Incorporação de Edifícios Jamil Haime

I
INCORPORAO DE EDIFCIOS
1. Apresentao do instrutor.
2. Objetivo do curso.
3. Apresentao do programa.
MDULO I
4. Conceito de Condomnio.
5. Unidade autnoma.
6. Frao ideal.
7. Conveno de Condomnio.
8. Construo por administrao (a preo de custo) / construo a preo fechado.
9. Conceito de Incorporao/Incorporador.
10. Comisso de Representantes.
MDULO II
11. Lei 4.591/64.
MDULO III
11.1. Obrigaes do Incorporador.
MDULO IV
11.2. Direitos do Incorporador.
MDULO V
11.3. Atribuies da Comisso de Representantes.
1
MDULO VI
11.4. Assemblias dos adquirentes.
MDULO VII
12. Roteiro de uma incorporao imobiliria (passo a passo):
a) Definio do empreendimento (residencial, comercial, reas das unidades

autnomas, padro de acabamento, etc);
b) Localizao do terreno / pesquisa de mercado;
c) Informao bsica da PBH / ante-projeto analtico do terreno / quadro II da

NBR 12.721;
d) Estudo de viabilidade econmica e financeira (preliminar):
1- Determinao da rea real privativa;

2- Determinao da rea equivalente total;
3- Composio dos preos das unidades autnomas;
Requisitos: rea real privativa principal e pesquisa de mercado;
4- Clculo do custo da construo;
Requisitos: rea equivalente total, CUB-Sinduscon e CUC (Custo Unitrio
de Construo);
5- Clculo do valor das fraes ideais;
6- Clculo da rea sub-rogada (em percentual, em m e em valor);
Requisito: valor do terreno;
7- Clculo das receitas da incorporao;
8- Clculo das despesas da incorporao;
9- Resultado da incorporao;
10- Modelo resumo.
e) Contato com o proprietrio: proposta para compra, promessa de compra ou

sub-rogao;
f) Negociao e fechamento do negcio (contrato de incorporao);
g) Projeto de arquitetura;
h) Especificaes bsicas de materiais;
i) Oramento detalhado do custo da construo;
2
j) NBR 12.721;
k) Estudo de viabilidade econmica e financeira (definitivo);
l) Contrato com os adquirentes;
m) Conveno de condomnio;
n) Procurao do proprietrio do terreno;
o) Montagem do memorial de incorporao (art. 32), incluindo:
1- Requerimento de arquivamento da documentao;

2- Art. 39 pargrafo nico;
3- Declarao de carncia;
4- Histrico dos ttulos de propriedade;
5- Atestado de idoneidade financeira;
6- Declarao sobre vagas de garagem;
7- Relao de fraes ideais.
p) Registro do memorial de incorporao no cartrio;
q) Tabela de vendas;
r) Planejamento das vendas;
s) Obteno do registro do memorial de incorporao;
t) Efetivao das vendas;
u) Realizao da primeira assemblia para incio da construo e eleio da

Comisso de Representantes;
v) Incio da construo;
w) Gerenciamento do empreendimento;
x) Trmino da construo;
y) Obteno do habite-se e CND do INSS com averbao em cartrio;
z) Outorga das escrituras.
MDULO VIII
13. Exerccio prtico.
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
LEI N 8.446 DE 25 DE NOVEMBRO DE 2002
Estabelece procedimentos a serem adotados no ato de comunicao de incio de obra

de edificao em condomnio e d outras providncias.
O Povo do Municpio de Belo Horizonte, por seus representantes, decreta e eu sanciono

a seguinte Lei:
Art. 1 - No ato de comunicao de incio de obra de edificao em condomnio, fica o
responsvel obrigado a:
I - apresentar a rgo pblico municipal competente cpia de Certido de Registro de

Incorporao de cartrio de registro de imveis, conforme a Lei Federal n 4.591, de 16
de dezembro de 1964, se for feita cesso de unidade autnoma antes da expedio de
baixa e habite-se;
II - colocar, na obra, o nmero do registro de incorporao e a indicao do cartrio
competente, na placa regulamentada pela Lei n 6.190, de 22 de junho de 1992.
Pargrafo nico - No formulrio de comunicao de incio de construo decorrente da

aplicao do art. 349 do Decreto-Lei Municipal n 84, de 21 de dezembro de 1940,
constar a exigncia referida no inciso II deste artigo.
Art. 2 - O descumprimento do disposto nesta Lei implicar a no-liberao da obra

pelo Executivo e a aplicao das sanes previstas no art. 56 do Cdigo de Proteo e
Defesa do Consumidor - CPDC.
Art. 3 - O Executivo, por meio de seu rgo competente, encaminhar, mensalmente,

Coordenadoria Municipal de Proteo e Defesa do Consumidor - PROCON-BH - ou a
entidade que a substitua, cpias dos formulrios de comunicao de incio de construo
de edificao em condomnio regulada pela Lei Federal n 4.591/64, para que se
proceda fiscalizao do cumprimento do disposto nesta Lei.
Art. 4 - Esta Lei entra em vigor no prazo de 30 (trinta) dias, contado da data de sua
publicao.
Belo Horizonte, 25 de novembro de 2002
Fernando Damata Pimentel

Prefeito de Belo Horizonte, em exerccio
(Originria do Projeto de Lei n 591/01, de autoria da Vereadora Maria Lcia Scarpelli)
18
19
ABNT NBR 12721 INFORMAES PRELIMINARES FOLHA N
01 / 10
1. INCOPORADOR
1.1 Nome:
1.2 CNPJ/CPF:
1.3 Endereo
2. RESPONSABILIDADE TCNICA PELAS INFORMAES E CLCULOS

2.1 Profissional Responsvel Tcnico:
2.2 Nmero de Registro Profissional no CREA:
2.3 Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART)
2.4 Endereo:
3. DADOS DO PROJETO/IMOVEL
3.1 Nome do Edifcio:
3.2 Local da Construo:
3.3 Cidade/UF:
3.4 Designao Projeto-padro da R - 16 Alto CS CL

ABNT NBR 12721 mais semelhante ao imvel CG CP CP1Q
3.5 Quantidade de Unidades Autnomas: 11
3.6 Padro de Acabamento: Alto
3.7 Nmero de Pavimentos: 15
3.8 Quantidade de Vagas de Estacionamento para Veculos:
3.8.1 Vagas de Estacionamento (Unidade Autnoma):
3.8.2 Vagas de Estacionamento (Acessrio de Unidades Autnomas): 31
3.8.3 Vagas de Estacionamento (reas de Uso Comum)
3.9 rea do Lote/Terreno:
3.10 Data de Aprovao do Projeto Arquitetnico:
3.11 Nmero do Alvar de Aprovao de Projeto Arquitetnico:
4. INFORMAES PLANILHAS/QUADROS
Esta a primeira folha de um total de 10 folhas, todas numeradas seguidamente e assinadas conjuntamente pelo
profissional responsvel tcnico, incorporador/proprietrio, para arquivamento e registro junto ao competente
Registro de Imveis, em atendimento ao disposto na Lei 4.591, de 12 de dezembro de 1964.
5. DATA, LOCAL, ASSINATURAS E CARIMBOS.
OBS. Os quadros apresentados neste anexo podero ser reproduzidos, mantendo-se o formato original, sendo vedada a alterao da
numerao de quadros e colunas, designaes e especificaes.
20
INFORMAES PARA ARQUIVO NO REGISTRO DE IMVEIS
(Lei n. 4591 - 16/12/64 - Art. 32 e ABNT NBR 12721)
QUADRO I- Clculo das reas dos Pavimentos e da rea Global FOLHA N 02
Colunas 1 a 18
LOCAL DO IMOVEL - Adotar numerao seguida do quadro
I ao VIII
Total de Folhas: 10
INCORPORADOR PROFISSIONAL RESPONSAVEL
Nome: Nome:
Assinatura: Assinatura:
Data: Data: Registro no CREA:
REAS DE DIVISO NO PROPORCIONAL REAS DE DIVISO REA DO
PROPORCIONAL PAVIMENTO
REA PRIVATIVA REA DE USO COMUM REA DE USO COMUM

identico
Pavi-
(nmero de
men- Coberta Coberta de padro T O T AIS Cobert Coberta de padro T O T AIS Cobert Coberta de T O T AIS
QUANTIDADE
diferente ou a diferente ou a padro

padro descoberta descoberta diferente ou
to padro padr descoberta
pavimentos iguais
Real Equivalen Real Equivalen Real Equival Real Equivalen Rea Equival Real Equivalen Real
te te em ente te em l ente te em Equivalente
(2+3) reas de (7+8) reas de (12+ reas de (5+10+1 em reas
custo custo 13) custo 5) de custo
padro padro padro padro
(13+14) (6+11+16)
(2+4) (7+9)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Guarita 5,98 5,98 5,98 5,98 5,98 (x01)
1 Piso 93,15 46,62

19,98 10,02
31,53 28,38 144,66 85,02 71,24 218,00 109,00 289,24 180,24 433,90 265,26 (x01)
2 Piso 227,70 113,96

13,32 6,68 241,02 120,64 50,37 271,23 135,62 321,60 185,99 562,62 306,63 (x01)
3 Piso 43,88 128,94 64,47

441,51 110,38 614,33 218,73 614,33 218,73 (x01)
Mezanino 96,39 96,39 96,39 96,39 96,39 (x01)
4 ao 14
Piso 113,21 15,88 7,94 129,09 121,15 42,46 42,46 42,46 171,55 163,61 (x09)
13 Piso 116,65 15,88 7,94 132,53 124,59 42,46 42,46 42,46 174,99 167,05 (x01)
14 Piso 36,16 5,79 2,90

107,75 26,94 149,70 66,00 31,24 15,62 31,24 15,62 180,94 81,62 (x01)
C.Dgua 15,70 7,85 15,70 7,85 15,70 7,85 (x01)
Totais 1.171,70 658,02 314,90 1.829,72 1.486,60 692,46 1.106,62 442,94 1.799,08 1.135,40 3.628,80 2.622,00
REA REAL GLOBAL (Total da coluna 17) REA DE CONSTRUO GLOBAL (Total da coluna 18)
OBSERVAES:
21
(Lei 4591 - 16/12/64 - Art. 32 e ABNT NBR 12721)
Quadro II - Clculo das reas das Unidades Autnomas TOTAL N 03
Colunas 19 a 38
Adotar numerao seguida do
LOCAL DO IMOVEL - quadro IaVIII
T otal de folhas: 10
Nome: Nome:
Data: Data: Registro no CREA:
REAS DE DIVISO NO PROPORCIONAL REA DE DIVISO
PROPORCIONAL
REA PRIVATIVA REA DE USO COMUM Total Coeficie REA DE USO COMUM REA DA UNIDADE
Unida
em nte de
de equival proporci
ente onalida
em de
reas
de
Custo (30 30) Cobert
Coberta de padro TOTAIS Coberta de padro T O T AIS padro a Coberta padro T O T AIS
diferente ou diferente ou padr diferente ou
Coberta descoberta Cobert descoberta o descoberta
unidades idnticas)
padro a
QUANTIDADE (nmero de
padro
(31x
12)
Real Equival Real Equivale Real Equival Real Equivale 24+29 Real Equiva Real Equival Equival
ente nte em ente nte em 391x lente ente em Real ente em
20+21 ares de (25+26 reas de 12) (31+ 1 (32+33 reas (23+28 reas
custo ) custo 4) ) de +35) de
padro padro custo custo
)20+22) (25+27) pdro padro
(32+34 (30+36
) )
19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
Loja 31,53 28,38 31,53 28,38 28,38 0,01082 31,53 28,38 (x01)
400 ao
1200 31,05 15,54
3,33 1,67
113,21 15,88 7,94 163,47 138,36 65,70 105,00 42,03 170,70 107,73 246,09 0,09386 334,17 246,09 (x09)
1300 41,40 20,72

3,33 1,67
116,65 15,88 7,94
36,16 5,79 2,90
107,75 26,94 326,96 212,98 101,16 161,62 64,67 262,78 165,83 378,81 0,14444 589,74 378,81 (x01)
Totais 1.171,70 658,02 314,90 1.829,72 1.486,60 692,46 1.106,62 442,94 1.799,08 1.135,40 2.622,00 1,00000 3.628,80 2.622,00

REA REAL GLOBAL (Total da coluna 37) REA DE CONSTRUO GLOBAL (Total da coluna 38)
OBSERVAES:
22
(Lei 4591 - 16/12/64 - Art. 32 e ABNT NBR 12721)
QUADRO III - Avaliao do Custo Global e Unitrio da Construo FOLHA N 04
LOCAL DO IMOVEL - Adotar numerao seguida

do quadro I ao VIII
Total de folhas: 10
Nome: Nome:
Data: Data: .Registro no CREA
1.Projeto padro (Lei 4591/64-Art.53 1) que mais se assemelha ao da incorporao projetada
CLASSIFICAO GERAL USO RESIDENCIAL
Designao Padro de Nmero de rea equivalente Dependncias de uso privativo da unidade autnoma
acabamento pavimentos total do projeto Quartos Salas Banheiros ou
Quartos de
padro adotado WC
Empregados
INF ORM AES GERAIS
R8 Alto 08 4.644,79 04 01 04 01
2 Sindicato que forneceu o Custo Unitrio Bsico: SINDUSCON - MG
3- Custo Unitrio Bsico para o ms de fevereiro / 2007 R$ por m = 831,44
4 .reas Globais do Prdio Projetado
4.1.rea Real Privativa Global (QI,5) 1.829,72 m2 ( 50 %)
4.2.rea Real de Uso Comum Global (QI, 10+15) 1.799,08 m2 ( 50 %)
4.3.rea Real Global (QI,17) 3.628,80 m2 ( 100 %)
4.4.rea Equivalente* Privativa Global (QI,6) 1.486,60 m2 ( 57 %)
4.5.rea Equivalente* de Uso Comum Global (QI, 11+16) 1.135,40 m2 ( 43%)
4.6.rea Equivalente* Global (QI, 18) 2.622,00 m2 ( 100 %)
obs.: * reas equivalentes em rea de custo padro
5.Custo Bsico Global da Edificao (4.6 x Custo Unitrio Bsico (3)) R$ 2.180.035,68
5.1 Composio do Custo Global Bsico da Edificao
5.1.1 Custo bsico de Materiais e outros (5x% Mat. do CUB) R$ 1.139.068,64 52,25 %
5.1.2 Custo bsico de Mo de Obra (5x% Mo de Obra do CUB) R$ 1.036.824,97 47,56 %
5.1.3 Custo bsico de Mquinas e Equipamentos (5x% Maq.Eq. CUB) R$ 4.142,07 0,19 %
6. Parcelas Adicionais no Consideradas no Projeto Padro
6.1.Fundaes R$ 92.885,26
6.2.Elevador (es) R$ 160.000,00
AVALIAO DO CUSTO GLOBAL DA CONSTRUO E DO CUSTO POR M DE CONSTRUO
6.3.Equipamentos e instalaes tais como:

