Spedizione in a.p. D.L.

353/2003

per la restituzione al mittente

(conv. in L. 27/02/2004 n.46)

In caso di mancato recapito

restituire allufficio di Udine
10025

art. 1, comma1, DCB Udine

CPO detentore del conto,

EdicomEdizioni

previo pagamento resi

Trimestrale anno VIII

Poste italiane S.p.A.

n 25 giugno 2010
9 777197 433270
ISSN 1974-3327

Euro 20,00
25.

ilProgettoSostenibile
Ricerca
e tecnologie
per lambiente
costruito

HOUSING SOCIALE INNOVATIVO SOSTENIBILE

Citt, laboratori di coesione sociale? Welfare locale e questione urbana Ledilizia sociale: un ser-
vizio come e per chi Chi costruisce la casa sociale? Nuovi attori e nuovi ruoli nelle politiche abi-
tative I nuovi requisiti tipologici per lhousing sociale Requisiti di sostenibilit ambientale in
edilizia: dallefficienza alla sufficienza Strategie per la realizzazione e riqualificazione dellallog-
gio sociale: sperimentazioni progettuali in Campania Abitare Mediterraneo: un progetto di edi-
lizia residenziale pubblica ecocompatibile Strategie di low energy low cost per il retrofitting del
social housing Vienna, un esempio europeo di continuit nellinnovazione del Social Housing
Studi e ricerche Strategie di riqualificazione degli insediamenti di edilizia sociale della seconda
met del 900 Le dighe del quartiere Diamante a Genova Begato: problemi di manutenzione e
riqualificazione Social housing fra costo, qualit e sostenibilit Tecnologie Strutture in legno
 ilProgettoSostenibile

Dossier
giugno
2010

IL PROGETTO HOUSING SOCIALE

LHousing sociale un programma integrato di interventi che comprende lofferta di alloggi, ser-
vizi, azioni e strumenti rivolti a coloro che non riescono a soddisfare sul mercato il proprio biso-
gno abitativo, per ragioni economiche o per lassenza di unofferta adeguata.
La finalit quella di migliorare e rafforzare le condizioni abitative di queste persone, attraverso
la formazione di un contesto residenziale di qualit allinterno del quale sia possibile non solo
accedere a un alloggio a canone calmierato, ma partecipare attivamente alla sperimentazione di
nuove, o rinnovate, forme dellabitare. Modelli abitativi nei quali gli inquilini sono chiamati alla
costruzione di una comunit sostenibile. Giordana Ferri
II _ ilProgettoSostenibile _dossier
Il ruolo delle Fondazioni di origine bancaria
Felice Scalvini, Sergio Urbani
Presidente e Consigliere Delegato Fondazione Housing Sociale
Il Progetto Housing Sociale
La Fondazione Cariplo ha affrontato per la
prima volta il tema del disagio abitativo nel
2000, contribuendo alla realizzazione di pro-
getti rivolti alle fasce pi fragili della popola-
zione. Consapevole della limitatezza delle
risorse disponibili per le erogazioni a fondo
perduto, la Fondazione nel 2004 ha iniziato la
sperimentazione di un modello innovativo che
si basa sui principi della sostenibilit e dellin-
vestimento responsabile (in questo caso non a
fondo perduto) per ampliare la gamma dei
possibili strumenti di intervento e per associa-
re alle proprie iniziative di sostegno del territo-
rio lombardo anche altre istituzioni pubbliche
e private.
Sono nati cos il Progetto Housing Sociale e la
Fondazione Housing Sociale (FHS), la cui attivi-
t si sviluppata lungo quattro assi principali:
la promozione della finanza etica, e in partico-
lare di fondi immobiliari dedicati allhousing
sociale, lo sviluppo di modelli gestionali non
profit, valorizzando il contributo che questo
settore pu dare rispetto al bisogno abitativo,
/ Un fondo immobiliare per lo sviluppo del social housing / Marco Lunardi, Gregorio Ott (Area finanza FHS)
Il Sistema Integrato di Fondi immobiliari (SIF),
dedicato alla realizzazione di edilizia privata sociale,
stato introdotto dal D.L. 112/2008 e successiva-
mente disciplinato dallart. 11 del Dpcm del 16
luglio 2009 (Piano Nazionale di Edilizia Abitativa o
Piano Casa).
La volont che ha ispirato il SIF quella di promuo-
vere strumenti e modalit finanziarie innovative,
che rendano possibile lavvio di nuove iniziative di
edilizia privata sociale anche grazie alla partecipa-
zione di una pluralit di categorie sociali ed econo-
miche in grado di conferire risorse progettuali e
finanziarie.
Questo possibile grazie al fatto che il SIF prevede
lattivazione di un fondo di investimento nazionale
lelaborazione di strumenti finalizzati alla pro-
gettazione degli interventi, da condividere con
tutti gli operatori del settore e il partenariato
con la Pubblica Amministrazione, cercando di
elaborare i contenuti delle iniziative in modo
coordinato e sussidiario rispetto alle politiche
pubbliche per la casa, sociali e in generale di
sviluppo del territorio.
La FHS opera oggi su tutto il territorio naziona-
le con un organico formato da 12 professioni-
sti, in parte finanziari e in parte specializzati
nel montaggio sociale, urbanistico e architet-
tonico delle iniziative, e ha attivato una rete di
collaborazioni che vanno dalla Cassa Depositi
e Prestiti (protagonista di un impegno molto
forte nel nuovo Piano Casa Nazionale), a fon-
dazioni di origine bancaria attive nel settore
dellhousing sociale (in particolare Compagnia
di S. Paolo di Torino e Fondazione Cassa di
Risparmio di Ascoli Piceno), a protagonisti del
mondo della cooperazione abitativa (Finabita).
In Italia fa fatica ad affermarsi una politica
della casa che non sia meramente una politica
edilizia. Difficolt che pesa ancor di pi nello
che facilita lavvio di una serie di fondi immobiliari
locali, assumendo in tali fondi locali una partecipa-
zione fino a un massimo del 40%.
Il fondo nazionale, alimentato dalle risorse finanzia-
rie di investitori strategici pubblici e privati, svolger
in particolare il ruolo di co-finanziatore e di garante
dei contenuti delle iniziative valutando le proposte
presentate da sponsor locali quali enti pubblici, fon-
dazioni di origine bancaria, cooperative, imprese
edili, ex-Iacp e altri.
Uno degli aspetti innovativi di questa iniziativa con-
siste nellistituzione di un soggetto nazionale, in
grado di attivare sinergie finanziarie e operative, pur
mantenendo una dimensione locale nella promozio-
ne e nel governo delle iniziative.
scenario attuale, dove necessario rispondere
non solo al bisogno di un alloggio ma anche
alle nuove forme dellabitare che le trasforma-
zioni sociali e i mutamenti degli stili di vita
impongono. anche per questo che la que-
stione casa in Italia cruciale per osservare il
Paese e i suoi cambiamenti1.
Questa citazione sintetizza le ragioni per le
quali lhousing sociale generalmente rappre-
senta un tema di interesse per le fondazioni di
origine bancaria. Ma prima di analizzare pi
nel dettaglio le motivazioni che possono far
maturare questo interesse, forse opportuno
partire da alcune caratteristiche della missione
e del modo di operare delle fondazioni che
risultano rilevanti rispetto allhousing sociale.
Le fondazioni di origine bancaria sono delle
istituzioni radicate nel territorio con la missio-
ne di sostenerlo e di promuoverne lo sviluppo
e, come in altri campi, anche nel settore dell-
housing sociale possono promuovere linnova-
zione e contribuire allavvio di progetti di inte-
resse pubblico e sociale. Le fondazioni di origi-
ne bancaria non sono pertanto degli operatori
Cassa Depositi e Prestiti S.p.A. intende candidarsi al
ruolo di gestore del Fondo nazionale e, a tale propo-
sito, ha istituito una societ di gestione del risparmio
(CDP Investimenti SGR) che si appresta a lanciare un
Fondo nazionale conforme alle caratteristiche previ-
ste dal Piano Casa. Per la sottoscrizione del Fondo
nazionale, la Cassa Depositi e Prestiti ha stanziato 1
miliardo di euro con lobiettivo di raccogliere ulterio-
ri sottoscrizioni da partner strategici, quali banche,
assicurazioni ed enti previdenziali, parimenti interes-
sati a un investimento a lungo termine in iniziative
di edilizia privata sociale.

