Ti: Thc Trng v mt s gii php pht trin th trng Bt ng Sn Vit Nam.

1
 MC LC

Trang
Li M u..................................................................................................................................3
Chng I. Khi qut qu trnh pht trin th trng bt ng sn Vit Nam. ................4
1.1. Giai on trc nm 1980......................................................................................................4
1.2. Giai on t nm 1980 1986...............................................................................................4
1.3. Giai on t nm 1986 1993...............................................................................................5
1.4. Giai on t nm 1993 2003...............................................................................................
1.5. Giai on t nm 2003 n nay.............................................................................................
1.5.1. 2003 2007.........................................................................................................................
1.5.2. 2007 2011.........................................................................................................................
1.5.3. 2011 n nay.......................................................................................................................
Chng II. nh gi chung v th trng bt ng sn Vit Nam.....................................
2.1. Thnh tu...............................................................................................................................
2.2. Tn ti, yu km.....................................................................................................................
2.2.1. Nhng vn cn tn ti....................................................................................................
2.2.2. Nguyn nhn ca nhng tn ti..........................................................................................
Chng III. Mt s gii php pht trin th trng bt ng sn Vit Nam.....................
3.1. Cc gii php t pha nh nc .............................................................................................
3.1.1 Mc tiu, quan im, nh hng .......................................................................................
3.1.1.1. Mc tiu ..........................................................................................................................
3.1.1.2. Quan im........................................................................................................................
3.1.1.3. nh hng .....................................................................................................................
3.2. Cc gii php t pha cc B, Ngnh c lin quan v UBND cc thnh ph........................
3.3. Cc gii php t pha cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn........................................
Kt Lun......................................................................................................................................

2
 Li M u
Th trng bt ng sn Vit Nam tuy mi c hnh thnh t nm 2003 ti nay, nhng
c bc pht trin tch cc, nhiu d n trong lnh vc sn xut kinh doanh, nh , cng trnh
dch v c u t xy dng. Th trng bt ng sn huy ng cc ngun vn trong
nc, vn u t nc ngoi tham gia to lp c s vt cht cho cc ngnh kinh t pht trin,
nhiu khu th mi vi h thng h tng ng b c u t lm thay i b mt th,
nng cao mc sng ca nhn dn, gp phn chuyn dch c cu kinh t theo hng cng nghip
ha hin i ha, ng thi thc y kinh t x hi ca t nc pht trin vi nhp tng
i cao v n nh trong nhiu nm qua. Cc doanh nghip bt ng sn trong nc, cc n v
t vn thit k, doanh nghip xy lp ca ngnh xy dng ngy cng ln mnh, sc tham gia
cc cng trnh xy dng ln ca t nc. H thng quy phm php lut iu chnh hot ng
ca th trng bt ng sn dn hon thin, to iu kin th trng bt ng sn pht trin
bn vng v lnh mnh, mi trng u t thng thong v thun li cho c nh u t trong
nc v nc ngoi.
Bn cnh nhng mt tch cc, hot ng ca th trng bt ng sn Vit Nam thi gian
qua cng bc l nhng mt yu km gy nh hng khng tt n hot ng u t cng nh
qun l xy dng theo quy hoch, gim ngun thu cho ngn sch, gy tc ng xu ti tm l v
i sng x hi v nn kinh t lm cho s pht trin th thiu bn vng. Do , vic a ra
nhng gii php nhm gip th trng bt ng sn Vit Nam pht trin n nh v lnh mnh l
v cng cp thit.

