ZONIFICACION

El lote, de acuerdo al Informe de Regulacin Metropolitana, corresponde a una zonificacinD3

(D203-80), lo que indica un lote mnimo de 200m con un coeficiente de ocupacin del suelo en
la planta baja del 80%, lo cual es relativamente alto pues las 4/5 partes del terreno estara
destinada a rea til, sin embargo actualmente se tiene un COS planta baja de 29.14%, lo cual
est totalmente dentro de lo permitido.

FORMA DE OCUPACIN DEL SUELO

La forma de ocupacin del suelo en el lote analizado tiene la simbologa D, que representa una
ocupacin de tipo Lnea de Fbrica, donde no se presentan retiros en la parte frontal o posterior
y en las partes laterales como se puede observar en el informe I.R.M.

USO PRINCIPAL

El uso de la edificacin responde a una Residencia Alta Densidad (R3), teniendo en cuenta el
gran crecimiento que ha tenido en los ltimos aos el sector de Quitumbe a partir de la creacin
del terminal Sur de la ciudad de Quito, es por esto que se considera de alta densidad adems
del COS total relativamente alto que permite construir hasta 3 o 4 pisos obteniendo una altura
total de 12 metros.

Adems, el suelo del lote es calificado como suelo Urbano por ende sus caractersticas son aptas
para la construccin pues en la ciudad se puede construir ms que en un suelo rural, donde los
COS son mucho menores pues los terrenos son amplios.

La vivienda analizada se caracteriza por ser una Vivienda Unifamiliar, diferencindose por las
viviendas Multifamiliares en que las primeras no tienen espacios comunales pero si sociales.

LNEAS DE FLUJO

Las llamadas lneas de flujo para una planta arquitectnica son aquellas trazadas en el plano que
permiten identificar mediante trazos, el recorrido o flujo que se tiene en la planta, y estas se
dividen en:

o Lneas de circulacin externas: En espacios externos que no son ntimos como

sala, corredor cocina, etc.
o Lneas de circulacin internas: En espacios ntimos como el dormitorio o bao.

De acuerdo a esto se ha realizado el trazo del flujo de circulacin para la Planta Baja y Planta
Alta, obtenindose los flujos mostrados en la lmina Anexada.

CONCLUSIONES

De acuerdo a los parmetros que establece el Informe de Regulacin Metropolitana, todos los
expuestos se cumplen en la vivienda analizada como se puede ver a continuacin:

PARMETRO I.R.M VIVIENDA DESCRIPCIN

C.O.S P.B 80% 29.14% CUMPLE
C.O.S TOTAL 240% 59.08% CUMPLE
RETIRO FRONTAL 0 0 CUMPLE
RETIRO LATERAL 0 3 CUMPLE
RETIRO POSTERIOR 3 11.20 CUMPLE
 ALTURA 12 8.26 CUMPLE
NMERO DE PISOS 3 2 CUMPLE

Como se puede observar, a pesar de que los retiros laterales en una lnea de fbrica son nulos,
en la vivienda se aplican 3 metros en un costado, sin embargo se tiene la opcin de ocupar dicho
espacio en proyectos de remodelacin. Asimismo, el retiro posterior cumple ampliamente con
lo pautado por el I.R.M por lo que se tiene opcin de construir mucho ms espacio en el terreno.

En caso de que el propietario quiera aumentar a 4 o 5 pisos el edificio, debe recurrir a la peticin
de un permiso puesto que el I.R.M para dicho lote establece una altura de 12 metros para 3
pisos por lo que si se desea sobrepasar se requieren permisos adicionales que deben ser
ejecutados y analizados por las entidades pertinentes.

En cuanto a la identificacin y verificacin de los niveles, se ha determinado que se cumplen ya

que por ejemplo, al ubicarse en el nivel +3.06 m, y despus sumar el nmero de gradas
existentes para ascender a la terraza (15) por la altura de cada grada (0.18m) se llega al nivel +
5.76m. Por tanto se puede decir que el plano est correctamente dibujado adems de acotado.

Por otra parte, se determin los flujos de circulacin que existe en la vivienda, tanto para la
planta alta como para la planta baja, de donde se puede concluir que los espacios estn
correctamente distribuidos debido a que se puede acceder a cualquier punto fcilmente,
adems para el acceso a la cocina existen dos entradas lo que es arquitectnicamente bueno
debido a las necesidades que se generan en dicho espacio. Cabe recalcar la ubicacin del bao
en la planta baja, la cual no sera adecuada debido a que se encuentra junto a la cocina y pueden
transmitirse malos olores si no se da un adecuado mantenimiento, adems de que para visitas
si estas quieren llegar al bao deben atravesar por las gradas y la puerta de acceso a la cocina,
por lo que el bao debera estar mucho ms cerca a la sala.