UNIVERSIDADE ESTADUAL DE SANTA CRUZ

DEPARTAMENTO DE CINCIAS EXATAS E TECNOLGICAS

ENGENHARIA CIVIL

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO

CLARA CAMPOS DOS SANTOS (201411463)

VICTOR MAGALHES SILVA (201210108)

ILHUS BAHIA
2017
 Clara Campos dos Santos (201411463)
Victor Magalhes Silva (201210108)

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO

Relatrio apresentado como parte dos critrios

de avaliao da disciplina CET1080
PLANEJAMENTO E GERENCIAMENTO
DE OBRAS.
Professora: Indara Soto Izquierdo.

ILHUS BAHIA
2017
 Sumrio

RESUMO ................................................................................................................................... 1

1 INTRODUO .................................................................................................................. 1

2 A EVOLUO DO SFH AT OS DIAS ATUAIS .......................................................... 3

3 CONCLUSO .................................................................................................................. 14

REFERNCIAS .......................................................................................................................16
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RESUMO
O Sistema Financeiro da Habitao foi criado pelo governo federal atravs da Lei n 4.380,
de 21 de agosto de 1964, para facilitar a aquisio da casa prpria. O objetivo, em tese, era
favorecer as classes de baixa renda. Segundo as regras, a casa obtida pelo muturio ser de
uso prprio, no podendo ser revendida, alugada, ou usada com fim comercial e por outra
pessoa que no o financiado. A lei prev a resciso do contrato de financiamento em caso de
locao ou inadimplncia do muturio. Ao regular o contedo econmico-financeiro das
relaes contratuais a serem firmadas pelos candidatos a moradia, estabeleceu a lei que a
atualizao monetria do valor financiado (saldo devedor) seria baseada em ndice geral de
preos mensalmente apurado que reflita as variaes de poder aquisitivo da moeda.
Em 1988, o Conselho Monetrio Nacional (CMN) editou a Resoluo n 1.446, estabelecendo
que os saldos devedores dos contratos de financiamento da casa prpria seriam atualizados
pelos mesmos ndices de correo monetria incidentes sobre os depsitos de poupana.
Porm, neste perodo a remunerao bsica da poupana refletia a desvalorizao da moeda.
Ento, uma grave crise do SFH pode marcou o governo da poca, por falta de administrao
adequada do sistema e criao de um fundo de compensao de variao salarial, algo que
at hoje ainda gera consequncias no SFH.

1 INTRODUO
O Sistema Financeiro da Habitao foi criado pelo governo federal atravs da lei no
4.380, de 21 de agosto de 1964, para facilitar a aquisio da casa prpria, principalmente a
populao de baixa renda. Quando foi criado o FGTS, j havia previso sobre a possibilidade
de destinao dos valores para financiamento pelo SFH. A regulamentao do instituto variou
bastante ao longo do tempo, sem conseguir, porm, sanar os problemas que foram surgindo.
Segundo as regras, a casa obtida pelo muturio ser de uso prprio, no podendo ser revendida,
alugada, ou usada com fim comercial e por outra pessoa que no o financiado. A lei prev a
resciso do contrato de financiamento em caso de locao ou inadimplncia do muturio. Em
outras palavras, o SFH o segmento do sistema financeiro que regulamenta a utilizao de
recursos para aquisio da casa prpria. Sua principal vantagem est na taxa de juros mais baixa
que a mdia do mercado e a possibilidade de utilizar o FGTS.
Existem duas fontes tradicionais de recurso. So a Caderneta de Poupana e o Fundo de
Garantia por Tempo de Servio (FGTS), j citado como uma possibilidade de utilizao, no
pargrafo anterior. A Caderneta considerada a principal delas. Por lei, 70% da captao deve
ser destinada a financiamentos habitacionais, sendo que, deste total, 80% devem ser aplicados
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em operaes do SFH, e o restante, em operaes a taxas de mercado, conhecidas como

