Exemplar gara uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.685,522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) NORMA ABNT NBR BRASILEIRA 14653-2 Segunda edigao 09,02,2011 Validea partir de: 03.03.2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate Ios 09.080.99 ISBN 978-85-07-02596-2 associagio Numero de referéncia ILE 0 tt ABNT NBR 14653-2:2011 Tecnieas 54 paginas, @ABNT 2011Exemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.685.622/0001-21 (Pedido 285531 Improsso: 30/03/2071) ABNT NBR 14653-2:2011 @ABNT 2011 ‘Todos os direitos zeservados. A menos que especificedo de avtro modo, nenhuma parte desta publicagac pods sar reproduzida ou utlizads por qualquer meto, eleirénico ou mecdinico, Incluindo fotocépia ¢ microfime, sem permissdo por escrito da ABNT. ABNT Av.Traze de Maio, 13 - 28? andar '20081-$01 - Rio ce Janeiro - RJ Tol: + 55.21 3974-2200 Fax: + 55 21 3974-2346 abnt@abntorg.or ‘wwwabntorgibr ii @ABNT 2011 ~Tedos 26 silos raservanesExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.522/0001-21 [Pedice 2855331 Impresge: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Sumario Pagina Pretacio. Introdugao. 1 Escopo 4 2 Referéncias normativas A 3 Termos e dofinigées... 2 4 Simbolos ¢ termos abreviados. 9 5 Classificagao dos iméveis urbanos .. 9 54 Quanto ao uso. 9 52 Quanto ao tipo do imével 53 Quanto ao agrupamento dos imével: 0 6 Procedimentos de exceléncia 7 Atividades basicas... wa Documentagao.. 72 Legistacao a conéuita 73 Vistoria 7.34 Caracterizagao da regia 7.32 — Caracterlzagao doterrena. 7.3.3 Garacterizapao das edificagées e benteitorias. 1 73.4 Edificagdes e benfeitorias ndo documentadas ... 12 73.5 Situacées especiais 12 8 Procedimentos metedolégicos. 12 84 Procedimentos.gerais. 13 82 Métodes para identificar 0 valor de um bem, de seus frutos e dircitos.. 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado 8.2.2 Método Involutivo. 8.2.3 Método da renda.. 8.2.4 Método evolutivo. 8.3 Métodos para identificar 0 custo de um imével 8.3.1 ‘Método da quantificagao do custo. 8.3.2 Método comparativo direto de custo. 9 Especificagaio das avaliagées od Generalidades.. 9.2 Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo .22 93 Método da quantificagao de custo 84 Método involutive 95 Método evolutivo 10 Apresentacao do laudo de avaliagdo. 10.1 Laude de avaliago completo 10.2 Laudio de avaliagao simplificado 10.3 Anexos... "1 Procedimentos especificos @ABNT 2011 Todos 08 drelins reservadoeExemplar para uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.656.522/0001-21 (Pedido 285631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 111 Desapropriagses 111.1 Classificagdo das desapropriagées .. 114.2 Critétios. 11.2 Servidées. 11.2.1 Classificagéo 11422 Critérios. 11.3 Glebas urbanizavei: 11.4 Avaliagao de aluguéis. 11.4.4 Por comparagdo direta. 11.4.2 Pela remunerag&o do capital 11.4.3 Reformas. 45 Liquidagdo forcada.. Anexo A (normativo) Procedimentos paraa utilizagao de modelos de regressao linear. AA Introdugao. A2 Pressupostos basicos A241 Verifica¢o dos pressupostos do modelo A241 Linearidade A24.2 Normalidade. A213 Homocedasticidade 424.4 Verificagéo da autocorrelagéo A215 Colinearidade cu multicolinearidade A.21.6 Pontos influenciantes ou “outliers” HASSRRRESEEBBSR A3 Testes de signtficancia.. Ad Poder de explicagao. AS Varigveis dicotamicas. AG (Cédigos alocados A? ——_Gédigos ajustados . A.8 —_Diferentes agrupamentos A.9 —_—_Apresentagao do modelo .. A410 Avaliagdo intervalar. Anexo B (normative) Procedimentos para a utllizagao de tratamento por tatore! Ba B2 B3 Saneamento da amostra, B4 Erros de especificagao .. BS Fatores de homogenelzacio Bo Efelto de heterogeneizacao.. B? Avaliagao intervalar. ‘Anexo C (informative) Recomendagées para tratamemto de dados por regress espacial C4 Introdugéo.. c2 Pressupostos basicos o3 Recomendagées.. BRERKRSSSSSESSSSRRLYEY 3.1 Diagnéstico da autocorretagdo espacial ©.3.2 —_ Incorporagao de efeitos de dependéncia espacial @ABNT 2011 - Todos os disitos raservades ivExemplar para uso axclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655,522/0001-21 (Pedico 286631 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Anexa D {infomativo) Recomendagées