analyse agriculture
srie
FACE AUX LIMITES ACTUELLES DU BAIL FERME
TERRES AGRICOLES:
DES INVESTISSEURS ENTRENT
DANS LE CHAMP
Le prix de vente des terres agricoles senvole tandis que les loyers
stagnent. La situation fche agriculteurs, locataires et propritaires.
Des entrepreneurs se glissent dans la brche. SIBYLLE GREINDL
I
l y a eu une vente de 30 hectares
de terre prs de chez moi.
Jen aurais bien prot pour
agrandir mon exploitation, mais
les terres sont parties 70.000
euros lhectare, raconte une
fermire du Namurois.
Ces 15 dernires annes, certaines
terres agricoles ont en effet doubl, voire
tripl, de valeur. Depuis les dconvenues
de 2008, les investisseurs redcouvrent
les charmes de la campagne et dun inves-
tissement dans du concret. Alors que la
valeur vnale moyenne des terres belges
tourne autour de 25.000 euros lhectare,
les bonnes terres limoneuses du Brabant
wallon sarrachent dsormais 65.000
euros. On en a vu partir 90.000 ou
100.000 euros, commente un agricul-
teur du cru. Certaines rgions, pourvues
de sols de qualit un peu infrieure, res-
tent labri de telles escalades. Autour
de Lige, une rgion plutt herbagre,
les terres ne dpassent pas les 20.000
euros. En comparaison, les excellentes
terres agricoles franaises de Champagne
se vendent 10.000 euros lhectare. La
Belgique est petite et densment peu-
ple, ce qui limite aussi loffre et fait grim-
per les prix.
Des agriculteurs assoiffs de terre
Une vente, cest un vnement excep-
tionnel, commente Xavier de Munck,
secrtaire gnral de NTF, qui reprsente
les propritaires ruraux de Wallonie. En
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JUIN 2015
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effet, seulement 1 2% des terres agri-
coles belges change(nt) de mains chaque
anne. Si loffre est rare, la demande elle,
se fait toujours plus pressante, et pas seu-
lement de la part dinvestisseurs: 95%
des ventes se font des agriculteurs sou-
cieux daccrotre la taille de leur exploi-
tation. Avec des machines toujours plus
performantes, le temps de travail par hec-
tare se rduit. Mais cette nouvelle tech-
65
% ns certains montants: en 2011-2013,
des terres agricoles
belges font lobjet
dun bail ferme.
nologie, il faut lutiliser sur une surface
certaine an de lamortir... De plus, les
fermiers doivent respecter un certain rap-
port entre leur cheptel, qui produit du
fumier, et les hectares, sur lesquels pan-
dre ce fumier en quantits respectueuses
des nappes phratiques. On appelle ce
rapport le taux de liaison et les fermiers
tiennent le respecter: ce sont leurs aides
europennes qui sont ici en jeu. Mme
les terres les moins propices la culture
en deviennent dautant plus prises.
Louer un prix plafond
Bribe de conversation surprise au dtour
dune ferme du Condroz: Le CPAS vend chet, cela ne fait plus laffaire non plus
46 hectares de terres. Vous ne conna-
Lagriculture
en Belgique
1/3
triez pas quelquun qui puisse les ache-
ter pour me les louer ensuite ? Vu les
prix actuels des terres agricoles, on com-
prend que tous les fermiers ne puissent
acqurir soudainement 46 hectares. On
comprend aussi quils prfrent obtenir
un bail ferme: celui-ci est valable pour
neuf ans et, la plupart du temps, recon-
ductible automatiquement. La cession
entre pre et ls se fait sans que le pro-
pritaire puisse sy opposer. En pratique,
bailleur et preneur de bail sont lis pour
quelques gnrations, au moins. De plus,
depuis 1988, les fermages sont plafon-
les preneurs de baux en Famenne sac-
quittent dun fermage de 139 euros par
an par hectare. Dans la rgion limoneuse
et fertile du Hainaut, lautre extrme
de la fourchette de prix, un preneur de
bail paie 276 euros par an et par hectare.
