada hubungan kontraktual (Kontrak Manajemen) antara PTPN III (Persero) selaku induk perusahaan dan pemilik Jahan Kawasan Industri dengan Anak Perusahaan tentang jasa pengelolaan dan pemasaran Kawasan Industri, ae107079 V4 1 lee tee Fea eee tea sear eee ea) ae) ee ea 5 PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 BABIV Py ANALISA KEUANGAN 4.1, Struktur Biaya Operasional Struktur biaya operasional disusun mengacu kepada Rencana Kerja Anggaran Perusahaan (RKAP) Tahun 2013 PTPN III unit yang telah disesuaikan berdasarkan asumsi sebagai berikut: . Gaji start-up Direktur sekitar Rp. 45 Juta. Komisaris Utama dan Anggota Komisaris dihitung proporsional sesuai ketentuan berlaku. Berikut asumsi biaya personil per bulan dan per tahun diuraikan sebagai berilc Direkeur 1] 48000000 | 540.000.000 Komisaris Utama 1 18000000 | 216.000.000 Anggota Komisaris, 1] 16200000 | _194.400.000 Jumlah Gaji & Tunjangan 3 950,400,000 Gaji. Tun}. Blaya Sosial Karyawan Pimpinan Kepala Divisi 2| 30.000.000} — 720.000.000 Stat 8| 15.00.00 | _1.440:000.000 jumlah Gaji & Tunjangan Karyawan Pimpinan | 10 2.160.000.000 Gaji,Tuni.& aya Sosial Kary.Pelaksana Karyawan Pelaksana Operasional 116 | 2.200.000 | _3.062:400.000 Jumlah Gaji & Tunjangan Karyawan Pelaksana | 116 3.062.400.000 Biaya Tenaga Kerja 129 6.172,800.000 . Biaya Alat-alat dan Bahan, Biaya Penerangan dan Air, Biaya Pemeliharaan, Biaya Overhead dan Biaya Umum mengacu pada RKAP 2013 PTPN III unit Kawasan Industri Sel Mangkei (KISMK) dan unit Pembangkit Listrik Sei Mangkei (PLSMK) dengan adanya beberapa penyesuaian. c. Aset tanah, bangunan Kantor, instalasi water treatment, pembangkit listrik dan sarana pendukung operasional lainnya adalah milik PTPN III yang disewakan kepada Perseroan (anak perusahaan) dengan nilai sewa tertentu. Asumsi nilai sewa setahun adalah Rp. 11,37 milyar (biaya penyusutan PTPN II] aset PTPN Ill tahun 2013 ditambah pajak sewa 25%). TW 21 | Kallan Studi Kelavakon Anak Perusahaan Badan Penaelola Kawason Industri Sel Manakelrc cr rc rc rc aC fe) eed eee: BF eget D ee eels te ef ae) ee eee] tee PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 4. Investasi baru di kemudian hari untuk sarana penunjang operasional dan jasa layanan Kawasan Industri adalah investasi PTPN III yang dikelola oleh Kawasan Industri dengan nilai sewa pakai tertentu, dan menjadi biaya operasional Kawasan Industri Nusantara. Estimasi Total Biaya Operasional untuk tahun pertama operasi adalah sebesar Rp. 50 Milyar dengan perincian sebagai berikut: ‘aTun| A Bsyateraly. Php | E04800000) —7aga0soo] 197200000 ‘7e0.090000 avTun Asuyascealtay. Fei | 316900000] sosoonsoo| ssnaono00 ssn.amooo Pron ntet4.400 2] axets00 ite caaza000 aamoo Aaalt Peeghapan oa saizo0o| —aeaztaon|——_1ssus00 sans tatantia neergp roaseteta| —saazzieain| ——snecavoo 2] asmasrate Bae Aron sassarow | “eznantaco| 100701200 | © doeraze anlar an Femas 7 cuaraaen 2] tama reewargdia Ae caseenown | ssrocisant| 205750200 oorasmneet Biya Perea