6.3.1. Foges gs canalizado R$ 10.000,00
6.3.2. Aquecedores R$
6.3.3. Bombas de recalque R$
6.3.4. Sondagem do terreno R$ 1.600,00
6.3.5. Ar-condicionado R$
6.3.6. Levantamento topogrfico R$ 500,00
6.3.7. Ventilao e exausto R$
6.3.8. Garagem porto eletrnico R$ 3.300,00
6.3.9. Outros interfone / porteiro eletrnico R$ 1.600,00
6.4- Play Ground. R$
6.5.Obras e Servios Complementares
6.5.1 Terraplenagem (servio extra) R$ 10.000,00
6.5.2. Urbanizao R$ 2.000,00
6.5.3. Recreao (piscinas, campos de esporte) R$
6.5.4. Ajardinamento R$ 3.000,00
6.5.5. Instalao e regulamentao do condomnio R$ 4.500,00
6.5.6- Outros R$
6.6. Outros Servios (Discriminar) R$
7. 1 Subtotal. R$ 2.469.420,94
8. Impostos, taxas e emolumentos cartoriais R$ 10.000,00
9. Projetos R$ 50.000,00
10. 2 Subtotal R$ 2.529.420,94
11-. Remunerao do Construtor 15% R$ 379.413,14
12 Remunerao do Incorporador R$
13 Custo Global da Construo R$ 2.908.834,08
14 Custo Unitrio da Obra em clculo [Custo total/rea equivalente (13)/(4.6)] R $/ m2 1.109,40
23
INFORMAES PARA ARQUIVO NO REGISTRO DE INVEIS
(Lei 4.591 12/12/64 Art. 32 e ABNT NBR 12721)
QUADRO IV A Avaliao do Custo de Construo de cada Unidade Autnoma e clculo do re-rateio de Sub-rogao FOLHA N 05
Colunas 39 a 52
LOCAL DO IMVEL - quadro I ao VIII
.
Total de folhas: 10
Nome: Nome:
Data: Data: Registro no CREA
Designao Custo de Construo da Unidade Re-rateio do custo (quando houver unidade (s) dada (s) em pagamento do terreno) Quantidade (nmero de unidades idnticas)
da unidade Autnoma
rea Custo Coeficiente Coeficiente Coeficiente rea Custo de Custo da sub- rea real das Quota de Total Sub-rogadas Diferena
equivalent de de de rateio Equivalent construo rogao unidades sub- rea real ( total de (unidades
e em rea proporcion proporcion de e em rea total (re- suportado por rogadas dada em unidades que suportam
de custo alidade alidade construo de Custo rateio do cada unidade pagamento idnticas o custo da
padro das (para (das total (re- Padro custo) do terreno sub-rogadas edificao)
unidades rateio do unidades rateio do Total (re- ou no)
custo da que coeficiente rateio das
construo suportam de reas
) o custo da proporcion equivalent
construo alidade. e em rea
) Incorpora de custo.
coeficiente rea
das Prpria +
unidades quota da
dadas em rea Sub-
pagamento rogada)
do
terreno)
(QII-19) (QII-38) (31 x item (QII-31) (42) (43 / 43) (44 x 40) (44 x item (46 41) (QII-37) (44 x 48) (50 51)
13.QIII) 13.QIII)
39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52
Loja 28,38 31.473,57 0,01082 31,53 1,00 1,00
400 246,09 273.023,17 0,09386 334,17 1,00 1,00
500 ao 1.200 246,09 273.023,17 0,09386 0,12500 327,75 363.604,26 90.581,09 119,43 8,00 8,00
1.300 378,81 420.151,98 0,14444 589,74 1,00 1,00
TOTAIS 2.622,00 2.908.834,08 0,24912 0,75088 1,00000 2.622,00 2.908.834,08 724.648,72 955,44 955,44 11,00 3,00 8,00
OBSERVAES INDICAR UNIDADES SUB-ROGADAS:
1 - Para obteno dos totais das colunas 40 a 42, utiliza-se o nmero total de unidades idnticas (50)
2 - Para obteno dos totais das colunas 43 a 47 e 49, utiliza-se o nmero de unidades que suportam o custo da edificao (52)
3 Quando houver unidades (s) dada (s) em pagamento do terreno e o resultado da coluna 52 for nulo, a (s) linha (s) correspondente (s) dever (o) ser nula (s) tambm nas colunas 43 a 47 e 49.
4 Para obteno do total da coluna 48, utiliza-se o nmero de unidades sub-rogadas (51)
24
INFOMAO PARA ARQUIVO NO REGISTRO DE IMVEIS
(LEI 4.591 12/12/64 Art. 32 e ABNT NBR 12721)
QUADRO IV B Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao FOLHA N 06
Colunas A a G
LOCAL DO IMOVEL Adotar numerao seguida do quadro I
ao VIII
Total de folhas: 10
Nome: Nome:
REAS REAIS OBSERVAES
Designao da REA PRIVATIVA OUTRAS REAS REA PRIVATIVA REA DE USO REA REAL TOTAL COEFICIENTE DE Parcela na composio do
unidade (19) (PRINCIPAL) PRIVATIVAS TOTAL COMUM (37) = (D+E) PROPORCIONALIDADE coeficiente de
DADE
(ACESSRIAS) (23) = (B+C) (28 +35) (31) proporcionalidade
QUANTI
IDENTICAS)
UNIDADE IS
(NMERO DE
A B C D E F G
Loja 31,53 31,53 31,53 0,01082 1,00 Aptos 400 ao 1.200
rea Privativa 87,561%
400 ao 1.200 129,09 34,38 163,47 170,70 334,17 0,09386 9,00 Vaga ---------------3,744%
Box-----------------1.207%
1.300 282,23 44,73 326,96 262,78 589,74 0,14444 1,00 Apto 1.300
rea Privativa 89,488%
Vaga----------------2,432%
Box----------------- 0,784%
TOTAIS 1.475,51 354,15 1.829,72 1.799,08 3.628,80 1,00000 11,00

Observao 1: substituir este quadro pelo quadro IV-B-1 quando for exigida a discriminao de rea de terreno de uso exclusivo
Observao 2 As reas das vagas de garagem devem constar:
- na coluna C, quando forem acessrias, conforme definido em 3.7.2.1.2;
. - na coluna E, quando forem consideradas como rea comum;
- quando forem consideradas unidades autnomas:
- a rea principal da vaga ser lanada na coluna B:
- a rea comum, correspondente vaga lanada na coluna E;
- a rea total da vaga, soma da rea principal com a rea comum, lanada na coluna F;
- o respectivo coeficiente de proporcionalidade, lanado na coluna G.
25
(Lei 4591 - 16/12/64 - ART. 32 e ABNT NBR 12721)
Quadro V - Informaes Gerais FO LH A N 07
LOCAL DO IMOVEL - Adotar numerao seguida

do quadro I ao VIII
INCORPRADOR PROFISSIONAL RESPONSAVEL
Nome: Nome:
Data : Data: Registro no CREA:
Tipo - Edificao residencial
Localizao -
Proprietrio do terreno -
Incorporador -
Projeto arquitetnico -
Projeto estrutural -
Projeto eltrico -
Projeto telefnico -
Projeto hidrulico -
Projeto de combate incndio -
Responsvel tcnico -
Nmero de pavimentos - Quinze
Nmero de unidades por pavimento - Uma
Pavimentos - Primeiro pavimento com guarita, portaria, escada, poo dos elevadores , instalao sanitria
dos funcionrios, box do condomnio, seis boxes privativos, garagem com nove vagas e uma loja com
instalao sanitria. Segundo pavimento com hall, escada, poo dos elevadores, quatro boxes privativos,
cmodo de lixo e garagem com vinte e duas vagas. Terceiro pavimento com hall, escada, poo dos
elevadores, salo, cozinha, duas instalaes sanitrias, depsito do condomnio e rea descoberta com
cmodo de gs e quadra de peteca. Um pavimento com um mezanino. Quinto ao dcimo- terceiro
pavimento com um hall, uma escada, um poo dos elevadores e um apartamento tipo em cada pavimento.
Dcimo-quarto pavimento com hall, escada, poo dos elevadores e o primeiro piso do apartamento duplex
de cobertura. Dcimo-quinto pavimento com o segundo piso do apartamento duplex de cobertura e casa
de mquina.
Nmero total de unidades - Um consultrio, nove apartamentos tipo com trs vagas na garagem cada um
e um apartamento de cobertura com quatro vagas na garagem.
Acabamento das fachadas - Sero revestidas com cermica com detalhes em granito.
Aprovao do projeto -
26
(Lei 4591 -161264 - Art. 32 e ABNT NBR 12721)
Quadro VI - Memorial Descritivo dos Equipamentos FOLHA N 08

LOCAL DO IMOVEL - quadro I ao VIII
Nome: Nome:
Data : Data: Registro NO CREA
Equipamento Tipo (ou marca) Acabamento Detalhes Gerais

Bomba de recalque Centrifuga Motor fechado
Instalao hidrulica Tubulao embutida Com aquecimento solar Tubulao em PVC para esgoto,
gua fria e gua pluvial, tubulao
em cobre para gua quente e
tubulao em ferro galvanizado
para combate incndio
Aparelhos sanitrios Loua e pia inox Colorida e branca Com vlvulas de descarga e metais
cromados
Instalao eltrica Tubulao em PVC embutida Fios e cabos com revestimentos Cada cmodo ter no mnimo um
termopls- -tico. Tomadas e ponto de luz, uma tomada, e um
interruptores Pial Plus interruptor. Sero colocados pontos
especiais para chuveiros eltricos e
aparelhos eletrodomsticos
Instalao telefnica Tubulao em PVC embutida Com cabagem executada Com caixas e tomadas colocadas
Esquadrias metlicas Alumnio anodizado cor bronze Com vidros lisos cor bronze de 4mm
Esquadrias de madeira Prancheta encerada Com ferragens cromadas As portas de entrada principal dos
apartamentos sero almofadadas
Armrios embutidos No sero executados
Gs canalizado Central no pilotis Com pontos em todos apartamentos
Interfone/porteiro eletrnico Central na guarita Com pontos em todos apartamentos
Porto eletrnico Na entrada de veculos
Elevador Automtico Ao inox, laminado e acrlico Sem parada no mezanino
Antena e TV cabo Com tubulao executada
27
(Lei 4591 -16/12/64 - Art. 32 e ABNT NBR 12721)
QUDRO VII - Memorial Descritivo dos Acabamentos (Dependncias de uso privativo) FO LH A N 09
A dot a r nu m er a o se g ui d a d o
LOCAL DO IMOVEL - qu a d ro I ao V I II
T ot a l d e f o lh a s : 10
INCORPORADOR PROFICIONAL RESPONSAVEL
Nome: Nome:
PISOS PAREDES TETOS OUTROS
DEPENDNCIAS Revestimen Acabamento Soleira Revestimento Acabament Rodap Revestimento Acabament Peitoris
to o o
Loja Cermica Rejuntado Granito Massa de gesso Latex PVA Granito Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
I.S. Consultrio Cermica Rejuntado Granito Emboo Azulejo Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Box garagem Cimentado spero Cimentado Massa de gesso Latex PVA Concreto Aparente
Estar/Jantar Assoalho Sintecado Assoalho Massa de gesso Latex PVA Madeira Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Circulao Assoalho Sintecado Assoalho Massa de gesso Latex PVA Madeira Massa de gesso Latex PVA
Quarto Assoalho Sintecado Assoalho Massa de gesso Latex PVA Madeira Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Suite Assoalho Sintecado Assoalho Massa de gesso Latex PVA Madeira Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Depsito Assoalho Sintecado Assoalho Massa de gesso Latex PVA Madeira Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Banho Suite Granito Juparan Palha Granito Reboco Formiplac Granito Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
Banho Social Granito Verde Ubatuba Granito Reboco Formiplac Granito Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
Lavabo Granito Juparan Florido Granito Massa de gesso Latex PVA Granito Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Copa/Cozinha Granito Cinza Corumb Granito Reboco Formiplac Granito Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
rea Servio Granito Cinza Corumb Granito Reboco Formiplac Granito Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
I.S. Servio Cermica Rejuntado Granito Emboo Cermica Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
Varanda Granito Juparan Florido Granito Massa de gesso Latex PVA Granito Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
Escada Cobertura Madeira Sintecado Madeira Massa de gesso Latex PVA Madeira Massa de gesso Latex PVA
Sala Cobertura Assoalho Sintecado Granito Massa de gesso Latex PVA Madeira Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Banho Cobertura Granito Verde Ubatuba Granito Reboco Formiplac Granito Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
Varanda Cobertura Pedra So Tom Pedra S. Tom Massa de gesso Latex PVA Pedra S. Tom Massa de gesso Latex PVA
Terrao/Deck Pedra So Tom Emboo Cermica Mrmore branco
28
(Lei 4591 -16/12/64 - Art. 32 e ABNT NBR 12721)
QUADRO VIII - Memorial Descritivo dos Acabamentos (Dependncias de uso comum) FO LH A N 10
Adotar numerao seguida do quadro I ao

LOCAL DO IMOVEL - VIII
INCOPORADOR PROFISSIONAL RESPONSAVEL

Nome: Nome:
Data : Data: Registro no CREA
PISOS PAREDES TETOS OUTROS

DEPENDNCIAS Revestimen Acabamento Soleira Revestimento Acabamento Rodap Revestimento Acabament Peitoris
to o
Passeio Calada Portuguesa
Acesso Social Granito Juparan Florido
Rampa Cimentado spero Cimentado Massa de gesso Latex PVA Concreto Aparente
Guarita Granito Juparan Florido Granito Massa de gesso Latex PVA Granito Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Portaria Granito Juparan Florido Granito Mrmore Bege Bahia Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Escada Incndio Cimentado Liso Granito Massa de gesso Latex PVA Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
I.S. Funcionrios Cermica Rejuntado Granito Emboo Cermica Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Box Condomnio Cimentado spero Cimentado Massa de gesso Latex PVA Concreto Aparente
Garagem Cimentado spero Cimentado Massa de gesso Latex PVA Concreto Aparente
Hall 2 Piso Cermica Rejuntado Granito Massa de gesso Latex PVA Granito Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Hall 3 Piso Cermica Rejuntado Granito Massa de gesso Latex PVA Granito Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
Salo Cermica Rejuntado Granito Massa de gesso Latex PVA Granito Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Cozinha Granito Cinza Corumb Granito Reboco Formiplac Granito Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
I.S.F. e I.S.M. Granito Verde Ubatuba Granito Reboco Formiplac Granito Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
Lixo Cermica Rejuntado Granito Emboo Azulejo Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
rea Descoberta Pedra So Tom Emboo Cermica Mrmore branco
Escada Mezanino Granito Juparan Florido Massa de gesso Latex PVA Granito Massa de gesso Latex PVA
Mezanino Cermica Rejuntado Massa de gesso Latex PVA Granito Forro de gesso Latex PVA Mrmore branco
Hall Tipo Granito Juparan Florido Granito Massa de gesso Latex PVA Granito Massa de gesso Latex PVA Mrmore branco
Casa Mquina Cimentado spero Cimentado Massa de gesso Latex PVA Concreto Aparente Mrmore branco
29
Custos Unitrios Bsicos de Construo
(NBR 12.721:2006 - CUB 2006) - Fevereiro/2007
Os valores abaixo referem-se aos Custos Unitrios correspondentes a cada caso particular: fundaes,
Bsicos de Construo (CUB/m), calculados de submuramentos, paredes-diafragma, tirantes,
acordo com a Lei Fed. n. 4.591, de 16/12/64 e com rebaixamento de lenol fretico; elevador(es);
a Norma Tcnica NBR 12.721:2006 da Associao equipamentos e instalaes, tais como: foges,
Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) e so aquecedores, bombas de recalque, incinerao, ar-
correspondentes ao ms de FEVEREIRO DE 2007. condicionado, calefao, ventilao e exausto,
"Estes custos unitrios foram calculados conforme outros; playground (quando no classificado como
disposto na ABNT NBR 12.721:2006, com base em rea construda); obras e servios complementares;
novos projetos, novos memoriais descritivos e urbanizao, recreao (piscinas, campos de
novos critrios de oramentao e, portanto, esporte), ajardinamento, instalao e
constituem nova srie histrica de custos unitrios, regulamentao do condomnio; e outros servios
no comparveis com a anterior, com a designao (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro
de CUB/2006". III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais,
"Na formao destes custos unitrios bsicos no projetos: projetos arquitetnicos, projeto estrutural,
foram considerados os seguintes itens, que devem projeto de instalao, projetos especiais;
ser levados em conta na determinao dos preos remunerao do construtor; remunerao do
por metro quadrado de construo, de acordo com incorporador."
o estabelecido no projeto e especificaes
PROJETOS - PADRO RESIDENCIAIS VALORES EM R$/m2
PADRO BAIXO PADRO NORMAL PADRO ALTO

R-1 686,14 R-1 816,82 R-1 1.017,68
PP-4 648,74 PP-4 772,92 R-8 828,76
R-8 616,94 R-8 672,01 R-16 837,31
PIS 459,24 R-16 651,04
PROJETOS - PADRO COMERCIAIS CAL (Comercial Andares Livres) e CSL (Comercial Salas e
Lojas)
PADRO NORMAL PADRO ALTO

CAL - 8 760,79 CAL - 8 828,09
CSL - 8 653,92 CSL - 8 721,91
CSL - 16 874,61 CSL - 16 964,38
PROJETOS - PADRO GALPO INDUSTRIAL (GI) E RESIDNCIA POPULAR (RP1Q)
RP1Q 670,84
GI 359,01
30
RELAO DOS PROJETOS-PADRO DO NOVO CUB/m2 (NBR 12.721:2006)
Sigla Nome e Descrio Dormitrios rea Real rea Equivalente

(m) (m)
Residncia unifamiliar padro baixo: 1 pavto., c/ 2 dormitrios, sala, banheiro, cozinha e 2 58,64 51,94
R1-B
rea para tanque.
Residncia unifamiliar padro normal: 1pavto, 3 dormit, sendo um sute c/ banheiro,
R1-N banheiro social, sala, circulao, cozinha, rea de servio com banheiro e varanda (abrigo para 3 106,44 99,47
automvel)
Residncia unifamiliar padro alto: 1 pavto, 4 dormit, sendo um sute c/ banh e closet, 4 224,82 210,44
R1-A outro c/ banh, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala ntima, circulao, coz , AS
completa e varanda (abrigo para automvel)
RP1Q Residncia unifamiliar popular: 1 pavto, 1dormitrio, sala, banheiro e cozinha 1 39,56 39,56
Residncia multifamiliar - Projeto de interesse social: Trreo e 4 pavtos/tipo
Pavto. trreo: Hall, escada, 4 apts/andar, c/ 2 dormit, sala, banh, coz e AS. Na rea externa
PIS esto localizados o cmodo da guarita, c/ banh e central de medio.
Pavto-tipo: Hall, escada e 4 aparts/ andar, c/ 2 dormit, sala, banh, coz e AS. 2 991,45 978,09
Residncia multifamiliar - Prdio popular padro baixo: trreo e 3 pavtos-tipo
PP-B Pavto. trreo: Hall de entrada, escada e 4 apts/andar c/ 2 dormit, sala, banh, coz e AS. Na rea 2 1.415,07 927,08
externa esto localizados o cmodo de lixo, guarita, central de gs, depsito c/ banh e 16 vagas
descobertas.
Pavto-tipo: Hall , escada e 4 apts/andar, c/ 2 dormit, sala, banh, coz e AS.
Residncia multifamiliar - Prdio popular padro normal: Pilotis e 4 pavts-tipo.
Pilotis: Escada, elev, 32 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito, hall de entrada,
PP-N salo de festas, copa, 3 banh, central de gs e guarita.
Pavto.-tipo: Hall de circulao, escada, elev e quatro apartamentos por andar, c/ trs dormit, 3 2.590,35 1.840,45
sendo um sute, sala de estar/jantar, banh social, coz, AS c/ banh e varanda.
Residncia multifamiliar padro baixo: Pavto. trreo e 7 pavtos-tipo

R8-B Pavto. trreo: Hall de entrada, elevador, escada e 4 apts/andar, c/ 2 dormit, sala, banh, coz e 2 2.801,64 1.885,51
rea para tanque. Na rea externa esto localizados o cmodo de lixo e 32 vagas descobertas.
Pavto.-tipo: Hall de circulao, escada e 4 apts/andar , c/ 2 dormit, sala, banh, coz e rea para
tanque.
Residncia multifamiliar, padro normal: Garagem, pilotis e oito pavtos-tipo.
Garagem: Escada, elev, 64 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo depsito e instalao 3 5.998,73 4.135,22
sanitria.
R8-N Pilotis: Escada, elev, hall de entrada, salo de festas, copa, 2 banh, central de gs e guarita.
Pavto.-tipo: Hall de circulao, escada, elev e quatro apartamentos por andar, c/ trs dormit,
sendo um sute, sala estar/jantar, banh social, coz, AS c/ banh e varanda.
Residncia multifamiliar, padro alto: Garagem, pilotis e oito pavtos-tipo.

