IZRADA ELABORATA ETAIRANJA POSAO GEODETA
1. UVOD
Pojam etanog vlasnitva egzistira ve etrdeset
godina. Zakonom o dravnoj izmeri i katastru
nekretnina (NN 128/99) obuhvaena je i izmjera
dijelova zgrada u cilju stvaranja katastarske podloge
za upis etanog vlasnitva u zemljine knjige. Na taj
bi nain trebalo stvoriti evidenciju etanog vlasnitva
u okviru geodetskog sustava. No, na alost, taj se dio
zakona jo ne izvrava.
Pravno gledano, etano vlasnitvo ureuje zakon
o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96). Da
bi se steklo vlasnitvo posebnih dijelova nekretnine
(etano vlasnitvo) treba izraditi elaborat etairanja.
Postavlja se pitanje, je li to posao kojeg mogu izvoditi
geodeti. Naime, sve donedavno smatralo se da je to
iskljuivo posao arhitekata.
I zaista, prema zakonu o gradnji (NN 52/99 i
75/99) sastavni dio glavnog projekta je i plan posebnih
dijelova zgrade (projekt etairanja), koji prema
Zakonu o Hrvatskoj komori arhitekata i inenjera u
graditeljstvu (NN 47/98) obavlja iskljuivo ovlateni
arhitekt. Drugim rijeima, to znai da pri gradnji
novog stambenog objekta etairanje izvodi ovlateni
arhitekt, dok je kod starijih stambenih objekata,
koji nisu etairani, sukladno Zakonu o vlasnitvu,
potrebno izraditi plan etane diobe (elaborat
etairanja), koji mogu izvoditi geodetski strunjaci
ovlateni inenjeri geodezije.
2. UVJET ZA UPIS DIJELOVA ZGRADE
U ZEMLJINU KNJIGU
Vlasnitvo na odreenom posebnom dijelu
nekretnine (etano vlasnitvo) ostvaruje se upisom u
zemljinu knjigu. Da bi se vlasnitvo na tim dijelovima
moglo upisati, oni moraju initi samostalne uporabne
cjeline. To dakle, nisu jedine ve samo samostalne
cjeline prikladne za ostvarivanje suvlasnikog prava.
Etano vlasnitvo se moe protezati i na balkone,
terase, podrume i tavanske prostore, pod uvjetom
da slue iskljuivo jednom posebnom dijelu i ako su
jasno razgraniene od ostalih dijelova nekretnine.
Predmetom etanog vlasnitva ne mogu biti
zajedniki dijelovi nekretnine, kao to su npr. zemljite
na kojem je zgrada izgraena, temelji, glavni zidovi,
stubita, hodnici, krov i zajednike prostorije.
Etano vlasnitvo se ostvaruje upisom u zemljinu
knjigu pod pretpostavkom da je zgrada izgraena i
da zajedno sa zemljitem ini pravno ali i ziko
jedinstvo.
Upis se vri na zahtjev:
a) svih suvlasnika nekretnine temeljem njihove
suglasne odluke
b) jednog suvlasnika nekretnine koji ima
odgovarajui suvlasniki dio
c) vie suvlasnika koji zajedno (ukupno) imaju
odgovarajui suvlasniki dio
d) zajedniara koji u svom vlasnitvu imaju
odgovarajui suvlasniki dio
e) vlasnika zemljita sa zgradom kad dijele
nekretninu na odgovarajue suvlasnike
dijelove.
Prema tome, zahtjevu pod a) za upis etanog
vlasnitva u zemljinu knjigu potrebno je priloiti
suglasnost u pismenom obliku svih suvlasnika
nekretnine, pod b), c), d) pravomonu odluku suda o
korisnim vrijednostima te pod e) izjavu u kojoj vlasnik
izjavljuje da svoje vlasnitvo dijeli na suvlasnike
dijelove i s njima povezuje vlasnitvo pojedinih
posebnih dijelova nekretnine.
Osim toga zahtjevu za upis etanog vlasnitva
treba priloiti potvrdu nadlenog tijela dravne uprave
da se radi o samostalnim uporabnim cijelinama.
3. USTROJ I VOENJE KNJIGE
POLOENIH UGOVORA
Ustroj i voenje knjige poloenih ugovora je
deniran pravilnikom kojim se ureuje postupak
polaganja ugovora o kupoprodaji stana u sluajevima
da nekretnina nije upisana u zemljine knjige. Ova
knjiga sastavljena je od glavne knjige i zbirke isprava
te pomonih knjiga. Glavnu knjigu ine poduloci.
Za svaki stan vodi se poseban poduloak sastavljen
od popisnog, vlasnikog i teretnog lista. Oznaka
i opis stana navode se u popisnom listu na nain
da se najprije upisuje zgrada u kojoj se nalazi stan
koji je predmet upisa s naznakom ulice i kunog
broja te zemljino-knjine ili katastarske estice na
kojoj se zgrada nalazi, a zatim stan s navoenjem
poloaja u zgradi, povrine stana te broja i namjene
prostorija.
Meutim, prema Zemljino-knjinom poslovniku
(NN 81/97) od njegovog stupanja na snagu
(20.08.1997.) knjiga poloenih ugovora osnovana
prema Pravilniku o utvrivanju i voenju knjige
poloenih ugovora dio je zemljine knjige koja se
vodi za katastarsku opinu u kojoj se vodi knjiga
poloenih ugovora.