Par uoarians =| “sass Diya Pentre _azzrosaaco | senreaasa| 275597900 2} asmasease amish BlayaPengeahanangrang | 3.02874s.000 | aassasz53 | anaes. so0 =| Gaersama5s Biya ach Ut Topol isan | saroeu00 ‘ya vere Pegiten rozssnooe| a77tesao%0 | _snsises2 aonsment lah &Penglahan ine Overhead_| —aoss.esa00 | tpazassassx | Tassaooasa | sayocaaeo | gaseae2acs oa nega sieszanase | izmanreen| —saotaooo| 125144000] asexzosoer Dina Pa Ul PPR Aemamaze | sesnsmnams| _7ensonon0 oseioeato TOMIAI BiavATaWUNPERTANA | oae7a7azas | sarexsaaa7s | soazse7ax2 | zemazeaz00 | enabase7.oi2 4.2, Pendapatan Utama Struktur pendapatan utama Perseroan disusun dengan asumsi sebagai berikut: 2. Perseroan mengelola penjualan dan pemasaran lahan Kawasan Industri Sei Mangkei milik PTPN Ill dan mendapatkan fee penjualan 1,5% dari penjualan dengan harga jual per m? yang ditetapkan bersama dengan pihak PTPN Ill. Asumsi perhitungan untuk harga jual tahun pertama adalah Rp. 650.000/m? dengan asumsi eskalasi harga jual 5% per tahun. b, Perseroan memproduksi air bersih dengan kapasitas 1.250.000-1.750.000 m?/tahun dengan harga jual Rp. 8.200/m® yang dijual kepada tenant/investor di Kawasan Industri. Pembangunan instalasi penjernihan air tahap 2 pada tahun ke-8 adalah investasi PTPN III yang kemudian disewakan kepada Kawasan Industri dengan nilai sewa tertentu. Perseroan menyediakan jasa cuci limbah industri kepada tenant/investor di kawasan, Instalasi cuci limbah dan instalasi tahap 2 (pada tahun ke-8) dibangun oleh PTPN III dan disewakan kepada Kawasan Industri sebagai pengelola penjualan dan distribusi jasa dengan nilai sewa tertentu. 4. Perseroan mengelola Pembangkit Listrik serta mengatur distribusi dan penjualan listrik yang dihasilkan kepada tenant/investor kawasan. Harga jual kepada tenant mengikuti ketentuan pemerintah yang berlaku, Instalasi pembangkit listrik dibangun oleh PTPN Ill dan disewakan kepada Kawasan Industri untuk pengelolaannya dengan nilai sewa tertentu. “Wit 9 Tninn sri Keinunkon s Anok Perusahaan Badon Penaelola Kawasan Industri Sei Manakelrn cr Cc c Cc ‘i 7 17 Sl ee eae ead) ae) tee) eee eee eae) te] ad PT Perkebunan Nusantara Ili (Persero) | 2014 Asumsi tarif dan struktur pendapatan dalam proyeksi 15 tahun mendatang adalah sebagai berikut: ASUMST TNDEKS/NILAT KETERANGAN 7 salualan taken “Total Luas Lahan eal (m*) sagzo00 et | Laken 1400 Ha: Toa terlual 17.9 He; Sta 1382, Herge [ual Lahon tabu fe-0 60000 fn? | Rrdacaran Bsnaet Hargs Pazar tahun 2013, Kensie Harga jaa aban sim | Asses nla! pd RAPGN-P 2013: 7.2% Fee Penjslen Laban 15% xPenjutipLatan | Asursl Poe Minimal Biaya Umutn Porton Lshan lnp.usasaeacoo an | Eetimasi lays Sesehuo untuk DvistPemaearan Blaya Land Clearing no 1us77 fae | Std Kelayatan KEK Set Manghel Tan 2001 Daya Ukur Topogeal ln. 13 fmt | Studi Kelayatan KEK Sel Manghe! Tan 2011 Kenalean By. Umi Penjualan Laban 1% tae | Asuras nasi pl RAPDN-P 2013: 7.296 Kenalkan Baya Land Clearing "fe |_ Arun nfs pd RAPBN-P 2013: 7.296 Kenatan