Garagem: Escada, elev, 48 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao
sanitria.
R8-A Pilotis: Escada, elev, hall de entrada, salo festas, salo de jogos, copa, 2 banh, central gs e 4 5.917,79 4.644,79
guarita.
Pavto. tipo: Halls de circulao, escada, elev e 2 apartamentos por andar, c/ 4 dormit, sendo
um sute c/ banh e closet, outro c/ banh, banh social, sala de estar, sala de jantar e sala ntima,
circulao, coz, AS completa e varanda.
31
Sigla Nome e Descrio Dormitrios rea Real rea Equivalente
(m) (m)
Residncia multifamiliar, padro normal: Garagem, pilotis e 16 pavtos-tipo.
R16-N Garagem: Escada, elev, 128 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo depsito e instalao 3 10.562,07 8.224,50
sanitria.
Pilotis: Escada, elev, hall de entrada, salo de festas, copa, 2 banh, central gs e guarita.
Pavto.-tipo: Hall de circulao, escada, elev e quatro apartamentos por andar, c/ trs dormit,
sendo um sute, sala de estar/jantar, banh social, coz e AS c/ banh e varanda.
Residncia multifamiliar, padro alto: Garagem, pilotis e 16 pavtos-tipo.

R16-A Garagem: Escada, elev, 96 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao
sanitria.
Pilotis: Esc. elev, hall de entrada, salo de festas, salo de jogos, copa, 2 banh, central de gs e
guarita.
Pavto. tipo: Halls de circulao, escada, elev e 2 apartamentos por andar, c/ quatro dormit, 4 10.461,85 8.371,40
sendo um sute c/ banh e closet, outro c/ banh, banh social, sala de estar,
sala de jantar e sala ntima, circulao, coz, AS completa e varanda.
Edifcio comercial, c/ lojas e salas: Garagem, pavto. trreo e oito pavtos-tipo.
CSL-8 Garagem: Escada, elev, 64 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao - 5.942,94 3.921,55
sanitria.
Pavto. trreo: Escada, elev, hall de entrada e lojas
Pavto. tipo: Halls de circulao, escada, elev e oito salas c/ sanitrio privativo por andar.
Edifcio comercial, c/ lojas e salas: Garagem, pavto. trreo e 16 pavtos-tipo.
CSL-16 Garagem: Escada, elev, 128 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao - 9.140,57 5.734,46
sanitria.
Pavto. trreo: Escada, elev, hall de entrada e lojas
Pavto.-tipo: Halls de circulao, escada, elev e oito salas c/ sanitrio privativo por andar.
Edifcio comercial andares-livres: Garagem, pavto. trreo e oito pavtos-tipo.

CAL-8 Garagem: Escada, elev, 64 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo, depsito e instalao - 5.290,62 3.096,09
sanitria.
Pavto. trreo: Escada, elev, hall de entrada e lojas.
Pavto-tipo: Halls de circulao, escada, elev e oito andares corridos c/ sanitrio privativo por
andar.
GI Galpo industrial: rea composta de um galpo c/ rea administrativa, 2 banh, um vestirio e - 1.000,00 -
um depsito.
Abreviaturas: AS= rea de Servio; banh = banheiro(s); coz = cozinha; dormit= dormitrios; elev= elevadores; pavto = pavimentos (s)
Fonte: ABNT NBR 12.721-2006.
32
CONTRATO DE INCORPORAO E CONSTRUO que entre si fazem, de um
lado, como PROPRIETRIO(S), (nome(s), dado(s) e endereo(s) completo(s)), e, de
outro, como INCORPORADOR, (nome e endereo completo, CNPJ), neste ato
representado por seu(s) scio(s), (nome(s), dado(s) e endereo(s) completo(s)),
pelas clusulas e condies seguintes:
PRIMEIRA
O(S) PROPRIETRIO(S) tem o domnio e posse do(s) lote(s) _________, do

quarteiro _____, da ____ seo, situado(s) na (endereo completo), com rea(s),
limites e confrontaes de acordo com a planta cadastral da cidade, objeto da
matrcula n _________, do Cartrio do ___ Ofcio do Registro de Imveis da Capital,
lote(s) este(s) que se acha(m) livre(s) de quaisquer nus reais ou obrigacionais,
inclusive de tombamento.
SEGUNDA
O INCORPORADOR pretende promover, por sobre o(s) lote(s) descrito(s) na

clusula primeira, nos termos da lei 4.591/64, a incorporao e construo de um
edifcio residencial e/ou comercial, que se denominar EDIFCIO (nome do edifcio),
conforme projeto a ser por ele elaborado, que ter ___ apartamentos-tipo com cerca
de ___ m de rea interna cada um, ___ apartamento(s) de cobertura com cerca de
___ m de rea interna coberta e ___ m de rea interna descoberta e ___ vagas de
garagem por apartamento-tipo e ___ vagas de garagem por apartamento de
cobertura.
Pargrafo primeiro.
O projeto, antes de ser apresentado Prefeitura Municipal, dever ser submetido

aprovao do(s) PROPRIETRIO(S).
Pargrafo segundo.
O projeto e respectivas especificaes que forem apresentados para aprovao pela

Prefeitura Municipal de (cidade), no podero ser alterados, salvo consentimento por
escrito do(s) PROPRIETRIO(S), ressalvadas as exigncias que porventura fizerem
os rgos municipais competentes e eventuais alteraes que resultem do clculo e
execuo estrutural ou das instalaes do prdio, obedecido o disposto na clusula
dcima terceira abaixo.
Pargrafo terceiro.
Aprovados o projeto e respectivas especificaes, passaro eles a fazer parte

integrante e complementar do presente contrato.
33
Pargrafo quarto.
O projeto e suas especificaes podero tambm ser alterados quando for verificado
ser necessrio: a) por falta de materiais, produtos ou equipamentos mencionados; b)
para soluo de ordem tcnica ou relevantes; c) para atender exigncias de rgos
pblicos ou de concessionrias de servio pblico.
TERCEIRA
Para possibilitar a incorporao, o(s) PROPRIETRIO(S) se obriga(m) a outorgar

nesta data ao INCORPORADOR, to logo seja aprovado o projeto do EDIFCIO
(nome do edifcio), mandato por instrumento pblico, na forma do art. 31, pargrafo
primeiro, da lei 4.591, de 16.12.64, para representar o(s) outorgante(s) em tudo que
disser respeito incorporao, especialmente para celebrar promessas de compra e
venda, comparecer em assemblias de adquirentes que se realizarem at o trmino
efetivo das obras, e em todas as relaes e contatos com os demais adquirentes,
Comisso de Representantes e terceiros.
QUARTA
O INCORPORADOR no poder vender ou prometer vender as fraes ideais

correspondentes (s) unidade(s) ____, e suas respectivas vagas de garagem, que,
nos termos dos contratos a serem firmados com terceiros, correspondero s fraes
ideais que pertencero ao(s) PROPRIETRIO(S), como rea(s) sub-rogada(s), para
pagamento do preo das fraes ideais a serem alienadas a terceiros.
Pargrafo nico.
Aps aprovado o projeto de construo do prdio o(s) PROPRIETRIO(S) podero

escolher, livremente, as vagas de garagem que correspondero (s) sua(s)
unidade(s) autnoma(s).
QUINTA
Obriga-se o INCORPORADOR a adiantar as despesas necessrias a implementar a

incorporao, especialmente no que se refere a projeto de arquitetura, obteno de
alvar de construo, documentos e registro da incorporao no Cartrio
competente.
SEXTA
34
A efetivao da incorporao fica condicionada venda a terceiros, pelo
INCORPORADOR, de todas as demais unidades do EDIFCIO (nome do edifcio),
s quais sero sub-rogados, na forma dos Contratos de Promessa de Compra e
Venda e de Construo a serem celebrados, percentuais relativos aos encargos de
construo das unidades mencionadas na clusula quarta.
Pargrafo nico.
A critrio do INCORPORADOR, as obras do edifcio podero ser iniciadas,

independentemente da venda da totalidade das unidades oferecidas a terceiros.
STIMA
O INCORPORADOR dever promover a alienao das unidades autnomas a que

se refere a clusula anterior, celebrando os respectivos contratos, respeitado o prazo
estipulado no artigo 33 da Lei 4.591/64, com o que se considerar viabilizada a
incorporao.
Pargrafo primeiro.
No se efetivando as alienaes a que se refere esta clusula no prazo estipulado, o

presente contrato deixar de produzir quaisquer efeitos, ficando revogada de
imediato, a procurao referida na clusula quarta, independentemente de
notificao, sem acarretar para as partes direito a qualquer indenizao, arcando
cada uma delas com as despesas que tiverem realizado at o momento.
Pargrafo segundo.
Ocorrendo a hiptese prevista no pargrafo anterior ou celebrada as promessas de

compra e venda relativas s unidades do edifcio, ser de exclusiva responsabilidade
do INCORPORADOR a devoluo de eventuais quantias em dinheiro a ela paga
pelos adquirentes.
OITAVA
Salvo pelo disposto na clusula stima, acima, o contrato ora firmado tem carter
irrevogvel e irretratvel, obrigando as partes e seus sucessores.
NONA
Embora subordinada a construo do EDIFCIO (nome do edifcio) ao regime de

administrao a preo de custo, nos termos do artigo 58 e seguintes da Lei 4.591/64,
incumbir aos adquirentes das unidades vendidas suportar o custo total e efetivo das
35
obras que, no rateio entre os integrantes do condomnio, caberiam ao(s)
PROPRIETRIO(S) em decorrncia das unidades referidas na clusula quarta, no
estando este(s) sujeito(s) a qualquer outra prestao ou encargo no que se refere
construo das mesmas.
DCIMA
A fim de possibilitar a construo do edifcio no local, bem como o registro dos

documentos de sua incorporao no competente Registro de Imveis, nos termos do
art. 32 da Lei 4.591, de 16/12/64, o(s) PROPRIETRIO(S), desde que viabilizada a
incorporao imitir(o) o INCORPORADOR na posse dos imveis descritos e
caracterizados na clusula primeira, podendo a mesma:
a) compromissar com terceiros a alienao de fraes ideais, respeitadas, no

entanto, as unidades autnomas e respectivas fraes ideais que pertencero
ao(s) PROPRIETRIO(S);
b) demolir as edificaes existentes nos imveis;
Pargrafo primeiro.
O INCORPORADOR fica autorizado a tomar todas as medidas necessrias plena

execuo da incorporao e das obras, obrigando-se o(s) PROPRIETRIO(S), a
conferir-lhe os mandatos necessrios representao do Condomnio, em caso de
imprescindvel participao pessoal deles, como condminos.
Pargrafo segundo.
O(s) PROPRIETRIO(S) fica(m) autorizado(s) a retirar da casa existente sobre o(s)

lote(s) objeto(s) da incorporao todos os materiais que desejar.
DCIMA PRIMEIRA
As condies de execuo das obras e o prazo para construo e entrega da(s)

unidade(s) que pertencer(o) ao(s) PROPRIETRIO(S) sero estipulados nos
contratos de construo a serem firmados com terceiros, conforme constar do
registro de incorporao a ser promovido pelo INCORPORADOR.
Pargrafo nico.
As escrituras definitivas de compra e venda somente sero outorgadas, pelo

INCORPORADOR, em nome do(s) PROPRIETRIO(S), aps concluda a
construo do prdio, obtido o habite-se e verificado o cumprimento pelos
adquirentes de unidades autnomas de todas as obrigaes por eles assumidas.
36
DCIMA SEGUNDA
Obriga-se o INCORPORADOR a tomar todas as medidas previstas em lei e nos

contratos para solucionar todas as pendncias que porventura surgirem com os
condminos adquirentes.
DCIMA TERCEIRA
Na hiptese de o(s) PROPRIETRIO(S) pretenderem realizar alteraes na(s)

unidade(s) que lhe pertencer(o), dever(o) ele(s) previamente consultar o
INCORPORADOR. Tais alteraes apenas sero realizadas se tecnicamente viveis,
se limitarem a atingir as reas de uso privativo do(s) PROPRIETRIO(S), ou comum
no pavimento em que se situa(m) sua(s) unidade(s) autnoma(s), e no prejudicarem
o bom andamento das obras, a critrio exclusivo do INCORPORADOR.
Pargrafo primeiro.
O INCORPORADOR, concordando com as alteraes consultadas, apresentar

oramento relativo s mesmas, ficando estipulado que as diferenas a maior sero
pagas exclusivamente pelo(s) PROPRIETRIO(S), isto , no sero imputadas aos
adquirentes de unidades autnomas. O mesmo critrio ser utilizado na hiptese de
solicitarem o(s) PROPRIETRIO(S) alteraes no padro de especificaes dos
materiais a serem utilizados na obra.
Pargrafo segundo.
Obriga(m)-se expressamente o(s) PROPRIETRIO(S) a no promover na(s)

unidade(s) que lhe(s) pertencer(o), aps a entrega das mesmas e at que seja
expedido o habite-se, qualquer alterao ou execuo de benefcios adicionais que
impeam a concesso da baixa de construo.
DCIMA QUARTA
Os impostos e taxas que recarem sobre o imvel at a data em que se viabilizar a

incorporao sero pagos pelo(s) PROPRIETRIO(S).
Pargrafo primeiro.
Viabilizada a incorporao, os impostos e taxas pagos a partir da data em que se

iniciarem as vendas de unidades a terceiros sero cobrados dos condminos,
devidamente corrigidos na forma estipulada nos respectivos contratos de
incorporao e construo, sendo repassados ao(s) PROPRIETRIO(S).
37
Pargrafo segundo.
Os demais impostos, exceto eventual lucro imobilirio, taxas, encargos sociais,

trabalhistas e previdencirios, decorrentes da incorporao, no cobertos por esta
clusula, sero de responsabilidade nica do INCORPORADOR, que os repassar
aos adquirentes das unidades autnomas.
Pargrafo terceiro.
O INCORPORADOR se responsabiliza civilmente por quaisquer danos causados a

terceiros no decorrer da obra, isentando o(s) PROPRIETRIO(S), integralmente,
desta responsabilidade.
DCIMA QUINTA
Fica eleito o foro da Comarca de (cidade) para dirimir todas as questes oriundas do
presente contrato.
E por estarem assim ajustados, firmam este instrumento em 2 (duas) vias, perante as
testemunhas abaixo.
Belo Horizonte, ___ de __________________ de ______.
PROPRIETRIO(S)
INCORPORADOR
Testemunhas:
38
39
40
41
CONVENO DE CONDOMNIO DO ED. __________________
CAPTULO I
DO OBJETO
Artigo 1 - O condomnio do Edifcio , submetido ao regime da

