jurdica

Especial
[2]
Para qu sirve
el precario?
Francisco
Avendao Arana

SUPLEMENTO DE ANLISIS LEGAL DEL DIARIO OFICIAL EL PERUANO. AO 1, N 6, LUNES 12 DE JULIO DE 2004

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - PROCESO DE DESALOJO (I)

Introduccin al contrato de arrendamiento

Reales (artculos 916 y siguientes del Cdigo Civil).
Siguiendo el antecedente del Cdigo Civil peruano de 1852 y el
modelo de los cdigos civiles de Argentina e Italia, el legislador
JACK BIGIO
establece un lmite mximo al arrendamiento de duracin deter-
CHREM
minada, fijndolo, por regla general, en 10 aos (artculo 1688 del
Coautor del Cdigo Civil Cdigo Civil).
En lo que respecta al contrato de subarrendamiento, se invier-
te la regla contenida en el artculo 1523 del ordenamiento civil
necesarias para cubrir las necesidades de la poblacin y que no es
posible en las condiciones actuales que el Estado asuma la tarea de
corregir tal situacin.
La regulacin del arrendamiento busca encontrar, pues, el equi-
librio en los derechos del arrendatario y del propietario y, al mismo
tiempo, conferir seguridad al inversionista para as desarrollar la
industria de la construccin que con urgencia reclama el pas.
En efecto, as como el arrendatario tiene el justo derecho al

E
L contrato de arrendamiento estipulado en los artculos anterior, segn la cual estaba permitido el subarrendamiento; en goce de la vivienda durante el plazo del contrato y a no ser per-
1666 y siguientes del Cdigo Civil posee una regulacin consecuencia, en adelante el arrendatario queda prohibido de dar turbado por el arrendador, ste a su vez debe percibir la renta con-
autnoma. En efecto, el Cdigo vigente le da un trata- en subarriendo, salvo asentimiento escrito del arrendador. venida y, al vencimiento del plazo del contrato, debe obtener la
miento distinto al que tena en el Cdigo de 1936, empe- En cuanto a la enajenacin del bien arrendado, durante el pronta restitucin del bien arrendado.
zando por su denominacin, continuando con la distincin curso del arrendamiento celebrado por tiempo determinado, el
que hace respecto a los contratos de locacin de servicios o de obra, artculo 1708 del Cdigo Civil ofrece diversas soluciones, segn el 2. DEFINICIN DEL ARRENDAMIENTO.-
as como la ampliacin del mbito de aplicacin de dicho contrato contrato se encuentre o no inscrito en el registro.
al no limitarlo a la cesin del uso de cosas nicamente, como se La regulacin del arrendamiento no incluye normas relativas Artculo 1666.-
haca en el cdigo derogado. Por el arrendamiento el arrendador se obliga a
El Cdigo Civil de 1936, al igual que el Cdigo Civil ceder temporalmente al arrendatario el uso de un
colombiano, inclua en el contrato de arrendamiento bien por cierta renta convenida.
la locacin-conduccin de una cosa, de un servicio o Siguiendo el modelo de todos los contratos que
de una obra, siguiendo el esquema del derecho regula el Cdigo Civil, el artculo 1666 contiene la
romano. Sin embargo, estas tres clases de relaciones definicin del arrendamiento, cuyas notas compo-
contractuales importan diferencias fundamentales, nentes se exponen a continuacin:
por lo cual justifican un tratamiento diferenciado. Al 2.1 Contrato consensual
separar estas categoras no se hace otra cosa que El arrendamiento es un contrato de carcter con-
reconocer, a nivel terico y normativo, la distinta sensual, por cuanto se perfecciona con el slo acuer-
naturaleza de estas relaciones jurdicas y regular con do de voluntades y, en consecuencia, genera obliga-
ms propiedad la realidad socio-econmica; ya que ciones a cargo de las partes; sin que se requiera, a
no se pueden equiparar las relaciones originadas por diferencia de los contratos de naturaleza real, de la
la cesin del uso de un bien con las que se producen entrega de la cosa como requisito de formacin del
por la prestacin de un servicio, que involucra el contrato.
