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    NORMA ABNT NBR BRASILEIRA 14653-2 Segunda edigao 03.02.2011 Valida a partir de 03.03.2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate g : 8 8 a 2 g ICS 03,080.99 ISBN 976-85-07-02596-2 8 5 ASSOCIACAO NGmero de referéncia a BRASILEIRA rs i ECS soto ae = TECNICAS paginas @ABNT 2011 Impresse por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAO ABNT NBR 14653-2:2011 @ABNT 2011 ‘escrito da ABNT. ABNT ‘Av Treze do Malo, 13 - 28° andar £20031-901 - Rio de Janeiro - Ry To: +85 21 3974-2800 Fax: +55 21 9974-2346, abnt@ abnt.org.br wawabntorg.br Exemplar para uso exclusivo - CAIXA ECONOMICA FEDERA\, - 00.360,305/2660-58 ii Impresso por: Gt APOIO DESENV URS VITORIA, ES IMPRESSAO ‘Todos os diraitos reservados. A menos que especiicado de outro modo, nenfuma parte desta publicagao pade ser reproduzida ou utlizeda por qualquer meio, eletSnico ou mecdinico, incluindo fotacopa @ mierolime, sem permissée por © ABNT 2011 - Todos os direitos reservados 0512660-58 ECONOMICA FEDERAL - 00.360. : ABNT NBR 14653-2:2011 Refer€ncias normativas. Termos e definigées. Simbotos e termos abreviados.... Classificacao dos iméveis urbanos Quanto ao uso. Quanto ao tipo do imével Quanto ao agrupamento dos iméveis Procedimentos de exceléncia... Atividades basicas. Documentagao.. Legislagao a consultar. Vistoria Caracterizagao da regiao. Caracterizacao do terreno. Caracterizacao das edificagdes e benfeitorias.. Edificagdes e benfeitorias nao documentadas Situagdes especiais Procedimentos metodolégicos. Procedimentos gerais. Métodos para identificar 0 valor de um bem, de seus frutos e direitos. Método comparativo direto de dados de mercado . Método involutive Método da renda. Método evolutivo. ‘Métodos para identificar o custo de um imével Método da quantificagao do cust. Método comparativo direto de cust Especificagao das avaliagées Generalidades..... Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo .22 Método da quantificagao de custo Método involutivo..... Método evolutive Apresentacao do laudo de avaliagao .. Laudo de avaliagdo completo Laudo de avaliacao simplificado Anexos Procedimentos especificos... {© ABNT 2011 - Todos os dios aservados ii 'mpresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO ABNT NBR 14653-2:2011 11.1 Desapropriagées 11.4.1 Classificagao das desapropriagdes 30 1WA2 11.2 11.24 11.2.2 Critérios.... 11.3 Glebas urbanizave 11.4 Avaliagdo de aluguéts. 11.4.1 Por comparagao direta. 11.4.2 Pela remuneragao do capital.... 11.4.3 Reformas.. 11.5 Liquidagao forgada, Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizagdo de modelos de regressio linear... Aa Introdugao. A2 Pressupostos basicos A.2.1 — Verificagao dos pressupostos do modelo. A214 A212 A.2.1.3 Homocedasticidade Veriticagao da autocorrelagao Colinearidade ou multicolinearidade .. Pontos influenciantes ou “outliers”. Testes de significancia .. Poder de explicagao. Varidveis dicotémicas. Cédigos alocados Cédigos ajustados Diferentes agrupamentos.. Apresentagao do modelo. Avaliagao intervalar.. Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizagao de tratamento por fatores .. Ba Introducao. B2 Recomendagées quanto a amostra.. B3 Saneamento da amostra. Ba Etros de especificacao BS Fatores de homogen 1260-58 RAL -00:360.908 1¢0. BS Efeito de heterogeneizagao.. B7 Avaliagao intervalar. : Anexo C (informative) Recomendagées para tratamento de dados por regressao espacial cA Introdugao. c2 Pressupostos bdsicos c3 Recomendagées... ©.3.1 — Diagnéstico da autocorrelagi €.3.2 _Incorporagao de efeitos de dependéncia espacial ‘Exemplar para uso exclusive - CAIXA ECONOMICA FED! iv © ABNT 2011 - Todos os datos reservadoe !mpresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO 3 para uso excivsivo - CAIKA ECONOMICA FEDERAL Exer ABNT NBR 14653-2:2011 ‘Anexo D (informative) Recomendacées para a utiliza¢do de andlise envoltéria de dados (envoltéria sob dupla ética) (EDO/DEA)..... Da Introdugao. D2 Pressupostos basicos... Da Recomendacées.. Da £2 Recomendacées. E3 Apresentagao do modelo ... Bibliografia Figuras Figura A.1 —Valores admissiveis quando for adotada a estimativa de tendéncia central Figura A.2 - Valores admissiveis quando for adotado o valor arbitrado. Figura E.1 ~ Modelo de RNA com indicagao das fungées de ativacao utilizadas durante © processo de treinamento... Tabelas Tabela 1 — Grau de fundamentagdo no caso de utilizagdo de modelos de regressao linear. Tabela 2 ~ Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso de utilizagaio de modelos de regressao lineal Tabela 3 ~ Grau de fundamentagao no caso de utilizagdo do tratamento por fatores Tabela 4 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso de utilizagao de tratamento por fatores Tabela 5 — Grau de preciséo nos casos de utilizacdo de modelos de regressao linear ©U do tratamento por fatores Tabela 6 — Grau de fundamentagao no caso da utilizagdo do método da quantificacao de custo de benteitorias. Tabela 7 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentacao no caso da utilizagao do método da quantificagao do custo de benfeitorias .. Tabela 8 — Grau de fundamentagao no caso da utilizacao do método involutivo. Tabela 9 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método involutivo.. Tabela 