3
 CHNG I.
KHI QUT QU TRNH PHT TRIN TH TRNG BS VIT NAM
1.1. Giai on trc nm 1980.

1.2. Giai on t nm 1980 1986.

1.3. Giai on t nm 1986 1993.

1.4. Giai on t nm 1993 2003.

Nm 1992 1993 l mc thi gian nh giu s hnh thnh th trng bt ng sn trong
h thng th trng chnh thng ca nn kinh t th trng nh hng x hi ch ngha Vit
Nam.
Trong giai on ny, Nh nc nhng khung php l tng i y v c th cho
cc ch th tham gia th trng bt ng sn t iu kin tham gia n cch thc thc hin v
cc php l cn thit m bo cho cc ch th tham gia. Tuy nhin cc quy nh php lut cho th
trng bt ng sn cha y v mu thun, chng cho. Nh nc can thip qu su t th
tc hnh chnh d gi c bt ng sn, c ch hnh chnh xin cho, cp pht lm hn ch s
pht trin ca th trng bt ng sn.
M u nm 2000, gi nh t bt u bin ng, tip gi c tng nhanh lin tc v
t nh cao vo khong qu II nm 2001 sau mt thi gian di bnh lng. y l cn st th
hai ca nh t v l cn st u tin ca thp ky (2000 2010). Theo nhiu chuyn gia nhn
nh, gi BS ca Vit Nam giai on ny mc t nht th gii, cao hn c mt s thnh ph
ln ca cc nc cng nghip pht trin.
Nguyn nhn ch yu ca cn st bt thng ny c nhn nhn l do nn kinh t Vit
Nam giai on ny vn ng vng trong khi cc nc khc trong khu vc ang phi khc phc
hu qu khng hong ti chnh. iu ny to uy tn ln trong mi trng quc t, thu ht
mnh m vn u t nc ngoi. Nn kinh t tng trng mc cao dn ti nhu cu v t ai
phc v cho sn xut kinh doanh v nhu cu nh ca dn chng lin tc gia tng. Tip theo
l ch trng, chnh sch mi ca nh nc xa dn bao cp t ai.
Nm 2000, Lut Doanh nghip ra i, Lut u t nc ngoi tip theo vo 2001. Ngi
u t nh gi ch trng cho Vit kiu mua nh v ban hnh gi t mi s c trin vng cho
th trng nh t nn nhiu ngi u t mua t khp ni vng ven. Theo c tnh ca Vin
Kinh t TP.HCM, lng u t ny t n khong 6 t USD. Tuy nhin, ch c t c mua
ch khng c cng trnh hay nh no c xy dng. V vy, cho thy cn st ln ny ch yu
l nhu cu o, gi o ch khng phi gi tr tht.

4
 Phn khc th trng ny ch yu tp trung vo nh mt tin v t d n. Ngoi ra, s
u c gia tng mnh m; yu t tm l k vng vo kh nng sinh li v tn ca t; v cui
cng l do thiu cc thng tin v gi nh t cng l nhng nguyn nhn gp phn tc ng
to cn st gi ko di t 2000 2003.
1.5. Giai on t nm 2003 n nay.
1.5.1. 2003 2007.
Giai on t nm 2003 n trc thi im gia nhp WTO.
Cn st gi t 2001 2003 bt u h nhit, th trng BS bt u c nhng iu
chnh v c xu hng gim. Nhng y l giai on m cc cng ty c chc nng kinh doanh
BS ra i mt cch rm r v nhanh chng nht. Giai on ny s cn h a ra bn tng kh
manh so vi giai on trc, v y cng l giai on m dng vn u t trc tip nc ngoi
FDI vo Vit Nam lin tc tng. Do vy, giai on ny cc khu cng nghip, cm cng nghip
pht trin phc v cho dng von FDI vo Vit Nam cng nh nhu cu u t pht trin sn
xut ca cc nh u t Vit Nam.
Vn u t nc ngoi ngy mt mnh lm cho Th trng BS Vit Nam nng ln
tng ngy. n u c hi pht trin cc loi hnh BS khi Vit Nam gia nhp WTO,
nhiu doanh nghip FDI trin khai cc d n vn hng trm triu USD. Cc qu u t nc
ngoi ang tm kim c hi tham gia vo th trng. Bn cnh , cc qu u t chuyn
ngnh cng bt u xut hin.
khc phc nhng tn ti v yu km ca th trng BS, Ngh quyt Hi ngh ln th
7 Ban Chp Hnh Trung ng ng kha IX nhn mnh: ch ng pht trin vng chc th
trng BS (trng tm l cc th) c s qun l v iu tit ca Nh nc, vi s tham gia
ca nhiu thnh phn kinh t, trong kinh t nh nc gi vai tr ch o, khng tch ri th
trng quyn s dng t v cc ti sn gn lin vi t, chng u c t ai.
Khun kh php l cho th trng BS tng i hon chnh vi nhiu o lut ra i
nh: Lut t ai 2003, Lut u t 2005, Lut Nh 2005, Lut xy dng 2005 v Lut Kinh
doanh BS 2006.
Trong giai on ny nh nc xy dng h thng php lut tng i hon chnh v
ng b, tc ng trc tip n th trng BS trong km ch cn st t ai, u c t ai.
Theo hot ng ca th trng BS bt u i vo n nh v lnh mnh hn. Tuy nhin vai
tr ca nh nc cha pht huy c hiu qu, ch yu qun l ch cha iu tit th trng, cha
th hin r nt vai tr nh hng pht trin th trng BS th trng pht trin vn cn tn
ti d tha hng ha BS cao cp, trong khi th trng BS nh cho ngi c thu nhp
thp l rt ln nhng cha thu ht c cc nh u t tham gia.
1.5.2. 2007 2011.
1.5.2.1. Khi sc (2007 2008).
Th trng bt ng sn nm 2007: Ly sau nhiu nm tut dc.