esfuerzo humano. Por ello, las actuales legislaciones Por consiguiente, el contrato es perfecto cuando
se apartaron del anterior esquema. se forma el consentimiento mediante la manifesta-
El contenido de la obligacin en el contrato de cin de voluntad de las partes, esto es, cuando el
arrendamiento de un bien, la prestacin consiste en arrendador acuerda con el arrendatario en cederle
ceder el uso de un bien; mientras que en los contra- temporalmente el uso de un bien a cambio del pago
tos de prestacin de servicios y de obra se tiene como de una renta que ste debe cumplir.
contenido de la obligacin la realizacin de un servi- 2.2 Contrato informal
cio que involucra la actividad de una persona. Asimismo, no es un contrato solemne ya que
Es importante indicar, adems, que se cambia la para su celebracin no se establece una forma
denominacin del contrato, que antes era llamado determinada cuya inobservancia se sancione con
locacin-conduccin de cosas y pasa a ser designado ILUSTRACIN: TITO PIQU nulidad. De este modo, las partes tienen libertad
como arrendamiento, siguiendo el modelo de los para establecer la forma en la que desean hacer
cdigos civiles de Italia y de la hermana Repblica de Bolivia. a la obligacin del saneamiento, por cuanto siendo el arrenda- constar el arrendamiento.
En lo que respecta a los sujetos del contrato de arrendamiento, dor transferente de la posesin, son de aplicacin a ste los prin- 2.3 Contrato con prestaciones recprocas
el Cdigo Civil designa a quien se obliga a ceder el uso del bien con cipios generales contenidos en los artculos 1484 y siguientes del Es un contrato con prestaciones recprocas por cuanto crea
el nombre de arrendador; y denomina arrendatario a quien se obli- Cdigo Civil. obligaciones a cargo de ambas partes. En principio, el arrendador
ga a abonar la renta. En general, puede afirmarse que se establecen diferencias es deudor de la prestacin de entregar el bien que debe ceder tem-
De otro lado, en cuanto a la sistemtica, el legislador ha consi- importantes en relacin con el tratamiento que tuvo el arrenda- poralmente en uso; y, correlativamente, el arrendatario es deudor
derado conveniente dividir la regulacin del contrato de arrenda- miento en el Cdigo Civil derogado. de la prestacin consistente en pagar la renta. As, la reciprocidad
miento en captulos, a diferencia del articulado del Cdigo Civil de se manifiesta no slo mediante la existencia de prestaciones a
1936, que norm la locacin-conduccin en un solo ttulo; esta 1. ORIENTACIN DE LA REGULACIN DEL ARRENDAMIENTO.- cargo de cada una de las partes, sino en la vinculacin existente
innovacin se efectu con la finalidad de facilitar la comprensin entre ellas, de tal manera que tienen la calidad de prestacin y con-
de su texto y la sencilla ubicacin de sus normas por el ciudadano. El arrendamiento, que en el rgimen anterior era conocido con el traprestacin.
Debe destacarse, adems, que la normatividad del arrenda- nombre de locacin-conduccin de cosas, ha sido motivo de fre- 2.4 Contrato oneroso
miento suprime toda referencia al arrendamiento agrario, dejan- cuentes fricciones entre el propietario y el arrendatario. Se caracteriza tambin este contrato por ser oneroso, en la
do a la ley especial su tratamiento. La excesiva proteccin que han dispensado al arrendatario las medida en que implica ventajas como sacrificios para las partes.
Asimismo, y en consideracin que el arrendatario es pose- denominadas leyes de emergencia ha conducido a una situacin 2.5. Contrato conmutativo
edor inmediato del bien, la regulacin del arrendamiento en que ha provocado un desaliento en la construccin de viviendas El arrendamiento es un contrato conmutativo en la medida en
el Cdigo Civil deja de normar el aspecto relativo a las mejo- para el arrendamiento y ha agudizado el dficit de stas en el Per. que las partes, desde la formacin del contrato, estn en condicio-
ras, que pasa a ser tratado, como corresponde en el captulo El legislador ha sido consciente de que en el pas existe un con- nes de conocer con certeza cules son las ventajas que les va a
quinto, de la Seccin Tercera, del libro V de los Derechos siderable dficit entre el nmero de viviendas construidas y las reportar su celebracin.
2 jurdica SUPLEMENTO DE ANLISIS LEGAL. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - PROCESO DE DESALOJO (II)
ESPECIAL
Para qu sirve el precario?
FRANCISCO AVENDAO
ARANA
Profesor de Derechos Reales en la PUCP.
