BROWSE

UPLOAD LIBRARY

of 19
1

Fondacija Centar za javno pravoStiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches RechtFoundation

Public Law Centre

CJP
14
notar prije obrade isprave, izvrio uvid u zemljinim knjigama ili pribavio izvadak.
Timnotarskim ugovorima precizno se definiu svi uslovi prodaje, odgovornost prodavca
zamaterijalne i pravne nedostatke stvar, me

usobna prava i obaveze ugovara

a. Zbog toga notarskeisprave nije potrebno aneksirati, a za slu

aj tehni

ke greke notar je ovlaten sa

initi ispravkuukoliko su se o tome u ispravi saglasile stranke i ovlastile notara.Posebno treba

naglasiti, obzirom na ovlatenja koja notar ima prema modelu latinskog notarijata po pitanju
stvarnih prava, notar u notarski obra

enoj ispravi moe istovremeno definisati,

pored pitanja sticanja i prenosa vlasnitva, i pitanja poput li

nih i stvarnih slunosti, ograni

enja uraspolaganju i dr, naravno ukoliko su to stranke dogovorile. U tom slu

aju se upis u zemljineknjige vri istovremeno, a notar je taj koji moe podnositi i povla

iti zahtjeve kod javnihregistara nekretnina i vriti ispravke notarske isprave, sve sa ciljem da se
odgovaraju

i pravni posao, kojeg je notar obradio u formi notarski obra


ene isprave, provede u interesu stranaka.Interesantna je novina kod dobro

inih pravnih poslova gdje se sve

e uz poklon ugovara

inidba ili nalog. U ranijoj pravnoj praksi, ugovor o poklonu je bio potpuno besplatan ugovorkoji
je obavezivao samo poklonodavca, iako je i tada bilo mogu

e utvrditi odgovaraju

u protu

inidbu, koja ne premauje vrijednost poklona. U pravnoj praksi su ipak bili rijetki ugovorio
poklonu uz nalog ili vrste mjeovitog poklona. Obi

no su to bili

isti i potpuno besplatnidobro

ini pravni poslovi, pa se u ugovorima o poklonu nisu potpuno definisala prava ugovara

a,iako su to stranke usmeno dogovarale, ali ih nije imao ko pou

iti i savjetovati, tako da se utakvim ugovorima nisu definisale li

ne slunosti, niti odgovaraju

i nalozi,

inidbe, pa takav upisnije evidentiran vren u zemljinim knjigama. Posebno se iz smisla poklona
nije vidjelo da li je poklonodavac zahtijevao da taj poklon ne ulazi u bra

nu ste

evinu poklonoprimca. U
sadanjoj praksi, u kojoj je za ugovore o poklonu nekretnina obavezna notarska obrada isprave, k
ao i zaobe

anje poklona bez obzira na njegov predmet, stranke nakon pouke i savjetovanja prednotarom, a
nakon prezentiranog njihovog saglasnog dogovara, sve vie zahtijevaju vrstumjeovitog poklona.
Ovim stranke ugovor o poklonu mogu bolje prilagoditi svojim potrebama iadekvatnije urediti
odnos poklonodavca i poklonoprimca. To se, prema mome miljenju, moeobjasniti povjerenjem
stranaka, koje one imaju prema notaru, kao stru

nom, nepristrasnom iobjektivnom licu, a

ije isprave su uz to provodive i izvrne.Pravna kvalilifikacija, odnosno obim poklona, veoma su

vani za razrjeenje pitanja da li
se poklon moe opozvati. Razlozi mogu biti gruba nezahvalnost poklonoprimca ili neizvrenjena
loga, a posebno je pitanje da li je prenosilac odgovoran za pravne i materijalne nedostatke, dali
poklon ulazi u bra

nu ste

evinu i dr. Tako se u notarski obra

enoj ispravi ure

uje, ne samo pitanje otu

enja i sticanje nekretnine kao dobro

inog pravnog posla, ve

i kompletan odnos poklonodavca i poklonoprimca, tako da to naj

e nije potpuno besplatno davanje tj.