5
 Sau thi gian ng bng, n nm 2007, th trng BS cng m dn v r ng. Th
trng bt u si ng, nhiu trung tm mi gii ghi nhn nhng bo co giao dch tt hn
rt nhiu ngay trong nhng ngy u thng 1. Nhiu giao dch c thc hin thnh cng. Ngi
mua trong s l nhng ngi thu c khon ln t nhng giao dch trn th trng chng
khon, h tm kim bit th v nh cao cp bng s tin li chng khon.
Khng ch nhng giao dch mua bn nh t , ngay c nhu cu v t xy dng cng s,
c quan cng tr nn nng khi gi thu vn phng ngy cng tng. i tng ca th trng
BS cn l nhng d n xy dng cc khch sn cao cp xung quanh cc khu nh lm vic mi
ca Chnh ph. Ch xt tnh xung quanh khu nh Trung Tm Hi Ngh Quc Gia m c s
cnh tranh quyt lit gia cc ch u t t Hn Quc v Nht Bn vi s vn ln ti hng trm
triu USD.
Nguyn nhn ca vic tng trng bt ng v mnh m ca th trng bt ng sn nm
2007 mt phn l do s thay i ca chnh sch. S ng bng ca th trng cng gy lo ngi
cho nh qun l. gp phn r bng, t 1.1.2007 Lut Kinh doanh BS c hiu lc, cng s
ra i quy nh chnh sch kinh doanh bt ng sn gip cc nh u t yn tm hn khi tham
gia th trng. Hnh lang php l cho th trng ngy cng tr nn r rng, hp l nh Lut
ng k BS, Lut thu s dng t, Lut Nh , chnh sch p dng cho Vit kiu mua nh
c hon thin v bt u c hiu lc. Vic ny phn no to ra nhng d on v s bng
n th trng BS trong nm 2007.
Ngun vn FDI tng trng mnh u t vo Vit Nam to tng trng kinh t n tng
cng l mt trong nhng nguyn nhn gp phn vo cn st nhe ln th ba. Bn cnh , li
nhun t chng khong gp phn to ngun vn vng chc cho th trng kt hp gi vng giai
on ny khng c s bin ng ln nh trc. Ngi mua v ngi bn u yn tm, gp phn
lm cho vic giao dch nhanh chng v hiu qu hn.
Tuy nhin, cn st nhe khng to tnh trng nng st cho nh t nh d on
ca nhiu ngi. Cui qu III nm 2007 tnh hnh chuyn bin ngc li do s tc ng ca th
trng chng khong. Khng cn ngun li nhun t chng khong, BS cn kit ngun vn.
Thm vo , nh nc thc hin chnh sch tht cht tn dng chng lm pht tr thnh nguyn
nhn dn n tnh trng ng ng u 2008. Th trng khng hn l ng bng nh giai on
2004 2006 nhng cc giao dch cng chm li v rt gi.
Giai on ny, t s khi sc ban u, phn khc cn h cao cp v bit th chu tc ng mnh
trong t ng ng cui nm 2007.
1.5.2.2. Hi phc v k vng (2009 2011).
Tuy giai on 2007 2008 c s bin i dn n tnh trng ng ng nhng vi
nhng cn st nhe u nm 2007 vn to s khi sc cho th trng BS. n nm 2009, mt
thi k mi ca nh t li m ra khi tip tc xut hin nhng cn st nhe vo na cui nm
2009, bo hiu s phc hi v to k vng cho nh u t.
Tm l m ng, s khng minh bch thng tin chnh l nguyn nhn gy nn nhng
cn st nhe ny. Nhng khng th ph nhn mt iu l khch hng bt u ch n phn khc

6
cn h hoc l nn t gi thp; th trng ang c xu hng ng v pha khch hng c nhu
cu mua hn l u t. Nh vy, phn khc giai on ny chuyn t cn h cao cp, bit
th sang nh gi thp, nh x hi v nhng l t nn bnh thng.
Do nguyn nhn ch yu ca cc t st t u t tm l m ng nn nhiu ngi lo
ngi y ch l trng thi bong bng v nh t nhanh chng ri vo trng thi ng bng. Tuy
nhin, trong cuc hp ti hi ngh bt ng sn quc t, ng H Hu Hnh, Gim c Ngn hng
Nh nc chi nhnh TP. HCM cho bit nm 2009 bt ng sn c du hiu phc hi d cha
r nt. Tnh n thng 9 nm 2009, d n cho vay ca cc ngn hng trn a bn i vi lnh
vc BS l 75.800 ty, chim khong 14% so vi tng d n cho nn kinh t trn a bn v tng
20% so vi thi im cui nm 2008.
Nh vy, bng nhng tin trin ng mng v lng giao dch cng nh ngun vn dnh
cho bt ng sn, r rng th trng nh t ang ngy cng kh ln v dn hi phc. gp
phn thc y th trng cng nh c v cho BS, thi gian sp n ngn hng y mnh cho
vay BS trong giai on ny do h nh gi th trng BS cn nhiu tim nng.
Mt khi hu bao ca cc ngn hng m th thi im khi sc ca th trng ny
khng cn l xa vi na. iu ny cng ng ngha vi vic cc ch d n s c vay thm
bo m tin tung hng ra th trng, cn cc khch hng an tm khi li c cho vay mua
cn h, nn t vi nhng khon tin t 70% n 90% gi tr ca BS, thi gian vay t trung
bnh 15 nm nay c th ko di ti 30 nm.
Ngh nh 71/2010/N-CP quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut nh v thng
t 16 c ban hnh nm 2010 gip th trng bt ng sn minh bch v thun li hn.
Vi nhng d bo y thun li kt hp din bin tt ep t pha th trng, ngun vn
ngn hng nh u t c quyn k vng vo cn st bn vng ca th trng bt ng sn
trong thi gian ti.
Tng kt th trng bt ng sn Vit Nam Nm 2011 khp li vi nhiu bin ng v
kinh t nh: Lm pht hn 18%, li sut cho vay cn mc cao trong khi trn li sut huy ng
ch c 14%, th trng chng khon tut dc, th trng vng bin ng bt thng, th trng
bt ng sn cha c du hiu khi sc bi hu ht cc doanh nghip bt ng sn u ri vo
tnh trng thiu vn. Trc tnh hnh , nhiu doanh nghip a c trong nc tm cc i tc
nc ngoi c thng hiu, kinh nghim v tim lc ti chnh. V th cc hot ng mua bn v
sp nhp (M&A) d n, doanh nghip trong nc din ra kh si ng trong nm 2011. Theo
cc chuyn gia phn tch, hot ng M&A c th tip tc gia tng trong nm 2012 v th trng
bt ng sn vn gp kh khn do kinh t v m cha c tn hiu lc quan.
1.5.3. 2011 n nay.
1.5.3.1. T 2011 n gia nm 2012.
Ngnh bt ng sn ni chung v th trng bt ng sn ni ring ang trm lng k t
sau cuc khng hong ti chnh M nm 2007 2009. Nhng chnh sch ca chnh ph trong
n lc kim ch lm pht u nm 2011 khin cho th trng cng thm kh khn. Vo ngy

