SintAct Wolters Kluwer - Doctrina, Pandectele Romane 5 din 2012

Vnzarea n baza dreptului de preempiune, n reglementarea noului Cod civil

Lector univ. dr. Juanita GOICOVICI

Universitatea "BabeBolyai" ClujNapoca, Facultatea de Drept

Abstract
The new set of legal rules set by the New Civil Code is applicable both to conventional preeminence (generated by a
pact on contractual preference) and to the legally allocated preeminence, the legislator thus valorizing the similar
judicial nature of the two categories of preeminence rights. The New Civil Code radically modifies the judicial
regime of the right of contractual preference, having legal or contractual roots, establishing that: (a) the sales
contract influenced by a right of contractual preference is concluded as a real agreement, for the formation of which
the consent of the vendor and the buyer is necessary, doubled by the real transfer of the price in the vendors
account; (b) the sales agreed to a third party is considered to be bargained under the tacit or explicit suspending
condition of the non-exercise of the right of preeminence; (c) the main effect of the right of contractual preference,
along with the concluding of sales between the seller and the preeminent buyer, resides in the retroactive
dissolution of the sales between the third buyer and the seller, as an effect of the non-accomplishment of the
suspending condition; (d) the legal contest of rights between a plurality of preeminent buyers is solved in favor of
the legal preeminence instead of the contractual preeminence, though the seller is allowed to chose between
several legally preeminent buyers; (e) the legally fixed term for the exercise of the right of contractual preeminence
is 10 days since the communication of the offer, in the case of movable property and 30 days, in the case of real
estate; (f) the preeminent buyer is not allowed to invoke the contractual fixed terms of payment from the sales
concluded by the seller and the third buyer, as an consequence of the real, non-consensual character of the sales
between the seller and the preeminent buyer.
Keywords: New Civil Code, preeminence, right of contractual preference, preeminent buyers

1. Introducere1
1 Cercetare ntreprins cu sprijinul CNCSIS - UEFISCSU, PN II - RESURSE UMANE,
proiect PD_396/2010.
Vechiul Cod civil, n vigoare din 1865 nu reglementa figura acordului de preferin, regimul juridic al
acestuia fiind pentru mult vreme opera doctrinei i a jurisprudenei, deloc unitare. Principalele semne de
ntrebare care planau asupra acestei instituii juridice mai naintea adoptrii noului Cod civil se situau n zona
executrii silite a pactului de preferin. De regul, soluia propus era anularea vnzrii ncheiate cu terul,
ns numai dac preemptorul dovedea reauacredin a terului, la un dublu nivel: (i) cunoaterea de ctre
ter a existenei pactului de preferin i (ii) a inteniei preemptorului de a cumpra2; or, aproape niciodat
n practic preemptorul reclamant nu reuea s dovedeasc aceste condiii. O a doua posibil soluie era cea
a subrogaiei judiciare a preemptorului n locul terului cumprtor, ns cel puin n dreptul romn aceast
rezolvare se lovea de reticene izvorte din absena unui text legal care s autorizeze expres instana s
dispun aceast subrogaie.
2
Spre deosebire de domeniul promisiunii unilaterale, unde terul devine de rea-credin
prin simpla cunoatere a existenei promisiunii. Pentru detalii, a se consulta J. Theron,
Nullite et substitution en cas de violation dun pacte de preference, Note, Recueil Dalloz
nr. 34/2007, pp. 2444-2447.
Noul Cod civil rezolv mulumitor problema respectrii dreptului de preempiune, surmontnd
dificultile ambelor soluii precedente i prevznd o a treia soluie, radical diferit i mult mai eficient:
orice vnzare a bunului ctre un ter va fi fcut sub condiia suspensiv (explicit sau subneleas) ca
preemptorul s refuze oferta de vnzare; n situaiile n care preemptorul accept s cumpere n condiiile
propuse terului, vnzarea cu terul va fi desfiinat retroactiv, prin jocul condiiei suspensive. Singura
dificultate practic rezid n continuare n posibilitatea fraudrii indirecte a intereselor preemptorului de
ctre vnztor, prin convenirea cu terul a unui pre substanial mai mare dect posibilitile de plat ale
preemptorului. Dac nu poate ns dovedi simulaia (existena unui contract secret ntre vnztor i ter,
care s cuprind un pre mai mic dect cel declarat n actul public simulaie care ar fi nul absolut, la nivelul
ambelor acte, public i secret, pentru fraud fiscal), preemptorul care nu agreeaz preul acceptat de ter
nu se poate plnge n niciun mod de prioritatea acordat terului la cumprare.
Important este i modificarea modului de formare a vnzrilor n baza unui drept de preempiune, noul
Cod civil stabilind c acestea vor avea caracterul unor convenii reale, iar nu consensuale, pentru evitarea
abuzului de drept pe care preemptorul ar putea fi tentat sl practice, ultimul putnd deveni cumprtor
numai n momentul dublrii consimmntului su de consemnarea efectiv a preului la dispoziia
vnztorului.
Familiar cititorilor consecveni de literatur de specialitate, noiunea acordului de preferin continu