Carteiras Hipotecrias. Pelo SFH financiam-se at R$ 90 mil, para imveis de at R$ 180 mil.
Os recursos para execuo desse programa estavam previstos para vir dos depsitos em
poupana. Inclusive, o mesmo indexador que atualizava as cadernetas (Taxa de Referncia)
o mesmo utilizado para corrigir o saldo devedor. Na prtica, a grande dificuldade observada no
programa foi o fato dos ndices de atualizao das prestaes nunca corresponderem ao ndice
de atualizao da dvida (corrigida pela TR), o que gerava o chamado saldo residual. Pode-se
observar uma melhor explicao sobre a Taxa de Referncia, na smula 295/STJ, o qual afirma
que: A Taxa Referencial (TR) indexador vlido para contratos posteriores Lei n. 8.177/91,
desde que pactuada (...). Desde que pactuada, a TR pode ser adotada como ndice de correo
monetria nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro de Habitao. A Corte Especial do
STJ pacificou o entendimento no sentido de que o saldo devedor dos contratos imobilirios
firmados sob as normas do SFH deve ser corrigido, em abril de 1990, pelo IPC de maro do
mesmo ano, no percentual de 84,32%.
Visando conter as consequncias da crise inflacionria dos anos 80, eis que surgiu o
Plano de Equiparao Salarial / Categoria Profissional (PES/CP). A partir da, os contratos
passaram a prever a correo de acordo os ganhos salariais do muturio. Desta forma, ele estaria
resguardado quanto a possveis desnivelamentos nas prestaes com a desvalorizao da
moeda. Posteriormente veio o Plano de Equiparao Salarial / Comprometimento de Renda -
PES/CR, que limitava a parcela de financiamento em 30% da remunerao do muturio. Uma
melhor explicao sobre o PES/CR pode ser observada na smula 83/STJ: II - Os reajustes
das prestaes da casa prpria, nos contratos vinculados ao Plano de Equivalncia Salarial,
segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitao, devem respeitar a variao do salrio
da categoria profissional do muturio, salvo aqueles firmados com muturios autnomos,
hiptese em que deve ser observada a data de celebrao do contrato. Se anterior ao advento da
Lei 8.004, de 14/03/1990, que revogou o 4 do art. 9 do Decreto-lei 2.164/84, deve ser
utilizado o mesmo ndice aplicado variao do salrio mnimo. Se posterior, deve ser aplicado
o IPC.
No entanto, um problema ainda persistia. A manuteno das parcelas no acompanhava
a correo do saldo devedor, que era atualizado pela TR. A diferena entre o valor devido e o
efetivamente pago ficou conhecido como saldo residual, que deveria ser pago ao final do
contrato. Como muitas vezes este saldo se tornava impagvel, os contratos passaram a estipular
que este saldo seria quitado pelo Fundo de Compensao de Variao Salarial (FCVS), ou por
agentes financeiros credenciados. Em 1988, o fim do BNH (Banco Nacional da Habitao) fez
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com que a Caixa Econmica Federal assumisse a gesto do SFH e herdasse um prejuzo de R$
2,5 bilhes. Essa crise do SFH pode ser atribuda ao governo da poca, pois ele no soube
administrar o sistema e ainda criou esse fundo de compensao de variao salarial.
Este fundo foi constitudo com valores cobrados do prprio muturio (CES),
equivalentes a 3% do valor de cada prestao, alm de contribuies da Unio e financiadores
do programa. Tinha a pretenso de pagar eventuais saldos residuais, compensando os descontos
concedidos. Para isso, a gestora do programa (Caixa Econmica Federal) habilita os agentes
financiadores, quando estes fizerem jus compensao, segundo as previses legais. Porm,
nem mesmo esse reforo foi capaz de extinguir a dvida. Os contratos atuais (a partir de 1993)
no prevem mais incidncia deste Fundo.
No Plano Cruzado, em 1986, o valor das prestaes foi ajustado por ndices inferiores
inflao, com base na mdia dos 12 meses anteriores. No Plano Bresser, em 87, houve
congelamento temporrio e adoo de nova poltica salarial. No Plano Vero, em 89, as
prestaes voltaram a ser congeladas entre fevereiro e maio. No Plano Collor, em 90, a inflao
de 84,32% foi aplicada aos saldos devedores e no s prestaes. Em 91, no Plano Collor II,
no houve poltica salarial at setembro, e os saldos passaram a ser corrigidos pela TR.
Todo contrato habitacional levado ao FCVS para habilitao, ou seja, entrar na fila para
receber de volta o resduo de saldo devedor, recalculado. No reclculo dos mais antigos, o
saldo devedor chega a cair de 20% a 30%. O FCVS, criado para cobrir os resduos dos saldos
devedores no pagos pelo muturio no final do contrato, gerou uma dvida potencial de R$ 60
bilhes por causa dos benefcios concedidos pelo governo aos muturios ao longo das dcadas
passadas.

