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En el derecho romano las servidumbres fueron una iura in re aliena en donde la expresin
significa derechos reales sobre cosa ajena. Los libros 7 y 8 del Digesto hablaban de las
servidumbres; se hablaba de servidumbres personales, como el usufructo, el uso,
la habitacin y la operae servorum. En el Digesto y las Institutas se clasificaban las
servidumbres reales en rsticas y urbanas. En la actualidad la servidumbre es la
denominacin de un tipo de derecho real que limita el dominio de un predio denominado
fundo sirviente en favor de las necesidades de otro llamado fundo dominante perteneciente
a otra persona.
Segn Manuel Osorio las servidumbres son: derecho en predio ajeno que limita el dominio
en este y que esta constituido en favor de las necesidades de otra finca perteneciente a
distinto propietario o de quien no es dueo de la gravada. Para Guillermo Cabanellas son:
derecho limitativo del dominio ajeno, establecido sobre una finca, a favor del propietario
de otra, con carcter real, o de otra persona, como derecho personal.
Este trabajo busca lograr dar una explicacin breve y fcil sobre lo que son las
servidumbres, sus caractersticas, formas de adquisicin y como se extinguen segn lo rige
el Cdigo Civil de nuestra Repblica para evitar malos entendidos entre propietarios
conjuntos a una servidumbre.
SERVIDUMBRE
1. SERVIDUMBRES EN GENERAL
Se entiende por servidumbre aquel derecho real que afecta al dominio de un bien inmueble,
limitando algunos de los derechos inherentes a la propiedad y obligando al titular del bien a
permitir a uno o ms terceros, en virtud de la misma, realizar determinadas actividades.
La mayor parte de los derechos reales (propiedad, usufructo, etc.) se refieren al derecho de
una persona sobre una cosa, siendo por ello derechos de configuracin positiva. La
servidumbre, por el contrario, es un derecho de configuracin negativa, dado que se basa en
que una persona tiene derecho a que otra, propietaria de un bien jurdico, no haga algo con
ese bien, o permita que l haga algo. Es por ello una limitacin en el derecho de propiedad
de otra persona, una carga. En su faceta de derecho real, la servidumbre est adherida a la
cosa objeto de la misma. En caso de compraventa, sucesin, donacin o cualquier otra
forma de traslacin de la propiedad, el derecho real sigue vigente y obliga al nuevo
propietario. Es por ello que normalmente se debe inscribir en algn registro de la
propiedad o catastro, con fines de publicidad.
Dado que es un derecho que surge, sobre todo, en el mbito rural, entre diferentes fincas, la
ms caracterstica y extendida es la servidumbre de paso o derecho de paso, que obliga al
predio sirviente a permitir el trnsito de personas o cosas por su propiedad, generalmente
para acceder a otras fincas (predio dominante). Sin embargo, la definicin es muy flexible y
pueden existir servidumbres de todo tipo.
Las servidumbres son adems positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que
impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla
por s mismo; y negativa, la que prohbe al dueo del predio sirviente hacer algo que le
sera lcito sin la servidumbre. Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o
pasivamente pertenecen.
Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o ms, la
servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le
corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre dos o ms cada porcionero
puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravndola de
otra manera. Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios.
Aquellas se llaman legales y stas voluntarias.
2. CARACTERSTICAS
una relacin entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales), aquel en
cuyo favor est constituida la servidumbre, denominado predio dominante, y aquel
otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio sirviente.
razones de utilidad y de necesidad imponen su existencia,
recaen sobre cosa ajena
suponen una limitacin al derecho de propiedad
y son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenece.
Por razn del sujeto: prediales, las establecidas entre el predio sirviente y el
dominante, y las personales, en favor de una persona o comunidad a quien no
pertenece la finca gravada. Por su situacin: rstica o urbana, dependiendo de la
situacin de la finca.
Por su origen: legales y voluntarias, aquellas establecidas en la ley y stas por la
voluntad de los propietarios.
Por su ejercicio: continua y discontinua
Por la notoriedad de su existencia: aparentes y no aparentes.
