TECNICAS DEL AVALUO INMOBILIARIO Gufa completa para vendedores, corredores, f administradores, inversionistas 4 y valuadores de propiedades William L. Ventolo, jr. Martha R. Williams PAX MEXICO.EL LIBRO MUERE CUANDO LO FOTOCOPIAN Amigo lector Lacbra que usted tiene en sus manos as muy vaosa:en elasu autor ha vertide conocimientos, experiencia y aRos de trabajo. El ector he rocurado una presentacé cigna de su contenido y pone todo su cempefio yrearsospara dfundiaamptamente, por medo desured de comercnlzassn, Cuando usted fotocopia exe Wo, 0 adpiere une copia spraiz © INDICE ‘oxocopia gal del rm elautery eet dean ce perce lo que es a perme recuperer a merun qos ha reaiado,y elo foment desaient dea eae ce nuevas obras La raproduccién ne autorzada de obras proteridas por el derecho de sutonatlemds de ser un ceito, daa a reatdad ylmita i dustin dea cuhre Prefacio v lntroduecién vt ‘Surted nacesta un ejemplar del Thro yn le es pesile conseguir fe woduecién rogamos hacérnosl saber No dude en corrunicarse con nosotos, ca tuo 1 Los Bienes safenay wu avalo 1 eQueeselavelaodconbien sala? L for Pa LEC SA, Sernnonspredis 3 “Teale de a obra en inglés: . Reman ' Tne of toa ate pri | ‘Ouse restecciones al soe Bienes nmcbles $ { Conyrgh 1997 y Deore Franca Publi, ec. Sura eran aL Publicado por Real Exate Education Company 4 redo pe na dvs de Deter Fanci! Pini. ee, Chicago Capituto2 Elmereado de bienesrafces & Yalorse mercado. & Dimecovs torontat: Kai N Kis Prncpios que detrminanel valorde ea inmaeble 1 “ance: Heer Elons ‘ ORTADK Mike Neville Capituto 3 Etproceso devaluseion 23 “Téenicatie vali par comparacién de saccade 23 (© 1997 Earl Pax Mico, “Técnica del esleulo de costa 26 {rea Cube Ceoeiamn, S.A. “eenics de capitalcecionde ingresos 28 As. Cumuvemos 1450 Relackinente ae enicas 3 (COL St, Cruz Aya Fasosenel provesode valuaeson 33 Mésico,DF. 03310 Resumen 36 ‘Tel $608 1677 Be Ss. 7677 Capitulo 4 Recopilacién dedatos y el bancode datos 33 anal diaries com Ei proceso devaluscion 39 a Elhancode dator 40 Segundo relmpesin Formas pararecabardatos 47 1588 968-860-2663 Recerveder tas ls deeshot Innes en Colombia rived in Colombiafy FEGNCAS DEL AUALLO INMOLIANO Capitulo’ tnspeccidn deviviendas 54 Vecindaeio 63 Pred 66 Disefodeinterores 6 mentee Capitulo 6 Latsenica decomparacion demercade 1 ‘Concepts basiens del emi decomparaciademeccado 82 Proce de valuncién 85 Aplicaion dela téenica de comparacion de mercado 83 Capitulo 7 Valuaciin de predios ls Valuacionse de predioepoeseparede 21 Daten! pedo 24 Métolosdevaluacdade pris 128 Capitulo La técnica de cifeulode costos 137 Ta feorie detrs de latoeniea decsleule decostos 138 Goa apical Sem de 1 teenies ‘dvcalculode costos 3° Costodesulbatitucin ss costo de eposiciga 140 Commencontra sicoste desutsttucion 12 Depeeciasion acumulads (35 Colno pormenoriatladepreciacién acomalada 130 Uidad del tories tecuculo decestos 153, cpltuig La ténia de aptaliracin poringsesoe 18 Pe etcninaonselngeso ed 4 Seicchontalponsrycecspiatioaion 68 Sclactonaststaniencecaptatinacion 170 Mutngienordeingro bravo 178 Capitate 19 Conctilacisn yelinformede avalio 175 Conciliastéa 176 ‘Foe de informesste avalon 183 Cmentaofinal 51 Apéndice A CSleulo de Sreas 292 “Ateusdecuadradoey rectingulce 192 ‘Conversiones, uso de mesidaosiiilares para seas 195 Kecasdeteingales 196 ‘Areasde figurancecradas uregulaces 198 ‘Gllewlos destea habitable 200 Apéndice El valorde lasmejorasalas viviendas 208 fedice dematerias 205, PREFACIO Unfinanciamientoes esencial para casi todaslas transac- ciones de bienes raices; tambien Jo es el rea especializa- dadela valuaci6n. Unavalioes una estimacion wopinisa sustentable del valor