Saya Ukr Topograt i jam | ASumsilndasi pa RAPBN-P 2013: 7.256 apasiese Produlat lr Gere 1.250000 «| RKO KISME 2013; Kepasts 1.25 1.78 Ja mi? Biaya Produkt lr Bersih ro 7870 fm! | Bstinasl HPP Pengolehan Air arg jal Air Borst fre. 8200 Jm | KIPP: Benchmerl KEN Rp. 14.650/m3 Kenan HPP Ate Bersih ‘3% an | Asums Inlas pd RAPBN-P 2013:7296 ena Here ual Ale Bersih 8% on | BPS: Pertumbuban yoy 2013 sektor sa ussha 829% ¢ finsacucttimtah ‘apstas Olsh Limbal 60% Produ i ‘Studi Kolaystan KEK Sel Mange! Tan 2014 Biaya Produ Jasa Cuci Limba ep ‘400s ym? | Esumast HPP JasaCuciLimbeh Harga [al jose Cue! Limbah lee ‘4400 fm? | Estimas! Marg jal asa uel Limbah Kensfan HPP Jaea Cue Liab ‘eke | Aut ina pd RAPSN-P 2013: 7236 ena Harga [al asa Cue mah (2% tae | BPS: Pertunovhan yoy 2013 sktor ase ssh 29% » fuses argh ual isk ro. 975-1325 aut | SesualKetentuan Pemerintah & RKAP PLSMK 2014 Biaya Produles| 940 wn Kenaltan HPP List 2% rm « eenBadan 2% 4.3. Pendapatan Lain-Lain Disamping pendapatan utama, Kawasan Industri dimungkinkan untuk terus meningkatkan pelayanannya pada masa mendatang. Hal ini sejalan dengan ditetapkannya Kawasan Industri Sei Mangkei sebagai Kawasan Ekonomi Khusus. ‘Sumber pendapatan lain-lain Perseroan adalah sebagai berikut: 1. Jasa Properti yaitu a, Manajemen fee pemeliharaan dan keamanan. b. Jasa Pariwisata (Hotel, Golf, dan lain-lain) 2. Jasa Pelayanan Logistik a. Manajemen fee angkutan barang (trucking). b. Manajemen fee bongkar muat. c, Sewa gudang, depo kontainer dan dry port. Potensi pendapatan lain-lain dapat dikembangkan oleh Kawasan Industri Nusantara untuk meningkatkan laba perusahaan disamping bisnis utama. Pengembang bisnis lain- Jain ini juga sebagai penyediaan sarana penunjang bagi tenant di Kawasan. Semakin baik fasilitas Kawasan tentunya akan semakin menarik buat calon investor atau calon tenant baru, Dengan mengacu kepada perbandingan dua Kawasan Industri yang ada di Indonesia, yaitu Kawasan Industri Jababeka (luas + 1.500 Ha) dan Kawasan Industri Berikat (luas 598,5 Ha), maka dapat dikembangkan pendapatan lain-lain Kawasan Industri Nusantara yang berpotensi menambah laba operasional. Jasa_pelayanan logistik dan pariwisata dimulai pada tahun ke-6 dengan asumsi target penjulan lahan pada tahun tersebut telah mencapai 26% dari lahan tersedia untuk dijual. TW 2 V kaiion shia Kelavakon : Anak Perusahaan Badan Penaelola Kawason industri sel Mangkelpee) ee eee Pee ee ed eee ee] ee PT Perkebunan Nusantara Ill (Persero) | 2014 Asumsi untuk perhitungan pendapatan lain-lain ini adalah sebagai berikut: I Prporotl meng gts pain son JasaPemelinaraan/Keamanankawasan (Rp 00 mt | Aruna teense. S0h/n Care 108 ei A) Sea ergulangan /Pet Kemas Ire. 2seaoo0aa0 ian | denchnnet PT KON (are 10% dnt neta KON) Sowa Kendoraan & Alat Borat fre aeaosnoap jinn | Sencha 4 ASW Care 10% ct epee KN) Pariwisata Hote ct) Hep. .2ea020.000 jin | suncrnre KA Crag 0% net pind 8) eatkan asa Pems/Keamanan 514 9 | 0s-recumbuanyoy 7018 sda soa a ssh 82 