Por su contenido: positivas y negativas. Es positiva la servidumbre que impone al
dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por
si mismo, y negativa la que prohibe hacer algo que le sera lcito sin la servidumbre.
Por ley caben distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de
manera automtica ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley
contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de exigir
esta constitucin. En este caso, este mandato legal se concretar entonces a travs
de un acto jurdico, mediante un acuerdo entre los interesados.
Por voluntad de los particulares, encauzada a travs de un negocio jurdico y es por
consiguiente una voluntad negocial. El negocio constitutivo lo formarn los
interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla.
As, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que
tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no
contravenga a las leyes ni al orden pblico. Por lo tanto, pueden nacer de la
autonoma de la voluntad, servidumbres que tengan una regulacin legal, o
servidumbres que carezcan de dicha regulacin. Las primeras se denominan legales,
y las segundas voluntarias.
No se exige una forma documental ad solemnitatem, sino la general, por la que deben
constar en documento publico al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la
creacin, transmisin, o modificacin de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su
omisin no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden recprocamente
compelerse a llenar esta formalidad. Si se tienen que cumplir las formas que se exijan para
el acto o negocio jurdico de que se trate (donacin, testamento).
Las servidumbres, estn el usufructo, reconocen fuentes que son: El contrato, el acto
jurdico unilateral, el testamento, la prescripcin .Se agrupan, por cualquiera, en
servidumbres nacidas por actos del hombre e impuestas por el legislador.
El dueo del predio dominante podr hacer, a su costa, en el predio sirviente, las obras
necesarias para el uso y conservacin de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla ms
gravosa. Deber elegir para ello el tiempo y la forma ms convenientes a fin de ocasionar la
menor incomodidad posible al dueo del predio sirviente. Si fuesen varios los predios
dominantes, los dueos de todos ellos estarn obligados a contribuir a los gastos de que
habla el Artculo anterior, en proporcin al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que
no quiera contribuir podr eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los
dems.
Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del
sirviente;
Por el no uso durante veinte aos.
Este trmino principiar a contarse desde el da en que hubiere dejado de usarse la
servidumbre, respecto a las discontinuas; y desde el da en que haya tenido lugar un
acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas;
Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero
sta revivir si despus el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que
cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la
prescripcin, conforme a lo dispuesto en el nmero anterior;
Por llegar el da o realizarse la condicin, si la servidumbre fuera temporal o
condicional;
Por la renuncia del dueo del predio dominante;
Por la redencin convenida entre el dueo del predio dominante y el del sirviente.
La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la
misma manera. Si el predio dominante perteneciera a varios en comn, el uso de la
servidumbre hecho por uno, impide la prescripcin respecto a los dems. Son inscribibles
los ttulos en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen, transmitan o extingan
servidumbres y otros cualesquiera derechos reales. Los derechos reales limitados, as como
cualquier carga o limitacin de dominio, para que surtan efectos frente a terceros, han de
constar en la inscripcin de la finca sobre que recaigan. Adems, las servidumbres pueden
constar en la inscripcin del predio dominante.
Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pblica o el inters de
los particulares. Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pblica
o comunal se regir por las leyes y reglamentos especiales que las determinan, y, en su
defecto, por las disposiciones del presente Ttulo del Cdigo Civil de la Repblica de
Panam.
Las servidumbres que impone la ley en inters de los particulares, o por causa de utilidad
privada, se regirn por las disposiciones del presente Ttulo, sin perjuicio de lo que
dispongan los Cdigos Fiscal, Administrativo y de Minas. Estas servidumbres podrn ser
modificadas por convenio de los interesados cuando no lo prohba la ley ni resulte perjuicio
a tercero.
Las riberas de los ros, aun cuando sean de dominio privado, estn sujetas en toda su
extensin y sus mrgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso pblico en
inters general de la navegacin, la flotacin, la pesca y el salvamento. Los predios
contiguos a las riberas de los ros navegables o flotables estn adems sujetos a la
servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegacin y flotacin
fluvial. Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, preceder la
correspondiente indemnizacin. Se entiende por riberas, las fajas laterales de los alvolos
de los ros comprendidos entre el nivel de sus bajas aguas y el que stas alcancen en sus
mayores avenidas ordinarias; por mrgenes entindase las zonas laterales que lindan con las
riberas.