Pag. 1 din 9
SintAct Wolters Kluwer - Doctrina, Pandectele Romane 5 din 2012

totui s seduc analitii prin interogaiile pe care executarea silit a acestui precontract le ridic3, n
ipoteza nstrinrii bunului ctre un ter cu nclcarea dreptului potestativ de preferin atribuit
convenional beneficiarului pactului. Numeroase decizii judectoreti (n sisteme de drept civil
asemntoare, precum cel francez) confirm apetitul jurisprudenial pentru subrogarea beneficiarului
pactului n poziia contractual a terului cu care a contractat promitentul4 (a), n vreme ce sunt voci care au
optat numai pentru anularea vnzrii convenite cu terul, la solicitarea beneficiarului preferinei, pentru
complicitatea terului la frauda (la adresa intereselor private ale beneficiarului) comis de promitent5 (b).
3
Pentru recente dezbateri pe tema executrii silite a acordului de preferin, a se consulta
P.-Y. Gautier, Une facette assez rare du pacte de preference: les suites du refus
dacquerir, ou comment retracter lexercice de loption au pretexte de conditions inegales,
n Revue trimestrielle de droit civil nr. 3/2003, Chroniques, pp. 517-519.
4 Un recensmnt atent al soluiilor judectoreti favorabile substituirii beneficiarului

pactului n drepturile i obligaiile terului l ofer Fr. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque,
Contrats civils et commerciaux, Dalloz, 2002, p. 63; Ch. Atias, La substitution judiciaire du
beneficiaire dun pacte de preference a laquereur de mauvais fois, n Recueil Dalloz nr.
19/1998, Chroniques, pp. 203-204.
5 Au optat, de pild, pentru o atare argumentaie J. Bartet, Le pacte de preference, these,
Paris, 1932, pp. 50 i urm.; H. Lalou, Les pactes de preference, Dalloz Hebdomadaire
1929, Chroniques, p. 41, citai dup S. Valory, La potestativite dans les relations
contractuelles, Presses Universitaires dAix-Marseille, 1999, p. 147.
Problema executrii silite a acordurilor de preferin, la cererea beneficiarului, este complicat de faptul
c obiectul obligaiei promitentului este unul mult mai precis dect cel al obligaiei de a negocia cu bun
credin izvorte dintrun acord de negociere [art. 1183 i art. 1279 alin. (4) noul C. civ.]: n cazul
preempiunii acordate convenional, promitentul se angajeaz s adreseze cu prioritate titularului opiunii o
ofert coninnd condiii identice ori cel puin la fel de avantajoase precum cele propuse unui ter (ori de
ctre un ter)6, alegerea partenerului contractual nemafiind pentru promitent una liber, ci una
depinznd de alegerea beneficiarului de a accepta ori nu oferta, odat emis. Pe de alt parte, n ipoteza
vnzrii bunului ctre un ter cu nclcarea dreptului de preferin al beneficiarului, unele instane (n
jurisprudena francez) au preferat s se prevaleze de transformarea obiectului obligaiei n dauneinterese
(art. 1142 C. civ. francez), nvedernd dreptul beneficiarului la dauneinterese, iar nu la subrogarea silit n
poziia contractual a terului, cu argumentul c nclcarea unei obligaii de a face cum ar fi, n aceast
optic, obligaia promitentului de al prefera ca partener contractual pe beneficiar7 nu ar permite dect
acordarea de despgubiri8.
6
n acest sens, a se vedea J. Schmidt-Szalewski, La force obligatoire a lepreuve des
avant-contrats, n Revue trimestrielle de droit civil nr. 1/2000, p. 33.
7
De altfel, din pricina incongruenei lor la definiia clasic a obligaiilor de a face/a nu
face, obligaiile promitentului de a respecta preeminena la cumprare a beneficiarului i
de a nu acorda condiii de contractare mai favorabile unui ter au fost adesea tratate, n
literatura de specialitate, sub apelativul de "obligaii secundare" sau "accesorii" derivnd
din pactul de preferin.
8 A se vedea, de pild, Cass. fr., camera a III-a civil, decizia din 30 aprilie 1997, citat
dup L. Leveneur, 10 ans de jurisprudence commentee, 1990-2000, Editions du Juris-
Classeur, Paris, 2001, pp. 273-274.
Ar fi, ns, util pentru beneficiarul pactului, simpla anulare a conveniei ncheiate ntre promitent i un
ter, dac nu i sar permite i subrogarea imediat n poziia contractual a terului, pentru a deveni parte la
contractul a crui ncheiere o dorete? n fine, prin ce resorturi se justific soluia substituirii beneficiarului
preferinei n locul terului?
n cele ce urmeaz, ne propunem s formulm un rspuns la aceste interogaii, n contextul n care
soluia propus de legiuitorul romn este una deosebit de ingenioas i eficace: stabilind n cuprinsul art.
1731 noul C. civ. c vnzarea bunului ctre un ter poate avea loc numai sub condiia suspensiv (tacit sau
expres) a neexercitrii dreptului de preempiune, redactorii noului cod au reuit astfel s evite orice
posibile discuii, incongruene sau dificulti ridicate de respectarea practic a drepturilor de preempiune
izvorte din lege sau dintrun contract. Exerciiul dreptului de preempiune nu poate fi fraudat n mod direct
de ctre vnztor (n coniven sau nu cu terul cumprtor), dat fiind faptul c vnzarea dintre cei doi se
consider prin lege a fi ncheiat sub condiia suspensiv a neexercitrii preempiunii i va fi desfiinat
automat, cu efecte retroactive, n ipoteza n care preemptorul decide s cumpere, consemnnd preul la