Lei Federal n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei das Incorporaes) e da Lei
Federal n 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Cdigo Civil) e s disposies desta
conveno, tem por objeto o prdio a ser construdo
, Bairro , em Belo Horizonte/MG, sendo a edificao
constituda de ( ) pavimentos, assim distribudos:
a) Subsolo = constitudo de ( ) boxes de armrios privativos,

definidos e demarcados, depsito do Condomnio, reservatrio de gua potvel
inferior, caixa de elevador, hall de escada,depsito de lixo e garagem com (
) vagas numeradas e demarcadas;
b) 1 pavimento (pilotis) = constitudo de uma rea coberta com hall, caixa de

elevador, escada,sala de estar, guarita, sala de jogos; trs instalaes sanitrias,
salo de festas, copa ou espao gourmet, rea de servio, sauna, varanda de
ginstica, central abrigada de distribuio de gs combustvel e uma rea
descoberta com ducha, piscina e jardim;
c) 2 ao 7 pavimentos (pavimentos dos apartamentos tipo) = constitudo de seis

pavimentos tipo,cada um com escada, caixa do elevador, hall e dois apartamentos
tipo por andar, composto cada apartamento tipo de estar/jantar, varanda,
circulao, trs quartos, sendo um quarto sute, banheiro social, banheiro de
servio, rea de servio, cozinha, depsito e despensa;
d) 8 pavimento = constitudo de um pavimento tipo com escada, caixa de

elevador, hall e dois apartamentos tipo, composto cada apartamento de
estar/jantar, varanda descoberta, circulao, trs quartos, sendo um quarto sute,
banheiro social, banheiro de servio, rea de servio, cozinha, depsito e
despensa, correspondendo aos primeiros pisos dos dois apartamentos duplex
de cobertura;
e) 9 pavimento = constitudo por um pavimento de cobertura com casa de

mquinas para o elevador e os segundos pisos dos apartamentos duplex de
cobertura, cada um com sala, banho, varanda, terrao e spa instalada. Sobre as
42
lajes dos tetos das salas dos apartamentos duplex est instalado o sistema de
aquecimento solar de gua potvel do edifcio, composto de placas e
reservatrio de gua quente.
f) 10 pavimento = na projeo central do edifcio, acima da casa de mquinas do

elevador, existe um barrilete para operao do conjunto de vlvulas do
reservatrio de gua potvel superior e para preveno e combate a incndio,
caixa d'gua esta que fica sobre o citado barrilete. Tudo de acordo com o projeto
aprovado pela Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, conforme Alvar de
Construo , emitido em / / .
Artigo 2 - So partes comuns do edifcio, inalienveis, indivisveis e insuscetveis

de utilizao exclusiva por qualquer dos condminos, todas aquelas que, por sua
natureza e finalidade, se destinem utilizao da totalidade dos condminos, nos
termos do Pargrafo 2 do Artigo 1.331do Cdigo Civil, especialmente as
seguintes:
a) terreno constitudo pelo lote ( ) da quadra ( )

do bairro , com rea de m2, matriculado sob
n na Serventia Registral do 1 Ofcio;
b) os acessos ao logradouro pblico e as reas de circulao entre as garagens e

de circulao dos armrios de despejo, o depsito do condomnio, o depsito de
lixo (ARS), a portaria, a guarita, o salo de jogos, o salo de festas com sua
respectiva copa ou espao gourmet, a varanda para ginstica, a piscina e sua
rea de lazer, a sauna, a ducha, os shaft's para tubulaes principais ou
encanamento tronco, as instalaes sanitrias existentes no pilotis, as reas
descobertas do pilotis, os jardins, a central de gs combustvel, hall's do elevador
e seu respectivo poo, corredores e escadas, a casa de mquinas do elevador, o
barrilete para operao de vlvulas da caixa d'gua, e os reservatrios de gua
potvel, inferior e superior;
c) os seguintes sistemas: elevador, energia solar para aquecimento de gua

potvel, antena coletiva de televiso, alarme e seus sensores, interfone, rede de
combate a incndio, porto automtico de acesso a garagem com seu comando
eletrnico, gerador de vapor da sauna mida, bombeamento e filtragem da
piscina, aquecimento eltrico da gua da piscina, bombas de elevao de gua
potvel, bem como os sistemas de distribuio e/ou coleta de gua potvel/gua
pluvial/gua para combate a incndio, esgoto sanitrio, energia eltrica, rede
telefnica e gs combustvel.
Artigo 3 - So partes de propriedade exclusiva de cada condmino as unidades

autnomas, com todos os seus pertences, inclusive instalaes internas,
encanamentos e tubulaes, at o ponto de interseo com as linhas,
encanamentos e tubulaes tronco.
43
Pargrafo 1 - Os apartamentos 101 (cento e um), 102 (cento e dois), 201
(duzentos e um), 202 (duzentos e dois), 301 (trezentos e um), 302 (trezentos e
dois), 401 (quatrocentos e um), 402 (quatrocentos e dois), 501 (quinhentos e um),
502 (quinhentos e dois), 601 (seiscentos e um) e 602 (seiscentos e dois), tm,
cada um, rea privativa real de m2 (
), rea de uso comum de diviso no
proporcional real de m2 ( ), rea
de uso comum de diviso proporcional real de m2 (
), rea total real de m2 (
), rea de construo global de
m2 (
) e a frao ideal unitria de (
) no terreno e nas partes comuns do edifcio.
Pargrafo 2 - Os apartamentos 701 (setecentos e um) e 702 (setecentos e dois)

de cobertura duplex, tm, cada um, rea privativa real de m2 (
), rea de uso comum de diviso no
proporcional real de m2 (
), rea de uso comum de diviso proporcional real de m2
( ), rea total
real de m2 (
), rea de construo global de m2 (
) e a frao ideal unitria de

( ) no terreno e
nas partes comuns do edifcio.
Pargrafo 3 A cada apartamento tipo est vinculada a propriedade de um box

de despejo e duas vagas de garagem para automveis, situados no subsolo, bem
como a cada apartamento duplex de cobertura est vinculada a propriedade de
um box de despejo e trs vagas de garagem para automveis, situados no
subsolo.
Pargrafo 4 - Os box de despejo e as vagas de garagem esto vinculados s

unidades autnomas da seguinte forma: ao apartamento 101 correspondem as
vagas de garagem de ns 25 e 26 e o box n 101; ao apartamento 102
correspondem as vagas de garagem de ns 23 e 24 e o box n 102; ao
apartamento 201 correspondem as vagas de garagem de ns 29 e 30 e o box n
201; ao apartamento 202 correspondem as vagas de garagem de ns 13 e 14 e o
box n 202; ao apartamento 301 correspondem as vagas de garagem de ns 27 e
28 e o box n 301; ao apartamento 302 correspondem as vagas de garagem de
ns 15 e 16 e o box n 302; ao apartamento 401 correspondem as vagas de
garagem de ns 21 e 22 e o box n 401; ao apartamento 402 correspondem as
vagas de garagem de ns 17 e 18 e o box n 402; ao apartamento 501
correspondem as vagas de garagem de ns 1 e 2 e o box n 501; ao apartamento
502 correspondem as vagas de garagem de ns 19 e 20 e o box n 502; ao
44
apartamento 601 correspondem as vagas de garagem de ns 9 e 10 e o box n
601; ao apartamento 602 correspondem as vagas de garagem de ns 11 e 12 e o
box n 602; ao apartamento 701 correspondem as vagas de garagem de ns 3, 4 e
5 e o box n 701; ao apartamento 702 correspondem as vagas de garagem de ns
6, 7 e 8 e o box n 702.
CAPTULO II
DOS DIREITOS E DEVERES
Artigo 4 - So direitos dos condminos:
a) usar, fruir e livremente dispor da respectiva rea de uso exclusivo, de acordo

com o respectivo destino, desde que respeitem as normas de boa vizinhana, no
comprometam o bom nome e a categoria do edifcio, no prejudiquem a solidez e
segurana do prdio, nem lhe causem danos, no infrinjam as normas legais ou
as disposies desta Conveno de Condomnio e deste Regimento Interno;
b) usar e fruir as partes comuns do prdio, conforme a sua destinao, e contando

que no exclua a utilizao dos demais condminos, obedecidas s mesmas
normas estabelecidas no item anterior;
c) examinar os livros e arquivos da administrao;
d) comparecer s assemblias e nelas discutir e votar, caso no haja dbito com

as contas do condomnio.
Pargrafo 1 - O condmino interessado no exame da documentao da

administrao do condomnio dirigir sua pretenso, por escrito, ao Sndico.
Pargrafo 2 - Na hiptese do pargrafo anterior, o Sndico designar, no prazo,

mximo de 8 (oito) dias corridos, contados do recebimento do pedido, dia e hora
para o exame.
Artigo 5 - So deveres dos condminos, alm de outros previstos nesta

Conveno de Condomnio e neste Regimento Interno:
a) guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns;
b) no usar, alugar ou ceder, ainda que a ttulo gratuito, os apartamentos para

finalidades ruidosas ou noturnas de qualquer espcie, clubes de jogos,
45
agremiaes polticas ou vinculadas a cultos de qualquer espcie, para comrcio,
consultrios profissionais, laboratrios, repblicas, penses ou hotis, depsitos,
ou qualquer utilizao que no seja estritamente residencial;
c) no executar servios que venham a requerer demolio de partes estruturais

ou aumentar a potncia da carga eltrica instalada, ou que venham, de qualquer
modo, colocar em risco a segurana, estabilidade, solidez ou esttica do edifcio;
d) no estender roupa, tapetes, ou quaisquer objetos nas janelas, varandas ou

outro local visvel do exterior, no fazendo nenhum servio de limpeza fora do
apartamento;
e) no lavar os assoalhos de forma a provocar infiltraes ou umidade em unidade

vizinha;
f) no manter, nem utilizar, nas respectivas reas de uso exclusivo, substncias,

instalaes ou aparelhos que possam colocar em risco a segurana, solidez ou
integridade do edifcio, ou que possam expor a perigo a integridade fsica de seus
ocupantes;
g) no utilizar os empregados do condomnio para servios particulares;
h) no alterar a forma da fachada das unidades autnomas, nem pintar ou decorar

as paredes, esquadrias externas e portas de acesso aos apartamentos com cores
ou tonalidades diversas das utilizadas no conjunto do edifcio;
i) no atirar nas pias ou nos aparelhos sanitrios panos, papis ou quaisquer

outros objetos ou detritos que possam acarretar o entupimento da rede de esgoto
e de gua, devendo, outrossim, abster-se de utilizar para limpeza dos pisos e
aparelhos sanitrios substncias qumicas que possam danific-los;
j) no fazer uso de qualquer alto-falante ou instrumento que possa perturbar, de

qualquer modo, o sossego dos vizinhos;
k) permitir o ingresso, no apartamento, de representantes do Construtor e/ou

Incorporador, do Sndico ou pessoas por ele designadas, quando se torne
indispensvel inspeo ou realizao de trabalhos relativos estrutura geral do
edifcio, sua segurana ou solidez, ou execuo de reparos em instalaes,
servios ou tubulaes dos demais apartamentos;
l) no colocar anncios, placas, faixas, letreiros ou toldos em qualquer parte do

prdio, com exceo ao estabelecido no Pargrafo 1 abaixo;
m) no lanar lixo na forma e no local que no seja o especificamente

estabelecido;
n) pagar pontualmente as contribuies fixadas para o custeio das despesas do

condomnio, inclusive de obras que forem determinadas em assemblias;
46
o) no realizar obras que comprometam a segurana, a estabilidade, a solidez ou
a esttica da edificao.
Pargrafo 1 - Aplicam-se as disposies desta Conveno de Condomnio e

deste Regimento Interno, no que couber, aos locatrios e demais ocupantes das
unidades autnomas.
Pargrafo 2 - A responsabilidade pelo pagamento das contribuies previstas na

letra n deste artigo exclusiva e pessoal do condmino, ainda que os contratos
de locao ou de cesso da unidade autnoma prevejam sua transferncia para o
inquilino ou cessionrio.
Artigo 6 - As partes de uso comum, principalmente passeio, entrada, hall's,

corredores, escadas, reas de armrios de despejo e entre garagens, bem como
as garagens de uso privativo, devero estar sempre livres e desimpedidas, nada
podendo a ser depositado, ainda que momentaneamente, ficando desde j o
Administrador ou o Sndico, autorizado a fazer qualquer remoo necessria e
cobrar seu custo do responsvel.
Artigo 7 - Todas as instalaes internas aos apartamentos de gua fria e quente,

esgoto sanitrio, drenagens pluviais e guas servidas, telefone, interfone, antena
de televiso coletiva, rede de tv a cabo, internet, energia eltrica, distribuio de
gs, sero reparadas custa exclusiva do respectivo condmino, o mesmo
acontecendo com o piso, portas e janelas, tetos, pinturas internas, lustres,
aparelhos sanitrios, os ramais de canalizao de entrada e sada de gua e
esgoto, at o encanamento tronco, os fios de eletricidade, telefone, interfone e
antena coletiva de televiso, at encontrar o fio tronco, e todos os demais
acessrios, benfeitorias e pertences exclusivos.
Pargrafo nico - As reparaes, quando possam atingir as partes comuns,

somente podero ser realizadas aps consentimento por escrito do Sndico,
podendo o condmino recorrer da deciso para a Assemblia Geral, caso negado
por aquele.
Artigo 8 - O condmino ser responsvel por todos os danos e prejuzos

causados por si, pelos ocupantes ou visitantes de sua unidade autnoma, em
qualquer parte, mobilirio ou equipamento de uso comum do edifcio, correndo por
sua conta o integral custeio das despesas com os consertos, reparaes ou
alteraes que se fizerem necessrios, sendo facultado ao Sndico, a seu
exclusivo critrio, promover por conta do condmino a execuo dos referidos
servios, sem prejuzo das perdas e danos cabveis.
47
CAPTULO III
DA ASSEMBLIA GERAL
Artigo 9 - Assemblias sero realizadas no prprio edifcio e sero convocadas

mediante documento escrito, a ser entregue a cada condmino, a seus familiares
ou prepostos, pelo Sndico ou por, no mnimo, 4 (quatro) condminos.
Pargrafo 1 - A convocao indicar o resumo dos assuntos a serem tratados, a

data, hora e o local da Assemblia, ser assinada pelo Sndico ou pelos
condminos, que a fizerem.
Pargrafo 2 - Entre a data da convocao e a da Assemblia, dever mediar um

prazo mnimo de 3 (trs) dias corridos.
Pargrafo 3 - A convocao da Assemblia Geral ordinria ser destinada a

aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a
prestao de contas, e, eventualmente, eleger o Sindico e alterar o Regimento
Interno, devendo a convocao, quando pertinente, ser acompanhada de cpia do
relatrio de contas do Sndico, bem como da proposta oramentria.
Pargrafo 4 - A Assemblia Geral extraordinria poder ser convocada com

prazo mais curto que o mencionado no Pargrafo 2, quando houver comprovada
urgncia.
Artigo 10 - Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da

Assemblia Geral sero tomadas, em 1 (primeira) convocao, por maioria de
votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade das
fraes ideais, e, em 2 (segunda) convocao, que ocorrer aps 30 (trinta
minutos) de espera, a Assemblia Geral poder deliberar por maioria dos
votos dos presentes.
Artigo 11 - Nas deliberaes da Assemblia Geral os votos sero proporcionais

s fraes ideais pertencentes a cada condmino.
Pargrafo 1 - No poder tomar parte na Assemblia Geral o condmino em

atraso no pagamento de suas contribuies ou de multas que lhe tenham sido
impostas.
Pargrafo 2 - vedado ao condmino votar em assunto em que tenha particular

interesse, salvo quando a matria implicar em violao ou limitao do exerccio
normal do direito de propriedade ou de uso.
48
Artigo 12 - A Assemblia Geral ordinria realizar-se-, a cada ano, na data que
for estipulada na Assemblia de instalao do condomnio, e a ela compete:
a) discutir e votar o relatrio e as contas da administrao, relativos ao ano findo;
b) discutir e votar o oramento, as despesas para o ano em curso, fixando o valor

da contribuio mensal e, se convier, de fundo de reserva;
c) eleger o Sndico e o sub-Sndico;
d) alterar o Regimento Interno;
e) votar as demais matrias constantes da pauta da convocao e outras que

forem colocadas na ordem do dia.
Artigo 13 - Compete Assemblia Geral extraordinria:
a) deliberar sobre despesa extraordinria ou outra matria de interesse geral do

imvel ou dos condminos;
b) julgar, em grau de recurso, os assuntos que tenham sido decididos pelo

Sndico;
c) decidir sobre a destituio do Sndico;
d) deliberar sobre a reviso do oramento e do valor da contribuio mensal;
e) apreciar as demais matrias da ordem do dia.
Pargrafo 1 - As deliberaes sobre as questes previstas nas letras "a", "b" e

"c" deste artigo sero tomadas por maioria absoluta de votos dos condminos
presentes Assemblia Geral, ou seja, metade mais um.
Pargrafo 2 - A realizao de obras no condomnio depende, se volupturias, de

voto de 2/3 (dois teros) dos condminos; se teis, de voto da maioria dos
condminos.
Pargrafo 3 - As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas,

independentemente de autorizao, pelo Sndico, ou, em caso de omisso ou
impedimento deste, por qualquer condmino.
Pargrafo 4 - Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importem em

despesas excessivas, determinada sua realizao, o Sndico ou o condmino que
tomou a iniciativa delas dar cincia Assemblia, que dever ser convocada
imediatamente.
49
Pargrafo 5 - No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que
importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps
autorizao da assemblia, especialmente convocada pelo Sndico, ou, em caso
de omisso ou impedimento deste, por qualquer um dos condminos.
Pargrafo 6 - O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser

reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que
fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Pargrafo 7 - A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j

existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao
de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos, no sendo permitidas construes,
nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos
condminos, das partes prprias, ou comuns.
Artigo 14 - Ser exigida unanimidade dos condminos na votao ou

deliberao, alm de outras previstas em lei, de alterao desta conveno que
importar em:
a) extino do condomnio por motivos outros que no sejam os previstos no

Artigo 1.357 do Cdigo Civil;
b) impedimento do titular de direito de uso exclusivo de utilizar-se da rea de

acordo com a sua destinao;
c) desrespeito situao jurdica prconstituda ou a direito adquirido;
d) modificao do critrio de rateio das despesas de custeio do condomnio;
Pargrafo nico - Respeitado o disposto neste artigo, a presente Conveno de

Condomnio, incluindo o Regimento Interno, somente poder ser modificada pelo
voto de 2/3 (dois teros) dos condminos, que o forem ao tempo de alterao.
Artigo 15 - As deliberaes das Assemblias Gerais so obrigatrias a todos os

condminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto.
Pargrafo nico - Nos 8 (oito) dias corridos que se seguirem Assemblia, o

Sndico enviar resumo das deliberaes a todos os condminos, por documento
escrito.
Artigo 16 - Da Assemblia Geral ser lavrada ata em livro prprio, aberto,

encerrado e rubricado pelo Sndico, a qual ser assinada por todos os condminos
presentes, que tero direito de fazer constar suas declaraes de voto, quando
dissidentes.
50
CAPTULO IV
DA ADMINISTRAO
Artigo 17 - A administrao do condomnio caber a um Sndico, condmino,

eleito pelo prazo de 1 (um) ano, permitida reeleio.
Pargrafo 1 - Na mesma Assemblia ser eleito o sub-Sndico, com mandato de