2 A EVOLUO DO SFH AT OS DIAS ATUAIS

Para reverter a situao, tentou-se aumentar as opes de financiamento. A CEF (Caixa
Econmica Federal) criou o programa de Cartas de Crdito, com recursos do FGTS. A Caixa
analisa a renda do candidato, e fornece uma carta de determinado valor. Por exemplo: com uma
renda mensal de R$ 3.670,00, o muturio recebe uma carta de R$ 63 mil (mensalidade de R$
845,00). O interessado tem, ento, 180 dias para encontrar um imvel compatvel com o
financiamento. Mesmo assim a situao no melhorou: apesar de a Caixa ter inscrito 838 mil
pessoas, s 5 mil cartas foram concedidas. Isso porque o inscrito dificilmente encontrava um
imvel, e quando conseguia muitas vezes a documentao estava irregular, ou havia outro
problema. De janeiro a maio de 96, nenhuma carta foi emitida, embora mais de 50 mil pessoas
tenham se candidatado.
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Outra alternativa criada foi a poupana vinculada, onde o poupador faz depsitos
mensais durante um perodo, e, depois, obtm um crdito de valor idntico ao poupado para
comprar um imvel.
Em So Paulo, a prefeitura tentou ajudar os muturios ao assinar um decreto, em 30 de
janeiro de 96, permitindo que empresas privadas fizessem o financiamento. Em troca,
ganhariam benefcios como a flexibilizao da lei do zoneamento e a reduo do tamanho dos
lotes mnimos para construo de imveis e das taxas cobradas pela prefeitura para aprovao
de projetos.
A Caixa Econmica Federal tem ainda os programas Cred-Mac e Cred-Casa,
respectivamente para financiamento de material de construo e aquisio de imveis, que
usam recursos do FGTS. O crdito destinado a pessoas com renda mensal familiar de at R$
896,00. O valor das prestaes varia conforme a renda do interessado.
Atravs de consulta ao site da Caixa Econmica Federal, verifica-se que, atualmente,
vigoram as seguintes normas:
- Limite de renda familiar:
No h limite, entretanto s permitido o comprometimento de no mximo 30% da
renda familiar bruta com o encargo mensal.
- Limites de financiamento:
No SFH Sistema Financeiro da Habitao:
Limite mximo: At R$ 450.000,00 por unidade com taxa de juros ps ou pr- fixada.
Limites mnimos de:
Taxa de juros pr-fixada: R$ 50.000,00;
Taxa de juros ps-fixada: R$ 20.000,00.
Fora do SFH contratado apenas com taxa de juros ps-fixada:
Limite mximo: No h limite por unidade, sendo limitado capacidade de pagamento
do solicitante.
Limite mnimo: R$ 25.000,00.
Limite de valor de avaliao do imvel, pela CAIXA, para fins de enquadramento:
No SFH: At R$ 500.000,00;
Fora do SFH: Acima de R$ 500.000,01.
Quota de financiamento:
O percentual mximo de financiamento do valor do imvel de at 90%, incidindo
sobre o menor dos valores, entre compra e venda e avaliao do imvel efetuada pela CAIXA,
respeitado o limite obtido na avaliao de risco de crdito.
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Prazos:
De construo:
At 36 meses, contados da data da primeira assinatura de contrato do
empreendimento/mdulo.
De amortizao:
Mximo:
- At 360 meses para taxa de juros ps-fixada;
- At 180 meses para taxa de juros pr-fixada.
Mnimo: 92 meses.
Sistema de amortizao:
Tabela Price - Os juros diminuem na exata medida que o saldo devedor amortizado.
Desta forma, o valor de cada prestao se mantm constante. Logo, a idia que o muturio
pague cada vez menos juros e mais a dvida existente. Questiona-se muito sua legalidade em
virtude de haver previso de capitalizao de juros, o que vedado pelo ordenamento. A
Jurisprudncia diverge.
Sistema de Amortizao Constante SAC: a dvida total diluda igualmente entre as
parcelas. Os juros incidem sobre a dvida remanescente total, logo, vai diminuindo com o
tempo. Entretanto, de tempos em tempos incide um fator de reajuste, para que os juros no
fiquem defasados em relao inflao. E como o ndice adotado o TR (utilizado nas
poupanas, como foi dito anteriormente), as parcelas se tornam muito elevadas.
Sistema de Amortizao Crescente SACRE: prev reajustes anuais, para reduzir o