de una propiedad. Se busca una es- timacién confiable del valor de un inmueble por muchas razones distintas, El vendedor desea conocer e] valor de su propiedad para determinar un precio de venta apto- piado; ei comprador se apoya en una estimacién precisa para estar seguro de que el vendedor ha fijado un preci justo para la propiedad, y el corredor desea obtener la maxima comisisn sobre [a verta, Adernas, las institucio- nes financieras insisten en contar con un avaltio paza determinar la cantidad de dinero que deben prestara un solicitante de crédito, Los avalios también se usan para determinar el valor para fines de tributacion y de segu 108, asi como para procesos legales. Téenicasdel avelie irmobiliario proporciona wna prime- +a exposici6n a los principios y tdenicas de valuaciéa de propiedadeshabitacionales. Bajoel supuesto de quect lec- tor no tiene muchos conocimientas previos sobre valua~ cid, el libro tiene como objetivo ayudar a propietarios de viviendas, agentes e inversionistasa relacionat la teo- tia y técnicas de vaiuacidn con sus preocupaciones prac- ticas en cuanto a valores de viviendas.yi TECHECAS DEL AYALLO RANISEIATIO La valuacton precisa es una habilidad altamente de~ sarrollada, tal vez hasta un arteen ciertos casos, y no nos hacemos ilusiones en cuanto a poder convertirio a usted ‘en un valuador profesional en un puAado de paginas. Sin ‘embargo, le ditemos vn poco acerca de la teoria que esti detris de un avalio, de eémo lo realizan los valuadores profesioneles, y de cémo usted, como profesional en bie~ hnestaicesopropietariodeuna vivienda, puede acasoadap- tar algunas de sus t8enicas para hacer su propis devermi- ‘nacion aproximada del valor de una propiedac. INTRODUCCION Cuando los valores de las propiedades suben, hay pocas uejas 6 preocupacién respecto a avaltios, Cuando los va- oresbsjan, como hasidoelcaso recientemente en muchas 4reas, los avaldos de propiedad son objeto de mucho més interés El colapso de un ndimero sorprendente de asociacio- res de ahotro y préstamos ha puesto al descubierto mu- ‘has précticas abusivas. Fl hecho lamentable ha sido que han habido avalos defectuosos, yen ocasiones frauudulen- tos, en el centro de muchos esquemas de financiamtento ‘mal concebicios, En ciertos casos, los avalos se hicieron aparentementea solicitud de a institucién prestadora que actuaba en forma concertada con e) constructer, que con frecuencia tenia un interés ce propiedad en la instituci6n, La trapaceria tampoco se limit a propiedades camercia Jes, Enelestado de Florida, en EE.UU, éreasenterasde vi- viendas se promovieron y se vendieron atilizanda datos de avaliio cuestionables en alto grado, cuando noabierta- mente falsificados. Por desgracia, a victima en iltimo término suele ser ek dueto de la propiedad, Si el alza en el precio no com: pensa la diferencia entre un avalio inflado y el verdadero valor de mercado, la pérdida sale del boisillo del propie- tario cuando se vende la casa,ua TEENICAS DEE VALCO INMOBLLARO Sinembargo, los avaltiosinflados, combinados con pa- _gosalcontadobajos, han comenzadoa ser contraproducen- tes para los prestamistas, pues muchos propietarios de viviendas, con préstamos por mas dinero del que vale st propiedad estnsimplementeabandonandosushipotecas. Sin duda,laatenciOn que se esta dedicando al proble- maha ocasionado que muchas prestamistas hagan mases- trictas aus normas. El gobierno federal ha desarrollado, rnuevasreglamentos para transformar el campode losava- ios, de suestado previo, pricticamentenoreguiado,a uno can normas profesionales uniformes, obtencisn obligato- ra de licencias y fueztes sanciones para actos ilfeitos. En Estados