enatkan Sea Gudang/Pea Kemas 594 pia | ws:rerumbutanyoy 2035 set se the 2 Kenalkan Sowa Kendaraan & Ala Borat 50 pan | :Fomumbutan yoy 2013 stars a wah 82 ‘KenatkanPaiwisnta (Hots A Gold} 504 pie_| prs ren yoy 2013 retrpaean 6 Dari asumsi tersebut didapatkan proyeksi pendapatan lain-lain untuk proyeksi 15 tahun, sebagai berikut: Pendapaton talon (Net incoms) fist Pereltarsan/Keararan fasta so mat tagate —so79a2— ppoaa7 1519956 21aas37 Sourgtnraa/feakenes ok asain for : Parietal Se, essa fe : : L "Total Pendapatan Lisl seni sires “sons —_asivase —zaeaaa7 ASTI ‘sco ne2seo © 3aacaad © «$707497 2035973 aura —Ea77507 —_e90311 wae.6e) _10A1A50 p00) [ass Pereiarsn/ estar aso 2 oom ga2as7—papae2s ows azareza9 anems17 Seworergwicegay/foukenst 9m agmayenm fan 2avsaag © 2oaragG © S43R790SsoasT © avOaad Sewn Kendaresn Ase Beat oe “oan fe ori tesago—fanave = teaasa 158353 Farina ul & Ga Sh ustaes fae asy2ia__sosenma zane uanaees 35126 “Total Pendepatay Caan aaa? 1.607.708 ieses4ue _F7as7.97 — 1.267.099) Potensi pendapatan lain-lain terbesar diperoleh dari jasa pemeliharaan/keamanan kawasan. Proyeksi laba operasional bersih tahun pertama dari pendapatan pemeliharaan dan keamanan Kawasan adalah sekitar Rp. 138 juta dan meningkat seiring pertumbuhan penjualan lahan kepada investor/tenant, Pada tahun ke-6 ketika Jahan terjual mencapai 26% dari lahan tersedia untuk dijual, maka layanan_ sewa pergudangan/peti kemas, sewa kendaraan/alat berat dan pariwisata dimulai, dan pendapatan pada tahun ke-6 diproyeksi sebesar Rp. 4,2 milyar. Jika pada tahun ke-15 semua lahan telah terjual 100% maka potensi laba operasional yang dapat diraih pada tahun tersebut (mengabaikan ‘time value of money’) adalah sekitar Rp. 19,3 milyar. Pendapatan dari bisnis lain-lain ini harus dikembangkan untuk mendukung operasional utama Kawasan Industri Nusantara, karena selain menghasilkan tingkat laba yang menarik, juga berpotensi untuk menjadi bisnis utama bagi Kawasan Industri Nusantara saat tidak tersedia lagi lahan yang akan dijual karena telah terserap oleh investor. Jasa yang ditawarkan dapat dikembangkan sesuai pertumbuhan dan kebutuhan tenant di masa mendatang.Vay q ese esp eeec e | ea) eeeee | e: ieee) PY Perkebunan Nusantara lll (Persero) | 2014 4.4, Analisa Keuangan Dengan asumsi tersebut di atas, maka didapatkan estimasi perhitungan struktur pendapatan untuk proyeksi 15 tahun mendatang, sebagai berikut: i Sire ‘erg ut oe Shae soos sazso ames zat TNO ‘Tage ela aban (1) 2 a oe ‘oe me [eaten fal). ares soos azszen ganze —_enaro jean Ale Bren = ‘e200 ym? a030000 azaynaoo rare? aRa7anG? — laseno? ela Jn Cu nba Indes ‘os Jw "S000 “Saptseo —"Saaazen —"Swroneo “aausase len Lae o___weisas jan _tasiso09 _ssatooee _70eag00__ 0. Tayak internal Rate of Return (IRR) 23,97% TRR> Discount Factor Tayake (12.5%) Payback Period adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal suatu investasi, Payback Period untuk proyeksi 15 tahun Kawasan Industri Nusantara adalah 7 tahun 9 