1

PTS
INGATLANBIRODALMAT
A SEMMIBL!
Bennfentes titkok egy aktv befektettl

Hogyan juthatsz el Te is az anyagi

fggetlensgig, mg akkor is,
ha csdhelyzetbl indulsz

Kirly Norbert 2008

 2

Copyright Royalwell Kft. Kirly Norbert

All rights reserved / Minden jog fenntartva, belertve a sokszorostst, a nyilvnos

elads, a rdi- s tvads jogt az egyes fejezetekre is. A kiadvny egyetlen
rsze sem msolhat vagy terjeszthet semmilyen formban, semmilyen eszkzzel,
vagy nem trolhat adatbzis kezel vagy keres rendszerben a Kiad elzetes
rsos engedlye nlkl.

Kiadja: Royalwell Kiad

Felels kiad: a Royalwell Kft. gyvezet igazgatja
Debrecen, 2008

www.ingatlanmilliomos.hu
 3

Felelssg elhrts

Igyekeztem az vek alatt megszerzett tudsomat s tapasztalataimat a lehet

legnagyobb alapossggal tadni. Ennek ellenre elfordulhat, hogy egyrszt az ad-
s jogszablyok vltozsnak, msrszt az ismertetett elvek s mdszerek nem
megfelel rtelmezsnek vagy alkalmazsnak kvetkeztben anyagi vesztesgek
rnek.
Vltoz a trvnyek jogi rtelmezse is. Nem vllalhatok teht felelssget a
kzlt informcik teljessgrt s pontossgrt. Azt javaslom, hogy sajt
rdekedben mindig konzultlj helyi ingatlanszakrtkkel, gyvdekkel s
adtancsadkkal, mieltt jelen knyv s a hozztartoz oktatanyagok informcii
alapjn brmilyen dntst hoznl.
 4

Tartalom

Ksznetnyilvnts 6
Elsz 7
Az n trtnetem 9

I. rsz EGYESEK MIRT GAZDAGODNAK MEG,

S MSOK MIRT LESZNEK SZEGNYEK 18
1.fejezet - Befektetni csak pontosan s szpen 19
2. fejezet - Mirt az ingatlanbefektetseket ajnlom? 25
3. fejezet - Hrom terlet, amire fkuszlnod kell 27
3.1. Ingatlan-mit veszel 27
3.2. Kondcik-hogyan veszed 28
3.3. Hlzat-ki segt neked 29
4. fejezet - Hatstbbszrzs, a pnz gyorstsa 32
5. fejezet - A kirlyok tja - az n ingatlanbefektetsi stratgim 33
5.1. Vtel s gyors elads 33
5. 2. Hossz tv megtarts s brbeads 34

II. rsz- FELJTAND S FEJLESZTEND INGATLANOK-

A TKENVELS KIVL ESZKZEI 35
6. fejezet- A befektets folyamata 37
6.1. Talld meg! - A keress folyamata 37
6.1.1. Kit s mit keresnk 37
6.1.2. A keress eszkzei 38
6.2. Elemzs - A szved helyett mindig hallgass a szmokra! 49
6.2.1. rtkelsi kisokos 49
6.2.2. A maximlis vtelr meghatrozsa 54
6.2.3. A feljtott ingatlanok hrom vltozata 59
6.3. Az zlet megktse Trgyalstechnika 62
6.3.1. Az informciszerzs kt forrsa 62
6.3.2. Trgyals a tulajdonossal 64
 5

6.4. Finanszrozs - Az ingatlan megvsrlsa 67

6.4.1. Hitelfelvtel magnszemlyknt 68
6.4.2. Finanszrozsi lehetsg cgek szmra 71
6.4.3. Finanszrozs befektet trs segtsgvel 73
6.5. Fejleszts - Hernybl pillang 77
6.5.1. Praktikus alaprajz megoldsok 80
6.5.2. Hatsvadsz technikk 83
6.5.3. A feljtsi kltsgek kalkullsa 85
6.6. rtkests 94
6.6.1. A gyors elads biztos receptje 94
6.6.2. Hogyan add el a lakst, amiben laksz 98
6.7. Utlagos kirtkels 101
7. fejezet - Befektets ptsi telkekbe 103

III. rsz- BRLETI DJ JVEDELEM-

A SZABADSG FORRSA 108
8. fejezet - A passzv jvedelemforrsokrl 109
9. fejezet - Brbe adott ingatlanok 114
10. fejezet - Csoportostsi szempontok 117
10.1. Befektets brbe adhat lakingatlanokba 117
10.2. Befektets brbe adhat zleti ingatlanokba 121
11. fejezet - A brbe adott ingatlanok elemzse 123
11.1. A szmok nem hazudnak 123
11.2. Finanszrozs- hitel- s lzingkonstrukcik 124
12. fejezet - A brleti szerzds 127

IV. rsz -AZ ANYAGI FGGETLENSG MEGTERVEZSE 133

+1 fejezet - Indulj el az ton 137

MELLKLETEK 141
 6

Ksznetnyilvnts

Hogy mirt rtam ezt a knyvet? Azrt, mert ms hazai szerz mg nem rt
hasonlt. Ezrt elszr szeretnm megksznni minden olyan ingatlan befektetnek,
akik gy dntttek, hogy megtartjk maguknak titkaikat, s nem teszik kzkinccs,
megadva szmomra az elsbbsget, hogy megrjam az els magyar kreatv ingatlan-
befektetssel foglalkoz knyvet.
Msodszor, szeretnm megksznni minden szeminriumi hallgatm
tmogatst, akik btortottak, hogy knyv formjban is rjam le tapasztalataimat, s
osszam meg befektetsi stratgimat mindazokkal, akik rdekldnek a tma irnt.
Utoljra, de nem utols sorban szeretnm megksznni gynyr
felesgemnek, Eszternek, aki sikeres zletasszony, szeret felesg s kivl anya is
egyben, hogy mindig hitt bennem, s kitartott mellettem, azokban az idkben is,
amikor adssgon kvl semmink sem volt, csak a hit, hogy talpra tudunk llni, s
olyan szabad s boldog letet fogunk lni, mint amilyenre mindig is vgytunk.
Mg emlkszem azokra a reggelekre, amikor a zokogsra bredtem. Nehz
volt neki elfogadni a tnyt, hogy mindennket elvesztettk, s szegnyebbek
vagyunk, mint valaha is voltunk. Bizony, az anyagi nlklzs sok kapcsolatot
sztrobbantott mr, de szerencsre nem a minket. A sajt kpessgeinkbe s a
mkd stratgikba vetett hitnk tsegtett a nehzsgeken, s j letnk krptol
minden nlklzsrt, melyben rsznk volt a mltban.
 7

Elsz

Az ingatlanbefektetsek titokzatos vilga

dvzllek az ton, ami a sikeres ingatlan befektetsek vilgba vezet. Ez a

knyv s oktatanyag meg fog tged tantani arra, hogyan pthetsz fel vagyont, s
hogyan rheted el az anyagi fggetlensget ingatlan befektetsek segtsgvel mg
akkor is, ha pillanatnyilag semmivel sem rendelkezel. Igen, jl hallottad, akr a
nullrl indulva is sikeress vlhatsz a befektetsek vilgban, ha megfogadod a
tancsaimat.
Taln azt gondolod, hogy viccelek, hiszen kztudott, hogy az ingatlan
befektetsekhez komoly tke kell. Hogyan lehetsges pnz nlkl pnzt csinlni?
Termszetesen az ingatlanvsrlsokhoz szksg van pnzre, viszont nem felttlen
kell, hogy a sajtodat hasznld. Hidd el tudom, mirl beszlek, te most nem egy
elmleti szakember knyvt olvasod. Amit ebben a knyvben lertam, az az els
sztl az utolsig a sajt tapasztalatombl val, amit most megosztok veled, s ami
ingatlanmilliomoss tehet tged is.
Ahhoz, hogy mkdtetni tudd a mdszeremet, nincs szksged nagy
mennyisg kszpnzre, st mg sok idre sem. Kezdetben elg hetente 6-12 rt
rsznnod a gyakorlsra, ksbb mg annyira sem lesz szksged. Ha alkalmazott
vagy, nyugodtan megtarthatod az llsod, vllalkozknt szintn nem kell feladnod a
tevkenysgedet. Persze, ha gy ltod jnak, ksbb akr flls befektetv
vlhatsz - ez csak rajtad mlik.
Amennyiben pontosan betartod az tmutatsaimat, akkor egy dolgot biztosan
tudok garantlni: mindegy, hogy hny ves vagy, milyen iskolai vgzettsged van,
tartozz akr az ersebb vagy a gyengbb nemhez, rendelkezz adssggal vagy
nem; attl fggen, hogy mennyi idt fordtasz ingatlan zleted fejlesztsre, 5-15
ven bell el fogod rni az anyagi fggetlensget, s pusztn a pnzkeresetrt nem
kell dolgoznod. Ha adssgaid is vannak, akkor se keseredj el, van egy j hrem:
mdszereim segtsgvel fell tudsz kerekedni az adssgon, s gyztes lehetsz.
 8

Pr vvel ezeltt n sem bvelkedtem az anyagiakban, st mg csak nem is a

nullrl indultam, hanem sokkal mlyebbrl. Egy anyagi csd utn, nagyjbl tz-
milli forint adssggal a nyakamban kezdtem el pteni befekteti karrieremet. 2 v
mlva, a brbe adott ingatlanjaim pozitv kszpnzramlsnak ksznheten mr
tbb bevtelem volt, mint amennyi a meglhetssel kapcsolatos kiadsom, s ezt
mg kiegsztette az a sok milli forint profit, amit a viszonteladsi cllal vsrolt
ingatlanjaim eladsa utn kaptam.
s ez csak a kezdet volt: bevteleim tovbbra is vrl vre nvekedtek, s
nvekednek, mikzben vgre mindenre van idm. Eszterrel, a felesgemmel nha
esznkbe jutnak azok az idk, amikor mg egy korbbi vllalkozsunkban napi 10-12
rt fejvesztve dolgoztunk a htvgket is belertve, s mgsem jutottunk egyrl a
kettre. Az egyik nap arra bredtnk, hogy 4 v munkja hibaval volt, ha nem
csinltunk volna semmit, akkor is elrbb jutottunk volna.
n megfizettem a tanulpnzt, neked nem kell felttlenl kijrnod ezt a
mregdrga egyetemet. A kzmonds gy tartja, hogy az okos ember ms krn
tanul. Induljunk ht, megmutatom neked, hogyan lehetsz sikeres az
ingatlanbefektetsek vilgban.
 9

Az n trtnetem

Bocsss meg nekem, ha a kvetkez pr oldal olvassakor gy tnhet, hogy

tlzott rszletessggel fogok rni a mltamrl. Ezt azrt teszem, hogy lsd,
meglehetsen kacskarings utat tettem meg, s sok tapasztalatra tettem szert, mire
megtalltam az utam, ami igazi szabadsgot s gazdagsgot hozott szmomra.
Ezekbl, a sokszor nem ppen kellemes lmnyekbl ptettem fel mai
hitvallsomat, ami eljuttatott a szabad, lni rdemes lethez. Szeretnlek meggyzni
arrl, hogyha nekem sikerlt a mlypontrl jra kezdeni, s pr v alatt soha nem
ltott boldog s gondtalan letet teremteni, akkor ez neked is sikerlhet.

Minden kezdet nehz

Miutn elvgeztem Debrecenben a kzpiskolt, kezemben az ptsz

technikusi oklevelemmel kt dolgot biztosan tudtam; egyrszt nem akartam a tanult
szakmmban dolgozni, msrszt valamilyen vllalkozst szerettem volna indtani. A
gond csak az volt, hogy semmilyen elkpzelsem nem volt arrl, hogy milyen
vllalkozst indthatnk, tancstalanul nztem a jvbe mindenfle tapasztalat s
kezdtke nlkl.
Mivel versenyszeren teniszeztem, s a tanuls mellett nha foglalkoztam
teniszrk tartsval is, ezrt gy gondoltam, itt az alkalom, hogy elsdleges
meglhetsi forrsomm tegyem ezt a tevkenysget. Hamar megtanultam azonban,
hogy ebbl a munkavgzsbl pphogy csak meg tudok lni, ezrt elkezdtem ms
lehetsgek utn is keresglni.
Talltam egy szimpatikus hirdetst: egy osztrk-magyar pnzgyi s
biztostsi tancsad cg munkatrsakat keresett. A htvgi alapkpzs s a
vllalkozi igazolvny kivltsa utn rgtn munkba is lltam. Igyekeztem mindent
gy csinlni, ahogy az rtkestsi trningeken tantottk, s legnagyobb
meglepetsemre, a negyedik ht vgre nyolc megkttt szerzdssel a hnap
 10

legsikeresebb tancsadja lettem. Ez azrt is rtkes tapasztalat volt szmomra,

mert inkbb introvertlt szemlyisgjegyekkel rendelkeztem, s kezdetben
kifejezetten nehezemre esett a sokszor ismeretlen emberekkel val kapcsolatfelvtel.
Ksbb, sajnos r kellett jnnm, hogy hiba voltam sikeres az zletktsben,
a csapatpts sajnos nem volt az erssgem. A kiugr jvedelemhez viszont ebben
az zletben erre a kszsgre nagy szksgem lett volna, amit akkor mg nem
tudhattam magamnak.
Vratlanul jtt a felkrs testvremtl, aki Budapesten egy fnyes jv el
nz kis- s nagykereskedelmi vllalkozst indtott, hogy vllaljam el az ltala
importlt s forgalmazott Vans cipmrka nagykereskedelmi menedzselst. Mivel a
kereskedelem terletn mg nem voltak tapasztalataim, gy dntttem, hogy
mindenkppen rdemes elvllalnom a feladatot, mg annak rn is, hogy az elz
kt jvedelemforrsomrl le kell mondanom.
rdekes visszaemlkeznem, hogy vlaszthattam a havi fix fizets, vagy az
ltalam generlt forgalombl jr jutalk kztt. Akkoriban, 1997-ben havi szzezer
forint mg nagyon j fizetsnek szmtott, de n a forgalom utni jutalkot
vlasztottam, mert ilyen mdon is mrni akartam a teljestmnyem, motivlni sajt
magam, tovbb nem szerettem volna korltokba tkzni. Vgl az eredmnyek
igazoltk helyes dntsemet, mivel a cg nagykereskedelmi forgalma az ott tlttt
kt vem alatt folyamatos nvekedsen ment t.
Ez alatt az id alatt kt tovbbi dolgot tapasztaltam meg. Egyrszt, hogy
nmagunk tovbbkpzse kiemelkeden fontos feladat, gy elvgeztem az egyik j
nev zleti iskola MBA Certificate kpzst. Msrszt, az alkalmazotti let
ktttsgeit is megtapasztaltam, s rdbbentem, hogy nem egyeztethet ssze az
igazn szabad lettel.

Visszatrs a vllalkozk vilgba

Jutalkos alkalmazotti munkaviszonyom alatt nem felejtettem el kitrsi

lehetsgekre nyitva tartani a szemem. Egyik nap egy piaci rsre lettem figyelmes.
Abban az idben kezdtek divatba jnni az oldalzsebes nadrgok, s mivel a mi
nagykereskedsnkben csak limitlt szmban voltak kaphatak, radsul a
tengerentli beszerzs miatt az ruk is nagyon magas volt, ezrt gy gondoltam,
 11

hogy lnyegesen olcsbban ki tudnm a kereskedket szolglni, ha itthon varratnm

meg a nadrgokat minsgi anyagokbl, az amerikai stlust idz szabsmintk
alapjn.
gy aztn szzezer forint befektetssel elkezdtem az els igazn jl
jvedelmez vllalkozsomat. Egy-kt hnap elteltvel mr ott tudtam hagyni az
llsomat, a fvrosbl visszakltztem szlvrosomba, Debrecenbe, s
nekifogtam kipteni egy orszgos nagykereskedelmi hlzatot.
Hamarosan, j tevkenysgemnek ksznheten tbbet kerestem, mint
korbban az llsomban, s radsul lnyegesen tbb szabadidm is maradt.
Rendszeresen flretettem keresetemnek egy rszt rtkpaprokba, rszvnyekbe
s kisebb klcsn gyletekbe. Befektetseim hozamt jra s jra visszaforgattam.
Gondosan megterveztem azt is, hogy mekkora befektetett tkvel kell rendelkeznem,
hogy pusztn a befektetseim hozamaibl meg tudjak lni, s kitztem a clt, hogy
ezt mikorra szeretnm elrni. Hogy hasznosan teljenek napjaim, kerestem
magamnak egy j elfoglaltsgot: tovbblptem az ingatlanok vilgba.

Els tapasztalataim az ingatlanpiacon s az ptiparban

Mivel rdekelt az ingatlanok vilga, s korbban sok helyrl hallottam, hogy az

ingatlan az egyik legjobb befektets, viszont akkor mg sajnos nem rendelkeztem
sok ismerettel a tmrl, ezrt gy gondoltam, hogy egy ingatlan irodnl fogok els
zben tapasztalatokat gyjteni. gy aztn ingatlankzvettknt kezdtem el dolgozni.
Ebben az idben vsroltam els sajt tulajdon laksomat is.
Emlkezetes tapasztalat maradt szmomra, amikor kzvettknt egy
rendkvl elhanyagolt llapot, penszes mennyezet, amgy piaci r alatt knlt
lakst hossz hnapokig rultam, mire egy befektetnek sikerlt eladnom. Pr
hnappal ksbb feljtva tbb, mint msflszeres ron kelt el jra az ingatlan, ami
tisztes hasznot hozott az gyfelemnek.
Mg ebben az vben megkereste az ingatlanirodt egy budapesti
knnyszerkezetes kszhzakat pt cg, aki terleti kpviselt keresett
Debrecenben. Mivel az iroda tulajdonost nem rdekelte a lehetsg, nekem viszont
felkeltette az rdekldsemet, elvllaltam a feladatot, s kln kpviseleti irodt
nyitottam.
 12

Rvid idn bell sikerlt kt hzat eladnom, m ekkor kellemetlen dolog

trtnt. Kiderlt, hogy a budapesti anyacg ellen felszmolsi eljrs indult, s nem
tudja teljesteni a megrendelseket. Addigra mr meglehetsen sok energim s
pnzem is bnta volna, ha egyszeren csak htat fordtok a kszhzptsnek, ezrt
gy dntttem, hogy ltrehozok egy j kft-t, s sajt magam kezdek el pteni
kszhzakat j mrkanv alatt. Rvidesen cgem haznk egyik legismertebb
kszhzpt vllalkozsv ntte ki magt, de akkor mg nem tudtam, hogy
letrtem a biztos trl, s komoly kockzatot vllaltam.

Egy kis pnzgyi mlm kitr

Kzben megkeresett egy rgi barti hzaspr, akik egy j, fggetlen pnzgyi
tancsad cg munkatrsaiknt a kelet-magyarorszgi irodahlzat
megszervezshez kerestek ambicizus munkatrsakat. Mivel korbban, hasonl
cgnl mr voltak tapasztalataim, s gy reztem, hogy nagy lehetsg van a
kezemben ha az els fecskk kztt lehetek, ezrt nagy lendlettel vetettem bele
magam a munkba, s a debreceni iroda utn megnyitottuk a miskolcit, majd a
nyregyhzit is. Tucat szmra vettk fel s kpeztk az jdonslt munkatrsakat, s
a cg szp jutalkkal djazta a tevkenysgemet.
A megkeresett pnzt az utols forintig az ptipari cgem finanszrozsba
fektettem vissza, ami gy benyelt mindent, mint az iszap. Egy v mlva dntsi
helyzet el kerltem: vlasztanom kellett a hlzatpts s a kszhzpt
vllalkozsom kztt. Mindkt tevkenysg teljes embert ignyelt, s n a sajt
tulajdon cgem mellett dntttem.
Br a pnzgyi cgtl elvltak tjaim, hla a sorsnak, Eszterrel, akivel itt
ismerkedtem meg, sszektttk az letnket. Vllalkozsomat gy teljes ervel
folytattam felesgemmel, aki br tallt volna biztos llst hrom, piackpes
diplomjval, mgis a szabadabb jv remnyben a vllalkozi ltet vlasztotta, s
a hzpt cg rtkestsi rszn, mellettem kezdett el dolgozni.
 13

jabb piaci rs kiaknzsa egy magazin ltrehozsval

Faszerkezetes hzaink marketingmunkjt megneheztette az a tny, hogy,

nem volt olyan nyomtatott kiadvny vagy magazin, ami megfelel hitelessggel
mutatta volna be az ember- s krnyezetbart ptkezst. Ezrt megalaptottam a
ma is kzkedvelt ko-Hzak Magazint, aminek segtsgvel egy piaci rst sikerlt
kitltennk. Ezt a negyedves kiadvnyt t ven keresztl Eszter menedzselte, majd
miutn befutott lap lett, tisztessges haszonnal eladtuk egy nagy kiadnak.
rdekessge a trtnetnek, hogy a magazin vgig nyeresges volt, pedig
beindtsa nem ignyelt tkebefektetst, mivel az els szm nyomdakltsgt a
hirdetktl befoly pnzbl knyelmesen tudtuk fedezni. Vgig tmogatta az
ptipari vllalkozsunkat, (mivel sajt hirdetseink szmunkra ingyenesek voltak,
ami ms magazinokban val megjelens esetn havi tbb szzezer forint kiadssal
jrt volna) majd vgl tllte a kszhzpt cgnket.

Megfizettem a tanulpnzt

Van olyan, hogy az ember jt akar, s mgis rosszul slnek el a dolgok.

Felptettem egy orszgos tevkenysget vgz, ltszlag sikeres ptipari
vllalkozst. 4 v kemny munkm fekdt benne, napi 10-12 rs munkaidvel. Azt
hittem, hogy a kezeimen tfoly pnz nagysga egyenesen arnyos a sikerrel.
Sajnos, nem gy trtnt.
Egy-kt emberi mulaszts, s a nem fizet gyfeleknek ksznheten mvem
krtyavrknt omlott ssze. Egyik pillanatrl a msikra azt vettem szre, hogy
semmim sincs csak adssgom - abbl viszont bven. Kt tehermentes lakssal
rendelkeztnk, amiket szintn el kellett adnunk, hogy mrskelni tudjuk a
vesztesgeinket. Mire feleszmltem, az egyik oldalon nulla forint vagyon s
kszpnz, a msik oldalon pedig tzmilli forint adssg volt.
A helyzetemet neheztette, hogy a fokozott lettempnak s stressznek
ksznheten egy alattomos betegsg tmadta meg a szervezetemet. Pr hnap
alatt gy reztem, hogy vtizedeket regedtem. Az izmaim s zleteim
elmerevedtek, a gerincem minden mozdulatra fjt, snttottam a cspfjdalomtl, s
mr a karomat sem tudtam a vllamnl magasabbra felemelni.
 14

Az egykori teniszbajnoknak mg a buszon vagy trolin val ztyklds is

kibrhatatlan fjdalommal jrt - pedig mg csak 32 ves voltam. Az orvosi vizsglatok
is sajnos altmasztottk, hogy begyulladtak a gerincem kiszletei, betegsgem
vgkifejlete a gerinccsigolyk sszecsontosodsa s elmeszesedse, orvosi nevn
Bechterew-kr, amire az orvostudomny mai llspontja szerint nincs ismert
ellenszer.

jra felegyenesedni a padlrl

Flemben csengtek Craig Hall amerikai millirdos szavai, miszerint:

A sikeres vllalkozk nem fogadjk el a kudarcot,
csak a visszaesst.

A kudarc nem a legrosszabb dolog, ami trtnhet velnk, sokkal nagyobb

gond, ha nem tanulunk belle. Nos, n megfizettem a tanulpnzt, s gy dntttem,
hogy j alapokra fogom helyezni az zletrl szl elkpzelseimet. Nem akartam gy
lni, mint az elmlt pr vben, nem akartam reggeltl estig dolgozni a
nyugdjkorhatr elrsig. Szabadsgot s anyagi biztonsgot akartam, utazni
akartam, s tbb idt szerettem volna eltlteni a csaldommal s a bartaimmal.
Kiszmoltam, hogyha semmit mst nem tettem volna, csak a mr egyszer
megszerzett vagyonomat kiszmthat, jl kalkullhat megtrlssel rendelkez
befektetsekbe fektetem, mint ahogy azt prszor korbban meg is tettem, akkor az
anyagi mlypont helyett mr igazi luxus krlmnyek kztt lhettem volna pusztn a
befektetseim hozadkaibl.
Sajnos, az az igazsg, hogy elkvettem azt a hibt, amit oly sokan msok is:
annyit dolgoztam, hogy nem volt idm pnzt keresni. Ez a mondat els hallsra
ellentmondsosnak tnhet, de ha jobban belegondolsz megrted, hogy pontosan mit
is rtek alatta.
gy dntttem, hogy a jvben elssorban befektetsekre, ezen bell is az
ingatlanbefektetsekre helyezem a hangslyt, tovbb olyan zleti lehetsgeket
keresek, melyek mgtt vagy komoly fedezet van, vagy a tkebefektetsi ignye
relatv kicsi a megtrlshez kpest, s mkdtetse a beindts utn minimlis
figyelmet ignyel.
 15

Csak egy problmval kellett szembenznem: nem volt pnzem. s nem

elg, hogy nem volt pnzem, de tbb milli forint adssggal is rendelkeztem.
Korbban mr hrom vllalkozst indtottam el klnsebb kezdtke nlkl, de a
sors irnija, hogy az utolsnak ksznheten mindent elvesztettem. gy
gondoltam, hogy ha egy vi 200 milli forint forgalm vllalkozst fel tudtam pteni
jelents tke nlkl, akkor a mdszereimnek az ingatlanbefektetsek terletn is
mkdnik kell.
Volt egy kft-m, ami egy gynevezett parkoltatott cg volt, tevkenysget nem
vgzett, mivel egy korbbi vllalkozsi tletem cljbl hoztam ltre. Els lpsknt
megvltoztattam a cg nevt, s ftevkenysgknt az ingatlanforgalmazst vettem
fel. Msodik lpsem az volt, hogy a felesgemmel eladtunk pr btort, s
minimlisra cskkentettk a kiadsainkat. A btoreladsbl befoly 500.000 Ft-ot
kezdtkeknt hasznltam fel els befektetsemnl.
Harmadszor, drasztikusan le kellett reduklnunk a kiadsainkat, tudtam, hogy
egy ilyen anyagi helyzetben nem engedhetek meg magamnak semmi luxust, a
tvolabbi clom elrsnek rdekben jelents ldozatokat kellett hoznom, ezrt
bekltztnk egy 41 m-es laksba, amit addig iroda cljra breltem, mostantl
kezdve viszont mr az otthonunk is volt egyben.

Az els ingatlanbefektetsem

Pnzt kellett szereznem ingatlan ads-vteleim finanszrozshoz. Hirdets

tjn ismertem meg els befektet partneremet, akivel a mai napig vannak kzs
befektetseink. Az els ingatlanbefektetsnk egy feljtand laks volt.
Befektettrsam elgedett volt a neki kifizetett 33%-os ves kamatnak megfelel
nett hozammal, s gy jabb s jabb befektetsekbe fogtunk. Volt olyan
befektetsnk, ahol az ves hozam az elbb emltettnek tbb, mint duplja volt.
Szpen nvekedett a befektetett tkm rtke, mindent visszaforgattam, a
projektek menedzselsrt jr sikerdjambl szrmaz sszegeket is. Sikerlt
elrnem, hogy rvid idn bell a gyors viszonteladsi cllal vsrolt ingatlanjaim
vsrlsainl 50%-os tulajdonrsszel vegyek rszt.
 16

Aki ad, az dupln kap

Befekteti karrierem ptse kzben intenzven kerestem az

ingatlanbefektetsekkel kapcsolatos fellelhet irodalmat. Elkeseredetten vettem
tudomsul, hogy a hazai knlat majdnem egyenl volt a nullval. A tengerentlrl
rendeltem knyveket s hanganyagokat, hogy elmleti tudsomat fejlesszem. Kztk
tbbet annyira hasznosnak s motivlnak tartottam, hogy gy reztem ezt
msoknak is meg kell ismernik - gy indult el a kiadi tevkenysgem.
Mikzben figyelemmel ksrtem a hazai zleti kpzseket, egy alkalommal
szerepcsere trtnt: meghvtak eladnak egy zleti klubba, ahol tbb tmban
tartottak eladst meghvott vllalkozk - nekem az ingatlanbefektetsekrl kellett
beszlnem. Az elads utn tbben krlvettek, s rdekldtek, hogy tartok-e egsz
napos trningeket, mert k szeretnnek arra is eljnni. Egyszeri alkalomnak indult az
Online Ingatlan Akadmia honlapom segtsgvel szervezett els ingatlanbefektetsi
szeminriumom, amit azta szmos kvetett - taln te is onnan ismersz engem.

Vgre szabadon

A korbbi gyakorlatommal ellenttben, igyekszem az alkalmazotti ltszmot

minimalizlni, ami a gyakorlatban egy titkrnt vagy asszisztenst jelent, aki elvgzi
az adminisztrcis feladatokat, s az ingatlanmenedzselsi munkkat koordinlja. A
marketingmunkt szinte teljes egszben az idkzben elindtott internetes oldalaim
vgzik, melyek az automatizls kvetkeztben csak minimlis feladatokat rnak
rm.
j zleti filozfimnak ksznheten, ma mr mindenre van idm, sok idt
tltk a csaldommal, szpen pl az ingatlanbirodalmam, nyugalomban telnek
napjaim, s lvezem a befektetsi tevkenysget. Termszetesen ez nem azt jelenti,
hogy nem dolgozom, egsz nap csak henylek, mert brmilyen hihetetlenl
hangozzk is, de a munkm igazi rmet jelent nekem. Tudom, hogy nem ktelez
csinlnom, s brmelyik nap szabadsgot vehetek ki.
Az zleti gyeken kvl marad idm testi, szellemi s lelki egszsgemmel is
trdni. A gygythatatlan betegsgemen sikerlt olyan szinten rr lenni, hogy
hetente mr ktszer jrok futni az j hatszobs csaldi hzunk melletti parkerdbe,
 17

s kpes vagyok testi fjdalom nlkl lni az letemet. Tudom, hogy

ingatlanbefektetseimnek ksznheten anyagilag biztonsgban vagyok, s ha
velem trtnne valami, a csaldom a befektetseim ltal generlt cash flow-nak
ksznheten biztonsgban lhet.
Az jrakezdsem ta folyamatosan kontrolllom az anyagi fejldsem
alakulst. Emlkszem, n magam is meglepdtem, amikor mr a 3. v vgn
vgzett kirtkelsemkor kiderlt, hogy pnzgyi tervemet hromszorosan
tlteljestettem. Nha elgondolkodom rajta, hogy mennyi idt megtakartottam volna,
ha vekkel korbban valaki megmutatta volna a helyes utat, s nem kellett volna
elszegnyednem s lebetegednem.
 18

I. RSZ

Egyesek mirt
gazdagodnak meg,
s msok mirt lesznek
szegnyek
 19

1. fejezet
Befektetni csak pontosan s szpen, ahogy
a csillag megy az gen gy rdemes

A befektets biztonsga fontos tnyez

A pnz pnzt szl. Ktsgtelen, hogy az els millit a legnehezebb

megszerezni. Ha kevs, vagy semennyi pnzzel sem rendelkezel, akkor te keresed a
lehetsgeket, viszont ha sok pnzed van, akkor azt veszed szre, hogy a
lehetsgek tallnak meg tged.
A pnz megtartsnak kpessge legalbb olyan fontos, mint a pnz
megkeresse. Hossz tv sikert csak akkor rhetsz el, ha a megkeresett pnzed
megfelel biztonsg befektetsekbe fekteted. Mit rtek megfelel biztonsg
befektets alatt?
Be kell vallanom, az idk folyamn sokkal inkbb biztonsgra trekvbb
lettem, mint korbban. Szmomra a kockzat a befektets profitjnak a kockzatt
jelenti. Lehet, hogy az adott befektets a tknek a tbbszrst is hozza, de lehet,
hogy abszolt nem termel profitot. A lnyeg, hogy biztosnak kell lenned benne, hogy
a tkdet nem bukhatod el. Teht a tke biztostva van, pusztn a hozam a
krdses. n ezen elv szerint fektetek be, s neked is ezt ajnlom, egybknt
knnyen kerlhetsz abba a helyzetbe, hogy tbb ves munkd egy csapsra
semmiv vlik.