impacto causado pelo reajuste e viabilizar a reduo do saldo devedor existente.
Atualmente, uma das alternativas mais bem sucedidas a Cooperativa Habitacional.
Segundo o Secovi, sindicato que rene imobilirias e corretores, 50% dos lanamentos atendem
a pedidos de cooperativas.
O sistema, no entanto, no para qualquer um: a tendncia atual que o muturio tenha
uma renda mensal de 20 a 30 salrios mnimos. No Banco de Boston, por exemplo, as linhas
de crdito so de R$ 50 mil a R$ 60 mil, em mdia, para uma renda familiar acima de R$ 2,5
mil.
At a dcada de 80, as ccoperativas eram tuteladas pelo BNH, passando depois para a
Caixa. Agora, o programa livre, e a responsabilidade do prprio cidado. O principal risco
para o cooperado a inadimplncia de outros inscritos, que pode atrasar a obra. O pagamento
feito mensalmente, num perodo mdio de 70 a 90 meses. As construes so entregues em
etapas. O preo final mais baixo conseguido devido s prprias caractersticas da cooperativa.
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Para adquirir um imvel pelo sistema h trs caminhos. Primeiro: a inscrio em cooperativas
j existentes. Neste caso, convm se informar sobre a seriedade das empresas envolvidas, alm
de conferir os documentos junto prefeitura. Outro modo reunir um grupo, de no mnimo 20
pessoas, e montar uma cooperativa autogerida. recomendvel contratar uma assessoria
jurdica e tcnica, alm de manter um bom controle contbil. Sindicatos e entidades de classe
tambm tm criado cooperativas para atender a necessidade dos associados.
A situao ainda considerada crtica, pois a CEF enfrenta uma inadimplncia (atraso
de pagamento superior a 60 dias) mdia de 40 %. Ao mesmo tempo, entre mais de 1,2 milho
de contratos, 656 mil tm amortizao negativa, ou seja, a prestao no cobre sequer o juro.
Nos financiamentos concedidos com recursos da poupana, a inadimplncia atingia em maio
passado 19,26%. Na rea do FGTS e no sistema hipotecrio chegava a 40%, e nos contratos
firmados com base no Fundo de Desenvolvimento Social, 24,58%. A CEF convive com duas
situaes distintas: os contratos mais antigos tem prestaes muito baixas; nos mais recentes os
muturios no tem condies de pagar. Um exemplo: do 1,2 milho de contratos em maio, 72,9
mil tinham prestaes mensais de at R$ 15,00; 129,7 mil de R$ 15,00 a R$ 30,00. No outro
extremo, 60,6 mil tinham valor superior a R$ 500,00. Desde 1990 o Banco Central tenta montar
um cadastro nacional de muturios.
A dcada de 90 teve incio com a reteno pelo Governo da poca de boa parte dos
recursos da poupana (e de outros ativos financeiros), afetando seriamente o setor de construo
civil e de crdito imobilirio. Por outro lado, os depsitos de poupana sofriam uma forte
concorrncia por parte dos fundos de investimento. O volume dos financiamentos imobilirios
diminuiu significativamente. Os financiamentos realizados com recursos dos depsitos do
FGTS tambm registraram uma queda nesse perodo. Apesar disso, a dcada de noventa foi
muito promissora para o crdito imobilirio como um todo. O governo e as instituies
financeiras trabalharam com afinco para resolver a questo da dvida do FCVS para com as
instituies financeiras. Os crditos das instituies financeiras vm sendo novados - ou seja,
substitudos por ttulos do Tesouro Nacional.
Paralelamente, a Abecip e as instituies financeiras analisaram vrios modelos de
financiamento imobilirio praticados no exterior e apresentaram uma proposta para o Governo,
para o Congresso e para o setor da construo civil, para revigorar o crdito imobilirio no
Brasil. Surgiu assim o Sistema de Financiamento Imobilirio. Por outro lado, a estabilizao da
economia brasileira registrada ao longo dos ltimos 10 anos deu um novo nimo ao SFH. As
taxas de juros aplicadas aos financiamentos vm caindo. As baixas taxas de inflao permitem,
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ainda, s empresas e s famlias a fazer um planejamento de mdio e longo prazo e a assumir