immobiliari e, daltra parte, se intendessero
svolgere tale attivit il risultato sarebbe quello
di spiazzare gli operatori presenti sul mercato
con la propria capacit finanziaria (soprattutto
in momenti di scarsa liquidit e di tensioni
finanziarie).
In secondo luogo, le fondazioni di origine ban-
caria sono istituzioni di natura privata che
amministrano un patrimonio, in alcuni casi
molto rilevante, e ne erogano i proventi a
beneficio della collettivit di riferimento; sono
cio soggetti privati che operano per finalit di
interesse pubblico e sociale ma occorre tenere
presente che le risorse che esse possono ero-
gare non sono in grado di rispondere alla ridu-
zione della capacit di intervento delle politi-
che pubbliche, n nel settore dellhousing
sociale n in altri, facendo leva sulle proprie
erogazioni a causa della grandissima differen-
za tra il livello economico delle erogazioni
disponibili e quello della spesa pubblica.
Nellambito della propria missione privata di
interesse pubblico, le utilit che le fondazioni
di origine bancaria possono portare sono prin-
cipalmente riferibili a interventi mirati a:
sostenere lo sviluppo di realt territoriali, ad
esempio dando supporto ad attivit che cer-
cano di dare risposta a nuovi bisogni insod-
disfatti sul piano sociale, culturale ed econo-
mico o anche a identificare risposte pi effi-
caci a bisogni gi noti;
favorire la creazione e il consolidamento di
soggetti sociali autonomi, che possano farsi
carico dei bisogni della comunit con lobiet-
tivo di favorire la capacit della societ di
auto organizzarsi e di creare nuove soluzioni;
fungere da catalizzatore degli attori interes-
sati a risolvere dei problemi collettivi non
tanto facendo leva sulle proprie risorse eco-
nomiche quanto sulla posizione di soggetto
neutrale, in grado di mediare tra le diverse
parti coinvolte, e sulla capacit di intercettare
nuovi bisogni grazie ai propri collegamenti
con il territorio e allesercizio dellattivit
filantropica.
forse interessante notare che nellattuale
sentire comune esiste una distinzione piutto-
sto netta tra la sfera pubblica e quella privata
al punto che, chi non abbia avuto occasione di
riflettere su questi temi o di entrare in contatto
con il settore privato sociale, dubita che un
soggetto privato possa operare propriamente
per finalit pubbliche.
Eppure, il tema delle libera organizzazione
della societ civile e del settore privato sociale
non recente e, anzi, ha una storia molto
lunga; in momenti addirittura precedenti al
welfare state, la nascita delle prime strutture
sanitarie e assistenziali, a cavallo tra
lOttocento e il Novecento, avvenuta grazie a
organizzazioni private che operavano per il
bene pubblico. Oltre centanni fa nascevano da
lasciti e da varie forme di aggregazione di sog-
getti privati importanti iniziative filantropiche
in campo abitativo, ma anche gli stessi Monti
di Piet e le Casse di Risparmio che cercava-
no di proteggere i cittadini dallusura e di pro-
muovere lo sviluppo attraverso il risparmio e il
credito di cui le stesse fondazioni di origine
bancaria sono eredi.
In una rinnovata necessit di casa, che per
essere affrontata in modo efficace necessita di
attivare e valorizzare le risorse locali e del set-
tore privato sociale, la sfida dellhousing socia-
le pu rappresentare per le fondazioni di origi-
ne bancaria un importante ambito di esercizio
delle proprie prerogative e della funzione di
servizio per il territorio. Il risultato al quale le
fondazioni possono puntare nellhousing
sociale, e che in questa fase stanno gi ricer-
III
cando attivamente, di condurre delle speri-
mentazioni che si sviluppino e propongano
innovazioni su temi quali:
le modalit di finanziamento delle iniziative
(es. promuovendo la finanza etica, i fondi
immobiliari dedicati allhousing sociale o
anche una variet di altri strumenti che age-
volino il finanziamento e consentano di coin-
volgere anche altri sponsor istituzionali oltre
alle stesse fondazioni);
i contenuti e i modelli gestionali che, oltre a
coinvolgere le risorse del privato sociale pre-
senti sul territorio, puntino sullattivazione
dei residenti e sulla loro capacit di organiz-
zarsi e di intervenire, in modo da renderli non
solo destinatari di un servizio abitativo ma
parte (attiva) di una comunit;
la progettazione, riportando al centro degli
obiettivi degli interventi la qualit dello spa-
zio pubblico, i servizi e le relazioni della
comunit dei residenti;
gli schemi di partenariato pubblico-privato,
cercando di elaborare i contenuti delle speri-
mentazioni in modo coordinato con le politi-
che pubbliche, mostrando nuove modalit
attraverso le quali la Pubblica
Amministrazione, il Terzo settore e gli opera-
tori privati possano divenire partner efficaci
nellaffrontare il bisogno abitativo.
Attraverso progetti sperimentali ed emblema-
tici le fondazioni possono, infine, concorrere a
una seconda tendenza del settore (oltre a
quella gi in atto, vista nella sezione preceden-
te, di sviluppo di partnership pubblico-private),
ovvero alla spinta delle iniziative abitative
verso la qualit sociale e la formazione di
comunit sostenibili, inclusive e attente ai
bisogni dei loro membri pi deboli.
Nota
1 - Giovanni Caudo con Sofia Sebastianelli, Dalla Casa
allAbitare, volume Biennale di Venezia 2008.
IV _ ilProgettoSostenibile _dossier
Progettazione integrata e sostenibilit sociale
Giordana Ferri
Responsabile Area Progettazione e Sviluppo FHS
La ricerca progettuale relativa allhousing
sociale, sperimentata da decenni in alcuni paesi
europei, ha prodotto preziose indicazioni sulle
prassi e sulle scelte formali da adottare per
favorire il raggiungimento di determinati obiet-
tivi sia in ambito sociale sia in termini di qualit
dellabitato. Lesito di un confronto tra la prassi
italiana e le procedure messe a punto in paesi
quali lOlanda e lInghilterra, ha dato inizio alla
definizione di unimpostazione progettuale
specifica per lhousing sociale, che tiene conto
di diversi aspetti non solo immobiliari.
In questottica la progettazione di un interven-
to di housing sociale si caratterizza principal-
mente nel considerare gli aspetti immobiliari
non come un fine ultimo, ma come uno degli
elementi da valorizzare allinterno di un
approccio integrato che dedica particolare
enfasi a tematiche di carattere sociale.
La progettazione architettonica diviene, secon-
do questa impostazione, parte di un sistema, di
un processo articolato che a differenza di un
normale progetto immobiliare solo in parte
focalizzato sulla realizzazione degli edifici; il
processo infatti si estende alla gestione degli
alloggi e al presidio della vita della comunit e
dei suoi servizi, pianificando unattivit di
accompagnamento che diventa parte integran-
te e necessaria dellattivit di investimento.
Si potrebbe obiettare che storicamente non
mancano esempi di progettazione di interventi
residenziali che hanno dato particolare enfasi
alla dimensione sociale. Molto spesso, nono-
stante la cura, gli obiettivi di partenza sono stati
disattesi nella fase di attuazione, dal nostro
punto di vista principalmente a causa della
mancata estensione del disegno urbano e archi-
tettonico a un progetto gestionale integrato.
Cosa si intende per progetto gestionale inte-
grato? Un processo di sviluppo dei contenuti
che metta a sistema le singole parti del proget-
to (spazio privato, spazio pubblico, servizi,
gestione futura ecc.) e che tenti di coordinare
le dimensioni rilevanti economico-finanziaria,
gestionale, sociale, architettonica ed ambienta-
le allinterno di un disegno complessivo.
Il progetto gestionale integrato costituisce la
struttura fondamentale della proposta proget-
tuale di FHS e articola insieme i seguenti con-
tenuti.
Pianificazione economico-finanziaria dei vari
aspetti dellintervento (sviluppo immobiliare,
aspetti sociali, ambientali e gestionali). Ogni
aspetto progettuale, di qualsiasi natura esso
sia, viene inserito nel perimetro progettuale
sulla base di una valutazione della sua soste-
nibilit, autonoma o anche supportata da
sussidi esterni o interni al progetto.
Gestione sociale degli immobili: lo sforzo pro-
gettuale per una quota molto significativa
dedicato alla promozione e allaccompagna-
mento di un team di gestione degli immobili
che sar, auspicabilmente, formato in buona
parte da futuri inquilini.
Definizione di un profilo di riferimento della
comunit futura che assicuri un mix sociale
equilibrato e orientato alla formazione di cri-
teri per lassegnazione degli alloggi.
Progettazione dei servizi: inserimento, allinter-
no del nuovo intervento residenziale, di ser-
vizi locali e urbani che rafforzino le relazioni
del nuovo intervento con il quartiere esisten-
te e, di particolare importanza per lhousing
sociale, inserimento di servizi residenziali col-
laborativi che, con un adeguato accompa-
gnamento sociale, favoriscano la formazione
del senso di comunit e di appartenenza.
Progettazione architettonica con particolare
focalizzazione sulla definizione degli spazi di
relazione, interni ed esterni agli edifici, volta
alla formalizzazione di un manufatto che
valorizzi la dimensione sociale dellabitare e
le relazioni con lambito nel quale si inserisce.
Sostenibilit ambientale e stili di vita sostenibili:
viene elaborata una visione molto ampia del
concetto di sostenibilit, che parte dalleffi-
cienza energetica come una delle basi del
progetto edilizio e punta allincentivazione di
stili di vita sostenibili come componente rile-
vante per conseguire i risultati pi ambiziosi
del progetto.
Avvio e accompagnamento: previsione di una
fase di accompagnamento per lavvio e il
consolidamento delle infrastrutture sociali
della comunit che duri per molti anni dopo
la costruzione degli edifici.
Coordinamento con le politiche comunali: pro-
gettazione dellintervento immobiliare socia-
le in partenariato con lAmministrazione
comunale per massimizzarne il coordina-
mento con le politiche per la casa.
Come premesso, nella prospettiva dellhousing
sociale il progetto architettonico non costituisce
di per s un fine, ma piuttosto la sintesi forma-
le allinterno di un approccio integrato di
scelte maturate in varie dimensioni progettuali.
In questo senso il progetto di housing sociale
interpreta il concetto di sostenibilit a diversi
livelli, cercando di conseguire equilibri di
lungo termine nella dimensione sociale, eco-
nomica e ambientale, facendo principalmente
leva su un approccio alla progettazione che
cerca di incentivare stili di vita che contribui-
scano alla riduzione degli sprechi.
Una prima implicazione di questa impostazio-
ne riguarda alcuni aspetti della buona proget-
tazione, che in questa prospettiva coincidono
con lapplicazione dei criteri fondamentali
della progettazione sostenibile. Quello che
chiamiamo buona progettazione dovrebbe
consentire di minimizzare i consumi energetici
delledificio e i costi di costruzione, producen-
do anche sotto tale profilo un ambiente
costruito di qualit, accogliente e gestibile nel
tempo, in modo efficace ed economico. Non

