CNG HO X HI CH NGHA VIT NAM

c lp T do Hnh phc
----------------------------------

BO CO
R SOT VN BN PHP LUT:
LUT KINH DOANH BT NG SN NM 2006

Tin s: Nguyn Vn Minh

Ph Ch tch Chuyn trch,
Hip hi Bt ng sn Vit Nam.

A. Danh mc vn bn php lut r sot:

1. Lut Kinh doanh bt ng sn 2006 v cc Vn bn Php lut lin quan:
- Lut Kinh doanh bt ng sn s 63/2006/QH11 ngy 29/6/2006;
- Ngh nh 153/2007/ N-CP ngy 15/10/2007 ca Chnh ph quy nh chi
tit v hng dn thi hnh Lut Kinh doanh bt ng sn 2006;
- Ngh nh 23/2009/ N-CP ngy 27/12/2009 ca Chnh ph quy nh v x
pht vi phm hnh chnh trong hot ng xy dng; kinh doanh bt ng sn; khai
thc, sn xut, kinh doanh vt liu xy dng; qun l cng trnh h tng k thut,
qun l pht trin nh v cng s;
- Thng t s 13/2008/TT-BXD Hng dn mt s ni dung ti Ngh nh
153/2007/ N- CP ngy 15 thng 10 nm 2007 ca Chnh ph v ng quy nh chi
tit v hng dn thi hnh Lut Kinh doanh bt ng sn.
- Quyt nh s 29/2007/Q-BXD ngy 31/12/2007 v Quyt nh s
1408/Q-BXD ngy 04/12/2008 ca B trng B Xy dng v Chng trnh
khung o to, bi dng kin thc v mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn
v qun l, iu hnh sn giao dch bt ng sn.
2. Lut Doanh nghip s 60/2005/QH11 v Ngh nh 43/2010/N- CP v ng k
doanh nghip; Thng t 14/2010/TT- BKH hng dn mt s ni dung v h s,
trnh t, th tc ng k doanh nghip theo quy nh ti Ngh nh 43/2010/ N- CP
ngy 15 thng 04 nm 2010 ca chnh ph v ng k doanh nghip.
3. Lut u t s 59/2005/QH11 ngy 29/11/2005 v Ngh nh 108/2006/N- CP
ngy 22 thng 9 nm 2006 quy nh chi tit v hng dn thi hnh mt s iu ca
Lut u t 2005.
4. B Lut Dn s s 33/2005/QH11 v cc vn bn hng dn.
5. Lut Nh s 56/2005/QH11 ngy 26/11/2005 v Ngh nh 71/2010/N-CP ngy
23/6/2010 ca Chnh ph; Thng t s 16/2010/TT-BXD ngy 1/9/2010 ca B Xy
dng.
6. Lut s 38/2009/QH12 v sa i, b sung iu 126 Lut Nh s 56/2005/QH11
v iu 121 Lut t ai s 13/2003/QH11 v cc vn bn hng dn.
7. Lut Chng khon s 70/2006/QH11; Lut Sa i, b sung mt s iu Lut
Chng khon s 62/2010/QH12.
8. Lut t ai s 13/2003/QH11 v cc vn bn hng dn Lut.
9. Ngh quyt 71/2006 ngy 29 thng 11 nm 2006 ph chun ngh nh th gia nhp
hip nh thnh lp t chc thng mi th gii WTO ca nc Cng ha x hi ch
ngha Vit Nam.
B. Mt s vn v chnh sch php lut cn hn ch trong lnh vc bt ng
sn
Thc t v mt s nghin cu gn y trong lnh vc u t kinh doanh bt
ng sn (BS) ch ra nhng kh khn, vng mc trong vic trin khai thc hin,
c th:
1- Chnh sch php lut lin quan ti lnh vc BS c quy nh ti nhiu B
Lut, Lut chuyn ngnh khc nhau dn n cn c nhiu ni dung khng thng
nht, thm ch mu thun trong qu trnh thc hin th tc u t, t ai, xy dng
c lin quan.
2- Chnh sch Php lut v BS cn phn tn, chng cho, trng lp gia cc
h thng vn bn php lut. Cc th tc lin quan n BS c quy nh trong cc
h thng php lut: php lut v u t, php lut v xy dng, php lut v quy
hoch, php lut v t ai, v php lut v mi trng v.v. H thng php lut
bao gm Lut v cc vn bn quy phm php lut hng dn thi hnh lut do cc c
quan c thm quyn Trung ng ban hnh (nh ngh nh, thng t v.v.) v do cc
cp chnh quyn a phng ban hnh (nh quyt nh, vn bn hng dn v.v.). Vic
thc hin ng b cc chnh sch php lut nu trn khng phi lc no cng d dng
thc hin do cn c nhng bt cp, khng tng thch gia cc h thng php lut
ny. Hin tng phn tn, chng cho, trng lp v mu thun gia cc hng dn c
lin quan v cng mt vn cng l mt thc t cn tho g.
3- Quy trnh th tc hnh chnh cn phc tp, c rt nhiu c quan c lin
quan tham gia vo gii quyt cc th tc. Nh u t (doanh nghip, t chc, c
nhn) thng phi i li nhiu ln n nhiu c quan khc nhau hoc nhiu n v
ca cng mt c quan gii quyt cc th tc khc nhau. Hin tng tiu cc,
nhng nhiu hoc n trnh, n y trch nhim gia cc c quan chc nng trong
qu trnh gii quyt cc th tc cha c khc phc trit .
4- Vic cc quy nh ca cng lnh vc BS nhng c quy nh ti cc h
thng php lut khc nhau, mi h thng php lut chuyn ngnh u do mt c quan
chc nng ca Nh nc chu trch nhim, thng pht sinh s trng lp v yu cu
thng tin, h s gia cc c quan i vi nh u t, ng thi hn ch vic chia s
thng tin gia cc c quan nh nc bi cc quyn li cc b vn cha c nhn
thc y mt s b phn cn b c th.
5- T thc t hot ng u t kinh doanh bt ng sn cho thy qu trnh u
t kinh doanh bt ng sn t khi trin khai cng tc chun b u t n khi sn
phm bt ng sn hnh thnh v lu thng trn th trng bt ng sn qua h thng
sn giao dch l mt chui quy trnh khp kn, c mi quan h cht ch v thng nht,
khng th b qua bt k mt th tc, mt cng on no trong quy trnh. Lut kinh
doanh bt ng sn hin ti cha p ng y mt quy trnh hon chnh v u t
kinh doanh bt ng sn; v vy, hiu qu thc hin Lut cn hn ch, pht sinh
nhiu vng mc cha th tho g trit . Mt khc, cng tc qun l nh nc cn
bt cp bi quy trnh b ct nh tng cng on cho mi B, ngnh qun l mt
hoc mt s khu cng vic no m khng c s phi hp hoc c mt c quan
lm nhc trng, dn n cng tc iu hn h v qun l th trng bt ng sn tm
v m cn b ng, hn ch, cha p ng yu cu nhim v t ra (V d c th v
quy trnh khi Nh u t hot ng kinh doanh BS: thc hin cc th tc v u t:
ngnh KH&T; thc hin cc th tc v t ai, mi trng: ngnh ti nguyn mi
trng; thc hin cc th tc v quy hoch, u t xy dng: ngnh Xy dng; thc
hin cc th tc lin quan ti ti chnh BS: ngnh ti chnh . . .)