ist poklonve

se ugovaraju i odre

ene obaveze na strani primaoca (npr.

injenje prema davaocu u novcu ilistvarima, jednokratno, doivotno u vidu rente, trpljenje, pravo
uivanja i sl). Time se ugovor
o prenosu vlasnitva poklonom, uz obavezu doivotnog izdravanja davaoca, u naem pravurazli
kuje od ugovora o doivotnom izdravanju, jer vlasnitvo prelazi jo za ivota
na poklonoprimca.Tako

er su zastupljeni i ugovori o poklonu nekretnine za slu

aj smrti, tako da nakon notarskeobrade isprave u zemljinim knjigama notar podnosi zahtjev za
upis zabiljebe takvog ugovora, anjegovo provo

enje se ostvaruje tek nakon smrti poklonodavca.

Fondacija Centar za javno pravoStiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches RechtFoundation

Public Law Centre

CJP
157.Zasnivanje zalonog prava na nekretninama hipoteka
Sve do usvajanja Zakona o stvarnim pravima u F BiH, RS i BD BiH, primjenjivali su se propisiiz
socijalisti

kog pravnog sistema, koji su na veoma skroman na

in ure

ivali pitanje zalonog prava na nekretninama. Tako je u Zakonu o vlasni

kopravnim odnosima F BiH (ZOVO) iZakonu o osnovnim svojinskopravnim odnosima u RS

(ZOSPO) samo u nekoliko

lanovaure

eno pitanje hipoteke, koja niti odraava a niti zadovoljava u me

uvremenu izmijenjenetrine uslove i mogu

e na

ine plasiranja kredita (kao to su maksimalna ili kontinuiranahipoteka). U bivoj Jugoslaviji,

prema tadanjim propisima, hipotekarni povjerilac je u
cilju prodaje zaloene nekretnine, bio primoran voditi sudski parni

ni postupak, da bi stekao izvrninaslov (pravosnana sudska presuda). Sistem je bio veoma

neefikasan. Tek 1990. godine suusvojene izmjene Zakona o izvrnom postupku kada
je uveden institut zalonog prava naosnovu sudskog poravnanja. Tako se dobrovoljna hipoteka
zasnivala u izvrnom sudskom postupku, putem sporazuma koji je imao status sudskog
poravnanja i status izvrne isprave. Ovajinstitut je bio u primjeni sve do uvo

enja notarijata u BiH, kada je notarski obra

ena isprava ohipoteci postala izvrni naslov i time olakan put izvrenja hipoteke.
38
Zakoni o notarima u BiH predvi

aju mogu

nost da se putem notarski obra

ene isprave o zasnivanju hipoteke dunik podvrgne neposrednom prinudnom izvrenju iz optere

ene nekretnine.
39
U me

uvremenu su izmijenjeni i poreski propisi (izmjena u F BiH) prema kojim se i zakonskahipoteka

sti

e tek upisom u zemljinu knjigu. Do tada to nije bio slu

aj (zakonska hipotekanastajala donoenjem poreskog rjeenja), to je u praksi stvaralo veliki

problem i predstavljalonesigurnost za zalonog povjerioca.
40
Ova vrsta stvarnog prava je u predhodnom, socijalisti

kom pravnom sistemu bila zakrljala kao institut, zbog

ega se sa izmijenjenim propisima u BiH primjenjuje hipoteka kakva postoji u evropskom

kontinentalnom pravu.Za ukupnu privredu i bankarski sistem u BiH, novo reguliranje
hipotekarnog prava je
veoma bitno. Sve do usvajanja zakona o stvarnim pravima, kao materijalnog propisa kojim
se detaljnoure

uje hipoteka, pitanje tog zalonog prava je bilo djelomi

no ure

eno entitetskim zakonima ito: zakonima o izvrnom postupku, zakonima o zemljinoj knjizi,
zakonima o ste

aju i zakonimao notarima. Od uvo

enja notarijata u BiH vai zakonska odredba prema kojoj je za zasnivanjezalonog prava na
nekretninama nuna notarska obrada isprave, i ona je uslov valjanosti tog pravnog posla. To zna

