PLP 1

1. Anda diminta menilai tanah kosong yang sangat luas dengan peruntukan perumahan dan daerah di
sekitar tanah tersebut telah berkembang. Data pasar tanah mentah / kosong tersedia dengan baik,
data pasar tanah kavling juga tersedia dengan baik, maka untuk menilai tanah tersebut agar hasil
penilaian Penilai akurat maka digunakan :
a. Metode Penyisaan Tanah / Land Residual Technique
b. Metode Pendekatan Data Pasar
c. Metode Pengembangan Tanah / Land Development Approach
d. Metode Pendekatan Data Pasar dan Metode Pengembangan Tanah

2. Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dalam suatu penilaian dengan Metode Kapitalisasi
Pendapatan maka penilai mempertimbangkan beberapa parameter. Berikut ini ada satu parameter
yang tidak ada kaitan langsung dengan pertimbangan penentuan Tingkat Kapitalisasi :
a. Apresiasi nilai properti
b. Jalan dimana properti yang dinilai terletak
c. Biaya operasional properti
d. Luas bangunan yang disewakan

3. Untuk menentukan besarnya Gross Income Multplier, penilai harus memperoleh data dari Properti
yang sebanding di sekitar lokasi penilaian, data tersebut adalah :
a. Biaya dan Pendapatan Tahunan
b. Harga Sewa Tahunan dan Harga Jual
c. Pendapatan Bersih Properti dan Harga Jual
d. Pendapatan Bersih Properti dan Tingkat Kapitalisasi

4. Terdapat 2 (dua) bidang tanah, terletak pada jalan yang sama dengan luas yang berbeda, maka :
a. Nilai Pasar tanah per meter persegi berbeda, karena luasnya berbeda
b. Nilai Pasar tanah per meter persegi sama, karena terletak pada jalan yang sama, sehingga
secara ekonomis fungsi tanah sama
c. Nilai Pasar tanah per meter persegi sama, karena 3 (tiga) data pasar yang tersedia sama
d. Nilai Pasar tanah per meter persegi berbeda tergantung KDB, KLB dan peraturan yang
mengikat yang mempengaruhi fungsi ekonomis dari tanah tersebut.

5. Bila nilai pasar hasil penilaian atas properti komersial oleh Penilai dengan metode Kalkulasi Biaya
adalah Rp. 40.000.000.000, sedang hasil Penilaian dengan metode Arus kas Terdiskonto adalah
Rp. 22.000.000.000 pada tanggal penilaian hari ini , maka hal ini dapat terjadi disebabkan oleh :
a. Nilai tanah di daerah komersial tersebut terlalu tinggi
b. Penilai salah menerapkan tingkat diskonto
c. Penilai tidak melakukan analisa Highest and Best Use sebelum melakukan penilaian dengan
metode arus kas terdiskonto
d. Kondisi a dan c benar

6. Untuk menentukan Nilai Pasar dari Tanah Kosong dengan peruntukan komersial, bangunan
perkantoran, Penilai menggunakan Metode Penyisaan Tanah (Land Residual Technique) maka
yang paling penting diperhatikan hal hal sebagai berikut :
a. Prinsip penggunaan yang tertinggi dan terbaik (Princilpe of Highest and Best Use)
b. Prinsip Antisipasi (Principle of Anticipation)
c. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
d. Prinsip Penggunaan yang tetap (Principle of Consistent Use)

7. Terdapat sebidang tanah milik A, dibangun oleh developer B, untuk sebuah gedung perkantoran
dengan ikatan perjanjian BOT antara A dan B. Bila Nilai Pasar tanah tersebut saat ini adalah P dan
Nilai Pasar bangunan saat ini adalah Q, sedang Nilai bagi A saat ini adalah R dan Nilai bagi B saat
ini adalah S. Maka berlaku persamaan sebagai berikut :
a. P+Q=RS
b. P+Q=S-R
c. P+R=Q+S
d. P+Q=R+S