Pag. 2 din 9
SintAct Wolters Kluwer - Doctrina, Pandectele Romane 5 din 2012

dispoziia vnztorului.
Vom ncerca s conturm, n cele de mai jos, coordonatele acestei soluii. Amintim, deocamdat c
acordul de preferin (generator al preempiunii convenionale) acompaniaz de regul un contract
principal, n a crui existen i gsete suportul9. Chiar i atunci cnd este ntrebuinat precum la origini
pentru asigurarea prioritii la cumprare a vnztorului unui bun n cazul n care cumprtorul ar proceda
ulterior la revnzarea acestuia10, acordul n discuie nu se suprapune peste figura vnzrii cu pact de
rscumprare: n timp ce exerciiul dreptului de rscumprare pune capt formrii progresive a vinderii
posterior schimbului de consimminte "embrionare", exerciiul dreptului potestativ de preferin este
"activat" numai de formularea unei oferte (de vnzare) de ctre promitent. "Rscumprarea" bunului se
analizeaz ntrun drept potestativ, unilateral11, de dezicere (i)12, n vreme ce preferina convenional
contribuie la formarea contractului final din perspectiva alegerii partenerului contractual (ii)13.
9
Meninerea bunului (imobil, de regul) n cadrul familiei justific asortarea donaiilor cu
un pact de preferin, menit s asigure prioritatea la cumprare a donatorului, n ipoteza
n care donatarul decide vnzarea ulterioar a bunului (a). Ataat unei ipoteci, pactul de
preferin atribuie creditorului ipotecar ansa de a-i fi adresat cu prioritate eventuala
ofert de vnzare formulat de debitorul-proprietar al imobilului ipotecat (b). Inserat ntr-
un contract de locaiune, amintitul pact joac n favoarea locatarului, cruia i permite s
aib ntietate la cumprarea bunului nchiriat, n eventualitatea vnzrii acestuia (c).
Frecvent n interiorul societilor, pactul contribuie la organizarea cesiunilor de drepturi
sociale pe bazele dorite de ctre asociai (d). n contractele de distribuie comercial (e),
acordul de preferin se materializeaz, de regul, n clauza ofertei concurente ori n
clauza primului refuz.
1 0 J. Bretillard, Le pacte de preference, these, Paris, 1929, p. 23, citat dup S. Valory, La

potestativite dans les relations contractuelles, cit. supra, p. 217.

1 1 n sensul absenei reciprocitii: cumprtorul nu beneficiaz de un drept de dezicere
similar, prin convenirea vnzrii cu pact de rscumprare.
1 2 A se vedea, pentru dezvoltri, P. Vasilescu, Relativitatea actului juridic civil. Repere

pentru o nou teorie general a actului de drept privat, Rosetti, Bucureti, 2003, pp. 190-
191.
1 3 La un alt nivel al discuiei, ambele sunt ipostaze ale formrii progresive a
consimmntului la act: att n cazul dezicerii, ct i n cel al acordrii preferinei (prin
restrngerea - pe acest palier - a libertii de a contracta), nsui consimmntul la
contractul final este cel progresiv construit.
2. Mecanismul vnzrii sub condiie suspensiv, n reglementarea noului Cod civil
Noul Cod civil, intrat n vigoare la 1 octombrie 2011, consacr dreptului de preempiune un important
numr de articole (art. 17301740), detaliind rolul jucat de acesta n formarea actului juridic, rol pe care
vechiul cod l ignora. Avnd o origine fie contractual, fie legal, dreptul de preempiune asigur
beneficiarului ntietatea la contractare; potrivit art. 1730 alin. (1) noul C. civ., "n condiiile stabilite prin
lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un
bun".
Textele noului Cod civil conin un mecanism tehnicojuridic perfect, fr hibe i fr bree, de natur s
blocheze orice tentativ practic de nclcare a dreptului de preempiune (de ctre vnztor i/ sau terul
cumprtor) sau de fraudare a intereselor private ale vnztorului ori terului cumprtor (de ctre
preemptor). Mecanismul n cauz este unul echilibrat i echidistant, nici vnztorul, nici preemptorul
neputnd abuza de poziia sa juridic pentru a nclca drepturile celuilalt. Astfel, faptul c vnzarea ctre
preemptor nu se formeaz dect n momentul consemnrii sumei de bani la dispoziia vnztorului este de
natur s l pun la adpost pe acesta de acceptarea netemperat, abuziv ori inoportun a ofertei de ctre
un preemptor insolvabil. De cealalt parte, faptul c eventuala vnzare ctre un ter a bunului este asortat
legal cu o condiie suspensiv a neexercitrii preempiunii asigur pentru preemptor ntietatea la
cumprare, contractul cu terul fiind desfiinat prin jocul condiiei suspensive, ca i cum nu sar fi ncheiat.
De remarcat ns c, spre deosebire de reglementarea condiiei suspensive n vechiul Cod civil, care
preciza c existena condiiei suspensive nu se prezum, condiia suspensiv la care face trimitere art. 1731
noul C. civ. este: (1) prezumat prin lege ca prezent n orice contract de vnzare ncheiat cu terii, astfel
nct condiia suspensiv a neexercitrii preempiunii este subneleas chiar i n cazurile n care prile
(inclusiv din netiin) nu au prevzuto expres; (2) un element esenial (de esena vnzrii ncheiate cu
terul), iar nu o modalitate a obligaiilor a crei introducere n contract s depind de voina prilor.

