7 Prancic

V.
PRANI, Opasnost od ruenja zgrade

Zb. Prav. fak. Rij. (1991) v. 31, br. 2, 845-877 (2010) 845
OPASNOST OD RUENJA ZGRADE
Vicko Prani, dipl. iur. UDK: 347.517

Sudac upanijskog suda u Splitu Ur.: 8. oujka 2010.
Pr.: 1. rujna 2010.
Izvorni znanstveni rad
Saetak
Ruevne i dotrajale zgrade, odnosno druge graevine izvor su opasnosti za

ivot i zdravlje ljudi, susjedne zgrade i druge graevine te stvari. Takve zgrade
ili graevine osobito su opasne za vremenskih nepogoda (jak vjetar, dugotrajne
oborine - kie ili snijega), kada s dotrajalih fasada otpada buka, dolazi do
padanja dimnjaka, tronih prozorskih okana i kura, uruavaju se krovita ili
s njih otpadaju crjepovi i krovni ljebovi ili dolazi do potpunog uruavanja,
to dovodi u ivotnu opasnost prolaznike i ugroavanja tuih susjednih
nekretnina. Stoga se od vlasnika nekretnine oekuje pravodobno poduzimanje
odgovarajuih mjera zbog otklanjanja opasnosti koje prijete prolaznicima
i susjednim nekretninama. Odnosno, poduzimanje potrebnih mjera sanacije
i popravaka nastalih oteenja na zgradi ili graevini. Ako on to ne uini
dobrovoljno i pravodobno tada i susjed, ija je nekretnina u opasnosti, moe
zahtijevati od vlasnika zgrade ili druge graevine poduzimanje mjera za
sprjeavanje nastanka tete. U radu se razmatra zatita nekretnina kojima
prijeti opasnost od ruenja zgrade sa stvarnopravnog, obveznopravnog i
upravnopravnog gledita. Iscrpno se razmatra i odgovornost vlasnika zgrade
ili druge graevine za tete nastale treim osobama zbog propusta u njihovoj
izgradnji ili zbog neodgovarajueg odravanja.
Kljune rijei: zgrada, ruenje, opasnost oteenja, susjedna nekretnina,

naknada tete, otklanjanje opasnosti, osiguranje budue tete.
1. UVOD
Pravo vlasnitva ovlauje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje

ini to ga je volja te da svakoga drugoga od toga iskljui, ako to nije protivno tuim
pravima ni zakonskim ogranienjima (lanak 30. stavak 1. Zakona o vlasnitvu i
drugim stvarnim pravima-ZVDSP). Karakterizira ga potpunost vlasnikove privatne
Narodne novine, br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09
i 153/09.
V. PRANI, Opasnost od ruenja zgrade
846 Zb. Prav. fak. Rij. (1991) v. 31, br. 2, 845-877 (2010)
pravne vlasti glede stvari, ija je pozitivna strana bezgranino pravo da sa svojom
stvari ini to ga je volja, a negativna strana ovlast vlasnika da svakoga drugoga
iskljui od samovoljnih zahvata u njegovu stvar.
Meutim, pravo vlasnitvo ne daje samovoljnu, nego socijalno vezanu mo.
Ono se smije izvravati samo u granicama pravnog poretka. Vlasnitvo obvezuje.
Nositelji vlasnikog prava i njihovi korisnici duni su pridonositi opem dobru
(lanak 48. stavak 2. Ustava Republike Hrvatske i lanak 31. stavak 1. ZVDSP-
a). U hrvatskom pravnom poretku postoji socijalna vezanost vlasnitva. Odnosno,
vezanost vlasnikove naelne slobode dunostima prema drugim subjektima u drutvu
i drutvu kao cjelini. Zbog socijalne vezanosti vlasnitva vlasnikova privatna pravna
vlast nije ograniena u sadraju, nego u nainu izvravanja.
Mogunost izvravanja prava vlasnitva ograniavaju i pravila o susjedskim
pravima. Njima se ureuju odnosi izmeu konkurirajuih pravnih vlasti vlasnika
susjednih nekretnina, odnosno rjeava se pitanje sukoba pravnih vlasti dvaju ili
vie prava vlasnitva na nekretninama. Tim se pravilima s gledita susjedskopravne
zajednice u razgraniavanju pravnih sfera vlasnika susjednih nekretnina
ograniava izvravanje pravne vlasti pojedinih vlasnika/susjeda glede njihovih
nekretnina. Pravila o susjedskim pravima izazivaju na strani vlasnika nekretnine
dunost trpljenja, proputanja ili injenja u korist vlasnika druge nekretnine iz
susjedskopravne zajednice. Kao i pravo zatite od ponaanja kojima se naruava
ravnotea u izvravanju prava vlasnitva u susjedskoj zajednici.
Odredbama o susjedskim pravima ureuje se i situacija kada postoji opasnost
od ruenja zgrade. Naime, odredbom lanka 111. ZVDSP-a propisano je da kad
postoji ozbiljna opasnost da bi se neija zgrada ili neki drugi dio neije nekretnine
mogao potpuno ili djelomino sruiti, od ega prijeti opasnost susjednoj nekretnini,
susjed ija je nekretnina u opasnosti moe od onoga iji je to objekt zahtijevati
poduzimanje potrebnih mjera za sprjeavanje nastanka tete, kao i zahtijevati
dovoljno osiguranje naknade budue tete.
Odredbom lanka 111. ZVDSP-a ureeno je susjedsko pravo koje, prema
klasifikaciji u teoriji, spada u skupinu susjedskih prava kojima vlasnik/posjednik
jedne nekretnine ima pravo zahtijevati od vlasnika/posjednika susjedne nekretnine
neko injenje radi otklanjanja opasnosti kojom se ugroava susjedna nekretnina.
S obzirom na svoj sadraj, odredba lanka 111. ZVDSP dopunjuje zatitu
prava vlasnitva, koja vlasniku pripada na temelju opih odredaba stvarnog odnosno
obveznog prava. Naime, prema opim odredbama stvarnog prava, kojima je ureena
zatita prava vlasnitva, vlasnik nekretnine kod ruenja susjedne zgrade moe
Narodne novine, br. 56/90, 135/97, 8/98. proieni tekst, 113/00,124/00 proieni tekst,
28/01, 41/01- proieni tekst, 55/01 ispr.).
Vidi Gavella, Nikola, u: Gavella, Nikola, Josipovi, Tatjana, Gliha, Igor, Belaj, Vladimir,
Stipkovi, Zlatan, Stvarno pravo, svezak I., Narodne novine, Zagreb, 2007., str. 378.
Vidi Gliha, Igor, u: Gavella, Nikola, Josipovi, Tatjana, Gliha, Igor, Belaj, Vladimir, Stipkovi,
Zlatan, Stvarno pravo, svezak I., Narodne novine, Zagreb, 2007., str. 668. i dalje: Gliha/
Gavella, Stvarno pravo.
Vidi Gliha/Gavella, Stvarno pravo, str. 649.
zahtijevati zatitu od uznemiravanja, odnosno prestanak uznemiravanja u smislu

odredbe lanka 167. ZVDSP-a kada je ve nastupilo bespravno uznemiravanje. Po
opim pravilima o naknadi tete moe zahtijevati naknadu tete kada je nastala teta
na susjednoj nekretnini. Dakle, u oba je sluaja pretpostavka zahtjeva ve nastalo
uznemiravanje, odnosno nastala teta.
Odredba lanka 111. ZVDSP-a dopunjuje zatitu vlasnitva time to vlasniku
susjedne nekretnine prua zatitu protiv budueg ugroavanja i nastanka tete na
njegovoj nekretnini preventivnim obrambenim zahtjevom, odnosno davanjem
osiguranja kao sigurnosti za naknadu tete koja potencijalno moe nastati. Svrha
je, pravila koja ureuju opasnost od ruenja zgrade, da susjed ija je nekretnina u
opasnosti ne mora ekati nastanak tete, da bi tek onda mogao zahtijevati naknadu
tete. Nego moe i prije nastanka tete zahtijevati poduzimanje odgovarajuih mjera
radi sprjeavanja nastanka tete te davanje jamstva radi saniranja budue tete.
2. UREENJE ZATITE OD RUENJA ZGRADE U

POVIJESNOPRAVNOM KONTEKSTU
a) Rimsko pravo
U rimskom je pravu vlasnitvo pojmovno shvaano kao potpuna i iskljuiva

pravna vlast na tjelesnoj stvari. Unato takvom pojmovnom shvaanju vlasnitva,
ipak su postojala odreena ogranienja vlasnitva, preteno vlasnika zemljita, i u
interesu susjeda i u javnom interesu. U svezi s tim je radi rjeavanja sporova i zatite
zemljinog vlasnitva u susjedovnim odnosima, rimsko pravo u sluaju ruenja
susjedove trone graevine vlasniku susjednog zemljita davalo zahtjev na cautio
damni infecti. Cautio damni infecti je jamstvo to ga je vlasnik nekretnine kojemu
je zbog manjkavosti susjednoga zemljita i zgrada podignutih na tom zemljitu
prijetila opasnost od tete mogao traiti od vlasnika susjednog zemljita, tj. obeanje
stipulacijom da e mu naknaditi tetu koja bi mogla nastupiti.
Pretpostavke za traenje cautio damni infecti su:
a) teta protiv koje je usmjerena cautio damni infecti mora imati svoj temelj u
vitium aedium, loci ili operis (Dig. 39.2.24.12, Ulp. 81).
Prije svega i najee ruevnost (trono stanje) susjednih zgrada (vitium
aedium) ovlauje ugroenoga vlasnika susjednoga zemljita zahtijevanje cautio
damni infecti.
Mnogo manje su uvjeti za cautio damni infecti bili u sluaju vitium loci, tj.
zbog tete koja prijeti susjedu zbog manjkavog stanja susjednog zemljita (Dig.
39.2.38.1, Paul.; Dig. 6.1.19, Ulp.). Budui da ono to je priroda stvorila manje
podlono promjenama od onoga to je stvoreno ljudskim radom. Meutim, nitko
ne odgovara za one tete koje imaju svoj uzrok u prirodnom svojstvu zemljita (npr.
Horvat, Marijan, Rimsko pravo, 5. izdanje, kolska knjiga, Zagreb, 1967., str. 119.
Horvat, op. cit., str. 153.
ako je zemljite movarno ili pjeano). Manjkavo svojstvo zemljita, dakle, svoj
nastanak mora imati u vanjskim okolnostima, koja ne smiju biti naturale vitium.
Pod vitium operis se shvaa ne samo manjkavo (trono) svojstvo graevina,
zbog ega nekomu prijeti opasnost od tete, nego opus znai i svaku graevinsku
promjenu koju netko poduzima na svojemu zemljitu (Dig. 39.2.19.1, Gai.; Dig.
46.8.18, Pomp.).
Vlasnik zemljita ne odgovara za one tete koje su prouzroene viom
silom (casus fortuitus-Dig. 39.2.24.3, Ulp.) ili boanskom silom (vis divina-Dig.
39.2.24.4,Ulp.). Primjerice kada se zbog potresa zgrada srui na susjednu zgradu. Ali,
vlasnik je duan naknaditi tetu koja je nastala nakon proteka odreenog vremenskog
razdoblja od nastanka izvanrednog prirodnog dogaaja koji je prouzrokovao opasno
stanje njegove zgrade, zemljita ili kakve naprave, ako je imao vremena sprijeiti
nastupanje tete poduzimanjem odgovarajuih mjera (na primjer popravljanjem ili
uklanjanjem), a propustio je to uiniti (Dig. 39.2.24.5, Ulp.).
b) teta za koju se zahtijeva davanje cautio damni infecti mora neposredno
prijetiti susjednoj nekretnini, a ne osobi. Tko dolazi na ugroeno zemljite ili
posjeuje tronu gostionicu ne moe zbog toga to su ugroeni njegov tjelesni
integritet ili ivot zahtijevati davanje cautio damni infecti (Dig. 39.2.13.4, Ulp.).
c) Mora se raditi o buduoj prijeteoj teti, odnosno teti koja tek predstoji,
a ne o teti koja je ve nastupila. Ovaj je zahtjev nedvosmisleno izreen u oznaci
ovoga pravnog sredstva. Damnum infectum je teta koja jo nije nastala, ali za koju
se bojimo da e nastati.
Pravo zahtijevati cautio damni infecti ima ne samo vlasnik/suvlasnik stvari,
nego i onaj na iji rizik ta stvar moe propasti (Dig. 39.2.18, Paul.). Tu spadaju
emfiteut, superficijar, plodouivatelj i zaloni vjerovnik. Obveznopravni ovlatenici
mogu zahtijevati cautio damni infecti ako odgovaraju za kustodiju zemljita.10
Obveznici na davanje cautio damni infecti su vlasnik/suvlasnik zemljita od
kojega prijeti opasnost, emfiteut, superficijar, plodouivatelj, zaloni vjerovnik.
Nadalje na davanje cautio damni infecti je obvezan ne samo bonae fidei possessor,
nego i svaki juristiki posjednik.11
Cautio damni infecti stvara uvjetnu obvezu na naknadu tete koja se ostvaruje s
actio damni infecti, actio ex stipulatu. Naime, tuba je uvjetovana time da je stvarno
nastupila budua prijetea teta. teta obuhvaa ne samo stvarnu tetu (damnum
emergens), nego i izmaklu korist (lucrum cessans).
Ako protivnik odbije dati cautio damni infecti u odreenom roku koji mu
je odredio magistrat, on se ne moe prisiliti na davanje jamstva tubom, nego je
Damnum infectum est damnum nondum factum, quod futurum veremur (D.39,2.2 Gai.); Hoc
edictum prospicit damno nondum facto. de damno vero facto nihil edicto cavetur (Dig.
39.2.7.1 , Ulp.).
Damni infecti stipulatio competit non tantum ei, cuius in bonis res est, sed etiam
cuius periculo res est.
10 Aebli, Wilhelm, Die cautio damni infecti, Zrich, 1867., str. 22.
11 Aebli, op. cit., str. 28.
onoga tko je zahtijevao jamstvo, na njegov zahtjev pretor uvodio u posjed (zapravo
detenciju) susjednog zemljita (missio in possessionem ex primo decreto). Ako
bi susjed i dalje odbijao dati jamstvo pretor je izdavao novi dekret (missio in
possessionem ex secundo decreto) kojim je ugroenoga susjeda uvodio u iskljuivi
posjed koji je dosjelou mogao prijei u civilno vlasnitvo12.
b) Dalmatinsko statutarno pravo
Srednjovjekovno pravno ureenje dalmatinskih gradova poivalo je na