Sotto, progetto del gruppo
di Giovanni Caudo
per il quartiere di Figino,
quarto classificato.
poco: un progetto ambizioso e questi obietti-
vi richiedono una fase di pianificazione molto
attenta e dettagliata.
Prendiamo ad esempio la scelta di materiali e
tecnologie in grado di garantire la durata degli
immobili e di minimizzare problemi quali
ponti termici e infiltrazioni: oltre ad avere evi-
denti implicazioni economiche legate alla
gestione degli edifici, questa scelta consente di
ridurre i rischi di degrado sociale dellabitato
che spesso sono influenzati anche dal degrado
fisico degli ambienti. Adottare un approccio
integrato significa, infatti, considerare ogni
scelta avendo sempre presente lintero ciclo di
vita dellintervento che, come gi detto, non si
conclude con la realizzazione delledificio.
Considerare lintero processo significa anche,
allinterno di contenute disponibilit economi-
che quali sono quelle dellhousing sociale,
poter pianificare gli investimenti sul lungo
A destra, rappresentazione
dello spazio pubblico
di quartiere prossimo
alla residenza
che contribuisce
alla crescita sociale.
periodo. Ancora un esempio: limpegno econo-
mico che dedico oggi alla costruzione della
comunit o a particolari scelte tecnologiche,
indispensabile per generare domani risparmi,
in questo caso dovuti ad una maggiore auto-
sufficienza della comunit o ad una pi duratu-
ra resistenza del manufatto architettonico.
Sono queste valutazioni, che in s non costitui-
scono una grande rivoluzione ma che, se adot-
tate nel loro insieme in un progetto che sia in
grado di realizzare una prassi controllabile e
misurabile orientata a obiettivi di lungo termi-
ne, diventano elementi indispensabili per la
realizzazione di interventi di Housing sociale
sostenibili. Come si pu vedere si tratta di
innovare, ma anche di recuperare una cono-
scenza che in Italia si sviluppata come un
sapere frammentato e non comunicabile attra-
verso esperienze significative ma episodiche.
Ritornando quindi al tema della progettazione
V
nellaccezione di questa interpretazione dell
housing sociale, si pu concludere che un pro-
cesso di sviluppo immobiliare sostenibile deve
attribuire centralit alla fase di progettazione e
pianificazione dellintervento, intesa come un
momento fondamentale per un approccio
realmente efficiente nel tempo.
La definizione di strumenti e indirizzi condivisi
che approfondiscano tutte le tematiche tecni-
che e progettuali legate allhousing sociale,
diventa un obiettivo indispensabile per favori-
re questo processo e rappresenta per la
Fondazione un fine istituzionale prioritario. Il
passo successivo potrebbe essere quello di
cogliere, nelloccasione insita nellattuale svi-
luppo del settore dellhousing sociale, la possi-
bilit di sperimentare tout court, anche in Italia,
metodi di pianificazione del processo edilizio
che consentano al settore edilizio di fare un
passo verso una necessaria innovazione.
VI _ ilProgettoSostenibile_dossier
La prima iniziativa del Fondo Abitare Sociale 1:
lintervento di Crema
Elisabetta Edwards
Polaris Investment Italia SGR
Liniziativa di housing sociale di Crema il
primo progetto promosso dalla Fondazione
Housing Sociale e realizzato tramite il Fondo
dInvestimento Immobiliare Chiuso Etico,
Abitare sociale 1, gestito da Polaris Investment
Italia SGR S.p.A. In conseguenza del fatto che
lintervento in una fase pi matura rispetto
agli altri progetti in corso, si scelta una pre-
sentazione che evidenzia principalmente le
scelte architettoniche e di sostenibilit
ambientale che lo caratterizzano.
Il 21 dicembre 2007 il Comune di Crema e la
SGR hanno sottoscritto una Convenzione che
ha reso effettivo il trasferimento del diritto di
superficie a 99 anni, originariamente di pro-
priet del primo, con riferimento ad unarea
localizzata in via Camporelle, dotata di una
superficie territoriale di circa 14.000 m2.
Il progetto, ad oggi, in fase di realizzazione, si
trova a sud ovest rispetto al centro di Crema, in
Via Camporelle, nella zona dei Sabbioni,
unarea in fase di sviluppo e di facile accessibi-
lit, in quanto localizzata proprio dove si inur-
bano la strada statale Paullese e la via Lodi.
Limpianto compositivo prevede la realizzazio-
Planimetria dinsieme
del progetto di Crema,
realizzato dallo studio
D2U-Design to Users.
ne di un complesso edilizio costituito da tre
grandi blocchi, due adibiti a residenza, ed uno
baricentrico, che ospiter una scuola materna
destinata ad accogliere 140 alunni, che fa da
anello di congiunzione tra i blocchi creando
continuit al lotto di forma allungata. Le consi-
stenze, distribuite nei due blocchi residenziali
e in una piastra interrata, sono costituite da:
90 alloggi di tre tagli (rispettivamente 45, 60
e 90 m2);
3 unit commerciali, situate al piano terra,
divisibili al massimo in 6 unit;
90 cantine al piano interrato;
91 posti auto pertinenziali localizzati al piano
interrato.
I blocchi residenziali si articolano sullasse
nord-sud in modo da offrire, compatibilmente
alla forma del lotto, il miglior orientamento
possibile in termini di irraggiamento solare e
illuminazione naturale, favorendo allo stesso
tempo il ricambio daria e garantendo almeno
due affacci per unit abitativa.
Il fabbricato residenziale a nord, di quattro
piani fuori terra, ha una forma a L rivolta
verso la piazza pedonale pubblica raggiungibi-
le dalla strada perimetrale con scalinate e
rampe ciclabili (carrabili solo per i mezzi di ser-
vizio, per permettere lallestimento di eventi
temporanei e per effettuare le manutenzioni),
realizzate in corrispondenza dellingresso a
nord. La piazza rappresenta il luogo dincontro
per eccellenza dove si trovano lo spazio dei
negozi, delle edicole, dei bar, del gioco urba-
no, dellinterazione sociale prodotta dagli abi-
tanti o dai bambini che escono dalla scuola
materna, dai mercatini, dalle feste e dagli altri
momenti significativi di aggregazione.
Il fabbricato residenziale a sud, anchesso di
quattro piani fuori terra, ha una forma pi
allungata e una tipologia pi in linea, che si
articola seguendo la configurazione irregolare
del lotto, generando spazi aperti privati di per-
tinenza (giardini ai piani terra, logge e terrazzi)
e spazi aperti comuni in quota (terrazze di
copertura praticabili).
La scuola materna collocata al centro del lotto,
tra i due blocchi residenziali, ed caratterizzata
da un tetto verde che dallalto crea continuit
con il verde del lotto. La scuola materna forma-
ta da 3 blocchi funzionali (2 di aule e 1 di servizi)