compromissos de mais longo prazo.
Em setembro de 1996, o Planalto anunciou a Medida Provisria de reestruturao
do SFH, cuja principal preocupao era tapar o rombo do FCVS. As principais novidades eram:

a) o governo trocar os crditos que os bancos tm com o FCVS por ttulos do Tesouro. Para
renovar a dvida, o executivo prope entregar papis com prazos de 30 anos, atualizados em
6% quando a operao original tiver sido financiada pela poupana, e 3,12% quando o dinheiro
vier do FGTS. Os papis tero carncia de 8 anos para os juros e de 12 anos para o principal.
Podero ser usados para pagamento de dvidas com os fundos do SFH e no Programa Nacional
de Desestatizao.

b) contratos assinados entre fevereiro de 1986 e maro de 1990 podero ser quitados com
desconto de 40% (assinados at dezembro de 1988) ou de 30% (entre janeiro de 1989 e maro
de 1990).

c) o governo quer acabar tambm com os contratos de gaveta - em que o muturio original
vende o imvel, mas no comunica a operao ao agente financeiro. Para incentivar a
transferncia, a MP mantm para o novo muturio as condies do primeiro contrato. A
prestao ter um acrscimo de 20%, devendo ser pago 2% da dvida no ato da transferncia.

d) as construtoras podero vender para companhias hipotecrias as dvidas das pessoas que
compraram imveis financiados. Em troca, as empresas recebem agora o dinheiro que poderia
demorar at 20 anos para entrar.

e) os muturios com financiamento pela Carteira Hipotecria (juros livres) tero a chance de
renegociar. Se as condies dos financiamentos permitirem - valor do imvel inferior a R$ 180
mil e novo emprstimo de at R$ 90 mil - podero ser transferidos para o SFH. Se no for
possvel, a Caixa prope incorporar ao saldo devedor o total das prestaes em atraso, esticando
o prazo para at 180 meses.

f) a CEF tambm quer renegociar os contratos com prestao em atraso dos muturios que tm
FGTS. Ao transferir o contrato do sistema hipotecrio para o SFH, como proposto pela Caixa,
o titular tem as vantagens de reduzir o juro contratual, usar o FGTS para abater a dvida e limitar
a prestao a 30 % da renda. Em contrapartida, perde o direito de reclamar na Justia o expurgo
da correo de 84,32% aplicada ao saldo devedor no Plano Collor. A CEF faz um novo contrato,
pelas normas do SFH, a partir do saldo que inclui aquela correo.

g) ser criada uma companhia, com participao da CEF, responsvel pela compra dos crditos
a receber das empresas da construo civil. A companhia considerada pela equipe econmica
o embrio do novo sistema de financiamentos habitacionais.

h) foi elevada de 0,025% para 0,01% a contribuio trimestral dos agentes financeiros sobre os
saldos do FCVS.

As principais caractersticas dos financiamentos obtidos dentro do SFH so:

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O valor mximo de avaliao do imvel de R$ 950 mil nos Estados de Minas Gerais,
Rio de Janeiro, So Paulo e no Distrito Federal; nos demais estados, esse valor de R$ 800 mil.
O limite mximo de financiamento, incluindo as despesas acessrias de 80% do valor
do imvel. Caso seja utilizado o Sistema de Amortizao Constante, o limite passa a ser de
90%.
O Custo Efetivo Mximo permitido para o contratante de 12% ao ano.
A tarifa de administrao mensal cobrada ao cliente no pode ultrapassar R$ 25.
importante ressaltar que o Custo Efetivo Mximo diferente do Custo Efetivo Total
(CET). No primeiro, no esto includos os custos referentes ao seguro de Morte e Invalidez
Permanente (MIP), o seguro de Danos Fsicos do Imvel (DIF) e a taxa de administrao
mensal.
A diferena entre o SFH e o SFI est no fato de que para uma operao ocorrer no SFH
ela tem de atender uma srie de pr-requisitos, que foram mencionados anteriormente. Os
contratos que no cumprem algum dos requisitos, so automaticamente regidos pelo SFI. Alm
disso, a utilizao do FGTS para o financiamento imobilirio s pode ser feito para contratos
dentro do SFH, (Conforme resoluo n542, de 30 de outubro de 2007 do conselho curador do
fundo de garantia do tempo de servio) com algumas restries adicionais, como:
O contratante tem de ter um mnimo de 3 anos de trabalho sob o regime de FGTS.
Contrato de trabalho ativo no FGTS na data de concesso do financiamento ou com
saldo na conta vinculada do FGTS correspondente a, no mnimo, 10% do valor de avaliao do
imvel.
Os proponentes (contratantes) no podem ter outro financiamento concedido no mbito
do SFH ou ser proprietrio de imvel no municpio de residncia ou onde exera sua ocupao.
Comparando o SFH com o SFI, as vantagens do SFH decorrem do fato do Custo Efetivo
Mximo da operao ser regulado, enquanto que no SFI o Custo Efetivo Mximo livre, e d
possibilidade de utilizao de recursos do FGTS, para contratao do financiamento. O
comprador pode optar por um ou outro quando a sua operao se enquadrar nas caractersticas
do SFH. Entretanto, como o SFH sempre mais vantajoso que o SFI, a escolha ser, sempre
que for possvel, pelo financiamento atravs do SFH.
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Figura 1 Comparao SFH x SFI.

Os depsitos em caderneta de poupana do SBPE somavam, no final de dezembro de
2014, R$ 522 bilhes, quatro vezes o saldo registrado em dezembro de 2004. J os
financiamentos habitacionais contratados pelo SBPE no ano de 2014 chegaram a R$ 133
bilhes. Em termos de nmeros de unidades, mais que 538 mil imveis foram financiados em
2014, um recorde do sistema.
No site do Banco Central do Brasil, possvel encontrar dados estatsticos sobre o
Sistema Financeiro da Habitao. Observando os dados referentes a novembro de 2016, tem-se
que:
O saldo global dos depsitos de poupana (SBPE + Rural) cresceu 0.92% em novembro/
2016 se comparado a outubro/2016: de R$ 644.33 bilhes para R$ 650.26 bilhes.
Considerando apenas a captao lquida (depsitos - saques), os recursos da poupana
apresentaram, em novembro, uma entrada lquida de R$ 1.93 bilhes.
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Figura 2 Depsitos de Poupana. Fonte: Banco Central do Brasil.

Quanto a financiamentos imobilirios ativados, Tendo como base todo o territrio

nacional, de outubro de 1994 a novembro de 2016, foram concedidos financiamentos para
construo de 1.696.005 unidades. Nesse mesmo perodo, foi tambm financiada a aquisio
de 2.442.618 imveis prontos. O valor total dos financiamentos concedidos foi de R$ 598.47
bilhes. Esse valor bem superior ao da captao lquida dos depsitos de poupana no mesmo
perodo (depsitos - retiradas) que registrou R$ 112.84 bilhes.
Nos doze ltimos meses, de dezembro de 2015 a novembro de 2016, foram concedidos
novos financiamentos habitacionais no valor de R$ 44.50 bilhes (193.439 unidades), em
comparao com R$ 75.73 bilhes (350.497 unidades) entre dezembro de 2014 e novembro de
2015. Esses nmeros representam decrscimo de -41.24% no valor nominal dos financiamentos
concedidos e um decrscimo de -44.81% no nmero de unidades financiadas. Dos recursos
aplicados nos ltimos doze meses, 78.43% (R$ 34.90 bilhes) foram destinados aquisio de
unidades j construdas e o restante, 21.57% (R$ 9.60 bilhes), a financiamentos para
construo de imveis. No que diz respeito a distribuio geogrfica dos financiamentos
imobilirios, a figura abaixo mostra como ficou essa distribuio no ms de novembro de 2016:

Figura 3 Tabela da distribuio regional dos financiamentos imobilirios.

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Levando-se em considerao o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo)

como um todo, a quantidade de muturios inadimplentes (contratos com mais de trs prestaes
em atraso) foi equivalente a 2,56%. Esse percentual era de 7,5% em fevereiro de 1995, levando-
se em considerao todas as modalidades de contrato existentes. A figura a seguir apresenta um
resumo da inadimplncia do ms por tipo de contrato de financiamento.