C. Tiu ch r sot
1. Tnh minh bch:
- R rng v hnh thc:
+ Ngn ng s dng c chnh xc, d hiu khng?
+ Din t c r rng khng? C th b hiu theo nhiu cch khc nhau khng?
- R rng trong cc quy nh p dng cho cc i tng iu chnh:
+ R rng v quyn v ngha v khng?
+ R rng v cc trnh t, th tc, chi ph (thi gian, ph, l ph) khng?
- C nguy c cho nhng nhiu, tham nhng khng?

2. Tnh thng nht:

- C tun th vi cc vn bn php lut c gi tr php l cao hn khng?
- C mu thun gia cc quy nh trong bn thn vn bn khng? C mu thun
vi cc vn bn php lut khc khng?
- C tng thch vi cc cam kt quc t m Vit Nam tham gia khng?

3. Tnh Hp l:
- C n gin ha c cc iu kin kinh doanh, th tc hnh chnh, gim chi ph
cho cc t chc, c nhn v x hi khng?
- C a ra nhng quy nh bt hp l, cn tr quyn t do kinh doanh ca cc t
chc, c nhn khng?
- C ph hp vi s pht trin bn vng (v trch nhim ca nh u t, v quyn
li ca khch hng, v nguyn tc cung - cu v cnh tranh bnh ng) khng?
- C phn bit i x khng?

4. Tnh kh thi:
- Kh nng hot ng kinh doanh bt ng sn ca cc t chc, c nhn c thc hin
c trn thc t khng?
- Kh nng qun l Nh nc ca cc c quan chc nng c thc hin trn thc t
c khng? (iu kin v t chc, nhn lc, vt lc).

D. R sot, nh gi v khuyn ngh vo tng vn c th theo tiu ch thng

nht
STT Vn iu khon Tiu ch Phn tch vn
iu chnh cha t

iu 1 Phm vi iu chnh: Lut ny quy nh v hot ng kinh doanh bt ng sn;