para a ulllizagdo de andlise envoltéria de dados (envalt6ria sob dupla ética) (EDO/DEA).. Da Introduga b2 Pressupostos bésicos ba Recomendagées.. Da Estimativa pontual .. Anexo E (infemativo) RecomendagGes para tratamento de dados por redes neurais artificiais. EA Introdugdo.. E2 Recomendagées.. E3 Apresentagaa do modelo Bibliografia .. Figuras Figura A.1 — Valores admissiveis quando for adotada a estimativa de tendéncia central Figura A.2 - Valores acimissiveis quando for adotado o valor arbitrado.. Figura E.1 - Modelo de RNA com indicagao das fungées de ativagao utilizadas durante © processo de treinamento.. Tabelas Tabela 1 — Grau de fundamentagao no caso de utllizagdo de modelos de regressio linear Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu gra de fundamentagao no caso de utilizagao de modelos de regresséo linear Tabela 3 - Grau de fundamentagao no cago de utilizagao do tratamento por fatore: Tabela 4 - Enquadramente do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso de utifizagdo de tratamento por fatore: Tabela 5 ~ Grau de preciséo nos casos de utilizagdo de modelos de regressdo linear ‘ou do tratamento por fatores... Tabela 6 — Grau de fundamentagao no caso da utilizagaio do método da quantificagao de custo de benfeltorias.. ‘Tabela 7 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utitizagao do método da quantificagdo do custo de benfeiterias .. Tabela 8 - Grau de fundamentacdo no caso da utilizagao do método involutive ‘Tabela 9 — Enquadramento do laude segundo seu grau do fundamentacao no caso da utilizagao do método involutivo. ‘Tabela 10 ~ Grau de fundamentagao no caso da utilizago do método evolutivo ‘Tabela 11 — Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utitizagao do método evolutivo.. © ABNT 2011 -Tedos 05 iris reservados vExemplar para uso exclusivo - ASSOGIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 Prefacio A Assoviagdo Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) ¢ 0 Foro Nacional de Normalizagao. As Normes Brasileiras, cujo contatido é de responsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizagéo Setorial {ABNT/ONS) e das Comissdes de Estudo Especiais (ABNT/CEE), sao claboradas per Comigs5as de Estudo (CE), formadas por rapresontantes dos setores envolvides, datas fazendo parte: produtores, consumidores e neutfos (universidades, laboratsrios @ outros). Os Documentos Técnicos ABNT so elaborados conforme as regtas da Diretiva ABNT, Parle 2. A Associagéo Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atencéo para a possibilidade de que alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT nao deve ser considerada responsavel pela identificacao de quaisquer direitos de patentes, A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comité Brasileiro da Construgao Civil (ABNT/CB-02), pela Comissao de Estudo de Avaliagéo ria Construgao Civil (CE-02:124.02}. O sou 12 Projeto circulou em Consulla Nacional conforme Edital n? 98, de 18.08.2008 a 16.10.2009, com o numero de Pro- jeto ABNT NBR 14653-2. © seu 2° Projeto circulou em Consulté Nacional conforme Edita! n° 07, de 02.07.2010 a 30.08.2010, corm 9 niimera de 2* Projeto ABNT NBR 14653-2. Esta segunda ediedo cancsia'¢ substitui a edigéo anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual foi tec- nicamente revisada. AABNT NBR 14653, sob o titulo geral “Avaliagao de bens”, tem previséo de conter as seguintes partes: — Parte 1: Procedimentes gerais; — Parte 2: iméveis urbanos; — Parte 3: iméveis rurais; — Parte 4: Empreendimentos; — Parte 8: Mquinas, equipamentes, instalagées e bens industrials em geral; -— Parte 6: Avaliag&o de bens; Parle 7: Bens de patriménios histéricos 8 artisticos. © Escopo desta Norma Brasileira em inglés 6 o sequinte: Scope This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the following aspects: a) typology of urban property; b) terminology, detinitions, symbols and abbreviations; 9) basic activities of the appraisal process; vi (DABNT 2011 - Todos 0s cireos raseruacosExemplar para uso exclusiva - ASSCCIACAQ DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.868.522/0001-21 (Pedido 285531 impresso: 20/09/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 @) basic