Figura 4 Tabela da taxa de inadimplncia por tipo de contrato.

Analisando ainda o ms de novembro de 2016, percebe-se que a regio sudeste a que
apresenta o maior nmeros de contratos firmados, desde 1986.
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Figura 5 Situao dos contratos no ms de novembro de 2016.

Tambm em novembro de 2016, o Conselho Monetrio Nacional criou uma regra

prudencial segundo a qual no financiamento habitacional o saldo devedor no poder aumentar
ao longo do contrato. A medida no exclui nenhum dos sistemas de amortizao, como Price e
SAC (Sistema de Amortizao Constante). Ela significa que o muturio ter que pagar todos os
meses todos os juros e correo monetria incidentes sobre todo o saldo financiado.
Ainda no cenrio atual, nota-se que o aumento no custo do financiamento imobilirio
deve contribuir ainda mais para a queda no preo dos imveis. Em 2015, por exemplo, o valor
de mercado de tais bens, descontada a inflao do perodo, que ficou acima dos 10%, sofreu
queda de 8,71%, segundo o ndice FipeZap. Em 2016, o preo dos imveis continuou
diminuindo, mas isso no significa mais facilidade para comprar um imvel. Segundo Ricardo
Chiaraba, consultor jurdico da Associao Brasileira dos Muturios da Habitao (ABMH), a
falta de liquidez e a diminuio de preo dos imveis so consequncias da reduo da renda
dos brasileiros, da crise econmica e do aumento do custo dos financiamentos.
Segundo pesquisa do Canal do Crdito, com o crdito imobilirio mais caro e
restrito, o valor mximo do imvel que pode ser financiado de acordo com a renda foi reduzido
de 2% a 5% entre julho de 2015 e fevereiro de 2016. Conforme o estudo, quem tem uma renda
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familiar mensal de R$ 6 mil, por exemplo, atualmente consegue obter crdito para comprar um
imvel de at R$ 175 mil. Em maio de 2015, famlias com o mesma rendimento conseguiam
at R$ 185 mil para financiar a compra do imvel, valor 5% maior.
Atualmente os recursos disponibilizados pelas cadernetas de poupana (Sistema
Brasileiro de Poupana e Emprstimo SBPE) e pelo Fundo de Garantia por Tempo de Servio
(FGTS), principais fontes dos financiamentos imobilirios no pas, tiveram queda significativa.
No incio de 2016, com relao ao FGTS, a Caixa suspendeu os financiamentos da linha
denominada Pr-cotista, que possui as menores taxas de juros do Sistema Financeiro da
Habitao (SFH), excetuando as linhas do programa Minha Casa Minha Vida. Para piorar, ainda
nesse perodo, o Ministrio da Fazenda autorizou a utilizao do FGTS para garantia de
pagamento dos emprstimos consignados, o que pode minguar ainda mais os recursos
destinados habitao, como acrescenta o consultor jurdico da ABMH, que ainda faz um alerta
de que se nenhuma medida for tomada, e considerando o ritmo da queda dos recursos
disponveis, o SFH, que financia imveis de at R$ 750 mil e tem taxas de juros de at 12% ao
ano mais TR, pode acabar nos prximos anos, ficando restrito aos contratos de financiamento
j assinados.
Na figura a seguir, possvel observar um quadro com o valor mximo que pode ser
financiado na compra do imvel por famlias em dez faixas de renda.

Figura 6 Valor mximo financiado na compra do imvel por famlias em dez faixas de renda.
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3 CONCLUSO