E
L proceso de desalojo tiene por objeto la restitucin de un
bien. Pueden ser demandados, dice el artculo 586 del Cdigo
Civil, el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cual-
quier otra persona a quien le es exigible la restitucin. En el
caso del precario, la calificacin del poseedor como precario es deter-
minante en el proceso. Si el demandado es precario, el demandante
gana el juicio. Tan simple como eso. En consecuencia, resulta indis-
pensable establecer qu se entiende por precario.
Posesin y poseedor
El artculo 896 del Cdigo Civil define la posesin como el ejer-
cicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad. Por
tanto, es poseedor quien usa, quien disfruta o quien dispone de un
bien. Esto significa que la posesin no es necesariamente legtima.
Son poseedores tanto el propietario como el ladrn, siempre que
ejerzan de hecho una de las facultades del derecho de propiedad:
usan el bien. La definicin del artculo 896 significa tambin que no
basta con tener derecho a poseer. Para ser poseedor hay que ejercer
de hecho un poder inherente a la propiedad. Se puede tener dere-
cho a la posesin, pero si no se ejerce de hecho un atributo de la pro-
piedad, no se es poseedor.
El concepto de posesin previsto en el artculo 896 se inspira en
la doctrina de Ihering. Por eso cuando la norma alude al ejercicio de
uno o ms poderes inherentes a la propiedad, concibe a la posesin
como un derecho que supone un poder de hecho, entendido ste
como la relacin de lugar con el bien. Y esa relacin de lugar con el
bien implica voluntad. No hay posesin cuando estamos en presen-
cia de un simple contacto con los bienes o se tiene proximidad con
ellos, sin intencin alguna. Tampoco hay posesin cuando alguien
que se encuentra en relacin de dependencia con otro, tiene un bien
en nombre de ste y en cumplimiento de rdenes e instrucciones
suyas (un chofer, por ejemplo). Esta figura se conoce como servidor
de la posesin y est recogida en el artculo 897 del Cdigo Civil. El verlo al primer requerimiento. Se pareca de alguna manera a lo que
servidor de la posesin ejerce el poder sobre el bien en nombre de
otro, del poseedor, y en mrito de rdenes. Hay un vnculo de subor-
dinacin entre el servidor y el poseedor, que puede provenir de una
relacin domstica, laboral o de otra ndole.
El concepto de posesin de nuestro Cdigo Civil permite que
varias personas puedan ser poseedores de un bien, inclusive al
mismo tiempo. Son poseedores el arrendatario y el arrendador. El
primero porque usa, el segundo porque disfruta. Igualmente son
poseedores el propietario que ocupa su bien y el usurpador. El pri-
mero es un poseedor con derecho a poseer, el segundo sin derecho
a poseer.
Ahora bien, dependiendo del tipo de posesin, los derechos que
otorga son de naturaleza distinta. Por eso el Cdigo Civil clasifica la
posesin en mediata e inmediata; legtima e ilegtima; de buena fe
o mala fe, esta ltima como una subclasificacin de la posesin ileg-
tima; y, precaria.
Poseedor legtimo es el que posee con derecho. Poseedor ilegti-
mo es el que posee sin derecho. Se puede no tener derecho a pose-
er y por tanto ser poseedor ilegtimo, por diversas razones. As, es
poseedor ilegtimo el que posee sin tener ttulo, es decir un acto jur-
dico que le da derecho a poseer. El caso es el del usurpador. Tambin
es poseedor ilegtimo el que tiene un ttulo, pero ha vencido, ya sea
porque estaba sujeto a plazo y venci simplemente, o porque la rela-
cin jurdica que lo legitimaba para poseer concluy por resolucin
o por alguna otra circunstancia. Igualmente, es poseedor ilegtimo el
que tiene un ttulo viciado. Por ejemplo, el comprador que entra a
poseer en mrito de un contrato nulo. Finalmente, es poseedor ileg-
timo el que tiene un ttulo vlido y vigente, pero su ttulo deriva de
una persona que no tena derecho, como el que posee en mrito de
un contrato de arrendamiento celebrado con un usurpador. En
todos estos casos el poseedor no tiene derecho a poseer; es un pose-
edor ilegtimo.