Ce plafonnement des fermages est la
dernire tape dune longue volution
de la loi sur le bail ferme. Celle-ci a t
initie dans limmdiate aprs-guerre,
BELGAIMAGE
dans loptique de protger la partie la
plus faible de lpoque, le preneur de
bail, lagriculteur. Peu peu, la loi sur le
bail ferme a garanti aux preneurs de
bail la scurit long terme, un prix
en dessous du march. Ce qui ne fait
aujourdhui plus laffaire des propri-
taires, lesquels ne trouvent plus ni exi-
bilit ni rentabilit de leur bien. Par rico-
de celui qui a besoin dun bail ferme
LES SOCITS DE GESTION AGRICOLE: UN MARCH EN DVELOPPEMENT
Si la loi sur le bail ferme
nexistait pas, Sogesa
nexisterait pas non plus!,
dclare Etienne de Dorlodot.
Sogesa (Socit de gestion
de la Sambre), la socit
quil a lance en 1983,
propose en effet aux
propritaires terriens une
alternative au bail ferme et
ses fermages peu attractifs.
Il y a une bonne trentaine
dannes, Etienne
REPORTERS
de Dorlodot mesure
personnellement limpact
du bail ferme sur les
propritaires agricoles: leur
avoir est souvent immobilis
dans des terres, elles-mmes
cadenasses ad vitam
aeternam sous bail ferme.
Cet avoir reste inaccessible
ou dventuels investis-
sements lis sa terre.
Et le propritaire qui vend
sa terre sous bail ferme
enregistre une moins-value
de 40 50%.
Il fallait trouver une solution
alternative, et que cette
solution ne sme pas
la pagaille dans les fermes
et parmi les villages
o une bonne entente rgne
encore, se dit Etienne
de Dorlodot, lpoque
consultant en management.
ETIENNE DE DORLODOT Cest ainsi quen 1983,
Administrateur dlgu il devient son propre patron
de Sogesa. et lance Sogesa, pionnire
en cas de ppin. De plus, des socits de gestion
le fermage ne permet pas agricole en Belgique. Que
au propritaire de faire face propose-t-elle aux
aux dpenses de btiment propritaires terriens? Den
exploiter les terres agricoles
en leur garantissant un
rendement annuel lhectare.
Travailler grande chelle
Nous faisons du sur-
mesure, dtaille Etienne de
Dorlodot, cest le client qui
dtermine les contours de
notre mission. A la demande
donc, lquipe de Sogesa suit
lexploitation du premier
au dernier jour de lanne. Ses
quatre agronomes analysent
les sols, commandent les
produits et semences ad hoc
et supervisent les travaux des
champs. En priode de travail
accru, Sogesa fait entrer
en action son rseau
de machines, douvriers
et dentrepreneurs agricoles,
tiss et prouv au l des
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analyse agriculture

annes. Peu peu,
lexprience de Sogesa sest
diversie. Aprs toutes
ces annes, nous cernons
bien les arcanes des
politiques europennes
et rgionales en matire
dagriculture et sommes
au courant de toutes
les subtilits des lois qui
encadrent les fermes.
Ces connaissances sont
apparemment fort prises
des propritaires, parfois
dpasss par ces
complexits administratives.
Au vu du nombre dhectares
exploits par Sogesa, cela
valait la peine de tailler
sur mesure un systme
informatique de gestion
de terres agricoles.
En retour de sa mission,
facture la manire dune
mission de conseil, Sogesa
garantit aux propritaires
un rendement de 400
600 euros par an et par
hectare, soit deux trois fois
ce quun fermage lui
rapporterait. Que le
rendement se rvle infrieur
ou suprieur, la diffrence
est pour Sogesa.
Entre industrialisation
et conomie du partage
Dans cette nouvelle
conguration, les propri-
taires mettent les fonds,
a terre. La socit de gestion
agricole apporte son
expertise et investit dans
des technologies de pointe
quelle rentabilise en les socits de gestion agricole
utilisant grande chelle. Les
ouvriers agricoles apportent,
eux, leur force de travail.
Il y a de la place pour tout
le monde dans ce systme,
pour tous ceux en tout cas
qui veulent dune logique
de partenariat, plutt que
dacquis, avance Etienne
de Dorlodot. Il y aurait donc
aussi de la place pour celui
qui rve de travailler la terre,
sans ncessairement en avoir
les moyens au dpart: Celui-
l peut toujours esprer
devenir chef de culture pour
un investisseur, avance
une fermire du Namurois.
Aujourdhui, deux trois
professionnelles, dont
Sogesa, exploitent au total
10.000 15.000 hectares
de terres travers toute la
Belgique. Cette surface va
continuer stendre, prdit
Etienne de Dorlodot. Notre
march est en plein
dveloppement. Les faits
semblent lui donner raison:
chaque anne, 600 fermiers
quittent le mtier sans passer
la main, faute de repreneurs.
De leur ct, les investisseurs
sont allchs par un bien
tangible et solide...

pour mener bien ses projets de culture. liter laccs la terre pour les agriculteurs.
Faute de bailleurs, les jeunes agricul- Dans un premier temps, Ren Collin
teurs doivent parfois sous-louer des travaille un observatoire foncier, prvu
terres des preneurs de baux... au triple dans le Code wallon de lagriculture de
du fermage! Ce fermier du Condroz, en juin 2014. Celui-ci recenserait ce qui se
qute de loiseau rare, un propritaire vend, o et quel prix. Reste peauner
terrien amateur de baux, rsume efca- quelques aspects techniques, promet le
cement la situation: On a trop tir sur ministre, et lobservatoire foncier rem-
llastique. Maintenant, il nous revient plira son rle: celui doutil dinformation
sur le nez. et daide la dcision. Etre mieux
inform? Pourquoi pas, cest toujours une
Le tandem bonne chose, reconnaissent les obser-
agriculteur-propritaire vateurs.
BELGAIMAGE

Nonante pour cent des agriculteurs sont
aussi propritaires dau moins une par-
tie de leur exploitation. Mais il est excep-
tionnel quun agriculteur possde len-
tiret des terres quil exploite. Il loue
souvent diffrents propritaires ils
sont parfois jusqu 70, voire 80!, petits
et grands, souvent de sa propre famille.
En bref, 65% des terres agricoles belges
font lobjet dun bail ferme. Le capital
que reprsentent ces terres en location
constitue 52% de tout le capital nces-
saire au travail de lagriculture wallonne,
y compris les btiments, le matriel,
le btail. En accdant ces terres par le
bail ferme, plutt que par un achat co-
teux, les fermiers librent donc leurs
moyens nanciers pour les consacrer
leurs outils de travail. Le bail ferme
reste la voie royale daccs la terre, sac-
cordent dire NTF comme la Fdration
wallonne de lagriculture (FWA).
Bailleur et preneur
de bail ferme sont lis
pour quelques gnrations,
au moins.
Une volution,
pas une rvolution
La loi sur le bail ferme et sa rforme sont
une matire pour laquelle la Rgion wal-
lonne est devenue comptente. Ren Col-
lin, le ministre wallon de lAgriculture, a
lintention de remdier cette situation
qui fche agriculteurs comme propri-
taires. On doit sy aventurer, mme et
surtout si nul na plus touch cette loi
depuis 27 ans. Et il promet une volu-
tion, plutt quune rvolution, an de faci-
Ren Collin souhaite aussi que la Rgion
wallonne recoure au droit de premption
largi qui lui a t accord lors de la refonte
du Code wallon de lagriculture, en juin
2014. Il espre ainsi voir la rgion acqu-
rir des terres et en faciliter laccs cer-
tains prols dagriculteurs, les jeunes ou
les marachers bio par exemple. Un autre
outil encore: un projet de banque fon-
cire pour la Rgion wallonne. Celle-ci
permettrait de grer de manire concer-
te les terres publiques, et peut-tre celles
des CPAS, communes et fabriques dglise
qui le veulent bien. La rgion a-t-elle les
moyens de cette dernire ambition? A la
Fdration wallonne de lagriculture, on
en doute. Et on conclut que: Le prix des
terres est fonction de beaucoup de fac-
teurs. La rforme sur le bail ferme ne
peut inuencer ces prix lui seul... Mais
il reste la meilleure voie daccs la terre
et cest lui quil faut rendre attractif! z

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