Hogyan rheted el azt, hogy ne a tkdet kockztasd, csak a

profitodat?

Erre a krdsre megnyugtat megoldst szmomra az ingatlanbefektetsek

adtk. Amita megreformltam zleti s befektetsi elveimet, azta nem volt
vesztesges befektetsem. Ha megfelel gondossggal s pontos elemzs utn
 20

vlasztod ki a megvsroland ingatlant, (a ksbbiekben errl mg lesz sz

rszletesen) akkor a pnzed garantltan biztonsgban lesz.
Ha mgis sikerl elkvetned egy-kt hibt, s nem keletkezik profitod, st mg
a befektetett tkd rtkbl is vesztesz, akkor valamit biztos, hogy nem csinltl
jl, nem kvetted maradktalanul az tmutatsaimat. Ne ess ktsgbe, ha kudarc r,
csak tanulj belle, s legkzelebb ne kvesd el. Egy sikeres zletembertl hallottam
a kvetkez mondst, mely meghatrozv volt letfilozfimban:

A siker titka, hogy ktszer ne kvessk el ugyanazt a hibt.

Ok, de mibe fektessem a pnzem?

Ha sztnzel a piacon, azt tapasztalod, hogy szmtalan befektetsi lehetsg

ltezik, amiket sokflekppen lehet csoportostani. Vlemnyem szerint a ngy
legfontosabb szempont a kvetkez, amit mrlegelned kell a befektetsi dntsed
meghozatalakor:

Biztonsg
Hozam
Likvidits
Idzts

A ngy szempont egyformn fontos. Ha a biztonsg nlad nem jtszik f

szerepet, akkor jobban teszed, ha kaszinban fekteted be a pnzed. n rendkvl
knyelmetlenl rzem magam, ha olyan tnyezk befolysoljk a befektetsem
hozamt, melyekre eslyem sincs hatst gyakorolni.
Nemrg rszt vettem egy konferencin, ahol egy nagy nemzetkzi bank
befektetsi zletgnak a vezetje gy nyilatkozott, hogy a befektets inkbb
mvszet, mint tudomny. Sajnos, egyet kell rtenem vele, a tzsdei befektetsek
vilgra igaz ez a monds, hiszen kt tzsdebrker sokszor homlokegyenest
ellenkez stratgit ajnl ugyanabban a piaci helyzetben. Minden tiszteletem a
mvszek, de n jobban szeretem tudomnyos alapokra helyezni a pnzem
 21

kezelst, s ha nem akarsz egy szerencsejtkos szintjre lesllyedni, akkor neked

is inkbb ezt javaslom.
Mieltt befektetsz, kalkulld ki elre a vrhat hozam nagysgt. Ezen a tren
mr lehet kockzatot vllalni, de ne feledd: ne a tkd kockztasd, hanem a profit
nagysgt. A profit mrtkt befolysolja az tfutsi id, az a tnyez, amit a
befektetk tbbsge szeret optimistn megbecslni. Minl hosszabb idbe telik, hogy
visszakapd a pnzed nyeresggel egytt, annl kisebb lesz a befektetsed
megtrlse.
Az ingatlanokra azt szoktk mondani, hogy nem tartoznak a likvid
befektetsek kz. Akkor hogyan lehet likvidits szempontjbl rtkelni egy
ingatlant? A vlasz egyszer: olyan ingatlanokat kell vsrolni, melyeket egy kis
fejleszts utn sokan szeretnnek birtokolni. Egyrtelm, hogy egy kis faluban lv
tlagos llapot hznl sokkal piackpesebb egy nagyvrosi, frekventlt vezetben
tallhat j adottsgokkal rendelkez laks vagy hz, ppen gy, ahogy egy
klvrosi zlethelyisgnl is lnyegesebben knnyebben eladhat egy belvrosi,
forgalmas utcban tallhat utcafronti zlethelyisg.
Szt kell ejteni az idztsrl is: egy piaci sszeomls vagy mlypont nagy
lehetsget knlhat egy figyelmes befektet szmra. Sok taktikus befektet szp
nyeresget knyvel el azrt, mert olyankor szll be a tzsdre, amikor az rfolyamok
rekordmlysgen llnak, vagy olyankor vsrol ingatlanokat, amikor a nagymrtk
knlati piacon lnyegesen tbben akarnak eladni, mint vsrolni.
Mint befektet, ha a pnzedet szeretnd fialtatni, szmos befektetsi
lehetsggel tallkozhatsz. Fontos, hogy ismerd a lehetsgeket elnyeikkel s
htrnyaikkal egytt. Nzzk meg, milyen alapvet befektetsi lehetsgekkel
tallkozhatsz.

Bankbettek
A legelterjedtebb befektetsi formk egyike, mely biztonsgos, viszont sokszor
a banki lektsek hozamai mg a tnyleges inflci mrtkt sem rik el. Ezrt
legjobb esetben ez a befektetsi forma arra alkalmas, hogy a pnznk rtkt
szinten tartsuk, de relhozamot hosszabb tvon nem fogsz tudni elknyvelni. A
bankbettek az n befektetsi stratgimban elssorban a likvid pnzeszkzk
kezelsnl jhetnek szba.
 22

Ktvny- s pnzpiaci alapok

A modern kor szlemnyei a befektetsi alapok, melyeknek a lnyege, hogy
az alapkezel a kisbefektetktl akr tbb millirdos tkt gyjt ssze, melyet az
sszeg nagysgrendjnek ksznheten jobb kondcikkal tud befektetni, mintha az
egyn sajt maga szeretn azt megtenni. Az n tapasztalatom, hogy a ktvny s
pnzpiaci alapok hasonl hozamokat rnek el, mint a bankbettek. Ezen alapok
elnye, hogy a befektetsi jegyeknek napi rfolyamuk van, ezrt likvidebbek, mint a
fix futamidre lekttt bankbettek.

Rszvnyalapok
Kockzatosabb befektetsi forma, mint az elzekben ismertetettek, a
rvidebb idszakra vettett hozamuk sokszor negatv eljel is lehet, br ktsgtelen,
hogy a megfelel idztssel vsrolt befektetsi jegyek az inflcit lnyegesen
meghalad hozamokra is kpesek. n szemly szerint nagyon ritkn fektetek be
rszvnyalapokba a nehz kiszmthatsguk miatt, olyankor sznom el magam
cselekvsre, ha egy nagy s biztonsgosnak mondhat rszvnyalap rfolyama a
kt-hrom vvel korbbi rfolyamnak a szintje al sllyed.

Ingatlan alapok
Az ingatlan alapok elve is ugyanaz, mint az rtkpaprokba fektet alapok: a
kisbefektet akr pr tzezer forint befektetssel millirdos rtk iroda- s
zlethzak, vagy ms egyb ingatlanbefektetsek hozamaibl rszeslhet. Ezen
befektetsi forma esetenknt kevsb likvid, mivel egyes alapoknl az alapkezelk
akr fl vben is meghatrozhatjk a maximlis visszavltsi idt, de ez a pillanatnyi
hazai gyakorlatban ltalban csak egy-kt napot jelent. Ha megvizsgljuk az
ingatlanbefektetsi alapok hozamait, akkor manapsg hasonl szmokat lthatunk,
mint a ktvnyalapoknl.

Rszvnyek
A tzsde egy izgalmas s rdekes befektetsi forma. A legtbb ember
befektetsi stratgija a szerencsejtkokhoz hasonl, bizony legtbbszr a
szakemberek sem tudjk megjsolni, hogy egy rszvny ra a kvetkez napokban
felfele vagy lefele fog vltozni. Ennek ellenre tny, hogy bizonyos tzsdeindexek
rfolyamai az elmlt vtizedekben az inflcit meghalad mrtkben nvekedtek.
 23

Nemesfmek s drgakvek
A ritka s rtkes dolgokban nyugv tke folyamatosan nvekszik.
Nagyapink mg emlkeznek a nagy gazdasgi vilgvlsgra, amikor az egyik nap
megkapott fizetsk msnapra mr egy kil krumplira is alig volt elg. Ahhoz, hogy
egy hasonl helyzetet tvszeljnk, j szolglatot tehetnek a rgi idk fizeteszkzei,
mint az arany, az ezst s drgak kszerek. Hiszen tudjuk, a mai pnz mgtt mr
nincs nemesfm fedezet.

Antikvits
Az rtkes rgisgek szintn rtkll, folyamatosan nvekv rtk
befektetsek, st akr passzv jvedelemptsre is alkalmasak lehetnek. Vannak
gyjtk, akik brbe adjk gyjtemnyket, melyeket egyik vrosbl a msikba
utaztatnak. Ehhez a befektetsi formhoz nagyon komoly szaktuds s specilis
rdeklds szksges, hogy az rtkeset meg tudd klnbztetni az rtktelentl.

Kisvllalkozsok zletrszei
A kockzati befektetsek tmakrbe tartozik, ha tkstrsknt fektetnk be
egy vllalkozsba. Mivel a legtbb esetben ezen gyleteknek a fedezete csak a cg
know-how-ja, esetleg vagyona, ami komoly problma esetn nem biztos, hogy
fedezetet nyjt a tartozsokra, ezrt nagyon nagy gondossggal kell kezelni ezt a
befektetsi formt.

Ingatlan
Egy megfelel krltekintssel s jelen oktatanyagban bemutatott
mdszerekkel megvsrolt ingatlan a banki befektetseknek akr a tbbszrst is
hozhatja. Bizonyos ktelez elemzsek elmulasztsa persze ennl a befektetsi
formnl is negatv eljelv teheti a megtrlst. Viszont, ha szeretnd kezedben
tartani az irnytst, s magas hozamszinten dolgoztatni a pnzed, akkor az ingatlan
befektetsekben nem fogsz csaldni.
 24

Mirt nem mindegy, hogyan dolgozik a pnzed?

Vlemnyem szerint a kamatos kamat az egyik legnagyszerbb tallmny a

pnzgyi vilgban. Ha kis mrtkben nvelni tudod befektetseid hatkonysgt,
akkor hossz tvon meghkkent klnbsget fogsz tapasztalni vagyonod
gyarapodsban. Ez az ingatlanbefektetsekre is ugyangy igaz, mint brmi msra.
A kvetkez bra azt szemllteti, hogyan gyarapszik 1 milli forint klnbz
hozamszinteken dolgoztatva.

1 000 000 Ft gyarapodsa a kamat tkstsvel

vek 5% 10% 20% 30%

5. 1 276 282 1 610 510 2 488 320 3 712 930

10. 1 628 895 2 593 742 6 191 736 13 785 849

15. 2 078 928 4 177 248 15 407 022 51 185 893

20. 2 653 298 6 727 500 38 337 600 190 049 638

Az elbbi brt ttanulmnyozva lthatod, hogy mirt van az, hogy egyesek
pr v alatt is jelents tkre tesznek szert, mg msok, miutn egy letet
vgigdolgoztak, s megtakartott pnzket csak bankbettben dolgoztattk,
elszegnyednek.
Szinte hallom, hogy mire gondolsz: Na j, j, de ahhoz, hogy vi 20-30%-os
vagy mg magasabb szinten dolgozzon a pnzem, biztos magas kockzatot kell
vllalnom, melynek kvetkeztben elbukhatom a befektetett pnzem. Krlek, tarts
velem tovbbra is, s bebizonytom, hogy a magas hozam s a magas biztonsg
nem zrja ki egymst.

Befektetni nem kockzatos, tuds nlkl befektetni viszont rendkvl kockzatos.

Robert T. Kiyosaki
 25

2. fejezet
Mirt az ingatlanbefektetseket ajnlom?

Szmomra az ingatlanbefektetsek a biztonsgot s a szabadsgot jelentik.

Nzzk meg, hogy mik az ingatlanbefektetsek legfontosabb elnyei:

Te irnytasz
Mivel te vlasztod ki a megvsroland ingatlant, te hatrozod meg, hogy
mennyit vagy hajland fizetni rte, hogy milyen fejlesztsekre vagy hajland
beruhzni, s hogy kinek, mennyirt adod el, vagy adod brbe - ezrt az irnyts a
te kezedben van.

Viszonylag rvid id alatt meg lehet tanulni

Btran kijelentem: a hatkony ingatlanbefektets viszonylag knnyen
megtanulhat, sokkal knnyebben, mintha pldul antikvitssal szeretnl foglalkozni.
Heti pr ra idrfordtssal, 1-2 v alatt rutinos befektetv vlhatsz a sajt
vadszterleteden.

Minimlis sajt tkvel is elkezdhet

Ingatlan vsrlsaid finanszrozsra sajt kszpnzed mellett tbb lehetsg
is knlkozik, melyet a finanszrozsi rsznl fogunk rszletesen trgyalni.
Trsulhatsz kszpnzzel rendelkez befektetkkel, ignybe vehetsz banki
finanszrozst, de gyleteid finanszrozsba bevonhatod vevidet vagy az eladt is.

Szakrtk segtenek
Nincs mg egy befektetsi terlet, ahol minimlis anyagi ellenszolgltatsrt,
st sokszor teljesen ingyenesen szakrtk sokasgt veheted ignybe. Lehet, hogy
neked mg j terlet az ingatlanbefektetsek vilga, viszont rutinos
ingatlankzvettk, rtkbecslk, hiteltancsadk, gyvdek, s mg szmos terlet
szakrti vrjk, hogy ignybe vedd tudsukat.
 26

Biztonsgos s rtkll
Az ingatlan befektetsek biztonsgt s rtkllsgt nem kell bemutatni.
Nem vletlen, hogy a bankok s egyb hitelezssel foglalkoz szervezetek szmra
a legltalnosabban elfogadott fedezet az ingatlan. A vilg millirdosai pnzk
jelents rszt ingatlanvagyonban tartjk.

Magas profitpotencil
Ingatlanbl tbb ember gazdagodott meg, mint brmi msbl a vilgon.
Szemlyes tapasztalataim is azt tmasztjk al, hogy ingatlanbefektetsek
segtsgvel, nagy biztonsg mellett az inflcit akr tbbszrsen meghalad
hozamot realizlhatunk.

Folyamatos kszpnzramls
Brbe adott ingatlanjaid brleti dj bevteleinek ksznheten valsgg vlik
az anyagi s idbeli fggetlensg megvalstsa. Nem tudom, hogy van-e
megnyugtatbb rzs, mint az a biztonsg, amit a brleti djbevtel ltal generlt
passzv jvedelem kpes adni.

Hatstbbszrzs
Hatstbbszrzs alatt a befektetsek vilgban azt rtjk, amikor ms
pnznek ksznheten a befektetsnk hozama nagyobb mrtk lesz, mintha
csak a sajt pnznket hasznltuk volna. A ksbbiekben egy pldn keresztl
pontosan be fogom mutatni a mkds elvt.

Adelnyk
Ingatlanbefektetseknl szmos adzsi elny ltezik, akr
magnszemlyknt vsrolsz, akr jogi szemlyknt. Pldul, ha
magnszemlyknt vsrolsz lakingatlant, annl alacsonyabb lesz az rtkests
esetn fizetend ad kulcsa minl tovbb tartod meg az ingatlant, az tdik v utn
pedig admentessget lvezel.
n szemly szerint elssorban a cgemen keresztl fektetek be, mert az llam
illetkkedvezmnyt ad a viszonteladsi cllal vsrolt ingatlanok utn, s sok olyan
kiadst el tudok szmolni kltsgknt, amit magnszemlyknt nem tudnk.
 27

3. fejezet
Hrom terlet, amire sikeres ingatlan-
befektetknt fkuszlnod kell

A sikeressged szempontjbl meghatroz, hogy az albbi hrom terletre

hogyan tudsz fkuszlni:

Ingatlan mit veszel

Kondcik hogyan veszed
Hlzat ki segt neked

3.1. Ingatlan mit veszel

Mi a clod az ingatlannal stratgia

Fontos, hogy legyen stratgid: tudd, hogy mi a clod az adott ingatlannal.
Viszonteladsi cllal keresel ingatlant, vagy hossz tvon tejel brbe adhat
ingatlanra vadszol?

Milyen jelleg ingatlant keresel besorols

Lakst keresel, csaldi hzat, ptsi telket vagy kereskedelmi cl ingatlant?
Sorold be a keresend ingatlant az rkategrija vagy alapterlete szerint is.

Hol keresed az ingatlant - terlet

Van egy monds, miszerint az ingatlanbefektetseknl hrom szempont a
legfontosabb: a hely, a hely s a hely. Rszestsd elnyben azokat a terleteket,
amik a legkedveltebbek, ahova a legtbben szeretnnek kltzni, ugyanis ezek az
ingatlanok a leginkbb forgalomkpesek.
 28

3.2. Kondcik hogyan veszed

A szmodra elrhet kondcik meghatrozzk az ajnlati radat, s

befolysoljk a vrhat profitodat. A legfontosabb tnyezk a kvetkezk:

Elleg nagysga
Minl kisebb sszeggel tudod lefoglalzni az ingatlant, annl kevesebb
pnzed ll benne, gy az elkszt, szervezsi munkkon t a birtokba adsig
nyugodtan dolgozhatsz.

Fizetsi hatrid
Vannak ingatlanok, melyek vsrlsakor rdemes a fizetsi hatridt a lehet
leghosszabban kitolni. Ilyen eset lehet pldul, ha egy telken lv hzat szeretnl
lebontani, s a bontsi engedly elksztse s engedlyeztetse hosszabb idt
vesz ignybe.

Hitelkamat nagysga
A hitelkamat kltsg, ami egy viszonteladsi cllal vsrolt ingatlannl
cskkenti a profitunkat. Egy brbeadsi cllal vsrolt ingatlan esetben annl
nagyobb eslynk van pozitv kszpnzramls zlethez jutni, minl alacsonyabb
kamatozs hitellel tudunk finanszrozni.

A hitel futamideje
A hitel futamideje elssorban a brbeadsi cllal vsrolt ingatlanoknl
kritikus tnyez. Rvid futamidej finanszrozssal vsrolt ingatlanok esetn
rendkvl nehz pozitv kszpnzramlst produkl zletet tallni. Pldul, sokszor
egy 10 ves futamidej hitellel vsrolt ingatlan brleti dja kptelen fedezni a
hiteltrleszts nagysgt, viszont ha a futamidt 15 vagy 20 vre ki tudjuk tolni, akkor
a negatv kszpnzramlst tfordthatjuk pozitvra.

Jrulkos kltsgek
A jrulkos kltsgeinket igyekezznk relis keretek kztt tartani. Jrulkos
kltsg pldul az gyvdi munkadj, amit az ads-vteli szerzds elksztsrt
krnek el.
 29

Adk, illetkek
Az ad- s illetkfizets cskkenti a hasznodat, ezrt igyekezz a
legoptimlisabb megoldst megtallni. Pldul, ha ingatlanforgalmaz cgknt
vsrolsz egy telket viszonteladsi cllal, a 10%-os illetk helyett csak 2%-ot kell
megfizetned. Ha azt is vllalod, hogy a telekre j pts laksokat ptesz, akkor
illetkmentessget kapsz. Az ad- s illetkfizetssel kapcsolatos krdseiddel
kapcsolatban mg az ads-vteli szerzds megktse eltt konzultlj az
gyvdeddel s a knyvelddel.

3.3. Hlzat ki segt neked

A szakrtkbl kialaktott csapatod minsge fontos szerepet jtszik sikered

szempontjbl, ezrt gondosan vlogasd meg ket. Tmogat csapatod
legfontosabb rsztvevi:

Partnerek, mentor
Egy vagy tbb partnerrel val kzs munka cskkenti a hibzs lehetsgt,
mivel a kritikus krdseket meg tudod beszlni velk. A tbb szem tbbet lt elve
ilyenkor is nagyon jl mkdik, j ha van a krnyezetedben egy olyan szemly, aki
mr tbb tapasztalattal rendelkezik, s szvesen segt, ha megakadsz valahol.

Befektetk
Ha nincs pnzed, akkor msnak a pnzt kell hasznlnod, s ha olyan
lehetsgekre utazol, ahol a gyors kszpnzes vsrls a nyer, akkor a befekteti
tke bevonsa a legjobb t szmodra.

Ingatlangynkk
Az ingatlankzvettk rendkvl fontos szerepet tltenek be az rtkests
folyamn. Voltak s vannak olyan ingatlanjaim, melyek rtkestst kizrlag
ingatlanirodkon keresztl vgeztem s vgzem. Egy j ingatlankzvett
nyilvntartja azon gyfelei elrhetsgt, akiknek a kzelmltban mutatott be
ingatlanokat, gy ha van kztk olyan, aki hasonlt keres, mint az ltalad knlt, akkor
rgtn szolglhat nhny potencilis vevvel. Msrszt, ha egy srgs s alkalmi
 30

vtelre kap eladsi megbzst, akkor elsk kztt fogja kiajnlani szmodra a vteli
lehetsget.

Vgrehajtk
A vgrehajtkkal elssorban az rversi hirdetmnyeken keresztl kerlhetsz
kapcsolatba. Meghatrozott idpontokban, a fogadrikon sok hasznos
informcikhoz juthatsz az rverezsre kirt ingatlanrl.

gyvdek, jogi kpviselk

Kulcsfontossg szerepet tlt be csapatodban az gyvded, egy jl kpzett
jogi tancsad sokszor a bonyolultnak tn gyeket is rutinosan oldja meg.

Adtancsad, knyvel
Ha nem vagy elg tjkozott az adzsi krdsekben, befektetsed
megtrlse akr negatv eljelv is vlhat a fizetend adknak ksznheten.
Klnsen fontos a megfelel szakrtelm knyvel s adtancsad segtsge, ha
cgeden keresztl vsrolod meg ingatlanjaidat.

Hitelbrker, bankr
A finanszrozsi lehetsgek ismerete s a szemlyes banki kapcsolatok
dnten befolysoljk egy finanszrozs eredmnyessgt. Sajt vsrlsaink
finanszrozst ltalban clszer szmlavezet bankunkon keresztl vgeztetni,
mivel a szemlyes kapcsolatok elsegtik a dnts pozitv alakulst. Vevink
finanszrozsa esetn egyszer az egyik bank tud hathats megoldst knlni, mskor
egy msik, ilyenkor eltrbe kerl egy fggetlen hitelbrker tudsa.

ptipari szakemberek
Ingatlanbefektetseid sorn szksged lesz ptszmrnkre, statikusra,
fldmrre, generl kivitelezre s egyb szakmunksokra.
 31

Hogyan tallhatod meg tmogat csapatod idelis tagjait?

Ha mg nincsenek kialakult kapcsolataid, akkor keress klnbz

szaknvsorokban, illetve keress az interneten, de a legjobb mdszer, ha ajnlsokat
krsz bartaidtl s ismerseidtl. A puding prbja az evs, mondja a kzmonds
- lehet, hogy a harmadik gyvddel fogod megtallni az idelis munkakapcsolatot s
a negyedik knyvelvel.
Emiatt ne rezd magad kellemetlenl, mert ez gy termszetes. Idelis
csapattrsaimat n is vek alatt talltam meg, s a csapat sohasem lesz vgleges.
Br n szeretem a hossz, stabil emberi kapcsolatokat az zleti letben is, de
elfogadom azt a tnyt, hogy megvltozott ignyeink, lethelyzetnk miatt
vltoztathatunk az addig bevlt szoksainkon, s vltunk.
 32

4. fejezet
Hatstbbszrzs, mint a pnz gyorstsnak
bevlt mdszere

A kvetkez tblzatban kt azonos rtk ingatlan vsrlsnak s

eladsnak profiteredmnyeit hasonltom ssze a befektetett sszegre vonatkozan.
Krlek, nzd el nekem, hogy a jobb rthetsg kedvrt a befektetsek bizonyos
kltsgeivel nem szmoltam.
Az els plda szerint 10.000.000 Ft kszpnzrt vsroltunk egy ingatlant,
majd 6 hnap elteltvel 12.000.000 Ft-rt adtuk el. A leegyszerstett pldnk szerint
a profitunk 2.000.000 Ft lett, ami 20%-os megtrlst jelentett a befektetett tkre
vonatkozan.
A msodik plda szerint a vtelr finanszrozsa 2.000.000 Ft nerbl s
8.000.000 Ft banki hitelbl llt. Fl v alatt 500.000 Ft-ot fizettnk ki a banki
finanszrozsra, s szintn 12.000.000 Ft-rt rtkestettk az ingatlant.
A profitunk 1.500.000 Ft lett, ami els rnzsre alacsonyabb, mint az els
pldban elrt sszeg. De vizsgljuk meg egy kicsit alaposabban a trtnteket. A
msodik esetben a hitelkltsgekkel egytt a tnyleges befektetsnk 2.500.000 Ft
volt, ha ehhez az sszeghez viszonytjuk a 1.500.000 Ft nyeresgnket, akkor azt
lthatjuk, hogy a befektetsnk megtrlse 60% volt, teht hromszor magasabb,
mint az els esetben. gy, ha van 10.000.000 Ft kszpnznk, a matematikai elv
alapjn magasabb megtrlsre szmthatunk, ha inkbb tbb ingatlant vsrolunk
hitel segtsgvel, mintha csak egyet vennnk kszpnzre.

1. plda 2. plda

Ingatlan vtelra 10 000 000 Ft 10 000 000 Ft

Befektets 10 000 000 Ft 2 000 000 Ft

Hitel kltsgei (6 hnap) --- 500 000 Ft

Eladsi r 12 000 000 Ft 12 000 000 Ft

Profit 2 000 000 Ft 1 500 000 Ft

Megtrls 20% 60%

Plda a hatstbbszrzsre
 33

5. fejezet
A kirlyok tja-
az n ingatlanbefektetsi stratgim

Alapveten tbbfle ingatlanbefektetsi stratgia van, s ltezik azok kevert

vltozata is. n felptettem egy olyan mdszert, ami egyszer, logikus, s brki
szmra megtanulhat, kvethet. Alapveten kt stratgit futtatok prhuzamosan:
1. szm stratgia: Vtel s gyors elads eredmny: gyors kszpnz
2. szm stratgia: Hossz tv megtarts s brbeads eredmny:
folyamatos kszpnzramls

Mirt alkalmazok egyszerre kt stratgit? Mert egymagban mindkt

stratginak vannak elnyei s htrnyai, viszont ha a kettt tvzm, akkor a
htrnyok kioltjk egymst, s az elnyk egyeslnek.

Elnyk s htrnyok a kt stratginl

5.1. Vtel s gyors elads gyors kszpnz

Elnye
Mivel a nullnl is mlyebbrl indultam, ezrt nem engedhettem meg
magamnak, hogy pusztn brbeadsi cllal vsrolt ingatlanokba fektessek, mivel
nem vrhattam 10-20 vig, hogy az ingatlanjaim tehermentess vljanak, s
elkezdjenek komoly pnzt termelni. Gyors kszpnzre s gyors tkenvekedsre
volt szksgem, amit jabb s jabb ingatlanokba fektettem.
Erre a clra a legmegfelelbb megoldst a viszonteladsi cllal vsrolt
ingatlanok jelentik, ezen bell is legalkalmasabbnak a lakingatlanokat s a
tbblaksos lakpletek ptsre alkalmas telkeket talltam. Tbb olyan estet
fogok a ksbbiekben bemutatni, amikor a befektetsem hozama ves szinten
kzeltett a 100%-hoz, vagy akr meg is haladta azt.
 34

Htrnya
A viszonteladsos projektek odafigyelst ignyelnek. Mg ha nem is
verejtkes munkrl van sz, akkor is foglalkozni kell velk. Ha egy feladatot
sikeresen teljestettl, utna keresni kell az jabb lehetsget. Ha azt akarod, hogy
dolgozzon a pnzed, nincs meglls. Maximum sznetek vannak, s a befektets
helyszne is szabadon vltozhat, ami nem rossz. De egy olyan knyelmes befektet,
mint amilyen n vagyok, -s taln te is vagy- folyamatosan megjul jvedelemre
vgyik. s br ez a stratgia az extra profit lehetsgt hordozza, megjul
jvedelem kpzsre nem alkalmas.

5. 2. Hossz tv megtarts s brbeads

- folyamatos kszpnzramls

Elnye
Nincs annl megnyugtatbb rzs, amikor tudod, hogy hnaprl hnapra
folyamatosan rkezik a bevteled brleti dj formjban. Egy jl kiadhat frekventlt
helyen tallhat lak vagy zleti ingatlan nagyon nagy kincs. Ennl a befektetsi
formnl valjbl egyszer kell beindtanod a gpezetet, a ksbbiekben mr csak
minimlis odafigyelst ignyel. Radsul, minimlis sajt er befektetse mellett a
brlnk fizeti ki az ingatlant, ami a megtrlst igen magas szintre emelheti.

Htrnya
Ha minimlis nervel, vagy ner nlkl finanszrozod a brbe adott
ingatlanodat, akkor addig, amg tehermentess nem vlik, teht amg a hitel
futamideje le nem jr, vagy vissza nem fizeted a jelzlogot, nagyon kevs, vagy akr
nulla bevtelre szmthatsz. Ha hasonl anyagi helyzetben vagy, mint amilyenbe n
voltam, akkor neked sem lesz idd kivrni a finanszrozsi futamid vgt, hogy
lvezd az azutni pnzgyi szabadsgot, hanem dinamikusabb befektetsekre is
szksged lesz.
 35

II. RSZ

Feljtand s
fejlesztend ingatlanok-
a tkenvels kivl
eszkzei
 36

A legtbb ember szmra az otthona megvsrlsa elssorban

rzelmi dnts

Szmtalanszor tapasztaltam, hogy egy feljtand, a legtbb vsrlnak

ijeszt llapot lakingatlan mr hossz hnapok ta a piacon volt, s senkinek sem
kellett, csak nekem, amikor megvsroltam. A feljts utn viszont nhny hten
bell, akr a vteli r msflszeresrt lelt j gazdra, tbb milli forinttal gazdagtva
engem, mint befektett.

