Curs 4 : 26.10.

2016

Dreptul de preempiune

Vnztorul i poate exprima liber consimmntul cu privire la un contract de

vnzare. Totui, exist anumite restrngeri ale acestei liberti i dreptul de preempiune
constituit n favoarea unei anumite persoane constituie o astfel de restrngere.
n NCC exist, pentru prima dat, o reglementare unitar a dreptului de preemp iune,
indiferent de sursa acestui drept, fie c este vorba de un drept de preempiune instituit printrun act normativ, fie c este vorba de un drept de preempiune constituit prin acordul prilor.
Aceast reglementare este conceput ca fiind un fel de drept comun pentru institu ia
preempiune. Ea se aplic dac nu rezult altfel din acte normative speciale care se refer i la
un drept de preempiune, or dac prile, atunci cnd au constituit prin contractul lor un astfel
de drept, nu au convenit clauze speciale care s se ndeprteze de la acest drept comun.
Acest drept comun este constituit n cea mai mare parte din norme cu caracter
dispozitiv. Sediul materiei : art. 1730-1740. Sunt dispoziii plasate n materia contractului de
vnzare i anume la seciunea privind obligaiile cumprtorului.
Ca natur juridic, dreptul de preempiune este un drept potestativ. Titularul dreptului
este singurul care are puterea de a decide dac i exercit sau nu acest drept. n cazul n care
i-l exercit, se va declana regimul juridic aferent.
Este un mecanism criticat n doctrin, fcndu-se afirmaia c prevederile din codul
civil au ca obiect o situaie care, de fapt, nu constituie regula, ci o excepie. Aceti autori spun,
pe bun dreptate, c, n realitate, atunci cnd, fie n temeiul unei dispoziii legale, fie n
temeiul unui contract, s-a constituit un drept de preempiune cu privire la un anumit bun
aparinnd unei persoane, n mod normal, titularul acelui drept nu va ncheia un contract de
vnzare cu privire la acel bun cu o ter persoan, alta dect beneficiarul dreptului de
preemiune, dect dup ce l va informa pe preemptor c intenioneaz s vnd acel bun.
Numai dup ce va primi de la titularul dreptului de preempiune rspunsul c nu este interesat
s vnd acel bun n condiiile oferite de vnztor, abia atunci acest proprietar va ncheia un
contract de vnzare cu o ter persoan.
Autorii acetia spun c preemptorul, de regul, i va exercita dreptul de preferin mai
nainte ca proprietarul bunului respectiv s apuce s vnd acel bun ctre o ter persoan.
Numai prin excepie se poate ntmpla ca proprietarul bunului s ncheie contractul de
vnzare asupra acelui bun direct cu o ter persoan, fr ca n prealabil s fi fcut oferta de
vnzare ctre beneficiarul dreptului de preferin.
Acest contract nu mai poate s fie atacat de ctre preemptor pentru c a fost informat
i a refuzat s i exercite dreptul.
Codul civil nu exclude existena acestei reguli, dar reglementeaz o ipotez care se
produce doar prin excepie, cu consecina c aceast reglementare stabilit pentru aceast
situaie de excepie cu att mai mult se va putea aplica n cazul n care vnzarea bunului se

realizeaz n condiii normale. (art. 1731 de aici rezult implicit c situaia reglementat
de codul civil este aceea n care proprietarul bunului ncheie direct cu un ter vnzarea asupra
acelui bun, fr ca n prealabil s fi fcut vreo ofert ctre titularul dreptului de preemp iune.
Un asemenea contract ncheiat cu o ter persoan este valabil, dar este afectat de o modalitate
: un eveniment viitor i incert condiie suspensiv negativ care const n eventuala
neexercitare n viitor de ctre preemptor a acestui drept.
Dac aceast condiie se produce, adic, dac dup ce s-a ncheiat contractul de
vnzare cu terul, titularul dreptului de preempiune nu declar c i exercit dreptul de
preempiune cf. regimului juridic stabilit de codul civil, atunci nseamn c suntem n
prezena ndeplinirii condiiei suspensive negative, ceea ce va face ca acel contract s devin
valabil ncheiat, cu caracter retroactiv.
Dac preemptorul declar c, dup ce a fost informat, ar fi fost interesat s cumpere el
bunul n acele condiii, atunci nseamn c a devenit cert c condiia suspensiv negativ nu
se ndeplinete i, n consecin, cu caracter retroactiv, contractul ncheiat cu ter ul este
invalidat.
Art. 1732 titularul bunului are obligaia s i aduc la cuno tin preemptorului
cuprinsul contractului pe care vrea s l ncheie cu terul. (de ndat va aprecia judectorul
n caz de litigiu, depinde de la caz la caz). Chiar i terul este interesat s aduc la cunotin
preemptorului dreptul su.
Printr-o notificare se face aceast informare. Alineatul 2 ne spune ce va cuprinde
notificarea. Titularul dreptului de preempiune o va analiza. Alineatul 3 preemptorul i
poate exercita dreptului prin comunicarea acordului su + consemnarea preului. Alineatul 4
prevede termenul. Dac nu rspunde n acest termen sau rspunde, dar nu consemneaz banii,
nseamn c a refuzat dreptul = s-a mplinit condiia suspensiv negativ.
Efectele exercitrii preempiunii
Avem n vedere situaia n care preemptorul consemneaz bunul nuntrul
termenului i i comunic n scris celeilalte pri c vrea s devin el proprietar al acelui bun
vndut ctre un ter.
Art. 1733 este decizia premptorului dac acest contract de vnzare rmne valabil
sau nu.
Din toate aceste articole rezult c ele se pot aplica i pentru ipoteza normal. (adic
atunci cnd vnztorul se duce nti la preemptor s l ntrebe dac vrea s cumpere nainte s
vnd unui ter). Dac n comunicare nu sunt identificate toate elementele sau sunt trecute
diferit, nseamn c preemptorul nu a fost pus n situa ia de a- i exercita dreptul su de
preempiune potrivit legii i este ca i cum s-ar fi vndut terului fr ca preemptorul s fie
mai nti ntrebat.
Ce se ntmpl n relaia cu terul cumprtor atunci cnd contractul de vnzare
ncheiat cu acesta este desfiinat cu efect retroactiv, ca urmare a faptului c preemptorul i
exercit acest drept potestativ? Art. 1733 teza final. Se aplic regulile de la garania pentru
eviciune din cadrul contractului de vnzare, care l oblig pe vnztor s-l despgubeasc pe
cumprtorul evins.

