F1, INFORMACIN DEL PREDIO Y DEL VECINDARIO

Elabor: Eduardo Rueda Villa

Lugar y fecha: Ciudad de Mxico a 30 de Enero de 2017

1.- UBICACIN:
Calle Aljibe No. 57, entre camino a santa ursula y La mesa, Col. Santa rsula Xitla,
Delegacin Tlalpan, Ciudad de Mxico, C.P. 14420.
2.- DESCRIPCIN DE LOS DOCUMENTOS LEGALES A LOS QUE SE TUVO ACCESO:
Nmero de cuenta predial: 026-074-07-000-9
Escritura pblica: No se proporcion
Recibo del Agua: No se proporcion
3.- DESCRIPCIN DEL PREDIO
3.1 Dimensiones:
12.00 metros de frente por 22 metros de fondo
3.2 Forma:
Rectangular
3.3 Metros cuadrados:
252 metros cuadrados
3.4. Topografa del terreno:
Plano
Est el lote en esquina? No
extensin del frente
3.5 Vista:
No se tiene vista.

8 metros

4.- DESCRIPCIN DEL VECINDARIO

4.1 Topografa:
La calle principal tiene una pendiente aproximada del 5% y los vecinos al parecer
tienen diferentes relieves dentro de su predio que van del 0.00 al 0.60 metros de altura
4.2 Vista y potencial del vecindario:
La zona es habitacional es 90% habitacional y un 10% Comercial
4.3 Riesgos naturales y por actividades industriales:
En la calle se han presentado inundaciones hasta por 30cm de altura.
No existe un riesgo industrial cercano.
4.4 Contaminacin ambiental, auditiva y visual:
La zona contiene los niveles ms bajos de contaminacin ambiental
La calle en la que se encuentra tiene transito relativo y la contaminacin auditiva
es considerable
No existe contaminacin visual

4.5 Calidad de la urbanizacin y su equipamiento

4.5.1 Red de agua potable
En regular estado por la antigedad de la tubera
4.5.2 Red de Drenaje
En regular estado por la antigedad de la tubera
4.5.3 Red elctrica
En buen estado hay suficientes postes
4.5.4 Red telefnica
En buen estado hay suficientes postes
4.5.5 Red de gas
Si hay y es subterranea
4.5.6 Guarniciones y banquetas
En buen estado gracias al mantenimiento
4.5.7 Tipo y calidad de la vialidad en donde se ubica el predio
Calle de un ancho de 8m incluyendo banquetas de 1.00 metro de ancho, con transito local
4.5.8 tipos de vialidades del vecindario, citando calidad fsica y calidad del transito
En un radio de 6 cuadras se encuentra la Av. Insurgentes Sur como avenida principal.
4.6 Entorno de vecindario
En un kilmetro a la redonda del predio, en cuanto a comercios, escuelas, iglesias,
transporte pblico, centros culturales y de entretenimiento, zonas verdes,
centros deportivos y otros que merezcan ser citados.
Dentro del radio se encuentras varios comercios, se esta construyendo un centro
comercial, escuelas primarias y universidad, 1 iglesia, gran variedad de transporte
publico, 1 linea del metrobus, 1 club privado, 1 una zona de food truck, y el
centro de Tlalpan como rea cultural y de entretenimiento.
4.7 Anexos; comentarios adicionales, copias de planos o croquis del predio y
del vecindario y fotografas.
Se anexan croquis y fotos del predio para el avalo.

e Mxico a 30 de Enero de 2017

rsula Xitla,

TUVO ACCESO:

al parecer
metros de altura

n auditiva

edad de la tubera
edad de la tubera

tenimiento

o, con transito local

del transito
enida principal.