A legtbb embernek mirt nem kell a csnya laks, s mirt kell a szp?
Az tlagos laksvsrl lete folyamn maximum ktszer-hromszor kerl
olyan helyzetbe, hogy j otthont vsrol. Ez azt jelenti, hogy az emberek
tbbsgnek nincs rutinja a laksvsrlsban, s a laksok feljtsban mg
annyira sem. Ezrt a dntseiket meglehetsen az rzelmeik irnytjk.
Ha megltnak valami szpet s kellemeset, megdobban a szvk ez a
szerelem els ltsra effektus. Ha viszont valami kevsb vonzval, esetleg
csnyval tallkoznak, mr htat is fordtottak a lehetsgnek.
A legtbben a jelent ltjk, s csak nagyon kevesen kpesek vizualizlni a
jvt. Elkpzelni s megtervezni, hogy egy csnya s kedveztlen eloszts laksbl
egy kis talakts utn milyen szpsg vlhat nem ms, mint pnzt termel
tevkenysg. A befekteti gondolkodsmd szerint minden megoldhat problmnak
rlnnk kell, hiszen azokbl lesz a haszon ami tkletes vagy j llapot, abbl
ezzel a stratgival nem nagyon lehet profitot realizlni.
A legtbb dolgoz embernek egyszeren nincs ideje s energija, hogy
aprsgokon kvl komolyabb feljtsi munkkkal foglalkozzon. Mi, a XXI. szzad
emberei, hozzszoktunk a gyors s ksz, n. instant megoldsokhoz, mivel
felgyorsult vilgunkban a legnagyobb rtknk az id. Radsul sokszor a vevnl
van egy hatrid knyszer, mivel egy kzeli dtumig ki kell kltznie a rgi, eladott
laksbl, s akkor csak egy feljtott, j llapot ingatlan jhet szmtsba. s itt
kvetkezik a te szereped - pontosan azt knlod a vevnek, amire szksge van.
 37

6. fejezet
A befektets folyamata

A befektetsi folyamatot a jobb tlthatsg rdekben tbb rszfolyamatra

osztom, melyeket a ksbbiekben rszletesen kifejtek. A befektets folyamatnak
rszegysgei:

Keress
Elemzs
Az zlet megktse
Finanszrozs
Fejleszts
Elads
Kirtkels

6.1.Talld meg! - A keress folyamata

6.1.1. Kit s mit keresnk

Clunk, hogy olyan tulajdonosokat talljunk, akik hajlandak a piaci r al

menni egy komoly vteli ajnlat esetn.
Mirt adja el valaki az ingatlanjt piaci r alatt?
A vlasz przai: nagyon kell neki a pnz!!!
Az ilyen szemlyeket nevezzk motivlt eladknak. Nzzk meg, hogy milyen
esemnyek /lethelyzetek tesznek motivltt egy eladt. Az albbi motivl tnyezk
szinte mindegyikvel tallkoztam mr a gyakorlatban:

Jelzlogtartozs van az ingatlanon, s a vgrehajts veszlye fenyeget

Vls kvetkeztben a felek szeretnk megosztani a vagyont, s vgre j
letet kezdeni
 38

rkltk az ingatlant, s az rksdsi adt ki kell fizetnie

Lefoglalzott egy msik lakst, s ha nem tud idre fizetni, elbukhatja a
foglalt
Pnzre van szksge a vllalkozshoz
Kzeledik az eskv idpontja, melyet az ingatlan eladsbl kvnnak
finanszrozni
Betegsg, megvltozott egszsggyi letkrlmnyek miatt nagy szksg
van a pnzre, vagy egy specilis ingatlanra
Klfldi letelepeds miatt srgsen fel kell szmolni az itthoni vagyont

6.1.2. A keress eszkzei

Aprhirdetsi jsgok s napilapok

Internet
Ingatlan gynksgek
rversi hirdetmnyek
Direkt marketing

a. Aprhirdetsi jsgok s napilapok

Egy ingatlan meghirdetsnek vagy keressnek legelemibb fruma a

klnbz helyi hirdet jsgok s napilapok hirdetsi rovata. Egy-egy kiadvnyban
akr tbb szz hirdetssel tallkozhatunk, ezrt fontos, hogy legyen egy kialakult
keressi mdszernk.
Elszr is, hatrozd meg pontosan, hogy mit keresel, a legtbb hirdetjsg
jelleg s r szerint kategorizlja az ingatlanhirdetseket, ezrt koncentrlj azokra,
melyek az rdekldsi krdbe esnek.
Msodszor, keresd az rulkod jeleket. A hirdetsek szvegben nha olyan
szavak s kifejezsek szerepelnek, melyek sok mindent elrulnak a hirdet
lelkivilgrl. Lssuk, hogy mik is ezek az rulkod jelek:
 39

Srgs
Minden megolds rdekel
Hvjon, megegyeznk
Feljtand
Lelakott
Eredeti llapot

Mit sugallnak ezek a kifejezsek? Szinte biztosra veheted, hogyha felhvod a

megadott telefonszmot, a vonal tls vgn egy motivlt elad lesz. Clszer
feltenned nhny praktikus krdst az ingatlan paramtereivel kapcsolatban, hogy el
tudd dnteni, rdemes-e szemlyesen is megnzned. Kezdetben szinte minden
ingatlanhoz ki fogsz menni. Ksbb, ahogy nagyobb rutinra teszel szert, pr krds
utn el fogod tudni dnteni, hogy megri-e a fradtsgot.

b. Hasznld az internetet

Napjaink egyik legnagyszerbb tallmnya a vilghl. Fantasztikus, hogy

milyen nagymrtkben meg tudja knnyteni az letnket. Be kell vallanom, hogy
amita rendszeres internet hasznl vagyok, azta a nyomtatott sajtt nem is
hasznlom se a keresshez, se a sajt ingatlanjaim meghirdetshez. De lssuk,
hogyan tud a technika segteni neknk abban, hogy motivlt eladkat talljunk.

Hirdetjsgok weboldalai
A legnagyobb adatbzisok a hirdetjsgok weboldalain tallhatk, s taln a
legtbb keressi kritriumot is ezeken az oldalakon adhatunk meg. Az esetek
tbbsgben az albbi paramterekre kereshetnk:
Brmilyen sz vagy kifejezs
rtartomny
Hely
Rovat
Kategria
Megjelens ideje
 40

A clunk s a mdszer ugyanaz, mintha a nyomtatott hirdetjsgot bngsznnk.

Ilyenkor is motivlt eladkat keresnk, s szktjk a hirdetsek krt, majd
szemezgetnk a knlatbl. A klnbsg a keressre sznt id s a precz
szelektls kztt van. Amg a nyomtatott sorok kztti keress akr tbb rs
bngszst is ignyelhet, radsul knnyen elfordulhat, hogy egy-kt hirdets
elkerli a figyelmnket, addig az interneten elg nhny kattints, s a tkletes
keressi eredmny mris megjelent.

me nhny hasznos link a keresshez

Aprhirdetsi oldalak gyjtportlja: www.ingatlan.lap.hu , www.apro.lap.hu
Budapest legnpszerbb hirdetjsga: www.expressz.hu
szak-Kelet Magyarorszg hirdetjsgai: www.onlineapro.hu

Plda a keressre
Keress a feljtand szra, az egy htnl nem rgebbi debreceni
lakshirdetsek kztt az onlineapro.hu adatbzisban:

Plda az adatlap kitltsre

 41

A keress eredmnye: 32 tallat

Keress a srgs szra, az egy htnl nem rgebbi debreceni

lakshirdetsek kztt az onlineapro.hu adatbzisban:

A kitlttt adatlap
 42

Tallatok szma: 105 !!!

Mit gondolsz, a 105 tallatbl akad legalbb egy olyan srgsen elad
ingatlan, ami meg fog felelni a feltteleidnek? Tbb, mint valszn!

Online ingatlan adatbzisok

Az interneten tbb nagy ingatlan adatbzis tallhat, ahol rdemes keresglni.
Indulsnak ajnlom a www.ingatlan.lap.hu portlt, melyen szmos hasznos link
tallhat. Az egyes dobozokban megtallhatak az ingatlan adatbzisok, ingatlan
aprhirdetsi oldalak, megyk szerint csoportostva az ingatlanirodk oldalai, s mg
tbb hasznos informci.
Az egyik legnagyobb ingatlan adatbzis a www.ingatlan.com, mely
ingatlanajnlatainak szma nha a 150.000 db-ot is meghaladja. Ezen az oldalon
szmos kritrium szerint kereshetnk:
rtkests tpusa
Ingatlan tpusa
Megye, vros
r
Sorrendisg r vagy hirdets feladsnak dtuma szerint
Keress szavakra
 43

Az oldalnak van hirdetsfigyel szolgltatsa is, ahol a megfelel paramterek

megadsa utn rtestst kapunk az ltalunk keresett j hirdetsekrl. Az
ingatlan.com oldalhoz kapcsoldik egy oldal, melyen a srgsen elad ingatlanok
tulajdonosainak hirdetseit tallod. Ezt az oldalt http://surgos.ingatlan.com/ cmen
tudod elrni.
Msik nagy ingatlan adatbzis a www.ingatlan.net. A hagyomnyos r,
alapterlet s szobaszm paramterek megadsn kvl ezen az oldalon is
lehetsg van egyes szavakra rkeresni, tovbb klnleges szolgltats a Best of
s a Befektetsre nevet kapott keressi kritrium. Ezekre a virtulis gombokra
kattintva olyan ingatlanok listja jelenik meg, melyeket a hirdet gynksgek
valamilyen szempontbl klnlegesnek vagy befektetsre klnsen alkalmasnak
tallnak.
A sort mg lehetne folytatni a www.origoingatlan.hu , www.lakascentrum.hu s
egyb nagy ltogatottsg ingatlan adatbzisok felsorolsval, de felesleges, mert a
www.ingatlan.lap.hu oldalon gyis megtallod ket.
Itt emltem meg www.ingatlanprofit.hu weboldalt, melyet azzal a cllal hoztam
ltre, hogy kizrlag befektetsi cl ingatlanokrl s ingatlan projektekrl kapjanak
informcikat a regisztrlt felhasznlk. Nhny ezer forintos elfizetsi djrt egy
ven keresztl szmos befektetsi cllal hasznosthat ingatlanrl kaphatsz
informcikat, kztk kiemelt figyelemmel szerepelnek olyan jelzlogokkal terhelt
ingatlanok, ahol vagy az ingatlant, vagy a kvetelst a finanszroz pnzintzettl
lehet megvsrolni.

Ingatlanirodk weboldalai
Felmerlhet benned a krds, hogy mirt foglalkozom kln az ingatlanirodk
weboldalaival, amikor az ingatlan adatbzisokban risi a knlat. Ennek egyrszt az
oka az, hogy mivel az ingatlan adatbzisokban val megjelens ltalban djkteles,
gy egy-egy ingatlaniroda knlatnak csak trt rsze jelenik meg. Msrszt, sokszor
az irodk sajt oldaln rszletesebb informcikhoz juthatsz hozz, valamint az is
tny, hogy a vidki kis irodk csak a legritkbb esetekben jelentetik meg
hirdetseiket orszgos adatbzisokban.
A franchise ingatlanirodk honlapjai tbbnyire nagyon jl felptettek s
knnyen kezelhetek. A Duna House honlapjn: www.dh.hu, pldul kivtel nlkl
 44

minden ingatlan hirdetshez tartozik alaprajz is a szmos megjelentett fotn kvl.

Nhny tovbbi ismert franchise iroda oldala a teljessg ignye nlkl www.oc.hu ,
www.ingatlanbank.hu , stb.

c. Ingatlangynksgek

Ha felhvsz nhny ingatlan hirdetst, tapasztalni fogod, hogy az esetek

tbbsgben a telefont egy megbzott ingatlankzvett fogja felvenni. Egy jl
kpzett ingatlangynk nagy segtsgedre lehet a vsrlsnl s az eladsnl is,
mivel, mint fggetlen harmadik, sokkal szintbb kapcsolatot alakthat ki a vevvel
s az eladval, mintha a felek kzvetlenl csak egymssal trgyalnnak.
Egy j ingatlankzvett szmos krdst fog neked feltenni arrl, hogy milyen
jelleg ingatlant keresel, s megprbl ajnlani nhnyat az iroda adatbzisbl,
melyek megfelelhetnek az elkpzelseidnek.
Azokkal az ingatlanosokkal, akikkel gy rzed, hogy sikerl megtallni a kzs
hangot, s rtik, hogy mit keresel, tovbb nem riadnak vissza attl, hogy olyan
vteli ajnlatokat is tovbbtsanak az eladknak, mely esetleg mlyen az irnyr alatt
van, azokkal igyekezz kialaktani szorosabb munkakapcsolatot. Szmthatsz r,
hogyha egy srgs alkalmi vtelre kap eladsi megbzst az iroda, akkor elsknt,
de legalbbis elsk kztt fognak rtesteni tged.

Tipp: jdonslt ingatlan-befektetknt egy A4-es paprlapon megfogalmaztam,

hogy milyen jelleg ingatlanokat keresek, milyen rkategriban, mely
lakvezetekben, s melyek azok a terletek, amik biztos, hogy nem rdekelnek.
Kinyomtattam az oldalt, s tnyjtottam azoknak az ingatlankzvettknek,
akikkel egy-egy laks bemutatsa sorn kapcsolatba kerltem.
 45

d. Ingatlan rversi hirdetmnyek

Mieltt mlyebben belemennk ebbe a tmba, le kell szgeznem, hogy nem

kell rversen vsrolnod ahhoz, hogy sikeres ingatlanbefektet lgy. Tbb tucat
ingatlan megvsrlsa utn azt kell, hogy mondjam, hogy eddig mg egy alkalommal
sem sikerlt rversen vsrolnom. Ennek tbb oka van. Egyrszt sokszor az
rversre kirt ingatlanok rt tlsgosan magasnak talltam, msrszt a j
ingatlanok tbbnyire nem jutnak el az rversig, mivel az utols pillanatokban sikerl
a tulajdonosnak rtkesteni, vagy valami ms megoldst tallni, ami ltal elkerli a
vgrehajtst. Ennek ellenre azt javaslom, hogy kvesd figyelemmel az rversi
hirdetmnyeket, mert knnyen profitlhatsz belle. Lssuk, hogyan!

Vsrls rvers eltt

Az rversre kirt ingatlanok s a hiteltrlesztst fizetni kptelen, de mg
vgrehajtsra nem jellt ingatlanok tulajdonosai sokszor a leginkbb motivlt eladk,
akikkel tallkozhatsz. Tbb lakst s csaldi hzat vsroltam mr az emltett
helyzetben lv eladktl. Ezek a tulajdonosok pnikszeren szeretnnek
megszabadulni az letket pillanatnyilag csak megnehezt tulajdonuktl. Flnek az
rvers megalztatstl, flnek attl, hogy az rversen olyan szinten lenyomjk a
licitlk az ingatlan rt, hogy a kltsgek kifizetse utn semmi nem marad nekik.
Ha pedig mg nem annyira slyos a helyzet, akkor flnek a BR listra val
felkerlstl, s a hitelkpessgk elvesztstl.
A srgs s minden megolds rdekel kifejezseket tartalmaz
hirdetseken kvl vannak ms forrsok is, melyek segtsgvel friss nyomokra
bukkanhatsz.
Az rversi Hrek hetilap a Magyar Brsgi Vgrehajti Kamara hivatalos
kiadvnya, mely felsorolja a brsgi vgrehajtk, az APEH s esetenknt a
Vmudvar ltal tartand ingatlan s ingsg rverseket. Bvebb informci s
megrendels a www.bedo.hu honlapon.
Az ingatlanrversi informciknak ltezik mr haznkban is internetes
keresoldala, melyet a www.ingatlanarveresek.hu cmen rhetsz el. Keressnl
bellthatod a teleplst, az ingatlan jellegt, alapterlett, rt, tulajdonrszt s
hogy bekltzhet llapot-e, illetve kereshetsz a mltbeli rversi kirsok kztt is.
Egy gombnyomsra megjelenik az eredmny, melynek ttanulmnyozsa az rott
 46

mdiban bizony elg idignyes feladat. A weboldalnak van egy gynevezett

ingatlanfutr szolgltatsa, ami a megfelel paramterek belltsa utn minden
hten automatikusan tjkoztatst kld az j rversekrl regisztrlt felhasznlinak.
Ha bvebb informcikra s tovbbi hasznos weboldalakra vagy kvncsi,
akkor ltogass el a www.vegrehajtas.lap.hu s a www.ingatlanbefektetes.lap.hu
portlokra.

Mi a teend, ha tallsz egy szimpatikus rversi hirdetmnyt?

Minden brsgi vgrehajtnak van fogadrja, ha ebben az idpontban
rdekldsz, a vgrehajtk ktelesek felvilgostst nyjtani, s tapasztalatom szerint
kszsgesen adnak is informcikat az rverezend ingatlannal s tulajdonosval
kapcsolatban.
Msik lehetsg, hogy a helyrajzi szm s cm tudatban - ez az rversi
hirdetmnybl kiderl felkeresed a Fldhivatalt, s betekintst krsz az ingatlan
tulajdoni lapjba. Ez a szolgltats ingyenes. Az albbi informcikra mindenkppen
szksged lesz:

Tulajdonos(ok) neve s cme

Jelzlogok nagysga s jogosultjai
Egyb bejegyzsek, szljegyek

Teht, ha mr tudod a tulajdonos nevt s cmt, meg kell prblnod felvenni

vele a kapcsolatot. Els lps lehet a tudakoz hvsa, htha el tudod telefonon
keresztl rni a tulajdonost. Ha nem jrsz sikerrel, marad a szemlyes megkeress.
Ha megtekintetted az ingatlant, ltsz benne fantzit, s megvan az eladsi
hajlandsg a tulajdonosnl, akkor az rat ugyangy kell meghatroznod, mint
minden egyb esetben, azaz a kalkulcis programunk segtsgvel. Kszlj fel arra
is, hogy esetleg magasabb sszeg jelzlogtartozs van az ingatlanon, mint
amekkora a te ajnlati rad lenne.
 47

Esettanulmny

Egy ingatlankzvettssel foglalkoz hlgy, Zsuzsa, aki korbban mr tbb

elad ingatlant ajnlott nekem, a kvetkez krdssel fordult hozzm:
Norbi, a prom lakst ppen most adtuk el, sszekltztnk, s hozzd
hasonlan szeretnnk mi is megforgatni egy kicsit a pnznket. Ha vletlenl volna
tudomsod olyan laksrl, ami megfelelne az elkpzelseinknek, s tged
valamirt ppen nem rdekel, gondolnl rm?
ppen most kaptam a www.ingatlanarveresek.hu oldalrl egy rtestt az
aktulis rversekrl, gy emlkszem van kztk egy laks, ami rdekes lehet a
szmotokra. Igen, itt is van egy 1+2 szobs laktelepi panellaks 8,6 milli forintos
rtkbecslssel, melynek hrom nap mlva lesz az rverse. feleltem, mikzben
megnyitottam az e-mail postafikom, hogy pontosabb informcikhoz jussak.
s akkor most mi a teendm? krdezte Zsuzsa.
El kell menned a Fldhivatalhoz, s ott minden informcit megkapsz az
ingatlanrl. Dertsd ki a tulajdonos telefonszmt, de ha nem sikerl elrni, keresd
fel szemlyesen, s mondd el neki, hogy rdekelne az ingatlan megvsrlsa.
Kzben keresd fel a felszmolt is, hogy mg tbb informcihoz juss, s tudasd
vele, hogy folyamatban van a tulajdonos adssgnak a rendezse.
vlaszoltam, s kzben kinyomtattam az ingatlan adatlapjt, mely tartalmazta az
ingatlan adatait s a felszmol elrhetsgt.
Indulj a Fldhivatalba, s beszlj a tulajdonossal!
Zsuzsi megfogadta a tancsomat, felkereste a tulajdonos hlgyet, aki furcsa
mdon csak most dbbent r, hogy tnyleg elvesztheti a lakst. Megllapodtak
6,9 milli Ft-os vtelrban, ami mg mindig magasabb volt, mint amit az rversen
remlhetett, hogy megkap.
Egytt elmentek a bankba, s kifizettk az ingatlant terhel jelzlogot, majd
utna a felszmolhoz siettek, hogy trltessk az rvers idpontjt. Hrom
hnappal ksbb tallkoztam jra Zsuzsival, s termszetesen szba kerlt a
befektetse is.
Mi jsg van a lakssal? krdeztem.
, nagyon ksznm a segtsgedet. 8,3 milli forintrt sikerlt is eladnom,
s azta mr lefoglalztunk egy jabbat, ugyanazon a krnyken. Furcsa mdon
ezt is 6,9 milli forintrt sikerl megvennnk, ez nem egy rverezs eltti ingatlan,
 48

viszont a tulajdonosnak nagyon srgs volt az elads. Egy kicsit kipofozzuk, s gy

gondolom, hasonl ron el fogjuk tudni adni, mint a msikat.
Elbcsztunk, s hazafele stlva azon gondolkodtam, hogy br n szemly
szerint csak kivteles esetekben foglalkozom laktelepi panellaksokkal, ennek
ellenre ezen a szegmensen is lehet szp sikereket elrni.

e. Direkt marketing

Gyakran tallkozhatunk trsashzak bejratra vagy a hirdet tblra

kiragasztott paprlapokkal, miszerint elad lakst keresnek a hzban vagy a
krnyken. Tovbb tallkozhatunk a postaldkba bedoblt szrlapokkal is
hasonl tartalommal. Ezek mgtt a hirdetsek mgtt az esetek tlnyom
tbbsgben ingatlan gynksgek llnak, akik gy prbljk bvteni knlatukat.
Ezrt ha hasonl mdszerrel kvnsz dolgozni, fontos, hogy megklnbztesd
magad. Pldul, a kvetkez szveget hasznlhatod:

Elad lakst keresek a hzban vagy a krnyken.

Kszpnzben fizetek, nem ingatlangynksg.
Hvjon!
Tel: xx/xxx-xxxx

Jl mkd marketingeszkz a nvjegykrtya. Azt javaslom, hogyha mg

nincs, igyekezz minl elbb elkszteni a sajtodat. Fontos, hogy egyrtelmen
kiderljn a krtyrl, hogy mivel foglalkozol. Nekem tbb vteli lehetsget hoztak
mr az elszrt nvjegykrtyk.

ROYALWELL Ingatlanbefektet, Hasznost s Vagyoni Tancsad Kft.

Vsrolok feljtand lakingatlanokat, tovbb brbeadsi cllal

lakingatlanokat, irodkat s zlethelyisgeket

Kirly Norbert gyvezet

4001 Debrecen, Pf. 547. Tel: xx-xxxxxx, Fax: xx-xxxxxx
E-mail: norbert@royalwell.hu, www.royalwell.hu
 49

6. 2. Elemzs - A szved helyett mindig hallgass a szmokra!

Feljtand lakingatlanoknl egy olyan mdszert dolgoztam ki az

elemzshez, melyet ha kvetsz, s helyesen alkalmazol, akkor a kockzatot
minimlis szintre lecskkentheted.

6.2.1. rtkelsi kisokos

Fellltottam egy rtkelsi szempontokbl ll tblzatot. Az egyes

szempontokat egytl tig osztlyozom. Az 1 pont a legrosszabb, az 5 pont a legjobb
minsts. Ha brmelyik szempont egyes vagy kettes osztlyzatot kap, akkor az azt
jelenti, hogy az ingatlan megbukott, nem rdemes vele tovbb foglalkozni. Az
elemzs vgn sszeadom a pontokat, s tlagot szmolok. ltalban az idelis
ingatlan pontszmai meghaladjk a ngyes tlagot.
n a kvetkez rtkelsi szempontokat hasznlom laksok esetn:

Hely / kedvelt krnyk

Azokra a lakvezetekre kell fkuszlnod, ahova a legtbben szeretnnek
kltzni. Egy rgi ingatlanos monds szerint 3 dolog a legfontosabb egy
ingatlanbefektetsi dntsnl; a hely, a hely, s a hely. Mg ha ez gy nagyon
leegyszerstetten hangzik, akkor is el kell ismerni, hogy a hely meghatrozsa
kulcsfontossg tnyez befektetsi dntseinknl.

Emelet / lift
Egy lift nlkli hz els emeleti laksrt versenghetnek a vevk, mg
elfordul, hogy a negyedik emeleti ugyanolyan eloszts s alaprajzi laks tbb
milli forinttal olcsbban sem kell senkinek. Egy knlati piacon a lift nlkli
trsashzak magasabb szinteken fekv laksait sokszor nagyon hossz idbe telik
rtkesteni, s akkor is csak jelents ralku rn.
Az ok egyszer: kt vsrlrteget kizrtunk a potencilis vevi krnkbl.
Egyrszt az idseket, akik mr nem brjk a lpcsmszst, msrszt a fiatal,
 50

kisgyerekes szlket, akiknek a babakocsit gyerekestl nagyon nehzkes felcipelni a

felsbb szintekre.
n szemly szerint maximum msodik emeletig vsrolok, nagy
belmagassg laksoknl viszont csak els szintig. Ms a helyzet, ha van lift a
hzban, akkor a szintszm jelentsge elhanyagolhatv vlik, st sokszor a szp
kiltssal s esetleg tetterasszal rendelkez laksok a legkeresettebbek.

Homlokzat
Egy trsashznl bizony nem elhanyagolhat szempont a kinzet. Ki akar egy
romos, hull vakolat s falfirkkkal dsztett homlokzat trsashzban lakni? Egy
szpen karbantartott, mutats kls viszont vonzza a vevket. Az utcai vakolat
rendbehozatala komoly kltsg, aminek a felvllalsa biztos, hogy nem fog belefrni
a kltsgvetsedbe, ezrt ne is prblkozz vele.

Lpcshz
Egy sszefirklt fal, hull vakolattal s megroggyant postaldkkal
csfoskod lpcshz szintn riaszt ltvnyt nyjthat. Ha a lpcshz tiszta,
karbantartott s nvnyekkel dsztett, akkor nyert gyed van. Bizonyos esetekben
elgondolkozhatsz rajta, hogy a lpcshzat is kifested, pldul egy fldszinti laks
vsrlsa esetn.
Ilyenkor megprblhatsz egyezkedni a kzs kpviselvel, hogy legalbb
50%-ban llja a kltsgeket, hiszen kzs terletet jtasz fel. Nlam mr volt r
plda, hogy a villanyra szekrnyajtajt, csveket festettem t, illetve hinyz
burkolatot ptoltattam a lpcshzban.

Alaprajz lehetsg
Nagyon sok esetben az elads gtja s jelents rtkcskkent tnyez egy
korszertlen, nem praktikus alaprajz. Szmos esetben tapasztaltam, hogy az
elnytelen alaprajzbl egy-kt fal lebontsa s tptse utn fantasztikus dolgok
szletnek. Mivel ez egy nagyon fontos szempont, ezrt a ksbbiekben erre mg
tbb tanulsgos pldt fogok hozni.
 51

Esettanulmny Egy polgri laks alaprajznak talaktsa

Egy ingatlankzvett hvta fel a figyelmem erre a meglehetsen korszertlen

alaprajz, m annl frekventltabb helyen fekv laksra. Lejjebb lthatod a laks
eredeti alaprajzt. Te milyen alaprajzi problmkat vlsz felfedezni?
n a kvetkezket gondolom errl a laksrl. Az alaprajz tbb sebbl vrzik:
a konyha kicsi, stt s hasznlhatatlan, a legkisebb szobt a konyhn keresztl
lehet csak megkzelteni, a kt nagyobbik szoba pedig egymsbl nylik. Ilyen nagy
alapterletnl szerencssebb, ha a WC s a frd nem ugyanabban a helyisgben
van.

Alaprajz talakts eltt

Mieltt megnznd, hogy n milyen j alaprajzot kreltam, krlek gondolkozz

el rajta, hogy te mit mdostanl. Melyik falat bontand ki, s hova ptenl jat?
Melyik ajtt hagynd meg, vagy nyitnl jat? Lehet, hogy az egyes helyisgek
funkciit is rdemes lenne megvltoztatni? Figyelj oda a vizesblokk s a konyha
elhelyezsre! Rajzold le az elkpzelsedet!
 52

Ha vgiggondoltad a lehetsgeket, s le is rajzoltad, akkor hasonltsd ssze

az n verzimmal. Lehet, hogy te mg jobb vltozatot talltl ki nlam, de gy
gondolom, hogy nekem is sikerlt egy korszer alaprajzot ltrehoznom.
Ingatlanos tapasztalataim szerint napjainkban legkeresettebbek a
konyhakapcsolatos nappalival rendelkez laksok. A modern ignyek megkvetelik
a kln bejrat, tgas szobkat. Jelen esetben pratlan adottsg a klnlegesen
szp erkly, mely a belvros stautcjra nz, s hangulatos partihelyet biztost.

Alaprajz talakts utn

Tjols / fnyviszonyok / zajszint

A leend laksvsrlk tbbsge vilgos s csendes laksra vgyik. Ezek
olyan tnyezk, melyekre minimlis rhatsunk van. Egy-kt vlaszfal lebontsval
s praktikus vilgtsi megoldsokkal javtani tudunk a helyzeten, de ha nem jk az
adottsgok, akkor hiba minden erfesztsnk. A forgalom nagyon fontos tnyez:
a futak, vagy egyb zsfolt utak mentn plt hzak sokkal kevsb piackpesek,
mint a csendesebb kis utckban lvk.
 53

Szomszdok
Egy alkoholista vagy rosszindulat szomszd megneheztheti az ember lett.
Tbbszr tapasztaltam olyat, hogy a szomszd azt hitte, hogy a bejrata eltti
lpcshz is a laksa rsze, ezrt ott tartotta a kiselejtezett btort, a bakancst a
csald sszes biciklijvel egytt. Ha a szomszdos laks irodaknt mkdik, s fl
rnknt tartanak cigaretta sznetet a bejratunk eltti fggfolyosn, az hasonlan
illzirombol lehet.
Mg egy dolgot meg kell emltenem: az llattartst. Br kutyabart vagyok, de
szerintem vannak hatrok. Egy naphosszat ugat hzi kedvenc, vagy jszaknknt
szerendot ad macskacsald szintn le tudja hzni a szomszdos laksok rait.

Parkolsi lehetsg
Manapsg a legtbb ember aut nlkl mr el sem tudja kpzelni az lett,
ezrt fontos, hogy legalbb a trsashz eltt legyen parkolsi lehetsg. Egy zrt
udvaros gpkocsibellsi lehetsg, vagy garzsvsrlsi lehetsg mindenkppen
elnyt jelent.

Az ingatlan ra
Igyekezznk olyan laksokat elemezni, ahol az r mr egybknt is
kedveznek mondhat a piaci tlaghoz kpest. Ha kzvett tjn jutottl el az
ingatlanhoz, krdezd meg, hogy rkezett-e mr r ajnlat, amit visszautastott az
elad, esetleg lt-e ellenajnlattal, s szerinte mi lehet az a legalacsonyabb sszeg,
amiben meg lehetne llapodni. Ki kell szmolnod a laksrt kifizethet maximlis
vtelrat, amivel ksbb mg rszletesen fogok foglalkozni.

Elad motivltsga
Emlkezz, motivlt eladkat keresnk. A motivltsgnak is vannak fokozatai,
srgs esetekben napok alatt millikat eshet az r. Tudd meg, hogy mi az elads
igazi oka.

A bemutatott rtkestsi szempontok sszefoglalsa

Csaldi hzak esetn egy-kt ponttal ki szoktam egszteni a tblzatot,
elssorban a telek adottsgaira, gy az intimitsra, formjra s mretre
fkuszlva.
 54

Szempontok 1 2 3 4 5
Hely / kedvelt krnyk x
Emelet / lift x
Homlokzat x
Lpcshz x
Alaprajz lehetsg x
Tjols / fnyviszonyok / zajszint x
Szomszdok x
Parkolsi lehetsg x
r x
Elad motivltsga x
sszesen / tlag 45 / 4,5
rtkelsi szempontok laksok esetn plda

6.2.2. A maximlis vtelr meghatrozsa

A profit a vsrlskor keletkezik

A viszonteladsi cllal vsrolt ingatlanoknl, a maximlisan kifizethet r
meghatrozshoz fordtott gondolkodsra van szksg. Elsknt azt az sszeget
kell meghatroznod, egybknt ez a legkritikusabb rsze a folyamatnak melyrt a
feljtott ingatlant relatv rvid id alatt rtkesteni fogod tudni.
Ezutn le kell vonnod minden szerzssel, feljtssal, tartssal s eladssal
kapcsolatos kltsget, majd vgl a megclzott profitodat. Az gy kapott sszeg lesz
az az r, amelyet maximlisan megajnlhatsz az ingatlanrt, mert ha magasabbat
ajnlanl, akkor a nyeresged egy rszrl kellene lemondanod.
Nzzk meg konkrtan, hogy milyen kltsgekkel kell kalkullnod!

