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1. Premessa
Uno dei tratti salienti della riforma delle locazioni ad uso abitativo ,
come detto, la durata minima dei contratti, fissata ex lege, si tratti di loca-
zione a canone libero, ovvero convenzionato o concertato. Ratio di tale vin-
colo temporale, stabilito anche in relazione al primo rinnovo negoziale,
la tutela del diritto di abitazione del conduttore, considerato parte debole
del rapporto locativo. Tuttavia, a fronte dellesigenza di garantire la stabi-
lit dellabitazione, il legislatore considera talune specifiche ipotesi, in cui
ritiene prevalente lopposto interesse del locatore allo scioglimento anti-
cipato della locazione. I casi in cui consentito al locatore procedere al
diniego del primo rinnovo del contratto sono tassativi e specificamente indi-
cati dalla legge.
patto che il locatore gli offra un immobile, di cui disponga pienamente, ido-
neo alluso abitativo. Affinch tale offerta sia idonea a rendere legittimo il
diniego di rinnovo essa, come specificato, deve avere ad oggetto un immo-
bile idoneo; tale idoneit va valutata caso per caso, alla luce delle concrete
esigenze abitative del conduttore e della sua famiglia, sia per quanto riguarda
lo spazio locato, sia la sua collocazione geografica. In altre parole, lofferta di
locazione di un immobile non idoneo alle esigenze abitative del conduttore
non renderebbe legittimo il recesso del locatore.
3. Il terzo caso in cui il locatore pu negare il rinnovo della locazione
si ha quando il conduttore abbia la piena disponibilit di un alloggio libero
ed idoneo nello stesso comune. In questa ipotesi le esigenze abitative del
conduttore possono essere prontamente soddisfatte grazie ad un immobile
libero ed idoneo, sia per fattezze che per collocazione, anche in presenza di
un eventuale diniego di rinnovo da parte del locatore.
4. La quarta ipotesi in cui il locatore pu denegare il rinnovo del con-
tratto ricorre allorch limmobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicu-
rata la stabilit e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compi-
mento di indispensabili lavori. In tal caso, la ricorrenza della necessit di
compiere interventi di ricostruzione dellimmobile, tali da mettere a rischio
la salute e lintegrit del conduttore, qualora questi si trattenga nellimmo-
bile stesso, rende legittima la disdetta del locatore. La norma parla di grave
danneggiamento, tale da richiedere lesecuzione di interventi di ricostru-
zione o comunque finalizzati a garantirne la sicurezza strutturale. Si tratta,
quindi, di una circostanza diversa dalla mera volont di ristrutturare, che
oggetto di diversa disciplina. La permanenza dellinquilino deve comunque
rappresentare un ostacolo al compimento di opere indispensabili ad assicu-
rare la stabilit del fabbricato.
Affinch il locatore ottenga il rilascio dellimmobile necessario che
sia in possesso, per lesecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione
o dellautorizzazione edilizia; si tratta di una vera e propria condizione di
procedibilit dellazione di rilascio. I termini di validit della concessione
o dellautorizzazione decorrono dalleffettiva disponibilit a seguito del
rilascio dellimmobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare
con le modalit di cui allarticolo 40 della legge 27 luglio 1978, n.392, se il
proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione limmo-
bile. Il conduttore ha quindi diritto ad essere preferito, a parit di condi-
zioni contrattuali, rispetto ad altri interessati alla locazione dellimmobile
ristrutturato.
anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire limmobile agli usi o effet-
tuare sullo stesso le opere di cui allarticolo 3, ovvero vendere limmobile alle
condizioni e con le modalit di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda sca-
denza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comuni-
cando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare allaltra parte
almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a
mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della
raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo
il contratto si intender scaduto alla data di cessazione della locazione. In man-
canza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto rinnovato
tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti pos-
sono avvalersi dellassistenza delle organizzazioni della propriet edilizia e dei
conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare
contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto,
anche in relazione a quanto previsto dallarticolo 5, comma 1, nel rispetto
comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre con-
dizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti
in sede locale fra le organizzazioni della propriet edilizia e le organizzazioni
dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti
accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le pre-
dette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui
al comma 2 dellarticolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle
organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dellarea territoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni pos-
sono deliberare, nel rispetto dellequilibrio di bilancio, aliquote dellimposta
comunale sugli immobili (ICI) pi favorevoli per i proprietari che concedono
in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite
dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al
limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla nor-
mativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di
cui allarticolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.551, convertito, con
modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.61, e successive modificazioni,
per la stessa finalit di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo
stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limita-
tamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati
contratti di locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere
durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui allarticolo 5. Alla prima
scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo,
il contratto prorogato di diritto per due anni fatta salva la facolt di disdetta
da parte del locatore che intenda adibire limmobile agli usi o effettuare sullo
stesso le opere di cui allarticolo 3, ovvero vendere limmobile alle condizioni
e con le modalit di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di
proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comuni-
cando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare allaltra parte
almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il con-
tratto rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della
presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del
presente articolo.
Art.2 Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transi-
toria e durata degli stessi
1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui allarticolo 5, comma 1,
della legge 9 dicembre 1998, n.431, hanno durata non inferiore ad un mese e
non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare parti-
colari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie con partico-
lare riferimento a quelle derivanti da mobilit lavorativa da individuarsi nella
contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della propriet edilizia
e dei conduttori maggiormente rappresentative.
2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili
ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bolo-
gna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse
confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti
allinterno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le
aree omogenee, come individuate dallarticolo 1. Gli Accordi territoriali rela-
tivi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un mas-
simo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto,
Art. 3 Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti
universitari e durata degli stessi
1. Nei comuni sede di universit o di corsi universitari distaccati e di specia-
lizzazione nonch nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un
corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune
diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti
universitari di durata precisata negli allegati tipi di contratto da sei mesi a
tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali
contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di stu-
denti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.
2. I canoni di locazione sono definiti in appositi Accordi locali sulla base dei
valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti negli Accordi territoriali
di cui allarticolo 1.
3. Per le propriet di cui allarticolo 1, commi 5 e 6, si procede mediante
Accordi integrativi, stipulati fra i soggetti e con le modalit indicate nel mede-
simo articolo 1.
4. Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le propriet indivi-
duali (allegato E) e per le propriet di cui allarticolo 1, commi 5 e 6 (allegato F).
Art.5 [Omissis]
N.B.
I riferimenti contenuti nel decreto appena riportato ad allegati, corrispon-
dono, di fatto, alle formule che si riportano nei capitoli successivi.
dagli enti rappresentanti degli studenti. Del resto conferma di ci data dal
testo del primo comma dellart. 3 del decreto legge, il cui tenore ( gli
accordi territoriali debbono prevedere particolari contratti tipo) impone
per il triennio in cui tale disposizione resta in vigore la predisposizione di tali
modelli contrattuali.
Liniziativa dei comuni deve coinvolgere le organizzazioni maggiormente
rappresentative a livello locale della propriet edilizia e degli inquilini, le
aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, dirette ed
immediate portatrici degli interessi di questa categoria di potenziali condut-
tori, nonch cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.
Tutti questi soggetti cooperano e si confrontano allo scopo di raggiun-
gere un accordo sul contratto tipo di locazione di immobile ad uso abitativo
per studenti universitari, il quale deve essere redatto in ossequio ai criteri
generali descritti nel decreto interministeriale, in cui sono altres contenuti i
criteri generali per la definizione dei contratti tipo a canone convenzionato
e quelli per i contratti tipo di natura transitoria.
Secondo quanto affermato nella sentenza Cass. n. 8077/2007, il prin-
cipio generale che governa il regime delle locazioni quello della normale
durata quadriennale della locazione abitativa; la norma derogatrice che con-
sente una durata minore costituisce, pertanto, uneccezione con la conse-
guenza che, in quanto tale, non solo deve essere espressamente pattuita, ma
deve essere anche espressamente giustificata; con lulteriore conseguenza
che sulla parte interessata grava un onere di allegazione e prova sia di detta
clausola che della ragione di deroga delle norme sulla durata legale.