Pag. 3 din 9
SintAct Wolters Kluwer - Doctrina, Pandectele Romane 5 din 2012

Acest efect se datoreaz raiunilor care au justificat pentru legiuitor recurgerea la mecanismul ingenios al
condiiei suspensive: (a) sunt evitate dificultile practice care sar ridica pentru instanele de judecat
confruntate cu nerespectarea de ctre vnztor a unui drept de preferin; (b) considernd c vnzarea
ctre un ter nu poate fi ncheiat dect sub condiia suspensiv a neexercitrii preempiunii, se evit
fraudarea intereselor preemptorului. Acesta din urm nu mai trebuie s recurg la o aciune n anularea
vnzrii cu terul pentru cauz imoral (reauacredin a terului i complicitatea acestuia la frauda comis
de vnztor fiind dificil de probat) i nici la o aciune n inopozabilitatea vnzrii cu terul (dificil de
argumentat, la nivelul fundamentului juridic) ori la o aciune n subrogarea n locul contractual al terului (din
nou, dificil de argumentat, din perspectiva cesiunii forate de contract pe care instana ar practicao). n
acest mod, jocul condiiei suspensive rezolv automat pentru preemptor situaia creat de vnzarea bunului
ctre un ter, vnzare care niciodat, n reglementarea art. 1731 noul C. civ., nu poate conduce la fraudarea
intereselor preemptorului.
Condiia suspensiv nu reprezint o simpl variant de exteriorizare a consimmntului; ea este
caracterizat, concomitent, prin finalitatea sa specific, de fixare a ntinderii consimmntului la actul
juridic. Autorul ofertei nelege astfel si limiteze propunerea fcut: consimmntul su va nceta s
existe n anumite circumstane (cum ar fi exercitarea dreptului de preempiune, n cazul discutat). Viziunea
redactorilor noului Cod civil este n acord cu evoluia recent a noiunii de condiie suspensiv, care nu mai
poate fi neleas ca simplu element accesoriu al actului juridic, ci ca element care nu caracterizeaz
invariabil un anumit act juridic (vnzarea putnd fi, n general, pur i simpl sau afectat de modaliti), dar
care, dac este prezent (fie prin voina legiuitorului, precum n cazul art. 1731, fie prin voina prilor, n
celelalte cazuri), influeneaz ntinderea i eficacitatea consimmntului la actul juridic, condiia
(suspensiv, n acest caz) fiind deci ataat unui element esenial al contractului, precum consimmntul. n
ali termeni, condiia suspensiv descris n art. 1731 noul C. civ. vizeaz restrngerea adus de ctre
ofertant propunerii pe care acesta o face terului14, limitarea (circumstanierea) voinei de a contracta
intervenind n virtutea legii, att pentru vnztor, ct i pentru terul cumprtor, pe palierul deciziei nsi
de a ncheia contractul de vnzare (a crui eficacitate va depinde de eventuala decizie de cumprare a
preemptorului).
14
A se consulta, pentru o definiie similar, J. Flour, J.-L. Aubert, E. Savaux, Les
obligations, 1. Lacte juridique, dixieme edition par J.-L. Aubert, E. Savaux, Armand Colin,
Paris, 2002, p. 92.
3. Privire comparativ asupra soluiilor aplicabile n cazul nclcrii dreptului de preferin (a) sau a
pactului de opiune (b)
Prin ridicarea opiunii n termen, contractul de vnzarecumprare se formeaz pe deplin, avndule ca
pri pe promitent i pe beneficiarul pactului de opiune. Astfel, beneficiarul confruntat cu recalcitrana
promitentului nu este silit s opteze n prima faz pentru o "executare prin echivalent", cu obinerea de
dauneinterese de la vnztor (eventual, prin condamnarea la plat a terului achizitor de reacredin n
solidar cu promitentul). Beneficiarul poate solicita instanei s constate formarea valabil a vnzrii i sl
oblige pe promitent la executarea n natur (relativ la predarea lucrului i a accesoriilor, transferul de
proprietate fiind automat), ori de cte ori acest lucru este posibil. Revendicarea bunului de la ter (atunci
cnd vnzarea cu terul a fost deja executat) poate fi paralizat, n anumite cazuri, prin invocarea de ctre
ter a aparenei creatoare de drept ori chiar al regulilor de publicitate imobiliar.
Conform art. 1278 noul C. civ., "(1) Atunci cnd prile convin ca una dintre ele s rmn legat de
propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza, acea declaraie se consider o ofert
irevocabil i produce efectele prevzute la art. 1191. (2) Dac prile nu au convenit un termen pentru
acceptare, acesta poate fi stabilit de instan prin ordonan preedinial, cu citarea prilor. (3) Pactul de
opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc sl ncheie, astfel nct
acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii. (4) Contractul se ncheie prin
exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n
condiiile convenite prin pact. (5) Att pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n
forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc sl ncheie".
n baza unui pact de opiune (cunoscut i sub denumirea de promisiune unilateral de contractare),
vnztorul formuleaz oferta de vnzare (precis i complet) i, pentru a o face iretractabil (la dispoziia