methodology: 8) specification of appraisals; 4) basic requirements of appraisal reports. This part of ABNT NBR 14659 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14653-1, regarding the evaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes. 1B ABN 2011 - Tados 08 divas ravervadas vitExomplar pera uso exclusive - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Perlids 285631 Imprasso: 30/0/2011) ABNT NBR 14659-2:2011 Introdug&o Esta parte da ABNT NBR 14653 € de uso obrigatério em qualquer manifestagdo escrita sobre avalia- 980 de iméveis urbanos e visa complementar os conesitos, métodos ¢ procedimentos gerais especifi- cados na ABNT NBR 14653-1 para os servigos técnicos de avaliagdo de imévels urbanos. Nesta Norma, sdo utilizadas as formas verbais em conformidade com a Diretiva ABNT, Parte 2. A forma verbal "deve" é utllizada para indicar os requisitos a serem seguldos rigorosamente. As formas verbais “convém que”, “é recomendavel’, “é racomandado” e “recomenda-se” so utilzedas pare indi car que, entre varias possibilidades, uma mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder é preferivel, mas néo necessarlamente exigivel. BAGNT 2011 -Texlos distor reservadosExemplar para uso oxckuslvo - ASSOCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,658,622/0001-21 (Padido 286531 impresso: 30/03/2011) NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos 1 Escopo Esta parte da ABNT NBR 14653 fomece os procedimentos para a avaliagdo de Imévels urbanos, quanto a: a} classificagao da sua natureza: b) _instituigdo de terminologia, definigdes, simbolos e abreviaturas; ©) descrig&o as atividades basicas; 4) dofinig&o da metodologia bésica; @} aspecificagéo das avaliagdes; 4) requisitos basicos de laudos de avaliagao. Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14858-1, no que diz respeito & avallagdo de-imévais urbanos, inclusive glebas urbanizaveis, unidades padroniza- cas @ servidées urbanas. 2 Referéncias normativas Os documentos relacionados a seguir 840 indispensdveis & aplicagdo deste documento. Para refe- réncias datacas, aplicam-se somente as edices citadas. Para referénclas nao datadas, aplicam-se as edigées mais recentes do roferide (incluindo emendas). Leis Federals n® 6766/79 © 9785/20, que dispdem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto Federal n° 81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto-Lei n® 9760/48, que dispée sobre os tevrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:2008, Avaliagao de custos unitdrios e preparo de orgamento de construe para incorporagao de edificios em condominio - Procedimento ABNT NBR 18752:1996, Pericias de engenharia na construgao civil ABNT NBR 14658-1:2001, Avaliagao de bens — Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14853-4:2002, Avaliagdo de bens — Parts 4: Empreendimentos (© ABNT 2011 Teds o8 drchos reservados 1Exemplar para uso exclusive - ASSOCIACAO DE POUPANCA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00,655.522/0001-21 (Pedide 286531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3 Termos e definigées Para_os efeitos desta Parte da ABNT NBA 14653, aplicam-se os termos ¢ definigdes da ABNT NBR 14653-1 os seguintes. 34 aproveitamente eficiente aquole recomendavel @ tocnicamente possivel para o local, numa data de referéncia, observada a atual e cfetiva tendéncia mercadalégica nas circunvizinhancas, entre os diversos usos permitidos pela legislagdo pertinemte 32 rea de servidao parte do imével serviente diretamente atingida pela servidao 33 rea total de canstrugao de unidades em condeminio rea resultante do somatério da drea teal privativa ¢ da parcela de-4rea comum a ela atribulda, defini- das contorme a ABNT NBR 12721 34 rea til da unidade rea real privativa, definida na ASNT NBR 12721, subiraica a dred ocupada pelas paredes © outros elementos construtivos que impagam ou dificultem sua utilizag2o,1) 36 BDE percentual que indica os beneticios e despesas indirstas incidantes sobre o custo direto da construgao 36 c6digos ajustados escala extiaida dos elementos amostrais origiriais por meio de modelo de regresséo, com a utlizagao de variaveis dicotémicas, para diferenciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis a7 e6digos alocados escala légioa ordenada para diferanciar as caracteristicas qualitativas dos iméveis 38 conciliagéo dogo do valor final da avaliagao, devidamente justificado, em fungao dos resultados obtidos, quando utiizado mais de um método 3.9 conduta do mercado praticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transagbes 1) A érea itl da unidade nao se confunde com a dtea privativa nem com a area total calculadas conforme @ ABNT NBR 12721, usualmente utiizadas nas matrioulas Gos Registros de Iméveis e nos cadastros municipais para a cobranca de IPTU e outras finalidades. 