i da je neophodno da notar ugovor o hipoteci ili zalonu izjavu notarskiobradi (taj pravni posao
moe biti dvostran ili jednostran i oba imaju isti pravni efekat), neovisnoda li

e u toj ispravi biti data izjava zalonog dunika kao vlasnika nekretnine o
podvrgavanju prinudnom izvrenju.Sve do donoenja Zakona o stvarnim pravima, pravno nije
bila regulisana tzv.maksimalna/kontinuirana hipoteka, kojom banka putem okvirnog finansiranja
daje klijentufinansijsku podrku, s tim da se pojedina

nim ugovorima definiu iznosi i struktura togfinansiranja, te kamatna stopa i period koritenja
sredstava. U notarski obra

enim ugovorima ohipoteci zasnovanim na okvirnim kreditima (finansiranju), utvr

ivao se maksimalni iznos dokojeg banka daje sredstva i krajnji period koritenja tih sredstava,
bez navo

enja visine kamate

38
M. Povlaki

(bilj. 28), ss. 15-16.

39

l. 90 Zakona o notarima F BiH;

l. 85 Zakona o notarima RS;

l. 64 Zakona o notarima BD BiH.

40
Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o poreznoj upravi Federacije Bosne i Hercegovine,
Sl. nov. F BiH
27/12 io problematici zakonske hipoteke vie kod M. Povlaki

(bilj. 11), ss. 109 i 247.

Fondacija Centar za javno pravoStiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches RechtFoundation

Public Law Centre

CJP
16
po pojedina

nim vrstama finansiranja (kratkoro


ni kredit, kredit za garancije, akreditive i sl).
U praksi se zbog toga postavilo pitanje izvrnosti takvih notarskih isprava, s obzirom da pojedina

ni ugovori koji su slijedili nakon obrade hipoteke po okvirnom ugovoru o finansiranju,nisu bili
notarski obra

eni. Tako su u vo

enim sudskim sporovima, u svakom konkretnomslu

aju, utvr

ivani uslovi za, kako osnovanost upisa hipoteke tako i njene izvrnosti. U jednomsporu po
apelaciji banke zauzeto je stanovite Ustavnog suda BiH vezano za ugovor o izdavanjugarancija
i donoseno odbijaju

e rjeenje zemljine knjige da upie hipoteku iz razloga to potraivanje povjerioca jo ne

postoji.
41
Za razliku od prednje opisane situacije, u me

uvremenu su oba entiteta i BD BiH donijeli Zakono stvarnim pravima u kojima je ure

eno i pitanje hipoteke kao vrste ograni

enja na nekretninikao stvarnom pravu. Sada vie nije uslov da trabina mora biti odre

ena, pa zakonodavac uvodimogu

nost da se hipoteka moe zasnovati ukoliko je trabina dovoljno odre

ena. To zna

i da jetrabina odre

ena ukoliko su u ispravi odre

eni povjerilac i dunik, pravni osnov i visina

ili barem najvii iznos do kojeg se osigurava zalogom (zakonodavac dozvoljava mogu

nostmaksimalne hipoteke). Tako

er, moe se osigurati postoje

a trabina kao i trabina koja


enastati nakon nekog vremena ili ispunjenja nekog uslova (zakonodavac dozvoljava mogu

nostokvirnih ugovora po osnovu kojih je mogu

a kontinuirana hipoteka

lan 141, stav 2 u obaZakona o stvarnim pravima F BiH i RS). Na osnovu navedenih uslova,
zalono pravo (hipoteka) se moe upisati u zemljinu knjigu samoukoliko je izvrena notarska
obrada takvog pravnog posla (ugovor o hipoteci ili zalona izjava),a ukoliko je dunik dao izjavu
o podvrgavanju prinudnom izvrenju, takva isprava dobivatako

er status izvrnosti.
42
Na ovaj na

in, legislativa u BiH je prilago

ena potrebama trineekonomije i bankarskom poslovanju tj. doneseni propisi su prilago

eni mogu

im oblicimafinansijske podrke koju klijentima daje banka, a time ste

eni uslovi za dalji ekonomski razvoj.