odredbama statuta u kojima je kodificirano pravo kojim su ureeni unutarnji
drutveni odnosi i unutarnja organizacija u gradu. Naime, tijekom opeg razvoja
srednjovjekovne komune i pojavom novih ivotnih odnosa dotadanje preteno
obiajno pravo je postalo nesposobno za reguliranje sve sloenijih odnosa koji su
se gospodarskim napretkom grada sve vie razvijali. Radi poticanja gospodarske
aktivnosti u sklopu sve jaeg prometa dobara i razvoja trita, jaanja pravne
sigurnosti i uvrenja steene autonomije, nastaje potreba za kodifikacijom
pravnih propisa koji su djelomice ve postojali, a djelomice ih je trebalo ustanoviti
u skladu s drutveno-ekonomskim razvojem. Statutima su ureivani gotovo svi
pravnorelevantni drutveni odnosi na podruju grada osim onih koji su i nakon
donoenja statuta preputeni regulaciji obiajnog prava. Statuti dalmatinskih gradova
veinom su kompilacija pravnih pravila rimskog prava, crkvenih propisa katolike
crkve i obiajnog prava. Statutarno je pravo ureivalo ne samo javnopravne odnose,
kao to su organizacija vlasti, kaznenopravno ponaanje i sudski postupak, nego i
privatnopravne odnose koji se ureuju pravom osoba, branim i obiteljskim pravom,
stvarnim, obveznim i nasljednim pravom.
Statutarno pravo dalmatinskih gradova je u dijelu koji se odnosi na propise
stvarnog, obveznog, obiteljskog i nasljednog prava vrijedilo sve do austrijskog
Opeg graanskog zakona iz 1811. godine, koji je u Dalmaciji stupio na snagu
1. sijenja 1816. godine, a na otocima Koloepu, Koruli, ipanu, Lastovu, Visu,
Mljetu i Lopudu 1. listopada 1816. godine.
Pravo vlasnitva u srednjovjekovnoj Dalmaciji nije identino pojmu vlasnitva
rimskog klasinog prava ni modernih zakonodavstava. Srednjovjekovno dalmatinsko
privatno vlasnitvo i pojam vlasnitva nije jasno definiran pravni institut relativno
najpotpunije vlasti na stvari, ve je ono samo zbroj raznih stvarnopravnih
ovlatenja. Stoga pojam vlasnitva blii vlasnitvu rimskog postklasinog prava i
niz stoljea kasnijoj koncepciji vlasnitva prema uenju postglosatora.13 U skladu
s tim u dalmatinskim statutima i ispravama nailazimo na nabrajanje stvarnopravnih
ovlatenja koja pripadaju nositelju prava. Tako vlasnitvo tumailo kao pravo imati
12 Horvat, op. cit., str. 154. Postoji i miljenje da se s missio in possessionem ex secundo decreto
na ugroenog susjeda prenosilo vlasnitvo zemljita. Vidi Eisner, Bertold u: Eisner, Bertold i
Horvat, Marijan, Rimsko pravo, Nakladni zavod Hrvatske, Zagreb, 1948., str. 271.
13 Margeti, Lujo, Srednjovjekovno hrvatsko pravo - Stvarna prava, Zagreb, Rijeka, akovec,
1983., str. 75.
stvar, posjedovati je, koristiti se njome, uivati njezine plodove, raspolagati, prodati,
zamijeniti, darovati itd.14
Iako je vlasnik naelno imao neogranienu i iskljuivu vlast na stvari, potrebe
praktinoga ivota dovele su do odreenih prisilnih ogranienja vlasnitva, u interesu
privatnih osoba, uglavnom susjeda, ili u javnom, tj. opem interesu.
Meu propisima koji ureuju ogranienja prava vlasnitva u interesu susjeda,
odnosno u opem interesu u dalmatinskom statutarnom pravu nalaze se i propisi koji
se odnose na trone zgrade koje mogu biti opasnost za susjeda, odnosno za druge
osobe koje mogu biti ugroene postojanjem takvih zgrada. Odredbe takvog sadraja
nalaze se u statutima veih i gue naseljenih urbaniziranih gradskih zajednica te
su stvarane pod jakim utjecajem rimskog prava, iako ne u svim takvim komunama.
Tako na primjer u Trogirskom statutu nema takvih odredaba, iako je grad Trogir
bio izrazito urbaniziran i na visokoj civilizacijskoj razini. U statutima manjih
komuna gdje nije bilo veih gradskih cjelina, odnosno naselja s veim stupnjem
urbanog razvitka ne nalazimo odredbe takvog sadraja. Primjerice takvih odredaba
ne nalazimo u Brakom statutu, Hvarskom statutu, Lastovskom statut, Mljetskom
statutu i Poljikom statutu.
Splitski statut u Knjizi III, Glavi XCII. O tronim kuama (De domibus
ruinosis) odreuje da se komunom moe narediti vlasniku trone kue da je popravi
kako ne bi susjedu ili drugome nanijela kakvu tetu svojim ruenjem (aptare,
murare et taliter facere cum effectu, quod dicta domus non possit alicui personae
affere periculum in personis, uel rebus).15
Slinu odredbu sadri i Dubrovaki statut16 u Knjizi V. Glavi XVII. O starim
i tronim graevinama (De laboreris veteribus et ruinosis) kojom je odreeno da
se vlasnicima kue uz put ili ulicu koja ima zid ili svod (murum vel archivoltum)
tako star i ruevan, koji bi lako mogao pasti, moe narediti da taj zid ili svod ojaaju
ili obnove. Ako to oni ne bi htjeli uiniti, tada je knez imao ovlast narediti da se zid
ili svod srue do temelja da nekoga ne ugroze.
14 Stanii, Gorana, Susjedovni odnosi u statutima srednjovjekovnih dalmatinskih gradova,

Zbornik radova Pravnog fakulteta u Splitu, God. 29, br. 1-2, Split, 1992., str. 264.
15 Odredba Glave XCII. o tronim kuama glasi: Isto tako odreeno je i nareeno, ako bi tko
imao neku tronu kuu, a neki bi se od njegovih susjeda bojao da bi mu ta trona kua mogla
predstavljati opasnost ili nanijeti tetu stvarima i osobama u blizini, da su tada naelnik i
njegova Kurija duni na zahtjev bilo kojeg susjeda poslati dva ili tri majstora da na licu mjesta
razvide stanje te trone kue. A ako ti majstori zidari zakljue i izvijeste da reena trona kua
moe predstavljati opasnost osobama i stvarima, onda je vlasnik te kue smjesta i bez ikakva
otezanja, u roku koji mu odredi naelnik i njegova Kurija, na savjet reenih majstora, duan tu
kuu popraviti, obzidati i tako je uvrstiti da ta kua ne moe ni osobama ni stvarima nanijeti
nikakvu tetu. Ako pak u navedenom roku ne bi (kuu) popravio, kao to je reeno, naelnik i
njegova Kurija, poto taj rok proe, duni su, vezani poloenom prisegom, dati da se ta kua
srui na troak (vlasnika) kue tako da se nijednoj osobi ne nanese tetu. - vidi Dalmatinsko
statutarno pravo - Statut grada Splita - III. znatno proireno i izmijenjeno izd., Uvodnu studiju
napisao, Statut s latinskog preveo i posebnim kazalom pojmova popratio te za tisak priredio
Antun Cvitani, Knjievni krug Split, 1998., str. 547-549.
16 Statut grada Dubrovnika, Dubrovnik, Dravni arhiv u Dubrovniku, 2002.
Isto tako i ibenski statut17 u Knjizi VI, koja sadri odredbe kaznenih optunica
i kazni, Poglavlje LXXXI. O popravku ruevnih zgrada (De aedeficiis ruinosis
reparandis) propisuje da se vlasniku ruevne zgrade, koja moe nekomu nanijeti
tetu, moe narediti da zgradu porui ili popravi. Ako to on ne uini u odreenom
roku duan je platiti novanu kaznu od koje polovica ide komuni, a druga polovica
prijavitelju. Ako je ruevna zgrada nekome nanijela tetu propisano je, da je vlasnik
navedene zgrade duan naknaditi ili popraviti nastalu tetu i da se navedena zgrada
treba poruiti o izdatku i troku samog vlasnika.
U funkciji zatite od ruenja zgrada su i odredbe nekih statuta kojima se ureuje
postupanje zidarskih majstora pri izvoenju zidarskih radova. Tako je u Zadarskom
statutu, Knjizi petoj u Glavi 27. koja ima naslov: Kazna to ima stii zidare koji
propuste poduprijeti zidove iznutra i izvana odreeno da su zidarski majstori i
njihovi radnici koji na sebe preuzmu neki posao obvezni poduprijeti zidove izvana i
iznutra pod prijetnjom novane kazne u korist Zadarske opine.18
U vezi s ruevnim kuama treba primijetiti da su neki dalmatinski statuti vodili
brigu o obnovi naputenih i ruevnih kuita u gradu pa su takva kuita i onda
kada su imala vlasnika, besplatno dodjeljivana svakome tko je bio spreman kuu
obnoviti. Tako su u Glavi IV. Reformacija korulanske komune koja nosi naslov:
O davanju (raskritih) kuita onima koji ih ele popraviti propisane pretpostavke za
prestanak prava vlasnitva zbog nepopravljanja ruevne i zaputene kue. U toj se
glavi odreuje da sadanji ili budui knez i suci mogu potpuno po svojoj slobodnoj
volji dati i osigurati raskrita i zaputena kuita svima i svakom ovjeku, kako
domaima tako i strancima koji ih ele osposobiti za stanovanje, time da ta kuita
ostaju vjeno tim ljudima i njihovim potomcima i nasljednicima koji su ih popravili
tako da mogu s njima initi to hoe kao sa svojim vlastitim stvarima, a Komuna
se obvezuje braniti i obraniti takvog vlasnika na sudu i izvan suda od svakoga tko
bi ga u tome smetao, odnosno braniti i obraniti vlasnitvo tih ljudi nad tim kuama
tako ustupljenim i dodijeljenim. Da bi se izbjegle nesuglasice odreeno je da se
najprije moraju pitati vlasnici tih kua ele li popraviti kuite. Ako oni to ne ele,
tada gube sva prava na njega i kuite se moe ustupiti drugim ljudima. Ako vlasnik
kue izjavi da eli popraviti kuu tada je to morao uiniti u roku od godine dana.
Ako to ne bi u tom roku uinio tada je gubio kuite i jo je morao platiti novanu
kaznu u korist Komune.19 Iz toga se vidi da je u gradu bio veliki broj nenastanjenih,
oteenih kua, pa je komuna odluila grad obnoviti i naseliti, dajui takve objekte
ne samo domaim ljudima, nego i strancima, pod uvjetom da ih urede i ive u njima.
Istodobno su tom odredbom i dosadanji vlasnici postali zainteresirani za svoje
ruevne kue, jer su ih inae gubili.20
17 Knjiga statuta, zakona i reformacija grada ibenika, ibenik, Muzej grada ibenika, 1982.
18 Zadarski statut, Zadar, Ogranak Matice Hrvatske u Zadru i Hrvatski dravni arhiv u Zagrebu,
1997., str. 489.
19 Korulanski statut, Zagreb - Korula, 1987., str. 90.
20 Fazini, Alena, Utjecaj Korulanskog statuta na izgradnju grada Korule u srednjem vijeku,
Zbornik otoka Korule 1, Zagreb, 1970., str. 78.
3. OPASNOST OD RUENJA ZGRADE U PRAVNIM SUSTAVIMA

KONTINENTALNOEUROPSKOG KRUGA
Moderni pravni sustavi kontinentalno-europskoga kruga u koje ubrajamo

njemako, austrijsko i vicarsko pravo u svojim graanskim zakonicima ureuju
zatitu od ruenja zgrada i drugih graevina.
a) U njemakom pravu zatita od opasnosti od ruenja zgrada i drugih djela

ureena je kao zakonsko ogranienje prava vlasnitva u 908. BGB. U njemu je
propisano da vlasnik moe, ako njegovom zemljitu prijeti opasnost nastanka
tete ruenjem zgrade ili drugog dijela koje je spojeno sa susjednim zemljitem ili
odvajanjem dijelova zgrade ili dijela, zahtijevati od onoga tko bi bio odgovoran za
nastalu tetu prema 836. stavku 1. ili prema 837. i 838. BGB poduzimanje
potrebnih mjera radi otklanjanja opasnosti. Tim preventivnim zahtjevom za
otklanjanje opasnosti se, s jedne strane, proiruje, odnosno dopunjava zatita prava
vlasnitva to se tie vlasnika susjedne nekretnine. S druge strane se za vlasnika
ruevne zgrade ili drugog dijela ograniavaju prava koja mu pripadaju po odredbi
903 BGB. Po njoj je vlasnik ovlaten initi sa stvari to ga volja i drugoga iskljuiti
od svakog utjecaja na njegovu stvar, ako to nije protivno zakonu ili pravima treih.
Prijetea opasnost postoji ne samo onda kada je izvjestan nastanak budue
tete, nego i onda kada je s obzirom na dane okolnosti sluaja objektivno vjerojatan
nastanak tete u skoroj budunosti na susjednoj nekretnini. Zahtjev za otklanjanje
opasnosti odnosi se samo na opasnosti koje dolaze sa susjedne nekretnine, pri emu
se ne mora raditi o nekretnini koja neposredno granii s ugroenom nekretninom,
nego tu spadaju sve nekretnine koje se nalaze u podruju ugroavanja.21
Ugroavanje susjedne nekretnine mora se zasnivati na postojeem ili
oekivanom ruevnom stanju zgrade ili drugog dijela.
Ruevno stanje ne mora biti jedini uzrok opasnosti od ruenja ili odvajanja
dijelova zgrade ili drugog dijela. Zahtjev za otklanjanje opasnosti postoji i onda
kada su ljudsko ponaanje ili prirodne sile sudjelovale u ruenju, odnosno odvajanju
dijelova zgrade ili drugog djela, ako se je s time, s obzirom na dane okolnosti
sluaja, trebalo raunati.
Zahtjev je usmjeren na poduzimanje potrebnih mjera radi otklanjanja opasnosti.
Te se mjere mogu sastojati u popravljanju zgrade ili drugog dijela ili ak u njihovu
ruenju. Meutim, ne moe se postaviti zahtjev na poduzimanje odreenih mjera,
ve je stvar obvezanika da sam odredi odgovarajue mjere radi otklanjanja prijetee
okolnosti.22
Ovlatenik zahtjeva je vlasnik/suvlasnik susjedne nekretnine te stvarnopravni
ovlatenici ako im pripadaju zahtjevi iz vlasnitva, na primjer plodouivatelj, nositelj
prava graenja, ovlatenik stvarne slunosti, etani vlasnik. U doktrini je sporno
21 Scker, F. J., u: Mnchener Kommentar BGB, Sachenrecht, 5. izd., Mnchen, 2009., 908, str.
870.
22 Scker, op. cit., str. 870.
pripada li zahtjev za otklanjanje opasnosti i posjedniku. Prema jednom stajalitu

posjednik nije ovlatenik zahtjeva za otklanjanje opasnosti.23 Dok je prema drugom
vladajuem stajalitu i posjednik (najmoprimac, zakupnik) ovlatenik tog zahtjeva.24
Obveznik zahtjeva je onaj tko bi prema 836. stavak 1., 837. i 838 BGB
bio odgovoran za nastalu tetu. To je u prvom redu samostalni posjednik nekretnine
- zgrade ili drugog djela (Eigenbesitzer - 836. stavak 1. BGB), pri emu njegova
krivnja nije pretpostavka ovog zahtjeva.25 Nadalje obveznik zahtjeva je i onaj
tko na tuoj nekretnini u vrenju nekog prava posjeduje zgradu ili drugo djelo (
837. BGB), te onaj tko je za posjednika preuzeo odravanje zgrade ili drugog s
nekretninom spojenog dijela ili tko uslijed prava uporabe ima odravati zgradu ili
djelo ( 838. BGB).
b) U austrijskom pravu susjed koji je pretrpio tetu ruenjem ili odvajanjem