1 (um) ano, que substituir o Sndico em seus impedimentos eventuais,
cooperando com ele na administrao do condomnio.
Pargrafo 2 - O Sndico e o sub-Sndico no podero receber remunerao pela

execuo de suas atividades.
Artigo 18 - Alm das atribuies previstas em lei e no Regimento Interno, ao

Sndico incumbe:
a) superintender a administrao geral do condomnio;
b) celebrar contratos para a execuo dos servios gerais, observadas as

dotaes oramentrias pertinentes;
c) ordenar os consertos e reparos do edifcio, quando necessrios sua

conservao, dentro dos limites estabelecidos no oramento;
d) cobrar, inclusive em juzo, as contribuies devidas pelos condminos;
e) aplicar e cobrar multas por infrao a disposies legais, desta Conveno de

Condomnio e do Regimento Interno;
f) promover os seguros do imvel;
g) prestar contas Assemblia Geral de sua gesto, bem como fornecer

informaes sobre os atos de sua administrao;
h) executar fielmente as deliberaes da Assemblia e fazer cumprir as normas

desta Conveno e do Regimento Interno;
i) convocar os condminos para realizaes de Assemblias Gerais;
j) representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora

dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
k) dar imediato conhecimento Assemblia da existncia de procedimento judicial

ou administrativo, de interesse do condomnio;
51
l) zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores.
Pargrafo nico - Dos atos do Sndico caber recurso, sem efeito suspensivo,
para a prxima Assemblia Geral.
Artigo 19 - A Assemblia Geral poder, pelo voto da maioria absoluta de seus

membros, destituir o Sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou
no administrar convenientemente o condomnio.
Pargrafo nico - Ocorrendo vacncia a Assemblia Geral eleger outro Sndico

que exercer seu mandato pelo tempo restante. Em caso de destituio, o Sndico
prestar imediatamente contas de sua gesto.
CAPTULO V
DO ORAMENTO DO CONDOMNIO
Artigo 20 - Constituem receitas do condomnio:
a) a contribuio mensal prevista no artigo 22 desta Conveno de Condomnio;
b) outras contribuies institudas ou votadas pela Assemblia Geral, destinadas

ao custeio de despesas do condomnio;
c) as multas impostas pelo condomnio.
Artigo 21 - Constituem despesas ordinrias do condomnio, alm de outras

definidas no Regimento Interno:
a) as relativas aos servios gerais, assim entendidas as de conservao,

vigilncia, manuteno, reposio e reparos das reas comuns do edifcio e seus
diversos sistemas;
b) os tributos e preos pblicos que incidem sobre as reas comuns e seus

sistemas;
c) as referentes administrao do edifcio, pessoal e respectivos encargos

sociais e previdencirios, energia eltrica, gs combustvel e demais gastos
permanentes;
52
d) os prmios de seguros do edifcio, incluindo responsabilidade civil e acidentes
do trabalho.
Artigo 22 - Compete Assemblia fixar o oramento das despesas comuns e

cabe aos condminos concorrer para o custeio das referidas despesas, at o dia 5
(cinco) de cada ms, realizando-se o rateio na proporo das respectivas fraes
ideais.
Artigo 23 - As despesas extraordinrias sero igualmente rateadas entre os

condminos, no prazo e na forma estabelecida pela Assemblia Geral que as
autorizar.
Artigo 24 - Ficaro a cargo exclusivo de cada condmino, as despesas

decorrentes de atos por ele praticados, bem como dos prejuzos causados s
partes de uso comum do imvel.
Artigo 25 - A edificao ser segurada contra incndio ou qualquer outro risco

que a possa destruir no todo ou em parte, em seguradora idnea, com aprovao
da Assemblia Geral, que arbitrar o respectivo valor.
CAPTULO VI
DAS PENALIDADES E RECURSOS
Artigo 26 - O atraso no recolhimento de contribuies devidas por condmino

sujeitar o infrator, automaticamente:
a) correo monetria do dbito, de acordo com a variao do ndice Geral de

Preos (IGP) da Fundao Getlio Vargas ou, em caso de sua extino, por ndice
que for estipulado em Assemblia Geral;
b) multa de 2% (dois por cento) calculada sobre o montante do dbito corrigido;
c) aos juros moratrios de 1% (um por cento) ao ms, ou frao, calculados sobre
o valor monetariamente corrigido.
53
Artigo 27 - A infrao a dispositivo de lei, desta Conveno ou do Regimento
Interno sujeitar o infrator multa varivel, imposta e cobrada pelo Sndico, cujo
valor no ser inferior a 1 (uma) nem superior a 5 (cinco) taxas de condomnio do
ms em que for imposta.
Artigo 28 - O condmino, ou possuidor, que no cumpre reiteradamente com os

seus deveres perante o condomnio poder, por deliberao de 3/4 (trs quartos)
dos condminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente at ao
quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
Pargrafo nico - O condmino, ou possuidor, que, por seu reiterado

comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com os demais
condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas
condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.
Artigo 29 - A imposio de multa ser precedida de notificao, pela qual ser

dado prazo para sanar a infrao, se for o caso.
Pargrafo 1 - O no pagamento da multa no prazo de 10 (dez) dias corridos de

sua comunicao sujeitar o infrator aos acrscimos previstos no artigo 26 desta
conveno.
Pargrafo 2 - O condmino responsvel solidrio e pessoal por infrao

cometida por ocupante de sua rea de uso exclusivo.
Artigo 30 - Do ato impositivo de penalidade cabe:
a) pedido de reconsiderao para o Sndico, no prazo de 10 (dez) dias corridos,

contados da data em que o condmino tomar cincia da sano;
b) recurso voluntrio Assemblia Geral, no prazo de 15 (quinze) dias corridos,

contados da data em que o condmino tiver cincia de indeferimento do pedido de
reconsiderao.
Pargrafo nico - Os recursos no tm efeito suspensivo, dependendo seu

conhecimento, em caso de imposio de multa, do prvio depsito do respectivo
valor.
54
CAPTULO VII
DISPOSIES FINAIS
Artigo 31 - Poder haver no condomnio um Conselho Fiscal, composto de trs

membros, eleitos pela primeira Assemblia Geral, por prazo no superior a 2
(dois) anos, ao qual compete assessorar o Sndico e dar parecer sobre suas
contas.
Artigo 32 - A presente conveno, a qual se sujeitar todo ocupante do imvel,

ainda que eventual, obriga a todos os condminos, seus sub-rogados e
sucessores.
Artigo 33 - A primeira Assemblia Geral, alm de eleger o Sndico, o sub-Sndico

e os membros do Conselho Fiscal, se houver, dever aprovar o primeiro
oramento do edifcio.
Artigo 34 - Fica eleito o foro da Comarca de Belo Horizonte para qualquer ao

decorrente de aplicao de dispositivo desta conveno.
55
PROCURAO PBLICA que (nome do
proprietrio do terreno) outorga a (nome do
incorporador).
A (data), em (cidade), e neste (nome do cartrio), instalado (endereo do cartrio),

lavro esta procurao em que, perante a mim, comparecem, como outorgantes,
(nome do proprietrio, dados e endereo completos).
Reconheo a identidade das pessoas comparecentes e sua capacidade para este

ato. Ento, os outorgantes me declaram que nomeiam o procurador (nome do
incorporador, dados e endereo completos, CNPJ ou CPF), a quem so conferidos
poderes amplos para concluir todos os negcios tendentes alienao de fraes
ideais do terreno formado pelo(s) lote(s) _____, do quarteiro _____, da _____
seo, situado (endereo completo do(s) lote(s)), com rea(s), limites e
confrontaes de acordo com a planta cadastral, objeto da matrcula _____, do
(nome do cartrio), objetivando a construo e a incorporao do Edifcio (nome do
edifcio), cabendo ao procurador a responsabilidade e a iniciativa da incorporao,
nos termos previstos na alnea b do artigo 31 da Lei 4.591/64 e ainda promover o
registro de incorporao com a declarao expressa de prazo de carncia de (prazo
de carncia) dias. O procurador no ter poderes para prometer vender as fraes
ideais relativas aos apartamentos de nmero(s) (identificao da rea sub-rogada),
que, nos termos dos contratos a serem firmados com terceiros, correspondero
reas sub-rogadas que pertencero aos outorgantes; e com exceo das fraes
ideais j referidas, fica o procurador investido de poderes para transmitir posse,
domnio, direito e ao, sobre as demais fraes ideais de terreno, bem como, em
nome dos outorgantes, responder pela evico de direito, estipular preo de venda
de cada frao ideal de terreno e respectivas condies de pagamento, receber e dar
quitao, com parecer em assemblias de adquirentes que se realizem at o trmino
efetivo das obras, e em todas as relaes e contatos com os demais adquirentes,
Comisso de Representantes e terceiros, respeitadas rigorosamente as condies
estabelecidas com os outorgantes, podendo tomar todas as medidas necessrias
incorporao do Edifcio (nome do edifcio), representando-os perante o cartrio de
registros imobilirios competente e tudo o mais fazendo para o fiel desempenho
deste mandato. Para os fins do disposto no pargrafo 1 do artigo 31 da Lei 4.591/64,
feita a transcrio do pargrafo 4 do artigo 35 da mesma lei: Descumprida pelo
incorporador e pelos mandantes de que trata o pargrafo 1 do artigo 31 a obrigao
da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo nos prazos ora fixados, a
carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar podero ser averbados no
Registro de Imveis, averbao que conferir direito real oponvel a terceiros, com o
conseqente direito obteno compulsria do contrato correspondente. O presente
mandato outorgado como condio de denncia da incorporao. Fica o
procurador proibido de substabelecer este mandato a terceiros. ASSIM DIZEM OS
MANDANTES e me pedem lhes lavre a procurao, o que fao em meu livro de
notas. Sendo lida e estando conforme, eles a outorgam e assinam. Eu, (nome do
tabelio), a lavrei, dou f e assino, encerrando o ato.
56
Ilmo. Sr.
OFICIAL DO CARTRIO DO 2 OFCIO DE REGISTRO DE IMVEIS
CAPITAL
SR. OFICIAL:
(NOME DO INCORPORADOR), (endereo completo do

incorporador), (CNPJ ou CPF), vem solicitar V.S. o arquivamento
da documentao e registro da incorporao do Edifcio (nome do
edifcio), a ser construdo no(s) lote(s) _____, da quadra _____, da
_____ seo, (endereo completo da obra), nos termos do artigo 32
da Lei Federal 4.591/64.
NESTES TERMOS
PEDE DEFERIMENTO
Belo Horizonte, _____ de __________ de _______.
________________________
(INCORPORADOR)
57
D E C L A R A O (Art. 39 Lei 4591/64)
(nome do incorporador), (endereo completo), (CNPJ ou CPF), na

qualidade de incorporador do EDIFCIO (nome do edifcio), a ser
construdo no(s) lote(s) _____, da quadra _____, da _____ seo,
declara, para os efeitos do art. 39 da Lei Federal n 4.591/64, que
incumbir aos adquirentes das unidades vendidas do edifcio suportar
o custo total e efetivo das obras que, no rateio entre os integrantes do
condomnio, caberia aos proprietrios em decorrncia das unidades
sub-rogadas, de nmero(s) _____, no estando estes sujeitos a
qualquer outra prestao ou encargo no que se refere construo
da(s) mesma(s).
Belo Horizonte, _____ de __________ de _______.
________________________
(INCORPORADOR)
58
DECLARAO DE CARNCIA
(nome do incorporador), com endereo (endereo completo), (CNPJ ou CPF),

na qualidade de Incorporador do Edifcio (nome do edifcio), que pretende
construir no(s) lote(s) _____, da quadra _____, da _____ seo, sito (endereo
completo do edifcio), vem na forma e para efeitos do artigo 34 da Lei Federal n
4.591/64 com redao dada pela Lei n 4.864/65, declarar que:
1) O prazo de Carncia para efetivar a Incorporao do Edifcio (nome do

edifcio), sito (endereo completo do edifcio), ser de (prazo de carncia) dias,
conforme previsto no artigo 12 da Lei 4.864/65, prazo este que se iniciar com a
data da expedio da certido do registro do Memorial de Incorporao pelo
Cartrio competente.
2) Nos ser lcito, dentro do prazo de carncia, desistir do empreendimento, com

o reembolso e/ou devoluo aos terceiros aderentes e/ou subscritores de
unidades autnomas, das quantias pagas e/ou ttulos vincendos vinculados ao
mesmo empreendimento, por fora de contratos com aqueles celebrados.
3) O reembolso das quantias aos terceiros aderentes e/ou subscritores, ser

procedida pelo Incorporador em parcelas de igual nmero e idnticos valores,
devidamente corrigidos pelos mesmos ndices de variaes.
Belo Horizonte, _____ de ___________ de ________.
________________________
(INCORPORADOR)
59
HISTRICO DOS TTULOS DE PROPRIEDADE
IMVEL(IS): Lote(s) _____, da quadra _____, da _____ seo
1) De acordo com a transcrio nmero _____, livro ____, fls. ____,

do Cartrio do ___ Ofcio de Registro de Imveis, em _____ de
____________ de _______, o Sr. ______________________ vendeu
o imvel acima citado ao Sr. _______________.
2) De acordo com a transcrio nmero _____, livro ____, fls. ____,

do Cartrio do ___ Ofcio de Registro de Imveis, em _____ de
____________ de _______, o Sr. ______________________ vendeu
o imvel acima citado ao Sr. _______________.
Belo Horizonte, _____ de ___________ de _______.
________________________
(INCORPORADOR)
60
ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA
ATESTAMOS, A PEDIDO, PARA FINS DE REGISTRO DE

MEMORIAL DE INCORPORAO, QUE (nome do incorporador),
ESTABELECIDO NA (endereo completo do incorporador), (CNPJ ou
CPF), NOSSO CLIENTE E VEM DEMONSTRANDO IDONEIDADE
MORAL E FINANCEIRA NOS NEGCIOS EFETUADOS EM
ACORDO COM ESTE ESTABELECIMENTO COMERCIAL.
BELO HORIZONTE, _____ DE __________________ DE ________.
________________________
Nome do banco
Carimbo
61
DECLARAO SOBRE AS VAGAS DE GARAGEM DO EDIFCIO
(nome do edifcio)
(nome do incorporador), com endereo na (endereo completo), onde

tem sede, (CNPJ ou CPF), na qualidade de incorporador do Edifcio
(nome do edifcio), que pretende fazer construir no(s) lote(s) _____,
da quadra _____, da _____ seo, (endereo completo do edifcio),
vem, na forma e para os efeitos do artigo 32, alnea p, da Lei Federal
n 4.591/64, com a redao dada pela Lei 4.864/65, declarar que:
O Edifcio dispor de _____ vagas de garagem, devidamente

demarcadas no projeto arquitetnico, assim distribudas:
a) _____ vagas no subsolo, 2 nvel;

b) _____ vagas no subsolo, 1 nvel.
Belo Horizonte, ______ de ____________ de _______.
________________________
(INCORPORADOR)
62
RELAO DAS FRAES IDEAIS DO EDIFCIO (nome do edifcio)
APARTAMENTOS FRAES IDEAIS
400 0,09386
500 0,09386
600 0,09386
700 0,09386
800 0,09386
900 0,09386
1000 0,09386
1100 0,09386
1200 0,09386
1300 0,14444
LOJA 0,01082
________
1,00000
Belo Horizonte, _____ de ____________ de _______.
________________________
(INCORPORADOR)
63
TABELA DE VENDAS
FORMA DE PAGAMENTO
FRAO IDEAL
FRAO IDEAL
UNIDADE PREO CONSTRUO (PARTE EM SEMESTRAIS MENSAIS
CONSTRUO DINHEIRO)
EM DINHEIRO
ASR
VISTA 3 PARCELAS 18 PARCELAS
Apto. 400 VENDIDO - - - - - -
Apto. 500 R$ 272.952,50 R$ 43.190,88 R$ 57.245,87 R$ 172.515,75 R$ 43.190,88 R$ 59.187,21 R$ 2.900,00
Apto. 600 R$ 277.952,50 R$ 48.190,88 R$ 57.245,87 R$ 172.515,75 R$ 48.190,88 R$ 59.187,21 R$ 2.900,00
Apto. 700 R$ 282.952,50 R$ 53.190,88 R$ 57.245,87 R$ 172.515,75 R$ 53.190,88 R$ 59.187,21 R$ 2.900,00
Apto. 800 R$ 287.952,50 R$ 58.190,88 R$ 57.245,87 R$ 172.515,75 R$ 58.190,88 R$ 59.187,21 R$ 2.900,00
Apto. 900 R$ 292.952,50 R$ 63.190,88 R$ 57.245,87 R$ 172.515,75 R$ 63.190,88 R$ 59.187,21 R$ 2.900,00
Apto. 1000 R$ 297.952,50 R$ 68.190,88 R$ 57.245,87 R$ 172.515,75 R$ 68.190,88 R$ 59.187,21 R$ 2.900,00
Apto. 1100 R$ 302.952,50 R$ 73.190,88 R$ 57.245,87 R$ 172.515,75 R$ 73.190,88 R$ 59.187,21 R$ 2.900,00
Apto. 1200 R$ 307.952,50 R$ 78.190,88 R$ 57.245,87 R$ 172.515,75 R$ 78.190,88 R$ 59.187,21 R$ 2.900,00
Apto. 1300 VENDIDO - - - - - -
Loja VENDIDO - - - - - -
TIPO : H16-3A
ORAMENTO DO CUSTO DA CONSTRUO REFERENTE AO MS DE :
MEMORIAL DE INCORPORAO REGISTRADO NO CARTRIO DO OFCIO DE REGISTRO DE IMVEIS, SOB O N
64
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAO IDEAL E DE
CONSTRUO POR ADMINISTRAO A PREO DE CUSTO que entre si
fazem (nome, endereo completo, CNPJ ou CPF do incorporador), a seguir
denominado INCORPORADOR e, de outro lado, como PROMISSRIO(A)
COMPRADOR(A), (nome, dados e endereo completo do comprador)
As partes aps terem conhecimento prvio deste instrumento, tendo lido e