A destra, prospetto della
Scuola Materna (D2U).
Sotto, prospetto del blocco
residenziale nord (D2U).
e da uno spazio connettivo, per le attivit di
gruppo e mensa, collegato al giardino dei giochi
situato allesterno dedicato e protetto per i bam-
bini. La continuit del lotto e la separazione dei
percorsi protetti viene perseguita anche attra-
verso una pista ciclabile che attraversa il lotto in
tutta la sua lunghezza.
Queste soluzioni morfologiche (date anche dal
diverso uso dei materiali, dei colori e dal tratta-
mento dei prospetti) e tipologiche (con possibi-
lit di operare alcune scelte nella fruizione degli
spazi) si propongono di accogliere i nuovi biso-
gni e le forme di adattamento ai diversi stili di
vita delle famiglie (ad esempio la previsione di
spazi privati aperti, coperti o scoperti, per tutti
gli appartamenti). La grande variet e diversit
degli esterni tesa a far s che si instauri un pro-
cesso di identificazione e di appropriazione
rispetto ai luoghi e alle abitazioni. Questa variet
compensata in termini di costi da un impianto
strutturale regolare e modulare, da una totale
omogeneit e standardizzazione delle finiture
degli appartamenti e dalla concentrazione del
livello sotterraneo nella parte nord del lotto.
Il dinamismo e la flessibilit che ne derivano
consentono di caratterizzare e personalizzare
gli spazi abitativi e di rompere la tipica mono-
tonia e afasia delledilizia che cerca di contene-
re i costi.
Il disegno del verde segue con i suoi percorsi
lo stesso andamento assiale nord-sud degli
edifici in un verde prevalentemente sistema-
to a prato e cespugli che si articola attraverso
sentieri ciclabili e pedonali.
Dal punto di vista energetico, il miglioramento
dellefficienza stato raggiunto tramite lotti-
mizzazione di due parametri: le caratteristiche
termofisiche degli elementi che costituiscono
linvolucro (valori bassi di trasmittanza) e luti-
lizzo della ventilazione meccanica controllata
con recuperatore di calore.
La trasmittanza dellinvolucro ha raggiunto
valori molto ridotti grazie al super-isolamento:
le murature perimetrali realizzate con blocchi
di ca. 42 cm in calcestruzzo cellulare raggiun-
gono trasmittanze pari a 0,23 W/m2K; gli infissi,
realizzati con doppi vetri basso-emissivi 8-16-4
mm, arrivano a valori di 1,3 W/m2K, in entrambi
i casi altamente inferiori ai limiti di legge.
Il superisolamento delledificio ha reso oppor-
VII
tuna linstallazione di un impianto di ventilazio-
ne meccanica controllata a cui sono stati abbi-
nati dei recuperatori di calore con unefficienza
media stagionale pari al 61%. Lapplicazione di
un impianto di trattamento dellaria, oltre a
consentire labbattimento dellinquinamento
indoor, presente in alte percentuali in involucri
di tal genere, agevola anche linstallazione di
un impianto di climatizzazione estiva.
Come terminali di emissione sono stati instal-
lati i pannelli radianti a pavimento con una
copertura pari al 50% della superficie.
Oltre al compattamento degli edifici e al con-
seguente miglioramento del rapporto superfi-
cie/volume (S/V), che si attesta ad un valore
pari a 0,44, il progetto ha inglobato un innova-
tivo sistema di cogenerazione, con una pompa
di calore geotermica a bassa temperatura, inte-
grato al sistema esistente di teleriscaldamento.
La pre-certificazione del progetto effettuata da
un esperto indipendente sulla base del progetto
definitivo ha evidenziato un fabbisogno di ener-
gia primaria per il riscaldamento di circa 27,2
kWh/m2a che consente agli edifici realizzati il
conseguimento della classe energetica A Cened.
VIII _ ilProgettoSostenibile _dossier
Tre interventi a Milano per attuare il Progetto
Housing Sociale
Luciana Pacucci
Area progettazione e Sviluppo FHS: Progettazione architettonica
Resi possibili da un percorso di partenariato
tra il Comune di Milano, la Fondazione Cariplo
e la Fondazione Housing Sociale, sono in pro-
cinto di essere realizzati a Milano i primi tre
interventi di housing sociale realizzati dal
Fondo immobiliare etico Abitare Sociale 1:
Figino, via Cenni e via Ferrari. Ognuno di questi
interventi ha dei contenuti specifici relativi al
tema della sostenibilit, in parte non ancora
del tutto sviluppati nel dettaglio, nei quali per
sono riconoscibili le indicazioni generali che
hanno indirizzato la progettazione su tutte le
aree, orientamenti che per la Fondazione rap-
presentano degli importanti obiettivi.
La progettazione della sostenibilit ambientale
in questi interventi mira alla definizione di una
strategia energetica che trovi innanzitutto un
equilibrio tra la forma delledificio, le sue rela-
zioni con lesterno e le tecnologie impiegate.
La finalit, infatti, quella di ottenere edifici in
classe B soprattutto attraverso unattenta pro-
gettazione architettonica di tutte loro parti. I
criteri generali intorno ai quali si sviluppata
la progettazione dei tre interventi sono: linte-
grazione dellefficienza energetica degli edifici
con lilluminazione naturale e il controllo acu-
stico, lequilibrio tra lenergia prodotta e quella
consumata ottenuto tramite un adeguato mix
di tecnologie volte al risparmio energetico e
alla produzione da fonti rinnovabili, lintrodu-
zione di tecnologie che incentivino la riduzio-
ne delle emissioni inquinanti, lutilizzo di tec-
nologie orientate alla riduzione dei consumi
dellacqua e la selezione di tecniche per il
risparmio energetico che tengano in conside-
razione le persone e la loro capacit di adatta-
re i propri stili di vita.
Un primo approfondimento di questi temi si
svolto in occasione dei due concorsi interna-
zionali di progettazione indetti da Polaris per
le aree di via Cenni e Figino e dalle attivit col-
laterali organizzate dalla Fondazione Housing
Sociale che hanno visto coinvolti, oltre a
numerosi progettisti provenienti da tutta Italia
e dallestero, figure rappresentative di tutto il
processo edilizio, dalla costruzione alla gestio-
ne degli alloggi. Una giuria internazionale,
composta da architetti, specialisti del settore e
rappresentanti degli organismi che fanno
parte della governance del Progetto Housing
Sociale, ha valutato i progetti scegliendo come
vincitore del concorso di via Cenni il progetto
presentato dallo Studio Rossi Prodi Associati e
quelli presentati da Lorenzo Consalez e dallo
studio Tim Power Architects come secondo e
terzo classificati. Una menzione speciale stata
assegnata da AAA Architetti Cercasi a Paolo
Brescia-OBR. Sono stati invece selezionati a
pari merito per passare alla seconda fase di
Figino, i progetti presentati da Giovanni Caudo,
Paolo Favole, Enrico Garbin, Elisabetta Latis,
Francesco Matucci e Renato Sarno.
Figino, Il borgo sostenibile
Lintervento si pone lobiettivo di valorizzare la
dimensione sociale di borgo, che ancora oggi
caratterizza lidentit del quartiere, e incentiva-
re reti relazionali che sviluppino stili di vita
sostenibili e attenti allambiente. Borgo sosteni-
bile significa anche sviluppare elementi di attra-
zione per il resto della citt, attraverso la pro-
mozione del carattere di Figino, che oggi
rappresentato dal potenziale della sua relazio-
ne con il verde agricolo e i parchi urbani. I pro-
getti selezionati nella prima fase, attraverso
 IX