10 - Grau de fundamentagao no caso da utilizagdo do método evolutivo .. Tabela 11 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagao do método evolutivo. © ABNT 2011 - Todos 08 dries esorvados v Impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO. ‘A FEDERAL - 00.960,205/2660-58 Exemplar para uso sxclusivo - CAIXA ECONO! ABNT NBR 14653-2:2011 Prefacio A Associagao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ¢ 0 Foro Nacional de Normalizagdo. As Normas Brasileiras, cujo contetido ¢ de responsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizagéo Setorial (ABNT/ONS) e das Comissées de Estudo Especiais (ABNT/CEE), so elaboradas por Comissdes de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratorios e outros). ‘Os Documentos Técnicos ABNT sao elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2. A Associacao Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atengéio para a possibilidade de que alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT nao deve ser considerada responsavel pela identificagdo de quaisquer direitos de patentes. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comité Brasileiro da Construgao Civil (ABNT/CB-02), pela Comissao de Estudo de Avaliagéo na Construgao Civil (CE-02:134.02). O seu 1® Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n? 08, de 18.08.2009 a 16.10.2009, com 0 numero de Pro- Jeto ABNT NBR 14653-2. O seu 2° Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n® 07, de 02.07.2010 a 30.08.2010, com o ntimero de 2° Projeto ABNT NBR 14653-2. Esta segunda edi¢ao cancela e substitui a edigéo anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual foi tec- nicamente revisada, AABNT NBR 14653, sob o titulo geral “Avaliacao de bens’, tem previsao de conter as seguintes partes: — Parte 1: Procedimentos gerais; — Parte 2: Iméveis urbanos; — Parte 3: iméveis rurais; — Parte 4: Empreendimentos; — Parte 5: Maquinas, equipamentos, instalagdes e bens industriais em geral; — Parte 6: Avaliacdo de bens; — Parte 7: Bens de patriménios histéricos e artisticos. Escopo desta Norma Brasileira em inglés € 0 seguinte: Scope This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the following aspects: 2) typology of urban property; 5) terminology, definitions, symbols and abbreviations; ©) basic activities of the appraisal process; vi ‘© ABNT 2011 - Todos os diets reservados Impresse por: Gi APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO ABNT NBR 14653- @) basic methodology; ©) specification of appraisals; f) basic requirements of appraisal reports. This part of ABNT NBR 14653 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14653-1, regarding the evaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes. 180 excluSWO - CAIXA ECONOMICA FEDERAL -09.360.2 Exemplar pa © ABNT 2011 - Todos os aretos rsrvados vii impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO ABNT NBR 14653-2:2011 Introdugao Esta parte da ABNT NBR 14653 ¢ de uso obrigatério em qualquer manifestacao escrita sobre avalia- G40 de imoveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais especifi- cados na ABNT NBR 14653-1 para os servigos técnicos de avaliacdo de iméveis urbanos. Nesta Norma, sao utilizadas as formas verbais em conformidade com a Diretiva ABNT, Parte 2. ‘A forma verbal “deve” é utilizada para indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente. As formas verbais “convém que’, “é recomendavel’, “é recomendado” e “recomenda-se” so utilizadas para indi- car que, entre varias possibilidades, uma é mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder é preferivel, mas ndo necessariamente exigivel. “A FEDERAL - 00,360,208/2660-68 ‘CAIKA ECONOMI =xernplar para uso exch vil © ABNT 2011 - Todos 08 ets reservados Impresso por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAO g $ = CAIXA ECONO} para uso excush Exempla NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliago de bens Parte 2: Iméveis urbanos 1 Escopo Esta parte da ABNT NBR 14663 fornece os procedimentos para a avaliag&o de iméveis urbanos, quanto a: a) classificagao da sua natureza; b)__instituigao de terminologia, definigdes, simbolos e abreviaturas; ©) descricao das atividades ba: as; 4) definig&o da metodologia basica; ©) especificacao das avaliacdes; f) _requisitos basicos de laudos de avaliagao. Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14653-1, no que diz respeito a avaliagdo de iméveis urbanos, inclusive glebas urbanizaveis, unidades padroniza- das e servidées urbanas. 2 Referéncias normativas Os documentos relacionados a seguir so indispensdveis a aplicagao deste documento. Para refe- réncias datadas, aplicam-se somente as edicdes citadas. Para referéncias nao datadas, aplicam-se as edigdes mais recentes do referido (incluindo emendas). Leis Federais n° 6766/79 e 9785/99, que dispdem sobre 0 parcelamento do solo urbano Decreto Federal n® 81.621/78, que aprova 0 Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto-Lei n? 9760/46, que aispde sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:2006, Avaliacao de custos unilérios e preparo de oreamento de construgao para incorporagao de edliticios em condominio — Procedimento ABNT NBR 13752:1996, Pericias de engenharia na construgao civil ABNT NBR 14653-1:2001, Avaliagdo de bens — Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliaedo de bens — Parte 4: Empreendimentos (© ABNT 2011 - Todos a8 diets reservados 1 Impresso por; GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO 3 $ z z $ ABNT NBR 14653-2:2011 3 Termos e definigdes Para os efeitos desta Parte da ABNT NBR 14659, aplicam-se os termos @ definigdes da ABNT NBR 14653-1 e os seguintes. 