1. Tn gi ca iu 1; Tnh kh thi quyn, ngha v ca t chc, c nhn hot ng kinh doanh bt ng sn v giao dch
Lut: Lut khon 4, v hp l bt ng sn c lin quan n kinh doanh bt ng sn. y vn ngay ti
Kinh doanh iu 4, iu 1 ny th hin tnh khng thng nht v hp l bi nhng giao dch bt ng
bt ng Lut sn l hnh vi dn s c quy nh c th trong B Lut Dn s 2005 (Phn th ba:
sn (Lut KDBS Ngha v dn s v hp ng dn s).
KDBS) Ti Khon 4, iu 4 quy nh Giao dch bt ng sn c lin quan n kinh doanh bt
ng sn l vic mua bn, chuyn nhng, thu, thu mua bt ng sn gia t chc,
c nhn khng kinh doanh bt ng sn vi t chc, c nhn kinh doanh bt ng sn.
l cha thng nht vi quy nh ca B Lut Dn s 2005.
Khuyn ngh: Nn gi l Lut Bt ng sn hoc Lut Kinh doanh v giao dch bt ng sn s y v ton
din hn, ph hp vi phm vi iu chnh ca Lut v thng nht vi B Lut Dn s.
Khon 1, iu 8, Lut Kinh doanh bt ng sn quy nh T chc, c nhn khi kinh
2. iu kin iu 8, Tnh kh doanh bt ng sn phi thnh lp doanh nghip hoc hp tc x, phi c vn php
v vn php Lut Kinh thi, tnh nh v ng k kinh doanh bt ng sn theo quy nh ca Php lut.
nh khi doanh bt minh bch iu 3, Ngh nh 153/2007/N-CP quy nh Doanh nghip, hp tc x kinh doanh
kinh doanh ng sn bt ng sn phi c vn php nh l 6 (su) t ng Vit Nam. Trong khi theo
bt ng v iu 3 quy nh ca B lut Dn s th cc bn khi giao dch mua bn bt ng sn khng
sn Ngh nh cn iu kin trn. R rng c s khc bit v iu kin trong trng hp Giao dch
153/2007/ bt ng sn c lin quan n kinh doanh bt ng sn l vic mua bn, chuyn
N-CP nhng, thu, thu mua bt ng sn gia t chc, c nhn khng kinh doanh bt
ngy ng sn (khng cn vn php nh) vi t chc, c nhn kinh doanh bt ng sn
 15/10/2007 (phi c vn php nh l 6 t ng).
ca Chnh Mt khc, Khi t chc, c nhn khi c c quan c thm quyn lm ch u t D
ph n kinh doanh bt ng sn tha mn iu kin v ti chnh: Ch u t phi c vn
ch s hu t nht bng 20% tng mc u t D n ni chung v 15% i vi D n
l nh (phi iu 5, Ngh nh 153/2007/N-CP). Nh vy iu kin bt buc v
vn php nh i vi php nhn khi kinh doanh bt ng sn (6 t VN) trong
trng hp ny khng c ngha thc tin.
Ngoi ra, trong thc t c nhiu doanh nghip khng nng lc v ti chnh nhng
bng cch ny hay cch khc li c giao lm ch u t cc d n qu kh nng ti
chnh ca h, dn n tnh trng nhiu d n phi chm tin hoc chuyn
nhng cho cc i tc khc, y l mt trong nhng nguyn nhn gp phn th
trng bt ng sn Vit Nam trong thi gian qua va thiu minh bch va thiu nng
lc, sc cnh tranh yu.
Khuyn ngh: Lm ch u t D n Kinh doanh bt ng sn i hi doanh nghip phi cn c nhiu iu kin
cn v v ti chnh v ngun lc khc, mt khc c rt nhiu cc loi d n bt ng sn khc nhau c v quy
m, tnh cht, cng nng v mc ch u t cng nh tng mc u t, vic quy nh Ch u t phi c vn
ch s hu ti thiu 20% tng mc u t d n v hnh chung iu kin vn php nh cho cc doanh nghip
hot ng trong lnh vc ny khng cn my ngha. Khuyn ngh bi b quy nh iu kin v vn php nh
i vi kinh doanh bt ng sn.
Cp chng Lut Kinh Ti cc quy nh trn: C nhn l cn b, cng chc nh nc th khng c cp
3. ch mi gii, doanh bt Tnh kh chng ch mi gii, nh gi bt ng sn. Trong thc t nhiu Trung tm, sn giao
nh gi bt ng sn, thi dch ang hot ng theo m hnh n v s nghip cng lp c thu, phn ln cn b
ng sn cho iu 14, nhn vin u l Vin chc, Cng chc nh nc vn ang hot ng kinh doanh dch
i tng l iu 15 v bt ng sn nhng h u khng c chng ch hnh ngh theo quy nh. Trong
 cng chc Ngh nh khi , theo quy nh ca Lut Kinh doanh bt ng sn th bt buc h phi c
nh nc 153/2007/N chng ch hnh ngh mi c kinh doanh dch v bt ng sn.
-CP