dijelova kakve zgrade ili na zemljitu podignute naprave moe prema 1319.
ABGB zahtijevati od posjednika zgrade ili naprave naknadu tete, ako je do ruenja
ili odvajanja dijelova dolo zbog manjkavog stanja zgrade ili naprave, tj. zbog
njihove loe konstrukcije ili nekvalitetnog naina gradnje ili neodravanja.
Austrijsko pravo nema odredbe sline 908. njemakog BGB-a prema
kojoj susjed moe sprijeiti tetu zahtijevajui od odgovorne osobe poduzimanje
odgovarajuih mjera zbog otklanjanja opasnosti koja prijeti njegovoj nekretnini
od ruenja zgrade ili druge graevine. U odredbama ABGB-a koje ureuju pravna
sredstva posjednika kada je smetan u svojem posjedu je, po uzoru na cautio damni
infecti rimskoga prava, u 343. propisano je da posjednik stvarnog prava ima
pravo zahtijevati sudskim putem osiguranje, ako je ve postojea zgrada ili druga
koja stvar26 gotova sruiti se i njemu prijeti oigledna teta. Te ako se na drugi
nain politika vlast nije ve dovoljno pobrinula za javnu sigurnost. Pretpostavka
je za primjenu ove odredbe ruevno stanje susjedne zgrade ili druge tue stvari, to
tuitelj mora dokazati. Ne trai se da se graevina od koje prijeti opasnost nalazi
u neposrednom susjedstvu ugroene nekretnine, iako je to u pravilu sluaj, ve se
zatita moe zahtijevati i od udaljenih graevina, na primjer kada se radi o ruevnom
tornju ili visokom dimnjaku.27
Meutim, odredba 343. ABGB-a nema skoro nikakvo praktino znaenje
budui da su u takvim sluajevima propisane odgovarajue javnopravne mjere tako
23 Tako Bassenge, Peter u: Palandt, Brgerliches Gesetzbuch, 68. neubearbeitete Aufl., Verlag
C.H. Beck Mnchen, 2009., str. 1415.
24 Tako Scker, op. cit., str. 871.
25 Scker, op. cit., str. 871.
26 Zahtjev postoji ne samo kod graevina u uem smislu, nego i kod svake druge tue stvari koja
zbog opasnosti od ruenja predstavlja prijetnju za tui posjed, pa tu dolaze u obzir na primjer
stablo, stup, kip, reklamna ploa, kran. Vidi Kodek, Georg, E.: Die Besitzstrung, Materielle
Grundlagen und prozessule Ausgestaltung des Besitzschutzes, Wien, 2002., Manzsche Verlags-
und Universittsbuchhandlung, str. 678.
27 Kodek, op. cit., str. 678.
da se vlasti dovoljno brinu za javnu sigurnost.28

Zahtjev za osiguranje po 343. ABGB-a ostvaruje se u postupku zbog
smetanja posjeda. 459. ZPO izrijekom navodi davanje osiguranja prema 343.
ABGB kao mogui sadraj konanog zakljuka koji se donosi u postupku zbog
smetanja posjeda.
Zahtjev nije usmjeren na otklanjanje opasnog stanja, na primjer na uklanjanje
ruevne zgrade ili njezin popravak, nego samo na davanje osiguranja za eventualne
zahtjeve za naknadu tete.29 U odgovarajuoj visini nametnuto osiguranje moe,
meutim, posredno izvriti djelotvoran pritisak na tuenika da otkloni stanje
prijetee opasnosti za susjednu nekretninu.
Vrste osiguranja koje je tuenik duan dati regulirane su u 1373 i 1374.
ABGB-to su zalono pravo (pignus ili hipoteka) i jamstvo. Visina trabine koju
treba osigurati mora biti naznaena u tubenom zahtjevu, pri emu je mjerodavna
visina prijetee tete.30
Tuenik se i nakon osude moe osloboditi stvarnog davanja osiguranja
poduzimanjem dovoljnih mjera radi sprjeavanja ruenja.31
c) U vicarskom pravu osoba kojoj prijeti teta od tue zgrade ili dijela
(Werk) moe zahtijevati od njihovog vlasnika poduzimanje potrebne mjere za
otklanjanje opasnosti (lanak 59. stavak 1. Obligatinonenrecht-OR), ime se ne dira
u policijske propise koji se odnose na zatitu osoba i imovine (lanak 59. stavak 2.
OR). Odredba lanka 59. OR-a dopunjuje odredbu lanka 58. stavka 1. kojom je
propisana odgovornost vlasnika zgrade ili drugog dijela za tetu koja nastane zbog
mana u konstrukciji ili slabog odravanja. Sudska praksa pod pojmom dijela (Werk)
podrazumijeva zgrade te druga stabilna, umjetno (tj. ljudskom rukom) proizvedena,
graevinska ili tehnika postrojenja koja su, izravno ili neizravno, trajno spojena sa
zemljom. Pojam djela obuhvaa i dijelove ili pripatke ako su vrsto spojeni s djelom
ili tlom, primjerice stube, dizala i vodove kao sastavne dijelove kue.
Osim obveznopravne zatite susjed kojemu prijeti teta zbog prekoraenja
granica vlasnitva od vlasnika susjednoga zemljita ima pravo na stvarnopravnu
zatitu na temelju lanka 679. Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB). Odredbom
lanka 679. ZGB-a je propisano da osoba kojoj je nanesena teta ili joj prijeti
nastanak tete prekoraenjem prava vlasnitva od vlasnika susjednog zemljita
ima pravo podnijeti tubu zbog otklanjanja oteenja, zatite protiv prijetee tete
i naknade tete. Odredba lanka 679. ZGB-a dopunjuje odredbu lanka 58. OR-a
jer ta odredba zasniva odgovornost za susjedovne tete i kada teta nije posljedica
manjkave konstrukcije ili manjkavog odravanja zgrade ili drugog djela, nego se

29 Kodek, op. cit., str. 679.; Gschnitzer, Franz, Sachenrecht, Springer Verlag, Wien-New York,
1968., str. 25.; Ehrenzweig, Armin, Privatrecht I/2, Wien, 1957., Manzsche Verlags-und Univ
ersittsbuchhandlung, str. 138.
31 Ehrenzweig, op. cit., 138.
moe svesti na prekoraenje prava vlasnitva.32 Odredba 679. ZGB-a pretpostavlja

da je teta prouzroena nainom koritenja (uporabe) nekretnine, naime,
prekoraenjem susjedskim pravom odreenih granica vlasnitva na nekretnini,
dakle, odgovornost je susjedskopravne naravi, zbog ega aktivna legitimacija po
navedenoj odredbi pripada samo susjedu. Nasuprot tomu osnova odgovornosti za
tetu po odredbi lanka 58. OR-a povreda je dunosti panje - zgrada ili drugo djelo
mora svojim manjkavim stanjem prouzroiti tetu.33 Za zasnivanje odgovornosti
prema l. 679. ZGB-a nije bitno postoji li krivnja vlasnika nekretnine ili ne, nego
je samo odluno da je on pri normalnom koritenju (uporabi) nekretnine prekoraio
pravne granice svoga prava vlasnitva i da se to prekoraenje odrazilo na susjednu
tuu nekretninu povrjeujui vlasnika prava susjeda. Prekoraenje prava vlasnitva
moe biti injenjem ili proputanjem, a kao primjer prekoraenja proputanjem
navodi se sluaj kada vlasnik dopusti da njegova zgrada propada i time ugroava
svoga susjeda.34
4. PRETPOSTAVKE ZA PRIMJENU ODREDBE KOJA UREUJE

OPASNOST OD RUENJA ZGRADE U HRVATSKOM PRAVU
Odredba lanka 111. ZVDSP-a pretpostavlja postojanje neposredne prijetee

opasnosti nastanka tete na susjednoj nekretnini zbog potpunog ili djelominog
ruenja neije zgrade ili nekog drugog dijela neije nekretnine, zbog a) neispravne i
nekvalitetne izvedbe i b) neprimjerenog odravanja ili neodravanja.
a) Pojam zgrade i drugog dijela nekretnine
1. Zgrada se u strunoj literaturi definira kao graevina35 namijenjena

stanovanju te gospodarskoj, obrazovnoj, zdravstvenoj, kulturnoj ili drugoj
djelatnosti u zatvorenom prostoru.36 S graanskopravnog stajalita ovo funkcionalno
odreivanje zgrade nije relevantno za prosudbu pojma zgrade kao objekta stvarnih
prava, nego je bitan pojam zgrade kako ga shvaaju odredbe ZVDSP-a.
ZVDSP u lanku 9. stavku 3. odreuje da sve to je na povrini zemlje, iznad
32 Meier-Hayoz, Artur, Berner Kommentar, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Band

IV, Das Sachenrecht, 1. Abteilung: Das Eigentum, 2. Teilband: Das Grundeigentum I, Verlag
Stmpfli, Bern, 1966., str. 353.
33 Meier-Hayoz, op. cit., str. 353.
34 Meier-Hayoz, op. cit., str. 374.
35 Graevina se definira kao objekt nastao gradnjom, sloeni sklop s estetsko-funkcionalnim
i tehniko - tehnolokim obiljejima. Vidi Hrvatska enciklopedija, Leksikografski zavod
Miroslav Krlea, svezak 4, Fr-Ht, str. 310. Tehniki leksikon, Leksikografski zavod Miroslav
Krlea, Zagreb, 2008., str. 271. definira graevinu kao ovjekovo djelo nastalo gradnjom.
36 Tehniki leksikon, str. 1000.; Rjenik hrvatskoga ili srpskoga jezika Jugoslavenske akademije
znanosti i umjetnosti, Dio XXII, Zaklapaa zlotvor, str. 823., definira zgradu kao dovrenu
graevinu za obitavanje ljudi i domaih ivotinja, kao i za proizvoenje i spremanje razliitih
potreptina.
ili ispod nje izgraeno, a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu
ugraeno, njoj dograeno, na njoj nadograeno ili bilo kako drukije s njom trajno
spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji. No, nisu dijelovi zemljita
one zgrade i drugo to je s njim spojeno samo radi neke prolazne namjene.
U lanku 152. stavku 5. ZVDSP-a, koji ureuje graenje na tuem zemljitu,
daje se pojam zgrade sa stajalita toga Zakona. Pod zgradom se smatra, ne samo
zgrada u uem smislu, nego i svaki drugi graevinski objekt37 koji se razmjerno
trajno povezao sa zemljinom esticom na njezinoj povrini ili ispod nje. S time da
je zgrada izgraena kada je dovedena u takvo stanje da ju je mogue rabiti za svrhu
kojoj takve zgrade redovito slue.38
Stoga, da bi se neto smatralo zgradom u smislu odredbe lanka 152. stavka
5. ZVDSP-a mora postojati trajna veza kao konstitutivni element pravnog jedinstva
zemljita i zgrade.
Smatramo, meutim, da pod pojam zgrade u smislu odredbe lanka 111.
ZVDSP-a spadaju i one privremene zgrade koje nisu sastavni dio zemljita u smislu
odredbe lanka 9. stavka 3. ZVDSP-a. Odnosno koje ne udovoljavaju kriterijima
propisanim za pojam zgrade propisanim u lanku 152. stavku 5. ZVDSP-a, jer im
nedostaje konstitutivni element trajnosti, budui da su podignute samo radi neke
prolazne namjene. Naime, i od zgrade ija je namjena prolazna i kratkotrajna, tj.
koja nije izgraena s namjerom da trajno ostane na mjestu gdje je podignuta (na
primjer: paviljon, montana hala i sl.), neovisno o tomu je li ona vrsto povezana
sa zemljitem ili ne, u sluaju potpunog ili djelominog ruenja moe biti opasnost
susjednoj nekretnini.
Za primjenu odredbe lanka 111. ZVDSP-a nije od znaenja je li zgrada, u
graevinskom smislu, u potpunosti izgraena, odnosno dovrena ili se radi o
nedovrenoj zgradi te je li zgrada izgubila namjenu za koju je graena, pa se
zgradom smatra i nenastanjena ruevina.
37 Osim termina zgrada i graevinski objekt ZVDSP rabi i pojam graevina u lanku 3. stavku 4.
i lanku 9. stavku 4. (sintagma zgrade i druge graevine). Graevinska struka daje prednost
rijei graevina u odnosu na rije graevinski objekt. Vidi Draen Anii, Primjedbe na
nazivlje iz podruja graevinarstva u Rjeniku hrvatskoga jezika Leksikografskog zavoda
Miroslav Krlea i kolske knjige, Zagreb, 2000. u GRAEVINAR 54 (2002) 6, str. 382.
Primjeujemo da Zakon o obveznim odnosima - ZOO (Narodne novine, br. 35/05 i 41/08) kao
rodni (genusni) pojam rabi izraz graevina, te u lanku 621. odreuje da se pod graevinom
podrazumijevaju zgrade, brane, mostovi, tuneli, vodovodi, kanalizacije, ceste, eljeznike
pruge, bunari i ostale graevine ija izrada zahtijeva vee i sloenije radove.
38 Zakon o prostornom ureenju i gradnji - ZPUG (Narodne novine, br. 76/07 i 38/09) definira u
lanku 2. toki 47. zgradu kao zatvorenu i/ili natkrivenu graevinu namijenjenu boravku ljudi,
odnosno smjetaju ivotinja, biljaka i stvari, navodei istodobno da se zgradom ne smatra
pojedinana graevina unutar sustava infrastrukturne graevine (trafostanice, pothodnici,
mostovi i sl. graevine). Osim pojma zgrade ZPUG u lanku 2. toki 36. daje i pojam
graevine odreujui da je graevina graenjem nastao i s tlom povezan sklop, svrhovito
izveden od graevnih proizvoda sa zajednikim instalacijama i opremom, ili sklop s ugraenim
postrojenjem, odnosno opremom kao tehniko tehnoloka cjelina ili samostalna postrojenja
povezana s tlom, te s tlom povezan sklop koji nije nastao graenjem, ako se njime mijenja
nain koritenja prostora.
Osim zgrade u uem smislu pod pojmom zgrade obuhvaene su i druge

graevine (graevinski objekti), na primjer: a) zemljane graevine39 (nasipi, visoke
nasute brane, zemljane nastambe), b) tornjevi, industrijski dimnjaci i silosi, c) tuneli
i podzemne graevine (skladita, parkiralita, stanice podzemne eljeznice), d)
garae, e) stadioni, f) hale, g) hangari i dr.
U drugi dio neije nekretnine, koji nije obuhvaen pojmom zgrade, spada
objekt namijenjen odreenoj svrsi koji je ljudskim radom, po pravilima umijea
i iskustva, izgraen odnosno izveden. I to ne samo onaj koji je razmjerno trajno
povezan sa zemljitem, pa sukladno odredbi lanka 9. stavka 3. ZVDSP-a ini sas-
tavni dio nekretnine, nego i objekt koji je privremeno vrsto povezan sa zemljitem.
Primjerice tu spadaju: a) zidovi, osobito visoki potporni zidovi koji nisu osigurani
protiv pada, b) ograde, c) dalekovodni stupovi zajedno sa icama voda, stupovi
iare, toranjska zakretna dizalica na tranicama, d) nadgrobni spomenici i dr.
O obvezi vlasnika ograde da odrava u dobrom stanju svoju ogradu ako postoji
opasnost da bi nanijela tetu susjedu govori izriito odredba lanka 102. stavka 3.
ZVDSP-a.
2. Za prosudbu pitanja radi li se o zgradi ili drugom dijelu neije nekretnine

