18-9-2016

Hoorcollege

huurrecht week 3

19 september 2016

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Themas
1. Huurprijzen (en servicekosten) (5)
Woonruimte
Beschrijving huidige systeem
Plus wetsvoorstel
(on)wenselijkheid week 5
Winkelruimte
2. Vergoedingen (5)
Opzegging
Renovatie

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Huurprijzen (en servicekosten)

Definities:
2371 prijs:
het geheel van verplichtingen van H
2372 huurprijs:
prijs voor enkel gebruik van woonruimte
2373 servicekosten:
vergoeding voor geleverde zaken en diensten
Analoge toepassing overige huurregimes
Onderscheid van belang:
All-in huur (258)
Vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (303)
Nietige bedingen (264)
Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

1
 18-9-2016

Wel/geen regulering
Woonruimte: wel, tenzij
Geliberaliseerd
Naar aard van korte duur (2322)
Winkelruimte: niet
Wel toetsing (303) aan fictieve huur
Vergelijkbare bedrijfsruimte TP 5 jaar voor peilmoment
Kantoorruimte: niet
230a6 verwaarloosbaar
Onbebouwd onroerend/roerend: niet

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Woonruimte
Onderscheiden:
Zelfstandige woonruimte
Onzelfstandige woonruimte
Geliberaliseerde (zelfstandige) woonruimte
>Huurtoeslaggrens (> 710,68)
Herziening aan markthuur mogelijk (Vesteda)

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Regelgeving woonruimte
BW: onderafdeling 2 (van afdeling 5 van titel 4 boek 7)
1 huurprijzen en andere vergoedingen
2 andere vergoedingen (SSK)
3 slotbepalingen
BHW
Art. 5 WWS
Nvt monumenten (8a)
Nvt woningen > 250 punten
Art. 6 gebreken en sancties
UHW
Inrichting HC, vertaling punten naar huurprijs
Art. 9-19 inhoudelijke uitwerking BW
Art. 102 maximale verhoging huurprijs
Art. 50 dwingend recht
Besluit servicekosten
Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

2
 18-9-2016

Huurprijs woonruimte I
Uitgangspunt:
Vrije prijsvorming (246)
Praktijk dwingend recht (265)
Huurprijs Huurprijs
Indexatie (248) Bij aanvang (249)
Voorstel huurverhoging Gebreken
252 1. normaal gebrek
2. 241 gebrek (a, b, c, %)
Na renovatie (255) Huurverlaging
in verhouding kosten 254
investering O.g.v. inkomen (252b)
Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Huurprijs woonruimte II
In alle gevallen HC bevoegd
Procedure huurverhoging (252)
Voorstel
2 maand voor dag wijziging
Geldende HP, voorstelde HP
Noemen wijze bezwaar
Procedure en termijnen
Zie schema (! Oude wetbundels!)
Basis:
indien geen aangetekende brief geen
Indien geen bezwaar geen

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Schema huurverhoging

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

3
 18-9-2016

Aandachtspunten
Termijnen
Voor voorstel verhoging
Voor bezwaar
Voor instellen beroep kantonrechter (2622)
vervaltermijnen
Voor afrekening SSK (2602)
Voor gebreken (257)

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Recente en komende wetgeving

Recent:
Huurverhoging o.g.v inkomen
Afroming via wet verhuurderheffing
>10 units
Maar per 1/7/16 voor corporaties huursombenadering
(wet doorstroming huurmarkt 2015)
Ongelijke behandeling sociale en particuliere VH!
Vereenvoudiging werkwijze HC 33.698
Leges: H 25,-; VH 450,-
All-in huur niet langer 55% max
maar 55% overeengekomen HP (idem onderhoudsgebreken (241)
Per 1 oktober 2015 nieuw WWS
Huurwaarde deels gebaseerd op WOZ
Per ? extra punten voor kleine woonruimte
Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Nieuw WWS
Huurprijs nu bepaald o.b.v.
Oppervlakte
Uitrusting
Soort woning
Woonomgeving (incl.schaarstegebied)
Per 1 oktober 2015
Circa 25% puntental o.b.v. WOZ waarde
12,5% voor beschikkingswaarde (1 punt per 7.900,-)
12,5% voor relatieve WOZ waarde (WOZ
waarde/m2/120)

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

4
 18-9-2016

Service- en stookkosten (SSK)

Slechts toegestaan voor wat expliciet is
overeengekomen
Niet kosten voor het in gebruik geven woning
Uitbreiden SSK: 2612
>70% akkoord
Vaak systeem van voorschot en afrekening
Vervaltermijn 2602 jo 51 UWH
Indien geen individuele bemetering schatten
Handleiding servicekosten HC
Verplichting splitsing huur/SSK 258
55% overeengekomen HP, SSK 25% van dat (55%)
maximum (Was 55% max. red. HP, oude wetbndl!)
GHAMS:2012:BW4160: all-in HP 1.200,- wordt 320/80,-
Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Huurprijs winkelruimte (303)

Wanneer?
Na afloop overeengekomen duur
In beginsel na 5 jaar
HOVK 25 jaar met breakoptie H elke 5 jaar -> na 25 jr
Vijf jaar na laatste wijziging
Opletten bij uitbreiding gehuurde
Criterium
Overeenstemmen vergelijkbare bedrijfsruimte ter
plaatse
In tijdvak vijf jaar voorafgaande aan peildatum

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Huurprijs winkelruimte II
Twee manieren:
303: o.b.v. rapport gezamenlijk benoemde
deskundige
304: o.b.v. rapport door rechter benoemde
deskundige
3042: fixeert ingangsdatum
HR:2013:BZ9951 (Stern/Gulf): kwalificatieproblemen
Gedachte: zo veel mogelijk gezamenlijk overleg, zo
min mogelijk procedures
Praktijk: matig onderbouwd voorstel, reactietijd n
week, niet akkoord: partijdige deskundige
HR:2013:856 (Halfords/Dela)

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

5
 18-9-2016

Vergelijkbaar, ter plaatse

Vergelijkbaar?
Supermarkt met caf? Slager met kledingwinkel?
In beginsel wel
Bestemming niet relevant, type bedrijfsruimte
Niet voor unieke objecten
HR 10 december 1982, NJ 1983, 215 m.nt. PAS (Kegelbond)
Huurprijs omrekenen naar /m2
Niet alle meters even relevant
Hoe groter de oppervlakte hoe lager de prijs?
Ter plaatse
In onmiddellijke nabijheid
Andere plaats indien geen vrije prijsvorming
HR 24 februari 1984, NJ 1984, 788 (gem. Utrecht/Trapman)
Liever vergelijkbaar dan ter plaatse
Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Voorbeeld: Starbucks Damrak

Huidige huurprijs 400.000,-
Voorstel H: 350.000,-
Voorstel VH 427.000,-
Oorzaken prijsverschil
Nuttige vierkante meters
Referentiepanden
Correcties voor ligging
Verbeteringen door huurder aangebracht (3033)

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

Schema huurprijs
230a 232
Termijn x <6 maand na aanvang (249)
VH <6 weken na voorstel
verhoging (252/253)
<6 mnd na kennisgeving
gebrek
< 3 maand verandering
gedaante/inrichting (255)
Criterium x waardering van de kwaliteit van overeenstemmen vergelijkbare
de woonruimte (252)
Procedure x Rapport door HC
Uitspraak HC
beroep bij ktr.
290
Bepaalde tijd?
Na afloop overeengekomen duur
(3031 sub a) => 5 jaar
5 jaar na laatste wijziging (3031
sub b)
Na energiebesparing (305)
bedrijfsruimte ter plaatse (303)
Rapport van partijen
Benoeming desk.
Uitspraak ktr.