Unidos, y a partir del 1° de enero de 1993, los valuadores que participen en ciertas transacciones de orden federal deberin contar con una licencia o certfica- dvemitide por elestadoenel quese localiza la propiedad. Teécnicasdel aeabio inmobileariose ha escritoen respues tae lanecesidad de una explicacién para legos de fos con- ceplos basicos del proceso de valuacién,Puesto queencasi todos los aspectos del negocio debienes raices intervienen los avalos, este libro puede ser una itil herramienta dé aprendizaje, no soto para presuntos valuadores, sino ade mspara corredores, vendedores, administradores de piedades, inversionistas y especuladores, Elconocimie¥to de los conceptos bisicos del proceso de valuacién, por ejemplo, puede ayudar al agente debienes raices a elabo- rar un analisis del mercado comparativo (AMC). Este es tunservicioque ilevaa cabo clagente paral vendedor, para ddeterminar el orcen aproximado del valor de mercado de lapropiedad del vendedor Un AMCes una versténsenci- adel metodo de comparacién de mercado, queesunade las tres técnicas de estimar valores de bienes eaices en un avalio formal, Loslectoresinteresados enadquiriro vendersus pro pag casas, refinanciar su hipoteca o remodelar para au- mentar el valor, encontrarén igualmente itil Téenicas del -zoalio inmobiliario. Siusted desea vender su casa, apren- der tanto camo pueda acerca del proceso de valuacién puedeayudarleasolicto run precosealisiaporsupropic: a sidted quicreadguirirunavivienda lacompronsion del proceso de vsluacion le ayudara a ofecer un precio juste portacasa que desea compres Unisuenconoe mit fv de bs pipes asics de a valtcon de propiedad puede ez tambien atl para jzgat (a wxact fad de su evalaaciontibutaria o para considerar am o> esto de mrjoraea una case Suesfucrzo, sin embargo, nunca deverdsubsticaira Iosservieins dean valundor profesional, Son dermasidos ios Factores qu interven tla restizacin ce una cti mmacion de avaluo, coro para que usted arresge sy in td0 conacimientn en fags probabiemente sala iver Sioa mis grande desu viga Enconchisién,noaverguarsusted idole quese Pur ddosaberacerende los vahssa roves detalectare deste ibeo Sin mbargo si poderosexpicrle como se deter: minal valores debtenesmnicesy cuales son algunos de Ibsprobiemaspazallggar an valor de mercado feo, ha bremos logrado suesto propesito,‘copitus 1 LOS BIENES RAICES Y SU AVALGO ‘Ya sea que hablemos de compra o de venta, un avaltio i- gurosces la base para la transferenciade cualquler propte- dad, Sin embargo, hay por lo menos otra razénimportante parazealizar un avalio: ayudar a.una instituciin crediticia a tomar decisiones cespecto al financiamiento que puede ‘otorgar. Este, en efecto, es el campo gue requiere un ma vyor trabajode Valuacisn en laactualidad, Qué es el avalio de un bien raf En teoria, al menos, la valuaciénesuna técnica ficildeex- plicar. Un avaliio comercial esuna estimacidn sustentable del valordeuna propiedad, Incluye una descripcién de la propiedad en cuestion, la opinién del valuador acerca ie lascondicionesen que se encuentra, su disponibilidad para lun propésito dado y su valor expresado en dinero a pre- ios de mereado libre. Puesto que se trata sélo de una esti- macién, el mérito de cualquier avaliio depende de la habilidad, experiencia y buen juicio de a persona que Jo realiza. Con un avalo objetivo y cuidadosamente docu-2 SEENICAS DeL avALO NOBTIARO snentado, todas las parses que intervienen, ya sea en una venta, un crédito hipotecacio wotra ransaccton,contarén Conn instrumento que es ayudard encada rapa de! pro- ceso de una negociacién "Todos los svalios de bienes rafes se basan en datos que se obtienen de! mercado. El