O intuito da criao do Sistema Financeiro de Habitao foi basicamente suprir as

necessidades da populao brasileira e de incrementar o desenvolvimento habitacional no
Brasil, desempenhando o direito do trabalhador de possuir estabilidade. Ou seja, os cidados de
classe baixa podem adquirir a sua casa prpria com uma taxa de juros mais baixa que a mdia
do mercado e a possibilidade de utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servio),
sendo assim a sua principal vantagem.
Essa parcela da populao sem a sua residncia prpria, de certa forma, prejudicava o
investimento internacional no pas. Assim, as autoridades governamentais desenvolveram um
habilidoso e importante projeto de lei que culminou por extirpar, de fato, o instituto da
estabilidade do trabalhador com mais de 10 (dez) anos de trabalho para o mesmo empregador
e ainda, realmente, estimular o desenvolvimento da construo civil com sucesso. A Lei
4.380/64 instituiu o Banco Nacional de Habitao, definiu princpios e parmetros para a
viabilizao do sistema financeiro especializado na rea habitacional e conseguiu produzir um
surto de desenvolvimento no setor, em benefcio principalmente do trabalhador de mdia renda.
Durante a implementao do sistema, notou-se que havia uma dificuldade quanto aos
ndices de atualizao das prestaes em relao aos ndices de atualizao da dvida, gerando
um saldo residual, como chamava. Logo, surge o Plano de Equiparao Salarial, em que os
contratos passaram a prever a correo de acordo com os ganhos salariais muturios.
Resguardando assim um possvel desnivelamento nas prestaes com desvalorizao da moeda,
ou seja, respeitam a variao do salrio do indivduo. Com o passar do tempo, os planos foram
sendo modelados, entretanto o governo da poca no soube administrar o sistema gerando uma
crise do SFH. Em 1988, o fim do BNH (Banco Nacional da Habitao) fez com que a Caixa
Econmica Federal assumisse a gesto do SFH e herdasse um prejuzo de R$ 2,5 bilhes.
Com isso, a fim de reverter as situaes, tentou-se aumentar as opes de financiamento.
Onde a Caixa analisa a renda do candidato e fornece os determinados benefcios de acordo com
a anlise. A Caixa Econmica Federal possui programas como o Cred-Mac e o Cred-Casa, para
o financiamento de materiais de construo e aquisio de imveis, ao realizar uma consulta no
site da Caixa, verifica-se que existem algumas normas que vigoram, como o caso do limite de
renda familiar, de financiamento, limite de valor de avaliao do imvel, cota de financiamento,
prazo e sistema de amortizao.
Nos sistemas, a receita contava com os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de
Servio dos Trabalhadores, depositados em contas vinculadas, e com os depsitos da Caderneta
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de Poupana. Com o tempo, a sucesso de governos e o desvirtuamento dos recursos, o sistema

foi se deteriorando rapidamente, os princpios que deram forma e sustentao ao sistema foram
abandonados e as normas que regiam a matria sofreram alteraes substanciais.
Atualmente o sistema encontra-se falido, sem recursos para investir, sem lastro nas
contas do FGTS e com grave comprometimento nos recursos da caderneta de poupana. Hoje,
a realidade dos recursos disponibilizados pelas cadernetas de poupana (Sistema Brasileiro de
Poupana e Emprstimo SBPE) e pelo Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS),
principais fontes dos financiamentos imobilirios no pas, tiveram queda significativa.

Recentemente a Caixa Econmica Federal anunciou a reduo do limite de

financiamento para imveis usados e o aumento nos juros dos emprstimos para a compra da
casa prpria. Houve uma correo na frmula de rentabilidade da poupana que atrelada a
taxa SELIC (Sistema Especial de Liquidao e Custdia), limitando o seu rendimento. Com o
aumento dessa taxa e, consequentemente, menor rentabilidade da poupana, esta, por sua vez
deixou de ser um investimento atrativo e os investidores tm migrado seu dinheiro para outros
tipos de fundos cuja correo no atrelada SELIC.
Ento, com esta evaso de recurso da caderneta de poupana, principal fonte para o
financiamento imobilirio, a Caixa Econmica se viu diante de uma diminuio do seu capital
para concesso do crdito habitacional e precisou fazer ajustes, reduzindo o limite de
financiamentos com recursos da poupana e elevando a taxa de juros.
Portanto, no cenrio atual, novas regras tero que ser analisadas e implementadas para
flexibilizar e diversificar o financiamento imobilirio. O mercado j d sinais desta readequao
e as construtoras e imobilirias esto se adaptando a esta realidade. O mercado cclico e mais
uma vez o cenrio mudou, revelando que a necessidade de um planejamento para a compra dos
imveis deve ser a principal atitude na vida do consumidor do mercado imobilirio, afinal, se
trata de investimento alto e de longo prazo. Alm disso, o ideal que haja uma analise de casos
juntamente com um advogado especialista, a fim de que nenhum abuso ou ilegalidade seja
praticado em face do muturio.
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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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