34 aproveitamento eficiente aquele recomendavel ¢ tecnicamente possivel para o local, numa data de referéncia, observada a atual e efetiva tencéncia mercadolégica nas circunvizinhangas, entre os diversos usos permitidos pela legislagao pertinente 3.2 area de servidao Parte do imével serviente diretamente atingida pela servidéo 3.3 rea total de construgao de unidades em condominio rea resultante do somatério da area real privativa e da parcela de area comum a ela atribuida, defini- das conforme a ABNT NBR 12721 34 rea Util da unidade area real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraida a area ocupada pelas paredes e outros ‘elementos construtivos que impegam ou dificultem sua utilizagao ") 35 BDI Percentual que indica os beneficios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construcéo 36 cédigos ajustados escala extraida dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regressao, com a utilizagéo de varidveis dicotémicas, para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos imdveis 37 eédigos alocados escala légica ordenada para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis 38 conciliagao dogo do valor final da avaliago, devidamente justificado, em fungao dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método 39 ‘conduta do mercado prdticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transagdes 4) _A drea util da unidade nao se confunde com a area privativa nem com a Area total calculadas conforme @ ABNT NBR 12721, usualmente utlizadas nas matriculas dos Registros de Iméveis e nos cadastros municipais para a cobranga de IPTU ¢ outras finalidades 2 © ABNT 2011 -Todos os ciretas reservados Lmpresse por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO 0 exclusiva - CAINA ECONOMICA FEDERAL - 00.360.305/2860-58 Exernplar para 3.10 conjuntura do mercado conjunto de circunsténcias, tais como estrutura, conduta e desempenno, que influenciam no compor- tamento do mercado em determinado periodo 3a defeitos construtivos anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaga potencial a satide ou a seguranca do usuario, decorrentes de falhas do projeto, do servigo ou do material aplicado na execugo da construao 3.12 depreciacao fisica Perda de valor em fungao do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepi tude, deterioragao ou mutilagao 3.13 desempenho do mercado evidéncias da evolugao do mercado, pela andlise do seu comportamento num determinado periodo de tempo 3.14 desmembramento subdiviséo de um terreno em lotes destinados a edificago, com aproveitamento do sistema vidrio existente, desde que nao implique a abertura de novas vias ¢ logradouros ptiblicos, nem o prolonga- mento, modificagao ou ampliagao dos jd existentes 3.15 dominio direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, a0 poder e vontade de alguém 3.16 dominio direto aquele pertencente ao proprietario do imével sob o instituto da enfiteuse 3.47 dominio pleno dominio total, que é a soma do dominio Util com 0 dominio direto 3.18 dominio uti direito atribuido ao enfiteuta de se utilizar do imével, podendo extrair dele seus frutos, vantagens € rendimentos econémicos 3.19 equipamento comunitério benfeitoria que visa atender as necessidades basicas de sade, educagdo, transporte, seguranga ou lazer da comunidade 3.20 entidades técnicas reconhecidas organizaoées e instituigdes, representativas dos engenheiros de avaliagdes e registradas no sistema CONFEAICREA © ABNT 2011 - Todos 0 aries reservados 3 impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO NOMICA FEDERAL - 00.360.205/2660-58 0 exclusiva - CAIKA EC Exernplar ABNT NBR 14653-2:2011 3.21 estado de conservacao situagao das caracteristicas fisicas de um bem, em um determinado instante, em decorréncia da sua uilizago € da manutengdio a que foi submetida 3.22 estimador fungao baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um parametro da populag&o 3.23 estimativa de tendéncia central estimativa pontual obtida por um estimador de tendéncia central (por exemplo, média) 3.24 estimativa pontual valor obtido para o estimador pontual 3.25 estrutura do mercado decomposigdo analitica dos agentes predominantes no mercado 3.26 frente de referéncia frente da situacao paradigma adotada 3.27 frente projetada Projegao da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva 3.28 frente real comprimento efetivo da linha diviséria do imével com a via de acesso, em projego horizontal 3.29 gabarito de altura altura maxima de uma edificagdo permitida legalmente para um determinado local 3.30 gleba urbanizével terreno passivel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando 0 seu aproveitamento eficiente, Por meio de loteamento, desmembramento ou implantagao de empreendimento 3.31 idade estimada aproximagao da idade real do imével, levando em consideragao as suas caracteristicas construtivas, arquiteténicas e funcionais tempo decorrido desde a