Sin embargo, el Cdigo Civil vincula la posesin ilegtima con
la posesin que se tiene en virtud de un ttulo viciado. En efecto,
el artculo 906 seala que la posesin ilegtima es de buena fe
cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error
de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo. Como
puede apreciarse, al final del artculo, se identifica la ilegitimidad
de la posesin con la existencia de un vicio que invalida el ttulo
del poseedor.
De los cuatro casos de poseedor ilegtimo antes mencionados,
el Cdigo regula tres: poseedor con ttulo viciado (artculo 906),
poseedor sin ttulo y poseedor con ttulo fenecido (artculo 911).
Al primer caso (ttulo viciado) el Cdigo lo denomina poseedor
ilegtimo. Al segundo y tercero (sin ttulo y con ttulo fenecido),
precario. El Cdigo no contempla el caso del poseedor con ttulo
vlido y vigente que deriva su posesin de un poseedor carente de
derecho, pero no hay duda de que es un poseedor ilegtimo, por-
que todo poseedor que no tiene derecho a poseer, cualquiera sea
la causa, es ilegtimo.
Posesin precaria
Con respecto a la posesin precaria, el artculo 911 del Cdigo
Civil la define, como ya dije, como aquella que se ejerce sin ttulo
alguno o cuando el que se tena ha fenecido. El antecedente de esta
norma est en el artculo 970 del antiguo Cdigo de Procedimientos
Civiles, que sealaba que proceda la accin de desahucio para recu-
perar inmuebles que usaba otra persona de modo precario y sin
pagar pensin.
En el derecho romano la posesin precaria consista en la cesin
temporal de un bien a un tercero, quien quedaba obligado a devol-
hoy conocemos como posesin inmediata (posesin temporal y en
virtud de un ttulo). Sin embargo, la posesin precaria regulada en
el artculo 911 es, en realidad, una posesin ilegtima1. El precario,
por no tener ttulo o por haber fenecido el que tena, no tiene dere-
cho a la posesin.
Existe entonces una razn terica para eliminar el concepto de
posesin precaria: se superpone con la nocin de posesin ilegtima.
Pero hay una razn adicional, de orden prctico, que me parece cen-
tral, como veremos a continuacin, a propsito del arrendamiento.
Existe discusin en la doctrina y jurisprudencia nacional sobre
la interpretacin del artculo 1704 del Cdigo Civil. Esta norma
seala lo siguiente: Vencido el plazo del contrato o cursado el
aviso de conclusin del arrendamiento, si el arrendatario no resti-
tuye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y
a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestacin
igual a la renta del perodo precedente, hasta su devolucin efec-
tiva. El cobro de cualquiera de ellas no importar la continuacin
del arrendamiento.
Al amparo de esta norma, se interponen a diario desalojos por
ocupacin precaria, en los cuales se discute si el demandado era pre-
cario. Un ejemplo es el proceso seguido por Ana Mara Miranda

Mesas contra con Julia Elena Rodrguez viuda de Rendn y otros.
El caso es as: la seora Miranda Mesas arrend un inmueble de
su propiedad a Alejandro Rendn Loayza. El arrendamiento fue
de duracin determinada. Vencido el plazo del contrato, la seo-
ra Miranda Mesas envi una comunicacin a los herederos del
seor Rendn Loayza, quienes continuaban ocupando el bien,
dando por concluido el arrendamiento. A continuacin, la seora
Miranda Mesas interpuso una demanda de desalojo por ocupa-
cin precaria contra los herederos del seor Rendn Loayza. La
sentencia de primera instancia declar fundada la demanda. La
Corte Superior confirm dicha sentencia. La demandante inter-
puso recurso de casacin contra la sentencia de vista y la Corte
Suprema (CAS. N 508-2000 AREQUIPA) lo declar fundado. En tal
sentido, la Corte Suprema anul la sentencia de la Corte Superior
y, revocando la sentencia de primera instancia, declar improce-
dente la demanda.
Las sentencias de primera instancia y de la Corte Superior le
atribuyeron la condicin de poseedores precarios a los demanda-
dos, porque el contrato de arrendamiento haba concluido al
haberse enviado la correspondiente comunicacin. Sin embargo,
la Corte Suprema, aplicando el artculo 1704 del Cdigo Civil,
opin que luego de concluido el contrato de arrendamiento, el
arrendador tena derecho a exigir la devolucin del bien, pero
esto no converta en poseedores precarios a los arrendatarios,
puesto que ellos deban continuar pagando una prestacin igual
a la renta. Para la Corte Suprema, presumo, la condicin de pre-
cario se obtiene luego de enviada la comunicacin requiriendo la
devolucin del bien2. Es decir, el contrato haba concluido, pero
como quiera que el arrendador no requiri la devolucin del
bien, los arrendatarios no eran precarios.
