6098 SAYILI TRK BORLAR KANUNU

KRA SZLEMELERNN SONA ERMES

AHMET ELK

1. GR

6098 sayl Trk Borlar Kanununun 347. Maddesi, 1.7.2012 tarihi itibariyle 10 yllk
uzama sresini doldurmu kira szlemeleri iin yrrle girmitir. Buna gre; kiraya veren,
1 Temmuz 2014 tarihinden itibaren bu sreyi izleyen her uzama ylnn bitiminden en az
ay nce bildirimde bulunmak kayd ile hibir sebep gstermeksizin szlemeyi sona
erdirebilecektir.
Kanun hkmlerinin yrrle girmesiyle birlikte, konut ve iyeri kiralarnda kiraya
verenleri ve kiraclar, szlemelerin feshi konusunda etkileyecek nemli deiiklikler
getirilmitir. Bu deiiklikler sonucunda; kiraya verenlerin, eskiden olmayan yeni bir hakk
domutur. Kiraya veren; kiraclk ilikisi 10 seneyi doldurmu Kira Szlemesini, gereke
gstermeksizin 3 ay ncesinden bildirimde bulunmak kouluyla, szlemeyi tek tarafl olarak
feshetme hakkna sahip olacaktr.
Yrrlk ve Uygulama Kanununun geici 2. Maddesine gre, belirli sreli kira szlemeleri
iin kiraya verenin, 10 sene sren kira szlemesini Trk Borlar Kanunun 347. Maddesi
gereince fesih etme hakk ancak aadaki artlarn yerine getirilmesine baldr:
10 yln doldurmu belirli sreli kira szlemeleri iin 1 Temmuz 2014 tarihi itibaryla,
10 yln doldurmam ancak 5 yl gemi belirli sreli kira szlemeleri iin ise 1
Temmuz 2017 tarihi itibaryla kullanlacaktr.

1. KRA SZLEMELERNN SONA ERMES

6098 sayl Trk Borlar Kanunu (TBK) ve yine 6101 sayl Trk Borlar Kanununun
Yrrl Ve Uygulama ekli Hakknda Kanun, 04.02.2011 tarih ve 27836 sayl Resmi
Gazetede yaymlanm ve 01.07.2012 tarihinde yrrle girmi bulunmaktadrlar. Kanunun
geici 2. maddesine gre; 347. Madde, 1 Temmuz 2014 itibaryla uygulanacaktr.
Konut ve atl i yeri kiralar bakmndan kira sresinin sona ermesine ilikin ilgili hkm
Borlar Kanununun 347. Maddesi kanunda u ekilde yer almaktadr;
Konut ve atl i yeri kiralarnda kirac, belirli sreli szlemelerin sresinin bitiminden en
az 15 gn nce bildirimde bulunmadka, szleme ayn koullarla 1 yl uzam saylr. Kiraya
veren szleme sresinin bitimine dayanarak szlemeyi sona erdiremez. Ancak 10 yllk
uzama sresi sonunda kiraya veren, bu sreyi izleyen her uzama ylnn bitiminden en az 3 ay
nce bildirimde bulunmak kouluyla, herhangi bir sebep gstermeksizin szlemeye son
verebilir.
Belirsiz sreli kira szlemelerinde, kirac her zaman, kiraya veren ise kirann
balangcndan 10 yl getikten sonra, genel hkmlere gre fesih bildirimiyle szlemeyi