as, iglesias,

un centro
e transporte

F2, INFORMACIN DE LA CONSTRUCCIN

Elabor: Eduardo Rueda Villa
Lugar y fecha 30 de Enero de 2017
1.- UBICACIN:
Calle Aljibe No. 57, entre camino a santa ursula y La mesa, Col. Santa rsula Xitla,
Delegacin Tlalpan, Ciudad de Mxico, C.P. 14420.
2.- DESCRIPCIN DE LOS DOCUMENTOS LEGALES A LOS QUE SE TUVO ACCESO:
Nmero de cuenta predial: 026-074-07-000-9
Escritura pblica: No se proporcion
Recibo del Agua: No se proporcion
3.- DESCRIPCIN GENERAL DE LA CONSTRUCCIN
Casa-Habitacin Unifamiliar en dos niveles, tipo medio, 4 recamaras, 3 baos,
2 cajones de estacionamiento, cuenta con cisterna y tanque elevado,
Cocina integral, cuarto de servicio en patio, Jardin, Sala, Comedor, Patio trasero, Asador,
Es casa sola.
3.1 Dimensiones:
Area construida de 12.00 metros por 12.00 metros
3.2 Forma:
La casa es de forma regular.
3.3 Metros cuadrados:
144 metros cuadrados de construccin
3.4 Uso, segn diseo original
Casa Habitacin para 6 personas
3.5 Uso actual
El Original
3.6 Edad
30 aos
3.7 Estado fsico general y calidad del mantenimiento
La casa ha tenido un mantenimiento aceptable y est ligeramente arriba de su edad
3.8 Descripcin de mejoras, en su caso:
Aplicacin de pintura en fachada recientemente.
3.9 Apreciacin general de daos por fenmenos naturales, sismos e inundaciones,
en su caso
Ninguno, no se aprecian daos.

4. CONDICIONES DE LA CONSTRUCCIN, ESPECIFICANDO CONCEPTOS Y

ESTADO FSICO DE LAS MISMAS.
CONCEPTOS, AGREGAR DESCRIPCIN
BUENA
MEDIA
REGULAR
Cimentacin

X
Estructura

X
Muros exteriores y recubrimientos

Muros interiores y recubrimientos

X
Cubiertas y/o azoteas

X
Cancelera

Carpintera y cerrajera
Pisos

X
Plafones

X
Instalacin elctrica

X
Instalacin hidrosanitaria
Otro tipo de instalaciones

X
Recubrimientos en muros y pisos de sanitarios

Accesorios en sanitarios

Recubrimientos en muros y pisos de la cocina

Accesorios y equipamiento de la cocina

5.- DISTRIBUCIN DE ESPACIOS DEL INMUEBLE, CASO VIVIENDA, CARACTERSTICAS

Y SUPERFICIES
5.1 sala
No tiene aplanado, se visualiza el tabique, acabado con pintura blanca,
Acabado pulido en plafn, Piso de granito en condiciones regulares.
5.2 comedor
No tiene aplanado, se visualiza el tabique, acabado con pintura blanca,
Acabado pulido en plafn, Piso de granito en condiciones regulares.
5.3 cocina
Aplanado de mortero repellado, recubrimiento con azulejo en muros y cubiertas en
regular estado, adems del piso de loseta se encuentra en regular estado.
5.4 baos
Los baos son de 2.5 x2.5 metros, con sardinel en ducha, piso y muros de azulejo azul,
extemporneo, muebles de bao convencionales.
5.5 recamaras

Las recamaras tienen dimensin de 3.00 x 3.50 metros, con piso de loseta extempornea,
techo con aplanado de mortero, 1 recamara con aplanado y 2 con tabique y pintando,
con tabique y acabado liso en un muro (muro de panel de yeso)
5.6 otros espacios
Cuarto de Servicio de 1.50 metros por 3.00 metros sin aplanado y piso de concreto,
con pintura vinlica, patio trasero con jardn, estacionamiento para dos autos, Jardinera principal.
6. ANEXOS; COMENTARIOS ADICIONALES, COPIAS DE PLANOS O CROQUIS DE
LA CONSTRUCCIN Y FOTOGRAFAS.
Se anexan croquis y fotos del predio para el avalo.

de Enero de 2017

ACCESO:

o, Asador,

DEFICIENTE

CTERSTICAS

empornea,

ardinera principal.

