10 Grgic Povrede Prava PDF

I.
TUHTAN GRGI, Povrede prava prvokupa i sankcije za njegovo nepotivanje

Zb. Prav. fak. Rij. (1991) v. 31, br. 1, Suppl., 231-262 (2010.) 231
POVREDE PRAVA PRVOKUPA I SANKCIJE ZA NJEGOVO

NEPOTIVANJE
Iva Tuhtan Grgi, dipl. iur., asistentica UDK: 347.239

Pravni fakultet Sveuilita u Rijeci Ur.: 8. prosinca 2009.
Pr.: 29. sijenja 2010.
Pregledni znanstveni rad
Saetak
Institut prava prvokupa ureen je u hrvatskom pravnom poretku Zakonom
o obveznim odnosima, kojim se detaljno ureuje ugovorno pravo prvokupa
i koji se glede zakonskih prava prvokupa primjenjuje kao lex generalis,
i relativno brojnim posebnim stvarnopravnim ureenjima. Autorica se u
radu ograniava na analizu pravne regulative samo jednog segmenta
prava prvokupa povredu toga prava i sankcija za te povrede. U radu
su prvo izloena sva ponaanja i okolnosti u kojima nastaje povreda
prava prvokupa, potom su analizirane pretpostavke pod kojima se mogu
zahtijevati sankcije za pojedine sluajeve povreda te je, dan prikaz
sankcija za nepotivanje prava prvokupa. Autorica ukazuje na nedostatke
pozitivnopravnih rjeenja, koja u najveoj mjeri proizlaze upravo iz
brojnosti posebnih propisa, koji su meusobno u velikoj mjeri nepotrebno
neusklaeni, a nerijetko predviaju rjeenja koja su u suprotnosti s opim
stvarnopravnim i obveznopravnim ureenjem. Nesustavno ureenje i
neujednaenosti brojnih posebnih pravnih ureenja negativno utjeu na
pravnu sigurnost, a u praktinoj primjeni stvaraju niz dvojbi, posebice u
sluaju konkurencije vie prava prvokupa na jednom objektu. Autorica
na vie mjesta daje prijedloge de lege ferenda iako je, zakljuno, stava
da postoji potreba sustavnog ureenja cjelokupne materije zakonskog
prava prvokupa.
Kljune rijei: pravo prvokupa, povrede prava prvokupa, sankcije za

nepotivanje prava prvokupa, konkurencija prava prvokupa.
I. TUHTAN GRGI, Povrede prava prvokupa i sankcije za njegovo nepotivanje
232 Zb. Prav. fak. Rij. (1991) v. 31, br. 1, Suppl., 231-262 (2010.)
1. Uvod
Pravo prvokupa, u najirem smislu, je pravo ovlatenika toga prava da
odreenu stvar ili pravo kupi prije svih ostalih, po cijeni i pod uvjetima pod kojima
ju je spreman kupiti trei. Vlasnik je, ukoliko se odlui na prodaju, duan ovlatenika
obavijestiti o namjeri prodaje i ponuditi mu da stvar kupi u zakonom odreenom
roku. U ovome radu ograniit emo se na samo jedan segment prava prvokupa, na
nain da daje pozitivnopravni presjek svih potencijalnih ponaanja koja za posljedicu
imaju povredu prava prvokupa i pretpostavki pod kojima ovlatenici prava prvokupa
mogu zahtijevati sankcioniranje njegovog nepotivanja i to kako ugovornog, tako i
onog prava prvokupa iji je izvor neposredno zakonska norma.
U razmatranju ove materije krenut emo od odredaba Zakona o obveznim
odnosima o ugovornom pravu prvokupa, koje predstavljaju lex generali i
odgovarajue se primjenjuju i na zakonska prava prvokupa, kada posebnim zakonom
ovaj institut uope nije ureen ili je zakonodavac propustio urediti neke aspekte
tog prava. Kupoprodaja s pravom prvokupa dosta je detaljno ureena ZOO-om kao
jedna od inaica kupoprodajnog ugovora s posebnim pogodbama. Ugovorno pravo
prvokupa u pravilu se osniva klauzulom u ugovoru o kupoprodaji, meutim, ono se
moe osnovati i sporednim uglavkom uz neki drugi valjani pravni posao, kao to
nema zapreke da se ono valjano ugovori samostalno u korist jednog od ugovaratelja
ili u korist tree osobe. Stoga emo nastavno umjesto o kupcu iz l. 449. ZOO-
a pisati o vlasniku optereene stvari, a umjesto o prodavatelju iz l. 449. ZOO-a
govorit emo o ovlateniku ili nositelju prava prvokupa.,
Primarni pravni izvori zakonskog prava prvokupa su relativno brojni zakoni
o posebnim, najee stvarnopravnim ureenjima. U hrvatskom pravnom poretku
zakonsko pravo prvokupa ureeno je Zakonom o zatiti prirode, Zakonom o zatiti
O razvoju institucije prava prvokupa vidjeti: ORLI, Miodrag, Pravo pree kupovine, u:
Enciklopedija imovinskog prava i udruenog rada, drugi tom, Slubeni list SFRJ, Beograd, 1978.,
str. 1114-1115. i tamo navedena literatura; STIPKOVI, Zlatan, O pravu prvokupa, Zbornik pravnog
fakulteta u Zagrebu, god. XXIX, br. 1-2, 1979., str. 131-155.; KAER, Hrvoje i PERKUI, Ante,
Pravo prvokupa i njegovo mjesto u hrvatskom (pozitivnom) pravu de lege lata i de lege ferenda,
Pravni vjesnik, br. 3-4, Pravni fakultet u Osijeku, 2007., str. 122-124.
NN, br. 35/05. i 41/08. (u daljnjem tekst ZOO).
Odredba l. 449. ZOO-a glasi: Ugovornom odredbom o pravu prvokupa obvezuje
se kupac izvijestiti prodavatelja o namjeravanoj prodaji stvari odreenoj osobi, a i o uvjetima te
prodaje, i ponuditi mu da on stvar kupi za istu cijenu.
U novom je slovenskom Obligacijskom zakoniku (Uradni list, t. 83/01., 28/06., 32/04.
i 40/07.) upravo iz gore navedenih razloga promijenjena definicija prava prvokupa na nain da
sada glasi se lasnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravienca obavestil o
nameravani prodaji (l. 507.).
NN, br. 70/05., 139/08. (u daljnjem tekstu ZZP)
i ouvanju kulturnih dobara, Zakonom o najmu stanova, Zakonom o vodama,

Zakonom o otocima, Zakonom o prostornom ureenju i gradnji,10 Zakonom o
naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunistike vladavine,11
Zakonom o poljoprivrednom zemljitu12 i Zakonom o arhivskom gradivu i arhivima,13
pri donoenju kojih je zakonodavac ocijenio da postoji opi interes za postavljanje
takvog ogranienja prava vlasnitva.14
Ureenja predviena posebnim propisima esto su meusobno neusklaena,
kako glede ovlatenika i njihovog prvenstvenog reda, tako i rokova za slanje
ponuda ovlatenicima i rokova za oitovanja na ponudu. Neujednaenost postoji i
u polju primjene prava prvokupa, nainima na koji nastaju povrede, kao i razliitim
pretpostavkama pod kojima se mogu zahtijevati sankcije, koje takoer nisu jedinstveno
ureene. Odredbe posebnih zakona nerijetko odudaraju od opeg obveznopravnog
i stvarnopravnog ureenja, a i od pravila ovrnog prava. Velika fragmentiranost i
neujednaenost posebnih propisa rezultira brojnim problemima u praktinoj primjeni
ovog instituta. U ovom radu promatrat e se razliitosti u segmentu povreda i sankcija
za nepotivanje prava prvokupa te dati prijedloge de lege ferenda.
NN, br. 69/99., 151/03., 157/03., 100/04., 87/09. (u daljnjem tekstu ZZOKD).
NN, br. 91/96., 48/98., 66/98., 22/06. (u daljnjem tekstu ZNS).
NN, br. 107/95., 150/05. (u daljnjem tekstu ZoV). Nakon predaje rada Urednitvu
Zbornika donesen je novi Zakon o vodama, NN, br. 154/09., koji neto detaljnije obrauje pravo
prvokupa od starog ZoV-a.
NN, br. 34/99., 149/99. i 33/06. (u daljnjem tekstu ZO).
10 NN, br. 76/07. i 38/09 (u daljnjem tekstu ZPUG).
11 NN, br. 92/96., Odluka i rjeenje Ustavnog suda Republike Hrvatske NN, br. 39/99.,
42/99., 92/99., Odluke USRH, NN, br. 43/00., 131/00., 27/01., 65/01., 118/01., ZID Zakona o
naknadi, NN, br. 80/02., ispr. 81/02. (u daljnjem tekstu ZN ili Zakon o naknadi), koji glede instituta
prvokupa u potpunosti upuuje na primjenu ZNS-a.
12 NN, br. 152/08. (u daljnjem tekstu ZPZ).
13 NN, br. 105/97., 64/00., 65/09. (u daljnjem tekstu ZAGA) .
14 U Sloveniji su zakonska prava prvokupa toliko esta da su rijetki primjeri u kojima je
promet nekretninama u potpunosti slobodan. Vidi: VRENUR, Renato, Zakonita predkupna pravica
na podroju nepreminin, Podjetje in delo, t. 6-7, 2003., XXIX, Dnevi slovenskih pravnikov,
2003., str. 1565. Zakonsko pravo prvokupa propisuju, primjerice Zakon o urejanju prostora,
Zakon o kmetijskih zemljiah, Zakon o vodah, Zakon o vojnih grobiih, Zakon o gozdovih,
Zakon o varstvu kulturne dediine. Posebna stvarnopravna ureenja s institutom prvokupa esta
su i talijanskom pravu. Primjerice, zakonsko pravo prvokupa u nasljednikoj zajednici (art. 732
Codice civile, retratto successorio), zakonsko pravo prvokupa obiteljskog gospodarstva (art. 230-
232 Codice civile, impresa familiare), pravo prvokupa agrarnog zemljita u korist zakupnika koji
su neposredni obraivai i u korist neposrednog obraivaa susjednog seoskog gospodarstva (la
prelazione agraria), pravo prvokupa najmoprimca nekretnine koja nije za stambene namjene (la
prelazione urbana), pravo prvokupa onih dobara koja su od povijesnog i umjetnikog interesa
(la prelazione artistica). U njemakom pravu zakonsko pravo prvokupa je neto rjee. Postoji,
primjerice zakonsko pravo prvokupa najmoprimca stana (577 BGB-a Vorkaufsrecht des Mieters)
i pravo prvokupa kod nasljednike zajednice (2034. BGB-a Vorkaufsrecht des Miterben) te pravo
prvokupa graevinskog zemljita od strane opine (Baugesetzbuch, 8.12.86, BGBl I 2253, 24-
29).
2. Povrede prava prvokupa

Povredu prava prvokupa, u pravilu, moe poiniti vlasnik stvari koji ne ispuni
zakonom propisane obveze obavjeivanja ovlatenika prava prvokupa. Propustom
u obavjeivanju ovlatenika, o ijim varijantama nastavno govorimo, bit e
povrijeeno svako pravo prvokupa neovisno o njegovu pravnom temelju. Takoer,
neovisno o tomu je li izvor prava prvokupa ugovor ili zakonska odredba, povreda
prava prvokupa nastat e i u sluaju prikrivanja ugovora o kupoprodaji nekim drugim
ugovorom, a radi izbjegavanja obveza prema ovlateniku prava prvokupa. Oba oblika
prava prvokupa, ugovorno i zakonsko, mogu biti povrijeena i u postupcima prisilne
prodaje,15 iako pod razliitim pretpostavkama. Povrh toga posebnim su zakonima
predviena jo neka postupanja koja mogu predstavljati povrede upravo tih zakonskih
prava prvokupa.
U nastavku emo posebno prikazati (ne)postupanja koja predstavljaju povrede
ugovornog, a zatim zakonskih prava prvokupa.
2.1. Povrede ugovornog prava prvokupa

Vlasnik stvari optereene pravom prvokupa duan je o namjeravanoj prodaji
odreenoj osobi, cijeni i uvjetima prodaje obavijestiti ovlatenika ugovornog prava
prvokupa te mu ponuditi da stvar kupi pod navedenim uvjetima. Ponueni ovlatenik
ima rok od mjesec dana od primitka obavijesti za odluku o tomu eli li svoje pravo
prvokupa konzumirati (l. 449. i 450/1. ZOO).
Ponaanjima vlasnika stvari, koja su suprotna navedenim zakonskim obvezama,
bit e povrijeeno pravo prvokupa. Zakonom propisanu obvezu obavjeivanja
nositelja prava prvokupa vlasnik moe povrijediti na tri naina. Prvo, sklapanjem
ugovora o kupoprodaji prvokupom optereene stvari bez ikakvog prethodnog
obavjeivanja nositelja prava prvokupa o namjeri prodaje i bez slanja ponude
ovlateniku da on stvar kupi po navedenoj cijeni, dakle izostankom obavjeivanja
u potpunosti.
Povreda zakonske obveze obavjeivanja nastat e i u sluaju kada vlasnik
stvari obavijesti nositelja prava prvokupa o prodaji i ponudi mu stvar na prodaju,
ali je upuena obavijest nepotpuna, odnosno netona glede cijene ili glede drugih
uvjeta prodaje, pri emu uvjete prodaje, koje vlasnik treba dostaviti ovlateniku,
treba shvatiti kao cjelokupni sadraj ugovora koji je trei spreman prihvatiti.
Povredu zakonske obveze vlasnik e izvriti prvokupom optereene stvari i u
sluaju kada nositelja prava prvokupa tono i potpuno obavijesti o cijeni i ostalim
uvjetima pod kojima namjerava stvar prodati i ponudi mu stvar na prodaju pod
navedenim uvjetima, ali nakon obavjeivanja, a prije proteka roka od mjesec dana
15 ZOO-om je propisana mogunost ponitenja prisilne javne prodaje (l. 452/2). Ovrni
zakon ne koristi ovu terminologiju, a budui da se ovrha moe provoditi, ne samo javnom drabom,
ve i neposrednom pogodbom u nastavku emo se koristiti kompromisnim terminom prisilna
prodaja.
unutar kojega se ovlatenik prava prvokupa mogao oitovati o ponudi, treemu proda
stvar. Dakle, povreda moe nastati i nepotivanjem roka unutar kojega se ovlatenik
moe izjasniti o valjano uinjenoj ponudi.
Vlasnik stvari na kojoj postoji pravo prvokupa u obvezi je prema ovlateniku tog
prava tek kada stvar odlui prodati. U ostalim sluajevima otuenja stvari, ovlatenik
prava prvokupa ne moe zahtijevati ostvarivanje svojeg prava. Pravo prvokupa je
pojmovno, logiki i terminoloki u pravnom koneksitetu s ugovorom o kupoprodaji,
jer samo u tom sluaju nositelj prava prvokupa moe ostvariti svoje pravo plaajui
istu cijenu koju je spreman platiti kupac koji nema pravo prvokupa.16 injenica
da ovlatenik prava prvokupa u drugim sluajevima otuenja stvari nema pravo
zahtijevati ostvarenje svog prava, moe navesti vlasnika stvari da s treim sklopi
neki drugi, simulirani pravni posao, s ciljem izbjegavanja prava prvokupa. Relativna
simulacija, odnosno prikrivanje kupoprodaje nekim drugim pravnim poslom jo je
jedan od modusa kojima je mogue povrijediti pravo prvokupa.
Pravo prvokupa, kao to je ve reeno, ovlatenik moe ostvariti samo ukoliko
vlasnik odlui stvar prodati. Meutim, kada se stvar prodaje u postupku prisilne
prodaje, dakle, ne voljom vlasnika, ve na inicijativu vjerovnika, ovlatenik se ne
moe pozivati na svoje pravo prvokupa (l. 452/1. ZOO), budui da je ono obvezno
pravo i kao takvo djeluje samo inter partes. ZOO ipak propisuje jednu iznimku od
pravila nemogunosti pozivanja na pravo prvokupa u postupku prisilne prodaje, za
sluaj kada je ono upisano u javne knjige. Zakon o zemljinim knjigama17 propisuje
da je pravo prvokupa knjino pravo, dakle obvezno pravo kojega je mogue upisati
u zemljine knjige (l. 31. ZZK). Stoga, ako se stranke izmeu kojih to pravo djeluje
suglase s time da se ono publicira, ono e od trenutka upisa djelovati prema svima,
erga omnes.18,19,20 Pravni uinak apsolutnog djelovanja ugovornog prava prvokupa
od upisa u zemljine knjige posebice dolazi do izraaja upravo u sluaju kada se stvar
prodaje u postupku prisilne javne prodaje, odnosno prodaje u ovrnom ili steajnom
postupku. Naime, ovlatenik ugovornog prava prvokupa ije je pravo bilo upisano u
javnoj knjizi moe to svoje pravo ostvarivati i u sluaju prisilne prodaje, na koju treba
16 SIMONETTI, Petar, Prava na nekretninama, Pravni fakultet Sveuilita u Rijeci, 2009.,