compreendido o seu sentido e alcance, decidiram assin-lo, na presena
das testemunhas abaixo e na sede do INCORPORADOR, de acordo com as
seguintes clusulas e condies, livremente aceitas e pactuadas:
PRIMEIRA - OBJETO
1.1. Por este instrumento as partes contratam a promessa de compra e venda da

frao ideal de _______ do terreno identificado na clusula segunda e a
contratao da construo, por administrao, a preo de custo, da unidade
autnoma e distinta constituda pelo apartamento n _____, com suas respectivas
vagas de garagem _______, a ser construdo no EDIFCIO (nome do edifcio),
situado no ___ pavimento, ao qual corresponde rea privativa de _____ m e rea
de construo de _____ m.
1.2. Viabilizao da incorporao
1.2.1. Para que a incorporao se viabilize condio indispensvel a venda,

pelo INCORPORADOR, da totalidade das unidades autnomas que comporo o
EDIFCIO (nome do edifcio), no prazo de carncia a que se refere a clusula
quarta do presente contrato.
1.2.2. A incorporao poder ser considerada viabilizada, antes de atendida a

condio prevista na clusula anterior, a critrio exclusivo do INCORPORADOR.
SEGUNDA - DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DA FRAO IDEAL
2.1. Imvel
O INCORPORADOR est autorizado a concluir os negcios pertinentes

alienao das fraes ideais do terreno constitudo pelo(s) lote(s) _____, do
quarteiro ____, da ___ seo, situado(s) na (endereo completo do edifcio),
com rea(s), limites e confrontaes de acordo com a planta cadastral da cidade,
objeto da matrcula n __________, do Cartrio do _____ Ofcio do Registro de
Imveis, para o fim especial de promover a incorporao e a construo do
EDIFCIO (nome do edifcio), conforme procurao outorgada pelos proprietrios
do(s) mesmo(s), a fls. _____, do livro n _____, do Cartrio do ____ Ofcio de
Notas de _________________.
65
2.1.1. A posse dos imveis foi transferida pelos proprietrios ao
INCORPORADOR.
2.2. O INCORPORADOR promete vender e o(a) PROMISSRIO(A)

COMPRADOR(A) promete comprar a frao ideal de ________ do(s) imvel(is)
indicado(s) no item 2.1., que corresponder ao apartamento n ______, e
respectivas vagas de garagem ___________, conforme contrato de construo
integrante deste instrumento.
2.3. O(A) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) pagar, pela aquisio da frao

ideal do terreno, alm do custo de construo das reas sub-rogadas
enumeradas na clusula 3.9 deste instrumento, a importncia de
R$__________________, sendo R$_______________ pagos neste ato, como
sinal e princpio de pagamento, R$_______________ em ___/___/___,
R$______________ em ___/___/___, R$_______________ em ___/___/___,
sendo as parcelas vincendas corrigidas de acordo com o mesmo ndice apurado
para remunerao das cadernetas de poupana na data do efetivo pagamento de
cada parcela.
2.3.1. As parcelas vincendas sero representadas por promissrias emitidas pro

solvendo pelo(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), nos valores e com as
datas de vencimento acima indicadas, devendo ser quitadas no escritrio do
INCORPORADOR.
2.4. Sempre que qualquer pagamento for efetuado por cheque, a dvida s estar
quitada aps a sua efetiva compensao; a falta de liquidao do cheque, por
qualquer causa, implicar a automtica incidncia das cominaes para os casos
de inadimplemento, notadamente os juros moratrios, a multa convencional e o
reajuste contratual, incidentes sobre o valor da obrigao.
2.5. As prestaes somente podero ser satisfeitas pelo(a) PROMISSRIO(A)

COMPRADOR(A) juntamente com o valor do seu reajuste monetrio, pelo que o
seu no pagamento acarretar para o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) as
cominaes relativas aos casos de mora e de inadimplemento.
2.6. Na hiptese de o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) desejar pagar por

antecipao parcelas do preo da frao ideal, sero inicialmente quitadas as
ltimas parcelas vincendas.
2.6.1. A antecipao de pagamento, mesmo se realizada mais de uma vez, no

implicar novao ou modificao dos critrios de reajuste monetrio ou do modo
de pagamento aqui estipulados.
2.7. O atraso no pagamento de qualquer parcela do preo da frao ideal

sujeitar o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) a pagar ao
INCORPORADOR:
66
a) o valor da dvida vencida e reajustada monetariamente pelo indexador
contratual;
b) os juros de mora de 12% ao ano, contados diariamente;
c) a multa compensatria de 10% sobre o valor da dvida atualizada, e os

honorrios de advogado na base de 20%, alm de outras cominaes aqui
previstas.
2.7.1. As sanes sero automaticamente aplicadas pelo simples no pagamento

de qualquer parcela no vencimento, sem dependncia de notificao ou
interpelao, judicial ou extrajudicial, e sem prejuzo das cominaes previstas
neste contrato, sendo certo que o recebimento das parcelas em atraso, por parte
do INCORPORADOR, de preposto, de banco ou de procurador especial, no
constituir novao ou renncia s estipulaes e garantias previstas.
2.8. A falta de pagamento de qualquer das parcelas previstas na clusula 2.3.

implicar a resoluo dessa promessa de compra e venda, aps notificao
efetuada com o prazo de 15 (quinze) dias, para purgao de mora, atravs de
Cartrio de Ttulos e Documentos ou por via judicial, CASO EM QUE O(A)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) PERDER EM FAVOR DO
INCORPORADOR __% (________ POR CENTO) DAS PARCELAS PAGAS, AT
A DATA DO INADIMPLEMENTO, COMO PENA CONVENCIONAL, corrigindo-se
os valores a serem devolvidos de acordo com o mesmo ndice apurado para
remunerao das cadernetas de poupana na data do efetivo pagamento de cada
parcela.
2.8.1. As importncias a serem devolvidas o sero em trs parcelas mensais e

consecutivas, de igual valor, pagando-se a primeira 30 (trinta) dias aps a
resciso.
2.8.2. Na hiptese do imvel j estar na posse do(a) PROMISSRIO(A)

COMPRADOR(A), este pagar ao INCORPORADOR, pela sua fruio e por
compensao, 0,5% (meio por cento) ao ms, ou frao de ms, do preo
atualizado do imvel, abatendo-se a referida importncia do valor da devoluo a
ser feita ao() PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), sem prejuzo do direito
imediata retomada do imvel, sob pena de se caracterizar esbulho possessrio.
2.9. Poder o INCORPORADOR, no entanto, sua livre escolha, preferir

resoluo o vencimento antecipado das parcelas do preo ento vincendas, caso
em que se tornaro imediatamente exigveis.
2.9.1. Sempre que o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) pagar qualquer

parcela em atraso, inclusive em Cartrio de Protesto de Ttulos, sem o pagamento
dos juros, multa e reajuste monetrio, persistir em mora, devendo o valor relativo
a esses acessrios ser pago no escritrio do INCORPORADOR, por recibo, no
prazo de 3 (trs) dias do pagamento da referida parcela, sob pena de aplicao
de todas as sanes previstas neste instrumento.
67
2.10. Escritura
2.10.1. Concludo o prdio e pagas todas as parcelas do preo da frao ideal e

de construo e cumpridas todas as obrigaes assumidas pelo(a)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), correspondentes aos contratos de compra
e venda da frao ideal e de construo da unidade, caber ao INCORPORADOR
outorgar a escritura definitiva de compra e venda, correndo todas as despesas por
conta do adquirente.
2.10.2. O(A) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) ser imitido(a) na posse da

unidade autnoma adquirida atravs de Termo de Recebimento, podendo o
INCORPORADOR ret-la at que sejam satisfeitas todas as obrigaes a cargo
do adquirente.
2.10.3. Ser, tambm, de inteira responsabilidade do(a) PROMISSRIO(A)

COMPRADOR(A) a despesa relativa averbao da baixa de construo,
proporcionalmente sua unidade.
2.11. Viabilizada a incorporao, sero de responsabilidade do(a)

PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), proporcionalmente frao ideal
compromissada, os tributos que venham a incidir sobre os terrenos, benfeitorias e
acesses do EDIFCIO (nome do edifcio), competindo-lhe efetuar o pagamento
nas pocas prprias, mediante reembolso ao INCORPORADOR e contra regular
quitao.
2.12. Vinculao
O contrato de promessa de compra e venda da frao ideal vincula-se ao contrato

de construo, importando a resciso de um deles na simultnea resciso do
outro. Operar-sede pleno direito e independentemente de aviso ou notificao
judicial ou extrajudicial, a resciso desta promessa de compra e venda de frao
ideal, por inadimplemento de qualquer obrigao relativa construo, recaindo a
mora em ambos os contratos.
2.13. Cesso de direitos
A cesso dos direitos e obrigaes decorrentes deste instrumento, por parte do(a)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), depender da anuncia prvia do
INCORPORADOR, que ter direito a receber 3% (trs por cento) sobre o valor da
presente promessa de compra e venda, que estimam as partes em
R$_____________________, atualizado desde a data de assinatura deste
instrumento com base na variao, pro rata die, do CUB-SINDUSCON.
2.13.1. Exclui-se da proibio de cesso dos direitos aquisio da unidade

prometida venda, a promessa de cesso ou transferncia realizada aps o
pagamento total do preo da frao ideal, custo de construo e dos demais
encargos.
68
2.14. Instituio do Condomnio do Edifcio (nome do edifcio)
Com o registro da incorporao, fica constitudo o Condomnio do Edifcio (nome

do edifcio), pertencendo a cada adquirente de unidade autnoma sua respectiva
frao ideal de terreno, bem como as construes que a ele acedero.
2.14.1. O(A) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) declara ter lido, conhecer e

aceitar todos os termos, clusulas e condies da Conveno de Condomnio
do EDIFCIO (nome do edifcio), que faz parte do memorial de incorporao
registrado no Cartrio do ___ Ofcio do Registro de Imveis, aderindo neste ato
mesma, cuja cpia ora recebe.
2.14.2. O(A) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) obriga-se, por si e por seus

dependentes, empregados ou visitantes, a cumprir e a fazer cumprir as regras da
Conveno de Condomnio, posto que concorda expressamente com todos os
seus termos, sem exceo ou oposio de qualquer espcie ou natureza,
devendo incluir em qualquer instrumento de alienao, locao ou cesso de uso
da unidade objeto deste contrato, clusula que obrigue o adquirente, locatrio ou
usurio a cumprir e a fazer cumprir a referida Conveno.
2.14.3. Fica avenado que o INCORPORADOR no ter responsabilidade por

eventuais danos ou prejuzos decorrentes de atraso dos adquirentes na instalao
formal do condomnio, observado que a COMISSO DE REPRESENTANTES
prover administrao do edifcio, diretamente ou por intermdio de empresa
especializada, contratada com essa finalidade, rateando entre os adquirentes de
unidades as respectivas despesas.
TERCEIRA - DO CONTRATO DE CONSTRUO DA UNIDADE AUTNOMA
3.1. Registro de Incorporao
O memorial de incorporao do EDIFCIO (nome do edifcio) est registrado no

Cartrio do ___ Ofcio de Registro de Imveis de (cidade), sob o n _________.
3.2. Projeto
A construo obedecer ao projeto em anexo, objeto do alvar de construo n

_______, de (data), da Prefeitura Municipal de (cidade), e s especificaes
gerais, que integram e complementam o presente contrato, dando o(a)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) recibo de cpia das mesmas neste ato,
podendo o INCORPORADOR alter-los com o consentimento unnime dos
PROMISSRIOS COMPRADORES, ou, ainda, da COMISSO DE
REPRESENTANTES, sempre que: a) constatar a sua necessidade, por falta de
materiais, produtos ou equipamentos mencionados; b) para soluo de ordem
tcnica ou esttica relevantes; c) ou para atender exigncias de rgos pblicos
ou de empresas concessionrias de servio pblico.
69
3.3. Regime
As obras, servios e instalaes do EDIFCIO (nome do edifcio), nas suas

unidades autnomas e partes comuns, sero executadas sob o regime de
administrao a preo de custo, pelo qual, nos termos do art. 58 da Lei 4.591, de
16/12/64, de responsabilidade dos adquirentes o pagamento do custo
integral do obra.
3.4. Obrigaes do INCORPORADOR
O INCORPORADOR obriga-se a administrar os servios tcnicos e

administrativos necessrios execuo completa da obra, com fiel observncia
dos projetos e especificaes, competindo-lhe: a) coordenar e contratar os
projetos necessrios construo; b) selecionar e adquirir os materiais e servios
a serem aplicados na construo; c) admitir, administrar e dispensar toda mo-de-
obra; d) supervisionar, fiscalizar e orientar a execuo dos servios e instalaes,
inclusive aqueles que forem sub-empreitados a terceiros; e) administrar as contas
da obra, arrecadando as contribuies dos adquirentes e efetuando o regular e
pontual pagamento dos materiais, servios, tributos, encargos sociais e
trabalhistas e quaisquer outras obrigaes decorrentes da execuo da obra; f)
tomar as providncias para a concesso de baixa de construo e habite-se, com
a competente averbao no registro de imveis; g) representar os CONDMINOS
perante reparties pblicas, autarquias e terceiros em geral, nos assuntos
atinentes construo do prdio; h) prestar informaes, mensalmente,
COMISSO DE REPRESENTANTES dos CONDMINOS, sobre o andamento da
obra e sobre as contas respectivas; i) responder pela segurana e solidez da
obra; j) em geral, exercer todas as atribuies necessrias execuo completa e
adequada da obra, em todas as suas fases e etapas, at a respectiva concluso e
entrega.
3.5. Prazo
A obra ser executada e terminada no prazo de _____ meses contados aps o

incio efetivo das obras, no se condicionando esse prazo ao habite-se e s
ligaes dependentes de servios pblicos ou concesses destes, com o prazo
de tolerncia de 60 (sessenta) dias para obras de arremate.
3.5.1. O prazo estabelecido neste item poder ser prorrogado por motivo de fora
maior ou caso fortuito, incluindo:
a) comum acordo entre o INCORPORADOR e a COMISSO DE

REPRESENTANTES;
b) caso ocorra atraso, por parte de qualquer dos CONDMINOS, no pagamento

das parcelas fixadas para o custeio da obra, inclusive as de variao real do
custo;
c) caso ocorram alteraes nos projetos ou especificaes que comprometam o

andamento da obra;
70
d) caso ocorram chuvas impeditivas do trabalho, greves, revolues, carncias no
mercado de materiais especificados ou de mo-de-obra, falta de gua ou
energia eltrica.
3.6. Custeio da Unidade Autnoma e da Obra em Geral
3.6.1. O custeio da unidade autnoma do(a) PROMISSRIO(A)