bulan, sehingga jika kriteria payback period yang diharapkan kecil dari 10 tahun, maka Kawasan Industri Nusantara Jayak untuk dijalankan.Seed ee eM eee date ae eee seca ead ea ced eee eee) eee J } PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 Net Present Value (NPV) didefinisikan sebagai selisih antara Present Value dari Komponen manfaat dan Present Value dari komponen biaya. NPV untuk proyeksi 15 tahun Kawasan Industri Nusantara adalah sebesar Rp. 48,574.527.499,-. NPV proyeksi lebih besar 0, sehingga Kawasan Industri Nusantara layak untuk dijalankan. Internal Rate of Return (IRR) adalah besaran yang menunjukkan harga discount rate pada saat besaran NPV = 0. Dalam hal ini IRR dapat dianggap sebagai tingkat keuntungan atas investasi bersih dalam suatu proyek. IRR untuk proyeksi 15 tahun Kawasan Industri Nusantara adalah sebesar 23,97%. IRR proyeksi lebih besar daripada discount factor (12,5%), sehingga Kawasan Industri Nusantara layalk untuk dijalankan. “Wrva Teninn Grill Kolnunkan Anak Peniahaon Badan Penaelola Kewasan industri Sel Manakelqd 3 ee veh gee Pee aah ag ee | ese ened ee a | ap te eeepc) ae } } PT Perkebunan Nusantara III (Persero) | 2014 1. Dalam rangka untuk mengoptimalkan kinerja Kawasan Industri Sei Mangkei, PTPN II (Persero) membentuk anak perusahaan dengan bentuk kerjasama Kontrak Manajemen, Anak Perusahaan ini nantinya akan fokus dalam pemasaran dan pengelolaan Kawasan Industri, yang diharapkan bekerja secara profesional, independen dan berorientasi bisnis. 2. Struktur Modal Perseroan adalah sebagai berikut ui laksa Nominial Satiam (Rp) Modal Dasar 200.000 200.000.000.000,- Modal Ditempatkan/Disetor 50.000 50,000.000.000,- Saham dalam Portefel 150.000 150.000.000.000,- 3. Hasil analisa kelayakan investasi dengan asumsi pendapatan utama adalah sebagai berikut: g ley. 2oKriteri iKesiipulan? Payback Period 7 tahun 9 bulan Payback < 10 tahun. Layak Net Present Value (NPV) Rp.a0 574527499, NPV> 0 ayak Internal Rate of Return (IRR) 23,97% IRR > Discount Factor Layak (125%) wy dnnk Ponieahann Raran Penaelola Kawasan industri Sel Manakelrc cr rc cr cr cr et cS 0 is ee ( i: ee c c c ts Gc cr cr rc r c LAMPIRAN Lampiran -1 DAFTAR ASUMSI DAFTAR ASUMSI PERHITUNGAN STRUKTUR PENDAPATAN, PROYEKS! 15 TAHUN a “otal Las Lahan djual (=) args jal Lahan tabun ke-0 Kenafkan Harga jul lan Fee Penjuatan Lahan fist Harga ual Liste lee Baya Produisi Kenatkan HPP Listrik [pphnadan Jeendapatan Lain-lain JasaPemelibarsan/Seamanan Kawasan |p. Sawa Pergudangan Peli Kemas Imp. Sawa Kendarsan & Alt Brat ep. Pariwisata (Hotel Gol) lan Kenan asa Perel/Keamanan Kenattan Sowa Gudang/PetiKeras Kenaikan Seva Kendarzan lat Bert ‘Konalkan Parise (Hote & Gl) ‘ASUMSL INDEKS/NILAL [Penjuaian Laan 13821000, m* 650.000 fa? 3% Aim 15% xPenjalan Laan Blaya Umum Penjualan Lahan Ik 1sete4000 fn Baya Land Clearing io. 1877 (nt fa Ukur Topograf a 333. fat Kenaikan By. Umum Penjualan Lahan 5 tn Kenaikan Biaya hand Clearing en Kenaikan Biaya Vir Topograll 5H fa 