str. 578.
17 NN, br. 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04., 107/07., 152/08. (u daljnjem tekstu
ZZK).
18 Vie o upisu obveznih prava u zemljine knjige: JOSIPOVI, Tatjana, Zemljinoknjino
pravo, Informator, Zagreb, 2001., str. 175-178.
19 I u slovenskoj se teoriji o ugovornom pravu prvokupa govori kao o obveznom pravu sa
stvarnopravnim funkcijama kada se ono upie u zemljine knjige. Tako: CIGOJ, Stojan, Komentar
obligacijskih razmerjih, III. knjiga, asopisni zavod Uradni list SR Slovenije, Ljubljana, 1985., str.
1561-1562. VRENUR, Renato, op. cit., str. 1566.
20 U talijanskom pravu ugovorno pravo prvokupa djeluje samo na obveznopravnom planu
i u sluaju neispunjenja obveze, ovlatenik prava prvokupa ima pravo samo na naknadu tete, a
Vrhovni sud presudio je da ak ni izvrena transkripcija u registrima nekretnina nita ne pridodaje
njegovim obveznopravnim uincima i ne moe se suprotstaviti treim stjecateljima (Cass.
13. maggio 1982, n. 3009, in Giust. civ., 1982., 3085.). Cit. prema: CRIVELLARI, Federico, La
circolazione immobiliare e il diritto di prelazione, Notariato, n. 4/2008, str. 448.
biti i posebno pozvan (l. 452/2. ZOO). Ovrnim je zakonom,21 takoer propisano da
se zakljuak o prodaji nekretnine kojim se utvruje vrijednost nekretnine i odreuju
nain, uvjeti, mjesto i vrijeme prodaje ako se prodaja obavlja drabom, objavljuje na
sudskoj oglasnoj ploi i na drugi uobiajen nain, a dostavlja se taksativno navedenim
osobama, meu kojima su osobe koje imaju upisano pravo prvokupa (l. 90/3. i st.
7. OZ). U zemljine knjige upisani nositelj prava prvokupa imat e prednost pred
najpovoljnijim ponuditeljem, ako odmah po zakljuenju drabe izjavi da nekretninu
kupuje uz iste uvjete (l. 91. OZ). Propust obavjeivanja ovlatenika ugovornog
prava prvokupa ije je pravo upisano u javnu knjigu (ukoliko se radi o nekretnini
u zemljinu knjigu, a kod pokretnina u neki od upisnika koji je ustrojen kao javna
knjiga) o prisilnoj prodaji predstavlja povredu prava prvokupa. Pravo prvokupa bit
e povrijeeno u postupku prisilne prodaje i kada se nekretnina prodaje neposrednom
pogodbom, a sud (odnosno u steajnom postupku steajni upravitelj) prije prodaje
propusti pozvati imatelja uknjienog prava prvokupa da se u odreenom roku oituje
eli li svoje pravo konzumirati (l. 91/2. OZ).
2.2. Povrede zakonskog prava prvokupa

Povrede prava prvokupa, koje nastupaju zbog neobavjeivanja ovlatenika
proizlaze iz definicije instituta i za njih moemo rei da su klasine povrede, predviene
veinom posebnih propisa, a u sluajevima kada i nisu posebno propisane pojedinim
lex specialisom podredno e se primjenjivati pravila ZOO-a. Neobavjeivanje
ovlatenika, u sve tri varijante i simulacija nekog drugog pravnog posla, pri kojemu
ovlatenik nema pravo prvokupa detaljno su opisane u dijelu o povredama ugovornog
prava prvokupa pa ovdje upuujemo na to izlaganje (vidjeti supra 2.1.).
Za razliku od ugovornog prava prvokupa, kod kojega vlasnik moe obavijest
o prodaji uiniti ovlateniku u bilo kojem obliku, za zakonsko pravo prvokupa
propisana je pisana forma pa nedostatak takve forme obavijesti predstavlja povredu
svakog zakonskog prava prvokupa (l. 455/3. ZOO).
Povreda zakonskog prava prvokupa, mogua je i kada vlasnik ne raspolae
svojim pravom dobrovoljno, nego se stvar optereena pravom prvokupa prodaje
u ovrnom ili steajnom postupku, dakle sudskim postupcima prisilne prodaje
dunikove imovine. Premda se iste odredbe OZ-a primjenjuju na ugovorno i zakonsko
21 NN, br. 57/96., 29/99., 42/00., 173/03., 194/03., 151/04., 88/05., 121/05., 68/08. (u
daljnjem tekstu OZ).
pravo prvokupa iz apsolutnog djelovanja potonjega22 proizlaze i neke specifinosti

za nositelja zakonskog prava prvokupa. Na drabu e posebno biti pozvani samo oni
ovlatenici zakonskog prava prvokupa ije je pravo upisano u zemljinu knjigu.23
U sluaju da sud propusti poslati poziv bilo bi povrijeeno pravo prvokupa. Ipak,
nositelj zakonskog prava prvokupa, koje nije upisano u zemljinu knjigu, ali koji je
saznao za prisilnu prodaju i pristupio joj, imat e, kao i svi ovlatenici upisanih prava
prvokupa, prednost pred najpovoljnijim ponuditeljem ako odmah po zakljuenju
drabe izjavi da kupuje nekretninu uz iste uvjete (l. 91/1. OZ).
Za sluaj kada se prodaja nekretnine provodi neposrednom pogodbom postoji
obveza suda pozvati imatelja uknjienog prava prvokupa, odnosno imatelja
zakonskog prava prvokupa koji je o tom svom pravu prije toga obavijestio sud
da se u odreenom roku oituju o tomu hoe li iskoristiti svoje pravo prvokupa.
Proputanje pozivanja ovlatenika prava prvokupa da se oituje predstavljalo bi
povredu ovlatenikova prava.
U Glavi jedanaestoj OZ-a, kojom je ureena ovrha na pokretninama, pravo
prvokupa se ne spominje izrijekom. Meutim, l. 146. OZ-a propisano je da e se
pravila o ovrsi na nekretninama na odgovarajui nain primjenjivati i u postupku ovrhe
na pokretninama, ako nije drukije odreeno. Stoga smo miljenja da bi ovlatenik
zakonskog prava prvokupa, koji pristupi javnoj drabi na kojoj se prodaje pokretnina
optereena zakonskim pravom prvokupa, imao prednost pred najpovoljnijim
ponuditeljem (odgovarajua primjena l. 91/1. OZ). Ukoliko je ovlatenik o svom
pravu obavijestio sud imao bi pravo iskoristiti svoje zakonsko pravo prvokupa i kada
se stvar prodaje neposrednom pogodbom (odgovarajua primjena l. 91/2. OZ).
Prisilna prodaja moe se provoditi i u steajnom postupku. Kada se stvari
optereene zakonskim pravom prvokupa prodaju u steajnom postupku, steajni bi
upravitelj, budui da on upravlja steajnom masom (l. 24/4. SZ24), bio duan paziti
da se ne povrijedi zakonsko pravo prvokupa. Kupoprodaju na temelju ovlatenja
22 Za razliku od ugovornog prava prvokupa, kojemu se u talijanskom pravu priznaju

samo obveznopravni uinci, zakonska prava prvokupa openito imaju stvarnopravne uinke
potpomognute pravom na otkup (diritto di riscatto) u korist ovlatenika. Tako CRIVELLARI,
Federico, op. cit., str. 450., GAZZONI, Francesco, Manuale di diritto privato, IX edizione, Edizioni
Scientifiche Italiane, Napoli, 2001., str. 872. Apsolutno djelovanje zakonskih prava prvokupa
postoji i u slovenskom pravu bez potrebe upisa tog prava u zemljinu knjigu ili drugi upisnik.
Tako: CIGOJ, Stojan, Komentar obligacijskih razmerjih, III. knjiga, asopisni zavod Uradni list SR
Slovenije, Ljubljana, 1985., str. 1561-1562. Prema novom Zakonu o zemljiki knjigi (Uradni list
RS, br. 58/03., 37/08., 45/08. i 28/09.) ne postoji niti mogunost upisa zakonskog prava prvokupa
u zemljine knjige, jer je bilo zauzeto stajalite da tom pravu dovoljan publicitet daje sam zakon.
Tako: VRENUR, Renato, op. cit., str. 1569.
23 Zakonsko pravo prvokupa na nekretnini postoji i djeluje prema svima i bez upisa u
zemljinu knjigu, no neki zakoni nalau njegov upis u zemljine knjige kako bi se ojaao njegov
publicitet. U nedostatku posebne odredbe o upisu zakonskog prava prvokupa u zemljine knjige u
zakonima, koji ureuju posebna stvarnopravna ureenja, upis moe (i poeljno je) zahtijevati na
temelju l. 31. st. 1. ZZK. Odredbu o upisu u zemljine knjige nemaju ZoV, ZPZ i ZNS.
24 Steajni zakon, NN, br. 44/96., 161/98., 29/99., 129/00., 123/03., 197/03.,
187/04., 82/06. (u daljnjem tekstu SZ).
skuptine vjerovnika, steajni upravitelj moe izvriti na tri naina javnim

oglaavanjem, javnom drabom ili neposrednom pogodbom. Kada utvrdi najboljeg
ponuaa ili pronae kupca neposrednom pogodbom steajni upravitelj je duan
ponuditi ovlatenicima zakonskog prava prvokupa da kupe stvar po navedenoj cijeni
i uvjetima. Neobavjeivanjem ili netonim obavjeivanjem o cijeni ili uvjetima
prodaje steajni upravitelj ini povredu prava prvokupa. U ostalim sluajevima
prodaje, Steajni zakon upuuje na OZ, pa e povrede prava prvokupa postojati u
gore navedenim sluajevima.
Kada je rije o prisilnoj prodaji treba svakako navesti da i dva posebna
zakona ZZOKD i ZO sadre dodatne odredbe koje se odnose na istu. ZO-
om je propisano da se pravo prvokupa otoia iz l. 35.a/1. ZO-a odnosi i na
otuenje nekretnine u ovrnim i steajnim postupcima. Vezano uz navedenu
odredbu namee se nekoliko pitanja je li ponudu ovlatenicima duan poslati
vlasnik nekretnine (po l. 35.a/1.) ili je to dunost ovrnog suda po pravilima
OZ-a; vrijede li za ovlatenike posebni rokovi za oitovanje kao u sluaju
slobodne prodaje ili ovlatenici moraju potivati rokove postavljene OZ-
om.25 Odreivanje spram pitanja je li, odnosno kada je nastala, povreda prava
prvokupa po ZO-u, ovisit e o odgovorima na prethodna pitanja. Smatramo
da, budui da se radi o sudskom prisilnom postupku prodaje, vlasnik ne bi
bio duan stvar ponuditi ovlatenicima, ve da bi to bila dunost suda po
pravilima OZ-a. Miljenja smo takoer, da ovrni sud nije duan utvrivati je
li nekretnina koja se prodaje uistinu nekretnina na otoku ili ne (tj. je li uope
rije o nekretnini optereenom pravom prvokupa), tim vie jer je za zakonsko
pravo prvokupa na otoiima izriito propisana obveza upisa u zemljine
knjige (l. 35.b/3. ZO).
Drugi zakon koji sadri specifinu odredbu u odnosu na prisilnu prodaju je
ZZOKD. U sluaju kada se u ovrnom postupku prodaju kulturna dobra, osoba koja
provodi postupak ovrne prodaje duna je obavijestiti pravne osobe koje su ovlatenici
prava prvokupa da je odreena prisilna prodaja, te dostaviti pisane uvjete ponude
utvrene za prodaju kulturnog dobra (l. 38/2. ZZOKD). Upitno je namee li se ovom
normom ovrnom sudu dunost ispitati je li predmet prisilne prodaje kulturno dobro
ili je dovoljno da postupi po odredbama OZ-a, dakle da pozove samo one ovlatenike
ije je pravo prvokupa upisano. Glede nekretnina propisana je obveza da se rjeenjem,
kojim se utvruje svojstvo nepokretnoga kulturnog dobra, obvezno utvruju prostorne
mee kulturnoga dobra koje se zatiuje te da se isto dostavlja nadlenom katastru
i sudu radi zabiljebe u zemljinim knjigama (12/2. ZZOKD). Budui da postoji
obveza zabiljebe svojstva kulturnog dobra (kada je rije o nekretninama), moglo
bi se zakljuiti da se obveza ispitivanja radi li se o kulturnom dobru odnosi samo
na pokretnine. Sva kulturna dobra, nepokretna, pokretna i nematerijalna upisuju se
u Registar kulturnih dobara, koji je javna knjiga (l. 14/1-2 ZZOKD). Premda se u
Registar ne upisuje pravo prvokupa, ono proizlazi iz same injenice to je odreena
25 O navedenim dvojbama vidjeti TUHTAN GRGI, Iva, Pravo prvokupa prema Zakonu o
otocima, ZPFRi, vol. 30, br. 1., str. 394-396.
pokretnina utvrena kulturnim dobrom. Pored toga, ve je i ZOO-om propisano da