Ingangsdatum x Ingangsdatum huur (249 jo. Datum vordering vaststelling (3031)

263) Tenzij verzoek 3034
Aanzegdatum Datum vordering benoeming
huurverhoging (252 jo. 263) deskundige (304)
Vanaf geriefsverhoging Na verandering gedaante/inrichting
(305)

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

6
 18-9-2016

Vergoedingen (5)
In wet genoemd
a. Renovatie 2202
b. Renovatie 275/297
c. Overige opzeggingen
d. Goodwill 308
e. Afbraak in algemeen belang 309
f. Bestemmingsplan 275/310
g. Oneigenlijke opzegging 276/299

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

a. Renovatie 2202
Woonruimte Winkelruimte
Redelijk voorstel Redelijk voorstel
Minimale vergoeding 2206 wetsvoorstel 33.018
5.892,- vast bedrag
Toetsing door rechter: Toetsing door rechter:
Aard werkzaamheden Aard werkzaamheden
Noodzaak medewerking Noodzaak medewerking
huurder huurder
Financile consequenties Financile consequenties
verhuurder verhuurder
Verhoging huurprijs Verhoging huurprijs
Vervangend huurobject Vervangend huurobject
Overige omstandigheden Overige omstandigheden
geval geval
Discussie of 2201 of 2202 Discussie beter 220 ipv 296
HR:2016:726 (Portaal, prejud.
Vragen)
Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

b. Renovatie
Woonruimte 275 Winkelruimte 297
Wettelijk minimum 2754 Tegemoetkoming
5.892,- 1. Verhuiskosten
O.b.v. offerte
2. inrichtingskosten
Twee methoden berekening
inrichtingskosten:
1. Schatting o.b.v.
standaardgetallen
2. Berekening o.b.v.
Onteigeningsrecht
Correcties toepassen:
Nieuw voor oud
Afschrijving inventaris
Oppervlakte nieuwe winkel
Indien geen nieuwe winkel geen
tegemoetkoming
Wetsvoorstel 33.018
vast bedrag
Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

7
 18-9-2016

c. Overige opzeggingen
Woonruimte 275
Verhuiskosten
Alleen bij opzegging wegens:
1. dringend eigen gebruik
2. Realisatie bestemmingsplan
Winkelruimte 297
Tegemoetkoming verhuis- en
inrichtingskosten
Bij alle opzeggingen
Ook bij belangenafweging 2963

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

d. Goodwill 308
Indien VH voordeel geniet door uitoefening
gelijksoortig bedrijf
Plus vastgoed zegt Jumbo op en vestigt Plusmarkt
Alleen indien ondernemersactiviteiten van H tot
voordeel hebben geleid
HR 11 oktober 1985, NJ 1986, 105 (Porceleyne Fles)
Begroting naar billijkheid
MvT 8875, p. 9
Zeldzaam

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

e. Afbraak in algemeen belang 309

Schadevergoeding
wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder
deze overgang zou hebben voortgeduurd
HR 30 januari 2009, NJ 2009, 221 (vdMeer/Beter W)
Alg. belang moet blijken uit geopenbaard overheidsbeleid
A-G sub 18: niet iedere bijmenging van aspecten van alg. belang"
In beginsel volledige schadevergoeding conform
onteigeningswet
Vermogensschade
Afschrijving oude voorraad
Inkomensschade/financieringsschade
Aanschaf nieuwe inventaris
Bijkomende kosten
Verhuizer
Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

8
 18-9-2016

f. Bestemmingsplan
Woonruimte 275 Winkelruimte 310
Wettelijk minimum 2754 Zie 309: volledige
5.892,- vergoeding

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.

g. Oneigenlijke opzegging 275/299

Bewijsvermoeden <1 jaar
Vergelijken met situatie dat HOVK voortgeduurd
zou hebben
In beginsel volledige schade
Tenzij liquidatie meer voor de hand zou hebben gelegen

Universiteit Leiden. Bij ons leer je de wereld kennen.