CAPITULO III CONCEPTOS BASICOS EN VALUACION DE TERRENOS3.4. TERRENO. Porcién de la superficie de la tierra, cominmente conocido como predios, parcela o lote. 3.2 CLASIFICACION DE LOS TERRENOS. 3.2... URBANOS. Se localizan dentro de los limites de la poblaciones. 3.2.2.. SUBURBANOS. Se localizan fuera pero cerca de los limites de las poblaciones y se espera que con el tiempo pasen a ser parte de ella, 3.2.3. AGRICOLAS. Son extensiones de terrenos generalmente grandes, ubicados fuera de los limites de la ciudad Los terrenoe urbanos y auburbanos pueden subdividise en. a)-Lotes.- Terrenos generalmente pequefios con frente a una o varias calles, privadas 0 publicas, pueden presentar servicios como agua potable, energia eléctica, ete. b)-Terrenos en brefta- Son ganeraimente de oxtonsionee grandee susceptibles de urbanizarlos; trazar calles, introducir servicios, ete.Los terrenos agricolas pueden subdividrse en: )-Riego- Superfcies dedicadas al culvo y regados con sistemas ‘manejados por el hombre, »). Temporal Guperfcies de cultivo , que se aprovechan solo durante las épocas de lluvia. . ©)-Agostadero- Superficie de terrenos con poco 0 mucho pasto aprovechado para la alimentacién de ganado. )-Monte.- Superficie de terrane de escaso 0 nulo aprovechamiento. Si bien es cierto los métodos de valuacién de terrenos pueden aplicarse a todos los tipos de terrenos, las particularidades y comentarios, se hhardn en referencia a los terrenos de uso urbano y suburbana, 3.3. METODOS DE VALUACION. Son procesos utllizados para determinar el valor de un bien, los mas utiizados son: VALOR FISICO © NETO DE REPOSICION. Es el importe que resulta de deducir al Valor de Reposicién Nuevo, la Cantidad requerida para poner el bien como nuevo, debido a los efectos de la vida Util consumida, el estado de conservacién y de los factores de obsolescencia,- VALOR NUEVO DE REPOSICION. Es la cantidad de dinero necesario para construir un inmueble similar en la actualidad, - VIDA UTIL CONSUMIDA. Depende de los materiales utiizados, en la construccién, Ejemplo: el fierro, el cobre, el plastico, los morteros, ete. 3.3.1.3. FACTOR DE CONSERVACION. Implica el conocimiento de los trabajos y rehabilitaciones que se le han practicado al inmueble. Para efectos de Vida Util y Factor de Conservacién es ecesario tomar en cuenta las rehabiltaciones y reparaciones mayores que se le haya hecho al inmueble. 3.4.- VALOR DE MERCADO. Es el obtenido en base a una exhaustiva investigacién de mercado, que ermita identificar los precios en que se estén vendiendo y comprando los inmuebles.Debe tomar en cuenta: = Los antecedentes (uso anterior del inmueble ) ~ Las condiciones econémicas actuales del mercado. — Las perspectivas fisicas (crecimiento de la zona), ~ Las perspectivas politics y sociales (aceptacién u oposicin de la gente). ~ Las perspectivas juridicas (reglamentos de construccién, uso). 3.5. VALOR DE CAPITALIZACION. Es el importe del capital equivalente capaz de generar rendimiento después de impuestos en instrumentos de inversién alternativos, iguales a las utlidades después de impuestos que producirian las rentas del inmueble, en condiciones similares de riesgo, Es necesario conocer: = Mercado de rentas. ~ Aspectos fiscales. ~ Mercado de Capitales, = Riesgo de la inversién.3.6,- VALOR DE OPORTUNIDAD. Es el valor que resulta del andlisis de los beneficios © perjuicios que se le ‘casionarian al comprador ylo vendedor de un bien inmueble en funcién del tiempo, de la ubicacion y de la geometria, (circunstancias). Ejemplos: , = Una persona con apuros financieros necesita de vender rapido, = Un terreno colindante con el comprador, puede ser una opcién inmejorable. = Método Residual (mejor proyecto),