bitno je da se radi o objektu koji je tvorevina ljudskog rada, odnosno da se radi
o umjetnom djelu izgraenom ili stvorenom ovjekovim radom. Stoga se odredba
lanka 111. ZVDSP-a ne primjenjuje u onim sluajevima kada se radi o opasnostima
koje proizlaze za susjednu nekretninu zbog prirodnog stanja neije nekretnine,
neovisno o tomu je li se moglo i moralo otkloniti to prirodno stanje.40 Naime,
pasivnost protiv djelovanja prirodnih sila koje ugroavaju susjednu nekretninu, ne
znai da vlasnik u izvravanju prava vlasnitva postupa protivno opim interesima
(lanak 31. stavak 1. ZVDSP-a), te da je polazei od naela da vlasnitvo obvezuje
duan poduzimati odgovarajue mjere, radi otklanjanja opasnosti koja je rezultat
prirodnog stanja njegove nekretnine.
3. Smatramo da se odredba lanka 111. ZVDSP-a ne primjenjuje ni u sluaju

kada se radi o opasnosti koja prijeti od stabla koje se nalazi na susjednoj nekretnini.
Naime, iz sintagme moe od onoga iji je to objekt, koja je uporabljena u
navedenom lanku, proizlazi nedvojben zakljuak da se odredba lanka 111. ZVDSP-
a primjenjuje samo na objekte koji su rezultat ljudskog rada, a ne i na plodove
nekretnine koje zemlja raa na svojoj povrini (lanak 9. stavak 2. ZVDSP-a).41
39 U literaturi se zemljane graevine definiraju kao graevinski objekti nastali iskopavanjem ili
nasipavanjem materijala tla koji ne sadre primjese umjetnih sredstava radi ostvarenja trajnog
ili privremenog povezivanja. Vidi Tehnika enciklopedija Leksikografskoga zavoda Miroslav
Krlea, svezak 11, Zagreb, 1997., str. 596.
40 Dakle, u sluaju kada komadi stijene / litice prijete survati se na oblinju zgradu nisu ispunjene
pretpostavke za primjenu odredbe lanka 111. ZVDSP-a. To znai da u tom sluaju vlasnik
nekretnine ne mora poduzimati mjere radi otklanjanja opasnosti i sprjeavanja nastanka tete.
41 Prema tomu kada prijeti opasnost nastanka tete od starog i trulog stabla koje se nalazi na
susjednom zemljitu, jer ga olujni vjetar moe lako sruiti na susjednu zgradu nisu ispunjene
pretpostavke za primjenu odredbe lanka 111. ZVDSP-a.
b) Potpuno ili djelomino ruenje
1. Zgrada je sustav koji stari, koji je izloen istodobnom utjecaju razliitih

vanjskih imbenika (temperaturne promjene, vjetar i kia, potres, gravitacijska
optereenja, slijeganje temeljnih podloga i dr.) koji utjeu na njezinu trajnost, koji
se odupire tim vanjskim utjecajima i prilagouje uvjetima okolia. Ako zgrada nema
potrebnu otpornost prema vanjskim utjecajima i ako se ona ne moe prilagoditi
promjenama prilika u okoliu, ona se oteuje i propada, pa joj se tako skrauje vijek
trajanja. Pri tome je od znaenja i vijek trajanja materijala ugraenog u konstrukcije.
Odnosno, vrijeme u kojem, uz predviene uvjete uporabe, ne poinje propadanje
djelovanjem agresivnih imbenika okolia. Propisi i normativi za odravanje
stambenih zgrada odreuju amortizacijske rokove i vijek trajanja pojedinih
elemenata na kojima se moraju izvriti izmjene dotrajalih elemenata. Tijekom
procesa starenja zgrade dolazi do oteenja ne samo obodnih konstrukcija zgrade,
pod ime se razumijevaju krovovi, fasade i konstrukcije u tlu, nego i do oteenja
pojedinih graevnih elemenata, instalacija i opreme.
Pod pojmom ruenja obuhvaene su sve opasnosti koje proizlaze iz statike i
dinamike zgrade ili drugog objekta, odnosno takve opasnosti koje predstavljaju
tipinu opasnost zgrade, odnosno drugog objekta.
Potpuno ruenje zgrade ili drugog dijela nekretnine postoji kada nastupi
otkazivanje (slom ili raspucavanje) vertikalno i horizontalno meusobno povezanih
dijelova graevne konstrukcije,42 odnosno razaranje glavnih nosivih konstrukcija
(konstruktivnih veza) objekta, to dovodi do gubitka stabilnosti i potpunog unitenja
objekta djelovanjem vlastite teine. Ruenje graevina je svaki postupak kojim se
djelomino ili u cijelosti rue konstruktivni dijelovi graevina ili graevina u cjelini.
Djelomino ruenje zgrade ili drugog dijela nekretnine postoji kada zbog
otkazivanja (sloma odnosno raspucavanja) konstruktivnih veza objekta ili nekog
njegovog dijela doe do razaranja (unitenja) samo dijela objekta. Odnosno kada
zbog rasklimavanja (oslabljivanja) veza ili odvajanja pojedinog dijela, koji je
ugraen u zgradu ili drugi objekt i ini cjelinu s preostalim dijelom zgrade ili drugog
objekta, doe do ruenja tog dijela zgrade ili drugog objekta.
U praksi se najee dogaa da se pojedini dijelovi ili graevni elementi zgrade
odvajaju, odnosno otpadaju sa zgrade, ime mogu prouzroiti tetu susjednim
nekretninama, osobito u izgraenim dijelovima naselja gdje je mali razmak izmeu
zgrada. Tu mislimo na odlamanje i otpadanje buke s fasade te komada raspucanih
kapitela i vijenaca zgrade, otpadanje crijepa s krova, krovnog lijeba i odvodnih
cijevi, prozorskih krila, krovnih prozora, vrata, dimnjaka, balkona, vanjskih stubita,
rukohvata stubita ili balkona, rasvjetnih tijela i sl.
2. Padanje snjene lavine s krovnih ploha ili ledenih siga s krova ne smatra se
ruenjem dijela zgrade. To stoga jer oni nisu sastavni dio zgrade. Naime, dijelom
42 U zgradi su najee graevne konstrukcije temelji, zidovi, stupovi, meukatne konstrukcije,

stubita i krovita. Vidi Hrvatska enciklopedija, svezak 4, Fr-Ht, str. 312.
zgrade smatra se stvar koja je radi izgradnje zgrade ugraena u zgradu ili stoji u
vrstoj graevnoj povezanosti sa zgradom tako da se po shvaanju u prometu smatra
cjelinom zgrade.
3. Pod pojmom ruenja zgrade ili drugog dijela nekretnine ne spada plansko
uklanjanje zgrade ili drugog dijela nekretnine ili njihova dijela kada dolazi do
potpune ili djelomine razgradnje zgrade ili drugog dijela nekretnine s mjesta gdje
se nalazi.43 Takvo plansko ruenje zgrada i drugih graevina svaki je postupak kojim
se djelomino ili u cijelosti rue konstruktivni dijelovi zgrade, odnosno graevine
ili zgrada, odnosno graevina u cjelini. Tom planskom uklanjanju zgrada i drugih
graevina pristupa se kada je potrebno sruiti dotrajale zgrade i ostale graevine koje
vie nisu u uporabi, kako bi se oslobodio prostor za novu izgradnju ili prenamjenu
prostora.
c) Ozbiljna opasnost
1. Opasnost je stanje u kojemu postoji vjerojatnost da e nastupiti povreda

nekog pravnoga dobra. Postavlja se, meutim, pitanje kolika mora biti vjerojatnost
za nastanak tete na susjednoj nekretnini da bi opasnost bila mjerodavna. Daleka
mogunost nastanka tete nije naime, dostatna, ali se ne moe traiti niti da nastanak
tete bude siguran. Potrebno je da vjerojatnost dostigne takav stupanj da se prema
opem iskustvu moe oekivati nastanak tete. Postojanje opasnosti prosuuje se po
objektivnim mjerilima. Subjektivna ocjena o postojanju opasnosti nije mjerodavna.
U sluaju bojazni, koja se temelji samo na pukoj umisli vlasnika susjednog zemljita,
tako ne postoji stvarna, nego samo tobonja, imaginarna opasnost.
Ozbiljna opasnost postoji ne samo onda kada je siguran budui nastanak
tete, nego i onda kada je danim okolnostima, odnosno stvarnim stanjem prilika u
bliskoj budunosti objektivno vjerojatan nastanak tete. Pretpostavlja se stanje stvari
kod kojega u normalnim prilikama postoji dovoljna vjerojatnost da e u dogledno
vrijeme nastupiti teta za susjednu nekretninu. Prognoza vjerojatnosti potrebna za
utvrenje konkretne opasnosti mora se temeljiti na stvarnim injenicama, a ne na
pukim pretpostavkama i nagaanjima.
2. Opasnost se mora temeljiti na ve postojeem ili oekivanom ruevnom

stanju zgrade ili drugog objekta, pri emu nije od znaenja to je uzrok takvoga
stanja. Ruevno stanje zgrade moe biti posljedica propusta kod graenja, ili
neodgovarajueg odravanja zgrade, odnosno drugog objekta.44
43 ZPUG u lanku 2. toka 35. 4. odreujui pojam uklanjanja graevine i njezina dijela navodi
da je to: izvedba radova razgradnje graevine ili njezinog dijela s mjesta gdje se nalazi,
ukljuivo i zbrinjavanje zateenog otpada u graevini i na graevnoj estici, te graevnog
materijala i otpada nastalog razgradnjom graevine, te dovoenje graevne estice odnosno
zemljita na kojemu se nalazila graevina u uredno stanje.
44 Stoga je shvaanje izraeno u literaturi (vidi Gliha/Gavella, Stvarno pravo, str. 666.) gdje se
Propusti kod graenja mogu nastati, zbog neispravnog ili nepotpunog projekta
ili neispravne i nekvalitetne izvedbe.
Prilikom projektiranja zgrade, a ovisno o njezinoj namjeni, planiranoj trajnosti
i mikroklimi u prostorijama, provodi se izbor materijala i vrste konstrukcije,
usklaivanje s klimatskim prilikama i lokacijom zgrade. Nepoznavanje tih uvjeta
kod projektiranja moe dovesti do oteenja graevnih konstrukcija zgrade, to
moe imati za posljedicu i ruevno stanje zgrade. Uzroci takvih oteenja mogu
biti: a) nedostatno poznavanje fizikalnih i kemijskih svojstava graevnog materijala
te zbog toga neadekvatna primjena i smjetaj tih materijala u obodnoj konstrukciji
ili elementu takve konstrukcije, b) nedostatno dimenzioniranje slojeva materijala
u konstrukciji zbog nepoznavanja njihovih svojstava i mehanikih optereenja
koja djeluju na obodnu konstrukciju, c) nepoznavanje metoda za zatitu materijala
od korozije ili izbor sastava takvih materijala koji korodiraju u meusobnom
kontaktu, d) nepoznavanje zakona provoenja topline kroz obodnu konstrukciju,
nepoznavanje utjecaja temperature na materijale i konstrukciju, te nepoznavanje
zatite od utjecaja temperaturnih primjena, e) nepoznavanje zakona gibanja vlage
kroz obodnu konstrukciju i utjecaja vlage na materijale u obodnoj konstrukciji,
f) nepoznavanje vanjskih utjecaja (sunevo zraenje, oborine, vjetar, promjene
temperature, zagaenost zraka) na graevne materijale, g) neispravno tehniko
rjeenje graevnih detalja konstrukcije ili elemenata, h) projektno rjeenje koje
onemoguava odravanje konstrukcije i njezinih elemenata tijekom uporabe.
Do neispravne i nekvalitetne izvedbe moe doi, meu ostalim, zbog: a)
nepoznavanja fizikalnih i kemijskih svojstava upotrijebljenih materijala koji nisu
predvieni projektom, jer se esto zbog pomanjkanja na tritu mora predvieni
materijal projektom zamijeniti drugim, b) ugradnje nekvalitetnih materijala, c)
nepotivanja projektom predvienih dimenzija dijelova slojevite konstrukcije, d)
gradnje pri nepovoljnim atmosferskim prilikama, e) nekvalitetnih prethodnih i
pripremnih radova, f) nepotivanja projekta i projektom predviene tehnologije
graenja, g) mehanikog oteenja prethodno ugraenih dijelova konstrukcija i
h) neprovoenja zatite od korozije dijelova konstrukcije tijekom uskladitenja i
gradnje.45
Odravanje zgrada se definira kao trajna aktivnost (ulaganje sredstava) za
cijelo vrijeme uporabe zgrade, kojom se zgradi u cjelini i svim njezinim dijelovima
osigurava razina slunosti u odreenim dopustivim granicama.46-47 Tekue
odravanje, kao bitna osnova svake uporabe zgrade, slui za ouvanje vrijednosti
nekretnine te tako titi i od gubitka supstancije. Propisno odravanje zgrade zahtijeva
govori samo o neodravanju nekretnine kao uzroku nastanka stanja zbog kojega dolazi do
potpunog ili djelominog ruenja zgrade preusko.
45 Vidi Tehnika enciklopedija, svezak 10, str. 222.
46 Vidi Ceri, Anita, Katavi, Mariza, Upravljanje odravanjem zgrada, Graevinar, 53 (2000),
2, str. 84.
47 ZPUG u lanku 2. stavku 1. toki 35. 2. odreuje da je odravanje graevine: izvedba
graevinskih i drugih radova radi ouvanja bitnih zahtjeva za graevinu tijekom njezinog
trajanja, kojima se ne mijenja usklaenost graevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima
je izgraena.
redovitu provjeru graevnoga stanja zgrade na sve opasnosti na koje, prema opem
ivotnom iskustvu, treba raunati, u pravilu, posredstvom strunih osoba. Pravilna
struna prosudba stanja zgrade te uklanjanje oteenja sprjeavaju posljedine tete
te omoguuju dugorono odravanje graevinskog objekta.
3. Nije odlueno postoji li krivnja na strani vlasnika zgrade, odnosno drugog

objekta od kojih prijeti opasnost nastanka tete. Susjed ima pravo na zahtjeve iz
lanka 111. ZVDSP-a i onda ako je do ruevnog stanja zgrade ili drugog objekta
dolo zbog nepredvidivih izvanrednih dogaaja, na primjer: potresa, odrona zemlje,
poara, eksplozije, udara vozila i sl.. Na vlasniku zgrade, odnosno drugog objekta je
dunost poduzeti odgovarajue mjere radi uklanjanja oteenja na zgradi ili drugom
objektu koji su prouzroeni nepredvidivim izvanrednim dogaajima, odnosno mjere
radi uklanjanja ruevina.
4. Suvlasnik na ijem je suvlasnikom dijelu uspostavljeno vlasnitvo odre-

enoga posebnoga dijela nekretnine, u skladu s odredbom lanka 82. stavka 1.
podstavka 1. ZVDSP-a, ovlaten je, ne traei za to odobrenje od ostalih suvlasnika,
u skladu s graevinskim propisima o svome troku izvriti prepravke u stanu ili
drugoj samostalnoj prostoriji, ukljuujui i promjenu namjene. Navedena promjena
ne smije prouzroiti oteenje zgrade i drugih dijelova nekretnine, a ni povredu
onih interesa ostalih suvlasnika koji zasluuju zatitu. Osobito ne smije prouzroiti
povredu vanjskoga izgleda zgrade, ni bilo opasnost za sigurnost osoba, zgrade ili
drugih stvari.
Prema odredbi lanka 92. stavka 1. ZVDSP-a svaki suvlasnik je ovlaten i
duan bez odgaanja prijaviti zajednikom upravitelju tete za koje je spoznao da
su nastale na dijelovima ili ureajima nekretnine kojima taj upravlja. Takoer i tete
na onim posebnim dijelovima te nekretnine na kojima je uspostavljeno vlasnitvo
u korist odreenoga suvlasnikoga dijela ako od njih prijeti opasnost ostalim
dijelovima nekretnine. Kad prijeti opasnost od tete, svaki suvlasnik je ovlaten
poduzeti nune mjere i bez pristanka ostalih suvlasnika (stavak 2. istog lanka).
U vezi s otklanjanjem opasnosti koja prijeti susjednoj nekretnini zbog
neodravanja nekretnine koja je u etanom vlasnitvu pojavljuje se i pitanje pop-
ravaka na tim nekretninama. ZVDSP pri ureenju toga pitanja razlikuje hitne i nune
popravke.
Hitni popravci su radovi koji se javljaju nenadano i kojima se sprjeavaju
posljedice za ivot i zdravlje ljudi kao i vea oteenja nekretnine (lanak 382.
stavak 2. ZVDSP).
Nuni popravci su radovi koje treba poduzeti da bi se otklonila oteenja
zajednikih dijelova i ureaja nekretnine od kojih prijeti opasnost za ivot i zdravlje
ljudi (lanak 383. stavak 1. ZVDSP).
Vrste i nain poduzimanja hitnih i nunih popravaka na zgradama poblie su
ureeni Uredbom o odravanju zgrada - Uredba.48