osoba, ije je pravo prvokupa upisano u javnoj knjizi, mora biti posebno pozvana da
pristupi prisilnoj prodaji (l. 452/2 ZOO).
Specifinosti postoje i u sluaju prodaje kulturnog dobra na aukciji. Organizator
aukcije, a ne vlasnik, duan je obavijestiti ovlatenike prava prvokupa o svim
poetnim uvjetima prodaje kulturnog dobra, kao i o mjestu i vremenu odravanja
aukcijske prodaje 30 dana prije odravanja aukcije (l. 37.a/1 ZZOKD). Nakon to
se utvrdi cijena kulturnog dobra postignuta na aukciji organizator aukcije duan
je od ovlatenika zatraiti oitovanje o koritenju pravom prvokupa koje se moe
dati najkasnije do okonanja aukcijske prodaje (l. 37.a/2-3. ZZOKD). Proputanje
obavjeivanja ovlatenika prava prvokupa o odravanju aukcije, kao i proputanje
traenja oitovanja o pravu prvokupa, predstavlja povredu prava prvokupa, koju,
meutim, u ovom sluaju ini organizator aukcije, a ne vlasnik kulturnog dobra.
Nadalje, povredu prava prvokupa mogue je izvriti i povredom prvenstvenoga
reda. Naime, brojni posebni zakoni propisuju vie ovlatenika prava prvokupa (u pravilu
Republika Hrvatska, upanija i grad ili opina na ijem se podruju stvar nalazi) kao
i njihov meusobni prvenstveni red u ostvarenju prava. Velik broj ovlatenika otvara
i mogunost povrede prava prvokupa povredom prvenstvenog reda ustanovljenog
pojedinim zakonom, bilo na nain da se neki od ovlatenika ne obavijesti, bilo da
se ugovor o kupoprodaji sklopi s osobom koja ima kasniji prvenstveni red, usprkos
prihvatu od strane ovlatenika s ranijim prvenstvenim redom ili prije proteka roka
unutar kojega se mogao oitovati o ponudi. Ovaj problem tim je vei ukoliko se radi
o stvari koja je optereena s vie prava prvokupa (vidjeti infra 4.).
Treba istaknuti odredbe o prvenstvenom pravu kupnje poljoprivrednog
zemljita, koje e imati osobe iz l. 36. i 37. ZPZ-a. Ove osobe (navedene u l. 36. i
37.), odnosno njihov prvenstveni red ustrojit e se samo ako su te osobe sudjelovale
u natjeaju iz l. 32.-33. ZPZ-a za prodaju zemljita u vlasnitvu drave, odnosno
postupku prodaje zemljita u privatnom vlasnitvu iz l. 82. ZPZ-a. Odredbom l.
82/2. ZPZ-a propisano je da se zainteresirane fizike i pravne osobe moraju u roku
od 30 dana od objave ponude (ZPZ koristi termin ponuda, a zapravo se radi o
natjeaju) dati pismenu izjavu o prihvaanju ponude (iz stavaka koji slijede, kao i iz
smisla instituta proizlazi da se zainteresirani pozivaju poslati svoje ponude). Jedinica
lokalne samouprave duna je prema redoslijedu prvenstvenog prava kupnje iz l. 36.
i uvjetu iz l. 37./1. ZPZ-a predloiti najpovoljnijeg ponuditelja Agenciji,26 koja ga
je duna, ili potvrditi, ili izjaviti pravo prvokupa (l. 82/3-5. ZPZ). Pravo prvokupa
na poljoprivrednom zemljitu bit e povrijeeno u prvom redu ukoliko se uope
ne provede propisan nain prodaje. Meutim mogue je da ono bude povrijeeno
i u samom postupku prodaje, primjerice skraivanjem roka u kojem se mogu dati
ponude ili krivim odabirom najpovoljnije ponude, kao i nepozivanjem ovlatenika
prava prvokupa da ostvare to svoje pravo. Za povrede prava prvokupa u postupku
prodaje karakteristino je da ih nije poinio vlasnik optereene nekretnine nego
26 Ovdje se namee pitanje moe li jedinica lokalne samouprave uope ocijeniti koja je
ponuda najpovoljnija za vlasnika, kada ona pored cijene sadri i neke posebne uvjete.
jedinica lokalne samouprave.

Osim gore navedenih pitanja, koja se pojavljuju kao posljedica razliitog
ureenja u posebnim propisima, posebno valja naglasiti jedno pitanje naelne
naravi. Naime, niti jednim zakonom nije ureeno to do kada vlasnik moe slobodno
raspolagati svojom stvari u sluaju da ovlatenici nisu zainteresirani za kupnju.
Upravo u nedostatku takve norme, skriva se potencijalna opasnost za tvrdnju da je
poinjena povreda zakonskog prava prvokupa neobavjeivanjem. Naime, ukoliko
ovlatenici prava prvokupa donesu odluku o tomu da nee koristiti zakonsko pravo
prvokupa ili ako odluku ne donesu u zakonom propisanom roku, vlasnik je slobodan
raspolagati svojom stvari. Tako stvar moe i prodati, ali po cijeni i pod uvjetima
koji za treega nee biti povoljniji od onih navedenih u ponudi. Meutim, ukoliko
vlasnik ne realizira ugovor o kupoprodaji, moe postati dvojbenim to do kada je
ovlaten slobodno raspolagati sa stvari, odnosno je li protekom odreenog vremena
ili izmjenom gospodarskih okolnosti duan ponovo ponuditi stvar ovlatenicima
prava prvokupa.27 O ovom pitanju detaljnije se govori pod 3.2.1.1.1.
3. Sankcije za povrede prava prvokupa

Za povrede prava prvokupa propisana je itava lepeza razliitih sankcija,
obveznopravne, stvarnopravne, pa i prekrajne naravi. Kada je rije o obveznopravnim
sankcijama, u nekim je zakonima propisano ponitenje, u drugima je kao sankcija
propisana nitetnost, a u nekim je sluajevima mogue jedino traiti naknadu
tete zbog nepotivanja ugovorne obveze. Napominjemo da postoje i pravila koja
kombiniraju sankcije. Ukoliko je pravo prvokupa povrijeeno u postupku prisilne
prodaje, ZOO ovlauje nositelja povrijeenog prava prvokupa da zahtijeva njezino
ponitenje.
3.1. Sankcije za povrede ugovornog prava prvokupa

3.1.1. Pobojnost
Povreda prava prvokupa nastala zbog injenice da je vlasnik prodao stvar
optereenu ugovornim pravom prvokupa, a da o prodaji i njezinim uvjetima
prethodno nije obavijestio ovlatenika prava prvokupa ili ga nije tono obavijestio o
uvjetima prodaje, nije dostatna za pobijanje kupoprodajnog ugovora. Da bi ovlatenik
ugovornog prava prvokupa mogao zahtijevati pobijanje kupoprodajnog ugovora,
kojim je povrijeeno njegovo pravo, moraju pored povrede obveze obavjeivanja
biti kumulativno ispunjene jo dvije pretpostavke propisane l. 454. ZOO-a da je
27 Ovaj je problem bio predmetom razmatranja jugoslavenske teorije i prakse, i sudovi su

u slinim predmetima donosili razliita rjeenja, to je pridonosilo pravnoj nesigurnosti. Obveza
ponoviti ponudu nositelju prava prvokupa bila je propisana jedino zakonima o prodaji graevinskog,
neizgraenog zemljita i to po isteku roka od godine dana. Opirnije vidjeti: ORLI, Miodrag, op.
cit., str. 1119-1120.; STIPKOVI, Zlatan, op. cit., str. 151.
izvren prijenos prava vlasnitva na treega te da je trei bio nesavjestan.28 Iako je

pravo prvokupa povrijeeno ve nepotivanjem ugovorne obveze o obavjeivanju
o namjeri prodaje, ovlatenik prava prvokupa de facto moe ostvariti svoje pravo
prvokupa sve do trenutka kada vlasnik pravo vlasnitva na stvari prenese na treega.
Mogue je da vlasnik sklopi vie pravnih poslova (pa tako i vie kupoprodajnih
ugovora) radi stjecanja prava vlasnitva iste stvari, a da u konanici pravo vlasnitva
prenese upravo na ovlatenika prava prvokupa, dakle da prema njemu ispuni
ugovornu obvezu.29 Ugovor o kupoprodaji samo je pravni temelj za prijenos prava
vlasnitva i proizvodi obveznopravne uinke kupac ima obveznopravni zahtjev
prema prodavatelju da mu ovaj prenese pravo vlasnitva. Stvarnopravni uinci
nastupit e tek kada se na temelju pravnog posla (ugovora o kupoprodaji) prenese
pravo vlasnitva. Ukoliko se radi o pokretnini, vlasnitvo e biti preneseno predajom
stvari u samostalan posjed (l. 116/1. ZV), dok je za nekretninu modus stjecanja
prava vlasnitva na temelju pravnog posla upis u zemljinu knjigu (l. 119/1. ZV).
Pored navedenih pretpostavki, postoji jo jedna pretpostavka koja se po
odredbama ZOO-a mora kumulativno ispuniti da bi ovlatenik prava prvokupa mogao
pobijati ugovor. Rije je o nesavjesnosti treega, tj. kupca (l. 454. ZOO). Trei je
nesavjestan ukoliko mu je bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato da je stvar
optereena pravom prvokupa. Ratio predvianja ove pretpostavke nalazi se u tomu
to je pravo prvokupa obvezno pravo i kao takvo djeluje inter partes. Pretpostavku
nesavjesnosti treega bilo je nuno propisati radi zatite sigurnosti pravnog prometa,
odnosno radi zatite osoba koje su u pravnom prometu postupale u dobroj vjeri. Kada su
predmet prava prvokupa nekretnine, a ugovorno pravo prvokupa upisano u zemljine
knjige, nitko se ne moe pozivati da mu zemljinoknjino stanja nije poznato. Ako
pak, ugovorno pravo prvokupa nije upisano u zemljinu knjigu ono djeluje samo
inter partes, a svatko se moe pozivati na potpunost i istinitost zemljinoknjinog
stanja (predmnijeva da ne postoje prava koja nisu upisana u zemljinu knjigu).
Teret dokaza nesavjesnosti treega, odnosno dokazivanja injenice da je
treemu bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato da postoji pravo prvokupa,
a da ugovorna obveza prema nositelju prava prvokupa nije ispunjena, uvijek lei na
tuitelju, odnosno ovlateniku prava prvokupa.
lankom 454. ZOO-a propisani su, pored pretpostavki za ponitenje ugovora
i rokovi unutar kojih se to ponitenje moe zahtijevati. Ukoliko je povreda prava
prvokupa izvrena neobavjeivanjem, ovlatenik ugovornog prava prvokupa
moe zahtijevati da se prijenos poniti i da mu se stvar proda pod istim uvjetima u
28 Slovenski Obligacijski zakonik propisuje iste pretpostavke kao i hrvatski ZOO za

pobijanje ugovora kojim je povrijeeno ugovorno pravo prvokupa (l. 512/1.).
29 Viestruko ugovaranje otuenja ureeno je Zakonom o vlasnitvu i drugim stvarnim
pravima (NN, br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08.,
38/09., i 153/09.; u daljnjem tekstu: ZV) na nain da vlasnik pokretne stvari postaje onaj kome je
stvar prvome predana (l. 117/1. ZV), odnosno ukoliko se radi o nekretnini onaj koji je u dobroj
vjeri prvi zatraio upis u zemljine knjige (l. 125/1. ZV). Odnose otuivatelja s osobama s kojima
je sklopio pravne poslove, ali one nisu stekle vlasnitvo ureuju obveznopravna pravila (l. 117/2.
i l. 125/3. ZV).
subjektivnom roku od est mjeseci od dana kada je saznao za prijenos (l. 454/1.),
odnosno ukoliko je bio netono obavijeten u roku od est mjeseci od saznanja za
tone uvjete ugovora (l. 454/2.). U treem je stavku propisan objektivni rok od pet
godina od prijenosa vlasnitva stvari na treega u kojem ovlatenik prava prvokupa
ima pravo pobijati pravni posao kojim je povrijeeno njegovo pravo prvokupa.
Sklapanje nekog drugog pravnog posla, a ne kupoprodaje, radi izbjegavanja
mogunosti da nositelj prava prvokupa iskoristi svoje pravo primjer je relativne
simulacije.30 Ovaj oblik povrede zakonskog prava prvokupa, opravdano, nije
posebno sankcioniran budui da u odnosu na takve pravne poslove treba primijeniti
naelo zabrane zlouporabe prava i opa pravila obveznog prava o simuliranim
pravnim poslovima.31 Povrede prava prvokupa uinjene simuliranjem drugih pravnih
poslova (darovanje, zamjena) trebalo bi sankcionirati primjenom l. 285/1-2.
ZOO-a, kojima je propisano da prividni ugovori ne proizvode pravne uinke izmeu
ugovornih strana, ali da, ukoliko prividan ugovor prikriva neki drugi ugovor, taj drugi
vrijedi ako je udovoljeno pretpostavkama za njegovu pravnu valjanost. Ukoliko bi,
dakle ugovorno pravo prvokupa bilo povrijeeno sklapanjem prividnog pravnog
posla o otuenju, simulirani ugovor ne bi proizvodio pravne uinke. Pravne bi uinke
proizvodio ugovor o kupoprodaji, ali bi bio pobojan pod pretpostavkama i u rokovima
predvienima ZOO-om. Naime, ovlatenik prava prvokupa mogao bi u tim rokovima
zahtijevati ostvarenje svog prava prvokupa.32
3.1.2. Ponitenje prisilne prodaje

Ovlatenik ije je pravo prvokupa upisano u javnoj knjizi mora biti posebno
pozvan da pristupi prisilnoj javnoj prodaji. U sluaju izostanka poziva ovlatenik
prava prvokupa moe zahtijevati ponitaj javne prodaje (l. 452/2. ZOO). Promatra
li se OZ i sredstva koja su tim propisom predviena kako bi se interveniralo u ovrni
postupak, ini se da bi ovlatenik prava prvokupa, kao trea osoba u postupku mogao,
eventualno, traiti da se ovrha proglasi nedoputenom radi povrede njegova prava
prvokupa.
Mogue je zastupati stajalite da bi ovlatenik prava prvokupa mogao
zahtijevati ponitaj svake prodaje provedene u ovrnom ili steajnom postupku
(dakle, svake prisilne prodaje, a ne samo javne prisilne prodaje), a o kojoj nije bio
na zakonom propisan nain obavijeten, neovisno je li prodaja provedena usmenom
javnom drabom ili ugovorom o prodaji neposrednom pogodbom. Svakako se moe
raspravljati o tomu ima li ovlatenik prava prvokupa pravo zahtijevati ponitenje
prisilne prodaje ukoliko je za nju saznao na vrijeme da se pripremi, ali nije bio
30 KLARI, Petar, VEDRI, Martin, Graansko pravo, XI. izmijenjeno i dopunjeno

izdanje, Narodne novine, Zagreb, 2008., str. 142.
31 Tako i STAUDINGER, Kommentar zum BGB, 2008., str. 637.; JUHART, Miha, Zakonita
predkupna pravica, VI. dnevi javnega prava, Portoro, 2000., str. 137.
32 PEROVI, Slobodan, Obligaciono pravo I, 3. izdanje, Beograd, 1976., str. 366.
posebno pozvan.33
Ako se u istom postupku prodavalo vie stvari, pravo ovlatenika zahtijevati
ponitaj prisilne prodaje valja tumaiti na nain da ovlatenik moe zahtijevati ponitaj
samo onog dijela prisilne prodaje kojim je povrijeeno njegovo pravo prvokupa.
Zakon u ovom sluaju ne propisuje da ovlatenik prava prvokupa kumulativno sa
zahtjevom za ponitenje prisilne prodaje postavi i zahtjev za sklapanje ugovora pod
istim uvjetima. Smatramo, meutim, da je, analogijom s rjeenjem predvienim za
ponitenje radi neobavjeivanja iz l. 454. ZOO-a kumulacija zahtjeva ipak nuna.
Pored toga, samim pobijanjem ugovora, a bez sklapanja novog pod istim uvjetima,
mogao bi biti oteen i vjerovnik. Stoga se stajalite da bi bilo mogue istaknutu samo
zahtjev za ponitenje ugovora, koji ne bi pratio prijedlog za zakljuenje ugovora,
ukazuje neprihvatljivim.
3.1.3. Odgovornost za tetu