Khuyn ngh: Cn b sung cc quy nh ca php lut v nhng trng hp c th khi cn b, nh nc hot
ng trong cc n v nh trn s c cp chng ch hnh ngh theo quy nh.
Quy nh v Lut Tnh minh Hin nay, trn ton quc c 913 sn Giao dch bt ng sn ng k v hot ng.
4. iu kin KDBS, bch, tnh Theo thng k ca B Xy dng trong tng s 557 sn bt ng sn c kim m,
hot ng N hp l mi ch c 15% sn iu kin hot ng v tng i minh bch. Sp ti, b Xy
ca Sn giao 153/2007/ dng s phi hp vi mt s ngnh chc nng r sot cc sn bt ng sn, sn no
dch BS N-CP iu kin hot ng v c tnh chuyn nghip mi c tham gia hot ng kinh
doanh bt ng sn.
iu 22, 28, 33 Lut Kinh doanh bt ng sn quy nh sn phm BS ca t
chc, cc nhn kinh doanh BS khi mua, bn, cho thu th bt buc phi thc hin
thng qua sn giao dch BS,
Trong khi , php lut v kinh doanh bt ng sn li ang thiu nhng c ch
khuyn khch ngi dn thc hin giao dch qua sn. Do vy, t l cc giao dch BS
c thc hin qua sn giao dch hin nay chim t l nh trn th trng.
D n kinh doanh BS c vn u t cho BS ln nn cc cc ch u t mun xc
nh c ngi mua trc khi thc hin d n, ng thi cng huy ng vn
trc. Trn c s cc quy nh ca php lut v thi im v iu kin c huy ng
vn, cc ch u t tm cch huy ng vn thng qua hnh thc hp ng gp vn
u t km theo quyn mua t nn hoc cn h dn n sn phm BS c giao
dch thng qua sn giao dch BS gim i.
 Khuyn ngh :
(i) Cn xy dng c ch khuyn khch doanh nghip v ngi dn thc hin cc giao dch BS thng qua sn
giao dch BS; hn ch s lng sn phm BS ch u t c quyn bn khng qua sn giao dch.
(ii) Cn quy nh c th hn v iu kin thnh lp sn giao dch BS theo hng nng cao yu cu v nhn s,
chuyn mn; quy nh c th iu kin v c s vt cht ti thiu cho sn giao dch hot ng.
(iii) Cn quy nh c th vic nim yt bt ng sn (bao gm nim yt gi, thng tin v bt ng sn ), quy nh
cc mc ph, hoa hng trong hot ng kinh doanh dch v bt ng sn.
Vic o Ngh nh Tnh cng + Theo quy nh ca php lut v hng dn ca B Xy dng ti Thng t s
5. o to, 153/2007/ tnh hp l 13/2008/TT-BXD, ngi c nhu cu cp chng ch hnh ngh Mi gii bt ng sn,
cp Chng N-CP v v thng nh gi bt ng sn, qun l sn giao dch bt ng sn phi c Giy chng nhn
ch hnh Thng t nht qua lp o to do cc t chc c B Xy dng cho php t chc cc kho o to
ngh mi s chuyn ngnh nu trn. t c kt qu theo yu cu, ngi c nhu cu phi tham
gii, nh 13/2008/TT d mt kho o to thi gian t 1 n 3 thng. Cho d ngi tng c trnh
gi bt ng -BXD i hc hay trn i hc. Nh vy, quy nh hin hnh v o to nghip v cp
sn Chng ch hnh ngh Mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn, qun l sn giao
dch bt ng sn ang c nhng bt cp ngay t u vo: Ngi c trnh THPT,
Trung cp, cao ng, i hc v ngay c trn i hc ang c xem l ng hng,
nu mun hnh ngh Mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn, qun l sn giao
dch bt ng sn, h u phi tham d kho hc nh trn.
+ Trong thc t hin nay c rt nhiu ngi Vit Nam tham d cc kho o to
chuyn ngnh su do cc nc ngoi (M, c, Nht, Singapo, Hn Quc, cc nc
Chu u . . .) o to, nh: nh gi nh chung c; Mi gii bt ng sn nh , Mi
gii bt ng sn thng mi, cng nghip; Chuyn gia mi gii bt ng sn cao
cp; nh gi bt ng sn . . . Mi ngi khi c cp cc Giy chng nhn nu trn
 h u c quyn hnh ngh hu ht cc nc u c cng nhn; tuy nhin, mc d
h l ngi Vit Nam nhng vn cha c tha nhn l hp l, hp php hnh
ngh, vn phi qua cc kho hc ni a th mi iu kin. y l mt thc t bt
hp l so vi quy nh quc t v qu trnh hi nhp vo WTO ca Vit Nam.
Khuyn ngh Vic cp chng ch hnh ngh kinh doanh dch v bt ng sn (Mi gii bt ng sn, nh gi bt
ng sn, qun l sn giao dch bt ng sn) l cn thit. m bo vic qun l ca Nh nc, tng bc
tng cng tnh minh bch, hot ng chuyn nghip ca th trng bt ng sn, n gin th tc hnh chnh
nhng vn m bo ni dung v chuyn mn, nghip v, cn r sot, iu chnh phn nh r trch nhim, thm
quyn ca cc c quan chc nng ca Nh nc phi lm g? cc Hip hi ngh nghip lm g v ngi c nhu
cu cp Chng ch phi m bo cc iu kin g, kin ngh:
Cn sa i quy nh v cp chng ch hnh ngh kinh doanh dch v bt ng sn:
Trng hp c cp Chng ch hnh ngh:
Ngi c trnh i hc tr ln c chuyn ngnh v Mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn, qun l sn
giao dch bt ng sn; ngi c cc chng ch (giy chng nhn) o to chuyn ngnh do c quan c thm
quyn (trong v ngoi nc) cp, c nhu cu hnh ngh Mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn, qun l sn
giao dch bt ng sn th phi ng k hnh ngh (ng k kinh doanh) theo quy nh ca php lut.
Trng hp c cp chng ch hnh ngh nhng khng phi tham d cc kho hc theo quy nh ti
Thng t 13/2008/TT-BXD:
Ngi c trnh i hc tr ln c chuyn ngnh lin quan v Mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn,