Hitnim popravcima se prema odredbi lanka 5. stavka 1. Uredbe smatra
poduzimanje radova na zajednikim dijelovima i ureajima zgrade osobito u
sluaju: kvarova na plinskim instalacijama; kvarova na sustavu centralnog grijanja
i toplovodnom sustavu; puknua, oteenja i zaepljenja vodovodne i kanalizacione
instalacije, radi sprjeavanja daljnjih tetnih posljedica; kvarova na elektrinoj
instalaciji; znatnijih oteenja dimnjaka i dimovodnih kanala; prodiranja oborinskih
voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oteenja krova;
naruene statike stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade; kvarova na dizalu i
otpadanja dijelova proelja.
Popisano je takoer da upravitelj moe obaviti hitne popravke i na posebnom
dijelu zgrade ako iste ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost
ostalim dijelovima zgrade (lanak 5. stavak 2. Uredbe).
Nunim popravcima se prema odredbi lanka 6. Uredbe smatra poduzimanje
radova osobito radi: sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stupova,
meukatnih konstrukcija, temelja; sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala; sanacije
ravnih i kosih krovova; sanacije klizita; zamjene instalacija na zajednikim
dijelovima i ureajima zgrade (vodovodne, kanalizacijske, elektrine, plinske,
centralnog grijanja i sl.); popravka proelja zgrade; izolacije zidova, podova i
temelja zgrade.
5. Nekretnina kojoj prijeti opasnost nastanka tete zbog ruenja ne mora

neposredno graniiti s nekretninom na kojoj se nalazi zgrada, odnosno drugim
dijelom neije nekretnine koja je u ruevnom stanju. Naime, pod susjednim
nekretninama u smislu odredbe lanka 111. ZVDSP-a podrazumijevaju se ne samo
neposredno susjedna nekretnina, nego i sve druge nekretnine koje se nalaze u
dotinom podruju ugroavanja, odnosno u bliskom prostornom odnosu s ruevnom
zgradom ili drugim dijelom neije nekretnine. Tako da ruenje zgrade ili drugog
objekta, bez obzira na to to neka druga nekretnina lei izmeu tih nekretnina, moe
imati tetno djelovanje na tu nekretninu. Primjerice ruenje visokog industrijskog
dimnjaka.
6. Odredba lanka 111. ZVDSP-a navodi opasnost koja prijeti susjednoj

nekretnini od zgrade ili drugog objekta koji su u takvom ruevnom, odnosno
oteenom stanju da u bliskoj budunosti, po redovnom tijeku stvari, zbog djelovanja
prirodnog zakona sile tee treba oekivati njihovo potpuno ili djelomino ruenje.
Navedena odredba se primjenjuje u sluaju kada se na susjednom zemljitu nalazi
tvornica ili pogon u kojima zbog prisutnosti opasnih tvari ili opasnih spojeva postoji
mogunost eksplozije koja moe imati posljedicu ruenja zgrade ili drugog objekta
i nastanak tete na susjednim nekretninama.
48 NN, br. 64/97.

7. Odredba lanka 111. ZVDSP-a ne primjenjuje se ni onda kada se radi o

opasnosti koja za susjednu nekretninu nastaje u izravnoj vezi s ruenjem i oteenjem
susjednih zgrada i drugih graevina. Odnosno u vezi s razbacivanjem odlomljenih
komada zgrade ili druge graevine po okolnim objektima zbog podmetanja
eksplozivnih naprava, raketiranja ili bombardiranja za vrijeme rata.
8. Vlasnik ugroene nekretnine nema pravo zahtijevati od vlasnika zgrade

ili drugog objekta poduzimanje potrebnih mjera za sprjeavanje nastanka tete
i davanje osiguranja naknade budue tete iz lanka 111. ZVDSP-a ako je sam
prouzroio opasnost od ruenja zgrade koja se nalazi na susjednom zemljitu. Tako
to je na svojoj nekretnini obavljao nedoputeno kopanje, odnosno poduzeo druge
radnje koje su dovele do gubitka stabilnosti susjednog zemljita i graevina koje se
nalaze na njemu.
9. Ruevno stanje zgrade ili drugog objekta mora biti bitni, ali ne i iskljuivi
uzrok opasnosti od potpunog ili djelominog ruenja. Nije bitno je li ruenje izvana
potaknuto ljudskom djelatnou ili prirodnim dogaajem, nego da se susjedna
zgrada ili druga graevina nalaze u takvom stanju da svojim postojanjem ugroavaju
susjedne nekretnine. Zahtjev za otklanjanje opasnosti postoji i onda kada su ljudsko
ponaanje (na primjer naslanjanje na nedovoljno uvreni dio zgrade, oslanjanje
na nedovoljno nosivi dio zgrade, npr. na tronu ogradu stubita, nenamjerno guranje
na slabo povezani dio zgrade) ili prirodne sile i pojave (na primjer vremenski
utjecaji - kia, vjetar) poetni uzrok nastanka opasnosti, ako se je s tim, s obzirom
na dane okolnosti sluaja, moralo raunati. Stoga je vjetar olujne jaine u podruju
gdje je uobiajeno da takav vjetar pue, na primjer bura na Jadranu, prirodna pojava
koja se moe predvidjeti i na to treba raunati, zbog ega ta okolnost ne iskljuuje
primjenu odredaba koje ureuju opasnost od ruenja zgrade. Primjena odredbe
lanka 111. ZVDSP-a dolazi u obzir i onda kada je do djelominog ruenja, odnosno
odvajanja i padanja nekog dijela zgrade dolo ponaanjem ivotinje, ako je ispunjena
pretpostavka ruevnog stanja zgrade, odnosno drugog dijela nekretnine.
Samo u sluaju kada se radi o izvanrednim, nepredvidljivim dogaajima (npr.
potres) ne dolazi u obzir primjena odredbe lanka 111. ZVDSP-a, jer u tom sluaju
nedostaje element neposredno predstojee opasnosti.
5. SADRAJ ZAHTJEVA
1. Susjed, ija je nekretnina u opasnosti moe zahtijevati od onoga iji je objekt

od kojega prijeti opasnost nastanka tete njegovoj nekretnini:
a) poduzimanje mjera koje su potrebne za otklanjanje opasnosti i sprjeavanje
nastanka tete. Ne postoji zahtjev na poduzimanje tono odreenih mjera. Vlasniku
zgrade ili drugog objekta od kojih prijeti opasnost od ruenja preputeno je na
volju da odredi, odnosno odabere potrebne mjere radi otklanjanja opasnosti.
Mjere se sastoje u radovima popravka, a ako je potrebno i u ruenju i uklanjanju

zgrade ili drugog objekta. Treba uzeti u obzir da su potrebne mjere u smislu lanka
111. ZVDSP-a poduzete onda ako se njima sprjeava da u situaciji potpunog ili
djelominog ruenja zgrade ili drugog objekta dolazi do njihova padanja na susjedno
zemljite i nanoenje tete susjednoj nekretnini, na primjer podizanjem zatitnoga
zida. Za postojanje ovog zahtjeva naelno je irelevantna visina trokova koji su
potrebni za otklanjanje opasnosti i sprjeavanje nastanka tete. Postavljanje ploe
upozorenja o postojanju opasnosti od ruenja zgrade ili drugog objekta naravno nije
dovoljno, jer se time ne otklanja postojee stanje opasnosti.
b) davanje dovoljnog osiguranja naknade budue tete. Zakon ne odreuje
izriito o kojoj vrsti osiguranja se radi, odnosno u emu se sastoji to osiguranje.
Stoga smatramo da osiguranje moe biti stvarno, na primjer osnivanje zalonog
prava ili davanje kaucije (gotovog novca, vrijednosnih papira, bankarskih garancija)
te osobno, davanje jamstva. Kod ocjene pitanja koje osiguranje je dovoljno treba
voditi rauna da to osiguranje bude odgovarajue s gledita vrijednosti i s gledita
sigurnosti (pouzdanosti). Koje i kakvo osiguranje je dovoljno ovisi o okolnostima
svakog konkretnog sluaja. Izmeu razliitih mogunosti davanja osiguranja pravo
izbora je na strani obvezanika.
Visinu osiguranja treba odrediti u tubenom zahtjevu. Pri odmjeravanju visine
osiguranja mjerodavna je predvidiva visina tete koja prijeti susjednoj nekretnini.
2. Prema odredbi lanka 102. stavka 3. ZVDSP-a vlasnik ograde je duan
odravati u dobrom stanju svoju ogradu ako postoji opasnost da bi nanijela tetu
susjedu. U pravilu nije duan ponovo graditi svoj srueni zid, osim ako to od njega
trai odredba stavka 2. ovoga lanka, tj. ako je vlasnik duan s desne strane svojega
glavnoga ulaza, gledano s puta, ograditi svoj prostor i razdvojiti ga od susjedova
prostora.
3. Zahtjevi za poduzimanje mjera radi otklanjanja opasnosti i sprjeavanja
nastanka tete i radi davanja dovoljnog osiguranja su nezastarivi.
4. Susjed ijoj nekretnini prijeti nastanak tete od ruenja zgrade ili dugog
objekta ovlaten je i na samopomo ako su ispunjene pretpostavke propisane u
odredbi lanka 1053. ZOO. Naime, odredbom lanka 1053. stavka 1. ZOO-a
propisano je da onaj tko u sluaju doputene samopomoi prouzroi tetu osobi koja
je izazvala potrebu samopomoi, nije ju duan naknaditi, time da je stavkom 2. istog
lanka propisano da se pod doputenom samopomoi podrazumijeva pravo svake
osobe otkloniti povredu prava kad neposredno prijeti opasnost, ako je takva zatita
nuna i ako nain otklanjanja povrede prava odgovara prilikama u kojima nastaje
opasnost.
5. Smatramo da susjed radi otklanjanja opasnosti koja prijeti njegovoj nekretnini
od ruenja zgrade ili objekta ima pravo sam i po pravilima koja ureuju poslovodstvo
bez naloga, poduzeti potrebne mjere radi otklanjanja prijetee opasnosti u smislu
odredbe lanka 1121. ZOO. Odnosno, ako taj posao ne trpi odgaanje te predstoji
teta ili proputanje oite koristi, te ako su poduzete mjere bile nune i korisne za
vlasnika zgrade ili drugog objekta. U tom sluaju susjed kao poslovoa bez naloga
ima pravo, u skladu s odredbom lanka 1124. ZOO, zahtijevati od vlasnika zgrade
ili drugog objekta kao gospodara posla naknadu nunih i korisnih izdataka, naknadu
pretrpljene tete i isplatu primjerene naknade za trud za uspjeno otklanjanje tete.
Sueno je da je vlasnik zemljita na kojem se nalazi stara kua vlasnitvo
tuenika, koja je potpuno dotrajala i u vrlo loem stanju, pa je njezino ruenje bilo
neodgodivo zbog objektivne opasnosti od uruavanja i dovoenja u opasnost ljudi i
imovine, koji je tuenika o namjeri poduzimanja radnje ruenja uredno obavijestio,
postupao kao poslovoa bez naloga kada je poruio tu kuu.49
6. Radi uspostavljanja odreene ravnotee u susjedskoj zajednici vlasnik
ugroene susjedne nekretnine moe u smislu odredbe lanka 299. stavka 1. toke
7. Ovrnoga zakona50 zahtijevati odreivanje privremene mjere radi osiguranja
nenovane trabine kojom e se naloiti vlasniku nekretnine od koje prijeti opasnost
nastanka tete obavljanje odreenih radnji sprjeavanja nastanka tete. Vlasnik
ugroene nekretnine, kao predlagatelj osiguranja, treba, uiniti vjerojatnim da
postoji ozbiljna opasnost da e se potpuno ili djelomino sruiti susjedna zgrada ili
drugi objekt i da je privremena mjera nuna radi sprjeavanja nasilja ili nastanka
nenadoknadive tete.
7. Na ovlateniku zahtjeva je teret dokaza da postoji ozbiljna opasnost
potpunog ili djelominog ruenja neije zgrade ili drugog dijela nekretnine i da
njegovoj nekretnini prijeti opasnost i nastanak tete, te da obveznik zahtjeva nije jo
poduzeo potrebne mjere radi otklanjanja opasnosti i sprjeavanja nastanka tete. Ako
obveznik zahtjeva osporava tvrdnje ovlatenika zahtjeva koje se tiu poduzimanja
mjera, morati e dokazati da je poduzeo potrebne mjere radi otklanjanja opasnosti.
6. LEGITIMACIJA
a) Aktivno legitimirana osoba (ovlatenik zahtjeva) na poduzimanje svih

potrebnih mjera za sprjeavanje nastanka tete i davanje dovoljnog osiguranja
naknade budue tete u prvom je redu vlasnik susjedne nekretnine kojoj prijeti
opasnost zbog ruenja zgrade ili drugog objekta. Ako je susjedna nekretnina
u suvlasnitvu ili zajednikom vlasnitvu tada je svaki od suvlasnika odnosno
zajednikih vlasnika legitimiran za postavljanje navedenog zahtjeva. Suvlasnik
s ijim je suvlasnikim dijelom neodvojivo povezano vlasnitvo nekog posebnog
dijela nekretnine (etani vlasnik) isto je tako aktivno legitimiran za postavljanje
navedenih zahtjeva. Nositelj prava graenja takoer je aktivno legitimiran za
postavljanje navedenih zahtjeva.
49 VSRH, Rev-1343/1991 od 27. kolovoza 1991. godine: http://sudskapraksa.vsrh.hr.