La servidumbre de acueducto no obsta para que el dueo del predio sirviente pueda cerrarlo
y cercarlo, as como edificar sobre el mismo acueducto, de manera que ste no experimente
perjuicio alguno, ni se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias. Para los efectos
legales la servidumbre de acueducto ser considerada como continua y aparente, aun
cuando no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio
dominante, o de turno establecido por das o por horas.
DE LA SERVIDUMBRE DE PASO
El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino
pblico, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente
indemnizacin. Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso
para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una va permanente, la
indemnizacin consistir en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los
perjuicios que se causen en el predio sirviente. Cuando se limite al paso necesario para el
cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extraccin de sus cosechas a travs del
predio sirviente sin va permanente, la indemnizacin consistir en el abono del perjuicio
que ocasione este gravamen.
La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, en
cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio
dominante al camino pblico. La anchura de la servidumbre de paso ser la que baste a las
necesidades del predio dominante. Si adquirida una finca por venta, permuta o particin,
quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartcipe, stos estn obligados
a dar paso sin indemnizacin, salvo pacto en contrario.
Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su
dueo a otra que est contigua al camino pblico, el dueo del predio sirviente podr pedir
que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiere recibido por indemnizacin. Lo
mismo se entender en el caso de abrirse un nuevo camino que de acceso a la finca
enclavada. Si fuere indispensable para construir o reparar algn edificio pasar materiales
por predio ajeno, o colocar en l andamios u otros objetos para la obra, el dueo de este
predio est obligado a consentirlo, recibiendo la indemnizacin correspondiente al perjuicio
que se le irrogue. Las servidumbres existentes de paso, de abrevaderos y descansadero para
ganados, se regirn por las leyes y reglamentos del ramo.
DE LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERA
La servidumbre de medianera se regir por las disposiciones de este Ttulo y por lo que
sobre ella dispongan los Cdigos Administrativos y Fiscal. Se presume la servidumbre de
medianera mientras no haya un ttulo o signo exterior, o prueba en contrario:
Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos;
Cuando la pared divisoria est por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y
por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o
retallos;
Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no
por mitad entre una y otra de las dos fincas contiguas;
Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas y no de
la contigua;
Cuando la pared divisoria, entre patios, jardines y heredades est construida de
modo que la albardilla vierta sobre una de las propiedades;
Cuando la pared divisoria, construida de mampostera, presente piedras llamadas
pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie slo por un
lado y no por el otro;
Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se
hallen cerradas.
En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entender que
pertenece exclusivamente al dueo de la finca o heredad que tenga a su favor la presuncin
fundada en cualquiera de los signos indicados.
Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen tambin medianeras, si no
hay signo o ttulo que demuestre lo contrario. Hay signo contrario a la medianera cuando la
tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en cuyo
caso la propiedad de la zanja pertenecer exclusivamente al dueo de la heredad que tenga
a su favor este signo exterior. La reparacin y construccin de las paredes medianeras y el
mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, tambin medianeros, se
costear por todos los dueos de las fincas que tengan a su favor la medianera, en
proporcin al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de
contribuir a esta carga renunciando a la medianera, salvo el caso en que la pared medianera
sostenga un edificio suyo.
Cada propietario de una pared medianera podr usar de ella en proporcin al derecho que
tenga en la comunidad; podr, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared
medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso
comn y respectivo de los dems medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de
obtener previamente el consentimiento de los dems interesados en la medianera; y, si no
lo obtuviere, se fijar por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no
perjudique a los derechos de aquellos.
Ningn medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en pared medianera ventana ni
hueco alguno.
El dueo de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas,
sujetndose a las siguientes condiciones:
La ventana estar guarnecida de rejas de hierro y una red de alambre cuyas mallas
tengan tres centmetros de abertura o menos.
La parte inferior de la ventana distar del suelo de la vivienda a que da luz, dos
metros a lo menos.