Pagina a fianco, in basso a del progetto del gruppo

sinistra, render della di Renato Sarno.
piazza del progetto
di Figino del gruppo Sotto, a sinistra,
di Paolo Favole. planimetria del progetto
dello studio Rossi Prodi
Pagina a fianco, in basso a Associati, Primo Premio
destra, render del del concorso di via Cenni.
progetto dello studio
Rossi Prodi Associati, Sotto, a destra, rapporto
Primo Premio del concorso con il sistema del verde
di via Cenni. del progetto di Figino.
Render del gruppo di
A destra, progetto Francesco Matucci.
di Figino, sezione di una
corte del progetto
del gruppo di Enrico
Garbin e prospetto

lapprofondimento di aspetti tipologici e distri-
butivi, hanno fatto emergere differenti modelli
di sviluppo possibili (casa a corte, edilizia aper-
ta, tessuto urbano compatto) per rafforzare
lidentit del luogo e rendere gli spazi pubblici
del nuovo insediamento una risorsa da condivi-
dere con il quartiere esistente. Quattro dei pro-
getti presentati per la seconda fase hanno pro-
posto soluzioni insediative ed elementi interes-
santi per il futuro sviluppo dellintervento. I
gruppi di Matucci, Garbin, Sarno e Favole hanno
infatti elaborato diverse varianti dellimpianto a
corte aperta, considerato dalla Giuria come
uninterpretazione, adeguata al contesto, delle
richieste del bando relative allarticolazione tra
lo spazio semi-pubblico, lo spazio pubblico del
quartiere e il sistema del verde a scala urbana.
Le consistenze previste dallintervento sono:
25.175 m2 corrispondenti a circa 320 alloggi
dedicati a famiglie numerose, giovani coppie,
anziani, professionisti che lavorano da casa,
famiglie aperte allaccoglienza e persone con
disabilit; 1.325 m2 destinati a esercizi com-
merciali; 220 m2 di spazi, locali e dotazioni (i
servizi integrativi allabitare) destinati ai nuovi
residenti, che hanno lo scopo di rendere pi
vivibile lo spazio residenziale e offrire opportu-
nit di incontro e scambio (alcuni dei servizi
integrativi previsti sono il living room, la lavan-
deria condominiale, lutensileria, lufficio del
gestore sociale); 2.650 m2 dedicati a servizi
locali e urbani che oltre a supportare la nuova
comunit si aprono alla realt locale preesi-
stente, consolidando il tessuto sociale e facili-
tando lintegrazione come per esempio un
presidio medico, il co-lavoro, un centro sensibi-
lizzazione ambientale e un orto didattico.
In fase di progettazione definitiva si prevede
un programma di approfondimento degli
aspetti legati al risparmio energetico e alla
sostenibilit ambientale, finalizzato alla realiz-
zazione di un intervento emblematico in colla-
borazione con la Fondazione Cariplo.
Via Cenni, Una comunit per crescere
Lintervento di via Cenni, una comunit per cre-
scere, rivolto principalmente ad unutenza
giovane, pensato per agevolare la loro uscita
dal nucleo familiare, ma anche ad altre persone
che intraprendono una strada verso lautono-
mia, la crescita e il consolidamento di nuove
famiglie. Il progetto vincitore, realizzato dallo
studio Rossi Prodi, ha accolto pienamente le
indicazioni che meglio connotano il modello di
housing sociale che si intende promuovere. Il
progetto prevede uno spazio pubblico centrale
concepito per essere luogo di relazione e scam-
bio tra il nuovo insediamento e la comunit esi-
stente, che si articola in spazi di vicinato pro-
gettati affinch si moltiplichino le possibilit
dincontro e di scambio tra i residenti, previsti
agli estremi delledificato. Larticolazione del
sistema degli spazi aperti in diversi livelli di frui-
bilit parte dalla costruzione del fronte delliso-
lato chiuso e si articola in modo da individuare
al proprio interno un luogo protetto ma aperto,
la corte giardino, attorno al quale si articolano i
volumi e si distribuiscono le funzioni. La corte
costituisce sia lo scenario della vita quotidiana,
un luogo dincontro e di passaggio per la
comunit, sia una risorsa preziosa di verde per
il quartiere. Ledificio concepito come una
stecca continua di due piani fuori terra, servita
al primo piano da un ballatoio abitabile, e da
quattro torri residenziali impostate sul corpo
X _ ilProgettoSostenibile _dossier
basso. Il corpo basso destinato a servizi e
commercio e nelle parti residenziali ad alloggi
in condivisione per giovani, coppie e per fami-
glie aperte allaccoglienza. Lintervento nella
fase della progettazione definitiva.
Nellintervento sono previsti: 8.550 m2 corri-
spondenti a circa 130 alloggi che comprendono
appartamenti dedicati a famiglie, giovani cop-
pie, anziani, giovani lavoratori in condivisione,
famiglie solidali, persone con disabilit, mamme
di giorno; 450 m2 di esercizi commerciali; 220 m2
di servizi integrativi allabitare tra i quali il living
room (uno spazio comune per i residenti), la
lavanderia condominiale, lutensileria, lufficio
del gestore sociale; 1.800 m2 di servizi locali e
urbani tra cui un centro di fisioterapia, delle sale
prove, un risto-art e car e bike sharing.
Via Ferrari, temporaneit accogliente
Lintervento di via Ferrari affronta il bisogno
residenziale legato alla temporaneit diffuso
tra diverse tipologie di utenti. La posizione
strategica dellarea e la sua raggiungibilit ren-
dono lintervento particolarmente adatto a
ospitare persone che vivono e abitano la citt
con tempi e modi diversi rispetto alla consue-
tudine: studenti, lavoratori in trasferta, parenti
di degenti in cura nelle strutture ospedaliere
vicine e particolari fasce sociali con bisogni
temporanei. Della temporaneit il progetto
intende valorizzare soprattutto la dimensione
dellaccoglienza, che significa realizzare degli
spazi che riescano a ospitare persone diverse
in unatmosfera il pi possibile domestica e
confortevole. Lintervento nella fase della
A sinistra, render del
progetto di Lorenzo
Consalez, Secondo Premio
del Concorso di via Cenni e
render del progetto di Tim
Power Architects, Terzo
Premio del Concorso di via
Cenni.
In basso, a sinistra, schema
del progetto dei servizi per
larea di Figino; a destra,
schema del progetto dei
servizi per larea di via
Cenni.
progettazione definitiva.
Il progetto prevede una struttura residenziale