valor probable de un bien fiz puede verse afectado por condiciones internasde un pate inelusu conflicts de indole inicenacional El erec- tmiento demografico, politica fiseales, tendencias de 13 {economia inflacion,altas sas de interés ytipos decré tos disponibiesen ua momento dado, son facrores que it uyen directamenteen el valor de un mmueble [Las caracteristicasecondmicas que prevalecen en dis tintos paises y las tendencias dl agar donde se localiza lapropiedad quese evaluardsonlactores que deben tomar- se en cuenta para estimar el valor de una propiedad. De hecho, clestudia de a ona en qu se localiza el inmucble esuno de loselementos més importontesdel vale. Toda propiedad se ve afectada por su entorno y por los usos a Tos que se destinan otras propiedades ciccundantes, Er a estimacion final de valor el ansisis de [a zona o barrio es tan lmportante como las caracteristicns especiales de j& propledad quoss ot aluando, t Para produc unaestimacion razonablemente pid sa del valor de mercade de una propiedad, el valuador debe recopilac todos los datos pertinentes,disponerios de rmanernordenada yutiligarprocedimientosy tenicasaue Sohan sesartollado através de aos de experiencia, Ast, ‘naval es una erica que combina Investigacion, buen criterioy experiencia previa Encada negocio de bienes races elvaluador debe ac- tuarcomo parte tercera desinteresada, psu compensacion no debe estar sujet alas cantidades que se manjan en la transaccion Sininterésalguno de ipo financiero ena pro- piedad, y nade que ganar o perder por el resultado del vali, el valuador debe ser capaz de evaluar de manera bjetiva log mérite relatives, elatractivoyel valordemer- catio dela propiedad LOS BIENES Races YSU A¥AO > Terreno vs predio Por lo general, la mayorfa de las personas celacionan un terreno con suelo fisico. Sin embargo, desde el punto de vista legal, terreno se refiece tanto a la superficie de un Lugar como a todo lo que esta debajo o encima de él, inchu- vendo, con restriceiones, derechos sobreelaize quelo rodea, Un predio residencial, porotra parte, esun terrenoal {que se le suman las mejoras que se hacen para prepararl. ala construccién de una vivienda, edificiode departamen- tos u otra estructura. Las mejoras a un predio pueden in- cluir el trabajo de desmonte, nivelacidn, relleno, compac- tado, mejoras de tipo estético, instalacion de drenaje, alcantarillas, conexiones para otros servicios (agua, 03, electricidad), guarniciones y banquetas,alumbrado pul ‘coy acceso a camiinos pavimentados ya existentes. La fi gura 1.1 se puede usar para tomar nota de las caracteristi cas de un predio, Figura 1.1 Caracteristicas del pred Mejorasdel punto de vistacsistico Sistemas de drenabo Agua | cas Hlectsicidud Aceras Camellones Aleantrilas Abumbrede publice ‘Acceso acaminosBien raiz y propiedad raiz Para iniciar el estudio del avalio de bienes aices, sedebe haceruna distincisn importante entre ostérminos bien ai yy propiedad ratz. Bien raz serefiere al terreno fisico, tangs bile, ya todas las cosas permanentementte unidas a él, la- mados bienes inmucbles. Propiedad rafz se retiere a !os derechos de propiedad sobre el bien raz {Isice, con fre- ccuencia parte detun paquete de derechos. Eneste paquete seincluyen los derechos a usar, vender, alquilar ocederel bien raiz, asi como a elegir no ejercer cualquiera de estos derechos, Lin propietario no es, propiamente hablando, dueito deun bien raiz, es decir, del objeto fisico que dice poser. Logue essuyo esel paguetede derechos que vacon la pro- piedad, Esto es lo que se puede comprar y vender en una ransaceidn de bienes raices. Aunque son conceptos diferentes, los té-minos bien raizy propiedad reizse suelen utilizar indistintamenteenel Jenguaje cotidiane, ad 4 La mayoria de las leyes internas de los distintos paises $e reservan el poder de ejercer algtin tipo de competencia en materia de: 1, Tributacidn. El poder para gravar y rematar una pro- piedad silos impuestos no se pagan, 2. Dominio, El poder para confiscat una propiedad ps vada en benetficio piiblico, pagando una compensa- ion adecuada. 