Il contratto di locazione deve prevedere a pena di nullit:
9. Schema
3 (Deposito cauzionale)
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore
versa/non versa (4) al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in
caso, quietanza) una somma di euro . pari a . mensilit del
canone, non imputabile in conto canoni e produttiva salvo che la durata
contrattuale minima non sia superiore ad anni quattro, ferma la proroga del
contratto per due anni di interessi legali, riconosciuti al conduttore al ter-
mine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale cos costituito viene reso
al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dellunit immobiliare
sia dellosservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Altre forme di garanzia:
(4)
4 (Oneri accessori)
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori,
allegato G al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti
di concerto con il Ministro delleconomia e delle finanze ai sensi dellarticolo 4,
comma 2, della legge n.431/1998 e di cui il presente contratto costituisce lalle-
gato A. Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire in sede di consun-
tivo entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il
conduttore ha diritto di ottenere lindicazione specifica delle spese anzidette e
dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione anche tramite
organizzazioni sindacali presso il locatore (o il suo amministratore o lammi-
nistratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese
effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il
conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza
risultante dal consuntivo dellanno precedente.
5 (Spese di bollo e di registrazione)
Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti, sono
a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto,
dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza,
pari alla met. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una
delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula
del contratto medesimo.
6 (Pagamento, risoluzione e prelazione)
Il pagamento del canone o di quantaltro dovuto anche per oneri accessori non
pu venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne
sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una
sola rata del canone (nonch di quantaltro dovuto, ove di importo pari almeno
11 (Assemblee)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dellunit immo-
biliare locatagli, nelle deliberazioni dellassemblea condominiale relative alle
spese ed alle modalit di gestione dei servizi di riscaldamento e di condiziona-
mento daria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni
relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento daria
si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e
con losservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile
sullassemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea,
convocata dalla propriet o da almeno tre conduttori.
12 (Impianti)
Il conduttore in caso dinstallazione sullo stabile di antenna televisiva cen-
tralizzata si obbliga a servirsi unicamente dellimpianto relativo, restando sin
dora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire
ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla pu pretendere
a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene allimpianto termico autonomo, ove presente, vale la nor-
mativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito
dallarticolo 11, comma 2, del citato DPR.
13 (Accesso)
Il conduttore deve consentire laccesso allunit immobiliare al locatore, al suo
amministratore nonch ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivan-
dola ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere lunit immobi-
liare locata, il conduttore deve consentirne la visita una volta la settimana,
per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti
modalit:
(4)
14 (Commissione di conciliazione)
La Commissione di conciliazione, di cui allarticolo 6 del decreto del Ministro
delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro delleconomia e
delle finanze, emanato ai sensi dellarticolo 4, comma 2, della legge 431/98,
composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle
rispettive organizzazioni firmatarie dellAccordo territoriale sulla base delle
designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo che
svolge funzioni di presidente sulla base della scelta operata dai due com-
ponenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo. La
richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle
obbligazioni contrattuali.
15 (Varie)
A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi,
e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali
a lui locati e, ove egli pi non li occupi o comunque detenga, presso lufficio
di segreteria del Comune ove situato limmobile locato. Qualunque modifica
al presente contratto non pu aver luogo, e non pu essere provata, se non
con atto scritto. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a
comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi
col rapporto di locazione (legge n.675/96). Per quanto non previsto dal pre-
sente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile,
dalle leggi n.392/78 e n.431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi
locali nonch alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge
n.431/98 ed allAccordo territoriale.
Altre clausole:
Letto, approvato e sottoscritto
., li, .
Il locatore
Il conduttore .
A mente dellarticolo 1342, secondo comma, codice civile, le parti specifica-
mente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13,
14 e 15 del presente contratto.
Il locatore .
Il conduttore .
N.B.
(1) Per le persone fisiche, riportare: nome e cognome; luogo e data di nascita;
domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale,
sede, codice fiscale, partita IVA, numero discrizione al Tribunale; nonch
nome, cognome, luogo e data di nascita del legale rappresentante.
(2) Lassistenza facoltativa.
(3) Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. I dati relativi devono essere
riportati nella denuncia da presentare allautorit di P.S., da parte del loca-
tore, ai sensi dellarticolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n.59 convertito
dalla legge 18 maggio 1978, n.191. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino
extracomunitario, deve essere data comunicazione allautorit di P.S., ai sensi
dellarticolo 7 del decreto legislativo n.286/98.