8 [eenjuatam Air Bersih Kepasitas Produksi Air Bersth 1.250.000» Biaya Produksi Air Bersih Ine 7870 fx HargaJual Air erst Re 8200 fm? Kenaikan HPP Air Bersih 896 hn enaikan larga Jusl Air Bersih 89% fie © |lasa Cut Limba Kapasitas Olah Limbah 60% xProduks le Diaya Produlsi asa Cue Limbah fap. 4068p orga jualJasa Cul Limbah a. 4400 jn? Kenaitan HPP jasa Cul Limbah 856 fe Kenaikan HargaJual Jaa Cact Limba 8% fn 9751325. wh 340 0h 236 fin 23% 500 fn? 2500000200 in ton0c0.e0 fn 1990000900 fn 586 fhe 586 pe 5% fe 586 fe KETERANGAN Laahan 1400 Ha; Telah erjual 179 Ha; Sia 1.3821 H ‘Berdasarkan Estimasi Marga Pasar tahun 2013 Asus Inflasl pd RAPEN-P 2013: 7.2% ‘Asumai Fee Minimal stimasi Biaya Setahun untuk Divisi Pemasaran Studi Kelayakan KEK Sel Mange! Tan 2011 Studi Kelayakan KEK Sel Manghel Tan 2071 ‘Asurt Inflai pd RAPBN-P 2013:729% ‘AsumsiInflast pd RAPEN-P 2013: 722% ‘Asums}Inflai pd RAPBN-P 2013: 72% RKO KISMK 2013) Kapasttas 1,25 1.75 Juta m® Estimasl HPP Pengolahan Air IPP; Benchmark KBN Rp. 1450/03 ‘AsumsiInfisi pd RAPBN-P 2013: 7.296 [BPS: Pertumbuhan yoy 2013 sebtorjasausaha 8,296 ‘Studi Kelayakan KEK Set Manglo!Thn 2011 Estimasl HPP [asa Cuci Limbah Estas! Harga Jul Jase Cuc Limba Asumst Infiasl pd RAPBN-P 2013: 7,256 'BPS: Pertumbuhan yoy 2013 sektorjasa usaha 82% Seauaf Ketentuan Pemerintah & RKAP PLSMK 2014 Propononal merges Erg pean an fons KIP/enel: py 5000 Tage 105 PP) Benches 7 KBN Ere 10% dt ne pref KB) Bercmar PF RBM (Fr 109% te roy IN) era PF A Tage 10% et profiad A) BPS Prenbubanyoy 2018 shor sons sa waka 2% rs Preman yoy 203 sktarsen jah wba 2 BPS Pradhan yoy 2012 larson ea asks 8.2% rs Porynbutanyay 2012 hee via 5 Inia vesemant lap. saoonasaoso _| Untuk Operasional Tahun Pertama Anak Perusahean Discount Factor Rate 12596 nearest Rote (Bugs) 205%q I se eee eae ees ee a agree cea eo ail J Lampiran - Il. 1 BIAYA & HARGA POKOK PENJUALAN Biaya Tahun Pertama an ae aj. TunpAElayaSodal Kary. Pimpin | 234000000 478000000) 167200000 =| 900000900 xj Ti. BiayaSexlKary.Petaana | sx6son000 | L0s6000000 | 156400000 =| ss21200000 Prem asiotiann =| erre00 Taian 8322000 +] eas28000 ‘Aaa Patenghopn Seek saraow | 4834400 1.583900 =| sszara00 Bahan Kimi dan Felenshp sseacao00| issuzieeie| ——_ssea00 =) asso2er218 Baya Ara csssoszowo | a7aaiie9 | 100781300 =| osazs.269 shan Bakar dan Plumas : 3320 -|— erassaz0 Baya Ponarngan dn Ae osaztow | r9inosisess |’ 208750200 =) anorzr99e04 Biya Penoghatandin Pak 9.385305, : =| sesso bizyaPemearsan zsi90a000| 963795350 | _s7sseze00 | asorse42se famlsh Bla Pengolahantangsung | 3028.45.00 | 24555452553 | 1008982500 29.673:101.053 ‘Biya Cesrng Ukr Topoara ‘Sarsczamo | 527962200 Bye Overtend Pengoltan soae400000| — z7r40sn000 | __ 14718612 =| soszsspsi2 lah Pengotahan inc. Overhead | —4.055145.000 | 27320592555 | 1360312 | 527962300 | 38348742.065 Biya Umar Pngoshan siesrinaso] szrmaerssr| ——_sasegano} 1525144000] asan70so47 Buys Sewa Pahl Ustas ETP agersesa7s | _sosesoases | _ 1742500000 11994198000 