CASOS PRCTICOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

CASO PRCTICO 1
Don Aldo es un viticultor vallisoletano de enorme reconocimiento que posee la que ha
sido considerada como una de las fincas de mayor produccin y calidad de la zona: La
pucelana. Los tres hijos de Don Alfredo pugnan en silencio por ser los destinatarios
testamentarios de dicha finca. Sin embargo, Don Aldo sorprende a todos cuando anuncia
que dona la finca a su sobrina Claudia, ingeniera agrnoma, con la condicin de que no
venda jams la misma.
a) La clusula incluida en el contrato de donacin puede calificarse de prohibicin
de disponer real u obligacional?
Nos encontramos ante una prohibicin de disponer cuya finalidad es la de privar
al titular del derecho de propiedad de una de las facultades ms importantes y
naturales que comporta la titularidad dominical: la facultad de disponer
libremente del bien detentado en rgimen de propiedad. En consecuencia, es
una prohibicin de disponer real. Las prohibiciones de disponer en contratos a
ttulo oneroso s son obligacionales, ya que al no poder acceder al Registro de la
Propiedad nicamente tienen eficacia relativa o inter partes, nunca frente a
terceros.
b) La legislacin vigente determina un mnimo de hectreas de cultivo obligatorias
para la finca. Desde el punto de vista de la teora de los lmites y limitaciones,
podras calificar a la citada obligacin de cultivo mnimo?
Se trata de un lmite, en cuanto nos encontramos ante restricciones normales
del dominio (no excepcionales que precisen de un acto especial y expreso de
imposicin) impuestas por el inters general, y, adems, por razn de un inters
puramente pblico como es el de garantizar la productividad de las tierras de
cultivo en nuestro pas.
CASO PRCTICO 2
Cuando Dana le vendi a Mario una parte separada de su propiedad originaria le
reconoci el derecho a acceder en coche a travs de su finca, ya que el trozo adquirido
por Mario no tena acceso directo a una carretera pblica. Pasado un ao Laura descubre
que Mario no slo transita por su finca, sino que incluso aparca de forma estable en su
propiedad. Dana considera que Mario se ha extralimitado de manera clara, ya que en el
contrato de compraventa nada se deca sobre un posible derecho de aparcamiento.
a) Cmo se llama el derecho real que Dana reconoci a favor de Mario? Qu tipo
de derecho real es?
Se trata de una servidumbre predial de paso, un tipo de derecho real limitado de
goce en virtud del cual el titular del predio dominante goza del derecho de
acceder y transitar a travs del predio sirviente. En esta modalidad puede
observarse con toda nitidez la caracterstica tpica de todo derecho real: la
inherencia. La servidumbre de paso grava en todo caso al predio sirviente,
independientemente de quin sea su titular en cada caso concreto y, a la inversa,
el predio dominante se ve beneficiado siempre por el derecho de acceso.
b) Qu puede hacer Dana para impedir que Mario aparque en su finca
Dana debe interponer una accin negatoria. Mediante dicha accin el
propietario de un predio solicita al juez que declare la inexistencia de un derecho
real o gravamen del tipo que sea sobre su dominio. As pues, Laura pedira que
 la autoridad judicial decretase que su predio no estaba gravado con la obligacin
de permitir al titular del predio pretendidamente dominante aparcar en su finca.
Esta accin no se recoge expresamente en nuestras leyes, aunque a efectos
procesales est plenamente admitida su existencia.
CASO PRCTICO 3
Alfonso tiene una casa adosada con un pequeo jardn en la parte trasera. Hace tiempo
que quiere construir una prgola que le proteja del calor en verano, pero se encuentra
con un problema: la prgola tiene que apoyarse necesariamente en el muro que separa
su propiedad de la de su vecino, y no sabe si ese muro puede tocarse. Contesta a las
siguientes preguntas:
a) El muro que separa ambas propiedades, cmo se llama?
Se trata de un muro medianero. La calificacin jurdica de esta figura es muy
compleja, habida cuenta de la propia confusin en la que incurre el Cdigo civil.
Sin embargo, no se ve por ningn lado la existencia de un predio sirviente y otro
dominante, ya que las cargas son recprocas para los fundos colindantes. Es por
ello por lo que la doctrina opina de forma mayoritaria que se trata de una
comunidad, esto es, de una copropiedad sobre un elemento fsico como es un
muro.
b) De quin es la propiedad sobre ese muro?
Como hemos indicado, el muro no es propiedad exclusiva de ninguno de los
colindantes. A lo ms, sera un dominio compartido, esto es, una copropiedad de
los titulares de las fincas vecinas.
CASO PRCTICO 4
Doa Claudia es una mujer anciana que ha decidido vender la hermosa villa rstica en la
que naci y vivi durante prcticamente todos los aos de su vida. Puesto que es una
mujer piadosa y creyente decide vendrsela a la Iglesia, con la finalidad de que sta la
emplee para sus fines pastorales. El 20 de abril de 2012 se eleva a pblico ante Notario
el contrato de compraventa, pero no llega a inscribirse en el Registro de la Propiedad
por negligencia del propio Notario, que olvid enviar el contrato al Registrador. En enero
de 2016 la Iglesia vende la casa a un empresario que pretende construir una
urbanizacin. Es entonces cuando Doa Claudia se dirige indignada contra el Obispo de
su ciudad por haber incumplido el contenido del contrato. El Obispo desconoce de qu
le est hablando la seora, y sta le ensea el contrato de compraventa en el que
aparece la siguiente clusula: La Iglesia se obliga a no vender a nadie la casa adquirida,
en tanto que sta slo puede formar parte de su patrimonio. Contesta a las siguientes
preguntas:
a) Cules son las consecuencias que provoca el incumplimiento del contrato por
parte de la Iglesia?
Puesto que este tipo de prohibiciones no accede al Registro de la Propiedad
carecen de eficacia jurdica erga omnes, es decir, frente a terceros.