3. Regulecién. El poder para establecer reglamentos de construccion, devialidad y otrasmedidas queafectan, ciertos usos de los Bienes raices, y que generalmente responden aconsideracionesde salud, seguridad, mo- talidad y bienestar publico. LOS BIENES RACES VEY AvALLO 5 4, Enayenacién. El poder de disponerde la propiedad si el propietario muere sin dejar herederos legitimos. Otras restricciones al uso de bienes inmuebles Las restriccionesescriturales, las queel compradoracepta af adquizirla propiedad, desempenan la misma fancion que Jos reglamentos de zonificacién para el uso de suelo ¥yconstruccién-mantener normas especificas en un deter- ‘minado lugar. Estas restriceiones suelen ser establecidas por las autoridades locales ¢ el fraceionador original, Sungueno es raro quelos habitantes de un fraccionamien- to incluyan nuevas disposiciones normativas en regla mmentos internos, incluso en las mismas escrituras, Las restricciones escriturales se relacionan normalmentecon eltipo deedificacién, uso del suelo, estilo dela construc- cin, altura, metros cuadrados tolerados.de edificacion y-costo dela misma Las servidumbres de paso imponen también algu- nas limitaciones al uso del terreno. Una servidumbre es un derecho de ingreso, egreso, 0 uso de propiedad que tun propietario concede a otros. Elpropletariodeun érea de produccién rural. por ejemplo, puede conceder una servidumbre para que los propietarios de terrenos cer- canos puedan tener acceso aun manantial, Oun propie- tario puede tener prohibido ediicar en algiin lugar de acceso a ciertas instalaciones de servicios. Cualguiera servidumbrese detalla enladocumentacién legalieuna propiedad. Propiedad personal Los valuadores deben diferenciar también entre bien raiz ¥y Propiedad personal. La propiedad personal se refiere a 408 objetos tangibles no unidos en forma permanente al6 ROMICAS OF AVALOD INMORLANO bien raiz, o que no forman parte deél, y que por ellono se consideran bienes inmuebles, Para determinar si un cbje- to se debe considerar como propiedad personal o como ‘bien raiz, los valuadores y tibunales apliean generalmente dos criterios siguientes. 1. La manera en que un objeto se anexa a la propiedad. {sies desmoniable o permanente); y 2. La intencion dela persona que colocé el objeto (de- jarlodemanera permanente sernaverloen fecha fu- tara) En términos generales, un objeto permanece como propiedad petsonal si se puede remover sin lesionar se- Hamente al bien raiz val wbjeto mismo. Por ejemplo, un aparato de aire acondicionado se considera ordinaria- mente como propiedad personal, pero si para suinstala- ion se necesité derribar un pedazo de muro, entonces, la unidad podria probablementeconsideratse como par- te integral delbien raiz, os deciz,un bica inmucble Los articulos de propiedad personal no suelen in- cluirse en el avalio de los biemes rafces. Las partes que intervieren en la transaccién deben acordar to que deby considerarse o no como parte integeal del bien ralz sejor manera deevitarconflictos posterioreseselaborde una lista con todos las articulos que podrian causar con- troversia. Sin embargo, en ausenciade un acuerdo deesta naturaleza, wna accion lexal podria decidir la cuestion. Siesnecesana una accion legal pornostar