qun l sn giao dch bt ng sn, c kinh nghim hot ng kinh doanh trong lnh vc bt ng sn t nht 5
nm; nay c nhu cu hnh ngh Mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn, qun l sn giao dch bt ng sn,
th phi lm th tc ngh c quan c thm quyn cp Chng ch hnh ngh.
Trng hp c cp chng ch hnh ngh nhng phi tham d cc kho hc theo quy nh ti Thng t
 13/2008/TT-BXD:
Ngi c trnh i hc nhng khng c chuyn ngnh lin quan v Mi gii bt ng sn, nh gi bt ng
sn, qun l sn giao dch bt ng sn; ngi c trnh trung cp hoc THPT phi tham d kho hc theo quy
nh ti Thng t 13/2008/TT-BXD mi c cp Chng ch hnh ngh.
Quy nh v Theo quy Tnh kh + Khon 1, iu 9, Ngh nh 102/2010/N-CP hng dn chi tit thi hnh mt s
6. t chc x nh ca Lut thi v hp iu ca Lut Doanh nghip quy nh: Chng ch hnh ngh quy nh ti khon 2
hi ngh Doanh nghip l v iu 7 ca Lut Doanh nghip l vn bn m c quan nh nc c thm quyn ca
nghip tham v iu 15 thng Vit Nam hoc hip hi ngh nghip c Nh nc y quyn cp cho c nhn c
gia cp Lut Kinh nht trnh chuyn mn v kinh nghim ngh nghip v mt ngnh, ngh nht nh.
chng ch doanh bt Chng ch hnh ngh Mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn, qun l sn giao
hnh ngh ng sn dch bt ng sn khng yu cu v kinh nghim ngh nghip nn ch l loi vn bn
cp cho c nhn c trnh chuyn mn nht nh v kinh doanh dch v bt
ng sn. Chng ch hnh ngh Mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn, qun
l sn giao dch bt ng sn c cp da trn cn c ch yu l bng tt nghip
trung cp ngh tr ln (hoc tt nghip THPT - nu l Mi gii BS) v c Giy
chng nhn tham d lp hc chuyn mn v Mi gii bt ng sn, nh gi bt
ng sn, qun l sn giao dch bt ng sn do cc c s iu kin theo quy nh
ca php lut cp. Do , trong thc t nu Hip hi ngh nghip c iu kin v
kh nng m nhn chc nng hot ng dch v cng nu trn th nn b sung quy
nh ny vo Lut.
Khuyn ngh: B sung thm quy nh: khuyn khch cc Hip hi ngh nghip u t cc iu kin cn thit
c c quan Nh nc c thm quyn y quyn thc hin vic cp chng ch hnh ngh kinh doanh dch v bt
ng sn.
7 Cc quy iu 14 Lut Tnh Thi im huy ng vn t ngi mua
nh v vic Kinh doanh kh thi, Cc quy nh ca php lut v thi im ch u t d n bt ng sn c huy
huy ng bt ng sn tnh ng vn t ngi mua c nhiu mu thun:
vn iu 4, 5 thng iu 14 Lut Kinh doanh BS quy nh ch u t v khch hng c tha thun v
Ngh nh nht vic mua bn nh, cng trnh xy dng hnh thnh trong tng lai theo hnh thc ng
153/2007/N- tin trc, ln u ch c thc hin khi ch u t xy dng c s h tng phc
CP v cho BS.
iu 39 Lut iu 4 Ngh nh 153/2007/N-CP quy nh vic ng tin trc phi c thc hin
Nh nhiu ln, ln u ch c huy ng khi ch u t bt u trin khai xy dng
Mc 1 Phn c s h tng k thut.
VIII Thng t iu 39 Lut Nh quy nh: trng hp ch u t huy ng vn t tin ng trc
04/2006/TT- ca ngi c nhu cu mua hoc thu nh th ch c p dng trong trng hp thit
BXD ngy k nh c ph duyt v xy dng xong phn mng.
18/8/2006 Trong khi , mc 1, phn VIII Thng t 04/2006/TT-BXD ngy 18/8/2006 hng
dn thc hin Quy ch khu th mi cho php ch u t c huy ng vn t khi
ch u t gii phng mt bng v bt u trin khai xy dng cng trnh h tng
k thut theo giai on u t, ngha l sm hn thi im xy dng xong phn
mng c quy nh ti iu 39 Lut Nh .
Vic cc vn bn quy nh ch u t c huy ng tin ng trc ca khch hng
t nhiu thi im khc nhau khin cc doanh nghip gp nhiu kh khn trong vic
thc hin.
Mc huy ng vn
iu 5 Ngh nh 153/2007/N-CP quy nh: i vi d n khu th mi, d n
h tng k thut khu cng nghip, ch u t d n phi c vn u t thuc s hu
 khng thp hn 20% tng mc u t ca d n c ph duyt. i vi d n
khu nh th khng thp hn 15% tng mc u t ca d n c quy m s dng t
di 20 ha, khng thp hn 20% tng mc u t ca d n c quy m s dng t
t 20 ha tr ln c ph duyt. Trong thc t, nhiu ch u t cng lc c th
trin khai nhiu d n, nht l nhng d n ln. Vic quy nh vn s hu ca Ch
u t khng thp hn 20% tng mc u t ca d n c ph duyt. y
cha quy nh c th l cho tng d n hay l cng gp chung cho cc d n do Ch
u t ang thc hin, v nu l gp chung th vn ch s hu ca Ch u t phi rt
ln mi iu kin, s rt kh khn cho cc doanh nghip trong nc v s lm
gim tnh cnh tranh gia doanh nghip trong nc vi cc doanh nghip nc ngoi.
Nhng nu ch tnh cho tng d n th tnh bnh qun trn tng mc u t ca cc d
n s khng p ng iu kin theo quy nh ca Php lut.
Khuyn ngh:
(i) Cn sa i cc vn bn thng nht v thi im Ch u t c huy ng vn trnh s chng cho, mu
thun v gy kh khn trong qu trnh p dng php lut.
(ii) Cn quy nh c th v mc vn ch s hu ti thiu ca Nh u t bo m thc hin ca mt hay
nhiu d n.
8 Cc quy Khon 3 iu Tnh Nh u t cp 1 v cp 2
nh i vi 9 Ngh nh hp l Theo quy nh ti mc a, khon 3 iu 9 Ngh nh 71/2010/N-CP: i vi
nh u t 71/2010/N- trng hp K hp ng gp vn hoc hp ng hp tc u t vi ch u t cp II
CP nhm mc ch chuyn nhng quyn s dng t c h tng k thut cho ch u t
cp II (quy nh ti im b khon 1 iu 9, N 71) th ch u t ch c k hp
ng gp vn hoc hp ng hp tc u t vi ch u t cp II sau khi gii
phng mt bng ca d n v thc hin khi cng xy dng cng trnh h tng k
thut ca d n. Sau khi c cc cng trnh h tng k thut tng ng vi ni dung
 v tin ca d n th ch u t cp I c k hp ng chuyn nhng quyn s
dng t cho ch u t cp II.
Trong trng hp ch u t cp II c nhu cu huy ng vn xy dng nh trn
din tch t nhn chuyn nhng ca ch u t cp I th ch c k hp ng huy
ng vn sau khi c hp ng chuyn nhng quyn s dng t k vi ch u t
cp I, c tha thun trong hp ng v vic ch u t cp II c huy ng vn
xy dng nh v c cc iu kin huy ng vn theo quy nh ti khon
ny; trng hp cha chuyn quyn s dng t t ch u t cp I sang ch u t
cp II theo quy nh ca php lut v t ai th vic huy ng vn phi c ch u
t cp I ng bng vn bn.
Khuyn ngh: Cn b quy nh v vic ch u t cp 2 khi huy ng vn trong trng hp cha chuyn quyn
s dng t t ch u t cp I sang ch u t cp II theo quy nh ca php lut v t ai th vic huy ng
vn phi c ch u t cp I ng bng vn bn
9 Cc quy iu 40 Lut Tnh Th tc hnh chnh phc tp
nh lin t ai minh Theo quy nh ti iu 40 Lut t ai th hnh thc thu hi t cng mt mc ch
quan n Khon 8, bch, thu hi pht trin kinh t nhng mt loi do Chnh ph thu hi v n b theo gi
th tc hnh iu 8 Thng tnh kh do Nh nc quy nh, loi khc cc doanh nghip t tha thun theo gi do c ch
chnh t thi th trng iu tit. Do , trn thc t nhiu doanh nghip kinh doanh bt ng sn
16/2010/TT- gp nhiu kh khn trong vic tha thun n b vi cc h gia nh, c nhn c t
BXD nm trong quy hoch ca d n bt ng sn.
Khon iu 8 Thng t 16/2010/TT-BXD quy nh ngi mua phi xut trnh giy
xc nhn ca S Xy dng v nh c chia theo hp ng gp vn lm c s cho
vic cp giy chng nhn quyn s hu nh. Quy nh ny phin h hn so vi vi
quy nh v cp giy chng nhn quyn s hu nh c quy nh Lut Nh
(iu 10, 15), Ngh nh 71/2010/N-CP (iu 45) v Ngh nh 88/2009/N-CP
 (iu 8). iu ny cng lm gim tnh hp dn ca mi trng u t trong lnh vc
kinh doanh BS.
Khuyn ngh:
(i) Cn r sot, sa i, b sung cc quy nh v th tc hnh chnh trong u t kinh doanh BS theo hng
cng khai, minh bch, gin tin cho nh u t; hon thin h thng c s d liu, thng tin v BS cho cc
nh u t d dng tra cu, tm hiu thng tin trc khi i n quyt nh u t.
(ii) Sa i Thng t 16/2010/TT-BXD theo hng b ni dung quy nh phi c xc nhn ca S Xy dng v
vic phn chia nh lm c s php l c quan nh nc c thm quyn cp giy chng nhn quyn s hu nh
.
10 Quy nh v Lut Thu thu Tnh Theo quy nh ti Lut Thu thu nhp c nhn v Thng t 161/2009/TT- BTC, mi
thu thu nhp c nhn, hp l c nhn c thu nhp t chuyn quyn mua cn h, mua nn nh u c ngha v phi
nhp c Thng t np thu thu nhp c nhn. C quan thu khng quan tm bt ng sn l nh
nhn trong 161/2009/TT bn giao hay ang xy dng, cn h ch mi c trong h s d n, thit k bn v thi
hot ng BTC, cng; l t thuc d n khu th mi, d n khu nh phn l giao nn hay mi
kinh doanh iu 2 Thng trong giai on n b gii ta... m ch cn c chuyn nhng quyn mua cn h,
bt ng sn t mua nn t th u phi k khai, np thu thu thu nhp c nhn. Tuy nhin, trong
02/2010/TT- trng hp l bt ng sn tng lai duy nht th iu 2 Thng t 02/2010/TT-
BTC BTC li tc b gn nh hon ton quyn c min thu thu nhp c nhn bng
vic quy nh: Vic min thu thu nhp c nhn ch p dng i vi c nhn chuyn
nhng nh , t duy nht m nh , t ny c c quan qun l Nh nc
c thm quyn cp giy chng nhn quyn s hu hoc quyn s dng... Chng ti
cho rng nu c nhn c giy chng nhn quyn s hu nh , quyn s dng t
th h s chuyn nhng quyn s hu nh hoc quyn s dng t ch khng
th chuyn nhng quyn mua cn h, nn nh c. Cn nu nh hoc cng trnh
 xy dng cha hnh thnh hoc ang hnh thnh theo h s d n, thit k bn v
thi cng th vo thi im khng th c giy chng nhn quyn s hu nh ,
quyn s dng t v khng c quan Nh nc c thm quyn no cp giy chng
nhn quyn s hu, quyn s dng cho h. Trn thc t, nhiu trng hp gp vn
c giao t hoc cn h nhng nhiu nm sau vn cha c s , khi chuyn
nhng cc bt ng sn ny u khng c min thu thu nhp c nhn.
Khuyn ngh:
Cn sa i cc vn bn hng dn Lut Thu thu nhp c nhn theo hng xc nh r vic chuyn nhng bt
ng sn l nh bn giao hay ang xy dng, cn h ch mi c trong h s d n, thit k bn v thi cng; l
t thuc d n khu th mi, d n khu nh phn l giao nn hay mi trong giai on n b gii ta c
thuc s hu u tin ca ngi chuyn nhng hay khng, khng ph thuc vo vic h c c quan nh
nc c thm quyn cp giy chng nhn quyn s hu hoc quyn s dng hay cha.
11 Qun l t iu 63 Lut Tnh iu 63: Nh nc qun l t ai trong vic pht trin th trng BS bng cc
ai trong th t ai thng bin php sau y:
trng bt nht 3. T chc ng k hot ng cung cp dch v h tr cho th trng BS.
ng sn
Khuyn ngh:
Sa i iu 63 ca Lut t ai cho thng nht vi Lut Nh v Lut Kinh doanh bt ng sn
12 Th lao, hoa iu 46, 47 Tnh iu 46:
hng mi Lut Kinh minh 2. Mc th lao mi gii bt ng sn do cc bn tha thun
gii bt doanh BS bch
ng sn iu 47:
2. Mc hoa hng mi gii bt ng sn do cc bn tha thun
 Khuyn ngh:
B sung thm ni dung quy nh c th mc trn ti a (t l % hoc gi tr c th. V d: Mc th lao v mi
gii bt ng sn do cc bn tha thun nhng ti a khng qu 3% gi tr BS hoc 3 t VN) v mc th lao
v hoa hng mi gii bt ng sn, khc phc tnh trng hin nay mi ni mi gi, lm cho th trng bt ng
sn km minh bch v d to k h cho c BS trc li.
13 Kinh doanh Thng t s Tnh Hng dn vic tnh din tch nh chung c khi cp giy chng nhn quyn s hu
bt ng sn 16/2010/TT- thng nh c xc nh trn c s din tch thng thy hoc tnh t tim tng . tronh
l nh BXD nht khi Lut Nh ch quy nh tnh theo din tch thng thy.
Khuyn ngh:
ngh B Xy dng bi b nhng hng dn tri Lut nh v phng php tnh din tch nh chung c cho
thng nht vi Lut Nh .
. xut sa i Lut Kinh doanh bt ng sn theo hng ton din:
1. L do:
- Tn gi ca lut: Lut Bt ng sn: Lut Kinh doanh bt ng sn 2006 quy nh
v hot ng kinh doanh bt ng sn; quyn v ngha v ca t chc, c nhn hot
ng kinh doanh bt ng sn v giao dch bt ng sn c lin quan n kinh doanh
bt ng sn. Trong thc tin, cc hot ng mua i bn li thng qua cc hot ng
kinh doanh dch v bt ng sn din ra ph bin, kh kim sot (Lut KD BS
cha iu chnh), cc giao dch bt ng sn ni chung v th chp, bo lnh, cm
c, cho tng . . . mc d c quy nh ti B Lut Dn s v mt s vn bn quy
phm php lut khc, tuy nhin vic kim sot, qun l cc hot ng ny cn ang
b b ng, l mt trong nhng nguyn nhn lm cho th trng bt ng sn bn thn
km minh bch m cn b mo m; nhiu ngi u c trc li t k h php
lut ny trong nhng nm qua. Vic sa i tn gi nh khuyn ngh nhm tng
phm vi iu chnh v i tng p dng lm tng tnh hp l, tnh thng nht
trong cc quy nh ca Php lut, tng tnh hiu qu (kh thi) p dng Lut trong
cuc sng. Vi vic s i tn gi gn lin vi tng phm vi iu chnh s a nhiu
ni dung mi b sung lm cho Lut bt ng sn s ton din v thng nht vi cc
quy nh ti cc Lut lin quan v c bit s c th ha nhiu hot ng lin quan
ti u t kinh doanh bt ng sn v th trng bt ng sn hin ny.
- V ni dung cc quy nh huy ng vn i vi nh u t cp 1 v nh u
t cp 2 quy nh ti khon 3, iu 9, Ngh nh 71/2010/N-CP ch iu chnh i
vi cc d n pht trin nh . Tuy nhin ti ni dung r sot, chng ti mong mun
c hon chnh v b sung ni dung ny v Lut bt ng sn p dng chung
cho mi trng hp, nhm m bo tnh thng nht v hp l.
- Mt s ni dung lin quan n cc quy nh ti cc Lut lin quan: Lut t
ai, Lut Thu Thu nhp c nhn . . . vi mong mun nu nn nhng vn cn
thng nht gia cc Lut v cng mt vn , v vy c th s c s di, b sung
vo Lut Kinh doanh bt ng sn hoc cc Lut lin quan.
2. xut mt s ni dung sa i, b sung mi so vi Lut Kinh doanh bt ng
sn nm 2006:
2.1- Mt s xut v b cc:
Nh trn trnh by t thc tin hot ng kinh doanh bt ng sn l mt
chui cc hot ng theo mt trnh t v th tc khp kn t khu chun b u t
cho n khi bt ng sn c giao dch trn th trng bt ng sn. Tun th cc
quy nh , chng ti xut b cc Lut Bt ng sn nh sau:
- Tn gi: Lut Bt ng sn
- Chng I: Nhng quy nh chung
- Chng II: Quy nh v u t bt ng sn
- Chng III: Kinh doanh bt ng sn
- Chng IV: Ti chnh bt ng sn
- Chng V: Th trng bt ng sn
- Chng VI: Qun l nh nc v bt ng sn
 - Chng VII: Gii quyt khiu ni, t co v x l vi phm trong hot ng
kinh doanh bt ng sn
- Chng VIII: iu khon thi hnh
2.2- Nhng ni dung c bn:
a/- Chng I: Nhng quy nh chung
- B sung iu 1 v phm vi iu chnh v iu 2 v i tng p dng
- Quy nh v p dng mc gi, ph, l ph thng nht trong hot ng u t
kinh doanh bt ng sn, hot ng kinh doanh dch v bt ng sn.
b/- Chng II: Quy nh v u t bt ng sn (chng mi)
y l mt chng mi nhm c th ha nhng ni dung c quy nh v
nguyn tc ti Lut u t, c th:
- Quy nh chi tit v u t trc tip trong lnh vc bt ng sn. V d nh
u t nc ngoi c c tham gia u trc tip d n xy nh cho ngi thu
nhp thp, nh x hi khng?
- Quy nh chi tit v u t gin tip trong lnh vc bt ng sn.
Hai ni dung ny cn c quy nh chi tit trong Lut, trong thc t hin nay
c nhiu ni dung cha c c th, v d quy nh v u t trc tip v gin tip
ca cc t chc ti chnh l Cng ty u t ti chnh, Cng ty qu u t bt ng
sn, Qu u t tn thc bt ng sn trong lnh vc kinh doanh bt ng sn.
- Quy nh chi tit v u t nc ngoi trong lnh vc bt ng sn.
- Quy nh chi tit v u i u t trong lnh vc bt ng sn, gm: u i
theo lnh vc v u i theo a bn.
Trong thc t hin nay cc a phng nhm tng cng thu ht u t nn c
cc quy nh u i u t trn lan, khng thng nht gy cnh tranh khng lnh