El propietario de un edificio est obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que
las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio pblico, y no sobre
el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario est obligado a
recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo. El dueo del predio
que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podr edificar recibiendo las aguas
sobre su propio tejado o dndoles otra salida conforme al Cdigo Administrativo y de
modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.
Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar
salida por la misma casa a las aguas pluviales que en l se recojan, podr exigirse el
establecimiento de la servidumbre de desage, dando paso a las aguas por el punto de los
predios contiguos en que sea ms fcil la salida, y establecindose el conducto de desage
en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnizacin que
corresponda.
10. DE LAS DISTANCIAS Y OBRAS INTERMEDIAS PARA CIERTAS
CONSTRUCCIONES Y PLANTACIONES
No se podr edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas, fuertes o fortalezas sin
sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de
la materia.
Nadie podr construir cerca de una pared ajena, o medianero, pozos, cloacas, acueductos,
hornos, fraguas, chimeneas, establos, depsitos de materias corrosivas, artefactos que se
muevan por el vapor, o fbricas que por s mismas o por sus productos sean peligrosas o
nocivas, sin guardar las distancias prescritas por las disposiciones de polica y usos del
lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujecin, en el modo, a las
condiciones que los mismos reglamentos prescriban. A falta del reglamento se tomarn las
precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo dao
a las heredades o edificios vecinos.
No se podr plantar rboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las
disposiciones de polica o costumbres del lugar, y en su defecto a la de dos metros de la
lnea divisoria de las heredades si la plantacin se hace de rboles altos, y a la de cincuenta
centmetros si la plantacin es de arbustos o de rboles bajos. Todo propietario tiene
derecho a pedir que se arranquen los rboles que en adelante se plantaren a menor distancia
de su heredad.
Si las ramas de algunos rboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos,
tendr el dueo de stos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su
propiedad, y si fueren las races de los rboles vecinos las que se extendiesen en suelo de
otro, el dueo del suelo en que se introduzcan podr cortarlas por s mismo dentro de su
heredad. Los rboles existentes en un seto vivo medianero se presumen tambin
medianeros, y cualquiera de los dueos tiene derecho a exigir su derribo. Exceptense los
rboles que sirvan de mojones, los cuales no podrn arrancarse sino de comn acuerdo
entre los colindantes.
Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por
conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las
leyes ni al orden pblico. El que tenga la propiedad de una finca, cuyo usufructo pertenezca
a otro, podr imponer sobre ella, sin el consentimiento del usufructuario, las servidumbres
que no perjudiquen al derecho del usufructo.
Las acciones petitorias relativas en materia de las servidumbres son accin confesoria y
accin negatoria, y stos nombres son de origen romano.
La accin confesoria.
Tienen varias finalidades, en primer lugar pueden obtener una declaratoria judicial de la
existencia de la servidumbre sobre un fundo; en esta primera el propietario activo es el que
tiene la intencin de ser el titular de la servidumbre y por otra parte el propietario pasivo es
el propietario del fundo sirviente.
Y otra finalidad es que puede tener por objeto obtener una declaratoria judicial pero dicha
declaratoria va a hacer favorable al actor cuando exista posibles oposiciones de derechos
adversarios o cuando alguien dificulte, trastorne al actor en el ejercicio del derecho de
servidumbre. En esta segunda hiptesis el propietario activo es cualquiera que tenga la
intencin de tener derechos a ejercer la servidumbre, aunque ste no posea un titulo de
propiedad del fundo sirviente y el propietario pasivo es el que crea o pretenda tener mejor
derecho en cuanto al ejercicio de la servidumbre y trastorne o dificulte el ejercicio al
propietario activo.
La accin negatoria
Tiene por objeto obtener un pronunciamiento judicial de que sobre un determinado fundo
no existe una determinada servidumbre.
Las servidumbres son susceptibles de posesin, por tanto se pueden plantear los interdictos
de amparo y de despojo.
CONCLUSIN
Este trabajo busca dar conocimiento, preparacin, para as cada uno poder defender sus
derechos, as de esta manera, se logr la realizacin de la constitucin para impartir justicia
y hacer valer los derechos de cada ciudadano.
BIBLIOGRAFA
ANEXO