Az ingatlan feljtsa utni becslt rtkestsi rbl levonand kiadsok

- gyvdi dj
- Illetk
- Feljts kltsgei
- Tartsi kltsgek
- Tartalk keret
- Ingatlankzvett jutalka
- Profit
- Ad
-------------------------------
Maximlis vtelr
 55

a. A feljts utni becslt eladsi r meghatrozsa

Mint ahogy emltettem, ez kritikus rsze a kalkulcis folyamatnak. Ha rosszul

becsld fel a knlati rad, akkor ez az egsz befektetsed eredmnyt negatvan
fogja befolysolni, vgs esetben akr vesztesgess is teheti. n a kvetkez
mdszereket ajnlom, melyek segtsgvel minimalizlhatod a kockzatodat.

Krdezd az ingatlankzvettt
Amennyiben egy ingatlankzvettn keresztl jutok el a feljtand
ingatlanhoz, n kivtel nlkl mindig meg szoktam krdezni, hogy szerinte mennyirt
lehetne eladni ezt a lakst feljtott llapotban. Azt ajnlom, hogy te se hagyd ki ezt a
krdst. Az ingatlangynkd remlhetleg mr nem kezd, s ezrt jl ismeri a
piacot. Tudja, hogy az elmlt idszakban, s kollgi milyen rakon rtkestettek
itt, s jl ismeri a knlati piacot is, ezrt a vlemnyre rdemes adni. n ltalban
felhvom tbb ingatlankzvett ismersmet is, s megkrdezem, hogy voltak-e
eladsaik a nevezett krnyken mostanban.

Krdezz meg egy rtkbecslt

Bizonyos esetekben rdemes lehet egy rtkbecsl szbeli szakvlemnyt
kikrned. Egy-egy ilyen szbeli rtkbecsls 5-10.000 Ft-ba kerl. Be kell vallanom,
n taln ktszer krtem szbeli rtkbecslst, amikor specilisabb ingatlanok (pl.
autszerel mhely) megvsrlst fontolgattam.
Tapasztalatom szerint azok a szakemberek, akik kzvettknt is dolgoznak,
jobban meg tudjk becslni az rakat. Egy rtkbecsl akkor vgez igazn j
munkt, ha a mltbeli eladsokat veszi figyelembe, nem pedig a knlati rakat.
Ezzel csak az a problma, hogy nagyon nehz a mai magyar rendszerben
megbzhat s friss adatokhoz jutni, radsul sokszor nem lehet tudni, hogy a
szmok mgtt tnylegesen milyen mszaki llapot ingatlan tallhat.
Ellenben, egy rutinos ingatlankzvett a sajt gyakorlatra alapozva ad
tnyleges s friss informcikat, radsul ezt ingyen teszi, hiszen ha sszejn az
zlet, jr neki a jutalk, esetleg egy ksbbi brbeadsnl szintn t fogjuk keresni.
 56

Kutass sajt magad

Nzz utna a hirdetsi jsgokban s az interneten, hogy mennyirt hirdetnek
a krnyken, esetleg az utcban hasonl alapterlet laksokat. Hvj fel nhny
hirdetst, tudd meg az ingatlan paramtereit, s menj is el megnzni prat.
Elkpzelhet, hogy lesz olyan eset, amikor az elad azt fogja vlaszolni a
krdsedre, hogy az ingatlan mr elkelt. Ilyen esetben prbld megtudni, hogy
mennyirt sikerlt eladni. Nem biztos, hogy megkapod a vlaszt, de tapasztalatom
szerint sokszor kszsgesen vlaszolnak.

Vond le a biztonsgi tartalkot

Miutn begyjttted az informcikat, ki fog alakulni benned egy kp, hogy
vajon mennyirt tudnd eladni az adott ingatlant feljtott llapotban. Azt javaslom,
hogy menj biztosra, s cskkentsd az ltalad gondolt szmot a biztonsgi tartalkkal.
Ne feledd, hogy millikkal jtszol, a tvedsrt slyos rat fizethetsz. s, hogy
mennyi az a biztonsgi tartalk? n 5-10%-ot ajnlok attl fggen, hogy mennyire
rzed azt, hogy hasznlhat adatokhoz sikerlt hozzjutnod.

b. A tervezett eladsi rbl levonand kiadsok

gyvdi dj
Ahhoz, hogy az adott ingatlanon tulajdonjogot szerezhess, s a Fldhivatal a
nevedre vagy a cged nevre rhassa, szksged lesz egy gyvdre. Az gyvd
munkadja ltalban az gylet bonyolultsgnak s az ingatlan rnak fggvnyben
a vtelr 0,5-1,5%-ig terjed.

Illetk
Ha tulajdonjogot szerzel egy ingatlanban, (nhny kivteltl eltekintve)
illetket kell fizetned az ingatlan utn. Attl fggen, hogy milyen jelleg ingatlanrl
van sz, illetve, hogy magnszemlyknt vagy ingatlanforgalmaz cgknt
vsrolsz, az illetk nagysga vltoz mrtk. Az illetk sszegnek
meghatrozsban krd jogi kpviseld vagy adtancsadd segtsgt.
 57

Feljtsi, fejlesztsi kltsgek

Valsznleg a legnagyobb kltsgttelt a feljtsi kltsgek fogjk kitenni.
Nagyon fontos, hogy pontos kalkulcikat tudjl kszteni. Ezt bizony meg kell
tanulni, de nem kell megijedned: elg nhny szakipari munknak az egysgrait, s
bizonyos anyagrakat ismerned.
Ha nagyon rutintalan vagy mg a szakipari munkk kltsgeinek
felbecslsnl, legegyszerbb, ha a vteli ajnlatod eltt konkrt rajnlatot krsz
mesteremberektl, vagy egy generlkiviteleztl. Ezzel a tmakrrel is foglalkozom
bvebben egy ksbbi fejezetben. Fontos bepteni egy 10% tartalk keretet, mivel
az ptipari kltsgvetsekre jellemz, hogy szinte sosem sikerl tartani ket.

Tartsi kltsgek
Ha mr a birtokodban van az ingatlan, szmolnod kell bizonyos tartsi
kltsgekkel. Ilyen kltsgek pldul, a rezsikltsg, kzs kltsg, s amennyiben
hitelt vettl ignybe a vsrlshoz, akkor a hiteltrleszts, illetve a kamat kltsge.
Lakingatlanoknl fl v tartsi kltsggel kell szmolnod, fejlesztend
telkeknl az tfutsi id ugyan hosszabb, de a hiteltrlesztsen kvl ms tartsi
kltsgekkel csak a legritkbb esetben kell szmolnod.

Tartalk keret
Azt javaslom, hogy a biztonsg kedvrt klnts el egy tartalk keretet a nem
vrt kiadsokra, ez 50.000 Ft-tl flfele brmekkora sszeg lehet, attl fggen, hogy
mennyire rzed gy, hogy pontosan becslted meg a kltsgeket.

Ingatlankzvett jutalka
Ha nem akarsz a munkd rabja lenni, s inkbb befektetknt gondolkozol,
akkor egy vagy tbb ingatlankzvettt is meg fogsz bzni az ingatlanjaid eladsval.
Mivel az gynksgek jutalkrt dolgoznak, ezrt ezt a ttelt is be kell ptened a
kalkulcidba. A hazai ingatlankzvettk jutalka 2-5%+f-ig terjed.
Elkpzelhet, hogy vgl sajt magad fogod eladni az ingatlant, s ezt a ttelt
megsprolod, de akkor is szmolnod kell vele, mert a legkltsgesebb lehetsgbl
kell kiindulnod.
 58

A profitod kalkullsa
J szably, ha a becslt eladsi radnak a minimum a 10-15%-t clzod meg
tiszta profitknt. Ez azt jelenti, hogy egy 10 milli Ft os ingatlanon minimum 1 milli
Ft-ot kell realizlnod adzs utn.

Ad
Mivel nyeresged kpzdik, ezrt adfizetsi ktelezettsged is keletkezik. Az
ad mrtke klnbz, ha magnszemlyknt, illetve ha a vllalkozsodon
keresztl fektetsz be. Az adfizets mrtke bizonyos esetekben trvnyes
mdszerekkel cskkenthet.
Ez elssorban a nyeresg jra befektetsvel lehetsges, illetve ha cgknt
vsroltad az ingatlant, akkor a kzvetlen kltsgeken kvl a mkdsi kltsgek
elszmolsnak ksznheten is minimalizlhat. Ennek ellenre n azt javaslom,
hogy szmolj gy, mintha a teljes profitod utn adznod kellene, mert gy nem rhet
meglepets.

A maximlis vtelr meghatrozsa

Feljts utni eladsi r: 13.500.000 Ft
gyvdi dj - 54.000 Ft
Illetk - 216.000 Ft
Feljts kltsgei -1.568.500 Ft
Tartsi kltsgek - 90.000 Ft
Elads kltsgei - 270.000 Ft
Biztonsgi tartalk - 100.000 Ft
Profit -1.500.000 Ft
Ad - 270.000 Ft
--------------------------------------------------------------
Maximlis vtelr 9.481.400 Ft

Ehhez az oktatprogramhoz tartozik egy Ingatlanmilliomos Kalkultor 1.0. nvre

keresztelt ingatlanelemz szoftver, s a szoftver mkdst bemutat video. Krlek,
tanulmnyozd t ket, mert a sikered szempontjbl nlklzhetetlen, hogy
megrtsd, s alkalmazd azokat az alapelveket s szmtsokat, melyek a szmodra
megfelel vtelr meghatrozshoz szksgesek!
 59

6.2.3. A feljtand ingatlanok hrom vltozata

Kozmetikai feljtst ignyel

Lebontsra val
A j adottsgokkal rendelkez csnya laks/hz

Kozmetikai feljtst ignyl ingatlanok

Az ilyen laksokat s hzakat csak kivteles esetben tudod r alatt
megszerezni. Mivel viszonylag j llag ingatlanokrl van sz, ezrt knnyebb vevt
tallni rjuk, nem olyan riasztak, mint a megviselt llapot s jelents feljtst
ignyl trsaik. A krds az, hogy vajon mennyivel fog tbbet rni ez a laks egy
fests s kisebb javtsok elvgzse utn?
Az esetek tbbsgben a plusz kiadsok nem nvelik annyival az ingatlan
eladhatsgt, hogy profitot lehessen realizlni belle. Kivtelt csak az az eset jelent,
amikor egy valban komoly magnleti problma miatt knytelen az elad nagyon
rvid id alatt, ennek kvetkeztben jelentsen, akr tbb milli forinttal a piaci r
alatt pnzz tenni ingatlant.

Lebontsra val ingatlanok

Vannak olyan rossz mszaki llapotban lv ingatlanok, melyek
megmentsvel felesleges ksrletezni. Ilyen problmk lehetnek a talajvz elleni
szigetelsi problmk, saltrom, statikai problmk, korszertlen ptanyag,
javthatatlan alaprajz stb. Ezekben az esetekben ltalban felesleges a feljtssal
bajldni, mert egyrszt a kltsgek felemsztenk a profitodat, msrszt vannak
hibk, melyeket nem lehet tkletesen javtani, s gy a hz eladhatsgt negatvan
befolysoljk.
Azrt nem biztos, hogy rgtn htat kell fordtanod egy ilyen ingatlannak,
mivel elkpzelhet, hogy ptsi telekknt komoly profit potencil lakozik benne. n
mr j pr olyan lebontsra val hzat vsroltam, mely tbblaksos hzak
ptsre alkalmas telekknt az eredeti vtelrnak akr tbb, mint a dupljt is rte
(errl a stratgirl mg olvashatsz a ksbbiekben).
 60

A j adottsgokkal rendelkez csnya laks/hz

Ha lakingatlanokkal szeretnl foglalkozni, akkor elssorban a j
adottsgokkal rendelkez, csnya laksokra, hzakra fkuszlj. A feljtand
ingatlanok gazdi az esetek tbbsgben motivlt eladk, s sokszor az anyagiak
szkssge miatt az ingatlan llapota leromlott. Msrszt, egy csnya laksba
nagyon nehz beleszeretni: a legtbb embert elriasztjk, akik mivel nem rtenek
hozz, nem tudjk vizualizlni, hogy mit is lehetne kihozni egy alapos talaktssal.
Mg egy fontos dolog van, ami tasztja az embereket: a feljtsi macera.
Sokaknak se ideje, se szakrtelme nincs feljtssal bajldni, s ha rohan
vilgunkban a munka nagysga s idignye tllpi a megengedett hatrt, akkor az
adott ingatlan biztos, hogy nem jhet szba. Az elbb elmondott tnyekbl
kvetkezik, hogy az ilyen ingatlanokhoz sokszor mlyen piaci r alatt hozz lehet
jutni, s egy kis talakts s feljts utn jelents tbbletrtkkel brnak. Civilizlt
letnkben a legtbb ember ksz megoldsokra vgyik, s itt jn a te szereped.
Teht ahogy az si monds is tartja: keresd a legjobb helyen tallhat
legrosszabb llapot lakingatlant.
KOMOLY DE JAVTHAT HIBK= PROFIT!

Esettanulmny
Komoly rtknvekeds egy kis alaprajzi talaktssal

Hossz hnapok ta rultk Debrecen futcjban azt az els emeleti 78 m-

es lakst, aminek az alaprajzt mellkelve lthatod. A hrom tulajdonos
rksgnek kikiltsi ra az els meghirdetskor 16 milli Ft volt, majd szpen
csszott lefele. Rvidesen rkezett is r egy 11,5 milli Ft-os vteli ajnlat, de a
laks gazdi akkor mg gy gondoltk, hogy ennyirt nem adjk oda. Ksbb
megbntk ezt a dntsket, mert mikor n kapcsolatba kerltem velk, akkor az
ingatlangynksg mr 9,9 milli Ft-rt hirdette a lakst. Az ingatlan kt ok miatt
nem kelt el:
1. Egyrszt rendkvl lelakott s elhanyagolt llapotban volt, mg a konyha sem
volt kiptve, csak egy cska sparhelt csfoskodott az egyik kis szobban.
2. Msrszt az alaprajz tbb hibval is rendelkezett, ami a kedvez r ellenre is
elvette a kedvt az rdekldknek.
Itt lthatod az eredeti alaprajzot:
 61

Alaprajz talakts eltt

jra azt krem tled, hogy gondolkozz el rajta, hogy te hogyan alaktottad
volna t a lakst!
A laks alaprajza viszonylag kevs rfordtssal korszersthet. Figyeld
meg, hogy a teherhord falakhoz nem nyltunk, csak a vlaszfalakat mozgattuk:
- a bejrattl balra es kis szobbl s a konyhbl egy kellemes szobt
alaktottunk ki, az egyik bejratot megszntettk
- a bejrati ajtval szemben lv falat lebontottuk, gy egy tgas nappali alakult ki,
ahol a konyha is helyet kapott
- a frdszoba ajtajt thelyeztk gy, hogy az jonnan kialaktott nappalibl
lehetett megkzelteni

Alaprajz talakts utn

 62

6. 3. Az zlet megktse Trgyalstechnika

Trekedj nyer / nyer szitucikra

Szmos ingatlant vsroltam, sokszor a szakmabeliek szmra is meglepen
alacsony ron, ennek ellenre bszkn mondhatom, hogy szinte kivtel nlkl mindig
sikerlt megrizni a j kapcsolatot az eladimmal.
Volt r plda, hogy az ads-vteli szerzds megktst kveten meghvtak
ebdre egy tterembe, mivel az ifj pr eskvjt mentettem meg. Msik zben egy
ids hlgy mg kln fizetni akart nekem nhny ezer forintot, mert n fuvaroztam az
gyvdhez s a hz eladsval kapcsolatos dolgokban is segtettem neki. Szintn
megemlthetek egy kzpkor frfit, (akitl korbban megvsroltam a megrklt
ingatlanjt), aki engem hvott elsknt, amikor sajt laksnak eladsa is aktuliss
vlt. Volt, aki hivatali gyintzs gyorstsban segtett, megint ms az j otthonba
hvott meg.
Ezek az esetek mind azt bizonytjk, hogy az eladk nem reztk magukat
vesztesnek, ugyangy rltek mint n, hogy sikerlt az zletet nylbe tnnk.

6.3.1. Az informciszerzs kt forrsa

Ha ingatlankzvettn keresztl kerltl kapcsolatba az eladval, akkor kt

forrsbl szerezhetsz szmodra fontos informcikat, egyrszt az ingatlan
tulajdonostl, msrszt a megbzott ingatlankzvetttl. Mirt fontos szmodra,
hogy minl tbbet tudjl meg az ingatlanrl s a tulajdonosrl? Ha sikerl pontosan
megismerned az elad motivcijt s cljait, nagyobb eslyed lesz a szmodra
megfelel ron megszerezni az ingatlant, megoldst tallni az elad problmjra,
s knnyen nylbe tudod tni az zletet.

a. Informciszerzs az ingatlankzvetttl

Ha ingatlankzvettn keresztl jutottl el egy lakshoz, a kvetkez

krdseket mindenflekppen fel kell tenned:
 63

Mita hirdetik a hzat?

Ha mg csak most kezdtk el hirdetni az ingatlant, akkor kicsi az eslye, hogy
egy motivlt eladval llsz szemben. Ellenben, ha mr hossz hnapok ta
prblkoznak az rtkestssel, akkor rtkelni fognak minden komolynak tn
rdekldst. Ha mr megtapasztaltk, hogy nem llnak sorba a vevk a portjuk
eltt, eladsi motivltsguk is magasabb.

Mirt adja el a tulajdonos?

Ezzel a krdssel a motivcira krdeznk r, s a vlaszbl kiderl, hogy
van-e komoly indttatsa az eladsi szndknak. Ha komoly s srget okok vannak
a httrben, akkor a motivci magas szint, s j eslyed van r, hogy egy komoly
ajnlat esetn kedvez zletet kthetsz.

Mennyi ajnlat rkezett r eddig?

Motivlt eladktl sokszor hallani a kvetkez mondatot Legalbb egy
ajnlatot adna valaki! Ha nem rkezett ajnlat az ingatlanra mostanig, akkor Te
lehetsz az els komoly rdekld, s hidd el, hogy ktszer is meggondolja a vlaszt
az elad mg akkor is, ha az ajnlatod mlyen az eredeti elkpzelse alatt van.

Volt -e olyan elz ajnlat, amit elutastottak?

Ha mr volt elutastott vteli ajnlat az elad rszrl, s az mostanban volt,
akkor tudod, hogy mekkora sszegnl kell magasabb rat mondanod, hogy
mltnyoljk az ajnlatodat. Ha mr rgebben trtnt az ajnlat elutastsa, akkor
mg az sem kizrt, hogy komoly motivltsg esetn most egy valamivel alacsonyabb
rat is elfogadnak.

Vizsglta mr az ingatlant statikus / ptsz szakember?

Csaldi hzak esetn lehet rdekes ez a krds, mert a hz mszaki
llapotrl, az talakts lehetsgeirl sok hasznos informcihoz juthatsz.

Feljtott llapotban mennyirt lehetne eladni?

Ez a krds az elemz kalkulcid elksztshez ad segtsget. Mivel az
ingatlankzvettd vlheten jratos a krnykbeli ingatlanok raiban, s tisztban
 64

van vele, hogy mi s mennyirt adhat el, ezrt a vlemnye szmodra nagyon
hasznos lehet, s segt meghatrozni a feljts utni eladsi rat.

Ha korbban mr tallkoztl vagy taln zletet is ktttl az adott

ingatlangynk kzremkdsvel, akkor az bizonyra kszsgesen vlaszolni fog a
krdseidre. Ha most tallkoztatok elszr, akkor is szmthatsz az
egyttmkdsre, mivel a clotok ugyanaz, is csak akkor kap jutalkot, ha eladja
az ingatlant. Hidd el, szmra is az a legfontosabb, hogy biztos kszpnz koronzza
a fradozst.

6.3.2. Trgyals a tulajdonossal

Az elz rszben felsorolt krdseket felteheted a tulajdonossal val

tallkozs eltt s utn is az ingatlankzvettnek. Br mr tbbszr volt r plda,
hogy gy vsroltam meg egy ingatlant, hogy az eladval csak az gyvdnl
tallkoztam s beszltem elszr, mivel az ajnlatok s ellenajnlatok kzvettst
az ingatlankzvett vgezte. Mgis, a legtbb esetben szemlyesen kell trgyalnod
a tulajdonosokkal.

Lgy szinte
Nem ajnlom, hogy kispnz, pp csak az els laks megvsrlsrt
szurkol plyakezdt, vagy egyb sajnlatra mlt szerepeket jtssz el. Azt
javaslom, hogy mindig lgy szinte, az egyenes beszdet mindenki rtkeli, a
sumkolst pedig senki sem szereti. n nyltam meg szoktam mondani, hogy
befektetsi cllal keresek ingatlant, s furcsa mdon mg senki sem mondta, hogy
akkor nekem nem adja el.
St, ha gy pozcionlod magad, mint befektett, akkor pontosan tudni fogja
az elad, hogy tled mire szmthat. Tudni fogja, hogy komolyak a szndkaid, s a
vsrls elssorban azon mlik, hogy sikerl-e az rban megegyeznetek.

Kzelts az eladhoz bartsgosan

Igyekezz gy viszonyulni az eladhoz, mint egy egyenrang zleti flhez, aki
azrt jtt, hogy megoldja a problmikat. Nem szabad, hogy azt az rzst sugalld,
 65

hogy azrt vagy itt, hogy kihasznld a szorult helyzetket. Krdezgesd ket
bartsgosan, ha tetszik valami a laksban, akkor dicsrd meg btran. n mindig
igyekszem tartsan j kapcsolatot polni az eladkkal, elfordult mr, hogy az ads-
vtel utn meghvtak ebdre, vagy megkrt a rgi tulajdonos, hogy feljts utn
hadd nzze meg a lakst. gy ezek az zletek igazi nyer-nyer rzst keltettek
mindkettnkben.

Ne szld le az ingatlant
Egyesek gy prblnak rkedvezmnyt elrni, hogy pocskondizzk a lakst.
Ez az egyik legrosszabb taktika, amit tehetsz. Azt javaslom, hogyha a tulajdonosnak
tudtra szeretnd adni, hogy mennyi mindent fel kell jtanod, akkor azt inkbb
tnyszeren kzld vele.
Teht azt mondd, hogy Szksg lesz egy festsre, sajnos ezt a konyhabtort
is cserlnnk kell, s vletlenl se gy fogalmazz: Ez a fal gy nz ki, mint amit
lehnytak, a vilghbor ta itt biztos nem volt festve. Vagy esetleg: Naht ez a
konyha! Egyltaln, hogy volt gusztusuk itt enni?, fleg nem kajnul ezt krdezni:
Szeretik a retrot?
Ha leszlod az ingatlant, akkor biztos, hogy egy ellensget szerzel az elad
szemlyben, s sokkal rosszabb trgyalsi pozcibl fogsz indulni, mint egybknt.

Tudd meg, mirt akarja az elad eladni az ingatlant

Mr tbbszr rtam, hogy a motivci feldertse kulcsfontossg informci.
Tegyl fel nyitott krdseket, sajnos arra szmtanod kell, hogy nem mindig fogsz
szinte vlaszokat kapni. Ilyenkor nagyon fontos, hogy prblj meg a mondatok
mg ltni! Fejleszd belerz kpessgedet! Ha gy rzed, hogy nem kaptl szinte
vlaszt, akkor tedd fel a kvetkez krdst: Van ezen kvl ms oka is annak, hogy
el akarjk adni a lakst? Ha van a httrben egy ingatlankzvett, akkor nagy
valsznsggel meg fogod kapni krdseidre a pontos vlaszokat.

Ne mondj rgtn rat

Azt ajnlom, hogy csak a legritkbb esetben adj rgtn rajnlatot a
helysznen. Ilyen kivteles eset lehet, amikor egyrtelmen mlyen a piaci r alatt
knlnak egy nagyon j adottsgokkal rendelkez ingatlant. Az esetek dnt
tbbsgben a kvetkezt kell, hogy mondd: Ki kell szmolnom a feljts s
 66

talakts kltsgeit, s csak utna fogok tudni ajnlatot tenni. Ha gy jrsz el, akkor
megkmled magad attl, hogy meggondolatlanul grgess, lesz idd otthon, nyugodt
krlmnyek kztt elvgezni az ingatlan megtrlsi elemzst. Msnap, ha aludtl
r egyet, s tiszta fejjel minden informci tudatban tudsz dnteni, akkor mr
megteheted az ajnlatod.

Ajnlj kevesebbet, mint amit remlsz, hogy az elad elfogad

Ha elvgezted az ingatlan megtrlsi elemzst, s tudod, hogy mi az a
legmagasabb r, amit kifizethetsz rte, akkor itt az ideje megtenned az ajnlatodat.
Azt javaslom, hogy ajnlj kevesebbet, mint amennyit kifizetnl rte, mivel
szmthatsz arra, hogy az elad egy ellenajnlattal fog lni, s ebben az esetben te
is tudsz egy kicsit engedni.

Mindig legyl kszen otthagyni egy zletet, s ezt reztesd is

Ha megrzi az elad, hogy beleszerettl az ingatlanba, akkor ki fogja
hasznlni az rzelmi gyengesged. Nem szabad hagynod, hogy az rzelmeid
diktljanak, hallgass a szmokra, s a jzan eszed irnytson. Igyekezz semleges
maradni, s mindig tartsd szben, hogy nincs soha vissza nem tr alkalom.

Mindig legyen egy rosszfi, akire hivatkozhatsz

Ha ralkurl van sz, akr az eladi, akr a vevi oldalon llsz, mindig jl jn
egy rosszfi, akire hivatkozhatsz. n mr szmtalanszor hvtam segtsgl a
rosszfi trsam, amikor jobb rat szerettem volna kicsikarni.
Mondd a kvetkezt: Sajnos, nem tudok tbbet adni az ingatlanrt, a
trsammal mr ezt az rat is nagyon nehz volt elfogadtatni. Ha az n szmra nem
megfelel ez az ajnlat, akkor sajnos nem fogunk tudni zletet ktni. Ha az elad
szerepben vagy, akkor is hasonlt kell mondanod: Sajnos nem engedhetek az
rbl, a trsam nem egyezne bele.

Adj az eladnak egy nvjegykrtyt, hogy el tudjon rni,

ha elfogadja az ajnlatodat
Mindenkppen rdemes egy nvjegykrtyt hagynod az eladnl mg akkor
is, ha pillanatnyilag nem sikerlt megllapodnod vele, mivel elkpzelhet, hogy egy
 67

bizonyos id elteltvel, ha nem tudja tovbbra sem rtkesteni az ingatlant, akkor

respektlja az ajnlatodat.
Kzvetlen lakszomszdsgomban volt mr arra plda, hogy az elad
rmmel odaadta volna lakst a korbban ajnlatot tett vevjelltnek pr hnappal
ksbb ha meglett volna annak az rdekldnek a telefonszma. Vgl
hnapokkal ksbb, mg alacsonyabb sszegrt kelt el az ingatlan, az elad nagy
bnatra.

Bizonyos idkznknt nyjtsd be jra az ajnlatodat

Egy nem, soha nem jelent vglegesen nemet, csak pillanatnyilag. rdemes
bizonyos ingatlanok sorst nyomon kvetned, s meghatrozott idkznknt jra s
jra megtenned az ajnlatodat. Nekem volt olyan vsrlsom, amikor ngy hnap telt
el az els, sikertelen s az utols, elfogadott ajnlatttelem kztt.

6. 4. Finanszrozs - Az ingatlan megvsrlsa

A finanszrozs alternatv mdszerei

A teljes egszben ners vsrlson kvl az albbi finanszrozsi
lehetsgeid vannak:

Pnzintzeti finanszrozs
Befekteti tke
Befekteti tke s hitel

A kt f ok, amirt rdemes befekteti tkt s/vagy hitelt hasznlnod a

finanszrozshoz
1. Nem rendelkezel megfelel nagysg mobilizlhat sajt tkvel az ingatlan
megvsrlshoz
2. A tketttel kihasznlsa cljbl veszed ignybe az alternatv finanszrozsi
mdszereket, melynek hatsra a pnzed magasabb hozamszinten fog
dolgozni
 68

FIGYELMEZTETS!!!
A hitel segtsgvel val befektets ktl fegyver, ha mkdnek a szmtsaid
tlagon felli sikerre szmthatsz, viszont ha porszem csszik a gpezetbe, hossz
vekre elvesztheted a hitelkpessgedet, s komoly vesztesgeid keletkezhetnek!

Finanszrozs bank segtsgvel

Nmileg ms lehetsgeid vannak, ha magnszemlyknt, illetve ha jogi
szemlyknt szeretnl hitelhez jutni. Msok a pnzintzetek elvrsai, kvetelmnyei
s a hitelkpessg vizsglat mdszere is.

6. 4.1. Hitelfelvtel magnszemlyknt

Indul befektetknt a legtbb embernek magnszemlyknt knnyebb

hitelhez jutnia, s a finanszrozsi arny is magasabb, mintha kezd vllalkozsn
keresztl szeretn ezt megtenni. Vlaszthatsz, hogy forintban vagy devizban
(elssorban euroban vagy svjci frankban) kvnsz eladsodni. A deviza alap
hiteleknl az rfolyamkockzatrl nagyon sokat lehet hallani mostanban, ennek
ellenre az alacsony kamat miatt n eltrbe helyezem a svjci frank alap
finanszrozst.
Van egy vicces monds, miszerint minl tbbel tartozol, annl tbbet rsz de
fontos, hogy ne fogyasztsi cikkek vsrlsa miatt adsodj el, hanem pnztermel
eszkzkrt, gy pldul kivl ingatlanvsrlsok miatt.
Ingatlanvsrlsaid finanszrozsra az albbi lehetsgek jhetnek
szmtsba:

Laksvsrlsi hitel
Szabad felhasznls hitel
Lakslzing
Szemlyi klcsn
Ingatlanfedezetes folyszmla hitelkeret
Folyszmla hitelkeret
 69

Laksvsrlsi hitel
A laksvsrlsi hitel lnyege, hogy a finanszroz bank a megvsroland
lakingatlan fedezete mellett nyjt hitelt. A hitel nagysga pnzintzettl s
konstrukcitl fggen a hitelbiztostki rtk (HB) 70-100%-a lehet. A HB rtk az
rtkbecsl ltal meghatrozott forgalmi rtknek ltalban a 80-90%-a.
Vannak olyan bankok, (pl. Raiffeisen Bank) akik gy is hajlandak
hitelkpessg brlatot vgezni, hogy nem teszik ktelezv a leend adsnak az
ads-vteli szerzds megktst a hitelbrlat eltt, gy a megfelel nagysg
hitelsszeg odatlsnl a bank csak az ingatlan forgalmi rtkt nzi, s nem
befolysolja a hitel nagysgt az ads-vteli szerzdsbe rgztett r. Ennek a
folyamatnak ksznheten, ha mlyen piaci r alatt tudsz hozzjutni egy ingatlanhoz,
akkor akr a vtelr 100%-a is finanszrozhatv vlhat.
A laksvsrlsi hitelek mr minimlbres jvedelem mellett, s
jvedelemigazols nlkl, pusztn fedezeti alapon is ignyelhetk. Viszont, ha
magas jvedelemmel rendelkezel, akkor az eslyeid tovbb nnek, hogy nagy
arny finanszrozssal tudjl vsrolni. Hitelkpessgedet tovbb nvelheted egy
tartalk ingatlanfedezet bevonsval.

Bemutatok egy pldt a sajt gyakorlatombl. Egy 82 m-es polgri lakst

vsroltam magnszemlyknt Debrecen belvrosban:

Piaci r, rtkbecsls szerint 20.500.000 Ft

Hitelbiztostki rtk (90%) 18.450.000 Ft
Adhat hitel (HB 80%) 14.760.000 Ft
Vtelr 12.500.000 Ft !!!

Ebben az esetben a teljes vtelrat finanszrozta a bank.

Szabad felhasznls jelzloghitelek

Ennek a hitelfajtnak az a lnyege, hogy egy meglv ingatlan fedezetre
nyjt a pnzintzet hitelt. A hitel nagysga ltalban a HB rtk 50-70%-a, a kamata
ltalban valamivel magasabb, mint a laksvsrlsi hitelek. A fedezet nemcsak
sajt tulajdon ingatlan, hanem brki ms tulajdona is lehet, aki hajland azt
fedezetknt felajnlani.
 70

Elssorban akkor ajnlom ezt a tpus hitelt, ha forgtkre van szksged,

vagy ha az nert akarod megteremteni ilyen mdon egy laksvsrlsi hitelhez.
Hasznos lehet akkor is, ha olyan jelleg ingatlant szeretnl vsrolni, (pl. zleti
ingatlan, telek) amire magnszemlyknt nagyon nehz finanszrozst szerezned.

Lakslzing
A lakslzing a lakshitel azon formja, amikor a bank vagy lzingcg a
lakshitelnl megszokott elidegentsi s terhelsi tilalom bejegyzse helyett a
tulajdonjogot tartja fenn magnak a futamid vgig, illetve az esetleges
vgtrlesztsig. A pnzintzet az ingatlant egy lzingszerzdssel lzingbe adja a
hitelt felvevnek. A lakslzing a lakshitelhez sok mindenben hasonlt, az gyfelet
ugyanazok a jogok (s ktelezettsgek) illetik meg, mint egy hitelnl.
Euro vagy svjci frank alapon is ignyelhet, j s hasznlt laks vsrlsra
egyarnt. j laks vsrlsa esetn ner nlkl, vagy 20% ner befizetstl
jvedelemigazols nlkl is ignyelhet. Hasznlt laks vsrlshoz minimum 20%
ner szksgeltetik. Egyes lakslzing konstrukciik esetben, (pl. OTP) nincs fels
korhatr, a lzing akr nyugdjas korban is a maximlis futamidre vehet ignybe.

Szemlyi klcsn
A szabad felhasznls hitelek egy vltozata, ingatlanfedezet nlkl a klcsn
sszege az elbb felsorolt hitelekhez kpest relatv alacsony, a kamata pedig magas.
Ignybevtelt csak rvid tv finanszrozsra, vagy tmeneti likviditsi problmk
thidalsra javaslom.

Ingatlanfedezetes folyszmla hitelkeret

Tbb bank knl a nluk vezetett folyszmla mell hitelkeretet
ingatlanfedezet mellett. Ebben az esetben a hitelkeret nagysga a fedezetknt
felajnlott ingatlan piaci rtknek 50%-a krl mozog. Egy ilyen jelleg hitel
nagyfok szabadsgot biztost a tulajdonosnak, mert brmikor kszpnzhez juthat a
keret erejig, a kamatot pedig csak az aktulisan ignybe vett sszegre szmoljk.
Ha a szmld fel van tltve, akkor pedig csak a rendelkezsen tartsi jutalkot kell
kifizetned.
 71

Folyszmla hitelkeret
Ha nem tudsz felajnlani ingatlanfedezetet a folyszmla hitelkereted mell,
akkor az tlagos havi folyszmla forgalmad alapjn ajnlhat meg szmodra a bank
egy keretet. Nagy forgalm szmlk esetn ez az sszeg az egymilli forintot is
elrheti, amit likvid kszpnztartalkknt kell kezelned.

6.4.2. Finanszrozsi lehetsgek cgek szmra

Beruhzsi hitel
Ingatlan lzing
Ingatlanfedezetes folyszmla hitelkeret
Szchenyi-krtya
Egyb folyszmla hitelkeretek

Beruhzsi hitel
Amennyiben viszonteladsi cllal vsrolsz ingatlant, ezt a fajta hitelt nagyon
jl fogod tudni hasznostani. A bankok ltalban felttelknt ktik ki a kt lezrt zleti
vet s a nyeresgessget. Ignyelhet forintban s devizban is, a legtbb bank 10
v maximlis futamidre nyjtja a hitelt, de bizonyos pnzintzeteknl a 20 ves
futamid is megoldhat. Kisvllalkozsoknak a vtelr 50%-nl magasabb sszeget
finanszroztatni meglehetsen nehz, ilyen igny esetn ptingatlan fedezet
bevonst szokta krni a hitelez.

Ingatlan lzing
Lnyegben a konstrukci ugyanaz, mint a magnszemlyek esetben a
lakslzing, azzal a klnbsggel, hogy a lzingelhet ingatlanok tpusa rendkvl
sokrt lehet. Brbeadsi cllal vsrolt zleti ingatlanok finanszrozsra ez a
pnzgyi konstrukci kivlan alkalmas. Az ner nagysga ltalban a brutt r
20%-tl indul, s a maximlis futamid az j konstrukciknl akr 20 v is lehet.
Amennyiben a cged fa visszaignylsre jogosult, a brbeadsi
tevkenysged is f-s, s a megvsroland ingatlanrl az elad f-s szmlt llt
ki, abban az esetben az f-t visszaignyelheted, ezrt gyakorlatilag minimlis
 72

kszpnzbefektetssel megszerezhet az ingatlan feletti irnyts, majd a futamid

vgn a tulajdonjog tszll a lzingbe vevre. Ezeknl a konstrukciknl is vizsglja a
finanszroz az ads mltjt. Amennyiben indul vllalkozs finanszrozsrl van
sz, a lzingcg egy megfelel pnzgyi mlttal s forgalommal rendelkez garantr
cg bevonst krheti.

Ingatlanfedezetes folyszmla hitelkeret

Vllalkozsok szmra a szmlavezet bank a folyszmla mell ingatlan
fedezet terhre hitelkeretet biztost. A hitelkeret nagysga ltalban az ingatlan
becslt piaci rnak az 50%-ig terjed, a kamatot az aktulisan ignybe vett sszeg
utn kell fizetni. A hitelkeretet vente meg kell hosszabbtani, s a bankok egy
bizonyos nagysg bankszmlaforgalmat is felttelknt szabnak. Ha gyors
kszpnzre van szksged, ez a hitel idelis megolds lehet szmodra.

Szchenyi-krtya
A Szchenyi-krtyhoz kapcsold hitelkeret 1-25 milli forintig terjedhet.
Mkdsi elve ugyanaz, mint az elzekben ismertetett folyszmla hitelek, viszont
nem szksges hozz ingatlanfedezet, s az llami kamattmogatsnak
ksznheten a kamat is mrskelt, br az elmlt idben a tmogats mrtke
cskkent. Fontos informci, hogy 2008. jliustl megsznt a szmla feltltsi
ktelezettsge, gy a versenykpessge ennek a tpus folyszmla hitelnek a
tmogats cskkense ellenre is ersdtt. A Szchnyi-hitel a kvetkez
pnzintzeteknl ignyelhet: OTP Bank, Erste Bank, Takarkszvetkezetek.

Egyb folyszmla hitelek

Napjainkban a bankok egyre btrabban nyjtanak ingatlanfedezet nlkl is
folyszmla hiteleket a pozitv mrleggel s nagy szmlaforgalommal rendelkez
cgeknek. Ilyen bank pldul a Raiffeisen is, aki elsk kztt vezette be ezt a
termket. Mivel nincs szksg ingatlanfedezetre, s negyedvente sem szksges a
hitelkeretet feltlteni, ezrt sok vllalkozs szvesen l ezzel a finanszrozsi
formval.
 73

6.4.3. Finanszrozs befektet trs segtsgvel

Hogyan tegynk szert befektettrsra

Egy vagy tbb befektettrssal val egyttmkdsnek a lehetsge akkor
fog felvetdni a gondolataidban, ha rossz a hitelkpessged, s nem rendelkezel
megfelel nagysg mobilizlhat tkvel.
Az a tapasztalatom, hogy a legtbb kezd befektet szmra nehz
feladatnak bizonyul befektetket lltani maguk mell, mg msok pillanatok alatt el
tudjk adni magukat s a tallt lehetsget. Eszembe jutnak azok a szlhmosok is,
akik mindenfle komoly httr s fedezet nlkl tzmilli forintokat szednek ssze
naiv befektetktl nagy nyeresgbe vetett remnyktl teljesen elkbulva. Nhny
ilyen tehetsges tancsadt nekem is volt szerencsm megismerni. Nem rt az
vatossg, ha tged is megkrnykeznnek.
Valjban az ingatlan befektet partner felhajtsa semmiben sem klnbzik
egy kezd tzsdebrker vagy biztostsi brker munkjtl, st vlemnyem szerint,
- mivel csinltam mindkettt - egy biztostsi brkernek nehezebb dolga van, mivel
egy ltens termket kell eladnia. Az ingatlan befekteti dntst az esetek nagy
rszben megknnyti, hogy a befektet ltja, vagy akr meg is foghatja
befektetsnek trgyt.
Az a vlemnyem s a tapasztalatom, hogy befektettrsat akkor nehz
tallni, ha nem tudod eladni szmra a lehetsget. Ha rendelkezel megfelel
befekteti kpzettsggel, kpes vagy a megfelel ingatlanokat felhajtani, s esetleg
van is a tarsolyodban egy-kt alkalmi vtel, akkor gyerekjtk lesz szmodra.

Az els lpsek ahhoz, hogy megtalld a befektettrsad

Kszts egy listt a jmd rokonaidrl, ismerseidrl s zleti partnereidrl
Ismerkedj a vllalkozi s befekteti klubok rsztvevivel, jrj el az
sszejvetelekre.
Adhatsz fel hirdetst is: Kszpnzzel rendelkez befektett keresek ingatlan
projektekhez
 74

Esettanulmny

Nhny vvel ezeltt az albbi hirdetst adtam fel kt alkalommal egyms utn,
melynek az eredmnye hrom telefonhvs, illetve egy gymlcsz, hossz tv,
ma is mkd zleti kapcsolat lett:

Kszpnzzel rendelkez befektett keresek ingatlan projektekhez.

r: 5 milli Ft-tl. Tel: xx-xxx-xxxx.

Mit csinlj, ha ltrejn a tallkoz a potencilis zlettrsaddal?

Taln nem fogsz meglepdni azon, ha azt mondom, hogy az els s
legfontosabb dolog, hogy a leend befektet trsad s kzted klcsns legyen a
szimptia, ami ksbb alakuljon t bizalomm. Ha nincs meg a kell szimptia, akkor
nem lesztek kpesek hossz tvon egyttmkdni, s ha nem vagytok egy
hullmhosszon, akkor bizony kellemetlen napokat okozhat szmodra a
kapcsolatotok. Nekem szerencsm volt a befektet trsaimmal, megbzhat, pozitv
embereket sikerlt tallnom.
A msodik lps, hogy el kell adnod magadat s a lehetsget, amit a
befektetnek knlsz. A sikeres emberek rsban gondolkodnak, s ezrt neked is
paprra kell vetned az elkpzelseidet. n a kvetkez oldalon lthat zleti tervet
tettem le a befektettrsam el.
Ahogy ltod az egsz zleti terv pusztn egy A4-es oldalon elfr, s br ez
csak egy elkpzelt, mg nem les szitucit mutat be, (de ha van egy a
tarsolyodban, arrl is szlhat) mgis jl megvilgtja a lnyeget. Figyeld meg, hogy a
befektet nyeresgt sszehasonltottam azzal a kamattal, amit a pnze banki
lektssel tudna elrni, majd a klnbsget a kt hozam szzalkos arnynak
kiszmolsval is nyomatkosabb tettem.
 75

INGATLANBEFEKTETS MEGTRLSI ELEMZSE*

Kltsgek
1 Ingatlan vtelra 8 000 000
2 gyvd+illetk (3%) 240 000
3 Feljtsi s tartsi kltsgek 600 000
4 Hirdetsi kltsgek 20 000
5 Befektets kszpnzignye 8 860 000

7 Eladsi r 11 000 000

8 Ingatlangynk jutalka (3%) 330 000
9 sszes bevtel (7-8) 10 670 000

10 Brutt profit (9-5) 1 810 000

11 Trsasgi ad (10 x 0,16) 289 600
12 Nett profit 1 520 400

13 Befektets tfutsi ideje (hnap) 6

14 Haszonkulcs az tfutsi id alatt 17%
15 ves haszonkulcs 34%

Befektets kszpnzignynek megoszlsa

16 Befektet 8 000 000
17 Royalwell Kft 860 000

Nyeresg kiszmtsa
18 Befektet tkearnyos brutt nyeresge 1 372 822
19 Royalwell brkeri jutalka (a profit (18) 15%-a) ** 205 923
20 Befektet tkearnyos nett nyeresge (18-19) 1 166 898
21 Megtrlse befektet rszre (ves haszonkulcs) 29%
22 Befektets nyeresge banki lekts esetn (7,5% / v) 300 000
23 Megtrls arnya (ingatlan / bank) 20 / 22 389%

* A kalkulci egy elkpzelt szitucit szemlltet, a gyakorlatban a hozamok felfele s lefele

is eltrhetnek a bemutatottl.
** A Royalwell Kft. brkeri jutalka (19. pont) csak abban az esetben szmolhat fel, ha a be-
fektet nett tkearnyos nyeresge meghaladja a banki megtrlst.

Royalwell Kft. nyeresge

24 Tkearnyos megtrls 147 578
25 Brkeri jutalk (15%) 19 205 923
26 sszes nyeresg 24+25 353 502

zleti terv befektet bevonsval vsrolt viszonteladsi cl ingatlan ads-vtele

 76

A megvsroland ingatlan lehetsges tulajdonviszonyai

Az elz bekezdsekben bemutatott plda szerint a te cged tulajdonba kerl a

megvsroland ingatlan, de valjbl tbb alternatva lehetsges. Az ingatlan
kerlhet:

a te vagy vllalkozsod tulajdonba

a befektet trs tulajdonba
kzs tulajdonba

Sajt magad, vagy a vllalkozsod tulajdonba

Ebben az esetben valamilyen fedezetet kell nyjtanod a befektet rszre.
A fedezet lehet egy klcsnszerzdssel egybekttt jelzlogjog bejegyzs a
befektet rszre, de ha a bizalom ersebb s a befektet nem ragaszkodik a
jelzlog bejegyzshez, vagy az valamilyen okbl nem lehetsges, akkor kszfizet
kezessged, vagy egy vlt is elegend biztostk lehet.
A befektet pnzre fizethetsz kamatot, de az eredmny szerinti
rszesedsben is megllapodhattok, n szemly szerint korrektebbnek tartom s
jobban kedvelem a msodik verzit.

A befektet trs tulajdonba

a. Az els esetben jelents sajt tkd nincs az ingatlanban, ilyenkor, mint
projektmenedzser fogod megkapni a djazsodat.

b. Ha komolyabb tkt invesztlsz be, akkor az els pontban vzolt fedezetek

valamelyikt szmodra kell biztostania a befektet trsadnak. Egyik esetben se
mulaszd el az egyttmkdsetek kereteit rsba rgzteni.

Kzs tulajdonba
a. A kzs tulajdont ltalban egy kzsen alaptott cg testesti meg, az n
gyakorlatomban mr elfordult olyan eset is, amikor a befektet partneremmel
50-50%-os arnyban vsroltunk meg egy kft-t, aminek a tulajdonban frekventlt
helyen tallhat irodk voltak.
 77

b. Befektet trssal kapcsolatos vllalkozs ltrehozsra talltk ki a Betti

Trsasgot (BT), ahol a beltag vgzi a cg menedzselst, s ennek kvetkeztben
a felelssg is az v: a kltag pedig valjbl csendestrsknt jelenik meg. Ebben
az esetben, mint projektmenedzser kapod a djazsod.

c. Abban az esetben, ha kszpnzzel nem rendelkezel csak szorgalommal, tudssal

s informcikkal, akkor alapthattok gy is cget, hogy a munkdrt cserbe
tulajdonrszt kapsz, s a tulajdonrszednek megfelel arnyban rszesedsz a cg
eredmnyeibl.

d. A befektet is szerezhet tulajdonrszt a te cgedben, ha ez megtrtnt utna tagi

klcsnnel finanszrozhatja a beruhzsaitokat.

Igyekezz a befekteti tkt kivltani olcsbb bankhitelre

A befekteti tke sok elnnyel jr, egyik bank sem lesz olyan rugalmas, mint
egy befektet trs, ennek ellenre tudnod kell, hogy ez a finanszrozsi forma az
esetek tbbsgben lnyegesen drgbb, mint a pnzintzeti finanszrozs. Ezrt
azt javaslom, hogy a hitelkpessged s tkeerd javulsval prhuzamosan
igyekezz a drgbb befekteti tkt inkbb bankhitelre kivltani.
Az igazsghoz az is hozztartozik, hogy a tapasztalat megszerzsvel
prhuzamosan a befektetk btorsga is nvekedni szokott, s olyan nagyobb
projektekben gondolkoznak, amihez a pillanatnyi hitelkpessgk vagy nerejk
kevs, s gy jra s jra rdemes egyeslni egy-egy lehetsg kiaknzsa
rdekben.

6.5. Fejleszts - Hernybl pillang

Hogyan lehetsges az, hogy egy feljtand laks hnapokig, vekig senkinek
sem kell, majd feljtott llapotban egy-kt hnappal ksbb mgis
msflszeres ron elkel pr nap leforgsa alatt?
 78

Szmtalanszor tapasztaltam, hogy az tlagos laksvsrl esetben az

rzelmek milyen ersen dominlnak. Ha egy j helyen lv, j alaprajz s szpen
feljtott lakssal tallkozik, akkor hasonlkppen dobban meg a szve, mint
serdlkorban, amikor elszr lesz szerelmes az ember.
Megltni s megszeretni csak egy pillanat mve. Az enym kell, hogy legyen
szinte hallom a gondolatait. Ha a j adottsg s az ignyes kivitelezs tallkozik,
akkor ltalban a piaci tlagnl magasabb rat is hajland a vev kifizetni. A
kvetkez fejezetekben vgignzzk, hogy mit s hogyan kell talaktanod s
feljtanod ahhoz, hogy a kvnt hatst elrd.

Esettanulmny Ugyanaz a hz, mgis teljesen ms rzs

Sokszor egy hz homlokzatnak elnytelen szne s elhanyagoltsga komoly

gtja az rtkesthetsgknek. Nem elg, hogy egy csnya homlokzat a relisan
megkaphat vtelrat akr tbb milli forinttal cskkenti, az rtkestsi idt hossz
hnapokkal meghosszabbthatja, vagy akr el is lehetetlentheti.
Azonos utcban tallhat tpushzakat fotztam le, a klnbsg pusztn az,
hogy az els kpen a hz eredeti llapot homlokzatt lthatod, mg a msik kt
fotn egy teljesen feljtott llapotot figyelhetsz meg. Ha ingatlangynk volnl,
melyik hz rtkestst vllalnd el szvesebben?

Eredeti llapot - megviselt fehr vakolattal s sttbarnra mzolt ablakokkal

 79

Feljtott llapot - a homlokzat kellemes bzs sznt kapott,

a nylszrkat lazrozott fa bejrati ajtra s ablakokra cserltk

Egy merszebb, de mutats terrakotta szn homlokzat

fehr manyag nylszrkkal
 80

6.5.1. Praktikus alaprajzi megoldsok

Az ingatlan elemzsvel foglalkoz fejezetben megmutattam, hogyan szmold

ki azt az sszeget, amit maximlisan kifizethetsz az ingatlanrt. Azt is megnztk,
hogy milyen ltalnos szempontoknak kell megfelelnie a befektetsednek. Ezek
kzl az egyik a j alaprajzi adottsg volt. Ha gy tallod, hogy a korszertlen
alaprajzbl nem lehet kihozni egy kzel kivlt, akkor jobb, ha elfejted az egszet, s
nem pocskolod az iddet, hanem keresel egy msik, jobb adottsgokkal rendelkez
ingatlant, mert praktikus alaprajzi lehetsg nlkl szlmalomharcot folytatsz.
J nhny olyan lakssal volt dolgom, amelyeknek az alaprajza tvolrl sem
volt korszernek nevezhet eredeti llapotban. Miutn egy-kt falat lebontattam,
nhny jat felpttettem, s egyes helyisgek ms funkcit kaptak, az eredmny
megdbbent lett.
Kedvenc szrakozsom, hogy figyelem az ingatlangynkk, vagy a volt
tulajdonos, netaln a szomszd megdbbent reakciit, akik lttk a lakst feljts
eltt majd a munkk befejeztvel is. Sokan csak csodlkozva, ttott szjjal jrjk
krbe a lakst, mint akik nem akarjk elhinni, hogy ugyanabban az ingatlanban
jrnak, mint egy-kt hnappal korbban. Olyan is akadt a szomszdsgban, aki
kedvet kapott a feljtshoz, s a sajt, hasonl elrendezs lakst a mi tleteink
alapjn korszerstette.

A korszer s a korszertlen alaprajz

Korszer Korszertlen
funkcionlis helyisgek rossz beoszts
kln nyl hlszobk egybenyl szobk
tgas terek szks terek
stt terek vilgos terek
szk frdszoba tgas, praktikus frdszoba
szk konyha funkcionlis, tipp-topp konyha

Igyekezz egy tlagos laksvsrl ignyeinek megfelelni. Ez alatt nem azt

rtem, hogy lgy tlagos, ppen ellenkezleg, laksaid legyenek karakteresek,
szeressenek bele azonnal!
 81

Viszont amikor egy laks alaprajzt megtervezed, mindig tedd fel magadnak a
krdst: Tz tlagos laksvsrlbl vajon hnynak felelne meg ez a megolds?
Olyan alaprajzot kell ksztened, amely nagy valsznsg szerint 10 laksvsrlbl
legalbb 7-8-nak kielgten az ignyeit. Lehet, hogy a te vgyad egy tgas nappali,
ami inkbb egy hzimozi teremhez hasonlt egy kicsi melegtkonyhval s egy kis
hlszobval, de egy ktgyerekes csaldnak biztos nem ez lesz az idelis megolds.

Esettanulmny Egy luxuslaks talaktsa

Az albbi belvrosi laks igazi nyencsgnek szmt. Mint ahogy az eddig

bemutatott esettanulmnyokbl lthattad, a feljtand laksokba val
befektetsnek a lnyege, hogy plusz rtket tudjunk hozzadni a
befektetsnkhz, s gy nveljk az rtkt. Fontos szempont, hogy ha azt
szeretnd, hogy fradozsaidat kszpnzre vlthat profit koronzza az ingatlan
rtkemelkedsnek magasabbnak kell lennie, mint a feljtsba s egyb
jrulkos kltsgekbe invesztlt sszeg.

A modern, mai ignyeknek megfelel luxuslaksok fbb jellemzi:

- Kzvetlen konyhakapcsolatos nappali
- Kln bejrat szobk
- Tbb frdszoba
- A szli hlhoz kzvetlenl kapcsold frd
- Vendg vagy dolgoz szoba
- Gardrb s/vagy hztartsi szoba

Az elzekben felsorolt szempontokat mennyire teljesti a laks eredeti

alaprajza? Valsznleg egyetrtesz velem, hogy gyakorlatilag semennyire.
Vajon lehetsges talaktani ezt a lakst gy, hogy a fenti szempontoknak
megfeleljen? Krlek gondolkozz el a lehetsges varicikon! Ne feledd, sikered
nagymrtkben azon mlik, hogy elg kreatv tudsz-e lenni.
Ltni fogod, hogy a laks bejrati ajtaja az egyik ablak helyre kerlt s
fordtva. Ez az talakts ptsi engedly kteles, mivel rinti a hz homlokzati
kinzett, statikai talaktst viszont nem ignyel. Ne csggedj, ha nem sikerlt
 82

elsre megoldanod ezt a feladatot, ltalban n is tbb lehetsges vzlatot

ksztek, s nha tbb napnak is el kell telnie, mire a vgs verzim kialakul.

Nagy alapterlet, 3+2 szobs laks eredeti alaprajza

Alaprajz kreatv talakts utn

 83

6.5.2. Hatsvadsz technikk a tetszs mvszete

Vannak bizonyos mdszerek, amiket alkalmazva a siker biztostott. Ha

betartod ezeket az elveket, akkor nem rhet csalds az elads sikeressgben, s
vigyzhatsz a pnztrcdra is.

Legyen egysges, szolid stlusa a laksnak

Az egysges stlus vonatkozik a laks szneire, a burkolatokra, a beptett
gpekre s btorokra egszen a csaptelepekig s kilincsekig. n eltrbe helyezem
a nyugtat, taln kicsit konzervatv szneket s stlust. Persze ez nem azt jelenti,
hogy a bzs hzat kell megalkotnod, de inkbb a semlegesebb szneket s
termszetes anyagokat rszestsd elnyben, mint az extravagns megoldsokat,
akkor biztos, hogy nem fogsz mellnylni.
Sokszor lttam mr pldt arra, amikor valaki nagyon klnleges dolgot
szeretett volna ltrehozni, s a vgeredmny inkbb csicssnak volt mondhat, mint
zlsesnek. Ezzel nem azt akartam sugallni, hogy teljesen mellzk a
hagyomnyostl eltr modern megoldsokat, pusztn arra szeretnm felhvni a
figyelmet, hogy a klnleges megoldsok alkalmazshoz profi belsptsz
tudssal kell rendelkezned, vagy egy ilyen szemlyt kell alkalmaznod, mert a
flmegoldsok szinte biztos, hogy fordtva slnek el.

Trekedj a praktikussgra a klncsgek helyett

A praktikussg elve vgig kell, hogy ksrje a laks egsz bels kialaktst,
ha csaldi hzrl van sz a kertet s a mellkpleteket is belertve. Gondolkozz
mindig logikusan! A konyhabtor s a frdszoba megtervezsnl is keresd a
praktikus, de kltsgtakarkos megoldsokat. Kszts tbb varicit az alaprajz, a
beptett btorok, gpek s szaniterek elrendezsre.
Mutasd meg, s vlemnyeztesd az elkpzelseidet tbb bartodnak,
ismersdnek, ha szksges vonj be a tervezsbe szakembereket. A csempe s
frdszoba szakzletek, valamint a konyhastdik szolgltatsai kztt sokszor
szerepel ingyenes tervezs s szaktancsads.
 84

Ne legyl Olcs Jnos, ne hasznlj msodosztly anyagokat, s ne fogadj

el msodosztly munkt
A legszebb burkolatok s legminsgibb festkek hasznlata esetn is
elronthatja az sszhatst egy kkler munkt vgz Mekk Elek, valamint az is igaz,
hogy msod- s harmadosztly anyagokbl nincs az a mester, aki klnlegeset
tudna alkotni. Nincs annl csnybb, mint a csaldf vagy a rokonok ltal lerakott
eltr fugavastagsg s hullmos padlburkolat. Biztos vagyok benne, hogy tudod,
mirl beszlek, j nhnyszor lttam mr ilyet, mikor elad laksokat nzegettem.

Sisterg elemek
Javaslom, hogy pts be a laksba egy-kt klnleges elemet. Ilyen lehet a
spotlmps vagy rejtett vilgts, egy szf vagy egy riasztrendszer, klma esetleg
egy klnleges mosdszekrny vagy frdkd. Egyik laksomnl pldul egy
kovcsoltvas fogast s ciptartt pttettem be, melyet akcisan vsroltam egy
nagyruhzban. Vletlenl vettem szre, s egybl megtetszett, nagyon passzolt az
ltalam feljtott kis laks mediterrn stlushoz, az ra pusztn 20.000 Ft volt, de a
laks vevje repdesett az rmtl, mikor meghallotta, hogy ez is a laks tartozka.

Komfortnvel elemek, melyek az otthon rzst erstik

Ezeket a komfortnvel trgyakat (nhny kivteltl eltekintve) nem szoktam
otthagyni a laksokban - szemben a sistergkkel. Clom az velk, hogy
hangulatoss, otthonoss tegyem laksaimat. A hangulat megteremtsnek
nagymesterei a hlgyek, n is elszeretettel bzom a felesgemre az utols
simtsokat.
A bejrati ajtnl ri a vevjelltet az els benyoms, ezrt egy lehangol
ltvnyt kelt rongyos s koszos lbtrl helyett javaslom, hogy szerezz be egy szp
lbtrlt, tegyl kt oldalra egy-egy cserepes nvnyt, az ajtra pedig egy szp
laksszmot, melynek szne harmonizl a kilincs vagy az ajt sznvel. Az els
benyomshoz tartoz komfortnvelket grtiszknt ltalban a lakshoz adom.
Igyekezz te is otthonoss varzsolni eladsra sznt ingatlanodat, mg akkor
is, ha a feljts utn nem tervezed, hogy bekltzl, hanem clod a gyors
rtkests. A szp fggny pldul feldobja a laks sszhatst, s nagyon
praktikus az ablakok esetleges szpsghibinak eltakarsra is, amennyiben azokat
nem cserlted ki.
 85

Az otthonossg rzst ersti nhny cserepes nvny elhelyezse a

szobkban, a frdszobban. A konyhban jl mutat egy-kt frdolaj vegcse,
potpuri (szraz nvnyek), esetleg klnleges gyertya. rdemes rsznni egyszer
egy csekly sszeget ezekre a kiegsztkre, hogy azutn tovbbvihesd a kvetkez
ingatlanjaidba hidd el, megri!

6.5.3. A feljtsi kltsgek kalkullsa

- munkanemek, melyekkel a leggyakrabban kalkullnod kell

Nem kell ptsi vllalkoznak lenned, hogy meg tudd becslni a szksges
feljtsi munkk kltsgeit, s le tudd azt menedzselni. Bizonyos jrtassg
megszerzsre viszont szksged lesz. Ha hajland vagy rsznni nhny napot, s
utnanzel az ptanyag raknak, valamint a szakemberek munkadjnak, akkor
nagyon rvid id alatt elsajttod azt a jrtassgot, hogy biztonsggal fel tudj
becslni kisebb-nagyobb feljtsi kltsgeket. Ha pedig tl vagy nhny munkn, a
kltsgek megbecslse gy fog menni, mint a karikacsaps. Nzzk meg, hogy
milyen munkanemekkel fogsz az esetek nagy tbbsgben tallkozni.

Fests, gipszkartonozs
Hvj fel nhny festt, add meg egy aktulis laksfeljtsod paramtereit, s
rdekldj, hogy milyen ron dolgoznak; vagy hvd ki a szakembert ahhoz a lakshoz,
ahol most laksz, s krj tle ajnlatot az tfestsre. Ne gondold azt, hogy ez a
msik ember idejnek az elrablsa, ugyanis ha rban megfelel ajnlatot kapsz, s a
referencik is jnak tnnek, akkor ha megtallod az idelis befektetsed, tudni fogod,
hogy fests s gipszkartonozs gyben kihez fordulj. Javaslom, hogy az elzetes
kalkulcihoz legyen egy kialakult ngyzetmterenknti rad, mely tartalmazza az
anyag s munkadj kltsgt, ezt felszorozva az alapterlettel, megkapod a
szksges kltsget.

Hideg- s melegburkols
Ezzel a ttellel szintn knnyen tudsz kalkullni, mivel a hideg- s
melegburkolk ngyzetmterenknti rakkal szmolnak, ezt az sszeget mr csak
fel kell szoroznod a burkoland fellettel s az egy m-re es anyagkltsggel.
 86

Ltogass el nhny barkcsruhzba vagy csempeboltba, nzd meg, milyen

ron lehet neked tetsz burkollapokat s parkettt vsrolni. 2.500-3.500 Ft/m-es
rkategriban mr nagyon szp s minsgi burkolanyagokat lehet vsrolni
kisebb rtk laksfeljtsok esetn. Ha tbbszr vsroltl mr ugyanabbl az
zletbl, prblkozz meg trzsvsrli kedvezmnyt krni, tapasztalatom szerint a
kedvezmny 3-15%-ig is terjedhet.

Konyhabtor s tzhely
A konyhabtor s tzhely kritikus rsze a laksnak, ezrt ezzel a terlettel a
kvetkezkben mg rszletesebben fogok foglalkozni. Elzetesen csak annyit, hogy
figyeld az ingyenes hirdetjsgok ajnlatait, valamint a nagyruhzak knlatt, s
meglehetsen pontosan meg fogod tudni becslni a kltsgeket.

Vz, fts s gzszerelsi munkk

Ez egy olyan terlet, amelyet taln a legnehezebb megbecslni, mivel
laksonknt teljesen eltr korszerstsi szksgletek lehetnek. A fontosabb
berendezsek rait ssze tudod gyjteni (pl. frdkd, mosd, WC, csaptelepek,
bojler, kazn stb). A munkadjra s a kiegszt gpszeti elemekre pedig prblj
meg szakembertl megtudni egy irnyrat. Ha megvan az sszeg, tegyl r 10-20%
tartalkkeretet, s ezzel a vgeredmnnyel szmolj.

Villanyszerelsi munkk
Egy msik ttel, melyet nehz elre kalkullni. Tapasztalatom szerint egy 2-3
szobs laks komplett jra vezetkelsnek munkadja 80-120.000 forintig terjed,
ehhez mg hozzjn a vezetk s a szerelvnyek ra. Amennyiben a vezetkeket
nem kell cserlni, az elbbi kltsgnl jval kevesebbel is megszhatod, de
elkpzelhet, hogy a te befektetsi terleteden ennl olcsbb vagy drgbb a
munkadj.

Nylszrk cserje
Ezt a ttelt sokkal knnyebb kalkullni, mint amilyennek els rnzsre tnik.
Krj rlistt egy nylszr kereskedtl, innen pontosan megtudhatod az egyes
ablakok s ajtk rait. ltalban ezeken a nyomtatvnyokon a beszerels dja is fel
van tntetve, ami az anyagr 10-15%-a krl szokott mozogni.
 87

Mindig a n vlaszt!

Ha visszagondolok azokra a vevjelltjeimre, akik a laksaimat

megvsroltk, vagy csak megtekintettk, lnyegesen tbb hlgy volt kztk, mint
frfi. Valamirt a hlgyek jobban szeretnek laksgyekkel foglalkozni, az otthon s
otthonossg megteremtse kiemelt prioritssal br szmukra, st sokkal alaposabban
szemezgetik a knlatot, ingatlanplzznak.
A frfiakat frasztja, ha mr a tizedik lakst kell terepszemlzni, szeretnnek
gyorsan tl lenni az egszen. Kedves frfitrsaim emlkeztek r, amikor legutoljra
egy szupermarketben vsroltatok kedvesetekkel? A legtbb frfi, - szemben egy
hziasszonnyal - villmgyorsan lebonyoltja a nagybevsrlsokat. Nincs ez
mskpp a laksbevsrlsnl sem.
Sokszor a felesg kinzi a lakst, a frjet pedig mr csak azrt hozza
magval, hogy ldst adja a vsrlsra - no s persze a finanszrozsra. De nzzk
csak meg, hogy mit nz meg leginkbb egy hlgy! A vlasz egyszer: pusztn azt
kell megvizsglnunk, hogy hol tltik idejk nagy rszt, amikor otthon tartzkodnak.
A frdszoba s a konyha egy hlgy rtkelsi szempontjai szerint prioritssal
br, ezrt kiemelt figyelmet kell fordtanunk r.

a. A konyha

Nzzk meg, hogyan nz ki egy olyan konyha, melyre a legtbb felesg

vgyik. Az albbiakban felsorolom a legfontosabb szempontokat, melyeket a konyha
tervezsekor s kivitelezsekor figyelembe kell venned.

A konyha stlusa s szne illeszkedjen a laks stlushoz

Egy fiatalos kis lakshoz fiatalos konyht rdemes vlasztanod, egy nagyobb
alapterlet polgri lakshoz viszont mr inkbb egy elegnsabb, drgbb
rkategrij (modern vagy rusztikus) konyha lesz az igazi. A sznek sszhangjra
nagyon figyelj oda, a konyha frontjnak, a munkalapnak, a csempnek s a
jrlapnak, st mg a beptett gpek sznnek is harmniban kell lennie.
 88

Trekedj olcs, de minsgi vsrlsra

Az egyes konyhabtorcsaldok s kereskedk rai nagyon szles skln
mozognak, egy 2,5-3 m-es sor ra 80.000 Ft-tl akr 2.000.000 Ft-ig is terjedhet.
Neked olyan gyrtt vagy forgalmazt kell tallnod, akinek szolid az ra,
ugyanakkor minsgi konyhkat gyrt, melyekre ha a vevjellted rnz, dupla vagy
akr tripla kltsgvetsnek gondol, mint amennyibe az valjban kerlt. Fontos az
is, hogy pontosan, hatridre szlltson.

Igyekezz elemes konyhabtorbl sszelltani a konyht

Szmomra nagyon bevltak a lengyel elemes konyhabtorok, melyeket pl. a
Balla Btor www.ballabutor.hu is forgalmaz, s tbb nagy lakberendezsi ruhzban
is megtallhatk (pl. KIKA). Mivel az elre gyrtott elemekbl risi ttelt gyrtanak,
ezrt nagyon kedvez az ruk, az elemek varilhatsga pedig vgtelen.

Az egyenes sorok olcsbbak

Tny, hogy az egyenes konyhabtor sorok olcsbbak, a sarokelemek nvelik
a bekerlsi kltsget, ezrt ha alacsony szinten akarod tartani a kltsgvetsed,
akkor tervezz be egyenes sorokat.
Ha viszont gy ltod, hogy egy L vagy U alak konyha illik a helyisgbe, s
lnyegesen hasznlhatbb ez a fajta elrendezs, akkor azt javaslom, ne sajnld a
tbbletkltsget, az eladsnl megltod, ez a plusz kltsg meg fog trlni.

A konyhapult ne legyen feldarabolva

Az elemes konyhabtorokhoz munkalapot is szoktak ajnlani, mely
ugyanakkora darabokra van felvgva, mint az egyes elemek. Felejtsd el ezt a
megoldst! Vsrolj kln teljes hosszsg munkalapot, amit nem kell feldarabolni,
maximum a sarkoknl kell toldani. A feldarabolt munkalap egyrszt csnya, msrszt
nem praktikus, mivel az egyes elemek kz befolyhat a pultra ml folyadk.

Egy extra csaptelep feldobja az egyszerbb konyht is

Egy egyszerbb konyht is feldobhat egy klnleges csaptelep, napjainkban
divat az gynevezett kihzhats zuhanyzs csaptelep. Lgy azonban nagyon
krltekint: hasonl designt eltr ron knlnak az egyes gyrtk!
 89

Nagyon eszttikus a grnitmosogathoz kaphat anyagban s sznben

azonos csaptelep, melyet drgbb rfekvs ingatlanoknl rdemes bepteni.

Tzhely a konyhban
A tzhelynl fontos, hogy lehetleg j, de mindenkppen jszer legyen.
Napjainkban mr egsz kedvez ron lehet j tzhelyeket beszerezni, plusz pontot
rdemelsz, ha garancialevelet is tudsz mellkelni.
Nemrg felfedeztem, hogy egyre tbb kereskeds nylt, ahol a hasznlt
mszaki cikkek rustsa mellett Nmetorszgbl, Anglibl behozott vadonatj vagy
jszer hztartsi gpeket - kztk tzhelyeket is - forgalmaznak a bolti r felrt.
Meglepdve tapasztaltam, hogy olyan extrk is vannak, amiket egybknt csak
katalgusbl lehet rendelni (pl. ves tzhely). Igaz, mindenbl csak egy-egy darab
van, de az n cljaimra tkletesen megfelelnek: pnztrca kml s magas
minsg termkek.
n mindig elnyben rszestem az inox szn, bepthet tzhelyet s stt,
mivel ezek mutatsabbak, az ruk viszont csak minimlisan drgbb, mint fehr
trsaik. Ha villanytzhelyet vsrolsz, akkor azt javaslom, vlassz kermialapost,
mert nem szmottev az rklnbsg, viszont presztzsben sokat jelent.
Luxusingatlanok esetben elgondolkodhatsz a Bar-light (vilgts) tzhelyen s az
indukcis fzlapon. Br egyik sem olcs, de ma mg ritkasgnak szmt.
Be kell vallanom, hogy kisebb alapterlet laksok esetn a praelszv
beptstl ltalban eltekintek, de ezt mg eddig egyik vevm sem hinyolta.

A mosogat tlca
A mosogat tlca vsrlsnl a mretet tartsd szem eltt. Egy kis konyha
esetn lehet, hogy a kttlcs mosogat tl sok helyet foglal el. n itt is a krm szn
elemeket javaslom, nagyobb rtk laksoknl s csaldi hzaknl megfontolhatod
a drgbb, pl. grnit mosogat tlca beptst is.

Egyb gpek s berendezsek

Tapasztalatom szerint kisebb rtk laksoknl felesleges a tzhelyen s
stn kvl egyb konyhai gpekre klteni, de minimlis kltsggel jr, pldul a
mosogatgp csatlakozsnak a kiptse, amit extraknt megemlthetsz.
 90

Burkolatok a konyhban
Alapszably: a padlburkolat legyen sszhangban a konyha s a csempe
sznvel, trekedj az egyszer zlsessgre. A konyhapult fltti burkols viszonylag
kis mennyisg csempt ignyel, pr ngyzetmternl nem tbbet, ezrt relatvan
drgbb rat is megengedhetsz magadnak. Nagyon praktikus s nvs megolds az
veg vagy munkalap burkolat csempe helyett knny tisztn tartani a falat s
elegns megolds, fleg miniml, modern konyhknl ajnlom.
Nha az egszen olcs, tletes megolds is lehet eszttikus, va intelek
viszont a frdszobai csempe hasznlattl, mert az mr rgen kiment a divatbl. A
kedvenc konyhastdimban lttam azt a megoldst, amikor kmints kltri
padllapokat tettek fel diagonlban a csempe helyett. Kiprbltam n is, az
eredmnyt a kvetkezkben bemutatott laksom konyhjnak fotjn is lthatod.

Konyha talakts

Ennl a laksomnl lebontattam az tkezt s a konyht elvlaszt falat, gy

egy tgas, vilgos tr alakult ki. Ezt kvette a konyha praktikus megtervezse. A
kpen lthat U alak konyha egy elemes btorcsald elemeibl lett sszelltva.
A vgeredmny: kltsgtakarkos s eszttikus megjelens. Ezt a lakst a feljts
befejezse utn 3 nappal 3 milli Ft profittal rtkestettem.

konyha + tkez talakts eltt konyha + tkez talakts utn

 91

b. A frdszoba

Sikeredet meghatrozza a frdszoba feljtsnak minsge s eszttikai

szpsge. Az albbiakban bemutatom a legfontosabb dolgokat, melyeket szem eltt
kell tartanod.

Frdszoba talakts

frdszoba feljts eltt frdszoba feljts utn

Mintha nem is azonos frdszobrl lenne sz, pedig hidd el ugyanazt

fotztam le. Kicserltettem a burkolatokat, a rgi frdkd helyett egy j
aszimmetrikus sarokkd (30.000 Ft) kerlt elhelyezsre, a mosdt pedig egy valdi
fafrontos frdszoba szekrnyre (109.000 Ft) cserltem le. A fotn nem ltszik, az
a trlkzszrt raditor, mely a rgi csregiszter fttest mlt helyre kerlt
(30.000 Ft-rl 10.000 Ft-ra volt leakcizva a Praktiker ruhzban, mint utols
killtsi darab).

Frdkd vagy zuhanyz

Azt javaslom, hogyha lehet inkbb frdkdat pts be a frdszobba, mint
zuhanyzt, mivel az emberek tbbsge ignyli a kdat. Hiszen frdkdban lehet
frdni s zuhanyozni is, mg egy zuhanykabinban csak zuhanyozni tudunk. Sok
hziasszony mg ma is elszeretettel ztat nagyobb ruhanemt a kdban (pl.
gynemt), gy ilyen szempontok mrlegelse utn sem rdemes csak zuhanyt
kipteni.
 92

Abban az esetben vltsd fel a kdat zuhanykabinra csak, ha a frdszobban

gy akarsz helyet felszabadtani az amgy is kismret laksban. Ha a frdkd j
helyen van, s viszonylag j llapot, akkor kltsgtakarkos megolds a kd
feljtsa. Ilyenkor egy j zomncrteget visznek a rgire, s a beavatkozs utn a
kd gy nz ki, mintha j volna.

Ha van hely, be lehet pteni egy sarokkdat

Tgas frdszobknl fontold meg, hogy sarokkdat vagy aszimmetrikus
sarokkdat pts be, ezek az elemek extrnak szmtanak, a beruhzsi kltsgk
viszont csak pr tzezer forinttal drgbb, mint egy norml kd esetben.
Hidromasszzs kd beptst csak nagyobb rtk ingatlanoknl javaslom, mert a
kltsgvetsed egybknt nem fogja elbrni ezt a ttelt.

A zuhanypanel mint extra

Ha csak zuhanykabint, vagy frdkdat s zuhanykabint is ptesz be a
frdszobba, akkor egy zuhanypanel nagyon meg tudja dobni az sszhatst, pedig
csak minimlis tbbletkltsggel jr.

A csaptelepek legyenek sszhangban

Csnyn nz ki, amikor teljesen ms stlus a frdkd csaptelepe, mint a
mosd, ezrt azt javaslom, hogy a csaptelepek legyenek sszhangban,
szrmazzanak egy csaldbl.

Egy frdszoba szekrny jelentsen emeli a frd sznvonalt

Ha mg egy kis extra belefr a kltsgvetsbe, akkor hls dolog egy
egyszer mosdkagyl helyett frdszobaszekrnyt bepteni. Ha vllalod ezt a
tbbletkltsget, akkor felejtsd el a legolcsbb btorlapbl kszlt elemeket, vlassz
ignyes kivitel kzp rkategris elemeket. A barkcsruhzak gyakran hirdetik a
killtott bemutat darabot, vagy az utols kifut szrit mlyen a piaci r alatt.
Ezekre rdemes lecsapni persze csak ha nem srltek.
 93

A frdszobaszekrny

53.800 Ft 109.000 Ft

Burkolatok a frdszobban

A szakzletek mintafrdszobi j tleteket adnak

Be kell vallanom, hogy nem vagyok egy szletett lakberendez, de rgtn
meg tudom llaptani, ha valami zlseset s szpet ltok. Szeretem a ksz
megoldsokat, ezrt neked is azt javaslom, hogy nzz szt a frdszoba szakzletek
s ruhzak felptett mintafrdszobi kztt. Nagyon j tleteket leshetsz el, s
azonnal tudod vizualizlni, hogy a bemutatott burkolanyagok hogyan fognak kinzni
a te frdszobdban. Ma mr egyre tbb keresked kszt ingyenesen sznes
ltvnytervet a meglmodott frdszobrl, ppen ezrt n elnyben rszestem az
ilyen szalonokban val vsrlst.

Clszer egy csaldba tartoz jrlapot s csempt vsrolni

A legtbb bemutatteremben felptett mintasarkok egy burkolanyag-csald
elemeit hasznljk. Az sszetartoz padl s falburkol lapok sszhatsa jval
kellemesebb, mintha klnbz gyrtknak vagy klnbz csaldoknak a
burkolanyagait prblnd sszeprostani.
 94

A kiegszt csempk eszttikusabb teszik az sszhatst

Egy idben nagyon takarkoskodtam a kiegszt csempkkel, mert bizony
ezek a legdrgbb elemei a burkol anyagoknak. Ksbb viszont rjttem, hogy a
dekorcskok s dekorcsempk olyan plusz eszttikai hatst eredmnyezhetnek, ami
megtrl befektetst jelent. Ne felejtsd el, a profitod a vsrlskor keletkezik, teht
az ajnlati rad kalkullsakor mr szmolnod kell az extra elemekkel is.
Tny azonban az is, hogy a mostani miniml stlus trendje nem szereti a
dekorelemek sokasgt. Inkbb a hosszksabb, nagy mret csempk klnbz
szn elemeinek jtkos felraksval rhetnk el modern sszhatst, vagy vlaszd a
dekorcsempket egyetlen fal kiemelshez. Ha nem szeretnl nagyon drga
csempt venni, de szereted a miniml stlust, javaslom, hogy egy kzepes mret
csempe vzszintes felraksval imitld a hatst.

6. rtkests

6. 6. 1. A gyors elads biztos receptje

Ismerd meg a vevidet

Fontos, hogy ismerd a vrhat vevid jellemzit, gy mint koruk, csaldi
llapotuk, jvedelmk, motivcijuk stb. Pldul, tbb telket vsroltam s
rtkestettem a kzelmltban, melyekre sorhzi laksok pltek, kifejezetten olyan
fiatal csaldok szmra, akik az albrletet szerettk volna felvltani egy sajt kerttel
rendelkez otthonra, s sokszor a szocilpolitikai tmogatson kvl ms nervel
nem rendelkeztek. Az ilyen csaldok szmra nagyon csbt lehet egy akr 0%
nervel megvsrolhat sorhzi laks, mg akkor is, ha nhny kilomtert autzni,
vagy buszozni kell a nagyvrosig, ahol a munkahelyk van.
Szmtsaimat igazolta, hogy volt tbb olyan eset, hogy gy foglalztk le az
ingatlanokat, hogy a leend tulajdonosok mg csak meg sem tekintettk a helysznt!
Lnyeges, hogy sszellts egy marketing tervet, hogy hol s milyen formban
szeretnd reklmozni az eladsra sznt ingatlanodat.
 95

jsghirdetsek
Az eladskor sem rdemes elfelejtkezni a rgi, jl bevlt, hagyomnyos
hirdetsi mdszerekrl. A helyi piacvezet hirdet- s reklmjsgokat nem
hagyhatod ki a marketing tervedbl, nha megprblkozhatsz hirdetni egy nagy
pldnyszm napilapban is. Aprhirdetsi jsgokban val megjelensnl egy
keretes hirdets sokszor csak pr szz forint tbbletkltsget jelent, ami megr
annyit, hogy kiemelkedjen hirdetsed a tbbi kzl.
Igyekezz figyelemfelkelt szveget rni a lnyeges dolgok kiemelsvel, de
ugyanakkor lgy rvid s lnyegre tr. Pldul:

Belvrosi 2+1 szobs, minden ignyt kielgt, extrn feljtott 2. emeleti laks zrt
gk. bellsi lehetsggel azonnal kltzheten elad.
Irnyr: 13,9 M Ft. Tel: xx-xxx-xxxx

Internet
Az internet napjainkban egyre fontosabb szerepet tlt be. n az
aprhirdetseket is interneten keresztl adom fel fotkkal csatolva, melyek a
hirdetjsg internetes oldaln megtekinthetk. A csak a vilghln megjelen
hirdetsi portlok is kiemelt fontossgak, sok ingatlant adtam mr el gy, hogy az
interneten tallkozott a vevm elszr a hirdetsemmel.

Ingatlankzvettk
n mindig ignybe veszem az ingatlankzvettk szolgltatsait is, s vannak
olyan ingatlanjaim, melyeket n magam nem hirdetek, hanem ingatlangynksgre
bzok. Tbb ingatlant adtam el annak ksznheten, hogy a kzvettnl regisztrlva
volt egy-kt olyan vevjellt, akiknek a kzelmltban mutattak a krnyken tbb
lakst, de mg nem talltk meg az igazit. Ilyenkor egy profi gynk felhvja az
gyfelt, s egyeztet vele egy j idpontot.
Azrt is szeretek ingatlanirodkkal dolgozni, mert a vevk sokkal szintbben
megmondjk nekik a vlemnyket, mint nekem, a tulajdonosnak. gy
vgeredmnyben tbb informcihoz juthatok, ami elsegti az zlet sikeres
megktst, s lehetsget ad megismerni vevjelltjeim szoksait, ignyeit. Ezek
olyan rtkes informcik, amelyek a legkzelebbi vsrlsom-eladsom sorn
jelentsen nvelhetik profitomat.
 96

Fots emlkeztet
n mindegyik ingatlanomrl ksztek egy tbbnyire egyoldalas fots
emlkeztett, melyet a megtekints utn tadok a vevjelltnek. Ez a paprlap a
kvetkez informcikat tartalmazza:
Motivl fcm (pl. extrn feljtott laks a belvros szvben)
Nhny sznes fot s ltalban alaprajz
A laks mszaki jellemzi
Irnyr
A nevem s telefonos elrhetsgem
A kvetkez oldalon lthatsz egy mintt a fots emlkeztetre, melyet az
egyik elad laksomhoz ksztettem.

Nha a megbzott ingatlankzvettknek is nyomatok ki nhny pldnyt, vagy

a laksban a konyhapulton hagyom, ilyenkor a Bvebb informci utni
elrhetsget resen szoktam hagyni, hogy a sajt telefonszmukat berhassk.
Vannak egybknt profi irodk, akik szintn adnak egy nyomtatvnyt az
rdekldnek, de ezek fotkat nem szoktak tartalmazni, maximum alaprajzot.
Mirt hatsos ez a technika? Egyrszt megklnbztetem magam s az
ingatlant a piacon lv tbbitl. Tapasztatom szerint az emlkeztett nem szoktk
nylegyenesen a legkzelebbi kukba kidobni, ltalban pr napig rizgetik, gy a
telefonszmom is eltrben marad. Tovbb, ha a felesg - mint tudjuk a f
laksnzeget hazamegy, s elmesli a frjnek, aki pp a focimeccset nzi, hogy
milyen szp lakst ltott, korntsem biztos, hogy izgalmt t tudja ragasztani lete
prjra. Ellenben, ha nhny fotval s egy alaprajzzal is al tudja tmasztani
lelkesedst, akkor a hats nem fog elmaradni.

A laks bemutatsa
Ha te mutatod be vevjelltednek a lakst, akkor igyekezz trgyilagosan
kifejteni a laks elnyeit, s rszletesen elemezd, hogy milyen feljtsi munklatokat
vgeztl el. Fontos, hogy a ltogat ne rezze, hogy mennyire el akarod adni a
lakst, igyekezz semleges, de segtksz maradni. Tudj meg minl tbbet a
vevjelltrl, hogy mirt lehet j neki ez az ingatlan, vagy ppen mirt nem.
Elkpzelhet, hogy van egy msik ajnlatod is a szmra.
 97

EXTRN FELJTOTT LAKS A BELVROSBAN

Debrecenben az Iparkamara utca elejn egy kivl alaprajzi adottsgokkal rendelkez trsashzi
laks 4 szintes hzban a 2. emeleten elad. A lakson az albbi feljtsi munkk lettek elvgezve:
bejrati ajt csere, kls s bels nylszrk cserje, komplett j villanyszerelsi szerelvny- s
vezetkcsere, j konyhabtor, kermialapos tzhely s st, motoros elszvs a WC-ben, j
sarokkd, mosdszekrny s trlkzszrt raditor a frdszobban, minden szobban TV s
telefon csatlakoz, komplett fests, burkols magas minsg burkollapokkal s parkettval.

Irnyr: 13,9 milli Ft Bvebb informci:

Kirly Norbert
xx-xxx-xxxx
 98

6.6.2. Hogyan add el a lakst, amiben laksz

Itt az ideje a rendraksnak!

Mint ahogy ezt korbban mr kifejtettem a legtbb ember szmra az otthona
megvsrlsa elssorban rzelmi dnts, ezrt nagyon fontos, hogy a maximumot
hozzuk ki a pillanatnyi helyzetbl. A kvetkez pontokban bemutatom, melyek azok a
feladatok, melyeket mindenkppen meg kell tenned ha sikerrel akarsz jrni.

Elrettent pldk
Az internetrl tltttem le az albbi fotkat, melyek elad laksokat hirdettek.
Nem kell marketing szakembernek lenni ahhoz, hogy megllaptsd: nem ez az
eredmnyre vezet t.

Csinlj helyet
Egy tlzsfolt laks a szkssg s rendezetlensg rzst kelti. A felesleges
btorokat s nagyobb dolgokat tvoltsd el, a kisebbeket pakold be dobozokba s a
szekrnyekbe.

Rendszerezd s takartsd ki a konyht s a frdszobt

A konyhban ne legyenek mosatlan ednyek s az elmosottakat is pakold be
a szekrnybe. Ideiglenesen, hogy cskkentsd a zsfoltsgot, nhny konyhagpet is
elpakolhatsz, ha majd elmegy a ltogat, elveheted jra. A frdszoba is legyen
tiszta s rendezett, a kd szlrl a flig res tusfrdket s samponokat szintn
tntesd el. Emlkezz vissza, hogy legutbb, amikor egy szllodban megszlltl,
hogyan nzett ki a frd rkezsedkor hasonl rendezettsget s semlegessget
kell produklnod.
 99

Rakd rendbe a ruhidat, mintha egy ruhz polcain lennnek

A ruhidat szpen sszehajtogatva rakd be a szekrnybe, mert elkpzelhet,
hogy az rdekld a beptett szekrnybe is benz, hogy lssa a mlysgt s a
polcok elosztst. Taln szmodra ezek a dolgok termszetesen hangzanak, de hidd
el, hogy voltam mr tbb olyan laksban, ahol a szoba kzepn gy tornyosultak a
ruhk, mintha egy turklban jrtam volna.

Tvolts el minden szlssges dolgot

Jrtl mr olyan laksban, ahol minden sarokban egy Buddha szobor llt,
vagy a szobk fala szinte takarsban volt a szentkpektl s feszletektl, netaln a
tulajdonos politikai hovatartozsa ordt a jelekbl? Ne rts flre, n is hv ember
vagyok, s nha mg politizlni is szoktam, a problma a szlssgekkel van. A
szlssgek ellenrzseket kelthetnek msokban, vagy egyszeren csak riaszthatjk
ket, s ez bizony komoly gtl tnyez lehet az ingatlan rtkestsben.

A laks nem mterem

Br ktsgtelen, hogy egy laks a szemlyes trgyainktl vlik otthonn, de
mindenkinek mst jelent ez a sz. Jrtam mr olyan laksban, ahol fotkilltst
lehetett volna nyitni, mert sok genercira visszanylan rengeteg fnykp illegette
magt a falon, a polcokon, kisebb nagyobb mretekben - nhny kp intim
helyzeteket is bemutatott. Ez nem val egy eladsra sznt laksba! A vevjellted
nem tud elvonatkoztatni a sok szemlyes trgytl, nem tudja a sajt lett
belekpzelni. Teht, igyekezz semleges krnyezetet ltrehozni, maximum egy-kt
fott kint hagyhatsz nem tl feltn helyen.

A garzs nem hulladkgyjt

Egyes frfitrsaim hajlamosak sszetveszteni a garzst a hulladk trolval,
ami persze az szemkben maga a kincses sziget. Egyszer jrtam egy olyan
hzban, ahol a tulajdonos annyi kacatot sszehordott, hogy az autnak csak az
utcn maradt hely. Amikor benztem a gpkocsi trolba azt hittem, hogy rosszul
ltok, legalbb kt mter magas lom torlaszolta el a bejratot, j lesz ez mg
valamire jelszval.
 100

Takarts fel a hz krl vagy a lpcshzban

Leend vsrld nem csak a lakst, de a krnyezett is szemgyre fogja
venni. Br nem a te feladatod, de javaslom, hogy szedd ssze a lpcshzban
elszrt hirdetjsgokat, s takartsd fel az ajtd eltt a szemetet. Ha csaldi hzat
rulsz, akkor a hz eltti jrdaszakaszt s a zld rszt tedd rendbe.

Nzzen ki gy az otthonod, mint egy babahz

Ha egy mondatban szeretnm megfogalmazni, hogy milyen legyen az
otthonod, akkor azt mondanm, hogy nzzen ki gy, mint egy babahz. Tiszta,
rendezett s eszttikus.

Fotzs indul
Kpzeld el, hogy egy orszgos magazin fotriportere fog hozzd rkezni, s
tkletes fotkat szeretne kszteni az otthonodrl, melyeket meg szeretne jelentetni
kiadvnyukban. A tkletes rendraks utn illik gynyren kitakartani, az ablakok
megtiszttstl kezdve a konyhabtor alapos tsiklsig.
n mindig illatostt is hasznlok a hadmvelet vgre, diszkrt, kellemes
illatt. Nem ajnlom viszont a fstl hasznlatt, mivel sokan nem kedvelik az ers
illatokat, msrszt van egy mellkzenete is: az illat el akarja terelni valami hibrl a
figyelmet. A hats fokozsra inkbb kellemes httrzent teszek a cd lejtszba,
st friss, finom hzias teastemnyt is ksztek a konyhapultra, s megknlom a
vevjelltet gy szinte minden rzkszervre egyszerre tudok pozitvan hatni
(szem-orr-halls-tapints-zlels).
Az ingatlangynkk is mindig gy ajnljk ki laksaimat, hogy hozzteszik:
Ezt a lakst rdemes megnzni, kifogstalan llapot. Teht: ragyogjon a laks, s
a siker nem marad el.
 101

6.7. Utlagos kirtkels

Azt javaslom, hogy miutn tl vagy egy projekten, lj le, vedd el a

kimutatsaidat, s gondold vgig, hogy mit csinltl jl, mit kevsb, s mit lehetne
mg hatkonyabban a jvben. Ha nem sikerlt jl kiszllni az ingatlaneladsbl, ne
keseredj el. Tanulj belle, s legkzelebb ne kvesd el ugyanazt a hibt. Ha gyes
voltl, veregesd meg a vllad, valami aprsggal jutalmazd meg magad, s irny a
kvetkez ingatlanvsrls.

A leggyakoribb hibk, melyeket befektetk elkvetnek

Az rzelmeikre hallgatnak, nem a szmokra beleszeretnek az ingatlanba

Emberek vagyunk, s rzelmeink befolysoljk a dntseinket, ez all senki
sem kivtel. Ahhoz viszont, hogy sikeres befektet vljon belled, meg kell tanulni
jzanul dnteni. Az tlagos laksvsrl az rzelmeire hallgat, s az alapjn dnt,
egy profi befektet, amilyen te is vagy, a szmokra. Soha ne szeress bele egyetlen
egy ingatlanba sem, szmolj s maradj fegyelmezett!

Azrt vsrolnak, mert j az ra

Csak azrt, mert egy ingatlannak j az ra, nem jelenti azt, hogy egyttal a te
mrcd alapjn is j befektetsnek szmt. Sokszor az a tny, hogy a piaci tlagnl
10%-al alacsonyabb egy ingatlan ra, mg nem teszi j befektetss. A tanult
formula alapjn szmold ki, hogy mi az a maximlis sszeg, amit kifizethetsz rte, s
ez az sszeg legyen szmodra az elfogadhat vtelr.

A feljtsi s kivitelezsi munklatokat maguk akarjk elvgezni

Elssorban az gyes kez befektet trsaim gondolkoznak gy, hogy jelents
kltsgeket meg tudnak sprolni, ha bizonyos munkanemeket k maguk vgeznek
el. Ez rszben valban igaz, kt msik tnyezvel viszont nem szmolnak. Az egyik,
hogy amg a falat festik, addig jabb zletek utn is nzhetnnek, ami biztos, hogy
magasabb rabrt eredmnyezne.
 102

Msrszt, akinek nem szakmja az adott szakmunka, s nap, mint nap nincs
gyakorlatban, az nem fog tudni olyan minsgben dolgozni, mint egy rutinos
mesterember. A gyenge minsg az eladsnl mindig megbosszulja magt. Lssuk
be, hogy a profi szakemberek tisztban vannak a legjabb alapanyagokkal s
technikkkal. Ne feledd, hogy csak tkletes munkt fogadhatsz el
vgeredmnyknt.

A jl ismert vadszterletkn kvl vsrolnak

Biztos, hogy sokkal jobban ismered annak a krnyknek az rait, ahol laksz,
vagy ahol a befektetsi cl ingatlanjaid tbbsgt vsroltad. Tapasztalatom szerint
legalbb kt ht intenzv piacelemzsre, szmos ingatlan megtekintsre van
szksg ahhoz, hogy egy szmodra idegen terleten viszonylag biztonsgosan
tudjl dnteni. Valsznleg nincs kt heted, hogy egy zleti dntst egy lakhelyedtl
tvol es helyen elkszts, ezrt azt javaslom, hogy igyekezz a figyelmedet inkbb a
mr ismert, vagy mlyebben megismerni szndkoz vadszterletedre
sszpontostani.
 103

7. fejezet
Befektets ptsi telkekbe

Egy msik alternatva, ha viszonteladsi cl ingatlanokba

szeretnl befektetni

A fldterletekbe s ptsi telkekbe val befektetsnek tbb alternatvja

van. A kvetkez oldalakon egy olyan stratgit mutatok be neked, ami nekem a
feljtand lakingatlanokon kvl a kedvenc befektetsi terletem.
Ennek a telek befektetsi stratginak a f elnye, hogy az tfutsi id
viszonylag rvid, tlagosan 12 hnap (lehet egy kicsit tbb, vagy kevesebb). Br ez
hosszabb id, mint ami a viszonteladsi cl lakingatlanokra jellemz, ami ltalban
nem tbb mint 6 hnap, viszont ennek a befektetsi lehetsgnek a megtrlse
ltalban magasabb.
A stratgim lnyege, hogy olyan ptsi telkeket vagy lebontand
lakingatlanokat keresek megvsrlsra, amire tbb laksos lakpletek, tbbnyire
iker- vagy sorhzak, esetleg tbbszintes trsashzak pthetk. Ehhez a
stratgihoz szksg van mg egy megbzhat minsgben, s megfelel tkeervel
rendelkez generlkivitelez partnerre.

A befektets folyamata

A befektets lpsei a kvetkezk:

1. Keress egy olyan ptipari cget, aki megbzhat, tkeers s megfelel

referencikkal rendelkezik, krj tle rajnlatot egy-kt plet kivitelezsre
s igyekezzetek egy fajlagos ngyzetmterrat meghatrozni, amennyirt az
gyfeleidnek ptennek egy adott mszaki tartalom mellett.
2. Szksged lesz egy ptszmrnkre, aki segt meghatrozni, hogy az ltalad
kivlasztott telekre milyen lakingatlan plhet (laksszm, beptsi
nagysg, beptsi mlysg stb).
 104

3. Talld meg a megfelel telket, s vgezd el a megfelel kalkulcit a

maximlis vtelr meghatrozsra.
4. Vsrold meg a telket, s terveztesd meg r a megfelel lakpletet.
5. Kszts egy profi marketing anyagot a laksok rtkestsre.
6. Ha sikerl megtallnod a vevdet, akkor a kvetkez feladatok vrnak rd: te
a telekhnyadra fogsz egy ads-vteli szerzdst kti az pttetvel, a
generlkivitelez partnered pedig vllalkozsi szerzdst fog ktni az
pttetvel a laks felptsre. Ebben az esetben nem kell az pts
szervezsvel foglalkoznod, a telek rtkestse utn gyakorlatilag
kivonulhatsz a projektbl.
7. Mivel a tervezsi djat te finanszroztad meg, gy azt vagy beptheted a
telekhnyad rba, vagy a generlkivitelezd azt az sszeget szmodra
visszafizeti az pttettl befolyt sszegbl. Az ingatlangynk jutalkval
hasonl a helyzet.

Alternatv megolds lehet az is, hogy a cgeden futtatod vgig a teljes

kivitelezst, s a generlkivitelez partnered az alvllalkozd lesz. n azrt nem
szeretem ezt a megoldst, mert ebben az esetben az gyfllel a hasznlatbavteli
engedly megszerzsig folyamatosan kapcsolatban kell maradnod, s garancilis
ktelezettsgek is megjelennek.
Msik megolds, amikor a telekhnyadot a kivitelezdnek adod el, s n.
ksz laksokknt adja el az egysgeket. Ilyenkor ltalban a telek vtelrt csak a
kivitelezs bizonyos kszltsgi foknl fogod megkapni vagy a legvgn, mikor a
laksok vtelra befolyt, ezrt fontos, hogy megfelel garancit kapj a vtelr
kifizetsre. Ha cggel szerzdm, nlam az a minimum, hogy az gyvezet
magnszemlyes kszfizet kezessgt is krem.
A felsorolt mdszerek kzl n mr mind a hrmat hasznltam, hogy te
melyiket fogod vlasztani azt a lehetsgeid, a kivitelez partnered elkpzelse s a
piaci viszonyok, valamint a clszersg fogja meghatrozni.

A profit kalkullsa
A megfelel vtelr meghatrozsa ugyanazon elv alapjn mkdik, mint egy
feljtand lakingatlan esetben.
 105

Plda a maximlis vtelr meghatrozsra

Ttelezzk fel, hogy tallsz egy telket, melyre 3 laksos sorhz pthet.
Tudod, hogy a kivitelezd 130.000 Ft / m2 ron pt egy kulcsraksz sorhzi lakst.
Azt is tudod, hogy 220.000 Ft / m2 ron kell rtkestened a laksokat, ha
gyors tfuts projektet szeretnl. A szmts menete a kvetkez:

Egy 85 m2 hasznos alapterlet lakst 18.700.000 Ft-rt (85x220eFt) lehet

rtkesteni, ebbl az sszegbl le kell vonni a kvetkezket:

Tervezsi kltsg: 150.000 Ft

ptsi kltsg: 11.050.000 Ft
Kzm fejleszts: 400.000 Ft
Ingatlangynki jutalk: 450.000 Ft
Tartalk keret: 300.000 Ft
Telekhnyad+illetk-re jut sszeg: 6.350.000 Ft

A telekhnyadon keletkez profiton fogsz keresni, n ltalban gy

szmolom ki a megvsroland ingatlan vtelrt, hogy az egy laksra es
telekhnyad rt osztom kettvel s megszorzom az ptend laksok szmval:
Maximlis vteli ajnlat a telekre: (6.350.000 Ft / 2) x 3 = 9.525.000 Ft

Ha a vzolt mdon szmolod ki a maximlis vteli ajnlatod nagysgt, akkor

nem rhet meglepets.
Figyelj oda arra, hogyha magnszemlyknt vsrolsz, s nem te pted be a
telket, hanem a telekhnyadokat eladod az pttetknek, akkor 10% illetket kell
fizetned. Ingatlan befektet cgknt val vsrls esetn az illetk csak 2%, viszont
a telekelads utn minden esetben 20% f-t kell fizetned.
Mg egy fontos dologra szeretnm felhvni a figyelmedet. Ahhoz, hogy ezt a
stratgit eredmnyesen folytasd kulcsfontossg a generlkivitelez partnered
szemlye. n sem talltam meg elsre azt a vllalkozt, akivel jl egytt tudtam
dolgozni, de rvid keresgls utn, s egy-kt kisebb nehzsgekkel tarktott, de
sikeres projekt utn megtalltam azt a partnert, aki megbzhat, j minsg munkt
vgez korrekt ron, zletileg s emberileg is egy hullmhosszon vagyunk, rm vele
egytt dolgozni.
 106

Esettanulmny 2+3 laksos sorhz telekhnyadainak rtkestse

Debrecen-Jzsn korbban vsroltam egy telket, melyre egy 3 laksos

lakplet plt. Mr amikor megvsroltam ezt a telket, akkor lttam, hogy azzal
kzvetlenl szemben egy rgebbi pts s elgg elhanyagolt csaldi hzra ki
volt tve az elad felirat. Akkor mg nem trdtem vele, viszont amikor egy v
mlva mg mindig nem kelt el, gondoltam rdemes elbeszlgetnem a
tulajdonossal.
Zldre besatrozva lthatod 2.000 m2-es telken tallhat csaldi hzat:

A telek fejleszts eltt

Az ingatlan tulajdonosa kt testvr volt, ebbl az egyik a csaldjval egytt a

hzban lakott, akinek mint ahogy megtudtam meglehetsen rosszak voltak az
anyagi krlmnyei, egy adssg is neheztette a helyzett. A tulajdonosok 14
milli forintot szerettek volna kapni az ingatlanrt.
Megvizsgltam a lehetsgeket, a telek kt utcra nylt, s igaz, hogy az
egyik utca nem rendelkezett kzmvekkel, a msik viszont sszkzmves volt,
ahonnan megoldhat volt az sszes laks kzmelltsa. Miutn konzultltam az
ptsz- mrnkmmel a kvetkez beptsi lehetsget lttam
megvalsthatnak.
A telket egyelre gondolatban megosztottam gy, hogy az egyik felre egy 3,
a msik felre pedig egy ktlaksos sorhzat lehessen pteni. Tapasztalatbl
 107

tudtam azt is, hogy egy laksnak a telekhnyadt 5 milli forintrt viszonylag
knnyen el tudom adni, az sszesen 25 milli forint bevtelt jelentene.

A telek fejleszts utn

A lehetsgek s a szmok elemzse utn 13 milli Ft-ot ajnlottam az

ingatlanrt, amit a tulajdonosok egy kis gondolkods utn alku nlkl elfogadtak.
Ez is egy olyan lehetsg volt, ami tbb mint egy vig a piacon hevert
kihasznlatlanul, s csak azt vrta, hogy vgre valaki kezdjen vele valamit. Ha
nem akarsz elmenni a lehetsg mellett, igyekezz te is kifejleszteni a
befekteti ltsmdot!

Finanszrozsi tipp:
Egy aktv s megfelelen kreatv ingatlan-befektetnek ltalban tbb a
lehetsge, mint a mobilizlhat kszpnze, fleg igaz ez, ha egy anyagi
mlypontrl indulsz. n sem voltam msknt, ezrt a kvetkez mr tbbszr
alkalmazott mdszert vlasztottam.
Bevettem egy befektet trsat az zletbe, aki az ingatlan vtelrnak az
50%-t kszpnzben biztostotta. A telket s a bontand hzat az n
ingatlanbefektetsi cgem vsrolta meg felhasznlva a befektet trsam
kszpnzt, a fennmarad 50%-ot pedig beruhzsi hitelbl oldottam meg. Amikor
a telekhnyadok rtkestse elkezddtt, a vevktl befoly sszegekbl
tehermentestettem az ingatlant. Ebben az esetben az pttetk a generlkivitelez
partneremmel ktttek vllalkozsi szerzdst a laksok felptsre, gy nekem a
kivitelezsbe nem kellett belefolynom.
 108

III. RSZ

Brleti dj jvedelem-
a szabadsg forrsa
 109

8. fejezet
A passzv jvedelemforrsokrl

Egy nap neked is 24 rbl ll

Sajnos, vannak dolgok, amiken nem tudunk vltoztatni, ilyen eleve elrendelt
tny az is, hogy egy nap 24 rbl ll. Egy tlagos dolgoz frfi vagy n
htkznaponknt 8 rt alszik, 2 ra elmegy a kzlekedssel, tlagosan 2 rt
ignyelnek a hztartssal kapcsolatos ktelezettsgek (ide tartozik a bevsrls, a
takarts, a moss stb.). Az tlagos munkaid 8 ra minimlisan, de mivel nem tud
kijnni a jvedelmbl, vagy egyszeren tbb pnzre van szksge cljai
megvalstsra, ezrt 2 rt tlrzik / msodllst vllal. Marad, ha egyltaln
marad 1 ra a szrakozsra s pihensre. Ha ez az idbeoszts nlad is
hasonlkppen mkdik, akkor egy dologra nincs igazbl idd: LNI. De nzzk
csak meg, melyik tevkenysg az amibl faragni tudnl, hogy legyen idd lni az
leted.
Alvsra szksged van, a kzlekedsre s a hztatssal kapcsolatos
tevkenysgekre sznt idbl szintn nagyon nehz lenne faragni, marad a munkra
sznt 10 ra. A krds pusztn az, hogy ha nem dolgoznl, akkor mibl tudnl
meglni? A megoldst, a megjul jvedelmet termel befektetsek jelentik. Ha
megfelel volumen folyamatos kszpnzt termel befektetsekkel rendelkezel,
akkor a munkra sznt iddet a korbbi tredkre cskkentheted, s mris
megteremtetted magadnak az let tartalmas eltltshez szksges idt.

Milyen letet szeretnl lni?

A mai napig flembe cseng Napoleon Hill sokat idzett mondsa, miszerint
Akinek nincsenek cljai, az arra van krhoztatva, hogy azoknak dolgozzon, akiknek
vannak.. Nem hiszem, hogy hallottam volna valaha is ennl igazabb mondst.
Nagyon fontos, hogy meglegyen az elkpzelsed, ahogyan szvesen szeretnd
eltlteni az iddet, s ezt rd is le magadnak. leted minsge nagymrtkben
gazdagodik, ha olyan tevkenysggel tltd az iddet, ami szmodra rmt jelent.
 110

M unk a

1
Tlra v. m sodlls
8
8 Kzlek ed s

Hztarts sal k apcs .

k te le zetts gek

2 Alvs
3 2
Szrakozs ?

Az tlagos letvitel

Sokszor a knyelem az egyik legjobb hajter

Lehet, hogy furcsllod, amit most mondok, de a knyelmet tartom az egyik
legjobb hajternek, hogy vltoztassunk. Ez nem egyenl a lustasggal, a
knyelmes ember arra trekszik, hogy a dolgok a lehet legkevesebb id, energia s
pnz rfordtsval, majdnem nmkden menjenek.
Nekem, miutn veket dolgoztam vgig, gy, hogy szinte egy htvge sem
telt el kemny munka nlkl, nagyon elegem lett ebbl a fajta letvitelbl. A munkm,
amit korbban szerettem, egyre nagyobb teherr vlt, s a tlterheltsg miatt risi
nyoms nehezedett rm. Sz szerint meggylltem ezt az letet, gy reztem, hogy
kigtem, s egy mkuskerkben rldm. Ki kellett dolgoznom egy j tervet, a
tbbet sszel, mint ervel elv szellemben.
Manapsg meglehetsen knyelmes letet lek, s folyamatosan azon jr az
agyam, hogyan tudnk minl kevesebb munkara rfordtssal, minl hosszabb
ideig, akr letem vgig tart jvedelemforrsokat ltrehozni. s tudod mi a
legnagyobb hajter szmomra? Az let s a Fld szpsgeinek minl alaposabb
megismerse, csaldom s bartaim trsasgban. Ezekhez a clokhoz viszont
hrom dolog kell ID, PNZ s EGSZSG.

PNZ

EGSZS ID
 111

Legyen egy kiszllsi stratgid!

Ne rts flre, taln gy tnhet szmodra, hogy nekem a szorgalmas munkval
van problmm. Igen tudom, hogy sokszor bizony kemnyen kell dolgozni, hogy
utna a jl megrdemelt jutalmat lvezhessk. A problma pusztn az, hogy a
legtbb embernek nincs kiszllsi stratgija.
gy gondoljk, megnyomjk a kvetkez pr vet, s a vgn azt veszik
szre, hogy lassan a nyugdjkorhatrt tapossk, nem tudnak laztani a gyepln, s
sajnos mr olyan rgta prgnek, hogy nem is tudjk, hogyan kell laztani. Majd
vgl fsultan s kigetten mennek nyugdjba, amikor rjnnek, hogy 40 v alatt alig
valamit sikerlt megtakartaniuk, s a nyugdjuk is olyan alacsony, hogy a
megszokott letsznvonalukbl is lentebb kell adni. Teht, ha nem akarsz te is a nagy
tlag sorsra jutni, akkor kell, hogy legyen egy kiszllsi stratgid.
A legtbb ember gondosan megtervezi a vakcijt, mg ha csak egy htrl is
van sz. titervet kszt, kivlasztja a kzlekedsi eszkzt, amivel utazni fog,
bejelli a fontos, mindenkpp megnzend ltnivalkat, s termszetesen nem
feledkezik meg a hazarkezs dtumrl sem. Egy sokkal fontosabb dologrl, az
letnkrl, mirt nem ksztnk pontos tervet, kiszllsi stratgit? Ez a knyv egy
mkd utat mutat neked, megtudhatod belle, hogyan rheted el azt, hogy
ingatlanbefektetsek segtsgvel megvalstsd az anyagi fggetlensget, s napi
robot helyett egy sokkal szabadabb letet lj.

A hagyomnyos s a megjul jvedelem

A legtbb ember jvedelmnek 95-100%-a n. keresett jvedelembl
szrmazik. A napi munkjval vagy vllalkozsval megkeresett pnzt a mindennapi
let dolgaira klti el, majd a jl megrdemelt jszakai pihens utn kezdi elrl a
munkt, mert csak akkor kap fizetst a hnap vgn, vagy vllalkozknt akkor lesz
bevtele, ha munkjval jra s jra megteremti. Ezt nevezzk a hagyomnyos
pnzkeress folyamatnak, vagy aktv jvedelemnek.
Az okos befektet msknt gondolkozik. Olyan befektetsi formkat keres, -
s erre a brbeadsi cllal vsrolt ingatlanok kivlan alkalmasak melyek
megjul jvedelmet produklnak. Ez azt jelenti, hogy egyszer kell egy jelentsebb
munkt vagy pnzt beletennnk egy bizonyos pnztermel eszkz ltrehozsba
vagy megvsrlsba, s utna folyamatosan kszpnzramlsunk szrmazik a
befektetsnkbl. Ezt hvjuk megjul vagy passzv jvedelemnek.
 112

PIHENS MUNKA

PNZ

A hagyomnyos pnzkeress folyamata

Egyszeri munka / befektets ------------------------------------------------------------

id
Megjul jvedelem

A passzv jvedelem meghatrozsa

Egyszeri munka vagy befektets kvetkezmnyeknt hossz tv s

folyamatos, akr genercikon t tart kszpnzramls.
 113

Fektesd be a keresett jvedelmed, hogy passzv jvedelemhez juss

Ha szabadon szeretnl lni, akkor arra kell trekedned, hogy a munkval
megkeresett jvedelmed az id fggvnyben minl nagyobb mrtkben passzv
jvedelemm alaktsd t.

Mibl szrmazhat megjul / passzv jvedelmed?

Az albbiakban felsorolom azokat a passzv jvedelmet generl eszkzket,
melyekkel a htkznapi letben a leggyakrabban tallkozhatsz:

Pnzgyi befektetsek
Vllalkozsok tulajdonrszei
Szellemi jogok
Internet
Ingatlan
 114

9. fejezet
A szabadsg igazi tja
brbe adott ingatlanok

Az ingatlan klnleges lehetsg, mivel minimlis sajt tkvel, pnzintzeti

finanszrozs segtsgvel egy nagy rtk pnztermel eszkzt irnythatunk
Az ingatlanbefektets az a terlet, amit szvesen finanszroznak a bankok s a
hitelintzetek, akr magnszemlyknt, akr vllalkozsknt fektetsz be. Nincs mg
egy eszkz, aminek a megvsrlst knnyebben lehetne finanszroztatni minimlis
ner mellett, vagy akr ner nlkl is, mint egy ingatlant.

A jelzlogtrlesztst a brlnkkel fizettethetjk ki

Napjainkban egyre tbb hasznlati cikket tudunk hitelre vsrolni, de nagyon
kevs alkalmas arra, hogy olyan mdon tudjuk hasznostani, hogy folyamatos
bevtelt termeljen, melybl a jelzlogtrlesztst fizethetjk, s akr mg pozitv
kszpnzramlsunk is marad. Az ingatlan brbeads esetn a brlnk ltal fizetett
djbl fizethetjk ki az vek folyamn az ingatlant.

Az ingatlan rtke nvekszik

Sokfle eszkzt brbe lehet adni, a kvautomatktl kezdve a
gpjrmvekig. Sajnos ezekre az eszkzkre szinte kivtel nlkl igaz, hogy az id
elrehaladtval rtkk cskken, egyre korszertlenebb vlnak. Ez all kivtel az
ingatlan. Egyedlll mdon, egy j helyen fekv s karbantartott ingatlan az id
mlsval csak rtkesebb lesz.

Klnleges tehetsget nem ignyel

Meggyzdsem, hogy a hatkony ingatlanbefektetst egy kis szorgalommal
brki megtanulhatja. Nem szmt az iskolai vgzettsged, a nemed, a vallsi
hovatartozsod, vagy a kinzeted. Ha a fiatalabb genercihoz tartozol, az ugyan
finanszrozsi szempontbl elnyt jelent, de az idsebb korosztly szmra is tbb
jl mkd stratgia ltezik.
 115

A befektets gyarapodsnak tjai

Ha brbeadsi cllal vsrolsz ingatlant, a befektetett tkd megtrlsn s
a hozam gyarapodsn egyszerre tbb trvnyszersg dolgozik:

1. Az ingatlan rtknek az emelkedse

2. Az ingatlanban lv sajt tke rtknek emelkedse a jelzlogtartozs
cskkensnek kvetkeztben, melyet a brleti djbl fedeznk
3. Kszpnzramls nvekedse, a brleti dj emelkedsnek ksznheten

A finanszrozsi modell a sajt tke rtknek emelkedse

Az bra azt szemllteti, hogy az id fggvnyben hogyan emelkedik a

befektetsnkben lv sajt tke rtke. Az oszlopok az ingatlan piaci rtknek
emelkedst szemlltetik. Ha jl vsrolunk, akkor piaci r alatt sikerl hozzjutnunk
az ingatlanhoz. A relatv kis sszeg befektetsnk vagy nernk (piros sv) mellett
jelents mrtk finanszrozs is megjelenik, ami lnyegben szmunkra adssgot
jelent (kk sv). A piaci r alatti vsrls kvetkeztben az ingatlanban nyugv sajt
tknk (srga sv), akr mr a vsrls pillanatban rtkelhet nagysg.
Az id fggvnyben elre haladva a jelzlogot folyamatosan trlesztjk, ami
optimlis esetben a brlnktl kapott brleti djbl szrmazik, gy az adssgunk
cskken, az ingatlan rtknek nvekedsnek ksznheten pedig a sajt tknk
 116

rtke emelkedik. Vgl eljutunk arra a pontra, amikor a jelzlog kifizetsre kerl, s
az ingatlant tehermentesen birtokolhatjuk. Az utols oszlop ltvnyosan
szimbolizlja, hogy a tnyleges befektetsnkhz kpest, - ami idelis esetben az
idk folyamn nem kvn tovbbi befektetst rsznkrl - milyen jelents lehet a
sajt tke emelkedse, ami tulajdonkppen a nyeresgnk.

A finanszrozsi modell a kszpnzramls nvekedse

A fenti bra a kszpnzramls emelkedst mutatja. Az oszlopok az ingatlan

brbeadsbl szrmaz bevtelt szimbolizljk. A brleti djbl ki kell fizetnnk a
jelzlog trlesztst (piros sv), s egy bizonyos sszeget le kell vonnunk az resen
llsi tnyezre, illetve egyb kltsgekre (srga sv). Ami ezen fell marad, az lesz
a pozitv kszpnzramlsunk (kk sv), teht azaz sszeg, ami hnaprl hnapra a
zsebnkben marad.
n a brleti szerzdseimbe mindig beptem a jogot, hogy a Kzponti
Statisztika Hivatal (KSH) inflcis rtjnak megfelel sszeggel emelhessem a
brleti djat. Mivel a bevteleink az id elrehaladtval nvekednek, ez azt
eredmnyezi, hogy a pozitv kszpnzramlsunk is nvekedni fog, mg a vgn
elrkeznk ahhoz a ponthoz, amikor a jelzlogtrlesztst kifizetted, s a
kszpnzramlsod attl az idtl kezdve jelentsen megugrik.
 117

10. fejezet

Brbeadsi cllal vsrolt

ingatlanok csoportostsa

Mit vsroljunk?

Clcsoport szerinti csoportosts

Alapveten kt f csoportra osztom a brbe adhat ingatlanokat.
Clcsoportunk llhat magnszemlyekbl, akik lakscl ingatlanokat keresnek, s
llhat vllalkozkbl, akik zleti cl hasznostsra keresnek ingatlanokat. Ennek
kvetkeztben megklnbztetnk:
Lakingatlanokat
zleti cl ingatlanokat

A kt csoportra ms szablyok rvnyesek a fizetend fa, illetk s

finanszrozsi szempontbl is.

10.1. Befektets brbe adhat lakingatlanokba

10.1.1. Lakingatlanok csoportostsa

Jellegnl fogva tbbfle lakingatlannal tallkozhatsz a piacon, melyek mind
alkalmasak brbeadsi clra. Az albbiakban felsorolom azokat, melyekkel
leggyakrabban tallkozhatsz:
Laks
Sorhz
Ikerhz
Csaldi hz
 118

Hzrsz
Magnszllshely
Apartman hz
Trsashz

10.1.2. Elnyk

Magnszemlyes vsrls esetn relatv kis nervel, hossz futamidej

hitellel finanszrozhat
Magnszemlyknt, ha nem vagy BR listn, meglehetsen knnyen juthatsz
laksvsrlsi hitelhez. Attl fggen, hogy hny ves vagy, a hitel futamideje akr
35 v is lehet, ami alacsonyabb trleszt rszletet eredmnyez, gy knnyebb pozitv
kszpnzramlssal jr zleteket tallni.

Knnyen kiadhat
Egy karbantartott lakingatlan szinte mindig kiadhat, ha kevsb frekventlt
helyen tallhat, akkor valamivel kevesebbrt, mint egy frekventltabb helyen fekv,
de kiadhat, mivel lakingatlanoknl kevsb kritikus pont, az elhelyezkeds - az
zleti ingatlanok esetben.

Frekventlt fekvs esetn zleti clra is kiadhat

Ha egy laks vagy hz frekventlt helyen fekszik, akkor tbbcl hasznostsa
is lehetsges. Pldul, egy a Vrosi Brsg mellett tallhat fldszinti trsashzi
laks potencilis brlje lehet egy gyvdi iroda. Csaldi hzakat egyes
vllalkozsok elszeretettel brelnek ki bemutatterem cljra.

ltalban knnyebben rtkesthet, mint egy zleti ingatlan

Szksg esetn egy lakingatlant sokszor lnyegesen gyorsabban el tudsz adni,
mint egy zleti ingatlant, ez all csak a legfrekventltabb helyeken fekv, relis ron
knlt zleti ingatlanok kpeznek kivtelt.
 119

10.1.3. Htrnyok

Viszonylag nehz magas sszeg finanszrozottsg mellett pozitv

kszpnzramlst produkl ingatlanokat tallni
A brleti dj / befektets mutat ltalban alacsonyabb az zleti jelleg
ingatlanoktl, ezrt nehezebb pozitv kszpnzramlst produkl lakingatlanokat
tallni. Ezt a tnyezt csak a finanszrozs futamidejnek hosszabb idej kitolsval
lehet kompenzlni. Cges beruhzsi hitelek esetn sajnos a pnzintzetetek nem
finanszroznak olyan hossz futamidre, mint magnszemlyek rszre.

Esettanulmny Egy laksbl kettt

Ha pozitv kszpnzramls zleteket szeretnl lakingatlanokbl, sokszor

bizony nagyon kreatvnak kell lenned. A kvetkez feljtand 82 m-es belvrosi
gzkonvektoros laks mr hossz hnapok ta a piacon volt, de kedveztlen
alaprajzi tulajdonsgai s elhanyagolt llapota miatt nem akart gazdra tallni. 10
milli Ft-ra csszott le az irnyra mikor tallkoztam vele.

A laks eredeti alaprajza

A lpcshzbl nyl fbejraton keresztl az ablaktalan konyhba lptnk

be. A msik fbejrat valsznleg knyszerbl maradt meg, mivel valaha ez egy
jval nagyobb ingatlan volt, amit feldaraboltak tbb kisebbre.
 120

gy gondoltam, hogy j volna ebbl az egybknt furcsa adottsgbl

klnleges elnyt kovcsolni. Ezrt, tovbb daraboltam az ingatlant gy, hogy kt
garzonlaks alakuljon ki belle, melyeket brbeadsi cllal lehet hasznostani.
Tapasztalatom szerint minimum 50-60.000 Ft / hnap + rezsi brleti djrt ki lehet
adni egy szpen feljtott garzont ezen a krnyken.

Felesgemmel, Eszterrel a kvetkez alaprajzot talltuk ki

Miutn elvgeztem a megtrlsi elemzseket 8.100.000 Ft-ot ajnlottam az

ingatlanrt, sajnos volt valaki, aki szzezer forinttal rgrt az ajnlatomra, radsul
kszpnzben, ezrt lemaradtam errl az zletrl.
Ennek az ingatlannak a kreatv hasznostsi lehetsgt viszont nagyon
tanulsgosnak talltam, ezrt mindenkppen be akartam mutatni neked, hiszen
egyenknt 4 milli Ft os ron juthattam volna hozz kt feljtand garzonhoz. A
laks kedvez ra miatt akr a teljes vtelrat banki hitelbl fedezni tudtam volna,
aminek a trleszt rszlete kb. 58.000 Ft lett volna, szemben a 100-120 ezer Ft
brleti djjal, nerknt a feljts s talakts kltsgeit kellett volna llni.
Ez az zlet ugyan ugrott, de egy percig sem bnkdtam miatta, mert
szmos kivl lehetsg vr mg rm mint ahogy rd is. Remlem, az aki
megvette, megtallta benne a szmtsait.
 121

10.2. Befektets brbe adhat zleti ingatlanokba

10.2.1. zleti cl ingatlanok csoportostsa

Az zleti cl ingatlanoknak nagyon sok fajtjt ismerjk. Felsorolom azokat,
melyekkel leggyakrabban tallkozhatsz:
Kereskedelmi egysgek (zlethelyisg, zlethz)
Iroda cljra szolgl ingatlanok (iroda, irodahz)
Ipari ingatlanok (pl. csarnokok, zemek)
Raktrak
Vendglt egysgek (pl. tterem, pressz, kvz)
Idegenforgalmi egysgek (pl. panzi, hotel)
res telkek, terletek (pl. parkol, autkereskeds)

a. Elnyk

Frekventlt fekvs esetn magasabb a brleti dj/vtelr mutat, mint ltalban

a lakingatlanoknl
A fentebb emltett elnys tulajdonsgok miatt n elszeretettel fektetek zleti
ingatlanokba, elssorban zlethelyisgekbe s irodkba. Rvidebb a megtrlsi
id, ezltal knnyebb pozitv kszpnzramlst generl zletet tallni mg
nagyarny finanszrozs esetn is, illetve ltalban rvidebb futamidej
finanszrozs is hozza azokat az eredmnyeket, mint lakingatlanok esetn.

b. Htrnyok

Magnszemlyknt nagyon nehz finanszroztatni

Magnszemlyknt nagyon nehz zleti ingatlant finanszroztatnod, majdnem
lehetetlen. Ahhoz, hogy j kondcij hitelhez vagy lzinghez juss, egy vllalkozssal
kell rendelkezned. Radsul, magnszemlyknt az f-t sem tudod visszaignyelni,
ami cgknt plusz elnyt jelent.
 122

Nehezebb hasonlan j kondcikkal hiteleztetni, mint a lakingatlanokat

Amg lakingatlanoknl akr 35 ves futamidej hitelek is megoldhatak
minimlis ner mellett, addig az zleti ingatlanok finanszrozsra a bankok
ltalban 10 ves maximlis futamidket ajnlanak, s sokszor akr 50%-os ner is
szksges. Szerencsre napjainkban a kondcik folyamatosan javulnak, egy-kt
banknl mr tallni 20-25 ves futamidej beruhzsi hiteleket is, a korszer
ingatlanlzing konstrukcik pedig jabb lehetsgeket nyitottak meg.

A nem kzponti helyen lv zleti ingatlanoknl magasabb resen llsi

tnyezvel kell szmolnunk, mint a lakingatlanoknl, ezrt sokkal jobban meg
kell gondolni mit s hol vsrolunk
zleti ingatlanoknl klnsen kritikus pont a hely, s bizonyos esetekben
elkpzelhet, hogy ami 5 ve j helynek szmtott, az ma mr nem az. Sokszor
tapasztalom, hogy egy kevsb frekventlt helyen fekv zleti ingatlant hossz
hnapokig nem tud brbe adni a tulajdonosa, s az eladsa is legalbb olyan
nehzkes.

Esettanulmny Egy belvrosi laks brbeadsa iroda cljra

2006-ban vsroltam egy feljtand 3 szoba + nappalis nagypolgri lakst

12,5 milli Ft vtelrrt, mely sszeget 100% CHF alap hitelbl finanszroztam 20
v futamidvel. J idztssel sikerlt felvennem a hitelt, szerencsmre a forint
akkor ppen nagyon gyenge volt, a hiteltrleszt rszletem rvid id elteltvel kb.
78.000 Ft / hnap krl mozgott.
Teljes feljtson ment t a laks: a kls-bels nylszrktl kezdve a teljes
villanyvezetk rendszer cserjig, sszesen 3 milli forintot kltttem a laksra,
majd felesgemmel, aki ppen vrands volt kisfinkkal bekltztnk.
2008-ban vsroltam egy csaldi hzat Debrecen legszebb s egyben
legdrgbb vezetben (termszetesen mlyen piaci r alatt). Meghirdettem a
belvrosi lakst brbeadsi cllal s szerencsmre kt hten bell sszehozott a
sors egy komoly rdekldvel, aki iroda cljra brbe vette brutt 130.000 Ft /
hnap + rezsi brleti djrt, gy egy jabb pozitv kszpnzramls zlettel
gazdagodtam. Taln ez a plda is megvilgtja, hogy mirt mondom azt, hogy a
sajt otthonodra is gy kell tekintened, mint egy befektetsre.
 123

11. fejezet
Brbe adott ingatlanok elemzse

11.1. A szmok nem hazudnak

A nett mkdsi bevtel (NMB)

A nett mkdsi bevtel az az sszeg, ami megmutatja, hogy mekkora
sszeg lehet a maximlis havi hiteltrleszt rszleted gy, hogy a kszpnzramls
mg ne legyen negatv.

A nett mkdsi bevtel (NMB) szmtsa

Bevtel
Brutt brleti dj
- resen llsi tnyez
Nett brleti dj
Kiadsok
- Ingatlanmenedzser dja
- Feljtsi tartalk
- Kzmvek
- Biztosts
- Adk
- Egyb kltsgek

NMB = Nett brleti dj Kiadsok

Kszpnzramls = NMB Hiteltrleszts

 124

11.2. Finanszrozs - Hitel s lzing konstrukcik

11.2.1. Finanszrozs hitel segtsgvel

A brbeadsi cllal vsrolt ingatlanok finanszrozsi lehetsgei gyakorlatilag
megegyeznek a viszonteladsi cllal vsrolt ingatlanok finanszrozsval, azzal a
klnbsggel, hogy ezen befektetsi formnl kifejezetten a hossz futamidej s
alacsony kamatozs hiteleket rszestjk elnyben, melyek a kvetkezk:
CHF s EURO alap laksvsrlsi hitelek, melyek magnszemlyknt
minimlis ner mellett ignybe vehetk, s fedezeti alapon is
ignyelhetk.
Cgek szmra beruhzsi hitel HUF, CHF, EURO alap, melyek
ignybevtelhez ltalban magasabb nert vr el a pnzintzet, mint
magnszemlyek esetn.

11.2.2. Kevsb ismert finanszrozsi forma az ingatlan lzing

Lzing
Az a pnzgyi gylet, ahol a lzingcg azzal a cllal vsrolja meg az gyfele
ltal kivlasztott eszkzt, hogy azutn folyamatos djfizets ellenben annak
hasznlatt gyfelnek tengedje.

A lzing gylet kt tpusa

- a pnzgyi lzing sorn a lzingcg megvsrolja a szllttl az gyfl ltal
ignyelt lzingtrgyat. A lzingcg az gyfllel mr a szerzdsktskor
megllapodik a lzingelt eszkz futamidt kvet tulajdonjogrl, ami az
esetek nagy rsznl a futamid vgn, a lzingtrgy meghatrozott sszegrt
(maradvnyrtk) az gyfl tulajdonba kerl.

- az operatv lzing / tarts brlet sorn az gyfl nem kvn a lzingtrgy felett
tulajdonjogot szerezni, hanem a futamid lejrtval a lzingcgnek visszaadja
az eszkzt, mert csak hasznlni, brelni szeretn azt.

Szmodra mint ingatlan-befektetnek a pnzgyi lzing lesz rdekes.

 125

Zrt vg pnzgyi lzing

A Lzing Rt." a kivlasztott ingatlant megvsrolja, s tovbbadja neked. A
vtelrat gy rszletekben lzingdjak formjban fizetheted meg, amelyet djfizets
ellenben, a szerzdsben meghatrozott futamid alatt te hasznosthatsz. Az
ingatlan a te knyvelsedben szerepel, s az rtkcskkenst is te szmolhatod el.
A lzingelt ingatlan a futamid vgn a te tulajdonodba kerl.

A lzing elnyei
Akr 0% nervel is ignyelhet.
Akr kezd vllalkozs is ignyelheti, mivel az elsdleges fedezet a
vsroland ingatlan.
Bizonyos esetekben megoldhat, hogy magnszemly zleti ingatlant
vsroljon.

A lzing htrnyai
Fizetsi problma esetn a teljes eddig befizetett sszeg az ingatlannal
egytt elveszhet, mivel a futamid alatt a tulajdonjog a lzingcg.
Msodik jelzlog nem jegyeztethet be az ingatlanra.
 126

Esettanulmny - j pts zlethelyisg vsrlsa zrt vg

lzingszerzdssel, kzel 0% nervel

ra: brutt 30.500.000 Ft

zlethelyisg bankfik mellett

A befektets kszpnzignye
Vtelr: 25.458.333 Ft + fa
Vtelr: 30.550.000 Ft (brutt)
Els lzingdj (ner): 6.400.000 Ft
Hitelminsts dja: 248.832 Ft
Illetk: 3.055.000 Ft
fa visszaignyls: - 5.091.667 Ft
sszes befektets: 4.612.165 Ft

Kszpnzramls elemzse
Brleti dj: 300.000 Ft + fa / hnap

Zrt vg lzingkonstrukcival val finanszrozs:

Futamid=20 v (CHF alap)
Trleszt rszlet: 191.250 Ft / hnap !
 127

12. fejezet
A brleti szerzds

A brleti szerzds legfontosabb elemei

A brleti szerzds s mellkletei:
A brleti szerzds
A brlemnyhez tartoz felszerelsek s berendezsek
Hzirend
tads-tvteli jegyzknyv

A knyv vgn egy minta laksbrleti szerzdst tallsz mellkletknt.

Esettanulmny

A kvetkez esettanulmny segtsgvel vgigvezetlek egy ingatlanbefektets

trtnetn a keresstl a hasznostsig.

Egyik nap egy Zsuzsa nev ingatlankzvett hlggyel beszlgettem

irodjban, aki az egyik eladott ingatlanom hitelgyintzst intzte. Megkrdeztem
tle, hogy nincs-e az adatbzisukban egy 1,5-2 szobs tglapts, gzftses
laks, amit kedvez ron meg lehetne vsrolni.
Pr msodpercig elgondolkodott, majd gy szlt: Van egy nagyon j helyen
lv laksra egy eladsi megbzsunk, elg rgta grcslnk az rtkestsn, mr
nagyon sokan megnztk, de olyan rossz az alaprajza, hogy eddig senkinek sem
kellett. 11,5 millis rrl indultunk, most 10 millirt hirdetjk, de szerintem 9 millirt
is odaadnk, mivel 3 tulajdonosa van a laksnak, s nagyon kellene nekik a pnz.
Azt is megtudtam, hogy a laks tbbsgi tulajdonosa egy ids zvegy hlgy, aki
korbban tkltztt az idsek otthonba, gy a laks resen ll.

Mg aznap megnztem a msodik emeleti lakst, s meglepdtem, hogy

milyen kedvelt krnyken fekdt, az alaprajza viszont tnyleg nagyon korszertlen
volt. A konyhbl nylt a 1,5 m2-es frdszoba, melynek egy fggny volt az ajtaja,
 128

s egy lkdon kvl semmi ms nem frt el benne mg egy kzmos sem. Ez
aztn jl feladja a leckt! gondoltam, s csaldottsgomat a laksban vr
tulajdonosok eltt sem tudtam leplezni. k nem lepdtek meg a reakcimon,
megrten blogattak, valsznleg mr sokadszorra volt rszk az ilyenfajta
shajokbl.
Msnap ez els dolgom volt, hogy az nkormnyzat Mikrofilmtrbl a laks
alaprajznak a fnymsolatt megszerezzem. Ezt most te is lthatod:

Egy kis fejtrs utn az albbi kt talaktsi vltozatot talltam ki:

 129

Az alaprajzi lehetsgek utn elksztettem a laks megtrlsi elemzst.

I. Megtrlsi elemzs viszonteladsra 7,2 M Ft hitel felvtelvel kalkullva:

Az ingatlan kalkullt eladsi ra a feljts utn: 13.000.000 Ft

Levonsok:
- 49.500 Ft gyvdi dj
- 198.000 Ft illetk (2%)
- 50.000 Ft hitelfelvtel kltsgei
- 1.840.000 Ft feljtsi kltsgkalkulci + 10% tartalk keret
- 72.000 Ft fenntarts kltsgei (6 hnap)
- 306.720 Ft hiteltrleszts (6 hnap)
- 325.000 Ft elads kltsgei (2,5%)
- 50.000 Ft biztonsgi tartalk
- 1.500.000 Ft profit
- 240.000 Ft trsasgi ad (16%) .
Maximlis nagykereskedelmi vtelr: 8.368.780 Ft

Rfordtsok: 2.566.220 Ft
Szksges ner: 3.735.000 Ft (max.vtelr+rfordtsok-hitel)
Haszonkulcs: 40% (profit / szksges ner)
ves megtrls 6 hnapos tfutst felttelezve: 80%
 130

Szempontok 1 2 3 4 5
Hely / kedvelt krnyk x
Emelet / lift x
Homlokzat x
Lpcshz x
Alaprajz lehetsg x
Tjols / fnyviszonyok / zajszint x
Szomszdok x
Parkolsi lehetsg x
Vrhat vteli r x
Elad motivltsga x
sszesen / tlag 46 / 4,6

II. Megtrlsi elemzs brbeadsra 7,2 M Ft sszeg lzing konstrukcival :

Vrhat vtelr: 8.000.000 Ft

Feljtsi kltsg: 1.840.000 Ft
Illetk: 320.000 Ft
Hitelfelvtel kltsgei: 50.000 Ft
Teljes kszpnzigny: 10.250.000 Ft

7,2 M Ft finanszrozott sszeg havi trleszt

rszlete (fi=20 v, CHF): 51.120 Ft

Brleti dj: 70.000 Ft / hnap

Ebbl levonand sszegek:
- 3.500 Ft feljtsi tartalk (5%)
- 1.000 Ft biztosts
Nett mkdsi bevtel (NMB): 65.500 Ft

Havi kszpnzramls (NMB-hiteltrleszts): 14.380 Ft

Befektetett sajt tke: 3.150.000. Ft

ves hozam kszpnzramlsbl: 172.560 Ft
Tkearnyos megtrls: 5,4 %
 131

A szmtsokbl kiderl, hogy ezt a lakst rdemes lehet megvsrolni

viszonteladsi cllal is s brbeadsi cllal is. Mivel amikor ezt a lakst vsroltam,
akkor mr tbb brbe adott ingatlanom volt s egyre nagyobb hangslyt kapott a
befektetsi stratgimban a passzv jvedelem ptse, ezrt gy dntttem, hogy
ezt a lakst inkbb megtartom s brbe adssal hasznostom.

Vgezetl bemutatok mg nhny fott a frdszoba s a konyha feljts eltti s

utni llapotrl:
 132

Adzsi jogszablyok viszonteladsi cllal s brbeadsi cllal

vsrolt ingatlanok esetn

Mivel az ingatlanokkal kapcsolatos magyar ad s jogrendszer az elmlt

idszakban tbbszr vltozott, s valsznleg a kzeljvben is vrhatk
vltozsok, ezrt ezen oktatanyag idllsgi tulajdonsgai miatt ezzel a terlettel
most nem foglalkozom. Adzssal kapcsolatos aktulis informcikat olvashatsz a
www.onlineingatlanakademia.hu honlapon, illetve a szeminriumaimon is
foglalkozunk ezzel a tmval. Mindenkppen azt javaslom, hogy mieltt meghozod
zleti dntsedet, konzultlj ad s jogtancsadval.
 133

IV. RSZ

Az anyagi fggetlensg
megtervezse
 134

Aki nem tervez, az a kudarcot tervezi meg

Bizonyra nagyon sokat olvastl s hallottl mr a clok kitzsnek
fontossgrl. n szemly szerint rgta rott terveket ksztek a jvmmel s a
cljaimmal kapcsolatban. Van a clkitzsnek egy rdekes psziholgija: ha lerod a
clodat s megtervezed rszletesen, (akr sznes fnykpek beragasztsval mg
konkrtabb teszed) akkor egy id utn elkezdesz benne komolyan hinni, s a clod
kezd lassan megfoghat kzelsgbe kerlni s materializldni.
Egyszer csak azon veszed szre magad, hogy sikerlt megvalstanod, amit
kitztl. A problma ott kezddik, hogy a legtbben odig sem jutnak el, hogy
konkretizljk a cljaikat. Ne felejtsd el: a sikeres emberek lerjk a cljaikat, s
rsban gondolkodnak.

Kszts kln tervet az ingatlanbefektetseiddel kapcsolatban

Azt javaslom, hogy kszts kln terveket az ingatlanbefektetsi portfolid
nvekedsvel kapcsolatban. Mindenkppen vlaszd kln a cljaidat ms jelleg
terveidtl, mint pldul vllalkozs vagy ms luxuscikkek pl. aut vsrlsa. Ha
gyors s tarts eredmnyt szeretnl elrni, akkor minden ms clod csak
msodlagos lehet, a befektetsi portfolid ptse nem mehet a knyelmi ignyek
vagy ms kockzatos vllalkozsok rovsra. Ha a befektetsi eszkzeid elrtk a
kvnt mrtket, akkor hidd el, mindenre lesz idd s pnzed. Az albbi rtkek
megtervezst javaslom:

sszes eszkzrtk jelzlogterhelsekkel s egyb adssgokkal egytt

nett eszkzrtk, ami a sajt tkd rtke az ingatlanjaidat terhel
adssgok levonsa utn - ez a szm a tnyleges ingatlanvagyonod rtkt
mutatja
sszes kszpnzramls brleti dj bevtelbl
sszes nett kszpnzramls, a jelzlogtrlesztsek levonsa utn

Tervezd meg az utat s kontrolllj rendszeresen

A tervezs fontos, de hasonlan fontos a rendszeres kontroll is. Bizonyos
idkznknt, - n flves, esetleg ves ellenrzst javaslok - llj meg, s vedd
szmba, hogy most hol tartasz. Tlteljestetted a cljaidat, esetleg el vagy maradva a
tervezettl? Ha nem a tervek szerint alakulnak a dolgok, akkor vagy nagyon
 135

optimistn terveztl, vagy valamit nem jl csinlsz. llj meg egy kicsit, s dertsd ki
az alulteljests okt. Ha magasan tlteljested a terveidet, akkor taln rdemes
frissteni a cljaidon, s dinamikusabb nvekedst tervezni.

n az albbi tblzatokat hasznlom a pnzgyi jvm tervezshez

Tervezd s kontrollld a nett eszkzrtked nvekedst

Dtum Terv Tny

2008.01.01 1 000 000 Ft

2008.07.01. 1 200 000 Ft

2009.01.01. 1 440 000 Ft

Tervezd a pozitv kszpnzramlst

Dtum Terv Tny

2008.01.01 20 000 Ft

2008.07.01. 30 000 Ft

2009.01.01. 45 000 Ft

Ha elrted a clod, ne felejts el megpihenni, majd visszavenni a tempbl

Sokan hajlamosak annyira felprgetik magukat, hogy egyszeren elfelejtik,
milyen lellni. Te ne kvesd el ezt a hibt! Minek a pnz, ha nincs id lvezni? Ha
elrted a megfelel passzv kszpnzramlst, amirl vekkel ezeltt gy gondoltad,
hogyha meglesz, akkor egy vre elmsz szabadsgra s krbeutazod a Fldet,
akkor tedd is meg. Ha mr unod a laztst, akkor brmikor ringbe szllhatsz jra. Az
egyes rszcljaid elrsnl is btran megjutalmazhatod magad sszer keretek
kztt.
 136

Az albbi brn anyagi szempontbl kt fontos llomst szemlltettem. Az

els a meglhets szintje, amikor a befektetseid mr eltartanak, de mg csak
szerny letsznvonalat biztostanak. A msodik szint az lmaink letsznvonala,
hogy a befektetseink mr olyan volumen pozitv kszpnzramlst produklnak,
amikor btran megengedhetsz magadnak olyan luxuskiadsokat is, melyeket csak
kevesen engedhetnek meg maguknak.
 137

+1 fejezet - Indulj el az ton

1. lps rd le a cljaidat!
Tzd ki a cljaidat, tervezd meg a jvt! Mindennl fontosabb, hogy
megfogalmazd, lerd s kontrollld a cljaidat, e nlkl a lps nlkl egy olyan
telektulajdonoshoz leszel hasonl, aki gy akar ptkezni, hogy elmulasztotta
megtervezni a hzt.
Vegyl egy fzetet, amit nevezz ki clfzetednek. Megszerkesztheted, vagy
beleragaszthatod a cljaiddal kapcsolatos tblzataidat s fotidat. Hasznld az
ebben a knyvben vzolt smkat, vagy alaktsd t a te sajt elkpzelseidnek
megfelelen! Emlkezz vissza a knyv elejn mr emltett kedvenc idzetemre:

Akinek nincsenek cljai, az arra van krhoztatva,

hogy azoknak dolgozzon, akiknek van. Napoleon Hill

2. lps Szerezd meg az alapokat!

Ennek az oktatanyagnak a megvsrlsval s ttanulmnyozsval
megtetted az els lpst az ingatlan befektetv vls tjn. Azt javaslom, igyekezz
minl tbb elmleti tudst magadba szvni, olvasd el minl tbb klfldi s hazai
ingatlan-befektet hogyan-csinld knyvt, szmos ajnlst tallhatsz a
weboldalunkon, illetve a nagyobb knyvesboltok virtulis ruhzaiban.
Ltogasd a hazai ingatlanbefektetsi szeminriumokat, tanulj kzvetlenl olyan
emberektl, akik mr komoly sikereket rtek el, s beszld meg tapasztalataidat
msokkal, akik mg szintn az t elejn jrnak.

3. lps Ismerd meg a piacodat!

Hatrozd meg minl pontosabban a vadszterletedet, a vsrolni kvnt
ingatlanok jellegt s rkategrijt. Nzz meg minl tbb elad ingatlant
szemlyesen, szerezz minl tbb informcit az elmlt idszak ads-vteleirl, hogy
pontosan meg tudd becslni egy ingatlan vrhat eladsi rt. Ha a mostani munkd
s idbeosztsod megengedi, gondolkodj el rajta, hogy elhelyezkedsz egy
ingatlanirodnl f- vagy mellklls ingatlangynkknt.
 138

4. lps Tanuld meg elemezni a lehetsgeket!

A befektets a szmok jtka. Nagyon fontos, hogy mg az ads-vteli
szerzds megktse eltt pontosan lsd a kltsgeidet s a profitodat. Ennek
rdekben ssze kell gyjtened az sszes vsrlssal, fejlesztssel, tartssal s
eladssal kapcsolatos kltsgek szmtsi mdjt. Az elemzshez nagy segtsget
nyjt a programunkhoz trsul ingatlan elemzsi software az Ingatlanmilliomos
Kalkultor 1.0. Mieltt az els vteli ajnlatodat megtennd, elemezz minl tbb
ingatlant, hogy rutinn vljon egy gyors kalkulci elksztse.

5. lps Keress finanszrozsi forrsokat!

Ha nincs elegend pnzed a kszpnzes vsrlshoz, akkor tudnod kell, hogy
mibl fogod kifizetni a megvsrolni kvnt ingatlant. Ha van, n akkor is azt
javaslom, hogy fontold meg hitel felvtelt, hogy rszeslni tudj a hatstbbszrzs
profitnvel hatsbl.
rdekldj a szmlavezet bankodnl az ltalunk nyjtott finanszrozsi
lehetsgekrl, s vedd fel a kapcsolatot egy fggetlen hitelbrkerrel: a
www.onlineingatlanakademia.hu oldalon tallsz megfelel ajnlst. Vgeztesd el a
hitelkpessg vizsglatodat. Keress befektetsi partnereket, egyrszt az ismeretsgi
krdbl, msrszt szerezz j ismersket zleti klubok rendezvnyein,
szeminriumokon, vagy ppen az internet segtsgvel.

6. lps ptsd ki a tmogat csapatodat!

Itt az ideje, hogy ltrehozz egy listt azokbl a szakemberekbl, akik az egyes
projektek megvalstsa sorn a segtsgedre lesznek: a btorszllttl kezdve az
gyvdig. Az id folyamn a csapatod rsztvevinek nagy rsze, de lehet, hogy
mindenki egytl-egyik le fog cserldni, s ez jl is van gy. Krj ajnlsokat, nzd
meg referencikat, s legyenek kznl a telefonszmok, hogy ha szksg lesz majd
r, akkor tudd, hova fordulj.

7. lps Tegyl vteli ajnlatokat!

Az els, elksztett elemzsek utn gy tnhet, hogy olyan alacsony vteli
rakat dob ki a program, hogy szinte lehetetlen ilyen ron vsrolni. Ne trdj vele!
Tegyl ajnlatokat!
 139

Egyes emberek kellemetlenl rzik magukat, ha nagyon alacsony rat kell

mondaniuk, gy rzik, hogy megsrthetik az eladt. Ez rossz megkzelts.
Az alacsony ajnlat nyugalmat kell, hogy hozzon az letedbe. Gondolhatod azt,
hogy ezen az ron nagyon kicsi az eslye annak, hogy eladjk, de ha mgis, akkor a
hlynek is megri megvenni. Nem srget semmi, nem kell beleugranod semmibe,
rrsz. Te csak tedd meg az ajnlatodat - s ne ijedj meg nagyon, ha elfogadjk.

8. lps Vgj bele btran!

Tudod, hogy a legtbb ember mirt nem azt az letet li, amire mindig is
vgyott? A vlasz egyszer: flnk a kudarctl. A legtbb ember fl, hogy elveszti
azt a keveset is, amije van, s ezrt kifogsokat gyrt sajt magnak, s halogat.
Sajnos el kell, hogy kesertselek. Nincs tkletes recept. Ha plds
szorgalommal elvgezted a hzi feladatodat, azaz tvirl-hegyire ttanulmnyoztad
ezt az oktatanyagot, s megprbltad a ltez legtbb kapcsold informcit
sszegyjteni, akkor is nagy valsznsggel a kezdeti idszakban el fogsz kvetni
kisebb-nagyobb hibkat.
Emlkeztetlek a sajt zleti plyafutsom kezdeti lpseire, ha addig nem
kezdtem volna bele a divatru-gyrtsba, amg meg nem tanulom, hogyan kell
tkletesen csinlni, akkor soha nem kezdtem volna bele. s br az els legyrtott
nadrgjaim S-es darabjai nagyobbra sikerltek, mint az XL-esek, vgl mgis
sikerlt egy sikeres nagykereskedst felptenem.
Ha a kszhzpt vllalkozsom nem vitt volna csdbe, taln mg most is napi
10-12 rt robotolnk, s nem kezdtem volna el befektetsekkel s alternatv zleti
lehetsgekkel foglalkozni. n megfizettem a tanulpnzt, remlem, hogy neked
nem kell olyan mlyrl indulnod, mint nekem kellett: nem kell elszegnyedve s
lebetegedve jrakezdened.
Radsul itt van ez az oktatanyag, ami mankt jelent szmodra az
ingatlanbefektetsek vilgban. Ne felejtsd, az okos ember ms krbl tanul, s a
siker titka, hogy ktszer ne kvessk el ugyanazt a hibt!
Remlem, sikerlt benned felkeltenem a minsgi let utni vgyat, s
gyakorlati tancsokkal tudok neked valdi, kvethet utat mutatnom. Ne feledd: ez
az t mr nem jratlan, n kitapostam eltted. Indulj el btran rajta, s jrd vgig
szerencssen!
 140

Sikeres befektetst kvnok!

 141

MELLKLETEK

LAKSBRLETI SZERZDS

Brbead adatai: O Tulajdonos O Meghatalmazott ingatlankezel O Egyb ..

Nv / cgnv: ......
Anyja neve / cgkpvisel neve: ..
Lakcm / szkhely: ..
Brbead / kpvisel szemlyi igazolvny szma: ...
Telefon: ....

Brl adatai:
Nv / cgnv: ......
Anyja neve / cgkpvisel neve: ..
Lakcm / szkhely: ..
Brl / kpvisel szemlyi igazolvny szma: ...
Telefon:

1. A brlemny pontos cme: .....

helyrajzi szma:
lersa (komfort fokozat, helyisgek stb.): ...
.

A berendezsek s felszerelsek felsorolsa az 1. szm mellkleten tallhatk, mely a

laksbrleti szerzds mellklett kpezi.

2. A brleti dj sszege s gyakorisga (pl. Ft/h): ...

fizetsi hatrideje:
mdja : O kszpnz O csekk
O tutals, szmlaszm: ......

3. A brleti djon kvl a Brl ltal fizetend kltsgek (pl. kzm s egyb szolgltatk
felsorolsa): .

4. A brlet idtartama O hatrozatlan, . tl

O hatrozott, - tl, ... ig

Felmondsi id (hatrozatlan idej szerzdsnl):

...
Brbead rendkvli felmondssal lhet, amennyiben Brl a szerzdsben vllalt fizetsi
ktelezettsgnek hatridre nem tesz eleget vagy a hzirendben foglaltakat slyosan
megsrti.

Brl rendkvli felmondssal lhet, ha Brbead a hzirendben foglaltakat slyosan

megsrti.

A brleti szerzds megsznsekor Brl kteles az ingatlant eredeti eszttikai s mszaki

llapotban visszaadni.
 142

A berendezseket, felszerelsek hinytalan s mkdkpesen llapotrt, valamint az

okozott krokrt Brl anyagi felelssggel tartozik, ez all kivtelt kpeznek a
berendezsek s felszerelsek rendeltetsszer hasznlat sorn bekvetkezett kopsai.

5. A biztostkok: foglal sszege: ...

birtokba ads ksedelme esetn a ktbr mrtke: ......
kauci sszege:
kauci visszaadsnak hatrideje: ...
fizetsi ksedelem estn a ksedelmi kamat mrtke .. %/v

6. A brln kvl a brlemnyben lakhat: O brltrsak .....

O trsbrlk
O Brbead

A brl a brlemnyt albrletbe adhatja a brbead rsbeli hozzjrulsval

O igen O nem

7. A Brbead a brlemnyt brbe adja, a Brl pedig brbe veszi a jelen szerzdsbe
foglalt felttelekkel,O laks, vagy O cljra. A brl kteles a brlemnyt
rendeltetsszeren hasznlni.

8. A birtokba ads O jelen szerzds alrsval megtrtnik.

O -n fog megtrtnni.

9. A Brbead hozzjrul, hogy a brlet idtartama alatt a brl, mint O lakhelyt, vagy
mint O tartzkodsi helyt , vagy mint O tevkenysge folytatsnak
helyt a hatsgokhoz bejelentse. A brlet megsznsvel Brl kteles kijelentkezni.

10. A brbead ismertette a Brlvel a brlemny hzirendjt s azt a Brl a hzirend

alrsval igazolja.

11. Egyb felttelek

Jelen szerzds csak a kitlttt s csatolt .. oldal mellklettel egytt rvnyes.

Kelt .., ... v .. hnap napjn.

. ..
Brbead(k) alrsa Brl(k) alrsa

Tank:

Nv: .. Nv: ....

Lakcm: Lakcm: ......
Szemlyi ig. szm: ..... Szemlyi ig. szm: ...
 143

HZIREND
a ...... cm alatt tallhat brlemnyben
kvetend magatartsi s egyttlsi szablyokrl

1. Tarthat-e llat a brlemnyben O igen O nem

Ha igen, az albbi felttelekkel: .......
...

2. Szabad-e dohnyozni a brlemnyben O igen O nem

Ha igen, az arra kijellt hely O brhol, vagy csak ...
3. Folytathat-e zajjal jr munkavgzs, zenls korltozs nlkl O igen O nem
Ha csak meghatrozott idben mikor: .
4. Nem trolhat vagy tarthat a brlemnyben:
.
5. Befogadhat-e jszakra rokont, vagy ismerst O igen O nem
Ha igen akkor O brmikor, vagy csak:
6. A Brbead vagy megbzottja milyen idkznknt s felttelekkel ellenrizheti a
brlemny llapott: .
...
7. A brbeadnak rkez kldemnyt a brl kteles a O brbeadnak megkldeni
O brbeadt rtesteni

8. A brlet megsznte utn .. hnapig a O brbead kteles a brlnek

rkezett kldemnyt cmre
megkldeni
O a brlt a kldemnyrl
rtesteni

9. A lpcshz takartsa a brl feladata O igen O nem

Ha igen milyen idkznknt

10. A hzhoz tartoz jrdaszakasz rendben tartsa, csszsmentestse tlen a brl feladata
O igen O nem

Ha trsbrlk hasznljk a brlemnyt, vagy a Brbead is ott lakik

A konyha hasznlatnak ideje, ha az nem korltlan:
A frdszoba hasznlatnak ideje, ha az nem korltlan: ..
A kzs hasznlat helyisgek takartsi rendje: ..

Kelt, . , v hnap napjn

.
Brbead Brl
 144

TADS-TVTELI JEGYZKNYV

Mely kszlt a . v . hnap napjn ltrejtt brleti

szerzds alapjn, a . cm alatt tallhat
. helyrajzi szm brlemny birtokba adsakor.

A brbead rszrl jelen van ..

A brl rszrl jelen van

tadott kulcsok:

.. db, ami nyitja a ..

.. db, ami nyitja a ..
.. db, ami nyitja a ..
.. db, ami nyitja a ..
.. db, ami nyitja a ..

Mrrk llsa:

. ra, melynek a gyri szma , a szmll lls ...

. ra, melynek a gyri szma , a szmll lls ...
. ra, melynek a gyri szma , a szmll lls ...
. ra, melynek a gyri szma , a szmll lls ...
. ra, melynek a gyri szma , a szmll lls ...

Egyb, a felek ltal rgzteni kvnt krlmnyek:

.....................................
..
.
...............................................................................................................................................

Kelt , . v .. hnap .. napjn.

.. .
tad tvev

Tank:

Nv: .. Nv: ..........

Lakcm: Lakcm:
Szem. Ig. szm: ... Szem. Ig. szm:
 145

A BRLEMNYHEZ TARTOZ
BERENDEZSEK S FELSZERELSEK

A brlemny megnevezse: ......................................................................................

Megnevezs db j hasznlt nagyon hasznlt

Btorok x
franciagy x
asztal x
szk x
kanap x

Konyhai eszkzk
htgp x
mikrohullm st x
tnyrok x
poharak x

Mszaki eszkzk
TV x
DVD lejtsz x
porszv x
mosgp x

Kelt.

.................................................... ................................................
tad tvev