50 Narodne novine, br. 57/96, 29/99, 42/00, 173/03, 194/03, 151/04, 88/05, 121/05 i 67/08.
U skladu s odredbom lanka 100. stavka 2. ZVDSP-a, ovlatenici navedenih

zahtjeva su i osobe koje nekretninu posjeduju na temelju prava izvedenoga iz
njegova, dakle, osobe koje neposredno posjeduju nekretninu.
b) Pasivno legitimirana osoba za poduzimanje svih potrebnih mjera za
sprjeavanje nastanka tete i davanje dovoljnog osiguranja naknade budue tete
vlasnik je zgrade ili drugog objekta od ijeg ruenja prijeti nastanak tete susjednoj
nekretnini.
Ako se zgrada ili drugi objekt nalaze u suvlasnitvu ili zajednikom vlasnitvu
tada su pasivno legitimirani suvlasnici, odnosno zajedniki vlasnici. Oni su u tom
sluaju jedinstveni suparniari.
Ako opasnost od ruenja prijeti od zgrade u etanom vlasnitvu ili kojeg
zajednikog dijela zgrade tada su pasivno legitimirani svi etani vlasnici i oni su u
parnici jedinstveni suparniari.
Ako se radi o konstrukcijama ili napravama koje su vrsto spojene na
zajedniki dio zgrade za poveanje kvalitete i udobnosti stanovanja ili koritenja
odreenog posebnog dijela zgrade, koje su iskljuivo vezane za koritenje odreenog
posebnog dijela zgrade i kao takve su posebno vlasnitvo etanog vlasnika, na
primjer konstrukcije za suenje robe ili dranje cvijea, klima ureaji, nadstrenice
nad terasama, tada je u sluaju opasnost koja prijeti susjednoj nekretnini ruenjem,
odnosno padanjem tog dijela konstrukcije ili naprave, pasivno legitimiran taj etani
vlasnik.
Ako je vlasnik zgrade od koje prijeti opasnost za susjednu nekretninu nositelj
prava graenja tada je on pasivno legitimiran.
Jednako kao vlasnik zgrade ili drugog objekta pasivno je legitimirana i osoba
koja nekretninu, tj. zgradu ili drugi objekt posjeduje na temelju prava izvedenoga iz
njegova prava (lanak 100. stavak 4. ZVDSP-a).
7. ZATITA OD OPASNOSTI OD RUENJA ZGRADE NA

TEMELJU PROPISA OBVEZNOG PRAVA
Uinci zatite od opasnosti od ruenja zgrade mogu se ostvariti ne samo

stvarnopravnoj, nego i na obveznopravnoj razini na temelju odredaba lanka 1047.
ZOO, koja ima preventivnu funkciju. Naime, prema odredbi lanka 1047. stavka
1. ZOO-a svatko moe zahtijevati od drugoga ukloniti izvor opasnosti od kojega
prijeti znatnija teta njemu ili drugome, kao i suzdrati se od djelatnosti od koje
proizlazi uznemirivanje ili opasnost tete, ako se uznemirivanje ili teta ne mogu
sprijeiti odgovarajuim mjerama. Sud e na zahtjev zainteresirane osobe narediti
poduzimanje odgovarajuih mjera za sprjeavanje nastanka tete ili uznemirivanja
ili uklanjanje izvora opasnosti, na troak posjednika izvora opasnosti, ako ovaj sam
to ne uini (stavak 2. lanak 1047. ZOO).
U skladu s navedenim odredbama ZOO-a susjed ija je nekretnina u opasnosti
zbog ozbiljne opasnosti da se susjedna zgrada ili drugi objekt potpuno ili djelomino
srui moe popularnom tubom iz lanka 1047. ZOO-a zahtijevati poduzimanje svih
potrebitih mjera za otklanjanje izvora opasnosti. Dakle, u ovom sluaju kada prijeti
opasnost od potpunog ili djelominog ruenja zgrade ili drugog objekta naglasak je
na otklanjanju izvora opasnosti. Kod postavljanja tubenog zahtjeva tuitelj je duan
precizirati tubeni zahtjev tako da tono oznai koje mjere (vrstu) i u kojem opsegu
zahtijeva da izvri tuenik radi otklanjanja izvora opasnosti kako bi, u sluaju
prihvaanja tubenog zahtjeva, sudska presuda sadravala sve elemente iz odredbe
lanka 26. stavka 1. OZ potrebne za podobnost ovrne isprave za ovrhu.
U tom sluaju sud e narediti poduzimanje odgovarajuih mjera da bi se
otklonila opasnost od potpunoga ili djelominoga ruenja susjedne zgrade ili drugog
objekta i time sprijeila mogunost nastanka tete na susjednoj nekretnini na troak
osobe koja je vlasnik ili posjednik ruevne zgrade ili drugog objekta.51
8. ODGOVORNOST ZA TETU ZBOG RUENJA ZGRADE
ZOO ne sadri posebne odredbe o odgovornosti za tetu prouzroenu potpunim

ili djelominim ruenjem zgrade ili druge graevine.52 Stoga o odgovornosti za tetu
51 Sueno je da se poduzimanje odgovarajuih mjera za sprjeavanje nastanka tete ili

uznemiravanja ili da se ukloni izvor opasnosti odreuje na troak posjednika izvora opasnosti,
Okruni sud Zagreb, G-3324/87-2 od 23. lipnja 1987., Pregled sudske prakse, 35/63.
52 Do stupanja na snagu Zakona o obveznim odnosima (Slubeni list SFRJ, br. 29/78, 39/85,
46/85 - ispr. i 57/89; Narodne novine, br. 53/91, 73/91, 111/93, 3/94, 7/96, 91/96, 112/99 i
88/01) na pitanje odgovornosti za tetu od graevina primjenjivala su se pravna pravila OGZ-a.
Prema noveliranom pravnom pravilu iz 1319. OGZ-a, ako tko bude povrijeen ili inae bude
kakva teta prouzrokovana ruenjem ili odvajanjem dijelova kakve zgrade ili neke na zemljitu
podignute naprave, obvezan je posjednik zgrade ili naprave na naknadu, ako je dogaanje
posljedica manjkavog stanja naprave, a on ne dokae, da je upotrijebio svu panju, potrebnu
za otklanjanje opasnosti; prijevod prema Vukovi, Mihajlo, Pravila graanskih zakonika,
kolska knjiga, Zagreb, 1961., str. 1028. Radi se o odgovornosti po osnovi predmnijevane
nastalu ruenjem zgrade ili drugog objekta valja odluiti primjenom onih odredaba
ZOO-a koje ureuju odgovornost za tetu.
teta mora biti prouzroena upravo silom gibanja uslijed potpunoga ili
djelominoga ruenja zgrade ili drugog objekta, pa makar i posredovanjem drugih
materijala koji su pokrenuti ruenjem.
Zgrada ili drugi objekt od kojega prijeti opasnost nastanka tete smatra se
opasnom stvari u smislu odredbe lanka 1063. ZOO-a (lanak 173. ZOO/78). Stoga
vlasnik takve ruevne zgrade ili drugog objekta odgovara za tetu od opasne stvari
prema odredbi lanka 1064. ZOO-a (lanak 174. ZOO/78). U vezi s tim u sudskoj
praksi koja je nastala u primjeni ZOO/78 izraeno je stajalite:
- ruevna zgrada kod koje zbog dotrajalosti postoji opasnost pucanja i padanja
dijelova zgrade na plonik i dr. predstavlja opasnu stvar, pa za tetu nastalu na
parkiranom vozilu blizu zgrade odgovara vlasnik zgrade,53
- grad kao vlasnik zgrade odgovara za tetu nastalu padanjem dotrajale buke
s fasade kao opasne stvari, koje ga odgovornosti ne oslobaa prenoenje odravanja
na specijalizirano poduzee,54
- za tetu treoj osobi koja je nastala padom crijepa s krovita viestambene
zgrade ne odgovara upravitelj zgrade, ve suvlasnici nekretnine - zgrade s koje je
pao crijep, jer crijep u padu predstavlja opasnu stvar, dok upravitelj nekretnine za
svoje propuste odgovara suvlasnicima zgrade,55
- za tetu nastalu zbog uruavanja dotrajaloga balkona zgrade, kao dijela
graevinskog objekta, odgovara njezin vlasnik u smislu odredbi l. 173. i 174.
ZOO/78,56
- vlasnik restorana odgovara gostu za tetu koju je pretrpio padom nadstrenice
koja je bila postavljena u restoranu.57
U sudskoj praksi do stupanja na snagu ZOO je u vezi s padanjem dijelova
zgrade odgovornost tetnika za nastalu tetu u nekim sluajevima utemeljena
na krivnji (lanak 154. stavak 1. ZOO/78 - sada 1045. ZOO). Tako je primjenom
odredbe lanka 154. stavka 1. ZOO/78 sueno:
- da vlasnik kue odgovara za tetu nastalu na parkiranom automobilu zbog
ruenja dimnjaka, pri ijoj gradnji nisu potivana pravila graevinske struke i pri
uporabi materijala idel elemenata i u nainu i koliini obloge (trebalo je obloiti
elemente po itavoj visini armirano-betonskim platem), a u kojem sluaju, ni uz
krivnje, a posjednik se moe osloboditi odgovornosti ako dokae da je upotrijebio svu panju
za otklanjanje opasnosti i nastanak tete. Vidi Vukovi, Mihajlo, Obvezno pravo, knjiga I.,
kolska knjiga, Zagreb, 1956., str. 226. Tako i sudska praksa u primjeni pravnog pravila
noveliranog 1319. biv. OGZ. Vidi VSH, G-1020/75 od 13. I. 1976. - Pregled sudske prakse,
9/146 i VSH, G-2873/77 od 19. IX. 1978., Pregled sudske prakse, 14/223.
53 VSRH, Rev-829/98 od 18. 4. 2001., Izbor odluka VSRH, 2/2001-39.
54 VSRH, Rev-716/1996 od 26. 1. 2000., Izbor odluka VSRH, 1/2000-49.
55 upanijski sud u Bjelovaru, G-1812/2004 od 27. 1. 2005., Izbor odluka VSRH, 2/2005-31.
56 VSRH, Rev-2114/01 od 6. 3. 2002. i Rev-132/1999 od 16. 4. 2002., http://sudskapraksa.vsrh.
hr.
57 VSRH, Rev-2478/1997 od 20. 1. 2000. - Izbor odluka VSRH, 1/2000-51.
nevrijeme i olujnu buru ne bi dolo do ruenja dimnjaka,58

- da vlasnik stana odgovara za tetu na automobilu padom stakla koje je bilo
neispravno postavljeno na balkonu stana.59
Izraeno stajalite da vlasnik kue, odnosno stana u naprijed navedenim
sluajevima odgovara za nastalu tetu po osnovi krivnje smatramo pogrjenim, jer
su i dimnjak i staklo na ostakljenom balkonu sastavni dio graevinskog objekta, do
njihova uruavanja je dolo zbog manjkavosti pri graenju, odnosno postavljanju.
Stoga takva kua odnosno stan predstavljaju opasnu stvar, zbog ega njihov vlasnik
odgovara na temelju objektivne odgovornosti u smislu odredaba lanka 1063. i
1064. ZOO, odnosno (lanak 173. i 174. ZOO/78).
Sueno je da ugostitelj na temelju odredbe lanka 18. stavka 2. ZOO/78 (sada
10. stavak 2. ZOO-a) odgovara gostu, koji je sjedio za stolom vrtne restauracije koja
se nalazila na ploniku ulice, za tetu koju je pretrpio zbog pada buke sa zgrade u
kojoj se nalazi ugostiteljski objekt, bez obzira na to to nije vlasnik zgrade s koje je
buka pala. Naime, ugostitelj je duan u izvravanju obveza iz svoje profesionalne
djelatnosti postupati s poveanom panjom. Stoga je duan poduzeti sve mjere
potrebne da gost u ugostiteljskom objektu ne bude ozlijeen padom nekog predmeta,
pa tako i padom buke s fasade zgrade na vrtnu restauraciju.60
Budui da se teta koja je nastala od ruevne zgrade smatra tetom koja je
nastala u svezi s opasnom stvari uzrona veza se ne dokazuje, ve se uzronost
predmnijeva (lanak 1063. ZOO). tetnik se moe osloboditi odgovornosti za
nastalu tetu ako dokae postojanje injenica navedenih u lanku 1067. ZOO, i to:
- teta potjee od nekog nepredvidivog uzroka koji se nalazio izvan stvari,
a koji se nije mogao sprijeiti, izbjei ili otkloniti, tj. da se teta dogodila viom
silom,
- teta je nastala iskljuivo radnjom oteenika ili tree osobe, koju on nije
mogao predvidjeti i ije posljedice nije mogao izbjei ni otkloniti.
tetnik se oslobaa odgovornosti djelomino ako je oteenik djelomino
pridonio nastanku tete.
Okolnost da ruevno stanje zgrade nije iskljuivi uzrok potpunoga ili
djelominoga ruenja, nego da je do toga dolo pod utjecajem vremenskih nepogoda
ne iskljuuje odgovornost tetnika za nastalu tetu.
Nepovoljni vremenski utjecaji (na primjer zimska oluja s obilnim snijegom,
jaki ljetni pljusak uz olujni vjetar i sl.), na koje treba raunati s obzirom na klimatske
datosti odreenog podruja, nisu izvanredni prirodni dogaaj, odnosno via sila koja
bi oslobaala tetnika od odgovornosti za nastalu tetu. U sudskoj je praksi izraeno
stajalite da vjetar olujne jaine, odnosno olujna bura u primorskim dijelovima
Hrvatske ne predstavlja viu silu ve prirodni fenomen koji se moe predvidjeti i da
ta okolnost ne iskljuuje tetnikovu odgovornost za tetu.61
58 VSRH, Rev-153/1997 od 5. 2. 1997., http://sudskapraksa.vsrh.hr.