VALUACION INMOBILIARIA
I.- INFORMACION GENERAL

I.I SOLICITANTE

Dra. Adriana Herrera

I.2 DOMICILIO DEL SOLICITANTE

Aljibe No. 57, Col. Santa Ursula Xitla

Del. Tlalpan, Ciudad de Mxico

I.3 PERITO VALUADOR

Ing. Arq. Eduardo Rueda Villa

I.4 FECHA DEL AVALUO

30 de Enero de 2017

I.5 INMUEBLE QUE SE AVALUA

Casa- Habitacin

I.6 REGIMEN DE PROPIEDAD

Particular

I.7 PROPIETARIO DEL INMUEBLE

Dra. Adriana Herrera - Herencia

I.8 DOMICILIO DEL PROPIETARIO

Aljibe No. 57, Col. Santa Ursula Xitla

Del. Tlalpan, Ciudad de Mxico

I.9 PROPOSITO O DESTINO DEL AVALUO

Valor actual de la propiedad

I.10 UBICACIN DEL INMUEBLE

Calle
No. Exterior
Colonia
Delegacion
C.P.
Entidad

Aljibe
57
Santa Ursula Xitla
Tlalpan
14420
Ciudad de Mxico

I.11 DOCUMENTACIN CONSULTADA

No. De cuenta predial

026-074-07-000-9

II.- CARACTERISTICAS URBANAS

II.1 CLASIFICACION DE LA ZONA

Habitacional

II.2 TIPO DE CONSTRUCCION DOMINANTE

Viviendas de Interes Medio

II.3 INDICE DE SATURACION URBANA

97%

II.4 NIVEL SOCIOECONOMICO

Clase media-alta

II.5 CONTAMINACION AMBIENTAL Y AUDITIVA

Zona de muy poca contaminacion

II.6 USO DEL SUELO DOMINANTE

Habitacional en un radio de 1km

II.7 VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA

Av. Insurgentes Sur

II.8 EQUIPAMIENTO URBANO

Incluye todos los servicios inclusive la red de gas subterranea en buen estado y en estado regular
las instalaciones hidrosanitarias

III.- UBICACIN DEL INMUEBLE

III.1 DESCRIPCIN DE LA UBICACIN
Aljibe 57, entre la mesa y camino
a santa ursula xitla, Col. Santa
Ursula Xitla, Cerca del proximo centro
comercial Patio Tlalpan
III.2 DESCRIPCIN DE LAS MEDIDAS
Y COLINDANCIAS DEL PREDIO
El predio mide 12.00 x22.00 metros y colinda con casa unifamiliares y con u condiminio
de casas multifamiliares.
III.3 SUPERFICIE DEL TERRENO
252 m2
III.4 TOPOGRAFIA Y CONFIGURACIN
Plano
III.5 DESCRIPCIN DE LAS MEDIDAS DE LA CONSTRUCCIN
12x12 metros
III.6 CARACTERISTICAS PANORAMICAS
No tiene vistas panoramicas

LUACION INMOBILIARIA

. Santa Ursula Xitla

dad de Mxico
Rueda Villa

era - Herencia

. Santa Ursula Xitla

dad de Mxico
propiedad

res Medio

a contaminacion

n radio de 1km

estado y en estado regular

con u condiminio

IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE

IV.1 USO ACTUAL
Habitacional utlizada por 6 personas
IV.2 TIPOS DE CONSTRUCCION
Casa-habitacion de interes medio
IV.3 CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACION DE LA CONSTRUCCION
El inmueble se encuentra en estado regular, le hace falta cambiar varios acabados

IV.4 SUPERFICIES DE CONSTRUCCION

Construccion total= 144m2, sala=20m2, comedor =16m2, cocina=10.5m2,
bao= 3.5 m2, bao2 m2= 5m2 bao 3 = 5 m2, recamaras = 62 m2
Cocina 2 = 6m2, Sala = 16m2
IV.5 NUMERO DE NIVELES
Planta baja y planta alta
IV.6 CALIDAD DEL PROYECTO
Buena, es una arquitectura funcional
IV.7 UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE
Todo el predo es suceptible a adaptarse.

os acabados

V.- RECOPILACIN DE INFORMACION Y VALOR

V.1 ENFOQUE DE MERCADO RECOPILACION DE COMPARABLES

Conceptos
Precio de venta
Condiciones de venta
Tipo de financiamiento, en su caso
Predio

Sujeto

Contado
252m2

Costo= $/M2
Promedio Costo $/M2
Forma del predio
Rectangular
Tamao del predio
252m2
Estado fsico
Regular
Inmueble
Calidad de diseo exterior
Regular
Calidad de diseo interior
Bueno
Estado fsico de la construccin y edad
Regular
Edad
Nmero de recamaras
4
Nmero de baos
3
Sala
1
Comedor
1
Cocina
Si
Garaje y lugares disponibles para autos
1
Otros espacios utilizables
Utilidad funcional
Muy bueno
Otras mejoras
No
Instalacin elctrica
Bueno
Instalacin hidrulica
Regular
Instalacin sanitaria
Bueno
Aire acondicionado o calefaccin
Otras instalaciones
Sondeo de Rentas Mensuales $/M2
55.55
Promedio Renta Mensual $/M2
Ajustes por ubicacin
1.15
Precio de venta ajustado
M2 del inmueble
Valor unitario =
precio de venta/m2 del inmueble
Valor del enfoque de mercado
Valor promedio del terreno

V.2 ENFOQUE DE COSTOS

V.2.1 Factores de demerito o apreciacion de la construccion

SECCIN
Todo el predio

SUPERFICIE
(M2)
252.00

V.2.3 Valor fisico del terreno

Superficie del terreno

252.00

V.2.4 Valores de enfoque de rentas

FORMATO
Enfoque de Capitalizacin de Rentas
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K

Valor del Inmueble

Valor de Renta Promedio Mensual por M2
Metros cuadrados de Construccin
Renta Potencial Mensual = B x C
Ingreso Bruto Potencial D X 12
% Cobranza
Gastos de Cobranza = E x F
Ingreso Bruto Efectivo = E G
% Administracin
Gastos de Operacin = H x I
Ingreso Neto = H J

$5,490,000.00
$83.00
144.00
$11,952.00
$143,424.00
4.00%
$5,736.96
$137,687.04
10%
$13,768.70
$123,918.34

L
M
N
O
P
Q

I.S.R.
I.V.A.
Impuestos = L + M
Utilidad Bruta = K - N
Capitalizacin = A / O
% Capitalizacin = P x 100

$17,326.00
$0.00
$17,326.00
$106,592.34
0.02
1.94%

VI.- RESUMEN
VALOR DE ENFOQUE DE MERCADO
VALOR FISICO DEL INMUEBLE
RENTAS, CAPITALIZACION DIRECTA

VII.- CONCLUSIONES
PARA EFECTOS DE ESTE INFORME DE AVALUO SE CONSIDERA:
El valor Ideal considerado es el de Capitalizacin de Rentas, con la Cantidad Igual a

COMENTARIOS ADICIONALES
Debido a la alta demanda en Renta es la del Valor en Mayor y Mejor Uso.

N DE INFORMACION Y VALORES DE ENFOQUE

COMPARABLES
1

Cifras en
$5,490,000.00
$4,200,000.00
$4,380,000.00 millones $
Contado
Contado
Contado

$24,954.55

$20,588.24

Rectangular
220m2
Muy bueno

Rectangular
204m2
Muy bueno

$24,333.33 Cifras en miles $

$23,292.04
Rectangular
180m2
Muy bueno

Muy bueno
Muy bueno
Muy bueno
0 aos

Muy bueno
Muy bueno
Muy bueno
10 aos

Muy bueno
Muy bueno
Muy bueno
20 Aos

3
4
1
1
Si

3
3
1
1
Si

Si

2
Muy bueno
A estrenar
Muy bueno
Muy bueno
Muy bueno

3
2
1
1
Cocina integral

1
Muy
no
Muy
Muy
Muy

bueno

1
Muy
no
Muy
Muy
Muy

bueno
bueno
bueno

95.45

83.33

0.95
$5,215,500.00
220
$23,706.82

1.00
$4,200,000.00
204
$20,588.24

bueno
bueno
bueno
bueno

62.22
$80.33
0.90
$3,942,000.00
201
$19,611.94 miles de $
$21,302.33 $/m2
$5,368,187.48
$12,966.10

FORMATO
COSTO
PARAMETRICO

$8,510.87
$2,144,739.24

FACTORES DE AFECTACIN
CALIDAD DEL
CONSERVACIN
PROYECTO

EDAD

0.55
$1,179,606.58

USO DE SUELO

0.90
$1,061,645.92

1.00
1.00
$1,061,645.92 $1,061,645.92
Sobrecosto 28 %
$297,260.86
Valor Unitario Neto de Reposicin

Costo Parametr
Nombre

Clave

Vivienda
Unifamiliar de
interes medio

M0060

Informacin del IMIC - Costos Parametr

Promedio del
costo del terreno
$/m2

$12,966.10

Costo terreno

TOTAL = VALOR FISICO DEL INMUEBLE

VI.- RESUMEN
$5,368,187.48
$4,626,363.98
$5,596,506.00

VII.- CONCLUSIONES

n la Cantidad Igual a

$5,596,506.00

VALORES PARCIALES

VUNR

$1,358,906.78
eto de Reposicin
Costo Parametrico
Unidad

$1,358,906.78
$1,358,906.78

Costo Directo

m2

$8,510.87

Costos Parametricos

$3,267,457.20

$4,626,363.98