Este absolut necesar ca, pentru a putea fi despgubit, terul s fi fost de bun-credin .
Codul civil mai prevede posibilitatea ca asupra aceluiai bun s existe un concurs ntre
preemptori. art. 1734 = ordinea este imperativ. Dac, totui, titularul bunului conine
clauze care modific aceast ordine, clauzele sunt considerate ca fiind nescrise.
Situaii speciale
Dac proprietarul bunului ncheie contractul de vnzare cu un titular al dreptului legal
de preempiune, atunci acel contract nu este afectat de condiie suspensiv cum spune art.
1731 este un contract pur i simplu, neafectat de modaliti. Acest contract nici nu mai
trebuie s fie notificat celorlali titulari ai unor drepturi legale de preempiune.
Dac se ncheie contractul de vnzare cu un titular convenional de preempiune i
exist mai muli titulari ai unor drepturi legale de preempiune, atunci, n principiu, contractul
trebuie s fie notificat tuturor titularilor de drepturi legale de preemp iune. Dac cel notificat
nu i exercit dreptul de preempiune, trebuie s fie notificai i ceilal i titulari ai dreptului de
preempiune.
Art. 125 din LPA!
Pluralitate de bunuri vndute - cum trebuie procedat cnd proprietarul a vndut
terului care nu este titular al dr de preempiune nu numai bunul respectiv, ci i alte bunuri.
Regulile sunt cuprinse n 1735. Preemptorul trebuie s plteasc preul integral, nu numai
preul aferent bunului respectiv.
Art. 1737 - Dac nu s-a fcut notarea n CF a dr de preemp iune, se aplic regulile de
la publicitate. Contractul nu va putea fi atacat cu succes de preemptor dect dac face dovada
c acel ter a luat cunotin pe alte ci dect CF c a luat cunotin de dreptul de
preempiune.
Dreptul de preempiune poate s fie exercitat i n legtur cu vnzarea bunului
respectiv n cadrul executrii silite art. 1738. n cazul n care un bun asupra cruia poart un
dr de preempiune este supus executrii silite prin vnzare la licitaie sau altfel, atunci acest
drept de preempiune poate fi exercitat n cadrul acelei proceduri de executare silite. La pre
egal, va fi preferat preemptorul. Dac preemptorul nu a participat la procedura de executare
silit, nu va mai putea s i exercite dreptul pe alt cale.
Art. 1740 privete numai dr convenional de preempiune. Un drept de preempiune
este ntotdeauna constituit intuitu personae cnd e constituit convenional, deci se stinge prin
moartea preemptorului. DAR, articolul prevede o excepie : cnd dreptul de preemp iune a
fost constituit pe un anumit termen. (maximum 5 ani)
Caracterele juridice ale dreptului de preempiune
Dreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda.
Indivizibil dac exist mai muli titulari ai aceluiai drept ceea ce e altceva dect un
concurs de preemptori. Dac exist mai muli cotitulari preemptori, dreptul se va exercita n
mod unitar, iar nu divizat ntre ei.
Incesibil presupune, mai nti, c, atunci cnd este vorba despre un drept
convenional de preempiune, el nu se poate transmite prin acte ntre vii. Nu se poate

transmite nici prin motenire. Coproprietarul unui bun nu poate ceda n mod separat dreptul
su de preempiune, ns dac i nstrineaz cota sa proprietatea acelui bun, atunci
dobnditorul va fi i titularul dreptului de preempiune aferent, care este un accesoriu al
dreptului de coproprietate.