COMPRADOR(A), das partes comuns do EDIFCIO e das reas sub-rogadas
abranger os gastos, de qualquer natureza, diretos e indiretos, que provadamente
tenham sido efetuados e sejam necessrios para a construo do prdio,
compreendendo: a) projetos de arquitetura, estrutura, eltrico-hidrulico, telefonia,
incndio, paisagismo e outros necessrios, bem como quaisquer modificaes
solicitadas, custos com obteno do alvar junto a Prefeitura e elaborao de
perspectivas e plantas humanizadas; b) honorrios de profissional especializado
em elaborao de oramento e NBR-12721; c) mo-de-obra empregada na
construo e administrao das obras, inclusive engenheiro em regime integral,
estagirios, tcnicos em edificaes, supervisores de segurana, mestres de
obra, encarregados, apontadores, almoxarifes, guardas, vigias, ascensoristas,
compradores e outros que se fizerem necessrios, incluindo alimentao e vale-
transporte, quando fornecidos; d) encargos sociais e trabalhistas; e) material de
construo, inclusive o ferramental leve e demais itens das especificaes,
incluindo equipamentos de proteo individual como capacetes, botas, luvas e
cintos de segurana; f) aluguel e aquisio de equipamentos, tais como:
elevadores, guindastes, gruas, elevadores de obra, formas metlicas,
compressoras, betoneiras, serras circulares, vibradores e andaimes; g) servios
contratados ou sub-empreitados a terceiros, inclusive para fiscalizao e auditoria
da construo; h) gua, telefone, fora e luz, combustveis e lubrificantes; i)
seguros de acidentes do trabalho; j) transporte interno e externo do material e das
mquinas para a obra; k) estudos e consultoria do solo e sondagem, fundaes,
estaqueamento e outros; l) prova de carga de fundaes e estruturas, ensaios de
resistncia e dosagens racionais de concreto, quando julgadas necessrias; m)
material de expediente, material de escritrio interno da obra, xerox, cpias
heliogrficas e outros necessrios administrao da obra; n) multas, impostos e
taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imvel; o) instalao do canteiro
de obra, inclusive placas de obra em back-light ou night and day, mveis e
utenslios de escritrio; p) honorrios advocatcios pela assistncia jurdica ao
Condomnio, bem como despesas judiciais, se necessrias; q) ligaes dos
servios pblicos; r) taxa de administrao do INCORPORADOR; s) remdios
para uma pequena farmcia na obra; t) outros servios ou fornecimentos que
forem realizados em benefcio da obra, tais como seguros de responsabilidade
civil, contra incndio e outros necessrios; u) gastos com processos, inclusive
reclamaes trabalhistas, vistorias e percias judiciais ou extrajudiciais; v) reforos
e reparos nas propriedades vizinhas, que vierem a sofrer danos em virtude de
recalque de fundao ou em conseqncia das operaes de construo e das
indispensveis execuo do projeto; w) danos a terceiros; x) gastos com
medidas de segurana e prmio de seguro para transporte de valores e numerrio
destinado a pagamento de mo-de-obra; y) despesas de despachante e as
necessrias legalizao da incorporao e do condomnio, bem como para
71
elaborao de todos os contratos com os condminos e com terceiros; z)
despesas com correspondncia, aluguel de telefone a ser instalado na obra e
respectivas contas.
3.6.2. A critrio e por solicitao da COMISSO DE REPRESENTANTES,

integraro os custos das obras as despesas com instalao e incio de
funcionamento do condomnio, nelas includas as relativas a remunerao e
encargos sociais do pessoal utilizado em sua administrao e conservao, bem
como as relativas aquisio de mveis e utenslios de uso comum dos
condminos. Fica estabelecido que todos os materiais e equipamentos adquiridos
para a construo pertencero ao Condomnio, que deles dispor a critrio
exclusivo dos condminos.
3.6.3. No caso de ser solicitado pela COMISSO DE REPRESENTANTES, por

escrito, que o INCORPORADOR obtenha recursos financeiros destinados
construo do prdio, e este, a seu exclusivo critrio, concorde em faz-lo,
integraro o custo total das obras todos e quaisquer gastos incorridos pelo
INCORPORADOR com esta finalidade, tais como correo monetria, juros,
taxas, comisses, prmios de seguros, emolumentos, tributos, dirias, ou outros
encargos.
3.6.4. O INCORPORADOR apenas poder alugar equipamentos prprios para a

execuo da obra se expressamente autorizado pela COMISSO DE
REPRESENTANTES, com a qual ser celebrado instrumento especfico,
ajustando preo e demais condies, aps coleta de preos junto a pelo menos 2
(duas) empresas locadoras de equipamentos.
3.6.5. Os condminos sero responsveis, pelo prazo de 5 (cinco) anos contados

do habite-se, por quaisquer nus decorrentes de reclamaes trabalhistas que
eventualmente venham a ser propostas por funcionrios da obra, obrigando-se a
ressarcir os gastos que o INCORPORADOR realizar.
3.7. Remunerao
3.7.1. A remunerao do INCORPORADOR pelos servios de administrao

consistir em uma taxa de (valor da taxa) sobre o custo total da obra, entendido
como todas as despesas referidas no item 3.6., e seus sub-tens, podendo o
INCORPORADOR quitar-se toda sexta-feira de cada semana.
3.7.2. A remunerao aqui estabelecida no incidir sobre a taxa prevista na letra

r do sub-tem 3.6.1.
3.8. Custo estimado
3.8.1. O preo das obras servios e instalaes da unidade autnoma do(a)

PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) e das reas comuns, tm o respectivo custo
estimado em R$________, custo este levantado pelo oramento estimado e detalhado
da obra aos preos vigentes em (data), para o tipo padronizado_____, cabendo
ao() PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) fazer ao INCORPORADOR os necessrios
72
e antecipados suprimentos, mediante o pagamento de (quantidade) parcelas
iguais, no valor de R$________________, cada uma, vencendo-se a primeira na
data de incio da obra e as demais sucessivamente, em igual dia dos meses
subseqentes.
3.8.2. As parcelas mencionadas nesta clusula sero atualizadas entre (data) e a

data do respectivo pagamento, com base na variao do Custo Unitrio Bsico da
Construo Civil CUB, do Sinduscon/MG, vedado seu pagamento antecipado
por se tratar de despesa relativa ao custo de construo da unidade
autnoma adquirida.
3.8.3. Os valores indicados so estimativos e sero revistos de acordo com

o disposto no tem 3.10. deste contrato.
3.8.4. As prestaes sero pagas no escritrio do INCORPORADOR ou onde

este indicar.
3.8.5. O INCORPORADOR fica desobrigado de promover qualquer tipo de

adiantamento ou sumprimento de numerrio, ou realizar pagamento de encargos
de responsabilidade do Condomnio, com recursos prprios. Para evitar a
paralisao da construo por falta de proviso financeira, poder o
INCORPORADOR decidir, a seu exclusivo critrio, mediante expressa
autorizao da COMISSO DE REPRESENTANTES, efetuar adiantamentos ao
Condomnio, que devero ser reembolsados devidamente corrigidos
monetariamente e acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao ms, com
prioridade sobre qualquer outro pagamento devido pelos condminos.
3.9. rea sub-rogada
O(A) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), alm de pagar o custo de construo

de sua unidade e da respectiva parte em dinheiro da frao ideal, obriga-se, na
proporo de sua frao ideal (clusula 2.3. deste contrato), ao pagamento do
custo total e efetivo de construo do(s) apartamento(s) n __________, e suas
vagas de garagem, sub-rogando-se, expressamente, nas obrigaes assumidas
pelo INCORPORADOR no contrato particular de incorporao e construo
celebrado com o(s) proprietrio(s) do(s) terreno(s), cuja cpia est arquivada junto
com o memorial de incorporao, declarando o(a) PROMISSRIO(A)
COMPRADOR(A) ter pleno conhecimento de todas as clusulas dos mesmos.
3.10. Revises
3.10.1. Os valores dos suprimentos, a que se refere o item 3.8., so meramente

estimativos e podero ser revistos de acordo com a variao real do custo
das obras.
3.10.2. Nos termos do art. 60 da Lei 4591/64, as revises da estimativa de custo

da obra sero efetuadas mensalmente, se necessrio, ou, pelo menos,
semestralmente, em comum entre a COMISSO DE REPRESENTANTES e o
INCORPORADOR, que, em funo das necessidades da obra, podero alterar o
73
esquema das contribuies ou dos suprimentos corrigidos e devidos pelo(a)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), relativamente ao total, ao nmero, valores
e distribuio no tempo das parcelas.
3.10.3. Em caso de majorao de prestaes, o novo esquema dever ser

comunicado aos contratantes, com antecedncia mnima de 45 dias da data em
que devero ser efetuados os depsitos das primeiras prestaes alteradas.
3.11. Ttulos
Constitui obrigao certa e exigvel do(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A)

efetuar ao INCORPORADOR, nos prazos ajustados, os suprimentos de numerrio
necessrios obra, sob pena de incorrer nas penalidades estabelecidas neste
instrumento, incluindo os suprimentos de numerrio estabelecidos em decorrncia
de revises peridicas do custo das obras, servios e instalaes do prdio, que
podero ser representados por notas promissrias de emisso do(a)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A).
3.12. Rateio
Convencionam as partes que ao() PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A)

corresponder uma quota de rateio nas despesas gerais do empreendimento de
_________________ em decorrncia do disposto nas clusulas primeira,
segunda e 3.9. deste contrato.
3.13. Penalidades
3.13.1. Sem prejuzo do disposto no item 2.8., ocorrendo atraso no pagamento de

qualquer parcela do preo, assim considerado o custo de construo de sua
unidade e das reas sub-rogadas, o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A)
ficar sujeito multa de 10% (dez por cento) sobre o dbito, atualizado este
monetariamente segundo a variao do CUB-SINDUSCON/MG, pro rata die, alm
de juros de 1% (um por cento) por ms de atraso.
3.13.2. Nos termos do art. 63 da lei n 4.591, de 16/12/64, ocorrendo a falta de

pagamento de 3 (trs) prestaes, consecutivas ou no, do preo da construo,
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, o(a)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) ser notificado pela COMISSO DE
REPRESENTANTES, judicialmente ou atravs do Cartrio de Ttulos e
Documentos, para purgar a mora, no prazo de 10 (dez) dias, com as sanes
previstas no tem 3.13.1., sob pena de, no efetuado o pagamento, ocorrer a
resciso de pleno direito deste contrato e do contrato de compra e venda da
frao ideal, respondendo pelo dbito os direitos respectiva frao ideal de
terreno e parte construda adicionada.
3.13.3. No sendo purgada a mora, caber COMISSO DE

REPRESENTANTES, por deliberao exclusiva de seus membros, optar entre: a)
cobrar judicialmente o dbito do(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A); b)
alienar em pblico leilo a cota de terreno e correspondente parte construda,
74
leilo este a se realizar, como disposto nos pargrafos 1 a 5 do art. 63 da lei
4.591 de 16/12/64, na forma prevista abaixo.
3.13.4. Optando a COMISSO DE REPRESENTANTES por cobrar judicialmente

o dbito, ser contratado advogado, s expensas do Condomnio, para tomar as
medidas cabveis.
3.13.5. Preferindo a COMISSO DE REPRESENTANTES a efetivao de pblico

leilo dos direitos aquisitivos do(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) e
acesses acrescidas, na forma do disposto no art. 63 e pargrafos da lei n
4.591/64, observar ela o procedimento constante dos itens seguintes:
a) O leilo ser anunciado em jornal local de grande circulao, pela quantidade

de vezes que decidir a COMISSO DE REPRESENTANTES, e ser realizado
no mnimo 15 (quinze) dias aps a primeira publicao, constando do
respectivo edital que alm do lano a ser oferecido o arrematante dever
se sub-rogar em todas as obrigaes assumidas pelo(a)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) no presente contrato, especialmente a
de pagar as parcelas de construo, vencidas e vincendas, e, se for o
caso, as prestaes referentes frao ideal, vencidas e vincendas;
b) No leilo no poder ser aceito lano inferior ao desembolso efetuado pelo(a)

PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) em razo das obrigaes assumidas no
presente contrato, corrigidas pela variao do CUB-SINDUSCON, mais as
despesas para a realizao do leilo, honorrios de advogado base de 5%
(cinco por cento), comisso de 5% (cinco por cento) devida ao leiloeiro,
anncios e 10% (dez por cento) de multa compensatria;
c) Frustado o primeiro leilo, sero realizadas duas outras praas, com a

publicidade e condies previstas na letra a, mediando entre elas pelo menos
15 (quinze) dias, somente podendo ser aceito:
c.1) na segunda praa, o maior lano apurado, desde que equivalente, no mnimo,
a 50% (cinquenta por cento) do total corrigido que j tiver sido pago pelo(a)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), acrescido das despesas referidas na letra
b;
c.2) na terceira praa, o maior lano apurado, desde que equivalente, no mnimo,
a 30% (trinta por cento) do total corrigido que j tiver sido pago pelo(a)
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), acrescido das despesas referidas na letra
b;
d) Poder o CONDOMNIO, por deciso unnime de Assemblia Geral, no prazo

de 24 (vinte e quatro) horas aps a realizao do leilo final, em igualdade com
terceiros, exercer a preferncia aquisio dos direitos decorrentes do
presente contrato, os quais lhe sero adjudicados;
e) Do preo apurado no leilo sero abatidas as despesas incorridas para

realizao do leilo, os honorrios de advogado, a comisso devida ao leiloeiro
75
e a de multa compensatria, entregando-se o saldo ao() PROMISSRIO(A)
COMPRADOR(A);
f) Para ressarcimento do CONDOMNIO, os dbitos do Condmino inadimplente

sero atualizados de acordo com a variao, pro rata die, do CUB-
SINDUSCON/MG ocorrida at a data do efetivo recebimento ou, em sua falta,
pela variao do IGP/M da Fundao Getlio Vargas.
3.13.6. Se nem mesmo ao terceiro leilo acorrerem interessados, e

considerando a necessidade de o empreendimento prosseguir, evitando
com isso danos irreparveis aos demais Condminos em dia com suas
obrigaes, dever a COMISSO DE REPRESENTANTES, como permitido
pelo art. 63 da lei 4.591/64, considerar rescindido o contrato, hiptese em
que o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) perder, a ttulo de clusula
penal:
a) em favor do INCORPORADOR, __% (________ por cento) das quantias

pagas referentes frao ideal, procedendo esta devoluo das quantias
devidas ao() PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) inadimplente na forma
estipulada na clusula 2.8., acima;
b) em favor do CONDOMNIO, __% (________ por cento) das parcelas do custo

de construo, inclusive das reas sub-rogadas, que tiver pago at o momento
do inadimplemento, bem como as acesses e benfeitorias realizadas.
3.13.6.1. As quantias a que fizer jus o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A)

inadimplente, relativas s parcelas do custo de construo, inclusive das reas
sub-rogadas, sero corrigidas de acordo com a variao, pro rata die, do CUB-
SINDUSCON/MG e rateadas entre os demais Condminos, de acordo com suas
respectivas fraes ideais de terreno, para serem pagas em 3 (trs) parcelas
mensais e consecutivas, de igual valor, pagando-se a primeira 30 (trinta) dias
aps a resciso.
3.13.6.2. Ocorrida a resciso do contrato do(a) PROMISSRIO(A)

COMPRADOR(A) inadimplente, caber ao CONDOMNIO pagar todas as
contribuies devidas por aquele, vencidas ou vincendas, at a alienao da
predita unidade a terceiro, quando ento ser o Condomnio ressarcido.
3.13.7. Nos termos do pargrafo 5 do art. 63 da lei 4.591/64, para os fins das
medidas estipuladas nesta clusula, a COMISSO DE REPRESENTANTES fica
investida, pelo(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), de mandato irrevogvel,
enquanto vigorar o presente contrato, com poderes para, em nome do condmino
inadimplente, efetuar as citadas transaes, podendo para este fim fixar preos,
ajustar condies, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigaes decorrentes
do contrato de construo e da cota de terreno e construo; outorgar as
competentes escrituras e contratos, receber preos, dar quitaes; imitir o
arrematante na posse do imvel, transmitir domnio, direito e ao; responder pela
evico; receber citao, propor e variar de aes; e tambm dos poderes ad
judicia, a serem substabelecidos a advogado legalmente habilitado.
76
3.13.8. O ato de receber prestaes com atraso no importar novao ou
alterao das obrigaes do(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A),
constituindo, sempre, simples tolerncia.
3.13.9. Se o atraso ou falta de pagamento das parcelas do custo estimativo, das

revises, das alteraes e das modificaes, der causa ao descumprimento do
prazo de concluso e entrega da obra, os inadimplentes ressarciro ao
INCORPORADOR os prejuzos, despesas ou dispndios extras que do atraso
decorrerem.
3.13.10. Todos os adquirentes sero responsveis pelo ressarcimento acima

previsto, se ocorrer atraso na concluso do prdio em decorrncia de reduo do
valor das revises decidida pela COMISSO DE REPRESENTANTES ou pela
Assemblia.
3.13.11. Se, por qualquer motivo, inclusive os previstos nesta clusula e na

clusula 3.5.1., as unidades que pertencero aos proprietrios do terreno, no
forem entregues no prazo previsto na clusula 3.5., os custos de locao do
apartamento para uso destes, conforme estipulado no contrato de
incorporao e construo celebrados entre os proprietrios dos terrenos e
o INCORPORADOR, sero suportados por todos os adquirentes.
3.14. Conta
3.14.1. As quantias recebidas pelo INCORPORADOR sero depositadas em

conta corrente bancria vinculada ao empreendimento. As disponibilidades de
caixa podero ser aplicadas em ttulos de bancos de primeira linha.
3.14.2. As importncias recebidas e depositadas em conta bancria em nome do

EDIFCIO (nome do edifcio) sero movimentadas direta e exclusivamente pelo
INCORPORADOR que fica desde j investido do mandato irrevogvel e
irretratvel para emitir cheques, solicitar saldos e tales de cheques, colocar ou
retirar ttulos vinculados ao presente contrato em cobrana bancria, abrir e
fechar contas bancrias e praticar todos os demais atos necessrios.
3.15. Comisso de Representantes
3.15.1. A COMISSO DE REPRESENTANTES, eleita em Assemblia convocada

pelo INCORPORADOR, ser integrada por, pelo menos, 3 (trs) PROMISSRIOS
COMPRADORES, exercendo as atribuies dos artigos 50, 60, 61 e 63 da lei
4.591 de 16 de dezembro de 1964.
3.15.2. Perder automaticamente o mandato o membro da COMISSO DE

REPRESENTANTES que se tornar inadimplente com as obrigaes assumidas
no presente contrato ou no de promessa de compra e venda da frao ideal do
terreno, sendo substitudo por um dos suplentes, por indicao dos outros
membros.
77
3.15.3. A COMISSO DE REPRESENTANTES dos Condminos dever examinar
no escritrio do INCORPORADOR, independente de qualquer aviso ou
notificao, a partir do 15 (dcimo quinto) dia til do ms seguinte, o balancete e
a relao de despesas com os comprovantes relativos ao ms anterior.
3.15.4. O balancete e a relao de despesas mensais devero levar o visto da