4. IZRADA ELABORATA ETAIRANJA
Izgled Elaborata etairanja odnosno plana
etane diobe koji se izrauje u svrhu uknjibe
etanog vlasnitva se u praksi dosta razlikuje, to
ukazuje na nedostatke jedinstvenih tehnikih normi,
odnosno pravilnika koji bi to pitanje regulirao. No, u
 pravilu on se sastoji od pisanog dijela i grakog
priloga.
a) Pisani dio
- vrsta i adresa zgrade koja je
predmet zemljino-knjine
diobe
- katastarska estica na kojoj je
zgrada izgraena
- graevinski elementi zgrade
(temelji, zidovi, stropovi i dr.)
- raspored zgrade na etane
jedinice (stanovi, poslovni
prostori i dr.)
- raspored zajednikih prostora
zgrade
- povrine etanih jedinica i
njihovih sporednih dijelova
(otvorenih balkona, terasa,
spremita i dr.)
- vrsta i povrine pojednih
prostorija u etanoj jedninici
(sobe, kuhinje, hodnici i dr.)
- povrine zajednikih prostora
- prostorni sadraj etanih
jedinica i zajednikih prostora u
zgradi (na etai)
- podatke o vlasnicima etanih
jednica
- izrauni povrina odnosu
korisne povrine posebnih
dijelova prema ukupnoj
korisnnoj povrini zgrade.
b) Graki dio
- tlocrti pojedinih etaa zgrada
(prizemlja, kata i dr.)
- tlocrti etanih jedinica (stanova,
poslovnih prostora i dr.)
- tlocrti pojedinih prostorija u
etanim jedinicama (soba i
drugih prostorija)
- tlocrti pojedinih zajednikih
prostora
- dimenzije svake pojedine
prostorije, te irinu zida koji ih
omeuje
- povrine pojedinih prostorija
- crtei otvora na zidovima (vrata
sa smijerom otvaranja, prozori)
- oznake dijelova zgrada (brojevi,
slova, boje i rafure)
- crtei presjeka i proelja zgrade
- tlocrti dijelova zemljita koji
pripadaju etanim jedinicama
- opis namjene pojedinih
prostorija
- oznake mjerila tlocrta
- oznake smjera sjever-jug.
U elaborat etairanja obino su priloeni:
- kopija katastarskog plana katastarske estice s
ucrtanom zgradom)
- izvadak iz zemljine knjige
- potvrda upravnog tijela nadlenog
za graditeljstvo da etane jedinice
na kojima se eli uknjiiti vlasnitvo
predstavljaju samostalne uporabne
cjeline
- pisana suglasnost svih suvlasnika u
postupku etairanja.
Na kraju se moe konstatirati da je najjednostavniji
primjer diobe podjela na dva posebna dijela
graevine, gdje je graevina upisana u zemljinu
knjigu, a vlasniki odnosi (odnosno suvlasniki
odnosi) rijeeni, no postupak rada je potpuno isti i
za vee graevine s vie etanih jedinica.
5. ZAKLJUAK
U postupku izrade elaborata etairanja prisutan je
problem neujednaenosti. To je posljedica injenice
da za izradu predmetnih elaborata nema utvrenih
tehnikih normi odnosno pravilnika. Stoga se u praksi
izgled elaborata dosta razlikuje, no u ovom radu su
ipak prikazani osnovni dijelovi elaborata koji svaki
elaborat etairanja mora sadravati.
Iz svega navedenog je vidljivo da se namee
potreba deniranja normi odnosno pravilnika o
izgledu i nainu izrade elaborata etairanja. Takoer
je za geodetsku struku iznimno vano deniranje
ovlatenja za izradu elaborata. U tom smislu bit
e potrebno potaknuti izmjenu zemljino-knjinih
i katastarskih propisa, a prvenstveno Zakona o
zemljinim knjigama (NN 91/96). Vanu ulogu u tim
nastojanjima morat e odigrati i geodetska struka,
posebice kroz Hrvatsku komoru arhitekata i inenjera
u graditeljstvu Razred ovlatenih inenjera
geodezije.
LITERATURA
1. Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim
pravima (NN, br. 91/ 96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00 i 114/01)
2. Zakon o zemljinim knjigama (NN, br. 91/96, 137/99 i 114/
01) 3.
Pravilnik o ustroju i voenju knjige poloenih ugovora (NN,
br. 42/91) 4.
Pravilnik o unutarnjem ustrojstvu, voenju zemljinih knjiga i
obavljanju drugih poslova u zemljino-knjinim odjelima
sudova (Zemljino-knjini poslovnik NN, br.81/97)
5. Zakon o vlasnitvu na dijelovima zgrada (NN, br. 52/73)
6. Zakon o dravnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN, br. 128/
99) 7.
Pravilnik o katastru zemljita (NN, br. 28/00) 8.
Kodeks strukovne etike hrvatskih arhitekata i inenjera u
graditeljstvu (NN, br. 40/99) 9.
Zakon o gradnji (NN, br. 52/99)
Napisao: Davor Bubalo in. geod.