ricettiva integrata di 200 posti letto (5.700 m2)
corredati da locali e dotazioni destinate in
modo esclusivo agli ospiti, che hanno lo scopo
di rendere pi domestica la struttura ricettiva e
offrire opportunit di incontro e scambio.
Completano lintervento 300 m2 di esercizi
commerciali per sviluppare il tema della filiera
corta sfruttando la relazione con il Parco
Agricolo Sud e 2.650 m2 dedicati a un Centro
disabili che offrir inoltre servizi sanitari indi-
rizzati a tutti i cittadini e usufruibili anche su
scala urbana.

Abitiamo insieme Ascoli:
il progetto residenziale dedicato
alle giovani coppie e alle famiglie
Monica Moschini, Marco Meduri
Area progettazione e Sviluppo FHS: Progettazione partecipata, Design dei servizi
Abitiamo insieme Ascoli il progetto residen-
ziale promosso dalla Fondazione Cassa di
Risparmio di Ascoli Piceno, con la collaborazio-
ne di Fondazione Housing Sociale, responsabile
questultima della programmazione del proces-
so, della formazione della comunit, della pro-
gettazione partecipata, dei servizi integrati alla
residenza e della strategia di comunicazione.
Lintervento intende far rivivere il centro stori-
co cittadino, attraverso lofferta di alloggi rivol-
ti alle giovani coppie e alle famiglie che non
riescono a soddisfare i propri bisogni abitativi
sul mercato, diffondere la cultura della convi-
venza e dellabitare sostenibile.
Il progetto offre una formula residenziale pen-
sata sia per rispondere ai disagi abitativi di
alcuni nuclei famigliari, sia per accompagnare
la formazione di una rete di rapporti di buon
vicinato tra i residenti. Oltre agli alloggi, infat-
ti prevista lofferta di servizi e spazi destinati al
tempo libero, allaggregazione e alla socializza-
zione che i futuri residenti dovranno impe-
gnarsi a condividere, gestire e mantenere vivi.
Per quanto riguarda gli aspetti architettonici
bene chiarire che lintervento consistito nel
recupero conservativo e distributivo dellimmo-
bile esistente, predisposto dal venditore, e che il
progetto di housing sociale si concentrato
soprattutto sul processo di accompagnamento
e di costruzione della nuova comunit di resi-
denti. Abitiamo insieme Ascoli ha sede in un
edificio storico, sito nel centro cittadino, in
Corso di Sotto 10, un tempo collegio e conven-
to della congregazione delle suore del Bambin
Ges. Lintervento offre lassegnazione di 17
alloggi ristrutturati; un contratto daffitto a
canone contenuto con la validit di 12 anni; un
giardino attrezzato; un posto macchina ad
XI
inquilino; spazi comuni e servizi dedicati alla
socializzazione e allo svago. stato fissato un
termine temporale al contratto daffitto al fine
di agevolare i nuclei familiari per un periodo
duraturo ma limitato, e per garantire una rota-
zione periodica dei componenti della comunit.
Per individuare la tipologia di utenti a cui pro-
porre il progetto di housing sociale, stata
svolta unanalisi preliminare finalizzata a indivi-
duare le categorie sociali pi deboli e proble-
matiche rispetto alla questione abitativa loca-
le. Dallindagine emerso che in particolare i
giovani, single e in coppia, sono una fascia vul-
nerabile della popolazione, in quanto colpita
dalla disoccupazione o dal precariato lavorati-
vo e che molti giovani sotto i 35 anni rimango-
no a vivere con i genitori per mancanza di
alternative. Inoltre, si registra che le giovani
coppie abbandonano il centro citt, preferen-
do la periferia di Ascoli o localit vicine, e lo
 XII _ ilProgettoSostenibile_dossier
Nella pagina precedente,
foto del cantiere di Ascoli.
Sotto, planimetrie generali
delledificio, piano terra
e primo piano, dove
vengono messi in evidenza
gli spazi comuni
e la disposizione
del giardino condominiale
e dei parcheggi.
In basso, da sinistra, il logo
di Abitiamo insieme Ascoli;
la copertina della brochure;
schema riassuntivo degli
spazi abitativi
dellintervento.
stesso destino sembra colpire quelle famiglie
con figli, rappresentanti il 57% della popolazio-
ne, che a causa dei prezzi elevati delle case del
centro storico preferiscono trasferirsi dove i
costi sono pi contenuti.
Partendo dai dati emersi dallindagine, che indi-
cavano il progressivo spopolamento del centro
cittadino da parte di giovani coppie e famiglie,
la Fondazione Carisap ha scelto di sviluppare il
progetto investendo nella ristrutturazione di un
immobile storico sito in unarea centrale della
citt, piuttosto che costruire un nuovo edificio
nelle aree periferiche, e di destinarlo proprio ai
rappresentanti di questa categoria sociale.
Uno degli scopi principali che si propone que-
sto progetto quello di stimolare la creazione
di un ambiente socialmente sostenibile, basato
sulla solidariet, la partecipazione attiva alla
vita del condominio, la cura per le relazioni tra
inquilini. Il progetto prevede infatti linseri-
mento di servizi integrativi allabitare finalizzati
a: sviluppare la collaborazione e il senso di
appartenenza, favorire la formazione di una
vera e propria comunit, dotata di servizi di
tipo locale e urbano, rafforzare le relazioni sia
allinterno del condominio sia con il resto del
quartiere e della citt. Gli stessi servizi saranno
realizzati con il coinvolgimento dei futuri
inquilini ed eventualmente con realt associa-
tive cittadine, in modo da rispettare il carattere
partecipativo che lo caratterizza e quindi asse-
condare le specifiche esigenze della nuova
comunit di residenti.
Lidea quella di creare un luogo sicuro per gli
adulti ma soprattutto per i pi piccoli, poich
si chiede agli abitanti del progetto di vivere
nel rispetto reciproco, unendo gli sforzi nella
costruzione di una piccola rete di relazioni
allinterno della comunit, in modo che non
rimanga limitata solamente alle attivit orga-
nizzate nelle zone adibite a spazio comune, ma
che sia presente anche nei rapporti quotidiani
di buon vicinato. In questo modo potrebbe
essere ricreata quellatmosfera che si respirava
nelle corti del nostro recente passato, dove
una serie di famiglie era in grado di convivere
generando una sorta di famiglia allargata.
A partire da aprile previsto lavvio di un pro-
gramma di accompagnamento dedicato ai

Lo schema esemplificativo
che illustra le fasi principali
del processo.
futuri abitanti dellintervento, che proseguir
anche nei mesi successivi alla consegna degli
alloggi, stabilita per dicembre 2010. Il percorso
si articola in diversi momenti di conoscenza,
dialogo e confronto, e si propone di progettare
le funzioni e le modalit gestionali degli spazi
comuni e dei servizi, questi ultimi in collabora-
zione con le associazioni disponibili presenti
sul territorio che vantano una certa esperienza
riguardo ai temi trattati. Resta inteso che lac-
cesso a queste strutture sar dedicato innanzi-
tutto ai residenti dellintervento, ma in futuro
potrebbe essere aperto anche allintera citt,
con lobiettivo di sviluppare nuove iniziative
virtuose volte a creare una comunit sostenibi-
le sempre pi ampia e consapevole, oltre che a
rivitalizzare il centro storico ascolano. Per poter
adottare questo modello organizzativo previ-
sto linserimento di una nuova figura respon-
sabile della gestione dellimmobile e della vita
di comunit: il Gestore Sociale. Questo attore,
che potrebbe essere individuato in una perso-
na singola o in un gruppo rappresentativo,
investe il ruolo di garante dellamministrazione
della vita condominiale, in stretta collaborazio-
ne con gli altri abitanti. Il suo compito di
accompagnare e rafforzare le relazioni tra i
componenti dellintera comunit, attraverso
processi di partecipazione, scoprendo e poten-
ziando le competenze e le risorse personali di
ciascun membro e avviando rapporti di solida-
riet e di mediazione dei conflitti, che facilitino
la cooperazione, lincontro e lo scambio.
Abitiamo insieme Ascoli non consiste unica-
mente in un intervento residenziale ma si pro-
pone come un vero e proprio processo, che
promuove modalit di convivenza nuove con
lintento di ampliare la semplice, seppur
importante, risposta al bisogno abitativo. Per
valorizzare questa offerta abitativa e chiarirne i
contenuti al pubblico, stato predisposto un
piano di comunicazione in grado di illustrare i
concetti sociali e le particolari dotazioni del
progetto. Questo sistema di promozione si
basato sulla declinazione dellidentit visiva in
diversi strumenti divulgativi (pieghevole, car-
tolina, manifesti, sito web) e nellorganizzazio-
ne di attivit promozionali specifiche, sia di
carattere istituzionale che culturale, tra cui il
XIII
concerto di Elio e le storie tese ad ingresso gra-
tuito, presso il Teatro Ventidio Basso di Ascoli
Piceno, e la visita delledificio che ospita linter-
vento. Allo scopo di rendere la comunicazione
riconoscibile e dinteresse da parte dei giovani,
i veri protagonisti dellintervento ascolano di
housing sociale, sono stati studiati tutti gli ele-
menti che compongono lidentit del proget-
to: lo slogan (Abitiamo insieme Ascoli), il logo e
i colori istituzionali. La scelta di un messaggio
semplice e diretto e di un design minimale
rispecchiano lintenzione di dialogare col
mondo giovanile. Inoltre, lo studio del logo ha
tenuto conto sia di aspetti visivi che culturali,
nella ricerca di un giusto mix tra immagine e
significato, in quanto richiama in maniera stiliz-
zata uno dei piatti pi rappresentativi della
gastronomia locale, le olive ascolane, qui com-
poste idealmente in un abbraccio racchiuso
allinterno di una foglia. Il significato simbolico
che assume quello di un luogo sicuro, acco-
gliente e protettivo, dove possibile far cresce-
re una famiglia allinterno di una nuova comu-
nit, rispecchiando a pieno la filosofia di ABI-
TIAMO INSIEME ASCOLI.
XIV _ ilProgettoSostenibile_dossier
Parma Social House: Nuovi Centri urbani
e Comunit sostenibili
Rachele Bonadio
Area Progettazione e Sviluppo FHS: Gestione sociale e ricerca
Parma Social House un progetto integrato di
interventi, promosso dallAmministrazione
comunale, che coniuga lo sviluppo urbano con
le politiche socio-abitative, programmato tra-
mite il ricorso a un complesso di azioni inter-
settoriali innovative e sperimentali sia nei con-
tenuti che nelle modalit di attuazione. Tramite
un bando pubblico, il Comune ha affidato a
unATI (Associazione Temporanea di Imprese),
composta da imprese di costruzione e da coo-
perative di abitazione di Parma, la realizzazio-
ne di un progetto di edilizia residenziale che si
sviluppa su diverse aree, dedicato alla speri-
mentazione di nuove forme di abitare sociale.
La Fondazione Housing Sociale e Finabita
hanno affiancato lATI per la definizione e la
strutturazione del Progetto.
LAmministrazione comunale riuscita in que-
sti a riservare un considerevole numero di aree
da destinare alla realizzazione di housing
sociale, grazie allo strumento urbanistico
vigente nel Comune di Parma, il quale prevede
che una quota delle aree di trasformazione
urbana debba essere riservata a interventi di
edilizia residenziale pubblica.
Il Progetto prevede la realizzazione, in due fasi,
di 2.550 nuovi alloggi di edilizia residenziale
sociale, 1.089 entro il 2012, da costruire su
sette aree di 63.000 m2 di superficie lorda utile
(SLU) messe a disposizione dal Comune, in
attuazione delle schede norme relative al POC
(Piano Operativo Comunale)1, e successiva-
mente, di ulteriori 1.500 alloggi, sempre su
aree comunali.
Laspetto significativo di questo intervento,
oltre a quello di promuovere uno sviluppo
urbano di dimensioni eccezionali, che rappre-
senta oggi per lItalia un fatto inconsueto, la
fondamentale sinergia che si creata tra i sog-
getti del settore edilizio del Comune di Parma
e lAmministrazione pubblica. Questi, in coe-
renza con le indicazioni strategiche di sviluppo
urbanistico della citt e grazie alla volont di
compiere un passo ambizioso sul proprio terri-
torio, hanno deciso di collaborare per la realiz-
zazione di un progetto di sviluppo urbano
innovativo e strategico, teso al soddisfacimen-
to degli interessi di tutti.
Il Progetto di fattibilit, che lATI ha proposto al
Comune, stato pensato sulla base di temi
interdisciplinari che riguardano la riqualifica-
zione urbana, la costruzione di comunit e il
risparmio energetico.
Le aree destinate ai nuovi insediamenti di hou-
sing sociale sono inserite in quartieri residen-
ziali, in parte ancora in costruzione, per le quali
la pianificazione preesistente prevedeva uno
sviluppo caratterizzato da grandi spazi aperti,
da attivit commerciali affidate alla grande
distribuzione e riservata a una mobilit veloce,
principalmente automobilistica. Lobiettivo del
Progetto stato quello di portare la pianifica-
zione generale ad una scala dintervento mino-
re, per poter sviluppare soprattutto il tessuto
urbano di quartiere, risorsa fondamentale per
lhousing sociale e per la convivenza di realt
sociali differenti. La proposta progettuale ha
infatti individuato due livelli di intervento: uno
di quartiere, relativa al comparto urbano, e uno
locale, relativa al singolo lotto di intervento.
La scala di quartiere ha come oggetto lo svi-
luppo di un sistema di spazi pubblici, e in par-
ticolare la realizzazione di nuove centralit
locali, dotate di strutture, di servizi locali e
urbani e servizi commerciali, oltre che di spazi