claro siunar- culo es accesorio ¢ propiedad personal, los tibunales favorecerin, por lo general, alcomprador respecte ai ven- ddedor, ya la institucién que concede el crédito respecte al prestataro. La figura 1.2se puede usae para elaborar una lista de todos losarticulos de propiedad personal y los accesorios 4quese encuentran en una propiedad. Paraevitarmaios.en- tendiclos posteriores, tanto el eomprador como el vende- dor debersn mareat con sus inicisles cada articulo para indicat que estén de acuerdo. Los NES RAICES YSU AVA Figura 1.2 Propiedad personal Propiedad personCapito 2 EL MERCADO DE BIENES RAICES Valor de mercado Enest lio ya se hamencionado a oxpresidn “valor de mercado" varias veces, pero, qué es exaclamente var? lor de mercado? peo Elvalor de mercado de un ben nmueble es el pe mnés probable que un comprador esti dpucsto pags unvendeder poruna propiedad enunaoperacion orm de mercado, Obsérveve que el valor de mercado no es el precios alto posible para una determinaca propiedad, Sno el prcia probable que le propiedad pods sicanaat enuunatransaccionhbze. Unatzansacciin tire, por spor tees una enta cua + No hay reli alguna ent el comprador el ver- dedor; . * , + Elproductohacstado netmercado duranteuntiem bosque repute razonable pare iene dees pe + Tine! compradorcomoel vendedornoestan actun- dobaj pst te nnguna casey HL MERCADO OF WENES RAICES 9 + No hay ventajas de tipo financieras ni de otra indole superiores a los que se acostumbra en el mercado, Con frecuencia sehabla del valor de mercado deuna propiedad como su juste valor de compraventa. Los dos erminos, cater de mercado y justo calor decompraventa, sig- nifican io mismo, El concepto de “justicia” nada tiene que: ver con favorecer o desfavurecer ya sea al vendedor 0 al comprador, ode ser “justo” para con el vendedor 0 «| comprador en términas de sus necesidades o deseos. Sig- nifica simplemente gue el valor estimado se basa en wna transaccidinlibree igualitaria, dondenadieha ejercido pre siones fuera de Jo comin. UEs lo mismo el valor de mercado que el precio de~ mandado? 2Que el precio afrecido? {Que el precio de venta? Lan dos rsptesasposbles pas odas ere poe guntas son “tal vez" y “a veces”. El preciodemandado es Te que el vendedor piensa que serd una oferta aceptable porsu propiedad. El precio ofrecidoesloque un comprax or ofrecerealmente por ella. El precio de venta es el que acueerdan en ultimo término el vendedor y el compradar, ‘Todos éstos pueden ser diferentes del valor de mercace dela propiedad, segiin lo determina un valuador, y nine guno de ellos ser exactamente igual al valor de mercado estimado. No es dificil pensar en algunas razones que hacen que esto sea asi Precio demandado Unvendedores libre de far cualquier precio para la pro- piedad que pone ala venta. Con frecuencia, et precio de- ‘mandado se fija en alguna cifra por arriba del precio que el vendedor esti dispuesto a aceptar, para dar margen 2 algiin tipo de negociacion. Incluso el precio que el ven- dedor esta dispuesto a aceptarno necesariamente refleje exactamente el valor de mercado de la propiedad. Para el vendedor, por ejemplo, con frecuencia resul- ta dificil ser completamente objetivo acerca del valor de su casa, una propiedad que ha recibido afios de manteni-miento. Al vendedor le puede costar trabajo creer que todo el dinero gastado en “mejoras” no necesariamente eleva en una cantidad equivalenteel valor del bien, Para complicar ain mis el problema, el vendedor puede no tener idea de los precios reales de venta de propiedades en su zona. La informacion del vensiedor piiede limitar- sea los precios que se ofrecen en los avisos clasificados de los