mnh gi cc a phng, mt khc lm gim hiu qu ch trng v u i u t
cho nhng a bn v lnh vc thc s cn c hng u i u t.
Hin nay cc nh u t vo lnh vc phn khc bt ng sn nh thu nhp
thp, nh cho sinh vin v cho Cng nhn trong khu cng nghip theo tinh thm
Quyt nh s 65, 66, 67 ca Th tng Chnh ph nm 2009 ang gp rt nhiu kh
khn, vng mc do cc quy nh v u i u t cha dc quy nh c th trong
Lut, nn hu ht cc nh u t cho n nay cha c hng cc u i v thu, v
vn khi thc hin cc chng trnh ny.
- Quy nh chi tit v h tr u t trong lnh vc bt ng sn: h tr v
chuyn giao cng ngh; o to; pht trin dch v; u t kt cu h tng khu CN,
khu Ch xut, cng ngh cao v khu kinh t.
- Quy nh th tc hnh chnh v qun l u t kinh doanh bt ng sn:Quy
nh r v trnh t th tc u t i vi cc d n u t trong lnh vc bt ng
sn. Theo kt qu kho st v qu trnh thc hin u t ti mt s a phng cho
thy mi a phng quy nh mt quy trnh ring cho a phng mnh, cho d cc
quy nh ca Php lut l thng nht nhng khng th p dng quy nh ti a
phng ny p dng tng t ti a phng khc, dn n khi u t ti nhiu a
phng khc nhau, cc doanh nghip mt rt nhiu thi gian v cng sc nghin
cu cc quy nh c th ca a phng mi c th trin khai thc hin d n u
t.
- Cm u t trong lnh vc bt ng sn: cc d n gy phng hi n quc
phng, an ninh quc gia v li ch cng cng; gy phng hi n di tch lch s, vn
ha, o dc, thun phong m tc Vit Nam (nh siu mng, siu mo, cm xy
dng trn tha t c hnh th c bit . . .); lm hy hoi ti nguyn, ph hy mi
trng.
c/- Chng III: Kinh doanh bt ng sn
- Kinh doanh D n pht trin khu th mi (sa i, b sung cc ni dung
t Ngh nh 02/2006/N-CP v qun l d n khu th mi)
- Kinh doanh d n pht trin nh (sa i, b sung cc ni dung t Ngh
nh 02/2006/N-CP v qun l d n khu th mi)
- Kinh doanh h tng khu cng nghip, khu ch xut, khu cng ngh cao v
khu kinh t (Chi tit ha cc quy nh thng nht vi Lut t ai v cc lut
lin quan khc)
- Kinh doanh pht trin qu t
- Kinh doanh nh, cng trnh xy dng kinh doanh (nh Lut hin hnh)
- Kinh doanh quyn s dng t (nh Lut hin hnh)
- Kinh doanh dch v bt ng sn (nh Lut hin hnh)
- Qun l sau khi cng trnh xy dng hon thnh a vo khai thc, s dng:
y l mt trong nhng ni dung rt quan trng v sn phm ca d n l cng trnh
xy dng, tn ti lu di, lin quan trc tip n cng ng, x hi. Tuy nhin, vn
qun l sau u t cha c cp n ti Lut Xy dng, Lut Kinh doanh bt
ng sn v cc lut lin quan khc (tr Lut Giao thng ng b cp n vn
qun l sau u t i vi cng trnh ng b).
d/- Chng IV: Ti chnh bt ng sn (chng mi)
- Cng ty u t gin tip bt ng sn: m hnh vn hnh vn nh u t thit
b, u t vn gin tip x hi Cng ty c Nh u t gp vn, hoc c quan ti
chnh cho vay, Cng ty u t vo cc d n pht trin BS thng qua Cng ty qun
l ti sn v cng ty nhn y thc qun l tin. Cng ty phi tr li tc cho nh u
t v tr vn v li vay cho c quan ti chnh.
- Qu Bt ng sn: L t chc u t theo hnh thc tn thc u t trn 50%
n 70% tng ti sn vo BS.
- Cng ty u t BS (REIT): l t chc u t theo hnh thc cng ty u t
trn 65% tng ti sn vo BS. Nh u t tham gia di hnh thc mua C phiu do
Cng ty pht hnh.
- Qu nh Quc gia.
- Qu Bo lnh tn dng ti chnh BDS
- Qu u t pht trin, Qu pht trin t, Qu u t pht trin h tng
th.
- Quy nh v gi bt ng sn.
- Quy nh v ph, l ph trong kinh doanh dch v bt ng sn.
 - Quy nh v khai bo chuyn tin bn bt ng sn ra nc ngoi (ngi
nc ngoi, ngi VN nh c nc ngoi)
e/- Chng V: Th trng bt ng sn(chng mi)
- Quy nh v nim yt gi bt ng sn
- Chuyn nhng d n bt ng sn
- Thanh ton trong giao dch bt ng sn
- Hp ng kinh doanh bt ng sn
- Hp ng kinh doanh dch v bt ng sn
- Quy nh v cng b v cung cp thng tin cc ch s v th trng bt ng
sn
- Quy nh v l ph trc b khu vc th v khu vc hn ch tp trung
ng dn c (thng cao gp t 2 n 5 ln so vi quy nh hin hnh nhm hn ch
tng mt dn c).
- Quy nh v nh thu thu nhp cao t 2 n 5 ln bnh thng i vi ch
s hu bt ng sn khi chuyn nhng trong thi hn 1 nm, 2 nm (hn ch u c
bt ng sn)
g/- Chng VI: Qun l nh nc v bt ng sn (chng mi)
- C quan qun l nh nc v bt ng sn
- Xy dng c s d liu v bt ng sn
- Quy nh v cng khai v cung cp thng tin bt ng sn
- Quy nh Nh nc qun l v gi bt ng sn
- Thanh tra, kim tra, gii quyt tranh chp v x l vi phm hnh chnh hot
ng kinh doanh bt ng sn.
h/- Chng VII: Gii quyt khiu ni, t co v bt ng sn (chng mi)
- Quy nh v thnh lp c quan ti phn v bt ng sn v thm quyn gii
quyt khiu ni, t co trong hot ng kinh doanh bt ng sn, kinh doanh dch v
bt ng sn ca c quan ti phn v bt ng sn.
- Gii quyt khiu ni, t co ca c quan ti phn v bt ng sn trong cng
tc n b gii phng mt bng trong kinh doanh bt ng sn
- Gii quyt khiu ni, t co ca c quan ti phn v bt ng sn trong cng
tc xc nh gi bt ng sn.
k/- Chng VIII: iu khon thi hnh