RADIONICA: DOBRE PRAKSE U RAZVOJU POSLOVNIH ZONA

Iskustva razvoja poslovnih

zona u Sloveniji
Tijana Vujii dipl.in.arh.
Arhitektonsko-graevinski fakultet 12. 2012
Univerziteta u Banjojluci
tvujicic@agfbl.org
 12. 2012

Integrisano strateko i prostorno planiranje

Slovenija 10. juni -13. juni 2012. god.

Posjete:

Ministarstvo za infrastrukturu i prostor Republike Slovenije

Optine: Trzin, Komenda, Novo Mesto, Mirna Pe

 12. 2012

Sadraj
Kriteriji za lociranje poslovnih zona u Sloveniji,
Klasifikacija poslovnih zona po stratekoj vanosti,
Poslovne zone na investicionom portalu
http://www.investslovenia.org
Primjeri specifinog razvoja poslovnih zona (Trzin,
Komenda)
 12. 2012

Slovenija u brojevima
20.273 km2
2.057.278 stanovnika
prosjena starost
41,5 godina
bruto domai
proizvod BDP
(standard kupovne
moi):
20.900 EUR /stanov.
izvoz 65,4% BDP

IMIGRACIJE
cca 13000 dravljana BIH
cca 5000 dravljana Srbije
3000 dravljana Makedonije
1500 dravljana Hrvatske
1500 dravljana Kosova
 12. 2012

Slovenija u brojevima
2012 Slovenija ima 6.032 naselja Velike su razlike i u
210 optina, od toga 12 gradskih povrini optina:

67% optina su
manje od 5000 manje od 100 km2
stanovnika
21% od 100-200
manje od 2000 km2
stanovnika
33%
7 optina ima
manje od 1000 povrinu veu od 300
52% stanovnika km2
3%
12% vie od 5000 Najmanja optina
stanovnika
ima povrinu 7 km2.

210 optina 210 poslovnih zona

 12. 2012

Krakteristike razvoja poslovnih zona i

njihovog smjetaja u prostor
Stihijsko i prostorno disperzno formiranje novih zona
(posljedica nastajanja novih optina).
Drava za sada jo ne raspolae sa sveobuhvatnim stratekim
razvojnim dokumentom u oblasti podsticanja razvoja i
lociranja poslovnih zona u prostor.
Djelatnosti podsticanja razvoja poslovnih zona jo nisu
odgovarajue usklaene izmeu aktera na razliitim
teritorijalnim nivoima to utie na poveanje meusobnog
takmienja za neposredne domae i strane investicije.

Terminologija
(pojavljuju se razliiti termini - gospodarske/privredne, poslovne,
preduzetnike, proizvodne, zanatske, uslune zone itd.)
Gospodarska zona je krovni pojam za sve tipove zona u Sloveniji
Prostor namjenjen djelovanju gospodarskih/privrednih drutava (uvaavanje
Zakona o gospodarskim drutvima)
 12. 2012

Slovenski greenfield vs. brownfield

Slovenski braunfildi
industrijske zona koje su nastale u prolom privrednom
sistemu planskom periodu, te su bile locirane u prostor
i dimenzionisane za potrebe lokalne privrede u skladu sa
konceptom policentrinog prostornog razvoja. U
odreenom obimu brojne zone su ostale prostorno
neiskoritene, te djelimino opremljene sa osnovnom
komunalnom i tehnikom infrastrukturom (npr.
industrijska pruga).

Prednosti djelovanja na postojeim lokacijama su naroito:

lokacijske: postojee namjene prostora (pridobivanje nove
potencijalne lokacije za industriju je zahtjevan i dugotrajan proces)
ekonomske: efikasnije korienje postojeih prostornih resursa
ekoloke: reciklaa prostora kao ogranienog resursa.
 12. 2012

Strateka opredjeljenja razvoja poslovnih

zona Slovenije
Strateki dokumenti:
SRS Strategija razvoja Slovenije
(http://www.umar.gov.si/fileadmin/user_upload/projekti/02_StrategijarazvojaSlovenije.pdf)
SPRS Strategija prostorskega razvoja Slovenije
(http://www.mzip.gov.si/fileadmin/mzip.gov.si/pageuploads/publikacije/sprs_slo.pdf)
PRS Prostorski red Slovenije (http://www.uradni-list.si/1/content?id=51961)
DRP Dravni razvojni program (http://www.pora-gr.si/DRP2007-2013.pdf)
RRP Regionalni razvojni programi
RZPR Regionalne zasnove prostorskega razvoja Slovenije (http://rzpr-
savinjska.uirs.si/, http://rzpr-koroska.urbinstitut.si/, http://rralur-prostor.uirs.si/)

Domae i strane studije:

IPRS Kava, D., Majcen, B., Stanovnik, P., Slabe Erker, R., Bevc, M., Koman, K., Kriani, F.,
Oplotnik, ., Tuek, T., Glas, M., Guli, A., Murn, A., Kajzer, A., 2005, Investicijske
prioritete Republike Slovenije v obdobju 2007-2013, Intitut za ekonomska
raziskovanja in Ekonomski intitut Pravne fakultete, Ljubljana.
Drawing and Implementation of
Limburg Limburg Development Agency (2003),
model for foreign investment promotion at regional level , cooperation project
cofinanced by Flemish government, Belgium.
Strategic Possibilities for the
Hypodomi PE International, Hypodomi (2002),
Development of Business Zones in Slovenia, Ljubljana.
 12. 2012

Kriteriji izbora najoptimalnijih lokacija

poslovnih zona u Sloveniji
Optimalna povezanost sa saobraajnom mreom_blizina
autoputeva_eljeznice_aerodroma_saobraajnih terminala
Mogunost racionalnog infrastrukturnog opremanja
Blizina i veliina ve postojeih privrednih zona.
Mogunosti povezivanje na postojee istraivake institucije,
univerzitet, tehnoloki park i druga jezgra razvoja.
Gravitacijska pozadina
Socijalno-eknomske karakteristike_ljudski resursi_trite radne
snage_kapacitet regionalnih razvojnih agencija i optina
Fiziko-funkcionalne karakteristike lokacije_veliina_prostorne
mogunosti i ogranienja koja proizilaze iz stanja ili karakteristika
prirodnog i izgraenog okruenja u kojeg se pojedinana zona
locira_konfliktne namjene prostora_ prostorne mogunosti i ogranienja
koja proizilaze iz osobina tla i podzemlja
Pravni status_ukljuenost u prostorno plansku dokumentaciju
_vlasnitvo
 12. 2012
Privlanost prostora za
poslovne zone - SPRS
 Prikaz moguih makrolokacija za 12. 2012

budui razvoj poslovnih zona u

Sloveniji

Priprema i ostvarivanje modela promocije stranih investicija na regionalnom nivou (Limburg Development Agency, 2003)
 12. 2012

Prijedlog klasifikacije gospodarskih zona - lokacijska

mjerila za njihovo lociranje u prostor
Autor: mr Andrej Guli, UIRS

http://www.investslovenia.org

Kategorizacija gospodarskih zona:

Gospodarske zone u irem podruju centra nacionalnog
znaaja.
Gospodarske zone koje imaju veliki znaaj za regiju.
Gospodarske zone koje imaju veliki znaaj za
regionalno podruje.
Gospodarske zone koje imaju veliki znaaj za ue
regionalno od. nadlokalno podruje.
 12. 2012
Lokacijska mjerila
Gospodarske funkcionalni znaaj meunarodni, nacionalni, regionalni

zone veliina min. 90 ha (moe biti i vie fiziki ili funkcionalno povezanih gospodarskih
zona, od kojih je svaka veliine bar 30 ha)

nacionalnog mogunosti za irenje u

prostoru
dodatna povrina veliine cca. 1/3-1/2 funkcionalne povrine, rezervisane za
eventualno irenje pojedinanog sektora

blizina postojeih blizina i pristupanost postojeih gospodarskih zona u dosegljivom radijusu

znaaja gospodarskih zona znaajna je iz aspekta povezivanja internih preduzea (sudjelovanje i podjela
funkcija)

blizina veih centara centri meunarodnog od. nacinalnog znaaja

gravitacijska pozadina 100.000 stanovnika

porijeklo investitorja strani i domai

sadraj multikulturna (industrija, proizvodno zanatstvo, zanatstvo, poslovne

djelatnosti, trgovina, servisne, skladitne, uslune djelatnosti, itd.)

odreivanje namjene prostora podruja proizvodnih djelatnosti

prostorna struktura velika struktura, izgradljivi ulini blokovi (npr. raster mree: 250x120m ili
60x120m)
mijeana struktura (arhitekturna i urbanistika tipoloka parcialnost)

blizina saobraajnog vora blizina dravno najvanijeg, dravno vanog od. regionalno vanog
saobraajnog vora u kojem se povezuje saobraajna infrastruktura
razliitih saobraajnih podsistema i nalazi se u /uz centar nacionalnog
znaaja

povezanost s cestama AC, HC, G1, G2

povezanost s eljeznicom G1, G2 neposredno ili preko industrijske pruge

povezanost sa infrastrukturom javni aerodrom/heliport za meunarodni (nie kategorije) i domai vazduni

vazdunog saobraaja saobraaj

povezanost sa infrastrukturom putniki terminal za voenje javnog putnikog saobraaja meunarodnog od.
javnog putnikog saobraaja nacionalnog znaaja

povezanost s infrastrukturom saobraajni terminal za kombinovani saobraaj nacionalnog znaaja

kombinovanog saobraaja

povezanost sa komunalnom, elektrina mrea, optika kablovska mrea, telefon, kablovska TV, plinovod,
energetskom i komunikacijskom toplovod, industrijsko grijanje, vodovod, kanalizacija, sprava za
infrastrukturom preiavanje (neposredna blizina), deponija (neposredna blizna), CERO
(neposredna blizina)

sanacija naputenih podruja prioritetno iskoritavanje ili obnova naputenih industrijskih, komunalnih,
saobraajnih i slinih podruja i njihova nova upotreba
 Lokacijska mjerila 12. 2012

Gospodarske funkcionalni znaaj regionalni i eventualno nacionalni i mednarodni

zone veliina min 60 ha (moe biti i vie fiziki ili funkcionalno povezanih
gospodarskih zona, od kojih je svaka veliine bar 20 ha)

regionalnog
mogunosti za irenje u prostoru dodatna povrina veliine cca. 1/3-1/2 funkcionalne povrine,
rezervirane za eventualno irenje

blizina postojeih gospodarskih zona blizina i pristupanost postojeih gospodarskih zona u dosegljivom

znaaja radijusu znaajna je iz aspekta povezivanja internih preduzea

(sudjelovanje i podjela funkcija)

blizina veih centara centar nacionalnog i regionalnog znaaja

gravitacijska pozadina 50.000 stanovnika

porijeklo investitorja domai i strani

sadraj (industrija, laka industrija, proizvodno zanatstvo, zanatstvo,

poslovne djelatnosti, trgovina, servisne, skladitne, uslune
djelatnosti, itd.), ev. tudi monokultura

odreivanje namjene prostora podruja proizvodnih djelatnosti od. mijeana podruja

prostorna struktura srednja struktura, izgradljivi ulini blokovi (npr. raster mree:
60x120m ili 40x80m)
mijeana struktura (arhitekturna i urbanistika tipoloka parcialnost,
mogunost oblikovanja socijabilnog okolia)

blizina saobraajnog vora blizina saobraajnog vora koji ima veliki znaaj za regiju u kojem se
povezuje saobraajna infrastruktura razliitih saobraajnih
podsitema i nalazi se u/uz centar nacionalnog znaaja

povezanost s cestama HC, G1, G2

povezanost s eljeznicom G2 neposredno ili preko industrijske pruge

povezanost sa infrastrukturom javni aerodrom/heliport za meunarodni (nie kategorije) i domai

vazdunog saobraaja vazduni saobraaj

povezanost sa infrastrukturom javnog putniki terminal za voenje javnog putnikog saobraaja regionalnog
potnikog saobraaja znaaja

povezanost s infrastrukturom saobraajni terminal za kombinovani saobraaj regionalnog znaaja

kombinovanog saobraaja

povezanost sa komunalnom, elektrina mrea, optika kablovska mrea, telefon, kablovska TV,
energetskom i komunikacijskom plinovod, toplovod, industrijsko grijanje, vodovod, kanalizacija,
infrastrukturom sprava za preiavanje (neposredna blizina), deponija (neposredna
blizina), CERO (neposredna blizina)

sanacija naputenih podruja prioritetno iskoritavanje ili obnova naputenih industrijskih,

komunalnih, saobraajnih i slinih podruja i njihova nova upotreba
 Lokacijska mjerila
12. 2012
Gospodarske funkcionalni znaaj Ui regionalni

zone
veliina min 20 ha (moe biti i vie fiziki ili funkcionalno povezanih gospodarskih zona,
od kojih je svaka veliine bar 5 ha)

mogunosti za irenje u dodatna povrina veliine cca. 1/3-1/2 funkcionalne povrine, rezervirane za

subregionalnog prostoru

blizina postojeih
eventualno irenje

blizina i pristupanost postojeih gospodarskih zona u dosegljivom radijusu

znaaja gospodarskih zona znaajna je iz aspekta povezivanja internih preduzea (sudjelovanje i podjela
funkcija)

blizina veih centara meuopinski centar

gravitacijska pozadina 15.000 stanovnika

porijeklo investitorja domai i strani

sadraj polikulturna (industrija, laka industrija, proizvodna obrt, obrt, poslovne

dejavnosti, trgovina, servisne, skladine, uslune djelatnosti, itd.), ev. tudi
monokulturna

odreivanje namjene prostora podruja proizvodnih djelatnosti od. mijeana podruja

prostorna struktura srednja struktura, izgradljivi ulini blokovi (npr. raster mree: 60x120m ili
40x80m)
mijeana struktura (arhitekturna i urbanistika tipoloka parcialnost, mogunost
oblikovanja socijabilnog okolia)

blizina saobraajnog vora blizina saobraajnog vora koji ima veliki znaaj na regionalnom prostoru u
kojem se povezuje saobraajna infrastruktura razliitih saobraajnih podsitema
i nalazi se u/uz meuopinskom centru

povezanost s cestama G2
povezanost s eljeznicom G2, R1 neposredno ili preko industrijske pruge

povezanost sa infrastrukturom povezanost preko centara vieg nivoa

vazdunog saobraaja

povezanost sa infrastrukturom stanica javnog putnikog saobraaja koja je povezana sa putnikim terminalom
javnog putnikog saobraaja za voenje javnog putnikog saobraaja meunarodnog, nacionalnog znaaja
od., regionalnog znaaja

povezanost s infrastrukturom mogunost kvalitetnog povezivanja sa saobraajnim terminalom za kombinovani

kombinovanog saobraaja saobraaj nacionalnog i regionalnog od., subregionalnog znaaja

povezanost sa komunalnom, elektrina mrea, optika kablovska mrea, telefon, kablovska TV, plinovod,
energetskom i komunikacijskom toplovod, industrijsko grijanje, vodovod, kanalizacija, sprava za preiavanje
infrastrukturom (neposredna blizina), deponija (neposredna blizna), CERO (neposredna blizina)

sanacija naputenih podruja prioritetno iskoritavanje ili obnova naputenih industrijskih, komunalnih,
saobraajnih i slinih podruja i njihova nova upotreba
 12. 2012

Gospodarske zone
nadlokalnog znaaja
Takve zone nastaju po potrebi i naroito u okviru
lokalnih centara, te stvaraju prostorne i
infrastrukturne uslove bilo za irenje postojeih
privrednih djelatnosti ili za lociranje zanatskih
djelatnosti koje se razvijaju, i drugih djelatnosti male
privrede.
Takve zone bi mogli imati svi optinski centri lokalnog
nivoa, ako ustanove da za to postoje realne potrebe i
mogunosti kao i iskazan trini interes zainteresovanih
postojeih i stranih preduzea.
http://www.investslovenia.org

trzin komenda
Primjeri razvoja Poslovnih zona
KOMENDA 12.
2012
 12. 2012

Komenda u brojevima
14km udaljena od Ljubljane
Povrina optine 24 km2
5200 stanovnika
prosjena starost 37,4 godina
Prirodni prirataj pozitivan
na 1000 stanovnika 12.5 (Slovenija 1.5)
Izraene imigracije
na 1000 stanovnika 38,2 doseljenika
1313 zaposlenih/radnih mjesta
1597 stanovnika Trzina je
zaposleno ili 66% radno
sposobne populacije
453 poslovna subjekta
Vrijednost bruto investicija u
nova stalna sredstva u optini
1513 po stanovniku
http://www.stat.si/obcinevstevilkah/Vsebina.asp
(Slo. 2.564 po stanovniku) x?leto=2011&id=67
 12. 2012

Poslovna zona
Komenda u brojevima
14km udaljena od Ljubljane
3 km od autoputa
188 parcela razliite veliine
500m2 do 10000 m2
93 ha povrina zone
Jedna od najveih poslovnih zona u
Sloveniji
7,5km saobraajnica
sa kompletnom prateom podzemnom
infrastrukturom
15km trotoara
300 svjetiljki
14 krunih tokova
 12. 2012
Poslovna zona Komenda

250 vlasnika zemljita

Prva faza 50 vlasnika
druga faza 200 vlasnika
Jedinstvena otkupna cijena zemljita 15/m2
trogodinje odgoeno plaanje
 12. 2012
Poslovna zona Komenda
75 ha
2006/2011 izgradnja infr.
Planirano 10.000 radnih
mjesta
167 parcela fleskibilna
organizacija
60 parcela prodato ili 2/3
raspoloive povrine
Na 15 parcela poela
izgradnja objekata
Cijena zemljita 110 /m2

18 ha
2005/2006 izgradnja
25 komapnija
1000 zaposlenih
21 parcela
Poznati kupci
2 parcele neizgradjene
Cijena zemljita do 190 /m2
 12. 2012
Poslovna zona Komenda

I I FAZA
Natura 2000

Birds Directive (Special Protection Areas,

SPAs)
Habitats Directive (Sites of Community
Importance, SCIs, and Special Areas of
?
Conservation, SACs)
The European Topic Centre for Biological
Diversity (ETC/BD)
Europena Environmental Agency (EEA)
http://ec.europa.eu/environment/nature/natura2000/index_en.htm
http:// natura2000.eea.europa.eu
 NATURA 2000 12. 2012

zatiena podruja Slovenije

35% teritorije
www.natura2000.eea.europa.eu Slovenije zatieno
 12. 2012
Poslovna zona Komenda

Ministarstvo za
infrastrukturu i
prostor

Zavod rs za
ouvanje uma

Zavod rs za
ouvanje prirode

Agencija rs za
ouvanje prirode

7ha izuzeto 7 rezervoara 4ha poumljeno 40 000

www.natura2000.eea.europa.eu
 12. 2012
Poslovna zona Komenda - izgradnja
Poslovna zona Komenda 12. 2012

I FAZA finansirana iz
sredstava prikupljenih Optina ne daje podsticaje za
prodajom parcela ulaganje u zonu
optina komenda

II FAZA finansirana
putem kredita
Javno privatno partnerstvo
D.O.O Poslovna zona
Komenda

Budet optine 2005-

2006
cca 14 miliona
Ulaganja u
Infrastrukturu
I faza - 6 miliona cijena ureenog graevinskog zemljita
II faza -13,5 miliona 110 /m2 (maksimalna cijena 190 /m2)
Ukljuena komunalna naknada jednokratna renta
otkup zemljita 14 miliona
Planska i projektna
dokumentacija 410 000 Porez na graevinsko zemljite
Nadzor graevinskih radova na godinjem nivou iznosi 0,2 /m2 za neizgraene
100 000 parcele, A 1,8 /m2 za izgraene parcele
Primjeri razvoja Poslovnih zona
TRZIN 12. 2012
 TRZIN U BROJEVIMA 12. 2012

9km udaljena od Ljubljane

Povrina optine 9 km2
1998 godine osnovana optina
3800 stanovnika (1985.god. u vrijeme
osnivanja OIZ 700 stanovnika, 1991.god. 2673
stanovnika)
Optina sa najveom gustinom
naseljenosti 434 stanovnika/km2
(SLO_101 stanovnik/km2)
prosjena starost stanovnika 39,3
trzin godina
Prirodni prirataj pozitivan
ljubljana na 1000 stanovnika 8,8_(Slo.1.5)
Izraene imigracije
na 1000 stanovnika 17,4 doseljenika
6766 zaposlenih/radnih mjesta
1126 stanovnika Trzina zaposleno ili
66% radno sposobne populacije
780 poslovnih subjekata
Vrijednost bruto investicija u nova
stalna sredstva u optini 2907 po
http://www.stat.si/obcinevstevilkah/Vsebina
.aspx?leto=2011&id=187 stanovniku (slo. 2.564 po stanovniku)
TRZIN_geostrateki poloaj 12. 2012

Saobrajano vorite
I-Z, S-J
eljeznika pruga
Ljubljana-Kamnik
Blizina erodroma Brnik
TRZIN_urbano podruje 12. 2012

Stari Trzin

Stambeno
naselje
Mlake
Obrtno
industrijska
zona

http://www.geoprostor.net/piso/ewmap.asp?obcina=TRZIN
TRZIN_lokacije poslovnih subjekata 12. 2012

OIZ
Obrtno industrijska zona

Najstarija zona u
Sloveniji
od 1985 se razvija
9km udaljena od
Ljubljane
4,5 km od autoputa
186 kompanija
50,3 ha povrina
zone

Obrtno
industrijska 49% sekundarni sektor
zona od toga 31% obrti

http://www.geoprostor.net/piso/ewmap.asp?obcina=TRZIN
TRZIN_OIZ_stambeno zalee 12. 2012
TRZIN_obrtno industrijska zona 12. 2012

Movarno zemljite VI i VII

kategorije
Otkup Zemljita - privatno
vlasnitvo
30 DEM/m2

Kupoprpodajnim ugovorom
investitor je obavezan
platiti dio ugovorene
cijene, a ostatak uloiti u
izgradnju infrastrukture

IZGRADNJA 1986-1999

1986_36ha
2008_41ha
2012_50,3ha
95% povrine iskorieno

Cijena zemljita
120-220/m2
TRZIN_obrtno industrijska zona 12. 2012

UPRAVLJANJE

Do 1998 godine
Fond za graevinsko
zemljite

Od 1998 godine
Mjesni odbor za podruje
Obrtno-industrijske zone

7 lanova iz reda
preduzetnika koji su po
pravilu stanovnici optine
trzin_mogu je jedan
spoljni lan
TRZIN_obrtno industrijska zona 12. 2012

INFRASTRUKTURA

OSNOVNA: Putevi, elektro

mrea, gas, para, tt
internet, optiki kablovi,
grijanje, vodovod,
kanalizacija, osvjetljenje,
biciklistike i pjeake
staze na putu za trzin

DODATNA: administrativne
usluge, raunovodstvo,
mendment, konsultantske
usluge, ponuda
informacija, pristup
finansijama i logistici
TRZIN_obrtno industrijska zona 12. 2012

DJELATNOSTI
Zanati, male industrijske
radionice, uslune
djelatnosti, trgovina,
posredovanje...

... PRAENE
STANOVANJEM ?

Ogranienja:
Vulkanizeri
Proizvodnja deterdenata
Izrada maziva
Proizvodnja hemikalija
Destilacija otpadnih
naftnih derivata
Aktivnosti koje stvaraju
prekomjernu buku
TRZIN_obrtno industrijska zona 12. 2012

kategorije korienju
zemljita
Prva kategorija, tip A:
preduzetnitvo u okviru
individulanog objekta u zaleu
OIZ

Druga kategorija, tip B:

preduzetnitvo u samostalnim
objektima, odovojenim od
stambenih objekata

Trea kategorija tip C, D, E, G:

Tipologija parcela
vei pogoni i radionice MSP, bez
parcela tip a 625 m2 stambenih objekata
parcela tip b 1.250 m2
parcela tip c 1.875 m2 etrta kategorija tip F ukljuuje
one vrste funkcija koje
parcela tip d 3.750 m2
zahtijevaju vei prostor to se
parcela tip e 5.000 m2 omoguava kroz ukrupnjenu
parcela tip f 2.500 m2 parcelaciju (1,8 ha do 4,8 ha).
parcela tip h 11.250 m2
TRZIN_obrtno industrijska zona 12. 2012

Planirano 60% povrine

pod objektima, 40%
parkiralita

?
Trenutno je 75% povrine
pod objektima
TRZIN_obrtno industrijska zona 12. 2012
POUKE_ ZAPAANJA 12. 2012

Strateka opredjeljenja integralno

strateko-pprostorno planiranje
Informaciona baza poslovnih zona
U susret ulasku u EU ispinjavanje uslova i
dirketiva (Natura 2000)
Liderske sposobnosti predstavnika lokalne
vlasti
 12. 2012

HVALA NA PANJI