TUMLAB BIAYATAHUN PERTAMA | 9997a7e.725 | 94761520575 | 3002547312 | zosasosa00 | «9.604se7.612 co Biaya Tenaga Kerja Tahun Pertama Paco cctunjtlayaSosil Diehl 4 Kemisaris Dieleur 1] 45000000] s4a00000 KombovisUiame 1] saomeaa | 236000000, Aggota Kons 1] 14200000] 194400000 fumiah Ga Ton) 3 950400-000, csitm.a.ioya Sosa aryaweanpimpinan pala Ds 2| — seom000 | —r2na00ce0 sot | sso0as00 | 144000000 [mish Gajia Tunjangan Karyawan impinan | — 10 2:160.000.000| |caituni. dias Sonal ary, elakcama saryawanPeaksana Operasorl s16| 2200000 | s06z40n000 jumish Gali Tunjangen KarywanPelaksana | 316 3062.400.000 lays Tenaga Kea ‘ea7za00.000 Biaya Sewa Pakai Tahun Pertama Seog poe ‘Biaya Penyusatan PTPN I (tho) ‘4495459000 sszzerzss0] 1700000000] 11.708071.5S0 PajseSewa (2.598) suzanea7s | __ss849075 2sonono | 205127250 sews Paka (KompensasiPenyusutan) | 4597595475 | sas4a032zs| 1742500000 | 11994198800i - - - - 7 - ~ rc - 7 a i" Lampiran - Ul. 2 BIAYA & HARGA POKOK PENJUALAN Pokok Penjualan Tahun Pertama / 7 __Kapasitas Produkt '37.000.000 750.000 (of, Tuw. Bay ost ry. Pimpinan 18720 1298 249,60 (aj Tun. Bly Sosa Kary Pelasana 25344 2854 241,20 Premt é 1194 - {aintaln 1485 : Alavalat& Perlengkapan Sloe 425 425, 233 ‘shan KimiadanPelengkay 15909 35,99 7955 Blaya Anais 26875, 1695 13437 ‘Bhan dakar dan Pelumas 22h : Baya Ponersngan dan Air 54867 51650 27433 Baya PengangkutanélimPabrt : oat : Blaya Pemliharaan 901,59. 2605 50080 [Harga Poko Pengolahan Langsung 2:423,00 663,66 1451.98 laya OvertendPengolahan aziz 7498 19636 [arga Pokok lah, inc. B. Overhead 3.24412 738.64 1648.36 Biaya Umum Pengatahan 94778 4805 793 Baya Sewa Pale elias PUPN IL 3.576,08 15281 232333 HPP (Harga Pokok Penjualan) 7.869,98 939,50 4.093,40%or'or orr'st wors'er %9PTT Wan EGER 9SCCIST _LoF0G0—-eOZ0S Ore BET NIVPNIVINVLVaVGNGa VaVT - = TA WOTOTIOT HE TOF OHT ae ny ooo D090 E yesog wy 9 UREIEpUEN EMeS ¢ 7 : 7 7 7 wa/ sovvoovesz —%5 seuiay fog / ueduepnBiog ems Z Leseere —-9S66IST LY 065 zescos oreer sy 008 ‘os uesemey ueweuay /overeyouing ese{T ODS] CoMOSUTTNT WePUTeT were PUI TECLEGCL DyeCeoL OSSTIV LE OcELWS TT __LAVSOWOT "TWNOISvuadO VaVT TSETONID —_SISTHEED —9zzZ0L09 _HELSOYS _BTOYATGY vereniuea yerumn{ TESTESTE —LOTOUTSE —GATSOT SE FLOSvEC PeSTOL¥E WHT” Ov6 we SERSTToyboad eRe ovo9ccs —«OGTBFES © GZZSG «GT BITE «Las TEDE at) show ve juMpuL equITT wePnouag eKeIE BLTLELET —ZETSVELT «SET YOUDT —SOFGETTE Lav LETS tLe %s ‘ussog ay ioinpoag EAs Z SEOIZEY —«GALBSLE —«EDT'SSE —«9SOEEDE —«9OT ESOT coovrrsess 58 ‘weqeT uejentuod ecg T WOO" ET RVAVITTAONTA zer'66798__SOFTETTS__SETECEEL OLD —_S6O'U60D9 weempouad wernt DoTEZOGH ——-OOUSz SY QOSTO LS _DOTOVTSY _OOTSPEEY WW —seersze STURT ¥ esvsecs 69B6Te'S «BOL BBES © ORTTESE © —«OUOEE = t/ OMY soo snp qequiry ong wef He £ THOEZSCT - L9R9L0NT —OFALELIT —OOFAGEZT —ooUSTOL tt OOS 8 wiss0@ av uojentuod 2 SVT eZLESES © LOWS HATHLTZ —(SOU'SOIZ eget ening 95g'F EYL ueTenfueg eeu weedepLOE T ‘tooo tay NVLVaVONTE TéLLLEWOL OLeTEGECS

You might also like

• The Subtle Art of Not Giving a F*ck: A Counterintuitive Approach to Living a Good Life

  

  From Everand

  The Subtle Art of Not Giving a F*ck: A Counterintuitive Approach to Living a Good Life

  Mark Manson

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (5819)
• Never Split the Difference: Negotiating As If Your Life Depended On It

  

  From Everand

  Never Split the Difference: Negotiating As If Your Life Depended On It

  Chris Voss

  Rating: 4.5 out of 5 stars

  4.5/5 (845)
• The 7 Habits of Highly Effective People

  

  From Everand

  The 7 Habits of Highly Effective People

  Stephen R. Covey

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (353)
• • Magazines
  • Podcasts
  • Sheet music
• The Art of War: A New Translation

  

  From Everand

  The Art of War: A New Translation

  Sun Tzu

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (3045)
• The Subtle Art of Not Giving a F*ck: A Counterintuitive Approach to Living a Good Life

  

  From Everand

  The Subtle Art of Not Giving a F*ck: A Counterintuitive Approach to Living a Good Life

  Mark Manson

  Rating: 4.5 out of 5 stars

  4.5/5 (20112)
• The Secret

  

  From Everand

  The Secret

  Rhonda Byrne

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (3902)
• The Silmarillion

  

  From Everand

  The Silmarillion

  J. R. R. Tolkien

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (6405)
• The Handmaid's Tale

  

  From Everand

  The Handmaid's Tale

  Margaret Atwood

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (13282)
• Pride and Prejudice: Bestsellers and famous Books

  

  From Everand

  Pride and Prejudice: Bestsellers and famous Books

  Jane Austen

  Rating: 4.5 out of 5 stars

  4.5/5 (20479)
• Good Omens: A Full Cast Production

  

  From Everand

  Good Omens: A Full Cast Production

  Neil Gaiman

  Rating: 4.5 out of 5 stars

  4.5/5 (10972)
• Never Split the Difference: Negotiating As If Your Life Depended On It

  

  From Everand

  Never Split the Difference: Negotiating As If Your Life Depended On It

  Chris Voss

  Rating: 4.5 out of 5 stars

  4.5/5 (3313)
• Wuthering Heights Complete Text with Extras

  

  From Everand

  Wuthering Heights Complete Text with Extras

  Emily Brontë

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (9991)
• The Picture of Dorian Gray (The Original 1890 Uncensored Edition + The Expanded and Revised 1891 Edition)

  

  From Everand

  The Picture of Dorian Gray (The Original 1890 Uncensored Edition + The Expanded and Revised 1891 Edition)

  Oscar Wilde

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (9054)
• Art of War: The Definitive Interpretation of Sun Tzu's Classic Book of Strategy

  

  From Everand

  Art of War: The Definitive Interpretation of Sun Tzu's Classic Book of Strategy

  Stephen F. Kaufman

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (3321)
• Oscar Wilde: The Unrepentant Years

  

  From Everand

  Oscar Wilde: The Unrepentant Years

  Nicholas Frankel

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (10370)
• Anna Karenina: Bestsellers and famous Books

  

  From Everand

  Anna Karenina: Bestsellers and famous Books

  Leo Tolstoy

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (7503)
• Freakonomics Rev Ed

  

  From Everand

  Freakonomics Rev Ed

  Steven D. Levitt

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (7879)
• Wuthering Heights (Seasons Edition -- Winter)

  

  From Everand

  Wuthering Heights (Seasons Edition -- Winter)

  Emily Brontë

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (9975)
• The 7 Habits of Highly Effective People

  

  From Everand

  The 7 Habits of Highly Effective People

  Stephen R. Covey

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (3829)
• Influence, New and Expanded: The Psychology of Persuasion

  

  From Everand

  Influence, New and Expanded: The Psychology of Persuasion

  Robert B. Cialdini

  Rating: 4.5 out of 5 stars

  4.5/5 (730)
• American Gods: The Tenth Anniversary Edition

  

  From Everand

  American Gods: The Tenth Anniversary Edition

  Neil Gaiman

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (12957)
• How To Win Friends And Influence People

  

  From Everand

  How To Win Friends And Influence People

  Dale Carnegie

  Rating: 4.5 out of 5 stars

  4.5/5 (6703)
• The Iliad: A New Translation by Caroline Alexander

  

  From Everand

  The Iliad: A New Translation by Caroline Alexander

  Homer

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (5734)
• Feeling Good: The New Mood Therapy

  

  From Everand

  Feeling Good: The New Mood Therapy

  David D. Burns

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (594)
• Life of Pi: A Novel

  

  From Everand

  Life of Pi: A Novel

  Yann Martel

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (13495)
• The Picture of Dorian Gray: Classic Tales Edition

  

  From Everand

  The Picture of Dorian Gray: Classic Tales Edition

  Oscar Wilde

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (9765)
• Stardust

  

  From Everand

  Stardust

  Neil Gaiman

  Rating: 4 out of 5 stars

  4/5 (8160)