Vlasnik stvari koji povrijedi obvezu obavjeivanja nositelja ugovornog
prava prvokupa ili stvar proda po nioj cijeni ili pod povoljnijim uvjetima, ali se
ne ispune ostale pretpostavke propisane ZOO-om za pobijanje ugovora odgovarat
e ovlateniku prava prvokupa po opim pravilima za naknadu tete nastale zbog
neispunjenja obveze (l. 342.-349. ZOO).34 Ovlatenik prava prvokupa ne bi mogao
zahtijevati predaju stvari od potenog treeg na temelju svog prava prvokupa jer
njegovo pravo djeluje samo relativno, a sudionici u pravnom prometu tite se ukoliko
su postupali u dobroj vjeri. Potenje treega, meutim, ne iskljuuje ovlatenikovo
pravo na naknadu tete od strane obveznika prava prvokupa.
Predmet razmiljanja bi, eventualno, moglo biti i pravo na naknadu ovlatenika
prava prvokupa koji je iskoristio svoje pravo prvokupa, ali je stvar kupio po vioj
cijeni ili pod nepovoljnijim uvjetima od onih pod kojima je stvar bila ponuena treem
(a to je saznao po zakljuenju pravnoga posla) jer je upuena ponuda bila netona.
U takvom bi sluaju mogao imati pravo na povrat preplaene cijene i/ili naknadu za
ispunjenje dodatnih uvjeta koji se nisu postavljali treem, pod pretpostavkom da ih
dokae.
3.2. Sankcije za povrede zakonskog prava prvokupa

Posebni zakoni, koji predviaju zakonsko pravo prvokupa, esto samostalno
ureuju sankcije i rokove u kojima se mogu postavljati zahtjevi za sluaj nepotivanja
prava prvokupa. Veina zakona, poput ZOO-a predvia pobojnost dok neki propisuju
nitetnost ili kombiniraju ove dvije vrste sankcija ovisno o nainu na koji je povreda
izvrena. Zanimljivo je da, pored graanskopravnih sankcija koje se uvijek predviaju
33 KAER, Hrvoje, PERKUI, Ante, op. cit., str. 133.

34 SLAKOPER, Zvonimir u GORENC, Vilim et al., Komentar Zakona o obveznim
odnosima, RRiF, Zagreb, 2005., str. 714.; RASPOR, Andrija, Pravo prvokupa, Naa zakonitost, br.
11-12, 1978., str. 64-66.; STIPKOVI, Zlatan, op. cit., str. 136-137.
(ako ne izrijekom onda odgovarajuom primjenom odredaba ZOO-a), pojedini

posebni zakoni predviaju i prekrajne sankcije za nepotivanje zakonskog prava
prvokupa.
3.2.1. Graanskopravne sankcije

3.2.1.1. Pobojnost po posebnim zakonima
3.2.1.1.1. Pretpostavke i rokovi
Nepotivanje zakonske obveze tonog obavjeivanja o namjeravanoj prodaji
i slanja ponude ovlateniku zakonskog prava prvokupa da kupi stvar prije ostalih,
predstavlja povredu tog prava. Vidjeli smo da je kod ugovornog prava prvokupa
potrebno da se kumulativno ispune jo dvije pretpostavke prijenos vlasnitva i
nesavjesnost treega, a da bi ovlatenik ugovornog prava prvokupa mogao zahtijevati
ponitenje ugovora o kupoprodaji. Za razliku od ugovornog, kod zakonskog prava
prvokupa ove pretpostavke, u pravilu, nisu potrebne. Savjesnost kupca nije bitna
za nastanak povrede budui da se nitko ne moe pozivati na nepoznavanje prava i
nesavjesnost se neoborivo predmnijeva, odnosno nitko ne moe tvrditi da nije znao
ili mogao znati za postojanje zakonskog prava prvokupa. S druge strane, prijenos
vlasnitva na temelju kupoprodajnog ugovora, kojim je povrijeeno pravo prvokupa,
nije propisan niti jednim od posebnih zakona kao pretpostavka za pobijanje ugovora
o kupoprodaji, ali e ispunjenje ove pretpostavke biti potrebno u sluaju podredne
primjene odredaba ZOO-a. Dakle za postavljanje zahtjeva za ponitenje ugovora
dovoljna je sama injenica da je sklapanje ugovora bilo suprotno odredbama posebnih
zakona o obvezama obavjeivanja i slanja ponude ili da je ugovor sklopljen prije
isteka roka unutar kojega su se ovlatenici mogli izjasniti o tomu ele li svoje pravo
koristiti.35
Na specifian nain regulirano je pravo na pobijanje ugovora o kupoprodaji
kojim je povrijeeno pravo prvokupa najmoprimca. U ovom je sluaju, naime,
objektivni rok vezan na uknjibu prava vlasnitva pa bi se moglo postaviti pitanje je li
injenica prijenosa prava vlasnitva ipak pretpostavka za ponitenje takvog ugovora.
Zatieni najmoprimac, naime po ZNS-u moe sudski zahtijevati da se prodaja poniti
i da najmodavac pod istim uvjetima njemu proda stan u sluaju ako mu vlasnik nije
stavio ponudu. Subjektivni rok za podnoenje tube zbog povrede prava prvokupa
je 30 dana od kada je zatieni najmoprimac saznao za prodaju i uvjete prodaje.
35 Posebnim je zakonima propisano: Ako vlasnik nekretnine u zatienom podruju

proda svoju nekretninu, a da pri tome nije postupio u skladu s odredbama Zakona o obveznoj
ponudi ovlatenicima prava prvokupa i potivanju rokova u kojima se oni mogu izjasniti o ponudi,
ovlatenici prava prvokupa imaju prvo zahtijevati ponitenje ugovora (l. 112/5. ZZP). Prodaja
kulturnog dobra protivno odredbama ZZOKD, odnosno prodaja privatnog arhivskog gradiva
protivno odredbi l. 63. ZAGA dovoljan je razlog za podizanje tube za ponitenje ugovora o
kupoprodaji (l. 39/1. ZZOKD i l. 36/5. ZAGA). Sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine
protivno l. 134. ZPUG-a (obveza stavljanja ponude na prodaju, zabrana prodaje prije isteka roka
za odgovor na ponudu i zabrana prodaje po nioj cijeni ili povoljnijim uvjetima ukoliko ponuda ne
bude prihvaena) razlog je za ponitenje ugovora (l. 135/1. ZPUG).
Objektivni rok za podnoenje tube istie protekom est mjeseci od dana izvrenog
prijenosa u zemljinim knjigama, dakle est mjeseci od prijenosa prava vlasnitva.
ini se da prijenos vlasnitva ipak nije pretpostavka za pobijanje ugovora, ve da je
ovakav nain raunanja objektivnog roka propisan u elji da se izbjegnu mogunosti
izigravanja prava prvokupa neupisivanjem prijenosa prava vlasnitva u zemljinu
knjigu dok ne proteknu rokovi u kojima se moe zahtijevati pobijanje ugovora.36
Posebni zakoni u pravilu samostalno propisuju rokove u kojima se moe
zahtijevati ponitenje pravnih poslova kojima je povrijeeno zakonsko pravo
prvokupa, pri emu neki zakoni propisuju samo objektivni rok, dok su drugima
propisani i subjektivni rokovi. Osim ZNS-a prema kojemu objektivni rok istie
protekom est mjeseci od upisa prijenosa prava vlasnitva u zemljine knjige, o
stali
posebni zakoni objektivne rokove za podnoenje zahtjeva za pobijanje ugovora
raunaju od trenutka sklapanja ugovora.37
Raunanje objektivnog roka za ponitenje ugovora od trenutka njegova sklapanja,
kako to propisuju ZZP, ZZOKD, ZAGA i ZPUG, moe imati za posljedicu izigravanje
prava prvokupa na nain da se vlasnitvo prenese (nekretnine uknjibom, odnosno
pokretnina predajom u samostalan posjed) tek nakon proteka roka unutar kojega se
moe traiti pobijanje. Kako kupoprodaja djeluje samo izmeu stranaka koje su je
ugovorile, nositelj prava prvokupa u pravilu nee ni moi saznati za ugovor dok se
ne izvri upis u zemljine knjige, a ukoliko se upis izvri nakon proteka objektivnog
roka unutar kojega se moe zahtijevati ponitenje, ovlatenik prava prvokupa bit e
prekludiran u svom pravu. Zlouporaba prava mogua je i antidatiranjem ugovora.
Naime, ZV propisuje u l. 115/3. da p
ravni posao kojemu je cilj stjecanje vlasnitva
nekretnine, da bi bio valjan, treba uz ostale pretpostavke valjanosti biti u pisanom
obliku.
Ovjera potpisa na ugovoru nije potrebna za valjanost pravnog posla, ve samo
da bi se po pravilima zemljinoknjinog prava dopustila uknjiba prava vlasnitva,
36 I u talijanskom pravu pravo na otkup (diritto di riscatto) poinje tei od trenutka

transkripcije u registar nekretnina. GAZZONI, Francesco, op. cit., str. 873. Zanimljivo je, da
je ovakav nain raunanja rokova za pobijanje ugovora kojim je povrijeeno zakonsko pravo
prvokupa, bilo predvieno i Zakonom o prometu zemljita i zgrada od 1955. godine (Zakon o
dopunama Zakona o prometu zemljita i zgrada, Slubeni list FNRJ, br. 19/55.) premda je znaaj
zemljinih knjiga u to vrijeme poeo gubiti na vanosti.
37 Ugovor kojim je, zbog neobavjeivanja ili netonog obavjeivanja, povrijeeno pravo
prvokupa na zatienom podruju prirode moe se ponitavati u subjektivnom roku od devedeset
dana od saznanja za sklapanje ugovora, a najkasnije protekom pet godina od sklapanja ugovora
o kupoprodaji (l. 112/5. ZZP). Sklapanje ugovora suprotno odredbama Zakona o prostornom
ureenju i gradnji razlog je za ponitenje tog ugovora, koje se moe traiti unutar tri godine od
njegova sklapanja (l. 135. ZPUG). Zakon o arhivskom gradivu i arhivima takoer propisuje samo
objektivni rok od pet godina od sklapanja ugovora unutar kojega nadleni dravni arhiv ima pravo
tubom zahtijevati ponitenje ugovora o kupoprodaji (l. 36/5. ZAGA). Nositelji prava prvokupa
na kulturnim dobrima mogu tubom traiti ponitenje kupoprodajnog ugovora devedeset dana od
saznanja za sklapanje ugovora kojim je povrijeeno zakonsko pravo prvokupa, a najkasnije u roku
od 5 godina od sklapanja ugovora i to samo pod uvjetom da zastupnik pravne osobe pred sudom
izjavi da kupuje kulturno dobro po cijeni i uvjetima pod kojima je prodano (l. 39/1-3. ZZOKD).
a moe se traiti neovisno o tomu kada je isprava sastavljena.38 Iako nije prijeporno
da je sklapanjem pravnog posla suprotno odredbama zakona povrijeeno pravo
prvokupa u obveznopravnom smislu, radi praktinog ostvarenja ovog prava bilo bi
de lege ferenda korisno izmijeniti nain raunanja objektivnih rokova za ponitenje
ugovora tako da se rokovi ne raunaju od trenutka sklapanja ugovora nego protekom
odreenog vremena od podnoenja zahtjeva za upis u zemljine knjige, kao to je to
propisano u ZNS-u. Raunanje rokova od trenutka upisa u zemljine knjige pridonosi
pravnoj sigurnosti i umanjuje mogunosti izigravanja zakonskih odredaba o pravu
prvokupa.39
Osobe koje su ovlatenici zakonskog prava prvokupa imat e pravo zahtijevati
ponitaj prodaje ukoliko nisu bili pisano obavijeteni o namjeravanoj prodaji i
njezinim uvjetima. Dakle, za ponudu je propisan pisani oblik. Bit je obavjeivanja
da ovlatenik ima mogunost pravovremeno reagirati i ostvariti svoje pravo.40 Stoga
se namee pitanje bi li ovlatenik prava prvokupa imao pravo zahtijevati ponitenje
ukoliko je o prodaji bio obavijeten usmeno. U teoriji nalazimo stajalite, da se ne
vidi opravdanog interesa za postojanje pisanog oblika ab supstantionem, ve da je
takav oblik propisan ab probationem.41, 42
Jo se ranije postavilo pitanje na koji se nain na mogunost ponitenja
reflektira pravo vlasnika stvari da stvar proda ukoliko se ovlatenik oitovao da ne
eli konzumirati svoje pravo prvokupa ili kada je oitovanje izostalo. Naime, ovo nije
regulirano niti jednim pozitivnopravnim propisom. Ova pravna praznina ne bi smjela
ii na tetu vlasnika, pa smo skloni zakljuiti da je vlasnik slobodan s predmetom
prvokupa raspolagati od trenutka kada je dobio odluku o tomu da se ovlatenik nee
38 Prema slovenskom Zakonu o urejanju prostora (Uradni list RS, br. 110/02.) vlasnik
mora dobiti potvrdu opine da na nekretnini nee ostvarivati pravo prvokupa (l. 87.). Notar ne
smije ovjeriti potpis prodavatelja sve dok vlasnik ne priloi navedenu potvrdu (l. 89/1.), a ugovori
sklopljeni suprotno navedenim odredbama nitetni su. Zakon o notariatu, meutim ne propisuje
odgovornost notara pri ovjeri potpisa, pa je pitanje hoe li (ako da, na temelju kojeg pravila) notar
odgovarati za povredu prava prvokupa u ugovoru na kojem je ovjerio potpis. Zemljinoknjinom
zahtjevu za upis mora biti priloen dokument iz kojega proizlazi da opina nee ostvarivati svoje
pravo prvokupa (l. 33. i 38. Zakona o zemljiki knjigi (Uradni list RS, br. 58/03., 45/08., 37/07. i
28/09.). Vidjeti: TRATNIK, Matja, Zakonita predkupna pravica solastnika nepreminine, Pravna
praksa, br. 44, 2003., str. 13-14. Prema Zakonu o varstvu kulturne dediine (Slubeni list RS, br.
16/08., 123/08.) notar e ovjeriti potpis prodavatelja i kupca na kupoprodajnom ugovoru samo ako
prodavatelj priloi izjavu ovlatenika prava prvokupa da odustaje od ostvarivanja prava prvokupa
(l. 62/6.). Prodaja koja je suprotna zakonskim odredbama bit e nitetna osim ako je predmet
kupoprodaje nekretnina spomenik ije obiljeje kulturnog dobra nije zabiljeeno u zemljinu
knjigu (l. 62/7.). Kontrolu jesu li ugovoru priloeni svi dokumenti, kojima se dokazuje da
ovlatenici nisu zainteresirani koristiti svoja prava, vri zemljinoknjini sud (l. 38. Zakona o
zemljikih knjigi).
39 Kritika raunanja rokova od trenutka sklapanja ugovora, to omoguava lako izigravanje
prava prvokupa, iznesena je i kod: KAER, Hrvoje, PERKUI, Ante, op. cit., str. 140.
40 CIGOJ, Stojan, op. cit., str. 1566.
41 SLAKOPER, Zvonimir, op. cit., str. 715-716.
42 Za razliku od starog Zakona o obligacijskih razmerij, novi slovenski Obligacijski zakonik
nema propisan obvezan pisani oblik za obavijest o namjeri i uvjetima prodaje.
koristiti pravom prvokupa pa dok ne proda u razumnom roku. Ovakvim stajalitem,