8.Nove vrste stvarnih prava u BiH (zemljini dug i pravo gra

enja)
Donoenjem zakona o stvarnim pravima u BiH stvoreni su uslovi da se po prvi put u naoj
dravikao vrste stvarnih prava primjenjuju zemljini dug i pravo gra

enja. Ti pravni instituti do sadanisu bili poznati, niti primjenjivani, sobzirom na raniji socijalisti

ki model politi

kog i pravnogure

enja.

injenica je da je donoenjem zakona o zemljinim knjigama, zemljini dug i pravogra

enja predvi

eno kao vrsta upisa, ali se nisu mogli primjenjivati sve do donoenjamaterijalno-pravnih propisa
tj. zakona o stvarnim pravima. Zemljini dug (vlasni

ki inevlasni

ki) kao ograni

eno stvarno pravo kojim se optere

uje nekretnina se zasniva izjavomvlasnika nekretnine. Ta izjava mora biti sa

injena u formi notarski obra

ene isprave kao javneisprave. U njoj

e se definisati visina, dospjelost i kamata zemljinog duga, to predstavlja osnovza upis u

zemljinu knjigu. Zemljini dug

e sigurno, za razliku od hipoteke, biti fleksibilniji

za primjenu u praksi jer ne ovisi od postojanja ili valjanosti potraivanja, a moe se osnovati bezi
zdavanja pisma zemljinog duga ili uz izdavanje tog pisma (knjini zemljini dug i zemljini
41
Odluka Ustavnog suda BiH, br. AP1274/06 od 15. 01. 2009, objavljena u
Sl. gl. BiH
28/09 i u
Sl. nov. F BiH
26/09.
42

l. 90 Zakona o notarima F BiH;

l. 85 Zakona o notarima RS;

l. 64 Zakona o notarima BD BiH.

Fondacija Centar za javno pravoStiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches RechtFoundation

Public Law Centre

CJP
17
dug uz pismo). Zakonodavac je pojednostavio proceduru kada je u pitanju prenos
zemljinogduga, tako da je dovoljna samo notarska ovjera kao preduslov za upis u zemljinu
knjigu.
43
Posebnu novinu u naem pravnom sistemu predstavlja institut prava gra

enja, za

iju primjenusu ve

ste

eni uslovi u RS-u i BD BiH, a sve prema Zakonu o stvarnim pravima RS-a i Zakonu ovlasnitvu
i drugim stvarnim pravima BD BiH. Za razliku od navedenog, u F BiH jo nijemogu

a primjena ovog pravnog instituta jer nije otpo

ela primjena Zakon o stvarnim pravima uF BiH (primjena mogu

a tek od 5. mart 2014.godine).

44
Pravo gra

enja je ograni

eno stvarno pravo na zemljitu, kojim se daje ovlatenje nosiocu

tog prava da na povrini ili ispod tog zemljita gradi objekat, uz obavezu vlasnika zemljita da to
trpi. Time je prakti

no pravo gra

enja u pravnom sistemu BiH izjedna

eno sa nekretninom, takoda izgra

ena zgrada ili ona koja bude izgra

ena na zemljitu koje je optere

eno pravomgra

enja, pripada tom pravu koje je izjedna

eno sa tim zemljitem. S toga, su pravni poslovivezani za pravo gra

enja zahtijevaju obradu predvi

enu posebnim zakonom, a to premazakonima o notarima u BiH predstavlja obavezu zaklju

enja ugovora u formi notarski obra

eneisprave, kao uslov valjanosti posla.