Esta jurisprudencia es muy cuestionable, pero adems nos
muestra los problemas de orden prctico que puede conllevar
la figura del poseedor precario. Desde el punto de vista teri-
co, si el contrato de arrendamiento haba concluido por mrito
de la comunicacin, el ttulo de los arrendatarios haba feneci-
do, por lo que eran precarios, en los trminos del artculo 911
del Cdigo Civil. A diferencia del supuesto del artculo 1700
del Cdigo Civil, en el caso del artculo 1704 el contrato no
contina (y as lo dice expresamente el artculo 1704). Si ya
no hay contrato, cul es entonces el ttulo de los arrendata-
rios? Aparentemente, y haciendo una interpretacin errnea,
para la Corte Suprema no bastara con dar por concluido el con-
trato, sino que adems habra que pedir la restitucin del bien.
Recin en ese momento los arrendatarios se convertiran en
poseedores precarios.
Conclusin
En sntesis, lo que ocurri es lo siguiente: una persona arrien-
da un inmueble y al vencimiento del contrato enva una carta a
su inquilino dando por concluido el contrato. Luego demanda la
restitucin del bien y califica su demanda como una de desalojo
por ocupacin precaria (claro, pues el contrato haba vencido),
pero el Poder Judicial, luego de algunos aos, declara improce-
dente su demanda porque el demandado no era precario.
Opino que hay que eliminar la figura de posesin precaria
porque no sirve para nada. As evitaremos juicios largos y one-
rosos que no conducen a ningn resultado prctico. Por cierto
que hay que hacer precisiones a los artculos del contrato de
arrendamiento del Cdigo Civil, pero hay que comenzar
matando al precario.
1 Esta identificacin de precario con el poseedor ilegtimo no es
aceptada por todos. Para la Corte Suprema, por ejemplo, la
posesin precaria es distinta a la ilegtima (CAS. N 1371-99
UCAYALI).
2 Para algunos, ni siquiera cuando el arrendador solicita la
devolucin del bien el arrendatario deviene en precario.
IMPLICANCIA EN EL PROCESO DE DESALOJO POR PRECARIO
Arrendamiento
de duracin determinada
JORGE ALBERTO
BELTRN PACHECO
Profesor ordinario de Contratos Especiales
y Responsabilidad Civil en la PUCP,
y de Derecho de Obligaciones en la UNMSM
N
UESTRO Cdigo Civil cumple su 20 aniversario este ao
y ello nos motiva a elaborar algunas reflexiones respec-
to al contenido de sus normas jurdicas y eficacia. En el
presente trabajo, reflexionaremos sobre algunos aspec-
tos crticos del contrato de arrendamiento y, en especial,
del plazo de duracin de esta figura negocial, a fin de precisar sus
alcances procesales.
I. El contrato de arrendamiento: generalidades
El arrendamiento es un contrato tpico y nominado que implica
la entrega en uso (y disfrute) de un bien determinado o determi-
nable, por un sujeto denominado arrendador a otro denomina-
do arrendatario, a cambio de una renta (que no necesariamente
debe ser en unidades monetarias). Este contrato, adems, rene las
caractersticas siguientes: es temporal, oneroso, conmutativo, de
ejecucin continuada y de efectos obligatorios.
En virtud del contrato de arrendamiento, los sujetos contratan-
tes consienten los elementos siguientes:
a) Declaracin de voluntad: que contiene el conjunto de esti-
pulaciones que las partes desean cumplir durante la ejecucin de la
relacin obligatoria que surge como efecto del contrato (acorde
con los artculos 1351, 1402 y 1666 del Cdigo Civil peruano). As,
las partes han incorporado en su declaracin de voluntad lo relati-
vo al bien, la renta, el plazo y las situaciones jurdicas de ventaja
(por ejemplo, el derecho subjetivo del arrendador de exigir la
entrega de la renta y la devolucin del bien arrendado al concluir
el contrato o el derecho del arrendatario de exigir la entrega en uso
y disfrute del bien) y de desventaja (por ejemplo, el deber jurdico
principal del arrendatario de pagar la renta y devolver el bien al
concluir el contrato y los deberes accesorios de cuidar el bien hasta
lunes 12 de julio de 2004 jurdica 3
su devolucin, efectuar las reparaciones locativas, ni hacer uso con-
trario al orden pblico y buenas costumbres, entre otros, as como
las cargas: dar aviso al arrendador de toda perturbacin en el bien,
comunicar al arrendador la realizacin de sus reparaciones, etcte-
ra), que asumen de manera voluntaria, libre y consciente.
b) La causa: que se refiere al fin prctico que persiguen los sujetos
con el contrato de arrendamiento, siendo sta el entregar en uso y
disfrute un bien a cambio de una renta, pudindose precisar el con-
tenido de la causa por voluntad de los sujetos contratantes, tal es el
caso de precisar en una clusula lo siguiente: el bien, objeto del con-
trato, ser usado como local comercial, en cuya situacin el fin prc-
tico no ser cualquier uso del bien, sino el uso como local comercial.
c) La forma: es el elemento extrnseco del contrato de arrenda-
miento, bastando en el contrato de arrendamiento de una forma
libre (es decir, no existe una forma exigida por ley bajo sancin de
nulidad ni que se requiera como medio de prueba de la existencia
del acto), lo que significara que las partes pueden suscribir un
documento, aunque se recomienda que (en el caso de los arrenda-
mientos sobre bienes inmuebles o muebles registrados) registren su
contrato para proteger mejor su derecho ante posibles actos de ter-
ceros o hechos propios del arrendador (como la venta del bien
arrendado), en cuyo caso debern suscribir una escritura pblica.
II. El plazo del contrato de arrendamiento
El plazo es un elemento del contrato de arrendamiento, en
tanto ste es un contrato de naturaleza temporal. Acorde con el
Cdigo Civil peruano, el contrato puede ser a plazo determinado o
indeterminado. En el primer caso, el contrato terminar en la fecha
sealada por las partes (que no puede exceder de diez aos como
regla general, y de seis aos, en los contratos de arrendamiento de
bienes de propiedad de incapaces y de entidades pblicas, segn el
artculo 1688 del Cdigo Civil), sin necesidad de aviso previo (en
tanto las partes, de buena fe y acorde con su comn intencin,
segn el artculo 1362 del Cdigo Civil, han previsto voluntaria-
mente la duracin del contrato). As, el artculo 1699 del Cdigo
Civil nos dice lo siguiente: El arrendamiento de duracin determi-
nada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes,
sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.
Sigue en la pg 4
 4 jurdica SUPLEMENTO DE ANLISIS LEGAL. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - PROCESO DE DESALOJO (I)
Viene de la pg 3
Para mejor entender esta norma, debemos desmembrarla en
sus componentes:
Supuesto de hecho: si se celebra un contrato de arrendamien-
to de duracin determinada.
Factor de conexin: entonces.
Consecuencia: concluye al vencimiento establecido por las par-
tes y no se necesita aviso previo.
No obstante la claridad de la norma jurdica antes citada1 existe
un problema de sistemtica normativa con otro artculo del Cdigo
Civil peruano. As, el artculo 1700 nos dice lo siguiente: Vencido
el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del
bien arrendado, no se entiende que hay renovacin tcita, sino la
continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones,
hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir
en cualquier momento.
El contenido de este precepto legal se enfrenta con lo dispues-
to en el artculo anterior, puesto que establece que el contrato de
arrendamiento, no obstante haber vencido, contina en tanto el
arrendador no solicite su devolucin efectiva, lo que implica la exis-
tencia de una carga (situacin jurdica de desventaja): la solicitud
de restitucin del bien arrendado. Esta solicitud, recordemos, no
era necesaria segn el artculo 1699 del Cdigo Civil.
Precisemos el contenido del artculo 1700 del Cdigo Civil, de
acuerdo con su estructura normativa:
Supuesto de hecho: si vence el plazo del contrato de arrenda-
miento y el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado y
no se ha solicitado la devolucin del bien.
Factor de conexin: entonces.
Consecuencia: se entiende que el contrato de arrendamiento
contina bajo sus mismas estipulaciones hasta que se pida la devo-
lucin en cualquier momento.
De lo analizado, concluimos que el artculo 1700 del Cdigo Civil
desnaturaliza al contrato de arrendamiento de plazo determinado
y contradice al artculo 1699 del Cdigo Civil, en tanto que no se
requiere de ningn aviso para concluir (dar por terminado) el con-
trato, slo siendo necesario haberlo previsto en el contenido con-
tractual suscrito por las partes.
El problema se agrava aun ms cuando efectuamos una lectura
conjunta de los artculos antes citados y el artculo 1704 del mismo
cuerpo de leyes. El artculo en mencin establece lo siguiente:
Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusin del
arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador
tiene derecho a exigir su devolucin y a cobrar la penalidad conve-
nida o, en su defecto, una prestacin igual a la renta del perodo
precedente, hasta su devolucin efectiva. El cobro de cualquiera de
ellas no importar la continuacin del arrendamiento.
Analicemos el contenido normativo del presente artculo a efec-
tos de presentar la contradiccin antedicha. La norma jurdica del
artculo 1704 tiene los siguientes elementos:
Supuesto de hecho: si vence el plazo del contrato (el mismo
supuesto del artculo 1700 del Cdigo Civil) o si se cursa el aviso de
conclusin del arrendamiento (para los contratos de arrendamien-
to a plazo indeterminado, de acuerdo con el artculo 1703 del
Cdigo Civil) y el arrendatario no restituye el bien.
Factor de Conexin: entonces.
Consecuencia: el arrendador tiene derecho de exigir la devolu-
cin del bien y a cobrar la penalidad convenida o (de no existir con-
venio de penalidad) una prestacin igual a la renta del perodo pre-
cedente hasta su devolucin efectiva. El cobro de ellas no importa
la continuacin del arrendamiento.
Si el lector se detiene un momento y observa la estructura nor-
mativa de los artculos 1700 y 1704 de nuestro cuerpo de leyes, con-
cluir que en ambas normas jurdicas tenemos el mismo supuesto
DIRECTOR (e): GERARDO BARRAZA SOTO. EDITOR: MARIO SOLS CRDOVA. DISEO: CSAR FERNNDEZ FERNNDEZ.
Las opiniones vertidas son de exclusiva responsabilidad de los autores. Sugerencias y comentarios: msolis@editoraperu.com.pe
Nota del Editor: Por motivos de edicin, los nmeros 6 y 7 de Jurdica constarn de slo cuatro pginas dedicadas al tema
del contrato de arrendamiento y proceso de desalojo. Agradecemos su comprensin.
lunes 12 de julio de 2004
Bibliojuris
...el artculo 1700 del
Cdigo Civil debe ser Las Relaciones de Gobierno entre
el Poder Ejecutivo y el Parlamento
excluido de nuestro sistema Christian Guzmn Napur
normativo por ser contrario Fondo Editorial PUCP / 2003
p, 260
a la voluntad de las partes y Los procesos democrticos en
significar una intromisin diversos lugares de Amrica
Latina se encuentran en crisis.
en la autonoma privada. Esto tal vez se deba a la ambi-
gedad que suele acompa-
de hecho, pero con distinta consecuencia jurdica: mientras que en ar las discusiones sobre la
el artculo 1700 del Cdigo Civil se afirma categricamente que el democracia, como concepto
contrato contina en el artculo 1704 del Cdigo Civil se indica que filosfico, como proceso pol-
el contrato no contina. La pregunta que se formula un arrendador tico o como ideal social. Algu-
y un magistrado de la Repblica es: entonces cmo debemos con- nos apuntan, a nuestro en-
ducirnos en estos casos? Desde nuestro punto de vista, todo depen- tender de manera equivoca-
der de la voluntad de los sujetos al momento de contratar, en da, hacia identificar la demo-
tanto que si las partes estipularon en el contenido contractual que cracia con un asamblesmo
el contrato de arrendamiento vencer indefectiblemente en deter- peridico o la desmedida pre-
minada fecha, entenderemos (por el uso del trmino indefecti- sin de la calle y de los me-
ble) que ambos han excluido la aplicacin del artculo 1700 del dios. Estos pareceres tal vez vlidos en la vivencia histrica de
Cdigo Civil en el desarrollo de su relacin obligatoria y se aplicar la democracia (como en la polis griega) o las revoluciones de-
el artculo 1704 del Cdigo Civil, mientras que, si las partes no han cimonnicas no se conjugan con la complejidad del estado
precisado en sus estipulaciones negociales tal exclusin, se aplicar contemporneo y del decurso poltico.
entonces el artculo 1700 del Cdigo Civil hasta que el arrendador El verdadero sino de la democracia descansa hoy en el
solicite la devolucin del bien (en cuyo caso se aplicar el artculo equilibrio e interrelacin de poderes para evitar los excesos
1704 del Cdigo Civil). dictatoriales o el quietismo burocrtico. Es ah donde debe-
No obstante lo afirmado en el prrafo precedente, considera- mos reconocer un sistema funcional e interprete de una de-
mos que el artculo 1700 del Cdigo Civil debe ser excluido de nues- mocracia moderna. Precisamente la obra el Dr. Guzmn Napu-
tro sistema normativo por ser contrario a la voluntad de las partes ri apunta a eso, al anlisis de los conflictos existentes entre los
y significar una intromisin en la autonoma privada. poderes polticos del estado: El Ejecutivo y el Parlamento a
partir de la comparacin entre los regmenes de gobierno ms
III. Efectos procesales e ideas conclusivas importantes en el derecho comparado, y la experiencia de
La labor acadmica de interpretar el alcance de los preceptos nuestro ordenamiento constitucional. Precisa el autor los de-
jurdicos citados en los puntos anteriores resulta importante, en fectos ms importantes de nuestro sistema y esboza un con-
tanto que stos influyen en el desarrollo de los procesos por desa- junto de soluciones para los mismos. Sin duda un aporte des-
lojo, en los casos del ocupante precario. Tal como conocemos por de la perspectiva del derecho constitucional para el conoci-
diversos estudios efectuados respecto al tema y acorde con el art- miento de nuestra difcil realidad poltica.
culo 911 del Cdigo Civil, el ocupante precario es aquel sujeto
que carece de ttulo o su ttulo ha fenecido, por tanto, si aplicamos
el artculo 1704 del Cdigo Civil de forma sistemtica con el artcu- Tratado de los Contratos Tpicos:
lo 1699 del mismo cuerpo de leyes entonces el ttulo del arrenda- Hospedaje-Comodato
tario (contrato) ha fenecido y de quedarse el arrendatario en el bien Mario Castillo Freyre
sera un ocupante precario que debe ser desalojado. Mientras que, Fondo Editorial PUCP / Lima, 2002
si aplicamos el artculo 1700 del Cdigo Civil, el arrendatario conti- P, 298
nuara con el uso del bien a ttulo de poseedor legtimo (con ttulo
vlido y eficaz) sin que ste haya fenecido, lo que determina que no Preciso y didctico volumen
se pueda efectuar demanda alguna de desalojo por ocupante pre- el que nos otorga el Dr. Cas-
cario, aunque se sostiene que al momento de cursarse el aviso tillo Freyre, esta vez dedica-
extrajudicial de restitucin del bien, iniciarse una conciliacin preju- do a los contratos de Hospe-
dicial o al interponerse la demanda de desalojo el arrendamiento daje y Comodato. Sin aban-
fenece y el arrendatario, de no devolver el bien, sera precario. donar la rigurosidad biblio-
A manera de conclusin, debe eliminarse el artculo 1700 del grfica que caracteriza sus
Cdigo Civil por ser una norma jurdica contraria al artculo 1699 del trabajos el autor nos mues-
mismo cuerpo de leyes, as como al artculo 1704 del Cdigo Civil tra de manera clara y siste-
(cuyo contenido normativo es idntico a la norma cuestionada). mtica la conceptualizacin
Sugerimos tambin a las partes contratantes que pacten en sus con- que la doctrina ha dado a
tratos de arrendamiento la exclusin de los alcances del artculo estos tipos contractuales y
1700 del Tambin, a fin de evitar problemas al magistrado en la su diferenciacin con otras
adecuada administracin de justicia. figuras que en determina-
dos supuestos pueden surtir
efectos similares a los negocios jurdicos analizados.
Particular atencin merece el meticuloso estudio de las ca-
ractersticas de ambas figuras y su colocacin en diversos su-
puestos y zonas grises que suelen crear dificultades y dudas
entre quienes celebran, se obligan y ejecutan este tipo de re-
laciones jurdicas. Huelga entonces recomendar la consulta de
esta obra, de particular necesidad para estudiantes y operado-
res del derecho civil.