kojim se, u nedostatku izriite odredbe, tite interesi vlasnika s druge strane, meutim,
mogao bi biti oteen opi interes, a radi kojega je zakonsko pravo prvokupa, u pravilu,
i ustanovljeno. Mogue je, naime da ovlatenici prava prvokupa u trenutku primanja
ponude, iako zainteresirani za kupnju ponuenog dobra, iz nekih objektivnih razloga
nisu u mogunosti ostvariti svoje pravo prvokupa, a da u nekom kasnijem trenutku ti
razlozi otpadnu (protek vremena moe utjecati na realnu vrijednost ponude, kao i na
smanjenje ili poveanje kupovne moi novca43).
Izostanak regulative u ovom dijelu bilo bi korisno otkloniti i propisati koliko
vremena nakon dobivene izjave o nekoritenju prava prvokupa, ili nastupom kojih
okolnosti, vlasnik prestaje biti slobodan u raspolaganju svojom stvari bez obveze
ponovnog slanja ponude ovlatenicima i s tim u vezi od kada, odnosno ispunjenjem
kojih pretpostavki nastaju uvjeti za traenje ponitenja.
Ukoliko je pravo prvokupa povrijeeno jer ga je ostvario nositelj prava s
kasnijim prvenstvenim redom, a prije isteka prekluzivnog roka unutar kojega
se ovlatenik mogao izjasniti o koritenju svojim pravom, analogijom bi valjalo
primijeniti odredbu o povredi roka od strane tree osobe. Naime, onaj ovlatenik
koji ima raniji prvenstveni red imao bi pravo zahtijevati ponitenje ugovora kojim je
povrijeeno njegovo pravo prvokupa.
Specifinu odredbu, kada je rije o formi ugovora, a koja se moe tumaiti
na dva bitno razliita naina sadri ZZOKD. U drugoj reenici l. 39/1. propisano
je da tubu za ponitenje ugovora o prodaji kulturnog dobra moe podnijeti svaki
ovlatenik prava prvokupa i kada ugovor nije sklopljen u pisanom obliku. Pisana
forma Zakonom nije propisana kao pretpostavka valjanosti pravnog posla kada se
radi o pokretninama, a kada su predmet kupoprodaje nekretnine pisana je forma nuna
za valjanost ugovora po ZV-u. Nedostatak pisane forme sankcioniran je nitetnou
pravnog posla, a ne njegovom pobojnou.44 Odredba se moe tumaiti i na nain da
je dozvoljeno zahtijevati ponitenje ugovora neovisno o njegovoj formi, odnosno ak
i ako nije u pisanoj formi. U tom je sluaju ova odredba nepotrebna jer ovlatenik
na to ima pravo po opim pravilima obveznog prava.45 Moglo bi se ak rei da u
ovom dijelu postoji prenormiranost, koja otvara mogunosti razliitih interpretacija,
od kojih je jedna u suprotnosti s opim obveznopravnim i stvarnopravnim ureenjem,
pa i samim ZZOKD-om, dok je druga suvina.
ZZOKD propisuje jo jedan specifian nain na koji se moe izvriti povreda
prava prvokupa prodajom kulturnog dobra na aukciji. Zakonom je propisna
obveza organizatora aukcije da o poetnim uvjetima prodaje te o mjestu i vremenu
odravanja aukcije obavijesti ovlatenike prava prvokupa. Zakonodavac je, meutim
43 Starija sudska praksa (noviju nismo uspjeli pronai) nije bila ujednaena glede obveze
ponovnog slanja ponude protekom odreenog vremena. Vidjeti: ORLI, Miodrag, op. cit., str.
1119-1120.
44 Tako JOSIPOVI, Tatjana, Posebni pravi reimi na nekretninama, Nekretnine u pravnom
prometu, Inenjerski biro, Zagreb, 2003., str. 53.
45 Tako KAER, Hrvoje, PERKUI, Ante, op. cit., str. 140.
propustio propisati sankciju za ovakvo ponaanje organizatora aukcije. Pitanje je,

moe li se po analogiji primijeniti odredba l. 39. ZZOKD koja ovlauje nositelje
prava prvokupa da podnesu tubu za ponitenje ugovora kada je vlasnik propustio
obavijestiti ovlatenike prava prvokupa ili odredba l. 452/2. ZOO po kojoj ovlatenik
zakonskog prava prvokupa koji nije bio pozvan na prisilnu prodaju moe zahtijevati
njezino ponitenje. S druge strane namee se pitanje bi li se stjecatelj mogao pozvati
na to da je stvar stekao u dobroj vjeri, u uvjerenju da je organizator aukcije uredno
izvrio svoju obvezu obavjeivanja ovlatenika zakonskog prava prvokupa.
3.2.1.1.2. Kumulacija zahtjeva za pobijanje ugovora i zahtjeva za sklapanje ugovora

pod istim uvjetima
Iz samog smisla ustanove prava prvokupa proizlazi da zahtjev nositelja prava
prvokupa nije usmjeren na ponitenje ugovora, nego na to da on ostane valjan, ali da
pravne uinke ne proizvodi izmeu vlasnika i tree osobe, ve da ovlatenik prava
prvokupa stupi na mjesto kupca i preuzima njegova prava i obveze, da pravni uinci
kupoprodaje djeluju izmeu vlasnika i nositelja prava prvokupa koji i postavlja zahtjev
za preuzimanje ugovora.46, 47 Zakonodavac se pri donoenju ZOO-a nije odluio za
sankciju preuzimanja ugovora, ve je u l. 454. propisano da se zbog nepotivanja
ugovornog prava prvokupa moe zahtijevati ponitenje ugovora uz kojega mora biti
kumulativno postavljen zahtjev za sklapanje ugovora pod istim uvjetima i po istoj
cijeni pod kojima je bio sklopljen pobijani ugovor.
Samo dva zakona, koja ureuju materiju zakonskog prava prvokupa, propisuju
obvezu istodobnog postavljanja zahtjeva za ponitenje ugovora i prodaju stvari
ovlateniku prava prvokupa. Odredbom l. 39/3. ZZOKD propisano je da nositelj
prava prvokupa na kulturnom dobru moe traiti ponitenje ugovora jedino pod
uvjetom da svoje pravo prvokupa eli konzumirati, odnosno, jedino pod uvjetom
da zastupnik pravne osobe, koja je nositelj prava prvokupa, izjavi da kulturno dobro
kupuje po cijeni i pod uvjetima pod kojima je ono prodano. Obveza kumuliranja
zahtjeva propisana je jo jedino u ZNS-u. Zbog povrede prava prvokupa zatienog
najmoprimca, najmoprimac moe zahtijevati da se prodaja poniti i da najmodavac
njemu pod istim uvjetima proda stan (l. 45/1. ZNS).
46 Tako i KAER, Hrvoje, op. cit., str. 415.: Formulacija ponitenje nije znanstveno
najispravnija i svakako bi trebalo dati prednost onoj prema kojoj se tubom trai da raspolaganje
prema tuitelju nema pravnog znaenja.; KAER, Hrvoje, PERKUI, Ante, op. cit., str. 125.
47 U teoriji se razlikuju dvije faze prava prvokupa. U prvoj se fazi govori o pravu prvenstva,
odnosno o pravu nositelja prava prvokupa da pri kupoprodaji optereene stvari ima prednost pred
treim osobama zainteresiranim za kupnju optereene stvari. U sluaju povrede prava prvokupa,
pravo prvokupa se pretvara u pravo otkupa, odnosno iz prava prvenstva mijenja se u pravo
prekupa. Tada govorimo o pravu prvokupa u irem smislu kada ovlatenik prava prvokupa moe
traiti da se utvrdi da je ugovor o prijenosu bez pravnih uinaka o odnosu na njega te zahtijevati da
mu se stvar ustupi po cijeni i uvjetima po kojima je bila otuena. Pravo otkupa ili prekupa zapravo
je sankcija za nepotivanje prava prvenstva. Vidjeti: ORLI, Miodrag, op. cit., str. 1120-1122.;
STIPKOVI, Zlatan, op. cit., str. 131.; KAER, Hrvoje, op. cit., str. 401.
Odredbe ZPUG-a, ZAGA, i ZZP-a nemaju propisanu obvezu sklapanja ugovora

od strane ovlatenika prava prvokupa koji pobija ugovor. Smatramo da se u tom dijelu
valja pozvati i supsidijarno primijeniti odredbu 454/1. ZOO-a u kojoj je propisano
da se ponitenje moe zahtijevati jedino uz kumulativno postavljen zahtjev da se
stvar proda nositelju prava prvokupa pod istim uvjetima. Ukoliko ovlatenik prava
prvokupa nije zainteresiran za sklapanje kupoprodajnog ugovora s istom cijenom i
pod istim uvjetima pod kojim je sklopljen prvi ugovor, on nema pravnog interesa
pobijati ugovor, pa stoga, po naem miljenju, nema ni aktivnu legitimaciju za
pokretanje parninog postupka i njegov bi zahtjev za ponitenje ugovora trebalo
odbaciti ili odbiti.
Zahtjev ovlatenika prava prvokupa trebao bi biti usmjeren upravo
na to da on, zbog injenice to je ovlatenik prava prvokupa, ima pravo na sklapanje
ugovora. Ponitenje ugovora, kojim je to njegovo pravo povrijeeno, trebalo bi biti
samo pretpostavka ije je ostvarenje nuno kako bi se ugovor mogao sklopiti i na
temelju njega prenijeti vlasnitvo.48
Ukoliko bi, de lege ferenda, sankcija bila preuzimanje ugovora, umjesto njegovo
pobijanje, izbjegla bi se potreba kumulativnog postavljanja zahtjeva za pobijanje i
sklapanje novog ugovora pod istim uvjetima, kao i pitanje treba li se, u sluajevima
kada kumulacija zahtjeva nije propisana posebnim zakonom, ona ipak zahtijevati
supsidijarnom primjenom odredaba ZOO-a. 49
3.2.1.1.3. Odgovarajua primjena odredaba ZOO-a

Posebni zakoni koji uspostavljaju zakonska prava prvokupa openito posveuju
razliitu panju njegovom reguliranju, pa tako i kada je rije o sankcijama za povrede
prava prvokupa. Stoga, u sluajevima kada je zakonodavac propustio posebno
regulirati sankcije za povrede prava prvokupa, podredno treba primijeniti lex generali
(l. 455/4. ZOO). Do odgovarajue e primjene odredaba ZOO-a doi u sluaju
povrede prava prvokupa u postupku prodaje poljoprivrednog zemljita i ukoliko se
pravo prvokupa povrijedi prodajom vodnog dobra.
Postupak prodaje privatnog poljoprivrednog zemljita, koje se nalazi izvan
granica graevinskog podruja, provodi jedinca lokalne samouprave uz nadzor
Agencije (l. 81.-85. ZPZ). Prodaja poljoprivrednog zemljita u dravnom vlasnitvu
takoer se vri po Zakonom propisanom postupku (l. 26.-53. ZPZ). Pravni poslovi
48 Tako i SLAKOPER, Zvonimir, op. cit., str. 714.

49 Zakonsko pravo prvokupa je u talijanskom pravu ureeno na nain da vlasnik stvari
s treim sklapa ugovor o kupoprodaji i o tome mora obavijestiti ovlatenika prava prvokupa
(denuntiatio) koji u zakonom odreenom roku moe preuzeti ugovor s onim sadrajem s kojim
je bio ugovoren s treim, a s pravnim uinkom ex tunc. Ugovor o kupoprodaji sklopljen je pod
suspenzivnim uvjetom, odnosno pod uvjetom da ovlatenici prava prvokupa ne iskoriste to svoje
pravo. U sluaju povrede prava prvokupa, ovlatenik ima pravo otkupa (diritto di riscatto) stvari
od stjecatelja i njegovih sljednika pri emu se ne sklapa novi ugovor nego dolazi do supstitucije ex
tunc. Vrijeme u kojem se moe ostvariti pravo otkupa varira ovisno o tomu koje je zakonsko pravo
prvokupa povrijeeno. GAZZONI, Francesco, op. cit., str. 872-874.; CRIVELLARI, Federico, op.
cit, str. 452., 453.
o otuenju poljoprivrednog zemljita, sklopljeni bez potivanja obveze iz l. 81/2. da

se ponuda dostavi jedinici lokalne samouprave i Gradu Zagrebu, nitetni su. Zakon,
meutim ne propisuje sankciju za povrede prava prvokupa do kojih moe doi u
postupku prodaje, koji provodi jedinica lokalne samouprave ili Grad Zagreb, pa e se
u tom sluaju primjenjivati odredbe ZOO-a. Ugovor o kupoprodaji poljoprivrednog
zemljita bit e pobojan ukoliko nositelji prava prvokupa nisu bilo tono obavijeteni
o cijeni i uvjetima prodaje postignutim u postupku prikupljanja ponuda iz l. 82/2.
ZPZ-a ili je ugovor sklopljen prije isteka roka unutar kojega su mogli prihvatiti ponudu
(a koji nije propisan Zakonom), kao i ako u postupku nije potivan prvenstveni red
propisan Zakonom. Sve ovo pod uvjetom, da je uz tu povredu ispunjena pretpostavka
prijenosa prava vlasnitva koja je potrebna zbog supsidijarne primjene pravila
454. ZOO-a. U sluaju povrede njihovog prava prvokupa, ponitenje ugovora o
kupoprodaji mogu zahtijevati jedino uz kumulativno postavljen zahtjev za sklapanje
novog ugovora o kupoprodaji pod istim uvjetima.
Jo jedan zakon nije propisao sankcije i rokove u kojima se moe tititi nositelj
prava prvokupa u sluaju njegove povrede, a to je ZoV. Stoga e i u sluaju povrede
zakonskog prava prvokupa na vodnom dobru doi do primjene odredaba ZOO-a.
Republika Hrvatska, koja je jedini ovlatenik zakonskog prava prvokupa vodnog
dobra, moi e traiti ponitenje ugovora o kupoprodaji jedino ako su kumulativno
ispunjene dvije pretpostavke da je ugovor sklopljen bez ispunjenja obveza potpunog
i tonog obavjeivanja i bez stavljanja ponude za kupnju Republici Hrvatskoj te
da je na temelju tog ugovora izvren prijenos prava vlasnitva. Pored zahtjeva za
ponitenje ugovora, Republika mora postaviti i zahtjev da se stvar njoj proda po istoj
cijeni i pod istim uvjetima pod kojima je prodana treoj osobi. Zahtjev za ponitenjem
ugovora o kupoprodaji Republika moe postaviti u roku od est mjeseci od saznanja
za prijenos, odnosno uvjete prodaje, a najkasnije protekom objektivnog roka od pet
godina od prijenosa vlasnitva.
Odredbe ZOO primijenit e se i na simulirane pravne poslove. Prikrivena
kupoprodaja stvari optereene zakonskim pravom prvokupa proizvodit e pravne
uinke meu ugovornim stranama ukoliko to doputaju odredbe posebnog propisa
koji ureuje pojedino zakonsko pravo prvokupa (l. 285/1-2. ZOO), ali bi ugovor bio
pobojan zbog neobavjeivanja nositelja prava prvokupa, i to u rokovima propisanim
u posebnom zakonu koji povrijeeno zakonsko pravo prvokupa ureuje, odnosno
ukoliko posebnim propisom nije nita propisano, tada supsidijarnom primjenom
rokova iz ZOO-a.
3.2.1.1.4. Ponitenje prisilne prodaje

Sluajevi u kojima ovrni sud propusti poslati poziv na javnu drabu osobama
koje imaju upisano pravo prvokupa predstavljaju povredu prava prvokupa (l.
90/7. OZ), kao i proputanje pozivanja ovlatenika prava prvokupa da se oituje o
koritenju svoga prava kada se nekretnina prodaje neposrednom pogodbom. U tim
sluajevima ovlatenik zakonskog prava prvokupa ima na temelju odredbe l. 452/2.
ZOO-a pravo zahtijevati ponitenje prisilne prodaje.