7
09/01/2011, Th tng ban hnh Ngh quyt s 02/NQCP v nhng gii php kim ch lm
pht, n nh kinh t v m m bo an sinh x hi. Trong , kim ch lm pht l u tin s 1.
K t sau khi ban hnh th h thng ti chnh ca Vit Nam b nh hng v gin tip gy kh
khn ln tt c cc doanh nghip v ton b nn kinh t Vit Nam. Ngn hng nh nc Vit
Nam (SBV) cng ban hnh ch th s 01/CT NHNN v vic thc hin gii php tin t v hot
ng ngn hng nhm kim sot lm pht, n nh kinh t v m, bo m an sinh x hi. Theo
ch th ny, cc t chc tn dng s phi gim d n cho vay lnh vc phi sn xut xung cn
16% vo cui nm 2011. iu ny, ging thm mt n nng vo cc ngnh Chng khon v
Bt ng Sn bn cnh ngh quyt s 02. Nhng nm trc, cc cng ty Bt ng Sn pht trin
nhanh chng da vo ngun vn vay ngn hng l ch yu v ngn hng cng y mnh cho vay
vi s liu tng trng tn dng ca ngnh ngn hng tng lin tc t 2010 2011.
Do da nhiu vo vn vay d di t tng trng tn dng, nn khi cc ngn hng gp kh
khn buc phi tht cht tng trng tn dng th ngnh bt ng sn cng bt u cht vt tm
vn vay. Cc ngn hng lao vo cuc chy ua li sut huy ng trong nm 2011, khi c lc li
sut huy ng chm trn 22% v nu nhn vo li sut theo k hn trn bng nim yt li sut ca
cc ngn hng v li sut trn th trng lin ngn hng chng ta s thy li sut k hn ngn
c y ln ngang bng c vi cc k hn di. Li sut huy ng tng dn ti li sut vay tng,
tn dng tht cht khin cho dng vn vo th trng bt ng sn v nim tin nh u t
st gim nghim trng, chi ph ti chnh ca cc doanh nghip kinh doanh BS cng tng t
bin.
Nhng cm t nh lm pht, chy ua li sut huy ng, ngn hng mt thanh khon
xut hin nhan nhn trn cc mt bo v cc phng tin thng tin i chng cho thy mt bc
tranh u m ca nn kinh t Vit Nam lc by gi. Nhng yu t trn cng vi vic tng gi in
v gi xng du lm cho ch s gi CPI c nc nm 2011 lp nh vo thng 4 vi mc tng
3.32%.
1.5.3.2. T na cui 2012 n cui 2013.
Sau mt khong thi gian thc hin nhng chnh sch tht cht mnh m th nn kinh t
ni chung v ngnh Bt ng Sn ni ring b ru r khi s liu v n xu (chim ty l ln l
n xu Bt ng Sn), li sut cho vay mc cao, gia tng hng tn kho, tng cu yu, c
cng b.
Do lm pht phn no c kim ch n nh v khng cn l mi lo ngi chnh
na m by gi chnh ph phi tp trung gii quyt hng tn kho, tho g kh khn cho sn xut
t h qu ca tht cht chnh sch tin t. V c im ca ngnh Bt ng Sn Vit Nam l ch
tp trung vo phn khc cao cp m qun mt i phn khc nh gi r khin cho lng hng
tn kho phn khc cao cp tng cao khi nn kinh t v sc mua suy gim. Trong khi , ngi
c nhu cu thc v nh li khng th mua c nh do s lng nh va ti tin rt hn ch
trn th trng. p lc tr li vay ngn hng vi li sut cao khin cho cc cng ty BS bt
buc phi gim gi bn nh hng n li nhun v k hoch sn xut kinh doanh.
Chnh ph nhn thc c kh khn ca nn kinh t hin ti nm n xu nn
chnh thc cho php loi Bt ng Sn ra khi lnh vc phi sn xut v tch cc cho ra i cng

8
ty mua bn n quc gia VAMC (d kin vo qu II/2013) vi vn khong 4.78 ty USD nhm
tho g kh khn cho sn xut v c bit l gip cho ngnh Bt ng Sn bt kh khn qua
vic gim ty l n xu xung di 3%. Bn cnh , NHNN cng tuyn b s tung 30.000 ty
ng vn vay gi r li sut 6% h tr cho ngi thu nhp thp, cn b cng nhn vin chc mua
nh x hi c din tch di 70m2 v c gi di 15 triu ng/m2. Hai chnh sch trn tuy
khng chc chn vc dy c th trng BS Vit Nam vn ang trm lng nhng s c tc
ng tch cc v mt tm l cng nh s gip lm tng s lng giao dch trong ngnh.
Sau khi, thng tin trn c a ra th hng lot cc doanh nghip Bt ng Sn trong
ngnh thay nhau chuyn i d n t cao tng thnh thp tng, thay i kt cu d n sao cho
ph hp vi chnh sch ca chnh ph v cng c nhiu doanh nghip cng ang xin chuyn i
t nh thng mi sang nh x hi. Nm 2013, c d bo l nm bng n ca nh gi r
khi cc ch u t v cc cng ty Bt ng Sn tp trung khai thc phn khc y mu m ny
m by lu nay b b qun, ngi mua nh cng c th chn la c cn nh ng va vi thu
nhp ca mnh.
Do th trng Bt ng Sn kh khn, nim tin ca cc nh u t st gim v cc ch
u t thiu vn do ngn hng tht cht tn dng nn khin p lc ti chnh ca cc doanh
nghip thuc ngnh ny phi tm cch bn tho dn n gim gi Bt ng Sn.
Do c hai th trng s cp v th cp u c s s gim th y l thi im cc nh
u t ngoi quan tm M&A trong lnh vc Bt ng Sn ti Vit Nam. Theo thng k, nu
nm 2012 xu hng nh u t ni ln t nh u t ngoi trong thu gom d n bt ng sn, th
nm 2013 c nh gi yu t ngoi s chi phi ch yu hot ng mua li trn th trng Bt
ng Sn.
1.5.3.2. 2013 2015. th trng giai on ny c nhiu khi sc.
Trong nm 2014, th trng tip tc phc hi tch cc, th hin qua lng giao dch
tng; gi c tng i n nh; lng tn kho bt ng sn tip tc gim; c cu hng ha bt
ng sn chuyn dch theo hng hp l, ph hp hn vi nhu cu ca th trng. Tng trng
tn dng bt ng sn cao hn mc tng trng tn dng chung, bt ng sn vn l knh hp dn
vn. C th, v giao dch, trong c nm, ti H Ni c khong 11,450 giao dch thnh cng (tng
gp hn 2 ln so vi nm 2013), ti TP.HCM c khong 10,350 giao dch thnh cng (tng
khong 30% so vi nm 2013).
Mt bng gi c nh nhn chung l n nh, nhiu d n trong giai on 2011 2013
gi gim su (trn 30%), trong 12 thng qua gi n nh v khng gim tip. Ti H Ni,
mt s d n c v tr tt, hon thnh hoc sp a vo s dng gi c tng nhe (khong 1
2%) so vi nm 2013.
V tn kho bt ng sn, tnh n ngy 15/12/2014, tng gi tr tn kho bt ng sn cn
khong 73,889 ty ng, gim 20,569 ty ng (gim 21.8%) so vi thng 12/2013 v gim 54,659
ty ng (gim 42.5%) so vi u k bo co vo qu 1/2013.

9
 ng ch , d n tn dng bt ng sn tnh n 31/10/2014 t 299,020 ty ng, tng
14% so vi thi im 31/12/2013, cao hn mc tng trng tn dng chung ca nn kinh t
(13%).
Lnh vc kinh doanh bt ng sn ng th 2 v thu ht vn FDI (nm 2014 c 35 d n kinh
doanh bt ng sn s dng vn FDI c cp mi, vn ng k mi v b sung t 2,540 triu
USD, chim 12.6% tng vn FDI (nm 2013 c 23 d n cp mi, vn ng k 757 triu USD).
Kt qu thc hin gi tn dng 30,000 ty ng h tr nh x hi, tnh n 15/12/2014,
tng s tin 5 ngn hng cam kt cho vay l 9,417 ty ng, t 31.4% (thng 6/2014 mi t
13.47%), gii ngn l 4,882 ty ng, t 16.27% (thng 6/2014 mi t 7.63%).
Vi nhng chuyn ng trong nm 2014, bc tranh BS 2015 tng i r nt. Nm
2015 phn khc nh gi r s tng tc vi ngun cung ln, p ng nhu cu ca ngi tiu
dng. Cc nh u t hng n nhu cu thc ch khng phi u t theo k vng hay u t
theo phong tro nh nhng giai on trc na. Qu trnh iu chnh mang li cho th trng
dng sn phm mi.
B Xy dng cho bit, nhiu doanh nghip bt ng sn cng ch ng iu chnh
chin lc kinh doanh nh: chuyn mnh sang pht trin nh x hi; chia nh cn h, s dng
vt liu hon thin trong nc gim gi thnh; h tr cho ngi mua nh bng nhiu hnh
thc (h tr vay tn dng li sut thp, gim gi bn, khuyn mi cc gi dch v...). Th trng
bt ng sn hng ti b phn a s ngi mua, cung cp cc hng ha ph hp vi nhu cu
thc v kh nng thanh ton ca th trng.
CHNG II.
NH GI CHUNG V TH TRNG BT NG SN VIT NAM.
2.1. Thnh tu.
2.1.1. Xy dng chnh sch h tr ngi dn thu nhp thp c th s hu nh .
2.1.2. Cho php Vit Kiu v ngi nc ngoi c s hu nh i vi Vit kiu.
2.1.3. u t vo lnh vc bt ng sn tng cao.
2.1.4. Thnh lp Mng cc sn giao dch bt ng sn Vit Nam.
2.2. Tn ti, yu km.
2.2.1. Nhng vn cn tn ti.
2.2.1.1. C s php l qun l th trng bt ng sn vn cn nhiu bt cp.
2.2.1.2. Vn gi t ca Nh nc.
2.2.1.3. Hin tng u c cha c kim sot.
2.2.1.4. Mt cn i trong c cu u t.

10
2.2.2. Nguyn nhn ca nhng tn ti.
2.2.2.1. Thng tin trn th trng bt ng sn cn cha minh bch.
2.2.2.2. Cc hot ng xc tin thu ht FDI vo lnh vc bt ng sn cn km.
2.2.2.3. Nng lc t chc, qun l th trng cn nhiu bt cp.
CHNG III.
MT S GII PHP PHT TRIN TH TRNG BS VIT NAM.
3.1. Cc gii php t pha nh nc.
3.1.1 Mc tiu, quan im, nh hng.
3.1.1.1. Mc tiu.
3.1.1.2. Quan im.
3.1.1.3. nh hng.
3.2. Cc gii php t pha cc B, Ngnh c lin quan v UBND cc thnh ph.
3.2.1. Cc gii php t pha cc B, Ngnh c lin quan.
B Ti nguyn v Mi trng, B Xy dng, B Ti chnh, B K hoch v u t cn
th hin s ch ng xy dng v pht trin th trng bt ng sn, trong c quyn s dng
t. Quyn s dng t phi c thc hin nghim vng th v vng quy hoch pht
trin th, v em li gi tr kinh t cao. Tip tc m rng quyn cho ngi s dng t, nh
cc h gia nh, c nhn c php cho t chc nc ngoi thu t.
Tip tc ci cch hn na cc th tc hnh chnh lin quan n t ai, c bit l th tc
giao t, cho thu t i vi cc nh u t. iu chnh mt s ni dung trong quy nh v gii
phng mt bng, bi thng, h tr, ti nh c; c bit l thi hn cng b cng khai phng
n. Tip tc hon thin cc c ch ti chnh, tm cc ngun vn h tr cho cc nh u t c
vay vi li sut u i v di hn, hon thin cc qu h tr u t, ci cch cc th tc cho vay,
h tr cc d n u t trong lnh vc pht trin th trng bt ng sn.
B Ti nguyn v Mi trng cn kt hp vi Tng Cc Thng k v mt s c quan hu
quan khc t chc cuc iu tra v ngun cung, cu v nh , cn h v thu nhp ca Vit Nam
c c s cn i li cung cu v nh gi tim nng ca th trng bt ng sn Vit nam
trong tng lai, t mi a ra cc chnh sch iu tit th trng bt ng sn mt cch hp
l.
Hnh thnh mt th trng bt ng sn cng khai minh bch v y thng tin cung
cp cho ngi mua v ngi bn: B Ti nguyn v Mi trng c trch nhim qun l v xy
dng c s thng tin h tng a chnh tin cy, kt ni c vi cc hot ng ti chnh,
ngn hng, tn dng, tng thch vi khu vc v th gii m bo hi nhp kinh t. Cn c c
quan chuyn mn v nh gi t (gi quyn s dng t), nh gi bt ng sn khc c th

11
chng khon ho cc ti sn v bt ng sn, to iu kin cho vic mua bn, chuyn nhng,
cm c, pht mi trn th trng.
B Ti chnh ch tr nghin cu sa i, b sung php lnh v thu nh t theo hng
nh thu lu tin i vi cc trng hp ch s hu, ch s dng c nhiu nh, t vt hn
mc quy nh, c nh t nhng khng a vo khai thc s dng nhm mc ch hn ch u
c, tng ngun thu cho ngn sch.
B Ti nguyn v Mi trng, B Xy dng thnh lp mt t cng tc c bit v th
trng bt ng sn nm bt thng tin, tm kim cc c ch, chnh sch qun l th trng bt
ng sn c nhng bo co kp thi cho Th tng ch o, x l.
3.2.2. Cc gii php t pha UBND cc thnh ph.
3.2.2.1. Nhng gii php ng b.
Nhim v trc mt t ra l: Trin khai c hiu qu Lut Kinh doanh BS, Lut Nh
v Lut u t. Ch ng kim sot th trng, tng cng vai tr qun l nh nc i vi hot
ng ca th trng BS trn a bn H Ni, thc hin x l sp xp v qun l cc BS l
nh, t thuc ti sn cng, BS th, BS nh , xy dng c ch v chnh sch qun l, cp
php hot ng dch v, mi gii, t vn u t BS trn a bn.
Nhim v lu di l hnh thnh ng b cc yu t cu thnh ca th trng BS; hon
thin c ch, chnh sch v m hnh qun l v pht trin th trng theo quy nh ca Nh nc
v c tnh c th ca tng thnh ph nhm khuyn khch pht trin th trng v tng cng
qun l nh nc i vi th trng BS.
3.2.2.2. Cc gii php c th.
i vi BS l nh , t thuc t nhn, cn c chnh sch v thu ph hp khuyn
khch ngi dn t gic ng k giao dch, chuyn nhng theo quy nh.
i vi BS thuc s hu Nh nc, UBND cc thnh ph tp trung r sot ton b qu
nh cng s do c quan, n v s nghip ang qun l, s dng trn a bn.
i vi BS cng nghip, dch v thng mi, kinh doanh sn xut, UBND cc thnh
ph cn ban hnh cc quy nh v chuyn nhng d n xy dng khch sn, vn phng cho
thu; chuyn nhng cng trnh xy dng gn lin vi t thu tr tin thu t cho c thi
gian thu, t thu tr tin thu hng nm. xut c ch chnh sch khuyn khch cc thnh
phn kinh t u t pht trin cc khu th v u t nh phc v nhu cu ca dn c...
Thc hin gin cu ti cc thnh ph ln bng bin php nng cao cht lng quy hoch
v thc hin quy hoch cc thnh ph v tinh xung quanh. Nhanh chng a quy hoch cc
trng i hc, cc khu cng nghip, khch sn, dch v..., ra khi thnh ph ln c ph
duyt vo thc thi.
Cc a phng thc hin r sot quy hoch v cho php chuyn mc ch cc din tch
t do cc t chc s dng khng ng mc ch, khng hiu qu a vo pht trin th
trng bt ng sn. M rng v y nhanh tin xy dng cc d n p ng yu cu v nh

12
 v vn phng cho thu. C chnh sch h tr v ti chnh cho cc ch u t trong vic nng
cp cc khu chung c ht hn s dng hoc xung cp
Hon thin b my t chc qun l t ai. To c ch thc thi nghim php lut mi
cp, mi a phng, thc hin c hiu qu cng tc thanh tra, kim tra vic thc thi php lut.
Cc c quan chc nng nh nc phi chu trch nhim i vi cc hot ng nh: o c lp
bn xc nh c h s a chnh v t v danh b phi ng k bt ng sn; theo di
s bin ng ca ng k t ai v cp nht cc thay i; lm cc th tc v xc nhn quyn s
dng t ai cho ngi s dng t; gim st kim tra vic s dng t v thc hin cc quyn
theo quy nh ca php lut; thm nh gi t, tnh thu v qun l v vn xy dng.
Cn cng khai ha a im, quy m, cc ch tiu v kin trc, mt xy dng, chiu
cao cng trnh v cng nng s dng cng trnh ca cc d n trong ni thnh, nht l ti khu
ph c, ph c v trn trc tuyn giao thng chnh. Ngoi ra, UBND cc TP cn tng cng
phng thc u thu la chn ch u t cng trnh ti cc khu t vng chn c ch
u t xng ng; ng thi xt duyt mt cch thn trng nng lc, kh nng ca ch u t v
tnh kh thi ca d n ti nhng a im ep.
3.3. Cc gii php t pha cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn.
Hin nay, khi cc qu u t ca nc ngoi vi ngun vn ln cng mun tham gia su
vo lnh vc bt ng sn th cn phi c s lin doanh lin kt trong hp tc gia cc cng ty
trong nc vi nhau. Bi gn y, vic b ht chn khi cc d n xy dng ca cc doanh
nghip trong nc xy ra ngy mt nhiu. Nhn thy s e da ny, c nhng doanh nghip
lin kt vi cc doanh nghip khc hoc l lin doanh vi cc ngn hng, doanh nghip trong v
ngoi nc tn ti v pht trin. Bn cnh , vic thnh lp thm cc Hip hi bt ng sn
ti cc thnh ph hin nay lnh vc bt ng sn c xu hng pht trin mnh nh H Ni,
Nng, Bnh Dng... cng l iu nn lm hng ti mt th trng bt ng sn c t chc,
cnh tranh lnh mnh, gi c n nh m bo quyn li ca c ch u t ln khch hng. Ngoi
ra, cc doanh nghip bt ng sn trong nc nn bit rng y l sn nh ca chng ta, vi
th mnh con ngi v cc mi quan h th s kt hp s to ra mt li th cnh tranh vng
mnh hn. ng thi cc doanh nghip cng cn chuyn nghip ha hn trong hot ng kinh
doanh, nhn din ng nhu cu th trng ca mnh nhm nng cao sc cnh tranh vi cc cng
ty nc ngoi.
Ngoi ra, s kin nhn l c tnh cn thit cho ngnh ny ch khng th no chy theo
tro lu nh cc doanh nghip ca cc ngnh ngh khc gy mt cn bng cho nn kinh t v l
nguyn nhn gy kh khn cho vic hn ch lm pht. Cng cn ni thm rng, cc doanh
nghip trong nc cng khng nn nhn cc nh u t nc ngoi vi suy ngh rng h l c ln
s nut c b, bi c th h c tim lc mnh v vn, nhng gia nhp vo th trng ca Vit
Nam th h cng phi nhp gia ty tc, ngha l h vn cn cc doanh nghip trong nc bc
vo th trng ny, h khng th no lm tt tn tt t u ch cui cho mt d n, nht l trong
khu gii phng mt bng, khng ai c kinh nghim bng cc doanh nghip Vit Nam, v k c
khu nghin cu th trng na, h khng th no bit c r v th hiu ca th trng ny
bng chnh nhng doanh nghip trong nc. Cho nn, cc doanh nghip hy nhn nhn cc

13
doanh nghip nc ngoi nh l nhng i tc tim nng tng lai ca mnh. Trong thi gian ti
ta nn bt trng cy vo ngun vn t ngn hng m hy ngh v nhng knh huy ng khc
nh: qu u t tn thc BS, tri phiu...
c bit l qu tn thc u t, hip hi BS v cc doanh nghip cn c cc kin ngh
kp thi gip xy dng c ch chnh sch cho ph hp vi xu th pht trin. C nh vy th
chng ta s c thm mt knh huy ng mi t vn nhn ri ca ngi dn. Trong tnh hnh th
trng BS qu nng th vic cc doanh nghip kinh doanh BS cn lm l a gi BS v
ng vi gi tr tht. Do gi BS ca Vit Nam hin c nh gi l cao hn gi tr thc rt
nhiu nn vic gim gi vn m bo cho ngi bn c li v quan trng hn l ph hp vi kh
nng thanh ton ca ngi tiu dng. Bi l khi gi BS qu cao, vt ngng kh nng chi tr
ca ngi mua th s dn n vic cu gim, v trong tnh hung xu nht c th dn n tnh
trng th trng ng bng.
Do , cc nh u t kinh doanh bt ng sn cn phi la chn gia vic ph sn cng
ty hay vic gim gi BS kch thch cu v nh i vi nhng i tng thu nhp va phi
v thp nhm gi c s tn ti cho cng ty trn thng trng. Cc doanh nghip kinh doanh
BS cn tung ra th trng nhng sn phm ng vi gi tr tht, ph hp vi ti tin i a s
ngi tiu dng gip th trng si ng tr li, trnh nhng hu qu v sau.

14
 KT LUN
V tng th v trung hn, th trng bt ng sn Vit Nam l th trng c nhiu tim
nng pht trin v ang tng bc hon thin cng vi s hon thin ca cc th ch th trng
Vit Nam. V di hn, th trng bt ng sn Vit Nam s ngy cng m rng, cn i, ng b
v c t chc hn, mang tnh th trng cao hn, pht trin lnh mnh hn, kt gn cht ch hn
vi cc th trng khc trong s pht trin ng b cc th trng v hon thin th ch kinh t
th trng nc ta, ngi thn trng s tip tc la chn th trng bt ng sn nh mt sn
chi quen thuc v cch thc u t an ton v thanh thn nht.
c nh vy, vn lnh mnh ha v pht trin th trng bt ng sn l ni dung
rt quan trng trong qu trnh hon thin th ch kinh t th trng nh hng x hi ch ngha
ca nc ta. Bt ng sn l hng ha c bit v th trng bt ng sn l loi th trng ch c
th pht trin lnh mnh, bn vng khi c s ch o ph hp gia chc nng qun l ca Nh
nc vi quy lut ca th trng.

15
16