Pagina a fianco, da progettuale
sinistra: aree comprese per lo sviluppo del tessuto
nel progetto Parma Social urbano di quartiere,
House, in verde le aree finalizzata allintegrazione
del primo lotto dintervento tra gli spazi abitativi
su cui verranno realizzati e gli spazi pubblici.
1089 alloggi entro il 2012,
in attuazione del POC
vigente;
via SantEurosia, una
delle aree di realizzazione
del progetto:
individuazione
delle aree da destinare
a spazio pubblico
di quartiere;
rappresentazione
della proposta
duso collettivo, e quindi di aree di sosta, spazi
verdi attrezzati e piazze.
stato previsto che i servizi e le strutture ven-
gano progettate con particolare attenzione sia
per soddisfare le categorie di utenti pi vulne-
rabili, come ad esempio anziani, bambini e
disabili, sia per creare interazioni tra diverse
tipologie di utenza, con lobiettivo di costruire
un tessuto urbano ricco e diversificato, e di
rispondere alle necessit relative alle attivit
quotidiane e a una socialit di quartiere.
La scala locale approfondisce invece la relazio-
ne tra il singolo intervento di housing sociale e
gli spazi comuni pertinenziali della residenza,
gli spazi comuni e di coordinamento con lo
spazio pubblico attiguo allintervento.
Lo scopo quindi quello di realizzare dei
nuclei urbani e residenziali che arricchiscano la
dotazione di servizi per i nuovi insediamenti e
per le comunit, e che rappresentino il terreno
di scambio con il quartiere esistente.
Il Programma prevede che i nuovi insediamen-
ti siano destinati a un mix di utenze, definite in
base alle indicazioni del Comune e alle analisi
sul fabbisogno abitativo indicato dal Cresme
per la citt di Parma. La creazione di una ricca
e diversificata composizione sociale, pensata
per i nuovi interventi, realizzabile grazie
allofferta di differenti forme di godimento:
alloggi in locazione a medio e lungo termine e
in vendita a prezzo agevolato o a riscatto.
A tal fine, con la costituzione di un nuovo sog-
getto giuridico, il Gestore Sociale, alla cui forma-
zione partecipano le cooperative di abitazione
coinvolte nel Progetto, viene promossa la speri-
mentazione di un nuovo modello di gestione
degli immobili, nella quale i residenti, attraverso
processi guidati di empowerment e di parteci-
pazione, diventano i principali protagonisti nella
conduzione della propria vita abitativa e sociale.
Questo nuovo soggetto, supportato da un
sistema di procedure e strumenti tecnici, giuri-
XV
Schema delle relazioni che
si costituiscono nei nuovi
insediamenti con lofferta
di diverse funzioni: spazi
pubblici e di uso collettivo,
servizi locali e urbani,
servizi commerciali, servizi
integrativi per labitare.
dici e finanziari, assume il ruolo di responsabile
nella gestione degli interventi e nellorganizza-
zione della vita comunitaria. Nella fase della
gestione sociale, le cooperative di abitazione
sono chiamate a svolgere un ruolo fondamen-
tale, in prospettiva di realizzare progetti di
comunit nei nuovi insediamenti, attraverso il
ricorso a strumenti di accompagnamento e
partecipazione, per stimolare e facilitare la col-
laborazione, lo scambio, linterazione e la soli-
dariet tra i residenti.
La definizione di questo processo mette in evi-
denza limportanza strategica della partnership
tra diversi soggetti portatori di competenze dif-
ferenti, in grado di gestire allinterno del proget-
to processi complessi che richiedono professio-
nalit specifiche ed un esperienza consolidata.
Nella progettazione degli interventi, il Progetto
propone di coniugare lattenzione allo studio
degli spazi privati e pubblici alluso di tecnolo-
gie avanzate nel campo del risparmio energe-
tico, per realizzare manufatti architettonici di
alta qualit in classe B.
La volont quella di perseguire un adeguato
livello di risparmio energetico e di sostenibilit
ambientale, attraverso ladozione di soluzioni
architettoniche e tecnologiche, luso di fonti
rinnovabili, e il ricorso a stili di vita sostenibili,
che aumentino lefficienza energetica degli
edifici e che contribuiscono a ridurre i consumi
e le emissioni inquinanti.
Con la consegna del documento preliminare
alla progettazione ai professionisti selezionati
e incaricati dalle imprese per la progettazione
degli interventi previsti, cominciata la fase di
progettazione definitiva, che attualmente in
corso su sette aree.
Nota
1 - Il POC individua e disciplina i sub-ambiti di trasformazio-
ne in cui, tra le diverse attivit, prevede la localizzazione
delle opere e dei servizi pubblici e di interesse pubblico.
 Fondazione Housing Sociale

Dossier a cura di
Giordana Ferri
Fondazione Housing Sociale

Dossier allegato
alla rivista trimestrale
ilProgettoSostenibile

Anno 8 - n 25 giugno 2010

Registrazione Trib. Gorizia

n. 5/03 del 9.9.2003

Direttore responsabile
Ferdinando Gottard

Editore
EdicomEdizioni
Monfalcone (Go)
www.edicomedizioni.com

Stampa
Grafiche Manzanesi
Manzano (UD)
Stampato interamente su carta riciclata
EdicomEdizioni ottenuta da fibre selezionate