I ovdje se, kao i kod ponitenja prisilne prodaje zbog povrede upisanog
ugovornog prava prvokupa namee nekoliko pitanja: ima li ovlatenik prava prvokupa
pravo zahtijevati ponitenje prisilne prodaje ukoliko je za nju saznao na vrijeme da
se pripremi, ali nije bio posebno pozvan;50 u kojem opsegu moe zahtijevati ponitaj
javne prodaje ako se u istom postupku prodavalo vie stvari, te postoji li obveza
kumulativnog postavljanja zahtjeva za sklapanje ugovora pod istim uvjetima.
Odgovori na ova pitanja takoer se podudaraju s onima kada je ponitenje prisilne
prodaje zahtijevano radi povrede ugovornog prava prvokupa. Dovoljno je, po naem
miljenju, da je ovlatenik saznao za prisilnu prodaju na vrijeme da odlui eli li
konzumirati svoje pravo i koja je gornja granica cijene koju je spreman prihvatiti.
Nadalje, ukoliko je obavijest izostala, a nije za prodaju saznao niti drugim putem
imao bi pravo zahtijevati ponitenje samo onog dijela javne prodaje u kojem bi
mogao ostvariti svoje pravo prvokupa. I konano, kumulaciju zahtjeva za sklapanje
ugovora pod istim uvjetima smatramo nunom, posebice iz razloga zatite interesa
vjerovnika, kojima bi u sluaju da se dopusti samo ponitenje prodaje zasigurno bila
nanesena teta, a to je nedopustivo.
Kada se u ovrnom postupku prodaju kulturna dobra ZZOKD-om je propisana
dunost suda da obavijesti ovlatenike prava prvokupa o uvjetima prodaje.
Zakonodavac je, meutim, propustio propisati sankciju za takvo postupanje suda.
Budui da se kulturna dobra upisuju u Registar, javnu knjigu koju vodi Ministarstvo
kulture (l. 14/1-2. ZZOKD), miljenja smo, da bi se i u navedenom sluaju moglo
zahtijevati ponitenje javne prodaje i to odgovarajuom primjenom odredbe l. 452/2.
ZOO-a, kojom je propisano da ovlatenik, ije je pravo upisano u javnoj knjizi, moe
zahtijevati ponitaj javne prodaje, ako nije bio posebno pozvan da joj pristupi.
Posebno rjeenje, kada je rije o ovom pitanju, predvieno je u ZO-om kojim
je propisana nitetnost ugovora o kupoprodaji sklopljenog protivno lanku 35.a
ovoga Zakona, pa i u sluaju prodaje u ovrnom i steajnom postupku. Doseg je
ove odredbe ogranien, prema naem miljenju, jedino na sluajeve kada je prodaja
izvrena neposrednom pogodbom. Kada se prodaja vri javnom drabom, ne postoji
ugovor (koji bi se mogao oglasiti nitetnim), ve sud donosi rjeenje o dosudi
nekretnine. Stoga se ne bi mogla utvrivati nitetnost ugovora, nego bi se eventualno
moglo podnijeti tubu na utvrenje nitetnosti sudske odluke o dosudi, a to procesna
pravila ovih postupaka ne predviaju.
3.2.1.2. Nitetnost
Nitetnost je propisana kao sankcija za sve oblike nepotivanja zakonskog
prava prvokupa u ZO-u. Pored ZO-a sankcija nitetnosti propisana je i ZPZ-om, ali
na neto drugaiji nain. Nitetnost se, naime ne predvia neposredno i izriito zbog
nepotivanja prava prvokupa, ve zbog nepotivanja zakonom propisanog postupka
prodaje poljoprivrednog zemljita u privatnom vlasnitvu izvan granica graevinskog

podruja. Sankcija nitetnosti propisana je ZZP-om, ali na vrlo reduciran nain, koji
je blii pojmu pobojnosti.51
Ugovor o kupoprodaji nekretnina na otoiima na kojima postoji pravo prvokupa
po l. 35.a ZO-a, koji je sklopljen bez prethodno upuene ponude ovlatenicima
zakonskog prava prvokupa, nitetan je, kao i ugovor o kupoprodaji sklopljen s treim
ukoliko su cijena i uvjeti prodaje za kupca povoljniji od onih navedenih u ponudi koja
nije prihvaena u zakonom propisanim rokovima (l. 35.b/2. ZO).
Obveza vlasnika da nekretninu koju prodaje ponudi ovlatenicima prava
prvokupa postoji i u sluajevima kada se njihovo otuenje vri na temelju darovnih
ugovora, unoenjem nekretnine kao uloga u trgovako drutvo, u ovrnim i steajnim
postupcima te postupcima stjecanja fiducijarnog vlasnitva (l. 35.a/3. ZO).
Ukoliko bi ovi ugovori bili sklopljeni suprotno odredbama l. 35.a i 35.b/1., dakle
bez prethodne ponude ovlatenicima prava prvokupa, odnosno predmet prvokupa
prodan po cijeni ili pod uvjetima povoljnijim od onih navedenih u ponudi, i oni
bi bili nitetni. Ovakva odredba praktiki znai da predmet prvokupa nije mogue
darovati (osim obdarenicima iz prvog nasljednog reda), jer ak ukoliko ovlatenici i
nisu zainteresirani za kupnju nekretninu po trinoj cijeni (odnosno ponuenoj cijeni)
vlasnik je ne moe darovati jer bi ugovor u tom sluaju bio sklopljen pod povoljnijim
uvjetima, nego to je bilo navedeno u ponudi. Navedenom je odredbom polje primjene
pravila o zakonskom pravu prvokupa na otocima znatno proireno, ak i na neke
institute koji su s tim pravom apsolutno nespojivi (darovanje, stjecanje fiducijarnog
vlasnitva), kao i na postupke prisilne naplate, koji uope nisu raspolaganja vlasnika,
nego ih provodi sud.52 Time je uinjen znatan otklon od uobiajenog, tradicionalnog,
jezinog i logikog poimanja prava prvokupa po kojemu je to pravo vezano uz ugovor
51 U slovenskom pravu sankcija nitetnosti propisana je za ugovore koji su sklopljeni

protivno odredbama Zakona o urejanju prostora (l. 89/4.) i Zakona o varstvu kulturne dediine
(l. 62/7.).
52 O dvojbama vezanim uz irenje polja primjene prava prvokupa, posebice na ugovor
o darovanju vidjeti: KAER, Hrvoje, op. cit., str. 410.; CRNI, Jadranko, Komentar Zakona o
naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunistike vladavine, Informator, Zagreb,
1997., str. 54-61.
o kupoprodaji.53, 54
Na nitetnost se moe pozivati svaka zainteresirana osoba (l. 327. ZOO). To
e prvenstveno biti nositelji prava prvokupa (Republika Hrvatska, upanija i grad/
opina na ijem se podruju nekretnina nalazi) i ugovaratelji. Pravo zahtijevati
utvrenje nitetnosti izriito je propisano i za dravnog odvjetnika (l. 327/2. ZOO),
a i sud na nitetnost pazi po slubenoj dunosti. Otoci su, nesporno je, dobra od
posebnog interesa za Republiku Hrvatsku, no sankcija nitetnosti ugovora, kojima
je povrijeeno pravo prvokupa, ini nam se prestroga. 55 Svrha je prava prvokupa
da ovlatenik, koji je imao namjeru realizirati svoje pravo, doe u poziciju da to i
uini, a ne da mu se ta mogunost uskrauje stoga to mu ponuda uope nije bila
upuena ili su cijena i uvjeti u njoj bili netoni, pa je u tome i ratio sankcije. S
druge strane, ukoliko ovlatenici zakonskog prava prvokupa nisu zainteresirani za
53 Opirnije o tome vidjeti: TUHTAN GRGI, Iva, op. cit., str. 389-402. i tamo citiranu
literaturu.
54 U slovenskom je zakonodavstvu, teoriji i praksi zauzeto stajalite da se zakonsko pravo
prvokupa moe ostvariti samo u sluaju kupoprodaje (dobrovoljne i prisilne): CIGOJ, Stojan, op.
cit., str. 1555. i 1563.; JUHART, Miha, PLAVAK, Nina, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3.
knjiga, GV Zaloba, Ljubljana, 2004., str. 329., JUHART, Miha, Zakonita, op. cit. Po Zakonu o
urejanju prostora pravo prvokupa se ne primjenjuje ak ni u sluaju prodaje nekretnine branom ili
izvanbranom drugu, srodniku u uspravnoj liniji, posvojitelju ili posvojeniku (l. 86.). U njemakoj
je teoriji takoer zauzet stav da se pravo prvokupa ne moe ostvarivati u sluaju darovanja. Vidjeti:
STAUDINGER, op. cit., str. 637.; PALANDT, Gesetz zur Modernisirung des Schuldrechts,
Ertgnzungsband zu Palandt, Brgerliches Gesetzbuch, 61. Auflage, Verlag C. H. Beck Mnchen,
2002., str. 1370. tovie, pravo prvokupa najmoprimca iskljueno je u sluaju kada najmodavac
prodaje stambene prostorije lanovima obitelji ili lanovima njegovog kunog domainstva (l.
577/1. BGB). Pravo prvokupa je iskljueno i u postupcima prisilne prodaje u njemakom pravu (
471 BGB-a). U talijanskom pravu je polje primjene zakonskog prava prvokupa razliito ureeno
pojedinim posebnim zakonima. Pravo prvokupa poljoprivrednog zemljita (la prelazione agraria)
je iskljueno u sluaju zamjene, prisilne prodaje, likvidacije, steaja, izvlatenja u javnom interesu,
kao i u sluaju prodaje zemljita koje prema prostornom planu predvieno za neku drugu namjenu
(L. 26. maggio 1965.). Pravo prvokupa kulturnih dobara (la prelazione artistica) moe se ostvariti u
svim sluajevima naplatnog otuenja (art. 60 Codice dei beni culturali, D.Lgs 22. gennaio 2004, n.
42); la prelazione urbana moe se ostvariti u sluajevima naplatnog otuenja (art. 38. L. 27. luglio
1978, n. 392.), kao i la prelazione abitativa (art. 3. L. 9. dicembre 1998, n. 431.); la prelazione
prevista in tema di edilizia residenziale pubblica moe se ostvariti samo u sluaju kupoprodaje
(L. 24. dicembre 1993, n. 560). Vidjeti: CRIVELLARI, Federico, op. cit. Suglasnost postoji glede
neprimjenjivosti prava prvokupa u sluaju darovanja budui da je taj institut nekompatibilan s
pravom prvokupa, kao i za postupke prisilne prodaje. Vidjeti: TRIOLA, Roberto, La prelazione
legale e volontaria, seconda edizione, Giuffr editore, Milano, 2007., str. 211-212.; CIAN, Giorgio,
TRABUCCHI, Alberto, Commentario breve al Codice civile, 6a edizion, tomo primo, CEDAM,
2003., str. 566.
55 U talijanskom pravu sankcija nitetnosti propisana je na jedan neobian nain za sluaj
otuenja kulturnih dobara. Pravni posao o otuenju je nitetan, ali se na nitetnost moe pozivati
samo Drava, budui da je ta sankcija propisana samo u njezinom interesu. Pravo prvokupa Drava
moe ostvariti bez vremenskog ogranienja, pri emu je utvrenje ugovora nitetnim pretpostavka
za ostvarenje tog prava. Ukoliko Drava postavi zahtjev da se utvrdi nitetnost, postavljanje zahtjeva
za vrenje prava prvokupa je samo fakultativno. Tako MANSI, Antonio, La tutela dei beni culturali
e del paesaggio, terza edizione interamente rifatta, CEDAM, Padova, 2004., str. 259., 291-294.
kupnju nekretnina (a najee nisu56) nema ni pravnog interesa za sankcioniranje

nepotivanja prava prvokupa. Dravni odvjetnik nije ovlaten stavljati zahtjev za
sklapanje ugovora, jer ne predstavlja nositelja prava prvokupa. Pitanje je, ak, postoji
li obveza kumulativnog postavljanja zahtjeva u sluaju kada utvrenje nitetnosti
zahtijeva neki od nositelja prava prvokupa. De lege ferenda miljenja smo da bi svrha
sankcije trebala biti ispravljanje povrede prava prvokupa i mogunost ostvarivanja
toga prava. Taj se cilj moe postii propisivanjem sankcije pobojnosti uz kumulativno
postavljen zahtjev za sklapanje novog ugovora ili sankcije preuzimanja ugovora pod
istim uvjetima.
Zakonom o poljoprivrednom zemljitu je za prodaju poljoprivrednog zemljita
u privatnom vlasnitvu propisan poseban postupak koji provode jedinice lokalne
samouprave, u ime i za raun Agencije (l. 81/1. ZPZ). Pravni poslovi, sklopljeni
bez dostave ponude jedinici lokalne samouprave i Gradu Zagrebu, nitetni su. Ako
je, dakle privatno poljoprivredno zemljite prodano bez takve obavijesti, pa nije
proveden Zakonom propisan postupak prodaje, ugovor je nitetan i na njegovu se
nitetnost mogu pozivati svi zainteresirani, pa tako i nositelji prava prvokupa (l.
81/3. ZPZ). Ovdje, meutim, ne bi bilo mogue kumulirati zahtjev za sklapanje
ugovora pod istim uvjetima, ve bi se u sluaju da je vlasnik i dalje zainteresiran za
prodaju zemljita, morao provesti Zakonom propisan postupak.
Zakon o zatiti prirode u l. 112/6. posebno propisuje sankciju nitetnosti za
ugovore o kupoprodaji nekretnine kada je taj ugovor sklopljen u obliku darovanja
ili kada su visina cijene ili uvjeti prodaje prividni, a stvarna cijena i uvjeti povoljniji
za kupca. U tim sluajevima Republika Hrvatska, upanija ili Grad Zagreb mogu u
subjektivnom roku od devedeset dana i objektivnom roku od pet godina zahtijevati
utvrivanje nitetnosti takvih ugovora o kupoprodaji nekretnine u zatienom
podruju. Iako ZZP koristi termin utvrditi nitavost, dakle terminoloki predvia
strou sankciju za navedene povrede, suprotno opim pravilima graanskog prava
propisuje rokove i osobe koje su aktivno legitimirane traiti utvrivanje ugovora
nitetnim. tovie, rokovi su isti kao i za pobijanje ugovora zbog neobavjeivanja,
a krug aktivno legitimiranih osoba je ak ui. Naime, gradovi i opine na ijem se
podruju nalazi nekretnina (i koji su takoer nositelji prava prvokupa po l. 112/1.
ZZP-a i mogu zahtijevati ponitenje ugovora iz st. 5.) nisu ovlateni zahtijevati
utvrenje nitetnosti. To pravo nemaju ni ostali zainteresirani subjekti, a pitanje je bi
li sud na ovu nitetnost bio duan paziti po slubenoj dunosti, kao to to propisuje
ZOO. Nitetnost propisana ZZP-om upravo je zbog tih znaajki (ogranien broj
osoba i rok u kojem se moe traiti utvrenje nitetnosti) toliko reducirana da je blia
pojmu pobojnosti. Protekom rokova u kojima se moe traiti utvrenje nitavosti,
pravni poslovi se osnauju to je jo jedna osobina pobojnih ugovora. Stoga bi se
mogao zastupati, po naem miljenju neprihvatljiv stav, da je protekom navedenih
56 Prema dopisu Ministarstva mora, prometa i infrastrukture od 26. rujna 2008, Klasa:
050-30/08-01/336; urbroj: 530-06-08-2 od do tada zaprimljenih 57 ponuda za prodaju nekretnina
po odredbama ZO-a, samo su dva zahtjeva izglednog prvokupa, ali tek nakon utvrenja granice
pomorskog dobra.
rokova dolo do konvalidacije prvotno nitetnog pravnog posla budui da je ugovor

u cijelosti ispunjen, a navedena zabrana manjeg znaenja (326/2. ZOO).
Zanimljivo je da ZZP propisuje da se moe utvrditi nitetnost ugovora o
kupoprodaji samo kada je sklopljen u obliku darovanja i kada su visina cijene i uvjeti
prividni, a ne i kada je simuliran neki drugi pravni posao. Mogunost utvrivanja
nitetnosti prikrivenog ugovora jo je jedno odstupanje od opeg obveznopravnog
ureenja. Kada bi se sklopio neki drugi pravni posao radi prikrivanja kupoprodaje
trebala bi se primijeniti opa pravila ZOO-a o simuliranim poslovima (l. 285. ZOO).
Stoga, ako bi

kupoprodaja bila prikrivena nekim drugim simuliranim pravnim poslom,
p
rikrivena kupoprodaja zatienog dijela prirode proizvodila bi pravne uinke meu
ugovornim stranama u mjeri koliko to doputa ZZP. Odnosno, ugovor bi bio pobojan
zbog neobavjeivanja nositelja prava prvokupa o prodaji, i to u subjektivnom roku
od 90 dana od saznanja za sklapanje ugovora i objektivnom roku od 5 godina (l.
112/1. ZZP).
Postojanje dvostrukog reima sankcija za simulirane poslove nema nikakvog
opravdanog razloga.
Miljenja smo da je odredba l. 112/6. ZZP-a nepotrebna i
nomotehniki vrlo loe sroena te da je de lege ferenda treba izmijeniti na nain da se
uskladi s opim obveznopravnim pravilima o simuliranim pravnim poslovima.57
I ovdje se namee pitanje moe li se u sluaju, kada se zahtijeva utvrenje
nitetnosti kupoprodajnog ugovora po l. 112/6. ZZP, i treba li se kumulativno
postaviti zahtjev za sklapanje ugovora po uvjetima pod kojima je bio sklopljen ugovor
o kupoprodaji, tim vie to su sankciju utvrenja nitetnosti ovlateni traiti samo
nositelji prava prvokupa. Postavljanje takvog zahtjeva bilo bi nuno radi ostvarenja
svrhe instituta prava prvokupa.
3.2.2. Prekrajne sankcije

Institut zakonskog prava prvokupa najee je propisan za dobra koja su od
znaaja za iru zajednicu, od opeg ili javnog interesa, a postupanja, kojima se
nanosi teta opem interesu, u pravilu su sankcionirana prekrajnim sankcijama.
Nepotivanje zakonskog prava prvokupa uvijek je sankcionirano graanskopravnim
sankcijama, ali neki zakoni pored toga propisuju i prekrajne kazne.
Odredbom l. 116/1/4. ZZOKD-a propisano je da e se novanom kaznom u
iznosu od 20.000,00 do 200.000,00 kn kazniti za prekraj osoba koja ne ponudi pravo
prvokupa sukladno l. 37. Zakona,58 dok e se imatelj privatnoga arhivskog gradiva,
koji prilikom prodaje gradiva ne postupi prema odredbama lanka 36. ZAGA, kazniti
za prekraj novanom kaznom od 5.000,00 do 20.000,00 kn.
57 Stari Zakon o zatiti prirode sadravao je slinu odredbu kojom su takoer izvrena
znatna odstupanja od opeg obveznopravnog ureenja i taj je tekst bio izloen kritici. Vidjeti:
JOSIPOVI, Tatjana, Posebni , op. cit., str. 38-39.
58 Novana kazna je predviena i u talijanskom pravu u sluaju povrede obveze obavijesti
o otuenju kulturnog dobra (art. 173., Legge n. 1089 da 1. giugno 1939.). Vidjeti MANSI, Antonio,
op. cit., str. 256-257.
Zakon o zatiti prirode, takoer, propisuje prekrajnu sankciju za osobu koja ne

dostavi ponudu za prodaju nekretnine po pravu prvokupa na nain propisan Zakonom
ili proda nekretninu koja se nalazi na zatienoj prirodnoj vrijednosti drugoj osobi
po cijeni koja je nia od cijene navedene u ponudi ovlatenicima prava prvokupa (l.
195/1. ZZP). Sankcija za navedene prekraje je novana kazna u iznosu od 25.000,00
do 200.000,00 kn ukoliko se radi o pravnoj osobi, odnosno od 7.000,00 do 30.000,00
kn ukoliko se radi o fizikoj osobi i odgovornoj osobi u pravnoj osobi (st. 2.).
4. Sankcioniranje povreda prava prvokupa u sluajevima

konkurencije vie prava prvokupa
Zakonodavac za odreene kategorije stvari predvia pravo prvokupa, jer smatra
da je od javnog interesa da takve stvari budu u vlasnitvu ovlatenika prava prvokupa.
Nerijetko se dogaa da je jedna stvar (najee nekretnina) optereena s vie prava
prvokupa. Ukoliko se radi o konkurenciji ugovornog i zakonskog prava prvokupa,
zakonsko je pravo prvokupa jae.59 Meutim, ukoliko se radi o konkurenciji vie
zakonskih prava prvokupa rjeenja su vrlo sloena. Naime, zbog relativno velikog
broja propisa kojima je ustrojeno osnivanje zakonskog prava prvokupa i zbog
meusobno neusklaenih odredaba pojedinih zakona, kao i zbog neusklaenosti s
opim pravilima stvarnog i obveznog prava postavljaju se brojna pitanja na koji nain
rijeiti konkurenciju vie prava prvokupa.60 Na ovom emo se mjestu usredotoiti
samo na problematiku konkurencije vie prava prvokupa u segmentu povreda i
sankcija zbog nepotivanja tog prava.
Sloenost ove teme pokuat emo izloiti na praktinim primjerima.
Prodavatelj je vlasnik nekretnine koja se nalazi na otoiu u sklopu Nacionalnog
parka Brijuni i nekretnina je optereena s tri zakonska prava prvokupa zbog toga to
se nekretnina nalazi na otoiu - na temelju ZO-a, kao zatieni dio prirode po ZZP-
u te kao kulturno dobro po ZZOKD. Vlasnik istodobno poalje svim ovlatenicima
59 STIPKOVI, Zlatan, op. cit., str. 153. Takvo je stajalite i slovenske teorije i sudske
prakse: VRENUR, Renato, op. cit., str. 1566.; CIGOJ, Stojan, op. cit., str. 1577.
60 Na problematiku konkurencije vie zakonskih prava prvokupa i potrebu usklaivanja
propisa koji ureuju materiju zakonskog prava prvokupa ukazivalo se i u starijoj, jugoslavenskoj
literaturi: CIGOJ, Stojan, op. cit., str. 1575-1577. i tamo citirana literatura.Problematika se esto
raspravlja i u novijoj slovenskoj pravnoj teoriji: VRENUR, Renato, op. cit., str. 1567-1573.;
JUHART, Miha, PLAVAK, Nina, op. cit., str. 332-333. Slovenski Zakon o varstvu kulturne
dediine (Uradni list RS, t. 16/08.) sadri odredbu kojom se ureuje odnos tog prava prvokupa
prema drugim zakonskim pravima prvokupa, na nain da zakonsko pravo prvokupa kulturnog dobra
ima prednost pred svim ostalim, izuzev prava prvokupa koje ima drava na zatienim podrujima
prirode (l. 62/8.). Po Zakonu o vodah (Uradni list RS, t. 67/02. i 57/08.) lokalna zajednica ima,
neovisno o prvenstvenom redu propisanom po drugim zakonima, prvenstvo u ostvarivanju prava
prvokupa priobalnih zemljita kontinentalnih voda kada je to potrebno radi omoguavanja ope
uporabe voda (l. 16/7.). U ostalim sluajevima prodaje priobalnih zemljita prvenstvo, ponovno
neovisno o odredbama drugih zakona o prvenstvenom redu, ima drava (l. 22/4.). U talijanskoj
teoriji vidjeti: TRIOLA, Roberto, op. cit., str. 76-81., 153-154., 183-185.
prava prvokupa obavijest i ponudu za kupnju. Rok u kojem se nositelji zakonskog

prava prvokupa moraju izjasniti ukoliko ele koristiti svoje pravo prvokupa odreen
je svakim od ovih zakona drugaije. Prema odredbama ZO-a svaki od ovlatenika
Republika Hrvatska, upanija i grad ili opina imaju po 30 dana od primitka ponude
za oitovanje ele li pravo prvokupa konzumirati ili ne, s time da je vlasnik duan
sukcesivno slati ponude (l. 35.a st. 1. ZO). Prema ZZP-u ovlatenici su isti, takoer se
moraju sukcesivno obavjeivati, ali svaki od njih ima za oitovanje o ponudi rok od
60 dana od primitka ponude. Prema ZZOKD ovlatenici zakonskog prava prvokupa
su isti kao i po ZO-u i ZZP-u, ali je drugaiji red prvenstva za ostvarenje prava
prvokupa grad ili opina imaju prednost u odnosu na upaniju, a na posljednjem
je mjestu Republika Hrvatska (l. 37/2. ZZOKD). Vlasnik je duan ponudu poslati
svim ovlatenicima istodobno, a oni se o ponudi moraju oitovati u roku od 60 dana
od primitka pisane ponude (l. 37/1. i 3 ZZOKD). Premda su ovlatenici u ovim
zakonima isti, valja imati na umu da odluke o konzumiranju ili nekonzumiranju
prava prvokupa donose razliita ministarstva, odnosno razliita tijela u upaniji koja
je ovlatenik prava prvokupa.
Ukoliko opina ili grad na ijem se podruju nalazi nekretnina odlui iskoristiti
svoje pravo prvokupa koje ima po ZZOKD, moe li vlasnik s tom pravnom osobom
sklopiti ugovor odmah po primitku pozitivnog oitovanja ili mora ekati oitovanja
svih ovlatenika prava prvokupa. Odnosno, ukoliko sklopi ugovor hoe li se ovlatenici
po ZO-u moi pozivati na nitetnost, odnosno ovlatenici prava prvokupa po ZZP-u
traiti pobijanje ugovora? Miljenja smo da u ovom sluaju ovlatenici ne bi mogli
traiti ponitenje, odnosno utvrivati nitetnost jer su sva zakonska prava prvokupa
jednako jaka, pa onaj koji je prvi odgovorio na ponudu ima pravo na sklapanje
ugovora prior tempore potior iure.61 Pitanje je, nadalje, kakva bi bila situacija u
sluaju da je vlasnik sklopio ugovor s opinom ili gradom ovlatenikom po ZZOKD,
a da nije ponudu poslao ovlatenicima prava prvokupa po ZO-u i ZZP-u. Takav bi
ugovor po odredbama ZO-a bio nitetan, pa kada bi neki od ovlatenika po ZZP-
u zahtijevali ponitenje, sud bi bio ovlaten po slubenoj dunosti utvrditi njegovu
nitetnost. Pitanje je bi li u tom sluaju mogao udovoljiti drugom dijelu kumulativno
postavljenog zahtjeva da taj ovlatenik sklopi kupoprodajni ugovor pod istim
uvjetima. Ovdje je potrebno ponovo izraziti neslaganje sa sankcijom koju propisuje
ZO i kojom se ne ostvaruje svrha zbog koje je zakonsko prava prvokupa uope kao
institut predvieno da onaj tko je ovlatenik ima prvenstveno pravo kupiti stvar. U
sluaju da ponuda nije bila poslana jedino ovlatenicima prava prvokupa po ZZP-u,
ugovor bi, po odredbi l. 112/5. ZZP-a bio pobojan budui da ovlatenici nisu bili
obavijeteni o prodaji, meutim pitanje je kako bi sud presudio koji od ovlatenika
ima pravo na ostvarenje svoga prava prvokupa, odnosno tko ima prvenstveno pravo
sklopiti ugovor o kupoprodaji po navedenim uvjetima. Nadalje, da li bi situacija bila
drugaija da je vlasnik ugovor sklopio sa upanijom (po ZZOKD), koja je druga
u prvenstvenom redu, a prije nego to je po drugim zakonima za ovlatenike koji
61 Pitanje je bi li se moglo tumaiti da je ZZP lex specialis, a da su ZO i ZZOKD lex

specialissime, pa u tom sluaju prednost dati ovim potonjima.
su prvi u prvenstvenom redu nastupila prekluzija. Pitanje je da li bi u tom sluaju

Republika Hrvatska, koja je prvi ovlatenik po ZO-u i ZZP-u, mogla zahtijevati
pobijanje ugovora ili bi morala zahtjev postaviti na utvrenje nitetnosti ugovora?
Konkurencija vie zakonskih prava prvokupa moe biti problematina i u odnosu
na rokove unutar kojih se mogu traiti sankcije za ugovor kojim je povrijeeno pravo
prvokupa. Ukoliko je nekretnina koja se prodaje vodno dobro i ujedno zatieni dio
prirode, primjerice nekretnina u Kopakom ritu, a ovlatenici prava prvokupa nisu
bili obavijeteni o prodaji, oni e moi zahtijevati sankcioniranje povrede prava
prvokupa. Republika Hrvatska je ovlatenik po ZoV-u, a prema ZZP ovlatenici su
pored Republike i upanija i grad ili opina na ijem se podruju nekretnina nalazi.
Republika Hrvatska je ovlatenik prava prvokupa po oba zakona pa e pobijanje
moi zahtijevati po odredbama ZZP-a u roku do devedeset dana od saznanja za
sklapanje ugovora i u objektivnom roku od 5 godina (l. 112/5. ZZP). Ukoliko ne
zatrae pobijanje istekom navedenih rokova ovlatenici e biti prekludirani u svom
pravu. Mogue je da se na temelju tog ugovora, nakon to isteknu rokovi u kojima
se moe ugovor pobijati po odredbama ZZP-a, zatrai upis u zemljine knjige. Od
trenutka podnoenja zahtjeva za upis, odnosno prijenosa vlasnitva, poinju tei
rokovi u kojima se moe traiti pobijanje ugovora po ZoV-u, odnosno supsidijarnom
primjenom odredaba ZOO-a subjektivni rok od 6 mjeseci i objektivni rok od 5
godina od izvrenog prijenosa prava vlasnitva (l. 454. ZOO). Dakle, isti ugovor je
prema istim osobama od sklapanja pa do isteka rokova po ZZP-u bio pobojan, zatim
je protekom rokova konvalidirao i bio je valjan sve do trenutka podnoenja zahtjeva
za upis u zemljine knjige, kada ponovno postaje pobojan.
U teoriji smo naili na stav da bi se, u sluaju postojanja vie ovlatenika iji
meusobni prvenstveni red nije odreen, trebalo primjenom opih pravila utvrditi da
imaju jednaka prava, odnosno pravo prvokupa na jednake dijelove, s ili bez prirataja
ili akrescencije (po analogiji s odredbama nasljednog prava).62, 63
5. Zakljuak
U radu smo izloili problematiku povreda i sankcija za povrede prava prvokupa,
i onog ugovornog i onog zakonskog. Zakonska prava prvokupa, odnosno prava kupiti
optereenu stvar u sluaju njezine prodaje prije svih ostalih po cijeni koju je spreman
platiti trei, a koja su propisana brojnim posebnim zakonima predviaju itavu lepezu
zakonskih ureenja za svaki pojedini segment ovog instituta, pa i za onaj koji je
bio predmetom naeg interesa. Brojnost posebnih stvarnopravnih ureenja uope i
njegova segmentiranost esto dovode do znatnih odstupanja od opeg stvarnopravnog

63 Takvo rjeenje predvieno u nekoliko sluajeva postojanja vie ovlatenika u talijanskom
pravu. Kada postoji vie zakupnika koji ele ostvariti pravo prvokupa poljoprivrednog zemljita,
kao i u sluaju kada postoji vie zakupaca koji su ovlateni na prelazione urbana oni e to svoje
pravo moi ostvari samo zajedno na jednake dijelove, a ukoliko neki od njih odustane njegov e dio
prirasti drugim ovlatenicima. CRIVELLARI, Federico, op. cit., str. 452., 453.
i obveznopravnog ureenja, kao i do njihove meusobne neusklaenosti. Upravo

je ovo vrlo uoljivo na primjerima zakonskog prava prvokupa predvienim u
desetak zakona gdje smo pokuali upozoriti na probleme koje uzrokuju razliita
pozitivnopravna rjeenja i tetu koja se na taj nain nanosi sigurnosti u pravnom
prometu, te otvara broja pitanja i dvojbe u primjeni instituta u praksi.
Klasine povrede prava prvokupa, koje su predviene za ugovorno i sva
zakonska prava prvokupa, nastaju neobavjeivanjem ili netonim obavjeivanjem
ovlatenika, kao i nepotivanjem rokova za oitovanje o koritenju tim pravom.
Rokovi u kojima se ovlatenici mogu oitovati, kao i njihovo raunanje, variraju od
zakona do zakona to se na prvi pogled moe uiniti banalnim i nevanim, meutim
upravo ovo moe biti izvor problema u sluajevima kada postoji konkurencija vie
prava prvokupa.
Pored ovih zajednikih povreda, zakonska prava prvokupa mogu biti povrijeena
i na neke specifine naine ukoliko ponuda nije u pisanom obliku, prodajom
kulturnog dobra na aukciji, kao i u postupku prisilne prodaje, za koje neki posebni
zakoni propisuju pravila ija je mogunost primjene upitna, a odudara od pravila
ovrnog prava. Niti jednim zakonom nije propisano do kada vlasnik moe slobodno
prodati stvar ukoliko su se ovlatenici negativno oitovali na njegovu ponudu ili su
se propustili o njoj izjasniti. Ove pravne praznine, kao i pravna ureenja koja su
nepotrebno razliita od opih pravila, stvaraju pravnu nesigurnost.
Razliite su i sankcije za nepotivanje zakonskog prava prvokupa (u preteitom
broju zakona pobojnost, a u nekima nitetnost ili kombinacija obje sankcije) i
rokovi u kojima se one mogu traiti. Te razlike, ini nam se, ne proizlaze iz neke
objektivne ljestvice vrijednosti dobara koja se tim pravom tite pa smatramo da bi
se taj segment prava prvokupa mogao i trebao jednoobrazno urediti. Odredbe koje
po naem miljenju treba izmijeniti radi poveanja pravne sigurnosti su one kojima
se ureuje pitanje o tomu od kojeg trenutka e se raunati objektivni rokovi za
ponitenje ugovora zbog povrede prava prvokupa. Naime, brojni zakoni propisuju
njihovo raunanje od sklapanja ugovora, to bi trebalo izmijeniti tako da se raunaju
od trenutka prijenosa prava vlasnitva na treega. Naime, tek se tada obveznopravni
odnos publicira, a ovlatenik prije toga trenutka najee nije niti mogao saznati da je
ugovor o kupoprodaji sklopljen budui da on djeluje inter partes. Bilo bi svrsishodno
ujednaiti i duljinu roka/rokova u kojem se moe traiti sankcija (bilo da se odrede
samo objektivni, bilo i subjektivni rokovi) kao i vrste sankcija za nepotivanje
zakonskog prava prvokupa. Nitetnost ugovora, po naem miljenju, nije sankcija
kojom se moe ostvariti svrha instituta prava prvokupa, pa se de lege ferenda
zalaemo za sankciju preuzimanja ugovora ili ponitenja uz obvezno kumulativno
postavljen zahtjev za sklapanje ugovora pod istim uvjetima.
Konkurencija vie zakonskih prava prvokupa pokazala se kao veliki problem u
segmentu sankcija za nepotivanje prava prvokupa gdje je otvoren itav niz pitanja
na koja e sudska praksa morati iznai odgovor, to nee biti nimalo lako pa bi ovoj
problematici valjalo posvetiti osobitu panju.
Svi ovi razlozi navode nas na zakljuak da je potrebno sustavno ureenje
instituta zakonskog prava prvokupa. Iako i ZOO i neki od posebnih propisa upuuju
na podrednu primjenu odredaba o ugovornom pravu prvokupa iz ZOO-a, miljenja
smo da su priroda i svrha zakonskog prava prvokupa specifine te da bi, uvaavajui
sve razlike s obzirom na objekt prava prvokupa, bilo oportuno i svrsishodno ovu
materiju urediti na jednoobrazan nain, propisivanjem opih pravila o zakonskom
pravu prvokupa u ZOO-u (kao to je to uinjeno sa zakonskim zalonim pravom
u ZV-u). Ratio i intencija ovakvog prijedloga unifikacije zakonskih rjeenja bila
bi u interesu svih sudionika pravnog prometa - vlasnika optereenih nekretnina,
ovlatenika prava prvokupa kao i svih treih koji postupaju u dobroj vjeri i stoga
imaju pravo da im se osigura to vea pravna sigurnost.
Summary
INFRINGEMENTS OF THE RIGHT OF PRE-EMPTION AND

SANCTIONS FOR THE WRONGDOERS
In Croatian legal system the institute of the right of pre-emption has been regulated
by the Civil Obligation Act, which contains detailed provisions on contractual pre-
emption law, as well as by numerous special real property legal regulations. The Civil
Obligation Act, with respect to the rights of pre-emption regulated by the law, has
been applied as lex generalis. The author in the article has narrowed down her legal
analysis scrutinising only one segment of the right of pre-emption its infringement
and corresponding sanctions. The first part of the article is dedicated to actions and
circumstances present in situations in which the right of pre-emption is violated.
In addition, the analysis of circumstances allowing implementation of sanctions in
certain infringement cases is given as well as an overview of sanctions prescribed for
failure to comply with provisions governing the right of pre-emption. The author also
points at imperfections of positive legal solutions, which are mostly caused by a great
number of special regulations not being harmonised among themselves and frequently
offering solutions in collision with the general regulation of real property and civil
obligations. Non-systematic character and lack of harmonisation of numerous special
regulations have a negative effect on legal security and instigate numerous doubts
in practice, especially in cases of competition of several rights of pre-emption on
one object. The author offers a number of proposals de lege ferenda, and calls for
systematic regulation of the entire law governing the right of pre-emption.
Key words: right of pre-emption, infringement of the right of pre-emption,

sanctions prescribed for failure to comply with provisions
governing the right of pre-emption, competition of the right
of pre-emption.
Riassunto
VIOLAZIONE DEL DIRITTO DI PRELAZIONE E

CONSEGUENTI SANZIONI
Nellordinamento giuridico croato il diritto di prelazione regolato dalla Legge

sui rapporti di obbligazione, la quale, non solo regola nel dettaglio la prelazione
legale, ma si applica altres in via residuale alle prelazioni legali, qualora non trovino
specifica regolamentazione nelle numerose leggi speciali. Nel lavoro lautrice si
limita allanalisi della disciplina giuridica di un unico profilo del diritto di prelazione,
cio la violazione di tale diritto e conseguente aspetto sanzionatorio. Nel contributo
vengono in primo luogo esposti tutti i comportamenti e le circostanze alla presenza
dei quali ravvisabile una violazione del diritto di prelazione; mentre, in seguito,
sono esaminati i presupposti in base ai quali si possono ammettere sanzioni per
singoli casi di violazione, nella quale occasione vengono illustrate le sanzioni che
conseguono alla violazione del diritto di prelazione. Lautrice segnala le lacune delle
soluzioni di diritto positivo, che nella maggiore parte dei casi sono conseguenza
dellelevato numero di leggi speciali, le quali frequentemente collidono tra loro,
mentre non raramente prevedono soluzioni opposte ai principi generali di diritto delle
obbligazioni e diritti reali. Lassenza di sistematicit nella disciplina e la diversit
delle numerose discipline giuridiche particolari influiscono negativamente sulla
certezza del diritto; mentre nellapplicazione pratica conducono a numerosi dubbi,
specialmente nel caso di concorso di pi diritti di prelazione su di un medesimo
oggetto. Lautrice in diverse occasioni offre suggerimenti de lege ferenda sebbene,
in conclusione, sia dellopinione che sussista la necessit di una regolamentazione
sistematica dellintera disciplina della prelazione legale.
Parole chiave: diritto di prelazione, violazione del diritto di prelazione,

sanzioni per il mancato rispetto del diritto di prelazione,
concorso di diritti di prelazione.

10 Grgic Povrede Prava PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

10 Grgic Povrede Prava PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

I.

TUHTAN GRGI, Povrede prava prvokupa i sankcije za njegovo nepotivanje

POVREDE PRAVA PRVOKUPA I SANKCIJE ZA NJEGOVO

Iva Tuhtan Grgi, dipl. iur., asistentica UDK: 347.239

Kljune rijei: pravo prvokupa, povrede prava prvokupa, sankcije za

i ouvanju kulturnih dobara, Zakonom o najmu stanova, Zakonom o vodama,

2. Povrede prava prvokupa

2.1. Povrede ugovornog prava prvokupa

16 SIMONETTI, Petar, Prava na nekretninama, Pravni fakultet Sveuilita u Rijeci, 2009.,

2.2. Povrede zakonskog prava prvokupa

pravo prvokupa iz apsolutnog djelovanja potonjega22 proizlaze i neke specifinosti

22 Za razliku od ugovornog prava prvokupa, kojemu se u talijanskom pravu priznaju

skuptine vjerovnika, steajni upravitelj moe izvriti na tri naina javnim

pokretnina utvrena kulturnim dobrom. Pored toga, ve je i ZOO-om propisano da

jedinica lokalne samouprave.

3. Sankcije za povrede prava prvokupa

3.1. Sankcije za povrede ugovornog prava prvokupa

27 Ovaj je problem bio predmetom razmatranja jugoslavenske teorije i prakse, i sudovi su

izvren prijenos prava vlasnitva na treega te da je trei bio nesavjestan.28 Iako je

28 Slovenski Obligacijski zakonik propisuje iste pretpostavke kao i hrvatski ZOO za

3.1.2. Ponitenje prisilne prodaje

30 KLARI, Petar, VEDRI, Martin, Graansko pravo, XI. izmijenjeno i dopunjeno

3.1.3. Odgovornost za tetu

3.2. Sankcije za povrede zakonskog prava prvokupa

33 KAER, Hrvoje, PERKUI, Ante, op. cit., str. 133.

(ako ne izrijekom onda odgovarajuom primjenom odredaba ZOO-a), pojedini

3.2.1. Graanskopravne sankcije

35 Posebnim je zakonima propisano: Ako vlasnik nekretnine u zatienom podruju

36 I u talijanskom pravu pravo na otkup (diritto di riscatto) poinje tei od trenutka

koristiti pravom prvokupa pa dok ne proda u razumnom roku. Ovakvim stajalitem,

propustio propisati sankciju za ovakvo ponaanje organizatora aukcije. Pitanje je,

3.2.1.1.2. Kumulacija zahtjeva za pobijanje ugovora i zahtjeva za sklapanje ugovora

Odredbe ZPUG-a, ZAGA, i ZZP-a nemaju propisanu obvezu sklapanja ugovora

3.2.1.1.3. Odgovarajua primjena odredaba ZOO-a

48 Tako i SLAKOPER, Zvonimir, op. cit., str. 714.

o otuenju poljoprivrednog zemljita, sklopljeni bez potivanja obveze iz l. 81/2. da

3.2.1.1.4. Ponitenje prisilne prodaje

ZOO-a pravo zahtijevati ponitenje prisilne prodaje.

50 KAER, Hrvoje, PERKUI, Ante, op. cit., str. 133.

51 U slovenskom pravu sankcija nitetnosti propisana je za ugovore koji su sklopljeni

kupnju nekretnina (a najee nisu56) nema ni pravnog interesa za sankcioniranje

rokova dolo do konvalidacije prvotno nitetnog pravnog posla budui da je ugovor

3.2.2. Prekrajne sankcije

Zakon o zatiti prirode, takoer, propisuje prekrajnu sankciju za osobu koja ne

4. Sankcioniranje povreda prava prvokupa u sluajevima

prava prvokupa obavijest i ponudu za kupnju. Rok u kojem se nositelji zakonskog

61 Pitanje je bi li se moglo tumaiti da je ZZP lex specialis, a da su ZO i ZZOKD lex

su prvi u prvenstvenom redu nastupila prekluzija. Pitanje je da li bi u tom sluaju

62 KAER, Hrvoje, PERKUI, Ante, op. cit., str. 126.

i obveznopravnog ureenja, kao i do njihove meusobne neusklaenosti. Upravo

INFRINGEMENTS OF THE RIGHT OF PRE-EMPTION AND

Key words: right of pre-emption, infringement of the right of pre-emption,

VIOLAZIONE DEL DIRITTO DI PRELAZIONE E

Nellordinamento giuridico croato il diritto di prelazione regolato dalla Legge

Parole chiave: diritto di prelazione, violazione del diritto di prelazione,

You might also like