COMISSO DE REPRESENTANTES, ficando desde j estipulado que o visto
de qualquer membro da COMISSO DE REPRESENTANTES, aposto nos citados
balancetes e relao de despesas, exonera o INCORPORADOR e constitui
aprovao sem ressalva das contas.
3.15.5. Se dentro do prazo de 5 (cinco) dias corridos a contar do 15 (dcimo

quinto) dia til no houver sido dado o visto por qualquer membro da
COMISSO DE REPRESENTANTES, e nenhuma impugnao for feita por
escrito, dentro deste prazo, as contas apresentadas estaro automaticamente
aprovadas.
3.15.6. Havendo ressalva ou impugnao de algum tem das contas, os demais

sero aprovados e a COMISSO DE REPRESENTANTES ter o prazo de 5
(cinco) dias a contar da data da impugnao, para resolver e esclarecer a
pendncia. Findo este prazo, se no for dada uma soluo para a pendncia, fato
que no suspender nem interromper as obras do edifcio, o INCORPORADOR
fica desde j autorizado a contratar, s expensas do condomnio, empresa de
auditoria independente, para dirimir e esclarecer a questo.
3.15.7. O INCORPORADOR poder, a seu exclusivo critrio, e para tanto fica

desde j autorizado pelos PROMISSRIO(S) COMPRADOR(ES), a financiar e
cobrir com recursos prprios ou de terceiros qualquer dficit financeiro que
ocorrer no caixa do condomnio, correndo por conta e ordem dos condminos o
principal e seus acrscimos (juros, taxas, etc).
3.16. Ligaes
As despesas com ligao de gua, esgoto, energia eltrica, telefone e outras

dependentes de servios pblicos, concedidos ou no, constituem
responsabilidade e encargo dos condminos e sero entre eles rateadas
proporcionalmente frao ideal do terreno e rea sub-rogada, cabendo ao
INCORPORADOR a responsabilidade pela execuo das instalaes, segundo o
projeto aprovado e respectivas especificaes e observadas as normas tcnicas.
3.17. Responsabilidade
3.17.1. O(A) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) obriga-se a zelar, conservar e

manter a unidade e o prdio, mesmo aps obter do INCORPORADOR ttulo de
domnio, promovendo o que se fizer necessrio, respondendo pelas omisses,
excessos ou pelos danos que causar unidade e ao prdio, obrigando-se a
78
cumprir e a fazer cumprir por todas as pessoas que ocuparem a unidade a
qualquer ttulo, dentre outros, os seguintes pontos:
a) conservar as esquadrias da unidade (para evitar danos sua durabilidade e

prevenir infiltraes), fazendo reviso a cada 6 (seis) meses, devidamente
comprovada;
b) no ferir a camada impermeabilizada das fachadas do prdio, dos pavimentos

de utilizao comum, que devero ser reconstitudas, se necessrio, por
pessoas habilitadas;
c) rever, a cada 12 (doze) meses, atravs do condomnio, as fachadas e repor os

revestimentos que estiverem faltando, em decorrncia da ao do tempo (sol,
chuva, vento) ou outros fatores;
d) rever, tambm a cada 12 (doze) meses atravs do condomnio, a cobertura do

prdio, especialmente telhas, calhas, rufos e chapins, a fim de repor danos
derivados da ao do tempo (sol, chuva, vento) ou outros fatores;
e) rever, tambm a cada 12 (doze) meses e atravs do condomnio, a laje

impermeabilizada dos pavimentos de utilizao comum;
f) zelar, conservar e manter todos os equipamentos e acessrios da unidade e

das partes comuns do prdio, promovendo o seu uso adequado e fazendo os
necessrios reparos atravs de assistncia tcnica direta dos fabricantes;
g) conservar os rejuntamentos em geral, especialmente os dos pisos dos

banheiros, cozinhas, reas de servio, peitoris e fachadas;
h) no ultrapassar o nvel mximo de terra vegetal nas jardineiras;
i) efetuar a manuteno dos equipamentos eltricos e hidrulicos, conforme

instrues a serem fornecidas pelo INCORPORADOR quando da entrega da
unidade autnoma.
3.17.2. Em relao aos possveis defeitos ocultos, j existentes na data da

entrega da unidade, dever o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), no prazo
de 90 (noventa) dias contados da entrega, solicitar a interveno do
INCORPORADOR, por carta protocolada, especificando com detalhes a natureza
e a origem do defeito.
3.17.3. No ato de entrega da unidade o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A)

firmar o Termo de Recebimento do Imvel, no qual, dentre outros pontos,
declarar ter o INCORPORADOR cumprido ou no as obrigaes com relao
referida unidade e ao edifcio como um todo, em especial no que se relaciona com
as especificaes tcnicas e o acabamento, inclusive equipamentos da unidade e
do prdio, explicitando a sua anuncia com relao aos prazos de decadncia
para possveis reclamaes, da seguinte forma:
79
a) prazo de decadncia de 6 (seis) meses, contados da data de entrega da
unidade, para possveis defeitos, inexistentes data da entrega, mas que
venham a surgir dentro de aludido prazo decadencial;
b) prazo de decadncia de 5 (cinco) anos, contados da data do habite-se da

unidade, com relao a vcios de construo que ameacem a solidez e a
segurana da edificao, quanto a desabamento ou runa.
3.17.4. Os servios para conserto de defeitos verificados s podero ser feitos

pelo INCORPORADOR, pela assistncia tcnica do fabricante, do fornecedor ou
por pessoa autorizada pela fbrica ou pelo fornecedor, constituindo o
descumprimento das regras de garantia estipuladas nesta clusula a perda do
direito de reclamao, em juzo ou fora dele, contra ou perante o
INCORPORADOR.
3.17.5. O(A) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) obriga-se a inserir nos

instrumentos de alienao ou de locao da unidade objeto desta escritura,
clusula que obrigue o adquirente ou locatrio a cumprir rigorosamente as regras
deste tem, sob pena de responder pela sua omisso.
3.17.6. As disposies desta promessa obrigam e vinculam no s aos

contratantes mas, tambm, aos seus herdeiros ou sucessores, a qualquer ttulo.
3.18. Alteraes na unidade autnoma
Antes da execuo de etapas da obra o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A)

poder consultar o INCORPORADOR sobre a possibilidade de serem realizadas
alteraes em sua unidade autnoma.
3.18.1. As alteraes solicitadas apenas sero realizadas se tecnicamente

viveis, no atingirem as partes comuns do prdio e no prejudicarem o bom
andamento das obras, a critrio exclusivo do INCORPORADOR.
3.18.2. O INCORPORADOR, concordando com as alteraes consultadas,

apresentar oramento relativo s mesmas, que somente sero executadas aps
o pagamento, pelo(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A), das eventuais
diferenas de custos. Se no prazo de 15 (quinze) dias contados da apresentao
do oramento o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) no se manifestar sobre
ele, ficar o INCORPORADOR desobrigado de proceder as modificaes e
executaro o projeto original.
3.18.3. expressamente vedada a compra, pagamento e/ou contratao pelo(a)

PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) de qualquer material ou mo-de-obra para
qualquer servio de construo de sua unidade autnoma.
3.18.4. No caso de alteraes na unidade autnoma, a remunerao do

INCORPORADOR ser de 20% (vinte por cento) sobre o custo total das obras
respectivas.
80
3.18.5. Obriga-se o(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) a no realizar em sua
unidade, aps o recebimento da mesma e at que seja expedido o necessrio
habite-se, qualquer alterao, modificao ou benfeitorias adicionais, que
impeam a sua concesso.
3.19. Relacionamento das partes sobre a execuo das obras
3.19.1. O(A) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) no poder interferir no

andamento normal da obra, seja mantendo entendimentos com o encarregado ou
com os operrios, seja permanecendo no local dos servios, sem autorizao do
engenheiro responsvel, devendo apresentar por escrito eventuais reclamaes
ou sugestes.
3.19.2. A fim de evitar acidentes, atrasos nos servios ou prejuzos na

produtividade da obra, vedado ao() PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A)
visit-la sem permisso especial, por escrito, do engenheiro responsvel.
3.20. Entrega da unidade
3.20.1. O(A) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) apenas ser imitido na posse

de sua unidade se houver quitado, integralmente, todas as obrigaes, inclusive
de natureza financeira, assumidas no presente instrumento, podendo o
INCORPORADOR ou a COMISSO DE REPRESENTANTES, se for o caso,
exercer o direito de reteno sobre a referida unidade, como previsto no artigo 52
da lei 4.591/64.
3.20.2. Eventual autorizao dada pelo INCORPORADOR para que o(a)

PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) execute servios ou instale bens em sua
unidade autnoma no induzir posse, que apenas ser transmitida observado o
disposto na clusula anterior.
3.20.3. A ocupao pelo(a) PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) da unidade

objeto deste contrato, sem o necessrio consentimento, constituir esbulho,
ensejando ao INCORPORADOR ou COMISSO DE REPRESENTANTES o
exerccio do direito de reintegrao de posse da unidade.
QUARTA CARNCIA
4.1. A incorporao tem o prazo de carncia, nos termos da Lei 4.591/64, de 180
(cento e oitenta) dias, a contar do registro em Cartrio da mesma, para ser
viabilizada, conforme previsto na clusula 1.2., podendo o INCORPORADOR
dentro desse prazo revalidar o registro ou cancelar a incorporao e, nesta ltima
hiptese, desistir do empreendimento.
4.2. Cancelada a incorporao, obriga-se o INCORPORADOR a devolver ao()

PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A) as quantias j pagas, corrigidas de acordo
com o mesmo ndice apurado para remunerao das cadernetas de poupana.
81
QUINTA - FORO
O foro eleito para dirimir quaisquer aes oriundas deste negcio jurdico o da
localizao do imvel, com renncia expressa das partes contratantes a qualquer
outro foro, por mais especial ou privilegiado que seja ou que venha a ser,
independentemente do domiclio ou residncia dos contratantes.
E, por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em 2 (duas)

vias de igual teor, devidamente testemunhadas.
Belo Horizonte, ________ de __________________ de _________.
INCORPORADOR
PROMISSRIO(A) COMPRADOR(A)
Testemunhas:
82
DA: SEOMA / 5 DISME
A JAMIL RAHME
Em 22/01/03
De acordo com sua solicitao informamos que o valor a ser recolhido aos cofres pblicos para o
fornecimento de dados meteorolgicos dirios de precipitao total no perodo de 01 de Agosto 2002 a 22
de Janeiro de 2003 na localidade de Belo Horizonte MG de R$ 90,00 (noventa reais).
Caso seja de seu interesse adquirir os dados acima descritos, solicito uma confirmao pelo fax
(31) 3291-1501, que j dever ser a guia de recolhimento (guia de depsito do Banco do Brasil, com a
devida autenticao mecnica), juntamente com seu endereo para contato.
O prazo para atendimento de at 03 (trs) dias teis, contados a partir da confirmao, sendo
que este oramento tem a validade de 03 (trs) meses.
O depsito dever ser efetuado no Banco do Brasil, em favor da COF na Agncia 3602-1, conta
corrente n. 170.500-8 e cdigo identificador 130.101.13901.001 9, sendo que a guia tem que estar
devidamente preenchida.
Obs: existe a possibilidade de ausncia de dados, que sero supridos com a incluso de outros
dados fora do perodo solicitado, anteriores ou posteriores, dependendo da situao.
Quaisquer dvidas podero ser sanadas pelo telefone (31) 3291-1502/1501.
Atenciosamente,
Lener Taplion S. Azevedo

Instituto Nacional de Meteorologia - INMET
5 Distrito de Meteorologia - 5 DISME
Seo de Observao e Meteorologia Aplicada - SEOMA
Tel: (31) 3291-1502 - Telefax (31) 3291-1501
DISQUE - PREVISO DO TEMPO 0300 - 789 99 99
Ateno: Como supra citado imprescindvel o envio do endereo de correspondncia, caso contrrio, a
solicitao ficar paralisada at que se regularize esta ocorrncia.
Esta mensagem foi verificada pelo E-mail Protegido Terra.

Scan engine: VirusScan / Atualizado em 15/01/2003 / Verso: 1.3.13
Proteja o seu e-mail Terra: http://www.emailprotegido.terra.com.br/
83
15/4/2010
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA E FINANCEIRA
1. DISCRIMINAO:
UNIDADES PREOS DE VENDA (R$) CUSTO DE CONSTRUO (R$) FRAO-IDEAL (R$)

Apt Tipo 9 unid. 129,09 m2 x R$2.250,00/m2 = 290.452,50 246,09 m2 x R$701,03/m2 = 172.516,47 117.936,03
Apt Cobertura 1 unid. 174,48 m2 x R$2.250,00/m2 + 107,75m2 x 378,81 m2 x R$701,03/m2 = 265.557,17 175.510,33
R$2.250,00/m2 x 0,20 = 441.067,50
Loja 1 unid. 31,53 m2 x R$1.700,00/m2 = 53.601,00 28,38 m2 x R$701,03/m2 = 19.895,23 33.705,77
TOTAIS 3.108.741,00 1.838.100,66 1.270.640,34
2. REA SUB-ROGADA:
2.1. Unidades: 1 apartamento-tipo + 1 apartamento de cobertura + 1 loja

2.2. rea: 246,09m2 + 378,81m2 + 28,38m2 = 653,28m2 (24,91% da rea equivalente total )
2.3. Valor: R$290.452,50 + R$441.067,50 + R$53.601,00 : R$ 785.121,00
3. RESULTADO:
3.1. RECEITAS: Fraes-ideais de 8 apartamentos-tipo : R$ 943.488,22

3.2. DESPESAS:
3.2.1. Custo de construo da rea sub-rogada : R$ 457.968,88
3.2.2. Comercializao das unidades vendveis : R$ 116.181,00
3.2.3. Comercializao do terreno : R$ 31.080,00
3.2.4. Custo Operacional : R$ 30.000,00
LUCRO DA INCORPORAO : R$ 308.258,34
84
Estudo de viabilidade econmica e financeira1.xls

Incorporação de Edifícios Jamil Haime

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Incorporação de Edifícios Jamil Haime

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

I

8. Construo por administrao (a preo de custo) / construo a preo fechado.

10. Comisso de Representantes.

11. Lei 4.591/64.

11.1. Obrigaes do Incorporador.

11.2. Direitos do Incorporador.

11.3. Atribuies da Comisso de Representantes.

11.4. Assemblias dos adquirentes.

12. Roteiro de uma incorporao imobiliria (passo a passo):

a) Definio do empreendimento (residencial, comercial, reas das unidades

b) Localizao do terreno / pesquisa de mercado;

c) Informao bsica da PBH / ante-projeto analtico do terreno / quadro II da

d) Estudo de viabilidade econmica e financeira (preliminar):

1- Determinao da rea real privativa;

e) Contato com o proprietrio: proposta para compra, promessa de compra ou

f) Negociao e fechamento do negcio (contrato de incorporao);

h) Especificaes bsicas de materiais;

i) Oramento detalhado do custo da construo;

k) Estudo de viabilidade econmica e financeira (definitivo);

l) Contrato com os adquirentes;

n) Procurao do proprietrio do terreno;

o) Montagem do memorial de incorporao (art. 32), incluindo:

1- Requerimento de arquivamento da documentao;

p) Registro do memorial de incorporao no cartrio;

r) Planejamento das vendas;

s) Obteno do registro do memorial de incorporao;

t) Efetivao das vendas;

u) Realizao da primeira assemblia para incio da construo e eleio da

y) Obteno do habite-se e CND do INSS com averbao em cartrio;

z) Outorga das escrituras.

13. Exerccio prtico.

Estabelece procedimentos a serem adotados no ato de comunicao de incio de obra

O Povo do Municpio de Belo Horizonte, por seus representantes, decreta e eu sanciono

I - apresentar a rgo pblico municipal competente cpia de Certido de Registro de

Pargrafo nico - No formulrio de comunicao de incio de construo decorrente da

Art. 2 - O descumprimento do disposto nesta Lei implicar a no-liberao da obra

Art. 3 - O Executivo, por meio de seu rgo competente, encaminhar, mensalmente,

Fernando Damata Pimentel

(Originria do Projeto de Lei n 591/01, de autoria da Vereadora Maria Lcia Scarpelli)

2. RESPONSABILIDADE TCNICA PELAS INFORMAES E CLCULOS

3.4 Designao Projeto-padro da R - 16 Alto CS CL

REA PRIVATIVA REA DE USO COMUM REA DE USO COMUM

diferente ou a diferente ou a padro

1 Piso 93,15 46,62

2 Piso 227,70 113,96

3 Piso 43,88 128,94 64,47

Mezanino 96,39 96,39 96,39 96,39 96,39 (x01)

14 Piso 36,16 5,79 2,90

C.Dgua 15,70 7,85 15,70 7,85 15,70 7,85 (x01)

1300 41,40 20,72

QUADRO III - Avaliao do Custo Global e Unitrio da Construo FOLHA N 04

LOCAL DO IMOVEL - Adotar numerao seguida

6.3.Equipamentos e instalaes tais como:

400 246,09 273.023,17 0,09386 334,17 1,00 1,00

1.300 378,81 420.151,98 0,14444 589,74 1,00 1,00

TOTAIS 1.475,51 354,15 1.829,72 1.799,08 3.628,80 1,00000 11,00

LOCAL DO IMOVEL - Adotar numerao seguida

Tipo - Edificao residencial

Projeto de combate incndio -

Nmero de pavimentos - Quinze

Nmero de unidades por pavimento - Uma

Adotar numerao seguida do

Equipamento Tipo (ou marca) Acabamento Detalhes Gerais

Armrios embutidos No sero executados

Belo Horizonte, _ de __________ de .