Pag. 4 din 9
SintAct Wolters Kluwer - Doctrina, Pandectele Romane 5 din 2012

beneficiarului pactului), o fixeaz n cuprinsul unui contract (pactul de opiune), care ca orice convenie
nu va putea fi desfcut dect prin mutuus dissenssus, ceea ce permite beneficiarului pactului s conteze pe
respectivul pre, n intervalul de timp n care delibereaz asupra oportunitii cumprrii.
Spre deosebire de pactul de opiune, prin acordul de preferin promitentul se oblig s comunice oferta
de vnzare beneficiarului pactului, n ipoteza n care o va decide s vnd15, fiind inut totodat s nu acorde
unui ter condiii mai favorabile de contractare dect beneficiarului (cerina ntietii la contractare a
beneficiarului n condiii egale, n raporturile cu terii interesai de ncheierea contractului). Consimind la
acordul de preempiune, promitentul i restrnge voluntar libertatea de alegere a partenerului contractual.
Dac decide ulterior s vnd, promitentul din cadrul acordului de preferin este inut, conform art. 1732
noul C. civ., s notifice preemptorului oferta de vnzare adresat terilor.
15
De unde i exceptarea promitentului, la momentul convenirii pactului de preferin, de
la condiia ntrunirii capacitii de a vinde (de a ncheia acte juridice de dispoziie, n
general), o atare capacitate solicitndu-i-se numai cu prilejul formulrii ofertei propriu-zise
de vnzare, capabil s genereze contractul prin simpla acceptare de ctre beneficiarul
pactului.
O alt deosebire important rezid n fixarea prin lege [n cuprinsul art. 1732 alin. (4) noul C. civ.] a
termenului n care poate fi acceptat oferta n cazul acordului de preferin (ca i n cazul preempiunii cu
origini legale), acesta fiind de 10 zile de la comunicarea ofertei ctre titularul preempiunii n cazul vnzrii
de mobile i de 30 de zile pentru imobile, n timp ce redactorii noului cod nu au fixat un termen similar
pentru acceptarea ofertei de ctre beneficiarul pactului de opiune. De aceea, n acest din urm caz, fie
prile vor fixa ele nsele un termen contractual de valabilitate a ofertei (a), fie instana, la cerere, n caz de
litigiu asupra caducitii ofertei i a acceptrii n termen a acesteia, va stabili un termen rezonabil pe
parcursul cruia oferta de vnzare inserat n pactul de opiune s poat fi acceptat de ctre beneficiarul
pactului (b).
Opoziia de regim juridic dintre cele dou tipuri de acorduri pregtitoare ale contractului final devine
evident i la nivelul formrii acestora: dac vnzarea n baza unui drept de preempiune este un contract
real, care necesit pentru formarea sa valabil att schimbul de consimminte dintre vnztor i
preemptor, ct i consemnarea efectiv a preului de ctre preemptor la dispoziia vnztorului (i), vnzarea
n baza unui pact de opiune se ncheie consensual, prin ridicarea opiunii (acceptarea ofertei n interiorul
termenului) de ctre beneficiarul pactului, dup cum reine legiuitorul [art. 1278 alin. (3)] pactul de opiune
trebuind s conin toate elementele necesare formrii contractului final (ii).
n fine, cea mai important deosebire dintre cele dou instituii juridice rezid n tipul soluiilor aplicabile
pentru asigurarea respectrii pactului de ctre vnztor, respectiv pentru evitarea nclcrii acestuia prin
vnzarea ctre un ter. Dup cum am detaliat n rndurile de mai sus, legiuitorul a imaginat, n cuprinsul art.
17301740 noul C. civ. un mecanism juridic perfect, extrem de eficace n a asigura respectarea drepturilor de
preempiune. n cel privete pe preemptor, acesta nu poate utiliza exerciiul dreptului su de preempiune
pentru al icana pe vnztor ori pe terul cumprtor, dat fiind faptul c, pentru a cumpra valabil i a
ctiga concursul cu terul, preemptorul trebuie nu numai s accepte oferta, ci i s consemneze suma de
bani la dispoziia vnztorului. Din cellalt unghi, n cel privete pe vnztor, n complicitate sau nu cu
terul, nu poate juridic bloca exerciiul dreptului de preempiune, ntruct de ndat ce ia la cunotin
despre existena vnzrii cu terul (considerat prin lege a fi ncheiat sub condiia suspensiv a neexercitrii
preempiunii), are la dispoziie intervalul legal de 10 sau de 30 de zile pentru a invoca preempiunea,
atrgnd astfel desfiinarea retroactiv a vnzrii cu terul i devenind el nsui proprietar al bunului, ceea
cei permite la nevoie revendicarea acestuia. Nici terul contractant de buncredin nu este lipsit de
protecie, acesta putnd invoca mpotriva vnztorului garania pentru eviciune.
n ceea ce privete respectarea pactului de opiune, singura referire legal expres este cea din art. 1668
noul C. civ., potrivit creia "n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun
individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii
termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului".
Din interdicia legal referitoare la nstrinarea bunului ctre un ter cu nclcarea pactului de opiune
rezult implicit c vnzarea ncheiat n pofida acestei prohibiii ar fi lovit de nulitate relativ, la cererea
beneficiarului pactului.

Pag. 5 din 9
SintAct Wolters Kluwer - Doctrina, Pandectele Romane 5 din 2012

n ipoteza n care pe durata eficacitii pactului de opiune, promitentul vinde bunul ctre un ter,
beneficiarul pactului poate ataca n nulitate respectiva vnzare, n termenul legal de prescripie care curge
de la data lurii la cunotin despre ntrunirea condiiilor aciunii, beneficiarul trebuind s fac totodat
dovada c a acceptat oferta de vnzare n termenul de validitate al acesteia. Ca urmare a anulrii vnzrii cu
terul (i), i ca urmare a constatrii de ctre instan a acceptrii ofertei de ctre beneficiar i a formrii
vnzrii ntre vnztor i beneficiarul reclamant (ii), instana poate n continuare s se pronune, la cererea
ultimului, asupra executrii silite a vnzrii n folosul beneficiarului pactului de opiune. Acesta din urm,
devenit proprietar, are la dispoziie inclusiv aciunea n revendicarea bunului.
Textul legal citat (art. 1668) nu poate fi interpretat n sensul instituirii unei veritabile indisponibilizri16
legale a bunului n patrimoniul vnztorului pe durata de valabilitate a pactului, ntruct o asemenea
interpretare ar fi excesiv i incorect. ncheind pactul de opiune, vnztorul consimte voluntar la fixarea
ofertei de vnzare n cuprinsul pactului, fiind de acord s renune astfel la posibilitatea modificrii unilaterale
a preului. Pactul de opiune nu genereaz ns efecte reale, neefiind translativ de proprietate (spre
deosebire de vnzarea nsi) n patrimoniul beneficiarului, astfel nct promitentul rmne n continuare
proprietar, putnd vinde altuia. Respectiva vnzare ctre un ter va fi ns anulabil la cererea beneficiarului
pactului, care poate solicita i dauneinterese de la promitent n temeiul rspunderii contractuale (pentru
nclcarea obligaiilor din cadrul pactului de opiune). n cazul n care jocul altor reguli juridice (precum
invocarea posesiei de buncredin, de pild, n cazul bunurilor mobile, conform art. 937 noul C. civ.) face
ca proprietatea bunului s rmn n patrimoniul terului cumprtor, beneficiarul are dreptul doar la
dauneinterese [potrivit art. 1279 alin. (2)], neputnd fi vorba despre o indisponibilizare real a bunului n
patrimoniul vnztorului ca urmare a ncheierii pactului de opiune.
16 Cu delimitrile ce se cuvin a fi practicate din perspectiva condiiilor aplicabile clauzei
de indisponibilizare a bunului la nivelul temporalitii efectelor clauzei (a), interesului
serios i legitim (b), caracterului translativ de proprietate al actului (c) i caracterului (n
principiu) gratuit al transmisiunii asortate cu o atare clauz (d). De asemenea, este de
subliniat c, spre deosebire de promitentul - parte la o promisiune unilateral,
dobnditorul bunului inut de o clauz de indisponibilizare nu i-a dat consimmntul la
vnzarea acestuia, fiind dimpotriv obligat s nu vnd n intervalul stabilit.
Diferenele de regim juridic sunt importante, pentru c numai n cazul acordului de preferin vnzarea
cu terul se ncheie sub condiia suspensiv subneleas legal a neexercitrii dreptului de preferin. Astfel,
exercitarea preempiunii (prin consemnarea preului la dispoziia vnztorului) atrage n mod automat
desfiinarea vnzrii cu terul, cu efecte retroactive, ca urmare a nendeplinirii condiiei suspensive, instana
fiind chemat doar s constate aceast desfiinare. Dimpotriv, n cazul pactului de opiune, vnzarea cu
terul este anulabil la cererea beneficiarului pactului, care trebuie n plus s fac dovada acceptrii n
termen a ofertei pentru ca instana s constate formarea vnzrii ntre beneficiarul reclamant i promitentul
proprietar. Odat constatat formarea vnzrii, regimul juridic al drepturilor beneficiarului devine similar n
cazul ambelor tipuri de pacte, acesta fiind ndreptit s solicite executarea silit a vnzrii, n principiu n
natur i, cu titlu de excepie, prin echivalent bnesc (dauneinterese).
Din caracterul de contract real al vnzrilor n baza unui drept de preempiune decurg cel puin dou
consecine juridice importante. Cea dinti se situeaz n zona formrii contractului de vnzare, cea de a doua
intervenind pe terenul efectelor, n privina obligaiei de plat a preului.
(1) vnzarea cu preemptorul se ncheie conform art. 1732 alin. (2), nu prin simpla acceptare a ofertei de
ctre preemptor, ci prin acceptarea ofertei urmat de remiterea efectiv a preului (n principiu, ntrun cont
bancar, la dispoziia vnztorului);
(2) spre deosebire de vnzarea consensual, care reprezint regula, vnzarea ctre preemptor nu
genereaz pentru acesta o obligaie de plat a preului, ntruct remiterea sumei de bani particip la nsi
formarea conveniei i reprezint o condiie de validitate a vnzrii, iar nu un efect al acesteia; preemptorul
nu se poate, deci, prevala de termenele de plat acordate de vnztor terului (art. 1736 noul C. civ.); dei
cuprinsul ofertei adresate terului este preluat, n urma acceptrii ofertei, n contractul de vnzare ncheiat
cu preemptorul, excepie fac eventualele termene de plat, a cror preluare automat ar fi incompatibil cu
condiia de validitate a tradiiunii sumei ctre vnztor.
4. Rezolvarea concursului dintre preemptori
Art. 1734 noul C. civ. ierarhizeaz diferitele tipuri de preempiune n funcie de originea lor sau de

Pag. 6 din 9
SintAct Wolters Kluwer - Doctrina, Pandectele Romane 5 din 2012

publicitatea actului de constituire, artnd cum va fi rezolvat concursul dintre aceste drepturi. Normele
articolului citat sunt imperative, astfel nct nu pot fi nlturate de pri; potrivit alin. (2) al amintitului text
legal, "Orice clauz care contravine prevederilor alin. (1) este considerat nescris". n cazul n care mai muli
titulari iau exercitat preempiunea asupra aceluiai bun, contractul de vnzare se consider ncheiat:
(a) cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci cnd se afl n concurs cu titulari ai unor drepturi
convenionale de preempiune;
(b) cu titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor, cnd se afl n concurs cu ali titulari ai
unor drepturi legale de preempiune;
(c) dac bunul este imobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune care a fost mai nti nscris
n cartea funciar, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de
preempiune;
(d) dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune avnd data cert cea mai
veche, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune.
5. Concluzii
Cele mai importante nouti imprimate regimului juridic al dreptului de preempiune n textul noului Cod
civil pot fi grupate astfel:
(1) redactorii Codului au sintetizat, n cuprinsul art. 17301740 noul C. civ., principalele reguli comune,
aplicabile att preempiunii de sorginte convenional (generat de un pact de preferin), ct i celei de
origine legal, valorificnd astfel natura juridic similar a celor dou categorii de drepturi de preempiune,
n contextul n care, pn la intrarea n vigoare a noului Cod, acestea erau vizate de reglementri legale
dispersate;
(2) dispoziiile art. 17301740 noul C. civ. nu sunt n totalitate imperative, ci n marea lor majoritate
supletive, astfel nct, n cuprinsul unei convenii, prile pot deroga de la acestea; totodat, normele noului
Cod civil n materie de preempiune au un caracter subsidiar, de drept comun, destinat asanrii eventualelor
lacune existente n dreptul special aplicabil vnzrii anumitor bunuri, astfel nct vor fi surclasate n aplicare
de eventualele norme juridice speciale [potrivit art. 1730 alin. (2), "Dispoziiile prezentului cod privitoare la
dreptul de preempiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel."];
(3) noul Cod civil aduce importante limite temporale pentru exercitarea dreptului de preempiune,
limitndo la 10 zile de la comunicarea ofertei, n cazul bunurilor mobile i la 30 de zile, n cazul bunurilor
imobile [art. 1732 alin. (4) noul C. civ.];
(4) respingerea unei oferte de vnzare de ctre titularul dreptului de preempiune stinge dreptul acestuia
de a avea ntietate la cumprarea bunului; refuzarea ofertei reprezint un exerciiu al dreptului de
preeempiune, exerciiu care astfel este epuizat n privina respectivei vnzri [potrivit art. 1730 alin. (3)]
noul cod, "Titularul dreptului de preempiune care a respins o ofert de vnzare nui mai poate exercita
acest drept cu privire la contractul ce ia fost propus."; nu este vorba despre o decdere din drept, ci despre
epuizarea exerciiului dreptului de preempiune prin refuzarea ofertei;
(5) redactorii noului Cod civil au prevzut expres, n cuprinsul art. 1731, posibilitatea ncheierii unei
vnzri cu tere persoane mai naintea adresrii ofertei ctre preemptor pentru ca acesta s aib
posibilitatea exercitrii preempiunii; aceste vnzri vor fi ns ncheiate sub condiia suspensiv a
neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor, dup cum se arat n textul legal citat; condiia
suspensiv este n acest caz de esena contractului de vnzare, fiind considerat prin lege ca subneleas
chiar i atunci cnd prile omit s o prevad expres; este vorba despre un remediu legal automat pentru
cazurile n care, n practic, vnztorul bunului ar ncheia vnzarea cu un ter mai naintea notificrii ofertei
ctre titularul dreptului de preempiune; n aceste situaii, este practic blocat prin lege posibilitatea
vnztorului (n complicitate sau nu cu terul) de a frauda interesele preemptorului, dat fiind faptul c
vnzarea cu terul se consider oricum ncheiat sub condiia suspensiv a refuzrii ofertei de ctre titularul
preempiunii;
(6) obligaia de notificare a ofertei ctre preemptor este de esena acordului de preferin, iar n materia
preempiunii de sorginte legal, aceast obligaie rezult direct din lege (art. 1732 noul C. civ.); notificarea
cuprinsului ofertei de vnzare i permite titularului preempiunii s reflecteze asupra oportunitii

Pag. 7 din 9
SintAct Wolters Kluwer - Doctrina, Pandectele Romane 5 din 2012

cumprrii i s accepte sau nu oferta n termenul legal;

(7) vnzrile ncheiate n baza unui drept de preempiune sunt contracte reale, iar nu consensuale,
pentru formarea lor deplin nefiind suficient acordul vnztorului i al cumprtorului preemptor (oferta i
acceptarea acesteia), ci fiind nevoie de consemnarea preului de ctre preemptor la dispoziia vnztorului;
este cea mai important modificare adus n textul noului Cod civil regimului juridic al acestor vnzri;
(8) opiunea legiuitorului pentru varianta unui contract real, ncheiat prin consemnarea efectiv a
preului la dispoziia vnztorului, rezolv o serie de dificulti practice care altfel ar fi fost ataate regimului
vnzrilor cu drept de preempiune; potrivit art. 1732 alin. (2), "Preemptorul i poate exercita dreptul prin
comunicarea ctre vnztor a acordului su de a ncheia contractul de vnzare, nsoit de consemnarea
preului la dispoziia vnztorului."; n acest mod, fraudarea intereselor vnztorului (sau alte terului
potenial cumprtor) de ctre titularul preempiunii este blocat, vnzarea cu preemptorul ncheinduse nu
consensual, prin simplul schimb de consimminte, ci prin tradiiunea efectiv a preului ctre vnztor;
(9) caracterele juridice ale dreptului legal sau convenional de preempiune sunt urmtoarele: este un
drept potestativ (preemptorul avnd prerogative unilaterale de control asupra situaiei juridice reprezentate
de vnzarea bunului); exerciiul preempiunii nu poate fi blocat sau restrns prin convenia dintre vnztor i
ter [potrivit art. 1733 alin. (2), "Clauzele contractului ncheiat cu terul avnd drept scop s mpiedice
exercitarea dreptului de preempiune nu produc efecte fa de preemptor."]; este un drept n principiu
intuitu personae i viager (potrivit art. 1740, "Dreptul convenional de preempiune se stinge prin moartea
preemptorului, cu excepia situaiei n care a fost constituit pe un anume termen. n acest din urm caz,
termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost stipulat un termen mai lung."); este un drept
indivizibil i incesibil (art. 1739); caracterul incesibil este evident n cazul preempiunii legale, ns i n cazul
preferinei contractuale, rezultate dintrun acord de preferin, caracterul intuitu personae mpiedic
cesiunea dreptului (fr acordul vnztorului promitent);
(10) concursul ntre preemptori este pentru prima dat reglementat legal n mod imperativ, n cuprinsul
art. 1734, preempiunea legal primnd asupra celei contractuale (a), vnztorul avnd dreptul de a alege
ntre mai muli preemptori legali (b), n materie imobiliar contnd ntietatea la ntabulare (c), iar n
materie mobiliar, data cert a acordurilor de preferin (d);
(11) la nivelul efectelor produse de exerciiul dreptului de preempiune, acceptarea ofertei comunicate
de vnztor (al crei cuprins trebuie s fie n principiu identic cu cel al ofertei adresate terului, putnd fi mai
avantajoas, ns nu mai dezavantajoas pentru preemptor) atrage formarea vnzrii ntre preemptor i
vnztor (a); ca urmare a nendeplinirii condiiei suspensive reputate ca existent n vnzarea cu terul
(condiia suspensiv a neexercitrii preempiunii), aadar deficiente conditione vnzarea cu terul
cumprtor se desfiineaz cu efecte retroactive (b); condiia suspensiv amintit este considerat prin lege
ca subneleas n orice vnzare cu terii, ns dac vnztorul cunoscnd existena unui drept de
preempiune (legal sau convenional) nu la comunicat terului, acesta din urm fiind de buncredin
poate invoca mpotriva vnztorului garania pentru eviciune [potrivit art. 1733 alin. (1) noul C. civ., "Prin
exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n
condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm contract se desfiineaz retroactiv. Cu
toate acestea, vnztorul rspunde fa de terul de buncredin pentru eviciunea ce rezult din
exercitarea preempiunii."]; garania pentru eviciune nu este important din perspectiva recuperrii
preului (care este posibil oricum pentru terul cumprtor n virtutea efectului retroactiv al nendeplinirii
condiiei suspensive), ns prezint importan din perspectiva suitei de despgubiri pe care cumprtorul
de buncredin evins le poate solicita de la vnztorul de reacredin (art. 17011702 noul C. civ.);
(12) din caracterul de contract real al vnzrii dintre preemptor i proprietarul bunului rezult i c
preemptorul nu se poate prevala de termenele de plat a preului acordate de vnztor terului (potrivit art.
1736, "Atunci cnd n contractul ncheiat cu terul sau acordat termene de plat a preului, preemptorul nu
se poate prevala de aceste termene."); ntreg cuprinsul ofertei adresate terului este preluat n urma
acceptrii ofertei, n contractul de vnzare cu preemptorul; cum ns acest din urm contract se ncheie
conform art. 1732 alin. (2), nu prin simpla acceptare a ofertei de ctre preemptor, ci prin acceptarea ofertei
urmat de remiterea efectiv a preului (n principiu, ntrun cont bancar, la dispoziia vnztorului),
termenele de plat din oferta acceptat de ter nu produc niciun efect n privina preemptorului.

Pag. 8 din 9
SintAct Wolters Kluwer - Doctrina, Pandectele Romane 5 din 2012

Publicat n "REVISTA PANDECTELE ROMNE" cu numrul 5 din data de 31 aprilie 2012

Pag. 9 din 9