8. Resiko suatu investasi dapat didefinisikan sebagai :

a. Pencapaian target 100 % atau lebih
Page 1 of 7
 b. Pencapaian target kurang dari 100 %
c. Pencapaian target 100%
d. Jawaban a, b dan c tidak ada yang benar

9. Dalam menghitung nilai gedung perkantoran dengan pendekatan pendapatan, pendapatan atas
sewa parkir kendaraan diperhitungkan sebagai pendapatan gedung, hal ini menggambarkan bahwa
hasil perhitungan dengan pendekatan pendapatan tersebut :
a. Nilai gedung tidak termasuk area parkir
b. Nilai gedung termasuk area parkir dan gedung parkir bila ada
c. Nilai gedung tidak dipengaruhi jumlah luas area parkir
d. Nilai gedung dan lapangan parkir tidak termasuk gedung parkir

Nilai adalah fungsi dari pendapatan sehingga semua komponen yang menghasilkan pendapatan
menjadi bagian nilai property tersebut.

10. Bila harga pasaran sewa Ruko adalah Rp. 4.000.000 per bulan dan terdapat sebuah bangunan
Ruko disewakan pertahun Rp. 48.000.000 selama 10 tahun, sedang suku bunga deposito
ditetapkan 18% maka :
a. Nilai bagi penyewa = nilai bagi yang menyewakan
b. Nilai bagi penyewa = 0
c. Nilai bagi yang menyewakan = 0
d. Nilai bagi penyewa > dari Nilai bagi yang menyewakan

11. Bila nilai tanah sama dengan nilai bangunan = Rp. Y,-, sedangkan tingkat kapitalisasi untuk tanah
diperhitungkan sebesar 8% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan diperhitungkan sebesar 12 %,
maka tingkat kapitalisasi properti (tanah dan bangunan) adalah :
a. 10%
b. 8%
c. 12%
d. 11%

12. Nilai suatu properti adalah Rp. 9.000.000.000, sedangkan tingkat kapitalisasi untuk properti sejenis
adalah 8%, maka pendapatan bersihnya adalah :
a. Rp. 60.000.000 per tahun
b. Rp. 60.000.000 per bulan
c. Rp. 72.000.000 per bulan
d. Rp. 600.000.000 per tahun

13. Sebuah gudang di kompleks pergudangan menghasilkan pendapatan kotor Rp. 390.000.000 per
triwulan. Dari analisa perbandingan data pasar ternyata pengali sewa kotor ( Gross Income
Multiplier/GIM) tahunan untuk gudang sejenis adalah 12.. Berapa perkiraan Nilai Pasar gudang
tersebut ?
a. Rp. 4.680.000.000,00
b. Rp. 14.040.000.000,00
c.Rp. 18.720.000.000,00
d. Rp. 56.160.000.000,00

14. Dalam menentukan tingkat kapitalisasi dari Hotel berbintang 4, penilai menentukan tingkat
kapitalisasi untuk bangunan adalah 13%, sedang tingkat kapitalisasi untuk tanah adalah 8%, maka
tingkat kapitalisasi yang pantas untuk perabot dan peralatan hotel adalah :
a. Lebih besar 13%
b. Sama dengan 10,5%
c.Sama dengan 13 %
d. Lebih kecil 8%

15. Nilai suatu properti adalah Rp. 6.000.000.000, sedangkan tingkat kapitalisasi untuk properti
sejenis yang terletak di daerah yang sama adalah 8 %, sedang pendapatan kotor efektifnya
adalah Rp. 720.000.000, maka estimasi biaya operasionalnya adalah :
a. Rp. 480.000.000,00 per tahun
b. Rp. 40.000.000,00 per bulan
c.Rp. 20.000.000,00 per bulan
d. Rp. 200.000.000,00 per tahun
Page 2 of 7
16. Pak Purba membeli Properti seharga Rp. 1.200.000.000. Pendapatan Kotor Potensial per tahun
Rp. 250.000.000, biaya operasional yang diperkirakan adalah Rp. 120.000.000 per tahun,
pendapatan lain-lain per tahun Rp. 30.000.000, kekosongan dan kerugian sewa adalah Rp.
10.000.000 per tahun. Maka tingkat Kapitalisasi atas investasi properti tersebut adalah :
a. 10%
b. 12,50%
c.13,33%
d. 8,33%

17. Apabila perbandingan nilai tanah dengan nilai bangunan adalah 1 : 3 sedangkan tingkat
kapitalisasi untuk tanah diperhitungkan sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi properti (tanah dan
bangunan) sebesar 11,5%, maka tingkat kapitalisasi untuk bangunan diperhitungkan sebesar :
a. 11%
b. 11,5%
c. 12%
d. 13%

18. Metodologi yang akurat untuk digunakan dalam melakukan penilaian terhadap properti yang
menghasilkan pendapatan (income producing property) pada saat properti market tidak stabil
adalah :
a. Income Approach dengan direct capitalization
b. Tanah dinilai dengan Market Data Approach dan bangunan dihitung berdasarkan depreciated
replacement cost
c. Income approach dengan Discounted Cash Flow method
d. Semuanya benar

19. Suatu ruang perkantoran disewakan Rp. 72.000,-/M2/Bln, jika diketahui pendapatan kotor rata
rata per tahun ruang perkantoran disekitar lokasi tersebut sebesar Rp. 840.000,- dan harga jual
rata rata ruang perkantoran disekitar lokasi ini per M2 adalah Rp. 7.560.000,-, maka Nilai Pasar
ruang perkantoran tersebut per M2 adalah :
a. Rp. 8.400.000,-
b. Rp. 7.560.000,-
c. Rp. 7.776.000,-
d. Rp. 7.200.000,-
20. Penilai melakukan penilaian bangunan dengan pendekatan biaya. Hasil perhitungan dan tinjauan
lapangan dapat disimpulkan bahwa terdapat tempat pembuangan sampah sementara dekat
bangunan tersebut yang menyebabkan kemunduran ekonomis. Hasil perhitungan secara pasar
kondisi bangunan 68%. Dari analisa penilai bangunan tidak mengalami kemunduran fungsional,
penyusutan fisik diperhitungkan penilai sebesar 20%. Maka kemunduran ekonomis adalah :
a. 12%
b. 18%
c. 9,8%
d. 15%

21. Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dengan Summation Method maka Reliability of Net
Income merupakan faktor yang dipertimbangkan sebagai :
a. Faktor yang mengurangi safe rate
b. Faktor yang mengurangi maupun mungkin menambah safe rate
c.Faktor yang menambah safe rate
d. Faktor yang tidak perlu dipertimbangkan karena arus kas merupakan proyeksi belaka

22. Nilai bagi Penyewa dalam sistem sewa menyewa properti antara pemilik dengan penyewa terjadi
bila :
a. Nilai Pasar Sewa = Harga Sewa yang telah disepakati pemilik dan penyewa Properti
b. Nilai Pasar Sewa > Harga Sewa yang telah disepakati pemilik dan penyewa Properti
c.Nilai Pasar Sewa < Harga Sewa yang telah disepakati pemilik dan penyewa Properti
d. Nilai Pasar Sewa sama dengan atau lebih besar dari Harga Sewa yang telah disepakati
pemilik dan penyewa

23. Bila Nilai Pasar hasil Penilaian Penilai atas sebuah rumah tinggal dengan Pendekatan
Perbandingan Data Pasar, dengan data yang telah teruji adalah Rp. 300.000.000, sedangkan hasil
Page 3 of 7
 Penilaian Penilai dengan Pendekatan Biaya adalah Rp. 375.000.000 pada tanggal penilaian yang
sama, maka anda sebagai penilai wajib melakukan review terhadap hasil penilaian tersebut. Hal
ini mungkin dapat terjadi karena :
a. Pendekatan Biaya terjadi kesalahan pada penentuan Biaya Pengganti Baru
b. Nilai Properti dengan Perbandingan data pasar sebesar Rp. 300.000.000 adalah Nilai
Likuidasi
c.Penilai kurang teliti menentukan besarnya kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis
d. a, b dan c menjadi penyebab kesalahan

24. Bila nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan = 2 : 3. Sedangkan tingkat kapitalisasi tanah
ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar 16%,
maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut (tanah dan bangunan) adalah :
a. 13 %
b. 13,6 %
c.26 %
d. 12,4 %

25. Pernyataan dibawah ini berhubungan dengan Nilai Pasar tanah untuk penggunaan komersial
dalam proses penilaian. Tanah komersial tersebut mempunyai ketentuan KDB 40%, KLB 5 % dan
KDH 15 % dan tertinggi min 6 lantai serta tinggi maksimal 40 lantai. Serta harus memenuhi
persyaratan lainnya sebagai bangunan komersial perkantoran. Mana pernyataan dibawah ini yang
paling sesuai :
a. Nilai pasar tanah berbanding terbalik dengan luas tanah
b. Nilai Pasar tanah akan berbanding lurus dengan tingginya manfaat tanah tersebut
c.Nilai Pasar tanah akan berbanding terbalik dengan tinggi manfaat tanah tersebut
d. Nilai Pasar tanah tidak dipengaruhi oleh luas tanah, karena Nilai Pasar tanah dihitung per m2
bidang tanah

26. Apabila setiap tahun dalam lima tahun mendatang kita akan menerima pendapatan sebesar Rp.
100.000,- maka nilai kini dari keseluruhan pendapatan tersebut dengan discount rate tahunan 15%
adalah :
a. Rp. 49.718
b. Rp. 335.216
c. Rp. 100.000
d. Rp. 500.000

27. Dalam penilaian dengan pendekatan pendapatan net operating income diperoleh dari :
a. Potential Gross Income dikurangi dengan Operating Expenses
b. Effective Gross Income dikurangi dengan Operating Expenses
c.Effective Gross Income dikurangi dengan Vacancy & Collection Loss
d. Potential Gross Income dikurangi dengan Vacancy & Collection Loss

28. Nilai sewa tanah kosong kadang kadang dapat lebih tinggi dari tanah yang sudah ada
bangunannya dalam suatu daerah. Ini berkaitan dengan prinsip penilaian yaitu :
a. Principle of Confomity
b. Principle of Highest and Best Use
c. Principle of Increasing and Decreasing Return
d. Principle of Consistent Use

29. Tingkat Kapitalisasi dari suatu perhitungan penilaian hotel dengan metode Discounted Cash
Flow untuk saat ini (Initial Cap. Rate) adalah r1 sedang tingkat kapitalisasi pada terminal value
(tahun ke 7) / Terminal Cape Rate adalah r7, maka berlaku :
a. r1 harus lebih besar dari r5
b. r1 harus lebih kecil dari r7
c. r1 harus sama dengan r5
d. r1 dapat lebih besar dari r5, karena pertumbuhan tingkat hunian hotel tersebut

30. Investasi properti pusat perbelanjaan mempunyai resiko investasi yang lebih kecil dari investasi
properti hotel, maka :
a. Tingkat kapitalisasi pusat perbelanjaan = tingkat kapitalisasi hotel
b. Tingkat kapitalisasi pusat perbelanjaan > Tingkat kapitalisasi hotel
c. Tingkat kapitalisasi pusat perbelanjaan < Tingkat kapitalisasi hotel
Page 4 of 7
 d. Tingkat kapitalisasi masing-masing tergantung kondisi pasarnya.

31. Sebuah bangunan Ruko disewakan pertahun sebesar Rp. 45.000.000. selama 10 tahun Bila nilai
pasar sewa Ruko sejenis adalah Rp. 3.750.000 per bulan dan suku bunga deposito ditetapkan 6
% maka :
a. Nilai bagi penyewa = nilai bagi yang menyewakan
b. Nilai bagi penyewa = 0
c. Nilai bagi yang menyewakan = 0
d. Nilai bagi penyewa > dari nilai bagi yang menyewakan

32. Suatu gedung kantor mempunyai pendapatan kotor sebesar Rp. 3.750.000.000 per tahun dan
pendapatan bersih sebesar Rp. 1.250.000.000, dan diketahui tingkat kapitalisasi untuk properti
sejenis adalah 12,5%, maka nilai gedung kantor tersebut adalah adalah :
a. Rp. 30.000.000.000
b. Rp. 10.000.000.000
c. Rp. 20.000.000.000
d. Rp. 12.500.000.000

33. Suatu properti mempunyai nilai sebesar Rp. 10.000.000.000 dimana nilai tanahnya adalah
sebesar Rp. 4.000.000.000 dan tingkat kapitalisasi untuk tanah diperhitungkan sebesar 10%
sedang tingkat kapitalisasi untuk bangunan diperhitungkan sebesar 14%, maka tingkat kapitalisasi
properti (tanah dan bangunan) adalah
a. 12,4%
b. 12%
c. 11,6%
d. 14%

34. -
35. Berdasar tingkat kapitalisasi yang diperoleh dalam nomor 12 di atas, maka pendapatan bersih dari
property tersebut adalah :
a. Rp. 1.200.000.000
b. Rp. 1.240.000.000
c. Rp. 1.400.000.000
d. Rp. 1.160.000.000
NOI = V x R NOI = 10 milyar x 12,4% = 1,24 milyar

36. Suatu unit apartemen terjual dengan harga Rp. 500.000.000, pendapatan sewa bersih apartemen
tersebut adalah Rp. 5.000.000 per bulan dan saat ini masih mempunyai cicilan hutang sebesar
Rp. 50.000.000. Maka tingkat kapitalisasi dari properti tersebut :
a. 10%
b. 12%
c. 13,33%
d. 2%

37. Sebuah bangunan gudang disewakan pertahun Rp. 50.000.000 selama 10 tahun. Bila harga
pasaran sewa gudang adalah Rp. 5.000.000 per bulan. Dengan mengabaikan nilai waktu dan
uang maka bagi penyewa selama 10 tahun adalah:
a. Rp. 0
b. Rp. 100.000.000
c. Rp. 10.000.000
d. Rp. 600.000.000

38. Dalam suatu proyeksi pendapatan suatu gedung perkantoran (BOT), dengan sisa masa BOT = 4
tahun diperoleh pendapatan bersih dari gedung adalah Sebagai berikut :
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4
Pendapatan bersih (Rp.juta) 30 40 50 50
Discount Rate 18% 18% 20% 20%
Royalti yang harus di bayar per tahun : Rp. 8.000.000,00 ( dibayar diakhir tahun )
Bunga deposito : 13 %
Terminal value yang diperkirakan penilai adalah Rp. 320.000.000,00
Nilai pasar bagi pemilik tanah :

Page 5 of 7
 a. Rp. 153.635.000,00
b. Rp. 183.392.000,00
c. Rp. 180.899.000,00
d. Rp. 237.853.000,00

39. Bila tingkat bunga yang aman dalam menentukan tingkat kapitalisasi suatu properti komersial
adalah 6%. Sedang Penilai mempertimbangkan bahwa apresiasi nilai akan terjadi cukup besar,
maka tingkat kapitalisasi yang digunakan :
a. kurang dari 7 %
b. Lebih dari 7 %
c. Sama dengan 7 %
d. Kurang atau sama dengan 7 %

40. Bila nilai tanah sama dengan nilai bangunan = Rp X,-, sedangkan tingkat kapitalisasi untuk tanah
diperhitungkan sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan diperhitungkan sebesar 16
%, maka tingkat kapitalisasi properti (tanah dan bangunan) adalah :
a. 13%
b. 10%
c. 26%
d. 15%

41. Nilai suatu properti adalah Rp. 4.500.000.000,00, sedangkan tingkat kapitalisasi untuk properti
sejenis adalah 8%, maka pendapatannya adalah :
a. Rp. 320.000.000,00 per tahun
b. Rp. 36.000.000,00 per bulan
c. Rp. 30.000.000,00 per bulan
d. Rp. 300.000.000,00 per tahun

42. Penilai melakukan penilaian bangunan dengan pendekatan biaya. Hasil perhitungan dan tinjauan
lapangan dapat disimpulkan bahwa terdapat tempat pembuangan sampah sementara dekat
bangunan tersebut yang menyebabkan kemunduran ekonomis. Hasil perhitungan secara pasar
kondisi bangunan 68%. Dari analisa penilai bangunan tidak mengalami kemunduran fungsional,
penyusutan fisik diperhitungkan penilai sebesar 20%. Maka kemunduran ekonomis adalah :
a. 15%
b. 18%
c. 9,8%
d. 12%

43. Pak Hasan membeli Properti seharga Rp. 1.200.000.000,00. Pendapatan Kotor Efektif per tahun
Rp. 230.000.000,00 dan biaya Operasional Rp. 110.000.000,00 per tahun. Maka tingkat
pengembalian atas Investasi Properti tersebut adalah :
a. 10% per bulan
b. 10% per tahun
c. 1% per bulan
d. 12% per tahun

44. Properti memiliki Pendapatan Operasional Bersih Rp. 160.000.000,00 per tahun dan pengeluaran
untuk cicilan hutang adalah Rp. 50.000.000,00 per tahun. Properti terjual dengan harga Rp.
1.000.000.000,-. Maka tingkat Kapitalisasi dari properti tersebut :
a. 11 %
b. 16 %
c. 21 %
d. 5%

45. Suatu properti disewakan saat ini dengan kondisi penggunaan terbaik dan tertinggi (highest and
best use). Bila harga sewa pasar saat ini adalah Rp. 100.000.000 per tahun dan properti telah
terikat kontrak untuk disewa jangka panjang dengan harga sewa
Rp. 50.000.000 per tahun sedang tingkat kapitalisasi untuk semua kondisi ditentukan 10% maka
nilai bagi Penyewa adalah:
a. Rp. 1.000.000.000
b. Rp. 500.000.000
c. Rp. 750.000.000
Page 6 of 7
 d. Nol

46. Suatu ruang perkantoran disewakan Rp. 72.000,-/M2/Bln, jika diketahui pendapatan kotor rata
rata per tahun ruang perkantoran di sekitar lokasi tersebut sebesar Rp. 840.000,- dan harga jual
rata rata ruang perkantoran disekitar lokasi ini per M2 adalah Rp. 7.560.000,-, maka Nilai Pasar
ruang perkantoran tersebut per M2 adalah :
a. Rp. 8.400.000,-
b. Rp. 7.560.000,-
c. Rp. 7.776.000,-
d. Rp. 7.200.000,-
47. Sebuah bangunan Ruko disewakan pertahun Rp. 42.000.000 selama 10 tahun. Bila harga
pasaran sewa Ruko adalah Rp. 3.500.000 per bulan. Sedang suku bunga deposito ditetapkan 15
% maka :
a. Nilai bagi penyewa = nilai bagi yang
menyewakan
b. Nilai bagi penyewa = 0
c. Nilai bagi yang menyewakan = 0
d. Nilai bagi penyewa > dari Nilai bagi
yang menyewakan

Page 7 of 7