59 VSH, Rev-1349/1990. od 31. 10. 1990., Pregled sudske prakse, 53/75.
60 VSRH, Rev-281/1995 od 28. 9. 1999., http://sudskapraksa.vsrh.hr.
61 VSRH, Rev-153/1997 od 5. 2. 1997. i Rev-1738/1997 od 8. 3. 2000., http://sudskapraksa.vsrh.
hr.
tetnik je osim naknade, tete odnosno uspostave prijanjeg stanja u obvezi

izvesti i radove kojima se uklanja opasnost od tete koja je nastala zbog njegove
tetne radnje.62
9. UPRAVNOPRAVNE MJERE U SLUAJU OTEENJA

GRAEVINE ZBOG KOJIH PRIJETI OPASNOST NASTANKA
TETE NA SUSJEDNOJ NEKRETNINI
Zatitu od opasnosti koja prijeti susjednim nekretninama od oteenih zgrada

i graevina pruaju i norme upravnog prava. Naime, odreenim upravnopravnim
mjerama koje donose nadlena upravna tijela, mogue je djelotvorno sprijeiti
nastanak tete na susjednim nekretninama.
Prema odredbi lanka 270. stavka 1. ZPUG-a vlasnik graevine odgovoran je
za njezino odravanje. Stavkom 2. istog lanka propisano je da je vlasnik graevine
duan osigurati odravanje graevine tako da se tijekom njezinog trajanja ouvaju
bitni zahtjevi za graevinu, unaprjeivati ispunjavanje bitnih zahtjeva za graevinu
te je odravati tako da se ne narue svojstva graevine, odnosno kulturnog dobra ako
je ta graevina upisana u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske. U sluaju
oteenja graevine zbog kojeg postoji opasnost za ivot i zdravlje ljudi, okoli,
prirodu, druge graevine i stvari ili stabilnost tla na okolnom zemljitu, vlasnik
graevine duan je poduzeti hitne mjere za otklanjanje opasnosti i oznaiti graevinu
opasnom do otklanjanja takvog oteenja (stavak 3. lanak 270. ZPUG-a).
Odredbom lanka 287. stavka 1. ZPUG-a propisano je da u sluaju neposredne
opasnosti za ivot i zdravlje ljudi, druge graevine ili stabilnost tla na okolnom
zemljitu, graevinski inspektor moe na temelju ovoga Zakona usmenim rjeenjem
narediti investitoru, odnosno vlasniku graevine i/ili izvoau, poduzimanje hitnih
mjera radi osiguranja, odnosno zabraniti koritenje graevine ili njezinog dijela
do izvrenja naredbe kada to ocijeni potrebnim. S time da stavkom 4. istog lanka
odreeno da obveza izvrenja usmenog rjeenja poinje tei od dana priopenja
usmenog rjeenja stranci. Ako je investitor, odnosno vlasnik i/ili izvoa graevine
nepoznat ili nedostupan ili mu je iz bilo kojeg razloga nemogue izrei hitnu mjeru
ili je odbije izvriti u odreenom roku, graevinski inspektor istim rjeenjem
nareuje izvrenje hitne mjere posredstvom druge osobe na troak i odgovornost
izvrenika (lanak 287. stavak 6. ZPUG).
Otklanjanje oteenja na postojeoj graevini ureeno je odredbama lanka
298. ZPUG-a.
Prema tim odredbama u provedbi inspekcijskog nadzora graevinski inspektor
rjeenjem nareuje vlasniku graevine otklanjanje oteenja na postojeoj graevini
zbog kojih postoji opasnost za ivot ljudi, okoli, druge graevine ili stabilnost
62 VSH, Rev-122/85 od 6. 2. 1985. - Pregled sudske prakse, 28/31a.

tla na okolnom zemljitu u odreenom roku te poduzimanje mjera iz lanka

287. ovoga Zakona (stavak 1.). Rjeenjem iz stavka 1. ovoga lanka graevinski
inspektor nareuje vlasniku graevine i uklanjanje graevine ili njezinog dijela ako
u odreenom roku ne otkloni oteenja i odreuje nain izvrenja inspekcijskog
rjeenja posredstvom druge osobe u roku od trideset dana od dana utvrenja da
vlasnik u odreenom roku nije postupio prema nareenom (lanak 287. stavak 2.
ZPUG). Rjeenje iz stavka 1. ovoga lanka dostavlja se na znanje jedinici lokalne
samouprave na ijem se podruju nalazi oteena graevina i nadlenoj policijskoj
upravi (lanak 287. stavak 3. ZPUG). Smatra se da je graevinski inspektor
donoenjem rjeenja iz stavka 1. ovoga lanka postupio u skladu s lankom 383.
Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (lanak 287. stavak 4. ZPUG).
Navedenim lankom posebno su propisana prava i obveze graevinskog
inspektora glede donoenja rjeenja o otklanjanja oteenja i uklanjanju graevine
kada se graevina nalazi u naselju ili dijelu naselja, koje je upisano u Registar
kulturnih dobara Republike Hrvatske kao kulturno povijesna cjelina ili je graevina
upisana u taj Registar ili se nalazi u zatienom dijelu prirode.
Ako se graevina iz stavka 1. lanka 287. ZPUG-a nalazi u naselju ili dijelu
naselja, koje je upisano u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske kao kulturno
povijesna cjelina ili je graevina upisana u taj Registar ili se nalazi u zatienom dijelu
prirode, graevinski inspektor rjeenje iz stavka 1. ovoga lanka odmah dostavlja
tijelu dravne uprave nadlenom za poslove zatite kulturnih dobara i zatite prirode
(lanak 287. stavak 5. ZPUG). Tijelo e iz stavka 5. lanka 287. ZPUG-a u roku od
petnaest dana od dana primitka rjeenja u sluaju graevine koja se nalazi u naselju
ili dijelu naselja, koje je upisano u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske,
kao kulturno povijesna cjelina ili je graevina upisana u Registar kulturnih dobara
Republike Hrvatske, odrediti vlasniku graevine nain i rok otklanjanja oteenja.
Isto e tijelo odluiti o mogunosti uklanjanja graevine koja je kao pojedinano
zatieno kulturno dobro upisana u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske,
ako vlasnik u odreenom roku ne otkloni oteenja (lanak 287. stavak 6. ZPUG).
Rjeenjem o otklanjanju oteenja na postojeoj graevini iz stavka 5. lanka 287.
ZPUG-a, koja nije upisana kao pojedinano zatieno kulturno dobro u Registar
kulturnih dobara Republike Hrvatske, graevinski inspektor nareuje vlasniku
graevine i uklanjanje graevine ili njezinog dijela, ako u roku i na nain odreen
od tijela iz stavka 5. lanka 287. ZPUG-a ne otkloni oteenja. Odreuje i nain
izvrenja inspekcijskog rjeenja putem druge osobe u roku od trideset dana od dana
utvrenja da vlasnik u odreenom roku nije postupio prema nareenom (lanak
287. stavak 7. ZPUG). Rjeenjem o otklanjanju oteenja na postojeoj graevini
iz stavka 5. ovoga lanka, koja je upisana kao pojedinano zatieno kulturno dobro
u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske, graevinski inspektor nareuje
vlasniku graevine i uklanjanje graevine ili njezinog dijela, ako u roku i na nain
odreen od tijela iz stavka 5. lanka 287. ZPUG-a ne otkloni oteenja te odreuje
nain izvrenja inspekcijskog rjeenja putem druge osobe u roku od trideset dana od
dana utvrenja da vlasnik u odreenom mu roku nije postupio prema nareenom,
koje e se provesti ako to odobri tijelo iz stavka 5. lanka 287. ZPUG-a (lanak
287. stavak 6. ZPUG). U sluaju graevine, koja je upisana kao pojedinano
zatieno kulturno dobro u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske i za koju
tijelo iz stavka 5. lanka 287. ZPUG-a ne odobri uklanjanje, a vlasnik nije otklonio
oteenja, tijelo iz stavka 5. lanka 287. ZPUG-a provesti e taj postupak prema
posebnom zakonu (lanak 287. stavak 9. ZPUG).
Navedenim je lankom propisano i u kojem sluaju graevinski inspektor
moe donijeti rjeenje o uklanjanju dijela graevine. Naime, prema stavku 10.
lanka 287. ZPUG-a graevinski inspektor nareuje uklanjanje dijela graevine
ako je oteenje na postojeoj graevini takvo da se uklanjanjem dijela graevine
ne naruava mehanika otpornost i stabilnost preostalog dijela graevine. Ako bi se
uklanjanjem dijela graevine naruila mehanika otpornost i stabilnost preostalog
dijela graevine, graevinski inspektor naredit e uklanjanje cijele graevine.
Prema odredbi lanka 300. stavka 1. ZPUG-a u provedbi inspekcijskog nadzora
graevinski inspektor e rjeenjem investitoru, odnosno vlasniku, meu ostalim,
narediti uklanjanje graevine, odnosno njezinog dijela:
- ako tijekom graenja utvrdi neotklonjive nepravilnosti zbog kojih je ugroena
stabilnost graevine i stabilnost okolnih graevina ili je na drugi nain ugroen ivot
ljudi,
- ako se radi o graevini oteenoj ili poruenoj u Domovinskom ratu, a
Ministarstvo mora, turizma, prometa i razvitka je izdalo potvrdu da graevinu nije
mogue uvrstiti u projekt obnove ratom oteenih ili poruenih graevina.
Iznimno od stavka 1. lanka 300. ZPUG-a graevinski inspektor nee
investitoru, odnosno vlasniku narediti uklanjanje graevine ili njezinog dijela
(potporni zidovi, podzemne graevine u neposrednoj blizini drugih graevina
i sl.), ako bi tim uklanjanjem nastala opasnost za ivot ljudi, druge graevine ili
stabilnost tla na okolnom zemljitu, nego e investitoru, odnosno vlasniku narediti
izradu projekta sanacije od ovlatene osobe. Investitor je takvu graevinu, odnosno
njezin dio obvezan oznaiti opasnom i po izradi projekta sanacije od ovlatene
osobe ukloniti ju preko ovlatenog izvoaa, odnosno njezin dio sukladno projektu
sanacije (lanak 300. stavak 103. ZPUG).
Ako izvrenik ne postupi po rjeenju inspektora iz lanka 287. stavka 1., lanka
298. stavka 1. i lanka 300. stavka 1. ZPUG-a, rjeenje e se izvriti posredstvom
druge osobe na troak i odgovornost izvrenika (lanak 302. stavak 4. ZPUG).
U sudskoj praksi u primjeni lanka 58. Zakon o graenju63 (kojemu sadrajno
odgovara lanak 300. ZPUG) sueno je da se u sluaju promjene vlasnitva objekta
ruenje nareuje novom vlasniku objekta.64 Nadalje je sueno da graevinski inspektor
moe naloiti uspostavu prijanjeg stanja kada utvrdi neotklonjive nedostatke zbog
kojih je ugroena stabilnost graevine ili okolnih graevina ili na koji drugi nain su
ugroeni ivoti ljudi ili okoli, neovisno o tomu izvode li se radovi na vlastitom ili tuem
63 Narodne novine, br. 77/92, 82/92, 26/93, 33/95.

64 Upravni sud Republike Hrvatske, Us-7563/1995 od 3. travnja 1997. godine, web stranice
UpSRH.
zemljitu.65 U primjeni istoga zakona takoer je sueno da se otklanjanje nedostataka

na graevini nalae vlasniku graevine bez obzira na to to se druga osoba koristi
graevinom.66
U primjeni lanka 89. Zakon o gradnji67 (kojemu sadrajno odgovara lanak 298.
ZPUG-a) sueno je da otklanjanje oteenja na graevini, graevni inspektor nareuje
svim vlasnicima zgrade.68
10. USPOSTAVA PRIVREMENOG UPRAVLJANJA STVARJU

(SEKVESTRACIJA)
Nositelji vlasnikog prava i njihovi korisnici su duni, jer vlasnitvo obvezuje,

pridonositi opem dobru (lanak 48. stavak 1. i 2. Ustava). Pravila o susjedskim
pravima ograniavaju izvravanja prava vlasnitva radi ureenja susjedskih odnosa.
Tim se odredbama susjedu, meu ostalim, nalau i odreena injenja glede vlastite
stvari, kako bi se omoguilo njegovom susjedu racionalno i mirno koritenje svoje
nekretnine. Pravni poredak oekuje od vlasnika da potivanje dunosti koje mu
je zakonodavac nametnuo u vezi sa susjedskim pravima. To znai da je vlasnik
ruevne zgrade obvezan izvriti nametnute mu dunosti kada je u pitanju njegova
ruevna zgrada ili koji drugi objekt, tj. poduzeti potrebne mjere radi otklanjanja
opasnosti koja njihovim potpunim ili djelominim ruenjem prijeti susjednoj
nekretnini. Postavlja se pitanje, meutim, kako postupiti u sluaju kada se vlasnika
ne moe prisiliti poduzimanje zakonom odreeno injenje. Radi razrjeenja te
situacije ZVDSP je propisao mogunost uspostave privremenog upravljanja stvarju
(sekvestracije).
Kada je radi zatite interesa i sigurnosti drave, prirode, spomenika kulture,
ljudskoga okolia ili zdravlja ljudi odreeno da je vlasnik na temelju zakona duan
neto poduzeti glede vlastite stvari, a njega se na to ne moe prisiliti, opinski
naelnik, gradonaelnik, odnosno upan je ovlaten uspostaviti privremeno
upravljanje tom stvarju (sekvestraciju) primjenjujui na odgovarajui nain pravila
o privremenom skrbnitvu nad ostavinom za sluaj da su nasljednici nepoznati
ili nepoznatoga boravita, ako posebni zakon ne odreuje to drugo (lanak 32.
stavak 3. ZVDSP). U izvravanju privremenoga upravljanja, opinski naelnik,
gradonaelnik, odnosno upan moe stvari dati u zakup (lanak 32. stavak 4.
ZVDSP), ugovor o zakupu sklapa se na odreeno vrijeme (lanak 32. stavak 5.
ZVDSP). Zakupnina moe koristiti samo za odravanje stvari ili ispunjenje druge
65 Upravni sud Republike Hrvatske, Us-7269/1999 od 11. travnja 2002. godine, web stranice
UpSRH.
66 Upravni sud Republike Hrvatske, Us-5762/1996 od 6. svibnja 1998. godine, Zbornik odluka
Upravnog suda Republike Hrvatske 1977.-2002., 406.
67 Narodne novine, br. 52/99, 75/99, 117/01.
68 Upravni sud Republike Hrvatske, Us-7427/2002 od 17. kolovoza 2006. godine, web stranice
UpSRH.
obveze zbog koje je uspostavljeno privremeno upravljanje stvarju (lanak 32. stavak
6. ZVDSP).
Vlasnik ima pravo na vraanje posjeda stvari i prije proteka roka iz ugovora,
ako u cijelosti isplati uloena sredstva ili ispuni drugu obvezu zbog koje je
uspostavljeno privremeno upravljanje stvarju (lanak 32. stavak 7. ZVDSP).
U skladu s navedenim odredbama lanka 32. ZVDSP-a, koje ureuju institut
sekvestracije, kada je u pitanju ruevna zgrada li drugi objekt, a vlasnika se ne
moe prisiliti na poduzimanje dunih radnji (jer mu je nepoznato boravite ili je
nepoznat) moe se odrediti sekvestracija. Tako da se u privremenom upravljanju
odredi popravak ili rekonstrukcija, odnosno uklanjanje ruevne zgrade ako popravak
ili rekonstrukcija nije mogua, zbog opasnosti koja prijeti za ivot i zdravlje
ljudi ili susjednih nekretnina, odnosno radi zatite drugih opravdanih interesa.
Akt o uspostavi privremenog upravljanja stvarju koji donosi opinski naelnik,
gradonaelnik, odnosno upan je upravni akt.69
11. NAPUTENA NEKRETNINA I GUBITAK PRAVA VLASNITVA
Ustav jami pravo vlasnitva, dok je odredbom lanka 50. Ustava propisano da
je zakonom mogue u interesu Republike Hrvatske ograniiti ili oduzeti vlasnitvo,
uz naknadu trine vrijednosti (stavak 1.). lanak 1. Protokola broj 1 uz Konvenciju
za zatitu ljudskih prava i temeljnih sloboda70 propisuje da svaka fizika ili pravna
osoba ima pravo na mirno uivanje svojega vlasnitva i da se nitko se ne smije liiti
svoga vlasnitva osim u javnom interesu i to samo uz uvjete predviene zakonom i
opim naelima meunarodnog prava. Odredbom stavka 2. istoga lanka Protokola
broj 1 je propisano da odredbe iz stavka 1. toga lanka ni na koji nain ne umanjuju
pravo drave da primijeni zakone koje smatra potrebnima kako bi uredila uporabu
vlasnitva u skladu s opim interesom ili za osiguranje plaanja poreza ili drugih
doprinosa ili kazni.
Ruevna i naputena zgrada, pored toga to neposredno ugroava susjednu
nekretninu, moe biti opasna prijetnja:
- za zdravlje okolnih susjeda - u takvim kuama, koje esto nemaju ni vrata ni
prozora te su dostupne svakome, baca se smee, to pogoduje naseljavanju takora,
mieva i drugih tetoina koji mogu biti prenositelji bolesti ljudi i ivotinja, odatle
se ire neugodni mirisi,
- za nastanak poara ime se, osobito u gustom naselju, ugroavaju i susjedni
objekti,
- sigurnosti okolnih susjeda, jer je takva zgrada esto stjecite i utoite
skitnica, uivatelja droge, kriminalaca, nemoralnih osoba.
Stoga drutvo ima interes da se takve ruevne i naputene zgrade poprave, ako
69 Vie o intervenciji javne vlasti kada prijeti opasnost od ruevnih zgrada vidi Sarvan, Desa:
Postupanje sa zgradama od kojih prijeti opasnost od nastanka tete, Informator, broj 4986 od
19. prosinca 2001.
70 Narodne novine - Meunarodni ugovori, br. 18/97., 6/99. - proieni tekst i 8/99. - ispravak.
je to s obzirom na njihovo stanje jo mogue, a ako to nije mogue onda je potrebno