2 (G ABNT 2011 ~ Todos 05 cieitos reservadosExemplar pare uso exclusive - ASSCCIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTIMO - POUPEX - 00.855.52210001-21 (Pedido 285531 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14653-2:2011 3.19 conjuntura do mercado conjunto de circunstancias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no compor- tamento do mercado em determinada parfodo ant defeitos construtivos anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaca potencial & sadide ou é seguranca do usuario, decorrentes de falhas do projet, do servigo ou do material aplicade na execugio da construgo 3.12 depreciagao fisica perda de valor em func&o do desgaste das partes constitutivas de benteitorias, resultante de decrspi- tude, deterioragdo ou mutilagio 3.13 desempenho do mercado evidéncias da evolugée do mercado, pela analise do seu comportamento num determinado periodo de tempo 344 desmembramento subdiviséo de um terreno em lotes destinados a edificagdo, com aproveitamento do sistema viario exisienie, desde que nao implique a abertura de novas vias ¢ logradouros puiblicos, nem 0 prolonga- mento, modilicag3o ou ampliagao dos ja existentes 3.45 dominio diteito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder @ vontads de alguém 2.16 dominio direto aquele perlencente ao propriciitio do imével sob o instituto da entiteuse 347 dominio pleno dominio total, que 6 a soma do dominio itil com o dominio direto 3.18 dominio dtil direite atribuide ao enfiteuta de se utlizar do imével, podendo extrair dele seus frutos, vantagens @ rencimentos econémicos 3.19 equipamento comunitério benfeitoria que visa atender as necessidades basicas de saide, educagdo, transporte, seguranca ou lazer da comunidade 3.20 entidades técnicas reconhecidas organizagses ¢ instituigSes, representativas das engenhelros de avalacdes e registradas no sistema CONFEA/CREA, @AGNT 2011 Todos 08 dtetos reservadas 3Exemplar para uso exclusive « ASSOGIAGAO DE POUPANGA E EMPRESTINO - POUPEX - 00.655.522/0001-21 (Pedide 289831 Impresso: 30/03/2011) ABNT NBR 14853-2:2011 3.21 estado de conservagao situagao das caracteristicas fsicas de um bem, em um delerminaco instante, em decoréncia da sua utllizagaio @ da manutengdo a que foi submetido. 3.22 estimador fungao baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um pardmetro da populaco 3.23 ‘estimativa de tendéneia central estimativa pontual obtida por um estimador de tendéneta central (por exemplo, médla) 3.24 estimativa pontual valor obtide para 0 estimador pontual 3.25 estrutura do mercado decomposigao analitica dos agentes pradominantes no mercado 3.26 frente de referencia frente da situagéio paradigma adotada 3.27 frente projetada : projacdo da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva 3.28 frente real comprimanto efetivo da linha diviséria do imével com a via de acesso, em projegao horizontal 3.29 gabarito de alture altura maxima de uma edificacao permitida legalmente para um determinado local 3.30 gleba urbanizével terreno passivel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando 0 seu aproveltamento eficiente, por meto do loteamento, desmembramento cu implantago de empreendimento. 3.31 idade estimada aproximagao da idade reai do imével, levando em consideragéio as suas caracteristicas construtivas, arquitetonicas funcionais 9.32 idade real ‘tempo decorrido desde a conciusio de fato da construgéo até a data de referéncia adotada no laudo 3.33 imével alodial aquele livre de quaisquer énus, encargos, foros ou pensdes 4 @ABNT 2011 - 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