Ett - Aratrma Servisi 1

 6098 SAYILI TRK BORLAR KANUNU
KRA SZLEMELERNN SONA ERMES
AHMET ELK

sona erdirebilirler.
Genel hkmlere gre fesih hakknn kullanlabilecei durumlarda, kiraya veren veya
kirac szlemeyi sona erdirebilir.
1.7.2012 tarihi itibariyle 10 yllk uzama sresini doldurmam fakat 1.7.2012 tarihi ile
kalan uzama sresi 5 yldan az olan kiraclar iin, bu hkm 1.7.2017de uygulanmaya
balayacaktr.
Kanun; kiraya veren ile kirac arasndan akdedilen belirli sreli kira szlemesinin, ayn
koullarla 10 yl boyunca uzamasn dzenlemektedir. Uzama sresi ile birlikte toplam 11 yl
boyunca balayc olan kira szlemesi; 10. uzama ylnn sonundan itibaren, gelecek her bir
yln sonunda geerli olmak zere, kiraya veren tarafndan 3 ay nceden bildirimde bulunarak
hibir sebep gstermeksizin sona erdirilebilecektir.
Belirli sreli kira szlemelerinde, szlemede kararlatrlan srenin bitiminden en az 15
gn nce kirac, kira ilikisini sona erdirdiine dair yazl olarak kiraya verene bildirimde
bulunmad takdirde szleme ayn koullarla 1 yl daha uzam addolunacaktr. Bu maddeye
gre konut ve atl i yeri kiralar bakmndan belirli sreli kira szlemesini sona erdirme
olana kural olarak sadece kiracya aittir. Kiraya veren ise kira szlemesini, meydana gelen
uzamalara bal olarak 10 yllk uzama sresinin sonunda sonlandrma hakkna sahip
olacaktr. Bu durumda kiraya veren 10 yln sonunda, uzama ylnn bitiminden 3 ay nce
yapaca yazl bir bildirimle hibir neden gstermeksizin kira szlemesini sona erdirebilir.
348. Madde gereince ise; yaplan bildirimler yazl ekil artna bal olarak geerlilik
kazanmaktadr.
Belirsiz sreli kira szlemelerinde ise, kirac her zaman iin szlemeyi fesih bildiriminde
bulunmak suretiyle genel hkmlere gre sona erdirebilirken, kiraya veren yukardaki gibi
kira balangcndan 10 yl getikten sonra genel hkmler erevesinde fesih bildiriminde
bulunabilmektedir. Kiracnn belirli sreli kira szlemesinde sona erme gnnden en az 15
gn nce yapt bildirim, kira szlemesinin sona erme sonucunu doursa bile taraflar bu
bildirimi dikkate almakszn, kira ilikisini srdrmeye devam ettikleri takdirde, szleme
belirsiz sreli szlemeye dnecek ve belirsiz sreli kira szlemelerinin sona erme usul
uygulanacaktr.
Burada dikkat eken husus, kiraya verenin hibir sebep gstermesine gerek kalmakszn
szlemeyi, belirtilen srelerin dolmasndan itibaren sona erdirebilecek olmasdr.

Ett - Aratrma Servisi 2

 6098 SAYILI TRK BORLAR KANUNU
KRA SZLEMELERNN SONA ERMES
AHMET ELK

1. RNEK OLAYLAR

Birka rnekle Trk Borlar Kanununun ilgili madde hkm aklanacak olursa;
rnek: 01.01.2004 tarihinde akdedilen 3 yl sreli ve srenin hitamndan sonra 10 yl sre
ile uzatlan bir kira szlemesi iin kiraya verenin szlemeyi 31.12.2017 tarihinden 3 ay nce
yapaca fesih bildirimiyle szlemeyi sona erdirebilecektir. Kanun maddesinde her uzama
ylnn bitiminden itibaren eklinde bahsedilmesi nedeniyle, belirli sreli kira szlemelerinde
10 yllk uzama sresi, belirli sre olan kararlatrlan srenin (1yl, 3yl, 5yl vb.) sona
ermesinden itibaren balayacaktr.
rnek: 1.7.2001 tarihinde akdedilmi 1 yllk kira szlemesi iin 10 yllk uzama sresi
1.7.2012 tarihinde dolmutur. (1.7.2001-1.7.2002 tarihleri arasndaki sre uzama sresi
deildir, uzama sresi belirli sreli kira szlemesinin sonunda balar.) Kiraya veren bu kira
szlemesini 1.7.2014 tarihinden itibaren uzayan her bir yln bitiminden 3 ay nce bildirimde
bulunmak kayd ile hibir gereke gstermeksizin sona erdirebilir. Bu durumda bu szleme
iin kiraya veren kira szlemesini 1.7.2015 tarihinden 3 ay nce haber vererek sona
erdirebilir.
rnek: 1.1.2003 tarihinde akdedilmi 1 yllk kira szlemesi iin 10 yllk uzama sresi
1.7.2012 tarihinde henz dolmamtr. 1.7.2012 tarihi itibariyle kalan uzama sresi 2 yldr.
Kalan uzama sresi 5 yldan az olduundan bu kira szlemesi iin kiraya verenin sebepsiz
fesih hakk 1.7.2017 ylnda doacaktr.

KAYNAKLAR
Konut ve atl yeri Kiralarnda Kira Szlemesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi,
Moral Hukuk Brosu, www.moral.av.tr
6098 sayl Trk Borlar Kanunu (madde 347)
6101 sayl Trk Borlar Kanununun Yrrl Ve Uygulama ekli Hakknda Kanun
(Geici Madde 2)

Ett - Aratrma Servisi 3