conclusdo de fato da construgao até a data de referéncia adotada no laudo 3.33 imével alodial aquele livre de quaisquer énus, encargos, foros ou pensdes 4 (©ABNT 2011 - Todos 08 dietos reservados Impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO ABNT NBR 14653-2:2011 3.34 imével com vocacao urbana imével em local com caracteristicas, uso, ocupagao, acesso e melhoramentos publicos disponiveis, Que possibilitam sua utilizagdo imediata para fins urbanos 3.35 imével dominante imével que impée restricao a outro, por servidao 3.36 imével paradigma imével hipotético cujas caracteristicas séo adotadas como padrao representativo da regido ou referen- cial da avaliagao 3.37 imével serviente imével que softe restrigao imposta por servido 3.38 imével urbano imével situado dentro do perimetro urbano definido em lei 3.39 Infra-estrutura basica equipamentos urbanos de escoamento das aguas pluviais, iluminacao publica, redes de esgoto sani- tario, abastecimento de aégua potdvel, de energia elétrica publica e domiciliar e as vias de acesso 3.40 intervalo de confianga intervalo de valores dentro do qual est contido 0 parametro populacional com determinada confianga 05/2660-56 3.41 intervalo de predicao estimativa de um intervalo de valores, a partir de dacios de mercado observados, dentro do qual novos dads do mesmo contexto estardo contidos, com determinada probabilidade 3.42 ote porgao de terreno resultante de parcelamento do solo urbano 3.43 loteamento Subdiviséo de gleba em lotes destinados a edificacdes, com abertura de novas vias de circulagao, de logradouros publicos ou prolongamento, moditicagao ou ampliagdo das vias existentes IXA ECONOMICA FEDERAL - 00.360. : 3.44 2 luvas 3 Quantia estabelecida para assinatura ou transferéncia do contrato de locagao, a titulo de remuneragao H do ponto comercial s 3.45 a manutengao a agdes preventivas ou corretivas necessérias para preservar as condigdes normais de utlizagéio de um & bem @ ABNT 2011 - Todos 08 dios resorvados 5 Impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO ‘A FEDERAL - 00,360.205/2660-58 10 exclusive - CAIKA ECONOM! Exemplar par x ABNT NBR 14653-2:2011 3.46 modelo dinamico modelo no qual as despesas e receitas sao previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa 3.47 modelo estitico modelo que utiliza formulas simpliicadas e que ndo leva em conta o tempo de ocorréncia das despe- sas e receltas 3.48 outlier Ponto atipico, identificado como estranho & massa de dados 3.49 padrao construtivo qualidade das benfeitorias em fungao das especificagdes de projetos, materials, execugo e mao-de- obra efetivamente utilizados na construgo 3.50 pé-direito Gistancia vertical livre entre o piso @ 0 teto 351 percentual de comprometimento de area Felagdo entre a area objeto de gravame e a area total do imével 3.52 Percentual de comprometimento de valor relagao entre os valores da area atingida por um gravame, antes e depois da sua instituigaio 3.53 planta de vaiores Fepresentagao grética ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imével em uma mesma data 3.54 pélo de influéncia local que. por suas caracteristicas, influencia os valores dos iméveis, em fungao de sua proximidade ‘com 0 elemento avaliando 3.55 Ponto comercial bem intangivel que agrega valor ao imével comercial, decorrente de sua localizagao ¢ expectativa de exploragao comercial 3.56 Ponto influenciante Ponto atipico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parametros estimados ou a estrutura do modelo 3.57 posse etengo ou ocupagao, com ou sem fruigo, de coisa ou direito 6 (© ABNT 2011 - Todos 08 dietos reservados por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO Exemplar para uso xclusivo - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - 00.360.208/2680-58 ABNT NBR 14653-2:2011 resultado numérico da divisao da area de um lote pela sua frente projetada principal 3.59 quota parte nGimero atribuido a uma fragao ideal 3.60 renda fruto da exploragdo de bens ou direitos, ou aplicacao de capital 3.61 segmento de rea diretamente desmembravel Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros publicos oficiais, passivel de aproveitamento econémico ¢ legal 3.62 terreno de fundo aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via publica por um corredor de acesso 3.63 terreno encravado aquele que nao se comunica com a via publica 3.64 terreno interno aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessério da malha vidria do Municipio ou de propriedade de particulares, e que nao consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Muni 3.65 terrenos acrescidos de marinha terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha 2) 3.66 terrenos de marinha terrenos em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posigso da linha do preamar-médio de 1831, sendo os situados no continente, na costa maritima, nas ilhas @ nas margens dos rios ¢ lagoas, até onde se faca ser luéncia das marés, ou contornando as ilhas situadas em zonas onde se faca sentir a influéncia das marés 3) 3.67 testada medida da frente do imével 2) Ver Decreto Lei n® 9760 de 5/9/1946, Secdio Il, artigo 3° 8) Ver Decreto Lei n® 9760 de 5/9/1946, Seca II, artigo 28 (© ABNT 2011 - Todos 08 tits reservados 7 limpresso por: GI APOIO DESENV URE VITORIA. ES IMPRESSAO 0 exclusiva - CAIXA ECONOMICA FEDERA. -00.360,208/2660-58 ABNT NBR 14653-2:2011 3.68 unidade imobilidria padronizada imével de ocorréncia usual e repetitiva no mercado imobiliario, comprovada através de pesquisa espe- cifica, e identificado de acordo com suas caracteristicas construtivas 3.69 validacao Procedimento destinado a testar 0 modelo utilizado na avaliag&o ou o seu resultado (por exemplo, @ utlizagao de dacos de mercado conhecidos, mas nao empregados na elaboragdio do modelo) 3.70 valor arbitrado valor pontual adotado como resultado final da avaliag&o, dentro dos limites do campo de arbitrio esta- belecido nesta norma 3.71 valor depreciavel diferenga entre 0 custo de reproducao da benfeitoria e 0 seu valor residual 3.72 varidveis independentes variéveis que dao contetido ldgico & variagdo dos pregos de mercado coletados na amostra 3.73 varidveis qualitativas varidveis que néo podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem 3.74 variéveis quantitativas variévels que podem ser medidas ou contadas 3.75 variavel dependente varidvel cujo comportamento se pretende explicar pelas varidveis independentes 3.76 varidvel dicotémica varidvel que assume apenas duas posigdes 4) 3.77 variavel “proxy” variavel utlizada para substituir outra de dificil mensuragao ¢ que se presume guardar com ela relagéio Ge pertinéncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado 3.78 vicio anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servigos, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuizos materiais ao consumidor 4) As varidveis dicotémicas também so conhecidas na literatura como variéveis binatias, estado’, *zero-um” @ outros termos. 1ummies’, “de 8 ‘© ABNT 2011 -Todos os tetas reservados Impresso por: Gl APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAO 0512660-58 A FEDERAL, - 00.360. 8 2 8 § & g i 8g Exemplar ABNT NBR 14653-2:2011 3.79 vicio construtive vioio que decorre de fala de projeto, de material aplicado na construgo ou de execugao 3.80 vicio de utilizagao vicio que decorre de uso inadequado ou de falha na manutengo 3.81 voeacao do imével uso presumivelmente mais adequado de determinado imével em fungio das caracteristicas préprias @ do entorno, respeitadas as limitacdes legais 4 Simbolos e termos abreviados As notagdes adotadas pelo engenheiro de avaliacSes devem ser devidamente explicitadas no laudo, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal 81621, de 03/05/78. 5 Classificagao dos iméveis urbanos 5) 5.1 Quanto ao uso a) residencial; b) comercial; ¢) industrial; d) institucional; ©) misto 5.2 Quanto ao tipo do imével a) terreno (lote ou gleba); b) apartamento; c) casa; d) _ eseritério (sala ou andar corrido); €) boja; f) galpao; 9) vaga de garagem; 5) Aclassificagao nao é exaustiva. ‘© ABNT 2011 - Todos 0 dritos reservados 9 Impresso por: GI APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAO 8 ‘exclusiva - CAIKA ECONOMIA FEDERAL - 09:360.505/2660. ABNT NBR 14653-2:2011 h) misto; i) hoteis ¢ motéis; 1) hospitals; k)escolas; 1) cinemas ¢ teatros; m) clubes recreativos; 1) _prédios industriais, 5.3. Quanto ao agrupamento dos iméveis a) loteamento; b) condominio de casas; ©) prédio de apartamentos; 4) conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos); €) conjunto de salas comerciais; f)_ prédio comercial; 9) Conjunto de prédios comerciais; fh) conjunto de unidades comerciais; i) complexo industrial, 6 Procedimentos de exceléncia Consultar Segao 6 da ABNT NBR 14659-1:2001 7 Atividades basicas E recomendavel que o engenheiro de avaliagdes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliagdo, esclarega aspectos essenciais para a adogdo do método avaliatorio e eventuais niveis de fundamentagao e precisao que se pretende atingir, entre outros: — finalidade: locagéo, aquisigdo, doago, alienagdo, dacdo em pagamento, permuta, garantia, fins contabeis, seguro, arrematacéo, adjudicagao ¢ outros; — objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locago; outros valores, tais como: valor fem risco, valor patrimonial, custo de reedieao, valor de liquidacao forgada, valor de desmonte (ver detinicao na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros; — _prazo-limite para apresentagao do laudo; —_condigées a serem utiizadas, no caso de laudos de uso restrit. 10 @ABNT 2011 «Todos 08 ietos reservados limpresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO 90.360.205/2660-58 .A FEDERAL AIXA ECONOM i ABNT NBR 14653-2:2011 7.1 Documentagao Reportar-se a 7.1 e 7.2. da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.2 Legislagao a consultar Recomenda-se consultar as legislagdes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras testrgdes (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam inluenciar no valor 7.3. Vistoria Alem do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a734. 1 Caracterizagao da regiao — _aspectos gerais: andlise das condigdes econémicas, p ‘© mercado, inclusive usos anteriores atipicos ou estigmas; icas © sociais, quando relevantes para — aspectos fisicos: condigdes de relevo, natureza predominante do solo, condigdes ambientais; localizagao: situagao no contexto urbano, com indicaco dos principais pélos de influéncia; — So € ocupacao do solo: confrontar a ocupagao existente com as leis de zoneamento € uso do solo do municipio, para concluir sobre as tendéncias de modificagao a curto e médio prazos; — infra-estrutura urbana: sistema vidrio, transporte coletivo, coleta de residuos sdlidos, 4gua pota- vel, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissao de dados, comunicagao € televisdo, esgotamento sanitario, Aguas pluviais e gas canalizado; — alividades existentes: comércio, indiistria e servigo; — equipamentos comunitérios: seguranga, educagao, sade, cultura e lazer. 7.3.2 Caracterizagao do terreno — localizagao: situaco na regio e na via publica, com indicagao de limites e confrontagées defini- das de acordo com a posigéio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada; —_utilizaco atual e vocagao, em contronto com a legislagao em vigor; — _aspectos fisicos: dimensdes, forma, topogratia, superficie, solo; — infra-estrutura urbana disponivel; — _restrigées fisicas e legais ao aproveitamento; — sub ou superaproveitamento. 7.8.3 Caracterizagao das edificagées e benteitorias — aspectos construtivos, qualitativos, quantitative e tecnolégicos, comparados com a documenta 40 disponivel; (© ABNT 2011 - Todos 08 dtaitos roservados 1 Iimpresso por: Gi APOIO DESENY URB VITORIA, ES IMPRESSAO ABNT NBR 14653-2:2011 — _aspectos arquiteténicos, paisagisticos e funcionais, inclusive conforto ambiental; — adequago da edificagdio em relacao aos usos recomendaveis para a regio; — condigdes de ocupagao; — patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtives e outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variagdo dos precos relati- vos dos elementos amostrais. 7.3.4 Edificagées e benfeitorias néo documentadas No caso da existéncia de edificagdes e benfeitorias que néo constem na documentagdo, observar © disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.3.5. Situagdes especiais 7.3.5.1 Vistoria por amostragem Na avaliacdo de conjunto de unidades auténomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amos- tragem aleatéria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissao no con- trato, 0 engenheiro de avaliagdes deve definir o tamanho da amostra utilizando critérios estatisticos. 7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria Quando nao for possivel o acesso do avaliador ao interior do imével, 0 motivo deve ser justificado no laudo de avaliagdo. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser pres- cindida a avaliagéo pode prosseguir com base nos elementos que for possivel obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: 5/2660. a) descrigio interna; b) nocasode apartamentos, escritérios ¢ conjuntos habitacionais, a vistoria externa de areas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edificio e informacdes da respectiva administragao; ©) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. As consideragdes hipotéticas sobre o imével, que configuram a situacdo paradigma, devem estar cla- ramente explicitadas no laudo de avaliagao, 7.3.5.3 Planta de valores CONOMICA FEDERAL - 00.360.20: Nas avaliacdes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com © objetivo de aferir os critérios e percepgdes considerados no cadastro. 8 Procedimentos metodolégicos Na aplicacéio dos métodos avaliatérios referidos na Segdo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomen- dam-se os procedimentos metodoldgicos relacionados em 8.1 a 8.3, 12 © ABNT 2011 - Todos os detos reservados Impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO 2660-58 JERAL - 00.360.206) ICA FEDE CAIXA ECONOMI 8.1 Procedimentos gerais 8.1.1 Para a identificagdo do valor de mercado, sempre que possivel preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.1.2 Quando couber e 0 objetivo for a identificagao do valor de mercado, é recomendavel que sejam apresentadas consideragées quanto ao aproveitamento eficiente do imével. 8.1.3 Nos mercados em transigéo sao recomendaveis a analise e 0 diagnéstico da situagao do mer- cado, eventualmente com a adogao de outro enfoque, procedendo-se a conciliagao. 8.1.4 Métodos utiizados nao detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho. 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos a 1 Método comparativo direto de dados de mercado 8.2.1.1 Planejamento da pesquisa No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende 6 a composigéio de uma amostra represen- {aliva de dados de mercado de iméveis com caracteristicas, tanto quanto possivel, semelhantes As do avaliando, usando-se toda a evidéncia disponivel. Esta etapa — que envolve estrutura e estratégia da pesquisa — deve iniciar-se pela caracterizagao e delimitago do mercado em analise, com 0 auxilio de teorias © conceitos existentes ou hipéteses advindas de experiéncias adquiridas pelo avaliador sobre a formagao do valor. Na estrutura da pesquisa sdo eleitas as varidveis que, em principio, sao relevantes para explicar a tendéncia de formagao de valor ¢ estabelecidas as supostas relagdes entre si e com a varidvel dependente. A estratégia de pesquisa refere-se & abrangéncia da amostragem e as técnicas a serem utilizadas ‘na coleta e andlise dos dados, como a selecao e abordagem de fontes de informagao, bem como @ escolha do tipo de andlise (quantitativa ou qualitativa) @ a elaboragdo dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). 