45
Sve do uvo

enja prava gra

enja kao vrste stvarnog prava, notari su se u praksi susretali

sa problemom prometa zemljita na kojem je upisano samo pravo koritenja u svrhu izgradnjeobj
ekta. Zaklju

eni ugovori o prometu objekta u izgradnji ili njegovih etanih dijelova su semogli u zemljinoj
knjizi evidentirati samo kao zabiljeba ugovora, uz zna

ajan rizik za kupca.Prenos prava koritenja neizgra

enog gradskog gra

evinskog zemljita se vrio shodno uslovima

lana 54 Zakona o gra

evinskom zemljitu, koji zahtjeva saglasnost op

inskog vije

a. Tako isada u F BiH raniji vlasnik neizgra

enog gradskog gra

evinskog zemljita u dravnoj svojini(nosilac privremenog prava koritenja) kod prometovanja

tog prava se obavezuje ponuditi op

ini preuzimanje tog prava po principu pre

e kupnje. Ukoliko op

insko vije

e ne prihvati ponudu, tektada nosilac prava koritenja moe to pravo uz naknadu prenijeti na tre

e lice, ali ne po niojcijeni od one koja je ponu

ena op

ini. Svakako i takvi ugovori su sa

injavani u formi notarskiobra

ene isprave. Poseban problem jeste raspolaganje nedovrenom zgradom na gradskomgra

evinskom zemljitu, jer se prometovanje takve nekretnine vri pod posebnim uslovima i
uzodobrenje nadlenog op

inskog organa na na

in definisan u Zakonu o gra

evinskom zemljitu.Ova osjetljiva pitanja prometovanja, kako neizgra

enog gra

evinskog zemljita, tako i objekatau izgradnji, prije uvo

enja notarijata, bili su predmet zna

ajnog broja sporova iz razloga to nisu bili sa

injeni u skladu sa vae

im propisima, i kao takvi bili nepodobni za upis u zemljineknjige. Deavalo se, prije uvo

enja notarske slube u BiH, da stranke same sa

ine ugovor ukojem pored izgra

ene parcele u vlasnitvu prodavca obuhvate i zemljite na kojem je upisano pravo

koritenja, bez prethodnog ispotovanja procedure kod nadlene op

ine. Takvi ugovori su bili neprovodivi i rjeenjima zemljino-

knjinih ureda ti upisi su odbijani. Tako

er je, prijenotarijata, bio i zna

ajan broj ugovora o prometovanju objekata u izgradnji, bez pribavljanjasaglasnosti op

inskog vije

a, to je tako

er bio razlog za odbijanje upisa u javnom registrunekretnina.

43
Vie o zemljinom dugu, M. Povlaki

(bilj. 28), s. 303 i dalje.

44

l. 1 Zakona o stvarnim pravima F BiH,

Sl. nov. F BiH
66/13;

l. 1 Zakona o stvarnim pravima RS,

Sl. gl. RS
124/08;

l. 1 Zakona o vlanitvu i drugim stvarnim pravima BD BiH,

Sl. gl. BD BiH
11/01.
45

l. 305 Zakon o stvarnim pravima F BiH;

l. 293 Zakon o stvarnim pravima RS;

l. 81 Zakon o stvarnim pravimaBD BiH.

Fondacija Centar za javno pravoStiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches RechtFoundation

Public Law Centre

CJP
18
Sa uvo

enjem notarske slube u BiH su sprije

ene navedene situacije tako to notar savjetujestranke koju proceduru u prometovanju nekretnina
treba ispotovati, i koje vrste ugovora trebasa

initi da bi se ostvarili uslovi za upis u javni registar nekretnina.

9.Zaklju

ak
U vezi sa pravnim poslovima koji se odnose na prenos ili sticanje vlasnitva, ili drugih
stvarnih prava na nekretninama, nesporno proizlazi da je uvo

enje latinskog tipa notarijata u BiH iutvr

ivanje obaveze notarske obrade isprava bilo nuno. Upravo notarska sluba u BiH, kao i udrugim
tranzicijskim zemljama, zna

ajan je segment reforme pravosudnog sistema. Prijeuvo

enja notarske slube, zate

eno stanje u prometovanju nekretnina, njihovom zalaganju idrugim oblicima stvarnih prava na
nekretninama, bilo je nepotpuno rijeeno. Sticanje i prenosstvarnih prava je vreno putem
privatnih isprava ugovora koje su pored advokata veoma