takve kue sruiti i tako otkloniti opasnost koju predstavljaju za susjedne nekretnine,
okolne susjede i prolaznike.
Nepopravljanje ruevne zgrade uz ispunjenje pretpostavki odreenih posebnim
propisom moe dovesti do presumpcije gubitka vlasnitva. Naime, takva ruevna
zgrada moe se smatrati naputenom nekretninom i postati vlasnitvo Republike
Hrvatske (lanak 133. stavak 2). Meutim da bi se neka nekretnina smatrala
naputenom nekretninom posebnim propisom moraju biti propisane pretpostavke
za prestanak prava vlasnitva zbog nepopravljanja zgrade (lanak 133. stavak 3.
ZVDSP). Takav poseban propis Republika Hrvatska jo nije donijela.
12. ZAKLJUAK
Opasnost od ruenja zgrade u hrvatskom je pravu statuirana kao susjedsko

pravo na temelju kojega vlasnik ili posjednik susjedne nekretnine moe zahtijevati
od vlasnika zgrade ili drugog objekta, od kojega prijeti nastanak tete, poduzimanje
mjera na njegovoj nekretnini radi sprjeavanja tete od potpunoga ili djelominoga
ruenja zgrade ili drugog objekta. Ovo je susjedsko pravo bitno jer se radi otklanjanja
buduih negativnih utjecaja, odnosno nastanka tete nalae vlasniku ili posjedniku
susjedne nekretnine dunost brinuti se o odravanju svoje zgrade ili drugog objekta i
poduzimati mjere za otklanjanje oteenja koja mogu prouzroiti tete na susjednim
nekretninama. Odredbom lanka 111. ZVDSP-a propisano je ne samo pravo susjeda
da zahtijeva poduzimanje odgovarajuih mjera, kojima e se sprijeiti nastanak tete
na susjednoj nekretnini, nego je predvieno i pravo susjeda kojemu prijeti teta od
ruenja zgrade ili drugog objekta da zahtijeva i davanje dovoljnog osiguranja za
popravljanje mogue nastale tete. Osim stvarnopravne zatite, koja pripada susjedu,
koji se smatra ugroenim od potpunog ili djelominog ruenja susjedne, odnosno
okolne zgrade ili drugog objekta, hrvatsko pravo i odredbama obveznopravne i
upravnopravne naravi prua zatitu vlasniku ili posjedniku susjedne nekretnine od
tete koja moe nastati od ruenja zgrade ili drugog objekta.
Svrha je ovoga rada bila dati cjelovitu analizu svih pitanja bitnih za primjenu
odredbe lanka 111. ZVDSP-a koja ureuje opasnost od ruenja zgrade i odredaba
obveznopravne i upravnopravne naravi znaajne za sprjeavanje nastanka tete na
susjednoj nekretnini. Nakon svega moe se rei da stvarnopravna, obveznopravna
i upravnopravna pravila hrvatskoga prava na zadovoljavajui nain osiguravaju
vlasniku ili posjedniku zatitu od tete koja prijeti njihovoj nekretnini od potpunoga
ili djelominoga ruenja susjedne zgrade ili drugog objekta.
Summary
DANGER POSED BY THE COLLAPSE OF BUILDINGS
Derelict and deteriorated buildings and other constructions are a source of

peril to life and health, nearby buildings, other constructions and objects. Such
buildings or constructions present danger especially during bad weather conditions
(strong wind, long-lasting precipitations-rain or snow) when pieces of mortar fall
from decrepit facades, chimneys fall off as well as worn-out windows and window
shutters. In such cases roofs can collapse or lose tiles or gutters. Sometimes, the
whole derelict and deteriorated buildings or other constructions completely collapse
causing life threatening situations for passers-by and peril for nearby immovable
properties owned by others. Therefore, the owner of the real property is expected
to take adequate measures in due time to remove danger caused by the state of his
building posing a threat to passers-by and nearby immovable properties. He also has
a responsibility to take necessary measures to reconstruct and repair damages caused
on a building or a construction. If he does not do that by his own will and in due
time, the neighbour whose real property is in danger may ask from the owner of the
building or other construction to take all necessary measures to prevent damage. The
author in the article discusses the protection of buildings in danger of collapse from
different legal aspects taken from regulations of real property, civil obligations
and administrative issues. He gives a special consideration to the liability
for damages of the owner of the building or other construction caused to
third persons due to omissions during their construction or irresponsible
maintenance.
Key words: building, collapse, danger from damages, nearby real estate,
remuneration of damages, removal of the danger, insurance,
future damages.
Zusammenfassung
EINSTURZGEFAHR VON GEBUDEN
Baufllige und heruntergekommene Gebuden stellen eine Gefahr fr das

Leben und die Gesundheit der Menschen, sowie fr andere Gebuden und Dinge
dar. Besonders gefhrlich sind solche Gebuden bei starken Witterungen (z.B.
im Fall von starkem Wind, lngerer Regens- oder Schneezeit), bei denen es zum
Fassade-, Schornstein- und abgentzten Fenster-, Dacheinstrz, bzw. zum Einstrz
von Dachziegeln und Dachrinnen oder sogar zum Einstrz des ganzen bauflligen
Gebudes kommen kann, was sowohl Passanten, als auch naheliegende Gebuden in
Gefahr bringt. Insofern wird von dem Gebudeeigentmer erwartet, rechtzeitig die
erforderlichen Manahmen zu ergreifen, damit keine Gefahr fr die Passanten und

naheliegenden Gebuden besteht. Mit anderen Worten, der Eigentmer sollte alle
Sanierungs- und Reparaturarbeiten am Gebude rechtzeitig vornehmen. Andernfalls
kann der Nachbar, dessen Gebude gefhrdet ist, vom Gebudeeigentmer
verlangen alle erforderlichen Manahmen zu ergreifen um mgliche Schden zu
verhindern. Das Thema des Gebudeschutzes wird in dieser Arbeit aus einer sachen-
, schuld- und verwaltungsrechtlicher Hinsicht betrachtet. Darber hinaus wird die
Verantwortung des Gebudeeigentmers fr Schden, die Drittpersonen als Folge
mangelnden Baues oder Instandhaltung entstanden sind, unter die Lupe genommen.
Schlsselwrter: Gebude, Einsturz, Schadengefahr, naheliegendes Gebude,

Schadenersatz, Gefahrbeseitigung, Versicherung gegen
knftige Schden.
Riassunto
PERICOLO DI ROVINA DI EDIFICIO
Gli edifici in rovina e fatiscenti, come anche le altre costruzioni, rappresentano

una fonte di pericolo per la vita e la salute delle persone, degli edifici attigui e delle
altre costruzioni della medesima cosa. Tali edifici o costruzioni sono particolarmente
pericolosi in occasione di maltempo (forte vento, abbondanti piogge o neve), quando
dalle fatiscenti facciate si stacca lintonaco, cadono i camini, le finestre logorate
dallusura o le imposte, rovina il tetto oppure dallo stesso cadono tegole e mattoni,
o capita una totale distruzione di tali edifici o costruzioni logorate dallusura; tutto
ci mette in pericolo di vita i passanti e compromette gli altrui immobili attigui.
Ci si aspetta, pertanto, che il proprietario prenda tutte le misure necessarie al fine
di scongiurare il pericolo che incombe sui passanti a causa dello stato del suo
edificio ovvero che provveda a sanare i deterioramenti sugli edifici e le costruzioni.
Qualora non vi provveda spontaneamente e tempestivamente, anche il vicino la cui
costruzione sia in pericolo, pu pretendere da parte del proprietario delledificio o
di altra costruzione che vengano poste in atto tutte le misure necessarie a prevenire
il verificarsi del danno. Nel contributo si esamina sotto il profilo dei diritti reali,
delle obbligazioni e del diritto amministrativo la tutela degli immobili minacciati dal
pericolo di rovina dedificio. Si analizza in maniera esaustiva anche la responsabilit
del proprietario delledificio o di altra costruzione per i danni cagionati a terzi in
conseguenza di omissioni nella costruzione o di unimpropria manutenzione.
Parole chiave: edificio, rovina, pericolo di danneggiamento, immobile

confinante, risarcimento del danno, rimozione del pericolo,
assicurazione del danno futuro.

7 Prancic

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

7 Prancic

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

V.

PRANI, Opasnost od ruenja zgrade

OPASNOST OD RUENJA ZGRADE

Vicko Prani, dipl. iur. UDK: 347.517

Ruevne i dotrajale zgrade, odnosno druge graevine izvor su opasnosti za

Kljune rijei: zgrada, ruenje, opasnost oteenja, susjedna nekretnina,

Pravo vlasnitva ovlauje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje

zahtijevati zatitu od uznemiravanja, odnosno prestanak uznemiravanja u smislu

2. UREENJE ZATITE OD RUENJA ZGRADE U

U rimskom je pravu vlasnitvo pojmovno shvaano kao potpuna i iskljuiva

b) Dalmatinsko statutarno pravo

Srednjovjekovno pravno ureenje dalmatinskih gradova poivalo je na

14 Stanii, Gorana, Susjedovni odnosi u statutima srednjovjekovnih dalmatinskih gradova,

3. OPASNOST OD RUENJA ZGRADE U PRAVNIM SUSTAVIMA

Moderni pravni sustavi kontinentalno-europskoga kruga u koje ubrajamo

a) U njemakom pravu zatita od opasnosti od ruenja zgrada i drugih djela

pripada li zahtjev za otklanjanje opasnosti i posjedniku. Prema jednom stajalitu

b) U austrijskom pravu susjed koji je pretrpio tetu ruenjem ili odvajanjem

da se vlasti dovoljno brinu za javnu sigurnost.28

28 Kodek, op. cit., str. 674.

moe svesti na prekoraenje prava vlasnitva.32 Odredba 679. ZGB-a pretpostavlja

4. PRETPOSTAVKE ZA PRIMJENU ODREDBE KOJA UREUJE

Odredba lanka 111. ZVDSP-a pretpostavlja postojanje neposredne prijetee

a) Pojam zgrade i drugog dijela nekretnine

1. Zgrada se u strunoj literaturi definira kao graevina35 namijenjena

32 Meier-Hayoz, Artur, Berner Kommentar, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Band

Osim zgrade u uem smislu pod pojmom zgrade obuhvaene su i druge

2. Za prosudbu pitanja radi li se o zgradi ili drugom dijelu neije nekretnine

3. Smatramo da se odredba lanka 111. ZVDSP-a ne primjenjuje ni u sluaju

b) Potpuno ili djelomino ruenje

1. Zgrada je sustav koji stari, koji je izloen istodobnom utjecaju razliitih

42 U zgradi su najee graevne konstrukcije temelji, zidovi, stupovi, meukatne konstrukcije,

1. Opasnost je stanje u kojemu postoji vjerojatnost da e nastupiti povreda

2. Opasnost se mora temeljiti na ve postojeem ili oekivanom ruevnom

3. Nije odlueno postoji li krivnja na strani vlasnika zgrade, odnosno drugog

4. Suvlasnik na ijem je suvlasnikom dijelu uspostavljeno vlasnitvo odre-

ureeni Uredbom o odravanju zgrada - Uredba.48

5. Nekretnina kojoj prijeti opasnost nastanka tete zbog ruenja ne mora

6. Odredba lanka 111. ZVDSP-a navodi opasnost koja prijeti susjednoj

48 NN, br. 64/97.

7. Odredba lanka 111. ZVDSP-a ne primjenjuje se ni onda kada se radi o

8. Vlasnik ugroene nekretnine nema pravo zahtijevati od vlasnika zgrade

1. Susjed, ija je nekretnina u opasnosti moe zahtijevati od onoga iji je objekt

Mjere se sastoje u radovima popravka, a ako je potrebno i u ruenju i uklanjanju

a) Aktivno legitimirana osoba (ovlatenik zahtjeva) na poduzimanje svih

49 VSRH, Rev-1343/1991 od 27. kolovoza 1991. godine: http://sudskapraksa.vsrh.hr.

U skladu s odredbom lanka 100. stavka 2. ZVDSP-a, ovlatenici navedenih

7. ZATITA OD OPASNOSTI OD RUENJA ZGRADE NA

Uinci zatite od opasnosti od ruenja zgrade mogu se ostvariti ne samo

8. ODGOVORNOST ZA TETU ZBOG RUENJA ZGRADE

ZOO ne sadri posebne odredbe o odgovornosti za tetu prouzroenu potpunim

51 Sueno je da se poduzimanje odgovarajuih mjera za sprjeavanje nastanka tete ili

nevrijeme i olujnu buru ne bi dolo do ruenja dimnjaka,58

58 VSRH, Rev-153/1997 od 5. 2. 1997., http://sudskapraksa.vsrh.hr.

tetnik je osim naknade, tete odnosno uspostave prijanjeg stanja u obvezi

9. UPRAVNOPRAVNE MJERE U SLUAJU OTEENJA

Zatitu od opasnosti koja prijeti susjednim nekretninama od oteenih zgrada

62 VSH, Rev-122/85 od 6. 2. 1985. - Pregled sudske prakse, 28/31a.

tla na okolnom zemljitu u odreenom roku te poduzimanje mjera iz lanka

63 Narodne novine, br. 77/92, 82/92, 26/93, 33/95.

zemljitu.65 U primjeni istoga zakona takoer je sueno da se otklanjanje nedostataka

10. USPOSTAVA PRIVREMENOG UPRAVLJANJA STVARJU

Nositelji vlasnikog prava i njihovi korisnici su duni, jer vlasnitvo obvezuje,