8.2.1.2 Identificagao das varidveis do modelo 8.2.1.2.1 Variével dependente Para a especificacao correta da variavel dependente, é necessaria uma investigacao no mercado em relacdo a sua conduta e as formas de expresso dos precos (por exemplo, prego total ou unitario, moeda de referéncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida, 8.21.22 Variave independentes As variaveis independeentes referem-se as caracteristicas fisicas (por exemplo, area, frente), de loca- lizagao (como bairro, logradouro, distancia ao plo de influéncia, entre outros) e econémicas (como oferta ou transagao, época @ condigo do negécio — a vista ou a prazo). As variaveis devem ser esco- liidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variavels consideradas no plane- Jamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicacdo do comportamento da varidvel explicada e vice-versa, (@ ABNT 2011 - Todos 08 dretos rsorvados 13 |mpresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO 512660-58 ei z 3 $ 3 Exemplar para uso excl ABNT NBR 14653-2:2011 Sempre que possivel, recomenda-se a adocdo de varidveis quantitativas. As diferencas qualitativas das caracteristicas dos iméveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) pelo emprego de tantas variaveis dicotémicas quantas forem necessérias, especialmente quando a quantidade ce dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessarios & modelagem estalistica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicagdo de condigées booleanas do tipo “maior do que" ou “menor do que’, “sim” ou “nao"); b) pelo emprego de variaveis proxy §), por exemplo: + custos unitarios basicos de entidades setoriais, para expressar padiéo construtivo; * indice fiscal, indice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domietlio, niveis de renda da populagao, para expressar localizagao; * coeficientes de depreciagdo para expressar estado de conservagio das benteitorias; * valores unitérios de lojas em locagao para expressar a localizagdo na avaliagéo de lojas para venda; ©) por meio de cédigos ajustados, quando seus valores so extraidos da amostra com a utilizagéo dos coeticientes de varidveis dicotémicas que representem cada uma das caracteristicas. © modelo intermedirio gerador dos eédigos deve constar no laudo de avaliagdo (ver A.7); 4d) por meio de cddigos alocados construidos de acordo com A.6. 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 8.2.1.3.1 Observar 0 disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001 8.2.1.3.2 0 levantamento de dados tem como objetivo a obtencao de uma amostra representativa ara explicar 0 comportamento do mercado no qual 0 imével avaliando esteja inserido constitui a base do processo avaliatério. Nesta elapa 0 engenheiro de avaliagdes investiga o mercado, coleta dados ¢ informagées confidveis preferentemente a respeito de negociagdes realizadas e ofertas, contempordineas @ data de referéncia da avaliagao, com suas principais caracteristicas econémicas, fisicas e de localizagao. 8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possivel @ identificadas. A identificacaio das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes contratantes. 8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caracteristicas veriticadas pelo engenheiro de avaliagoes, 8.2.1.3.5 Os dados de oferta so indicagdes importantes do valor de mercado. Entretanto, devem- Se Considerar superestimativas que em geral acompanham esses precos e, sempre que possivel, quantificd-las pelo contronto com dados de transagdes. 8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informagdes que impliquem opinides subjetivas do informante e recomenda-se: @) _visitar cada imével tomado como referéncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possivel, todas as informagdes de interesse; 6) Observagao: as varidveis ‘proxy’, conforme definidas em 3.77, ndo devem ser confundidas com a atribuigao de cddigos alocados, nem obtidas de relagdes ou conceitos deduzidos da prépria amostra, 14 (© ABNT 2011 - Todos os detos reservados impresso por: GI APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO 60,360,208/2660-58 ivo - CAIXA ECONOMICA FEDERAL lmpresso por: GI APOIO DESEN' ABNT NBR 14653-2:2011 b) _atentar para os aspectos qualitativos © quantitativos; ©) confrontar as informacdes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados 8.2.1.4 Tratamento de dados 8.2.1.41 Preliminares E recomendavel, preliminarmente, a sumarizagao das informagées obtidas sob a forma de graficos ue mostrem as distribuicdes de frequéncia para cada uma das varidveis, bem como as relagdes entre elas. Nesta etapa, verificam-se 0 equilbrio da amostra, a influéncia das varidveis que presu- ivelmente expliquem a variagao dos pregos a forma dessa variacdo, possiveis dependéncias entre elas, identificagao de pontos atipicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crengas a priori do engenheiro de avaliacdes, bem como permitira formulagao de novas hipéteses. Nos casos de transformagao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para prego a vista, esta deve ser realizada com a adogao de uma taxa de desconto, efetiva, liquida e representa- tiva da média praticada pelo mercado, & data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamiente e em fung&o da qualidade ¢ da quan- tidade de dados e informagées disponiveis: —_tratamento por fatores: homogeneizagao por fatores e critérios, fundamentados por estudos con- forme 8.2.1.4.2, © posterior andlise estatistica dos resultados homogeneizados. — _tratamento cientifico: tratamento de evidéncias empiricas pelo uso de metodologia cientifica que leve & indugdo de modelo validado para o comportamento do mercado. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representaco simplificada do mercado, uma vez Que nao considera todas as suas informacdes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientificos na sua elaboracao, desde a preparacdo da pesquisa e 0 trabalho de campo, até o exame final dos resultados © poder de predigéo do modelo deve ser verificado a partir do grafico de pregos observados na abs- cissa versus valores estimadas pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos proximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validagao. ‘A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: @) correta identificagdo dos dados de mercado, com especificagao © quantificagéo das principals variaveis levantadas, mesmo aquelas no utlizadas no modelo; b) isengdo das fontes de informacao; ©) _identificagdo das fontes de informagao, observada a excegao contida em 8.2.1.3.3; d) ndimero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentacéio; ®) sua semelhanga com o imével objeto da avaliago, no que diz respeito a sua situacdo, A des- tinagao, a0 grau de aproveitamento © as caracteristicas fisicas; diferencas relevantes perante © avaliando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados; {8 ABNT 2011 - Todos 08 etitos reservados 15 IRB VITORIA, ES IMPRESSAO ICA FEDERAL - 00.960 Innpresso po} ABNT NBR 14653-2:2011 f) insergao de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheiro de avaliagdes deve se certificar de ter contemplado as diferencas significativas entre esses grupos, sendo obrigatéria a verificagéo da influéncia das interagdes entre as variaveis. Recomenda-se a incluso dos enderecos completos dos dados de mercado. 8.2.1.4.2 Tratamento por fatores © tratamento por fatores ¢ aplicavel a uma amostra composta por dados de mercado com as caracte- risticas mais proximas possiveis do imével avaliando. Os fatores devem ser calculados por metodologia cientifica, como citado em 8.2.1.4.3, justificados do ponto de vista teérico € pratico, com a inclusdo de validago, quando pertinente. Devem carac- terizar claramente sua validade temporal e abrangéncia regional e ser revisados no prazo maximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessario. Podem ser: ) _calculados e divulgados, juntamente com os estudos que Ihe deram origem, pelas entidades t6c- nicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades Publicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura; b) deduzidos ou referendados pelo préprio engenheiro de avaliacdes, com a utiizagao de metodolo- gia cientifica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os célculos que hes deram origem sejam anexados ao laudo de avaliagao. No caso de utilizacdio de tratamento por fatores, deve ser observado 0 Anexo B. 8.2.1.4.3 Tratamento cientifico Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir 0 comportamento do mercado e formagao de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessério, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusséo na classificagao dos graus de fundamen- tago e precisao. Outras ferramentas analiticas para a indugéo do comportamento do mercado, consideradas de interesse elo engenheiro de avaliagdes, tais como regresséo espacial, andlise envoltdria de dados e redes Neurais artifciais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista tedrico © pratico, com a inclusao de validacao, quando pertinente. Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caracteristicas e fundamentos bdsicos dessas {ferramentas analiticas, em carater informativo, visando sua difusdo para o desenvolvimento técnico da ‘engenharia de avaliacoes, No caso de utilizacdo de modelos de regressao linear, deve ser observado 0 Anexo A. 8.2.1.5 Campo de arbitrio 8.2.1.5.1 Ocampo de arbitrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 6 0 intervalo com amplitu- de de 15 %, para mais e para menos, em tomo da estimativa de tendéncia central utlizada na avaliagao. 8.2.1.5.2 O campo de arbitrio pode ser utiizado quando varidveis relevantes para a avaliagdio do imével no tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexisténcia de fatores de homogeneizacdo aplicdveis ou porque essas varidveis ndo se apresentaram estatistica- mente significantes em modelos de regressao, desde que a amplitude de alé mais ou menos 15 % seja Suficiente para absorver as influéncias nao consideradas e que os ajustes sejam justificados. 16 ‘© ABNT 2011 ~Tocos 08 sieitos reservados Gi APOIO DESENV URB VITORIA, ES IMPRESSAO Exemplar para uso exclusive - CAIXA ECONOMICA FEDERAL - 69.360.305/2660-58 Impresso por: G! APOIO DE: ABNT NBR 14653-2:2011 8.2.1.5.3 Quando a amplitude do campo de arbitrio no for suficiente para absorver as influéncias nao consideradas, 0 modelo é insuficiente para que a avalia¢ao possa atingir o grau minimo de fun-

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