estosa

injavale i same stranke ili agenti za promet nekretnina. Time nije bila garantovana
potpuna pravna sigurnost ugovara

a, niti izbalansiran njihov odnos u pravima i obavezama, te uzna

ajnom dijelu takvih isprava bila upitna njihova provodivost. Uz to, takve isprave nisu imalestatus
izvrne isprave, za razliku od sada notarskih obra

enih isprava.Poznato je da je u BiH u proteklom periodu veliki broj nekretnina imao status
vanknjinogvlasnitva. Nekretnine se nisu upisivale u javne registre (zemljine knjige i
katastarski operat) pasu ti registri bili neaurni i neusaglaeni. Sa uvo

enjem notarske slube u BiH, pitanjevanknjinog vlasnitva je rijeeno jer notar poduzima mjere
i savjetuje stranke da se nekretnineupiu u zemljine knjige te ujedno svojim ispravama notar
osigurava taj upis. Istovremeno,notarskom slubom se postie auriranje zemljine knjige i
usaglaavanje oba javna registranekretnina.Prelazak sa drutvene svojine (koja je
podrazumijevala pravo raspolaganja i koritenja) navlasnitvo (privatno ili dravno) je zahtijevao
promjenu niza propisa i ujedno prilago

avanje javnih registara tim propisima. U okviru ovih reformi, realizovan je i projekat uvo

enja notarskeslube koja u okviru svoje nadlenosti doprinosi i osigurava pravnu sigurnost u
oblastinekretnina i doslovnu primjenu reformskih propisa. Rad notara u ovoj oblasti doprinio
jeubrzanju projekta elektronizacije zemljine knjige u najve

em dijelu BiH. Knjienja se sada vreza nekoliko dana (ranije se na provo

enje u zemljinim knjigama

ekalo po godinu i vie dana) ito zahvaljuju

i, ne samo izvrenoj elektronizaciji zemljine knjige, ve

zna

ajnim dijelom zbogtoga to su notarski obra

ene isprave potpuno podobne za provo

enje, pa zemljinoknjinireferent moe odmah pristupiti knjienju takvih isprava. Notar u

cijelosti odgovara zaimplementaciju i provo

enje te isprave.Sveukupan rezultat reformi u oblasti prometa nekretnina i ostalih stvarnih prava je
ubrzan postupak knjienja vlasnitva. Ovim je taj registar nekretnina postao dostupan javnosti, a
notarski obra

ene isprave kao javne isprave sa punom dokaznom snagom su garant potpune pravne sigurnosti
kojima se spre

avaju sporovi i tite obje ugovorne strane.

ini se da u BiH uvo

enjem notarijata latinskog tipa, sa akcentom na notarski obra

enu ispravu,drava sti

e mogu

nost kontrole zakonitosti prometa nekretnina i drugih stvarnih prava. To seostvaruje tako to
notarijat kao javna sluba zajedno sa nepristrasnim i objektivnim notarom,spre

ava zaklju

ivanje nezakonitih pravnih poslova kao i poslova koji su neprovodivi, ruljivi i

Fondacija Centar za javno pravoStiftung Kompetenzzentrum fr ffentliches RechtFoundation

Public Law Centre



CJP
19
nitavi. Notar osigurava registraciju i upis nekretnina, osigurava priliv po osnovu poreza
na promet, te sprje

ava pranje novca. Veliki pomak je u

injen i u oblasti sudovanja, jer seuvo

enjem notarijata spre

avaju sporovi po notarskim ispravama, s obzirom da je notar preventivni sudija koji je duan sa

initi takvu ispravu koja ne

e za posljedicu izazvati spor. Zbogtoga je zakonodavac i predvidio da sudovi iz oblasti vanparni

nog sudovanja mogu na notare prenositi i dio svoje nadlenosti, povjeravaju

i notarima provo enje pojedinih postupaka kao tosu ostavinski. Tako u pojedinim zemljama u
okruenju (npr. Hrvatska) notari vec niz godinavode ostavinske postupke koje su im povjerili
sudovi.