periddicos. Ei vendedor que desconfia de los co- mredores de bienes raices puede perderse del valioso sex- vicio que elles proporcionan cuando llevan a eabo un estudio de mercado de propiedades que estan a la venta ‘ose han vendido recientemente en la zona. Precio oirecide Uncomprado: eslibre de ofrecerta cantidad que desee por Ja propiedad que intenta adquinr, y con frecuencia hard luna oferta inferior al precio maximo que esta dispuesto a pagar, para dar un margen a algiin tipo de negociacion Desde luego, muchos factores pueden afectar la trangae- Precio de venta 10000 95000 $124. 000 Ubieacibn “si0 000 Gace 87000 Aire acondicionado 300 Preciode ventnsjustado _$103000 5103600, Elvalor dela ca. a propiedad sujto, cers den- too del rango de precios de Ins propiedadescomparales ajustadase deci entre $102000) 3308 000 Lascferene Gias grandes de valor podrianapuntaralhecho deque las propiedades comparadasino son labastante stares. En Faleseasos el valuador tendvia que volrernrevinaslascae Tacteriticts de propledades comnparablesy la valides de Ios principios que han movido as ventas "Txexacttud de navaldohechopormediodeestemé- todo dependedel uso quel valuador haga de los valores deajuste- Enel apituing dedicaca ala ecnica de comps: racin de mercado, se wspica de manera mas completa nna determinar estos valoresy hacer fuses por diferem cias en las propiedades, d Técnica del célculo de costos ‘ Con este método,el valuador hace un estimacién del cos- toactual que sigeificaria reproducirlacasa, mas cualquier ‘otra mejora que se le haya afiadido (un garaje o un patio), ‘como si fuera nueva, Resta luego cualquier pérdida de vs lorcausada por la dzpreciacign de las mejoras, La deprecia- cién incluye todos los factores que reducen el valor dela «casa sujeto por abajo desu costo actual de reproduccién. Por ltimo, el valuador sums el valorestimadodel te- reno mismo, que resulta den andlisis de ventas de lotes baldios similares. BL PROCESO Ce VALLACION 27 Elrazonamiento detrés deste mélodoes queun com- prador bien informado no pagara mis por una casa que el costo que lesignificaria construir otra casa parecida,en ust lote similar y en condiciones semejantes. La formula para representar este método es: costa de rmejoras = Depuecaciin , Valordel _Valorde la emejorss pred propiedad La depreciacidn puede oeurrir por deteriora 0 por ob- solescencia. El deterioro es una pérdide del valorde una vir vienda como resultado del desgaste ordinario por uso, desintegracion y exposicion.a los elementos lo largo de! tiempo. Ejemplos de deterioro pueden ser un techo dete- riorado que necesita tejado nuevo, pintura que se descas- ‘ara, Ventanas agrictadas y otras manifestaciones fisicas quehacen ala propiedad menos deseable paracomprade~ tes potenciales. La obsolescencia puede ser funcional 9 externa. La obsolescencia funcional es una pérdida de valor causada por deficienciasdentro dela propiedad, ta- les como pasillos mal disetios, deficiente distribueidn de hhabitaciones y presencia de sistemas y aparatos en malas condiciones. La obsolescencia externa es una pérdida de valor causada por condiciones negativas fuera de la pro- piedad, tales como falta de demanda de viviendas en el 4irea, cambios eneluso del sueloael surgimientode incon- venientes y peligros y exposicién a contaminantes tales como ruido excesive, humoy trafico, Fjemplo: Lacasasujetoes similaren tamatio, disefioy cali- dad de construceion a una casa nueva cuyo costo de construccicin fue$150 000. La casa sujeto seha depreciado en diez poreiento debidoal desgaste normal por el uso estasobre un ote valuado por ‘separado en $40 000. Sise usa la férmuta de esta tecnica: