DERECHO 202

DIANA HERNANDEZ ZARATE

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CONDOMINI
O
DIANA HERNANDEZ ZARATE
MARTINEZ DE LA TORRE, VERACRUZ UNIVERSIDAD DEL GOLFO DE MEXICO

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CONDOMINIO
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CONCEPTO.
El condominio es un supuesto de comunidad de derechos reales. sta se

produce por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho

igual sobre la misma cosa, cuando el derecho real respecto del cual se establece
tal comunidad tiene el carcter de exclusividad.

2 SE DEFINE AL CONDOMINIO,
Este caso de pluralidad de sujetos con derecho a la propiedad sobre una
misma

cosa

fue

denominado

condominio,

copropiedad

comunidad,

indistintamente;

se

asume

normalmente su carcter

transitorio,

siendo considerado un

derecho

autnomo

real

por

tratadistas

como

quien

condominio se aleja del

tipo

..el
de

propiedad

para
distinta,

Lafaille,

algunos
para

individual,

constituir una categora

en

que el derecho sobre la

cosa

incumbira

siempre

titulares reunidos, sin perjuicio del que cada uno tendra, no sobre cierta parte
indivisa o parte ideal, y s como una calidad especfica, estos es, el derecho
real de condominio.

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3 SON CARACTERES GENERALES DEL CONDOMINIO:

3.1 a) La Titularidad plural o pluralidad de sujetos:
La existencia de ms de un sujeto, titular del derecho (varias personas) que
es esencial en el condominio, que pueden tratarse de personas fsicas o jurdicas;
3.2 b) La Unidad de objeto:
Siempre se trata de cosas, y si se trata de ms de una, Ej. varias
propiedades o parcelas de inmuebles, son tratadas como una unidad recayendo el
derecho sobre la totalidad de cada una de ellas;
3.3 c) Titularidad en cuotas o partes indivisas:
El derecho de propiedad pertenece a varias personas por una parte indivisa,
como indica Salvat, el derecho de propiedad se encuentra aqu fraccionado entre
los diversos copropietarios, correspondindole a cada uno de ellos en la medida
de la cuota parte que le pertenece: un medio, un tercio, etc. Esta parte indivisa es
una cuota ideal o abstracta del derecho de dominio entero y que no corresponde
con ninguna parte fsica o materialmente determinada de la cosa. El derecho de
propiedad que pertenece a cada condmino, se proyecta sobre la totalidad de la
cosa.

Es posible definir al condominio como el derecho real de propiedad que

pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble.

4 ADMINISTRADOR
El administrador o el presidente del comit de administracin, ser el
representante legal de los condminos en todos los asuntos comunes relacionados
con el condominio. Contar con poder para administrar bienes, y para pleitos y
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cobranzas. Para contar con facultades que requieran clusulas especiales, se
requerir del previo acuerdo de la asamblea, salvo que el Reglamento Interior del
Condominio ya lo prevea.
4.1 Obligaciones
I. Cuidar, vigilar y mantener en buen estado las instalaciones, los bienes del
condominio y los servicios comunes;
II. Tener la representacin de los condminos respectivos, en los problemas
que surjan derivados de la contigidad con otros condominios o casas
unifamiliares;
III. Recabar y conservar los libros y la documentacin relacionada con el
condominio, los que en todo tiempo podrn ser consultados por los condminos;
IV. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que esta designe a otra
persona;
V. Efectuar los gastos de mantenimiento y administracin del condominio,
con cargo al fondo correspondiente, en los trminos del reglamento interior del
condominio;
VI. Recabar las aportaciones de los condminos para los fondos de
mantenimiento

administracin

reserva,

debiendo

otorgar

el

recibo

correspondiente, as como entregar bimestralmente a cada condmino el estado

de cuenta del condominio;
VII. Convocar a las asambleas generales y extraordinarias, conforme a lo
dispuesto en la presente Ley, en la escritura constitutiva y en el reglamento
interior del condominio;
VIII. Fomentar entre los condminos el cumplimiento de la presente Ley, la
escritura constitutiva del condominio y el reglamento interior del condominio;

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IX. Gestionar ante los ayuntamientos la prestacin de los servicios pblicos
municipales al interior del condominio;
X. Publicar en lugar visible del condominio o en el sitio destinado para ello,
las convocatorias para asambleas, as como los acuerdos que se tomen en las
mismas a efecto de enterar a los ausentes.

NOCIONES ROMANISTA Y GERMNICA.

En el derecho romano, el dominio era exclusivo, lo que vedaba la

concurrencia de titularidades, dando origen a la propiedad por cuotas o partes

indivisas. El condominio romano era una expresin de la propiedad individual, por
lo que frente a las muy restringidas facultades otorgadas a los comuneros sobre la
cosa comn, se alzaban las amplias posibilidades de disposicin que gozaban
respecto de la parte indivisa, cuota ideal o abstracta del derecho de propiedades.

En el derecho germnico existe un estado de comunidad genrico

denominado propiedad en mano comn , que no constituye una expresin de la
propiedad individual como nuestro condominio, sino de la propiedad colectiva o,
en algunos casos, familiar. No se da aqu el fraccionamiento del derecho de
propiedad en cuotas ideales o abstractas de las cuales se puede disponer
libremente, ya que los comuneros tienen participaciones en la propiedad, pero
estas participaciones no pueden expresarse siempre cuantitativamente en
cuotas. Segn Hedemann , de esta circunstancia se derivan los siguientes
efectos: a) nadie puede disponer libremente de su parte, 2) nadie puede exigir
libremente la divisin, y 3) la administracin es comn, no existe el rgimen del
sistema de mayoras y es necesaria la unanimidad para cualquier supuesto; en
este caso los acreedores individuales de los comuneros es por el saldo lquido que
pudiera corresponderle al deudor peridicamente o en la liquidacin final, cuando
se produzca la disolucin de la comunidad por las causas legales.
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6 CUL ACEPTA NUESTRO CDIGO?

Es necesario aclarar para evitar confusiones que en el condominio la parte
indivisa es una cuota ideal o abstracta del derecho de dominio entero y que no se
corresponde con ninguna parte fsica o materialmente determinada de la cosa. El
derecho de propiedad, que pertenece a cada condmino en la medida de su parte
indivisa, se proyecta sobre la totalidad de la cosa.
Hay condominio cuando dos o ms personas comparten el dominio de una
misma cosa, mueble o inmueble, por contrato, actos de ltima voluntad o
disposicin de la ley, sin que ninguna de ellas pueda excluir a la otra en el
ejercicio del derecho real proporcionalmente inherente a su cuota parte ideal en la
cosa, ni de otro modo que el estatuido por el presente Cdigo. No es condominio
la comunidad de bienes que no sean cosas

De modo que en base al artculo precedente, se puede afirmar que el Cdigo

Civil, acepta la concepcin romanista (propiedad por cuotas o partes indivisas
libremente disponibles); cada propietario es dueo exclusivo de su cuota parte
indivisa, y puede ejercer, respecto de ella, todas las facultades inherentes al
dominio, que sean compatibles con la naturaleza de la copropiedad. El derecho de
cada comunero se halla limitado por el derecho igual de los otros.

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7 LEY QUE REGULA EL RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO EN

EL ESTADO DEL VERACRUZ DE IGNACIO DE LA LLAVE
Ley publicada en la Gaceta Oficial, rgano del Gobierno del Estado, el da
mircoles 15 de abril del ao 2009

Al margen un sello que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Gobernador del Estado
de Veracruz de Ignacio de la Llave.
Xalapa-Enrquez, Ver., a 2 de abril de 2009
Oficio nmero098/2009
Fidel Herrera Beltrn, Gobernador del Estado Libre y Soberano de Veracruz
de Ignacio de la Llave, a sus habitantes sabed:
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Que la Sexagsima Primera Legislatura del Honorable Congreso del Estado
se ha servido dirigirme la siguiente Ley para su promulgacin y publicacin:
Al margen un sello que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Poder Legislativo.Estado Libre y Soberano de Veracruz de Ignacio de la Llave.
La presente Ley es de orden pblico e inters social y tiene por objeto
establecer las bases para regular la constitucin, organizacin, operacin,
modificacin, administracin y extincin del rgimen de propiedad en condominio,
as como la convivencia y solucin de controversias entre condminos o
posesionarios.

VII. Condominio: El inmueble cuya propiedad pertenece a dos o ms personas, a

quienes corresponde una unidad de propiedad exclusiva y los derechos de
copropiedad de los bienes y reas que son de uso comn;
VIII. Condominio concesionado: El conjunto de inmuebles que, parcial o
totalmente, formen o no parte de un fraccionamiento, lotificacin, conjunto
urbano o subdivisin que, por efecto de un acto de concesin otorgada por el
Ayuntamiento correspondiente, obtengan el dominio para uso exclusivo de una o
varias vas publicas, incluyendo o no otras reas de uso pblico;
IX. Condominio familiar: El inmueble cuya propiedad pertenece a dos o ms
familiares, a los que corresponde una unidad de propiedad exclusiva y los
derechos de copropiedad de los bienes y reas que son de uso comn, el cual se
constituye en un lote con vivienda ya construida;
X. Condmino: La persona fsica o moral que, en calidad de copropietario,
aproveche una unidad de propiedad exclusiva o haya celebrado contrato en el
cual, de cumplirse en sus trminos, adquiera tal calidad. En el caso de
condominios concesionados, la persona fsica o moral propietaria de un inmueble
afectado por la concesin de una o varias vas y reas pblicas;
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XI. Conjunto urbano condominal: El agrupamiento de dos o ms condominios a los
que se accede a travs de vas generales de uso comn y que podr contar con
otros bienes, reas e instalaciones generales de uso comn.

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