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Civil

Algunos apuntes sobre los ttulos


supletorios
Por
Hermenutica Civil
-
17 marzo, 2015
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Por Gilberto Mendoza, profesor de la Facultad de Derecho y de la Maestra


en Derecho Civil de la PUCP.

Hace algunos das asist a un evento, y uno de los participantes me solicit


que le aclarase una duda que le haba generado alguno de los ponentes:
Por qu los ttulos supletorios solo se aplican cuando se desea
inmatricular un bien, y la usucapin cuando estn inscritos los mismos?

Esta duda ha sido difundida en nuestro ordenamiento dado que no ha sido


precisada legislativamente de la mejor forma, as como nuestra doctrina
sigue confundiendo algunos conceptos. Sirva pues el presente trabajo
para buscar precisar ambas figuras, que no son lo mismo.

TTULO SUPLETORIO

En los diferentes sistemas cuando se crearon los registros pblicos


existieron diversas formas de acceso dependiendo de la situacin de cada
titular de los inmuebles. As pues encontramos a los titulares que tenan
todos los documentos que acreditaban su derecho de propiedad.

En otros casos existieron los sujetos que no eran propietarios


originalmente, pero que estaban poseyendo efectivamente los bienes, y
que luego de un periodo de la posesin efectiva mutaban su derecho a la
propiedad, lo cual se ingresaba en el registro.

Tambin existieron supuestos, en los cuales las personas eran


propietarias, no solo poseedoras, pero que no podan acreditar su
derecho. En estos casos, se aplicaba la figura del ttulo supletorio.

Antecedente de esta figura la encontramos en la Ley Hipotecaria Espaola


de 1861 dado que en su Art. 397 regul:

El propietario que careciere de ttulo de dominio escrito, deber inscribir


su derecho justificando previamente su posesin ante el juez de primera
instancia del lugar en que estn situados los bienes, con audiencia del
promotor fiscal, si tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y
con la del propietario o la de los dems partcipes en el dominio, si
pretendiere inscribir un derecho real ().[1]

Dado que el propietario no tiene ttulo con el cual acreditar su derecho, el


dispositivo normativo seala que debe justificar su posesin; es decir, ser
esta la que sirva supletoriamente- para acreditar su titularidad.

En nuestro ordenamiento, si bien la primera norma especializada que


regula la materia registral es la Ley del 2 enero de 1888, no regul el
procedimiento para la inmatriculacin de los predios cuando el propietario
no contase con titulacin pblica tal cual como hizo la LHE de 1861.

No obstante ello, es el Reglamento Orgnico del Registro de 1888 el que


nos da los primeros alcances. En principio el Art. 215 nos indica que el
adquirente (por lo tanto propietario) que carece de instrumento para
acreditar su titularidad deber exhibir sus ttulos supletorios de acuerdo
al Cdigo de Enjuiciamientos.

Revisado el Cdigo de Enjuiciamientos, este no desarrolla dicha figura. Sin


embargo el Art. 216 seala los requisitos para que el poseedor que ha
formado ttulos supletorios pueda inscribir su ttulo, lo cual posteriormente
es acogido por el Art. 1296 del Cdigo de Procedimientos Civiles de
1911.[2]

Dada la regulacin en el cdigo adjetivo, se precis que en el caso de los


ttulos supletorios, se aplicaban a ttulos que no estaban inscritos, y que
buscaban su inmatriculacin. En cambio, en el caso de los predios inscritos
cuando el titular no poda acreditar su adquisicin, se optaba por la
prescripcin contra tbulas.

Actualmente el Art. 2018 del Cdigo Civil recoge la figura: Para la primera
inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo
ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios. (El
subrayado es nuestro).

A partir de dicha regulacin se seala que los ttulos supletorios son un


medio para la formalizacin de la titularidad del derecho de propiedad solo
para los casos en los cuales un propietario no inscrito, pueda regularizar
su situacin en el registro.

No obstante ello, dicho artculo no indica que solo el ttulo supletorio


tenga dicha funcin. La restriccin que solo se aplica a terrenos que no se
han inmatriculado no se desprende en estricto de la norma, sino de la
propia figura, siendo que como hemos mencionado las legislaciones
iniciales que regulaban los registros pblicos, vieron en esta, una forma
de ingreso de la titularidad de los predios al registro, mas no como una
forma de regularizar la propiedad de los predios registrados. En estos
casos ofrecen otros mecanismos de saneamiento.

Adicionalmente a ello, legislativamente se ha regulado en el artculo 37


del D.S. No. 035-2006-VIVIENDA, TUO de la Ley 27157 sealando:
Procede tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios de
dominio, cuando el propietario carece de ttulos que acrediten su derecho,
siempre que la edificacin objeto de regularizacin est levantada
sobre un terreno no inscrito (). (El subrayado es nuestro).
El artculo 6.1 de la Ley No. 27333 dispone: La declaracin notarial de
formacin de ttulos supletorios para solicitar la primera inscripcin de
dominio a que se refiere el Artculo 22 de la Ley No. 27157 se sujetar al
mismo procedimiento establecido en el artculo precedente, en cuanto sea
aplicable.

El Art. 6.3 de la ley seala: En cualesquiera de los supuestos a los que


se refieren los 2 (dos) numerales anteriores, el solicitante debe presentar
ante el Notario la certificacin del Registro de Propiedad Inmueble
respectivo y del Registro Predial Urbano, de ser el caso, en el sentido de
que el inmueble materia del asunto no contencioso no se encuentra
inmatriculado. (El subrayado es nuestro).

En el mbito registral, para el caso de saneamiento va notarial, en el XLIX


Pleno del Tribunal Registral se acord que:

De conformidad con la Ley 27157 y 27333, el trmite notarial de ttulos


supletorios solo procede respecto de predios no inscritos.[3]

El caso que fundament dicho precedente se present mediante el ttulo


No. 709 del 18.2.2009, en el cual se requiri la inscripcin de las partes
notariales del acta de declaracin de formacin de ttulo supletorio de
dominio a favor de Pepe Huillcas Lloclla y Livia Huamn Julluni.

El ttulo a inscribir recaa sobre la partida No. 05003762 del Registro de


Predios de la Zona Registral No. X Sede Cusco, Oficina de Abancay, en
la cual corra registrado el lote de terreno No.2 ubicado en el Paraje de
Condebamba.

En este caso el Tribunal Registral revoc la observacin, y dispuso la tacha


dado que se estaba solicitando la tramitacin del ttulo supletorio sobre
un predio inscrito.

Para fundamentar dicho criterio, en la discusin del pleno, la Vocal Nlida


Palacios seal: Mi opinin al respecto es que la formacin de ttulos
supletorios no procede respecto de bienes registrados, porque en stos se
presume que el titular registral es el propietario del bien, presuncin que
desvirta la invocacin de calidad de propietario del solicitante,
deslegitimndolo para solicitar la formacin de ttulos supletorios, y aun
cuando el proceso de formacin de ttulos supletorios no es uno de
determinacin de mejor derecho, en el conflicto entre quien dice ser
propietario, sin los correspondientes ttulos acreditativos de dominio y el
titular registral, prima ste, aunque aqul venga poseyendo el bien, salvo
que su posesin rena los requisitos y caractersticas previstos por ley
para usucapir.[4]

Aadi la Vocal Mariella Aldana Sobre el tema, considero que ya que


existe norma expresa que con claridad establece que procede tramitar en
sede notarial la formacin de ttulos supletorios siempre que se trate de
predio no inscrito, para poder adoptar la posicin contraria, tendramos
que inaplicar estas normas expresas.[5]

Por tanto, se precis mediante precedente que en el mbito notarial solo


puede utilizarse el mecanismo de ttulos supletorios para predios no
inscritos que buscan su inscripcin. Criterio que entendemos debe
aplicarse tambin en el mbito judicial bajo el Art. 504 del Cdigo Procesal
Civil y siguientes.

En resumen, podemos definir como ttulos supletorios (supletivos o


sustitutorios) a aquellos que coadyuvan a la acreditacin de la titularidad
de las personas cuando no se cuenta con los ttulos originales. Es decir,
en caso existan ttulos a favor del titular o ttulo a favor de titular distinto,
no se aplica la figura de los ttulos supletorios.[6]

TTULOS SUPLETORIOS Y USUCAPIN

No es lo mismo la va de la usucapin que la de los ttulos supletorios. El


ttulo supletorio tiene como presupuesto la titularidad del derecho de
propiedad del demandante, el cual no puede acreditar su derecho. En
cambio, en la usucapin el poseedor aspira a ser propietario, dado que no
lo es.

En segundo lugar, el ttulo supletorio si bien est regulado como un


proceso abreviado contencioso (Art. 504 del CPC y siguientes), en estricto
es no contencioso, dado que el titular busca que se reconozca su derecho,
ms no que se constituya su derecho de propiedad dado que siempre lo
fue. En cambio en la usucapin se reconoce a un poseedor no propietario
que cumple con todos los requisitos establecidos por la norma, su
titularidad de tipo originaria, por lo que solicita se le declare y publicite
como tal.

Luego, tal como mencionamos lneas atrs, se seala que el ttulo


supletorio solo se aplica cuando el predio no est inmatriculado. En
cambio, la prescripcin puede invocarse cuando el bien no est
inmatriculado o cuando inscrito se pretende la denominada prescripcin
contra tbula.

No obstante ello, debemos tener cuidado con interpretar restrictivamente


el Art. 952 del C.C.:

Artculo 952.- Quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar


juicio para que se le declare propietario.

La sentencia que accede a la peticin es ttulo para la inscripcin de la


propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor
del antiguo dueo. (El subrayado es nuestro).

El hecho de que se cancele un asiento, presupone que la titularidad est


inscrita, la cual es uno de los supuestos que existen para prescribir. Es
decir, la interpretacin ac debe ser amplia, dado que la prescripcin la
puede entablar el usucapiente contra propietario inscrito, o propietario no
inscrito.
En este sentido, si bien consideramos que es preciso sealar que los ttulos
supletorios se aplican en caso de que los predios no estn inmatriculados,
no es exacto cuando se seala que la usucapin slo se aplica contra
bienes inscritos. En este ltimo caso, puede utilizarse la prescripcin tanto
para predios inscritos como no inscritos. Esto no implica la identificacin
entre los ttulos supletorios y la usucapin, sino solo 2 mecanismos
distintos que sirven para sanear la titularidad inmobiliaria.

[1] Leyes hipotecarias y registrales de Espaa. Fuentes y evolucin. Tomo


I Volumen I. Leyes de 1861 y 1869. Madrid, 1989, Ilustre Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, p.390.

[2] CPC de 1912, Art. 1296 (DS 015-68-JC) El propietario de un


inmueble que no tiene documentos comprobativos de su dominio, puede
solicitar la formacin de ttulos supletorios () debe expresar el modo
cmo adquiri, quines son los colindantes () acompaar los certificados
del RPI que acrediten que el inmueble no se encuentra inscrito (). No se
puede solicitar la formacin de ttulos supletorios referentes a inmuebles
ya inscritos a nombre de determinada persona.

[3] XLIX Pleno del Tribunal Registral realizado el 18 de Junio de 2009 y


publicado en el diario oficial el 8 de Julio 2009.

[4] Exposicin de motivos del XLIX Pleno del Tribunal Registral realizado
el 18 de Junio de 2009, p. 5 de documento.

[5] Ibdem.

[6] Avendao, Jorge. 1965, Los ttulos supletorios y la accin declarativa


de prescripcin. EN: Themis, Lima, Ao1, Octubre-Diciembre de 1965,
No.1, p.3

TITULO SUPLETORIO Y PRESCRIPCION ADQUISITIVA


INTRODUCCION
En el presente trabajo de derecho registral y notarial sobre PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE
DOMINIO Y TITULO SUPLETORIO VIA NOTARIAL COMO PROCESO NO CONTENCIOSO
, presentaremos sus conceptos, sus funciones, su tramite y procedimientos en va notarial
como proceso no contencioso, que nos llevara a entender y a conocer la gran importancia del
otro mecanismo o la otra forma de realizar una prescripcin adquisitiva, como es la notarial y su
principal fin de inscribirla con la finalidad de brindar seguridad jurdica.

La prescripcin adquisitiva de dominio y titulo supletorio se tramitan en dos formas: en un


procedimiento judicial y en un procedimiento notarial, ambas formas tienen sus PRO Y
CONTRA, pero nosotros nos enfocaremos a la prescripcin adquisitiva de dominio en la va
notarial que consecuentemente tiene la misma finalidad que el del procedimiento judicial que es
el de inscribir en los registros pblicos el bien mueble o inmueble materia de prescripcin para
darle seguridad jurdica al propietario y darle formalidad legal a la inscripcin.

El notario tiene diversas funciones especficas, una de ellas es la de tramitar los procesos no
contenciosos de titulo supletorio y prescripcin adquisitiva de dominio, sujetndose al
procedimiento respectivo.

TITULO SUPLETORIO Y PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO

Titulo Supletorio

El Proceso de no contencioso de Titulo Supletorio se tramita tal como lo estipula el artculo 504
del Cdigo Procesal Civil inciso 01, que nos dice
El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su
inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el
otorgamiento del titulo de propiedad correspondiente, regido por los requisitos especiales del
articulo 555 del cdigo procesal civil.
El proceso no contencioso de titulo supletorio tiene como finalidad de que el propietario de un
bien que carece de documentos que acredite su derecho contra su inmediato transferente o los
anteriores a este obtenga legalidad al obtener el titulo de propiedad que por ley le corresponde.
Sus fundamentos radican en los efectos de la posesin memorial.

Prescripcin Adquisitiva de Dominio

CONCEPTOS

Segn Albaladejo la prescripcin adquisitiva Es la adquisicin de dominio u otro derecho real


poseble, por la posesin continuada del mismo durante el tiempo y con la condiciones que fija
la ley como un modo de adquirir la propiedad.
Por su lado Pea Bernardo de Quirs menciona que la prescripcin adquisitiva Es la
adquisicin del dominio (o de un derecho real), mediante la posesin en un concepto de dueo
(o titular) continuada por el tiempo determinado por la ley.
Son definiciones similares pero que de igual forma, casi unnimemente se acepta que
mediante la prescripcin adquisitiva puede adquirirse otro derecho real aparte del de
propiedad, como por ejemplo el usufructo..
Sin embargo, pienso que de un revisin sistemtica de nuestro ordenamiento jurdico, esto no
es factible, ya que de manera taxativa se ha dispuesto que solo se puede adquirir por
prescripcin el derecho de propiedad (articulo 9509 y el derecho de servidumbre aparentes
(articulo 1040 del C.C). Tan as es que el artculo 1000 del C.C seala que solo se puede
constituir usufructo por ley, por contrato o acto unilateral y por testamento.
Hay diversos conceptos en la doctrina pero la mas sencilla y simple de interpretar es la de
Cabanellas que nos dice : Es un modo de adquirir el dominio y dems derechos reales
poseyendo una cosa mueble o inmueble durante una lapso de tiempo y otras condiciones
fijadas por ley. Es decir, la conversin de la posesin continuada en propiedad.

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIENES INMUEBLES.

Tal como lo estipula el artculo 950, la propiedad inmueble se adquiere por prescripcin
mediante la posesin continua, pacifica y publica como propietario durante diez aos.
Se adquiere a los cinco aos cuando median justo titulo y buena fe.

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE BIENES MUEBLES.

La adquisicin por prescripcin de un bien mueble requiere la posesin continua, pacifica y


publica como propietario durante dos aos si hay buena fe, y por cuatro aos si no lo hay.
(artculo 951).

Caracteres:

Los procesos no contenciosos de titulo supletorio y de prescripcin adquisitiva solo se


impulsan a pedido de parte.

Clases de Prescripcin Adquisitiva y sus requisitos:

La doctrina puede diferenciar dos clases de prescripcin que son; la ordinaria (corta) y la
extraordinaria (larga). La ordinaria necesita adems de los requisitos de que la posesin sea
continua, pacifica, publica y como propietario, dos requisitos especiales que son el justo titulo y
la buena fe.
La extraordinaria en cambio no necesita estos dos ltimos requisitos, ya que por ilegitima que
sea la posesin vale para prescribir, siempre que se cumplan los plazos previstos por ley.
Los requisitos para la prescripcin son los siguientes:
La posesin contina
La posesin pacfica
La posesin publica
Como propietario

TITULO SUPLETORIO Y PRESCRIPCION ADQUISITIVA


DE DOMINIO VIA NOTARIAL-

La prescripcin adquisitiva a la que se refiere el presente Ttulo es declarada notarialmente, a


solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo
504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en
el artculo 5 de la Ley 27157

Tramite Notarial de la Prescripcin Adquisitiva de Dominio

El procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previsto


en el Artculo 21 de la Ley N 27157 se tramitar, exclusivamente, ante el Notario de la
provincia en donde se ubica el inmueble, verificndose el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el primer prrafo del Artculo 950 del Cdigo Civil, de acuerdo con el trmite
siguiente:

a) La solicitud se tramitar como asunto no contencioso de competencia notarial y se regir por


lo establecido en las disposiciones generales de la Ley N 26662, en todo lo que no
contravenga lo dispuesto en la Ley N 27157 y la presente Ley.

b) Recibida la solicitud, el Notario verificar que la misma contenga los requisitos previstos en
los incisos 1), 2) y 3) del Artculo 505 del Cdigo Procesal Civil, para los efectos del presente
trmite. Asimismo, suscribirn la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 (tres) ni ms
de 6 (seis) personas mayores de 25 (veinticinco) aos de edad, quienes declararn que
conocen al solicitante y especificarn el tiempo en que dicho solicitante viene poseyendo el
inmueble.

c) El Notario mandar a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces, con intervalos
de 3 (tres) das en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos
judiciales y en uno de circulacin nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la direccin
del Notario donde se hace el trmite. Asimismo, solicitar al registro respectivo la anotacin
preventiva de la solicitud.

d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el Notario notificar a los interesados
y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocar carteles en el inmueble objeto del
pedido de prescripcin adquisitiva de dominio.

e) El Notario obligatoriamente se constituir en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo


un acta de presencia, en la que se compruebe la posesin pacfica y pblica del solicitante. En
dicha acta se consignar la descripcin y caractersticas del inmueble, as como el resultado de
la declaracin de quienes se encuentren en los predios colindantes.

f) Transcurrido el trmino de 25 (veinticinco) das desde la fecha de la ltima publicacin, sin


mediar oposicin, el Notario completar el formulario registral o elevar a escritura pblica la
solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripcin. Slo en
caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pblica la solicitud, se insertarn a la
misma los avisos, el acta de presencia y dems instrumentos que el solicitante o el Notario
consideren necesarios, acompandose al Registro como parte notarial nicamente el
formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los Registros Pblicos slo
el Formulario Registral, el Notario archivar los actuados en el Registro Notarial de Asuntos No
Contenciosos.

g) Si existe oposicin de algn tercero el Notario dar por finalizado el trmite comunicando de
este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente. En este
supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaracin de propiedad
por prescripcin adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la va arbitral, de ser el
caso.

h) El Notario presentar a los Registros Pblicos copias certificadas de los planos a que se
refiere la Ley N 27157.

i) El instrumento pblico notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara la
propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio es ttulo suficiente para la inscripcin de la
propiedad en el registro respectivo y la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo
propietario.

j) Los trminos se contarn por das hbiles, conforme con lo dispuesto por el Artculo 141 del
Cdigo Procesal Civil.
k) El presente trmite comprende tambin a la declaracin de prescripcin adquisitiva de
dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.
2.1.1.1- Concepto del Dominio[113]
En el Ttulo II del segundo Libro del Cdigo Civil, Captulo I, el Art. 615 conceptualiza al dominio o
propiedad de la siguiente manera "es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las
establecidas por las leyes. El Propietario tiene accin contra el tenedor[114]y el poseedor de la cosa para
reivindicarla".
En el derecho de gozar y disponer de una cosa, se encierran las facultades o el verdadero contenido del
dominio: usar, disfrutar, abusar, poseer, disponer y vindicar; y que modernamente, como nos dice
CASTN, han sido simplificadas por autores y Cdigos en dos categoras: facultades de goce o
aprovechamiento[115]y facultades de disposicin[116]En este sentido nuestro Cdigo Civil, en el primer
prrafo del Art. 616 dice "Todo individuo es libre de disponer de sus propiedades sin restriccin alguna,
por venta, donacin, testamentos o cualquier otro ttulo legal".
Sin ms limitaciones que las establecidas por las leyes, dice la segunda parte del primer prrafo del
artculo -en clara alusin de que ese derecho, no es tan absoluto como se pretendi en el derecho
antiguo-, estableciendo as que el ejercicio del dominio tiene que ser racional y coherente con los fines
individuales, familiares, sociales y en ltima instancia con el inters pblico[117]Un ejemplo de esta
limitacin es la servidumbre, tal y como la establece el Art.1.667C: "El dueo de un predio tiene derecho para
cerrarlo o cerrarlo por todas las partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otro predio".
Son variadas las clasificaciones que los autores han definido de acuerdo a sus respectivas legislaciones o
codificaciones, dignas de un estudio ms especializado. Por el momento haremos una abstraccin, a fin
de enfocarnos ms en el anlisis del concepto de dominio que hace nuestro Cdigo Civil, especficamente
en la parte final que se refiere a la accin reivindicatoria, y que es como bien seala CASTN, el clsico,
medio de proteccin del dominio frente a una privacin o una detentacin posesoria que le permite
recuperar al mismo[118]
Nuestro Cdigo Civil, recoge esta figura en el Ttulo XXIX, en Captulo nico con treinta y nueve artculos,
de los cuales, el primero Art. 1.434 la define as "La accin de reivindicacin nace del dominio que cada
uno tiene de cosas particulares, y en virtud de ella, el propietario que ha perdido la posesin, la reclama y
la reivindica, contra aquel que se encuentre en posesin de ella". As pues, la reivindicacin no es otra
cosa que la forma de proteccin de los dos roles, consistente en recobrar la aprehensin fsica del bien
que actualmente se halla en manos de un tercero sin derechos a la ostentacin.
2.1.2- Posesin
La posesin, como figura jurdica est codificada en el Ttulo XXXIV en dos captulos, en el mismo libro
segundo donde est ubicado el dominio; y en ellas, los Arts. 1715 al 1812C, del primer captulo -el
segundo captulo se refiere a casos especiales-; abordan de manera general todo lo referido a la simple
detentacin o mera tolerancia, a la posesin como estado de hecho con efectos jurdicos, entre ellos los
poseedores no propietarios y los poseedores propietarios que carecen de un ttulo justo[119]
Posesiones todas, que junto al dominio -ya sea por ttulo notarial o supletorio-, han sido y son
generadores de riqueza econmica y factor de trasformaciones socio-econmicas -Modos de Produccin-
a lo largo de la historia de la humanidad. En este sentido, desde el punto de vista del ordenamiento
territorial, fiscal, trfico y negocio jurdico, pero sobre todo por la valorizacin correcta del inmueble y la
proteccin registral, el poseedor propietario recurre al Estado por voluntad propia conforme a la ley para
que le tutele su pretensin material mediante una titulacin supletoria inscribible en el Registro de la
propiedad; ya que, por su parte, el poseedor no propietario est protegido -juicios sumarios- por los
interdictos[120]
Lo aseverado en la parte final del prrafos anterior, nos permiten reiterar nuestro cuestionamiento el Art.
1729C, diferenciando la posesin de hecho o sea la posesin del no propietario del poseedor de derecho
o sea al poseedor propietario, pues ste ltimo es el que, mediante la titulacin supletoria, tiene acceso al
Registro de la Propiedad.
La posesin es pues, una realidad histrica, que ha sido recogida por la doctrina, dando a la posesin la
relevancia debida. En este sentido, veamos lo que no dice IHERING, "es la exteriorizacin de la propiedad,
es el estado normal de la cosa, bajo el cual cumple el destino econmico de servir al hombre"[121]. Y en esa
exteriorizacin, que no es ms que el corpus, SALEILLES, -citado por MORALES MORENO[122]ve "un
conjunto de hechos susceptibles de descubrir una relacin permanente de apropiacin econmica, un vnculo de
explotacin de la cosa puesta al servicio del individuo". Para SALEILLES, pues, "la posesin posee un valor
propio, desempea una funcin y es utilizada en materia de propiedad como una presuncin de la propiedad o una
propiedad probable".
Por consiguiente, a la posesin debe vrsele tambin desde el punto de vista social y poltico ya que en el
sistema econmico capitalista, como dice HERNNDEZ GIL[123]representa "un freno al monopolio de la
propiedad, abriendo paso al proceso socializador"; y en las sociedades socialistas opera a la inversa, como
"correctiva de la propiedad estatal". Por consiguiente en sociedades en vas de desarrollo como la nuestra la
"posesin" adquiere su propia acepcin y su propia relevancia: una alternativa a los latifundios ociosos, a
los minifundios no inscritos sin acceso al crdito, a los sin tierras, a los sin techos, etc.
2.2- LA TITULACIN SUPLETORIA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
2.2.1- Antecedentes mediatos de la relacin del ttulo supletorio y el Registro de la Propiedad[124]
En la introduccin y en el primer Captulo referido a la "Evolucin del Ttulo Supletorio como Institucin
Jurdica" del presente estudio abordamos, someramente las condiciones polticas, econmicas y
sociales[125]en la que se encontraba el Reino de Espaa, cuando se promulg la primera Ley Hipotecaria
en 1861, previo antecedentes del Real Decreto de 19 de agosto de 1853[126]
Condiciones que los legisladores no podan pasar desapercibidos o hacer caso omiso a la falta de
titulacin, en que apoyar los derechos de propiedad, aunque esta nueva titulacin no inspirara, para
ciertos legisladores, la confianza deseada ni mucho menos la eficiencia de un verdadero ttulo de
propiedad; tal y como lo expresara el Congresista de ese momento histrico ORTIZ ZRATE, "La
informacin que la ley establece es meramente posesoria: pero esto no es bastante, porque la misma ley dice que en
virtud de la informacin posesoria no se conceden ms derechos que los que la ley otorga a los poseedores de buena
fe". Y justamente se preguntaba Por qu al propietario que puede disponer de sus bienes le hemos de convertir
en simples poseedores?[127]
Sin embargo, a pesar de dichas objeciones, esta situacin requera, para los legisladores espaoles, de
una respuesta prctica e inmediata, sobre todo porque se crea que la mayora de los poseedores eran
propietarios, inquietud que fue recogida en el Art. 397 de la Ley Hipotecaria de 1861[128]y que en gran
medida ya hemos hecho referencia.
Desde nuestro punto de vista, esta medida fue y sigue siendo razonable, pues, la relacin: ttulo supletorio
y Registro, no debe verse como una circunstancia esttica, por el contrario, debemos verla en su propia
dinmica, es decir analizando las etapas o edades que como tal transitaron en la legislacin espaola y
que aun transitan en nuestra legislacin, objeto de nuestro estudio.
Hay autores como SANZ FERNNDEZ, que dividen estas fases en funcin de lo que l, denomina los dos
principales aspectos de esta relacin contradictoria: Primer aspecto, a) La posesin como contacto
material con la cosa, que se desenvuelve en la esfera de los hechos; y, b) La inscripcin que se
desenvuelve en la esfera de la apariencia formal, por ser la expresin formal de los derechos. Segundo
aspecto, a) La posesin como objeto de inscripcin o posesin inscrita; y b) La posesin de los bienes
inmuebles o derecho reales inscritos"[129].
2.2.1.1- La posesin como objeto de inscripcin o posesin inscrita
A este aspecto de la relacin posesin y Registro, FERNNDEZ la subdivide en tres fases: la 1 que se
inicia con la Ley Hipotecaria de 1861, y que se caracteriza -segn ste autor-, porque en ella, la
inscripcin de la posesin se obtiene por el procedimiento de titulacin supletoria, y por ser en esta fase,
una medida de carcter transitorio; la 2 que es a partir del Real Decreto de 10 de febrero de 1875. Aqu
la inscripcin de la posesin deja de ser transitoria, para convertirse en permanente; y la 3 que nace con
la implementacin de la Ley Hipotecaria de 1909, por medio de la cual la inscripcin pasa a ser un medio
de inmatriculacin[130]
Veamos pues, cmo transcurri la relacin de la posesin y el Registro en la primera fase de la que nos
habla FERNNDEZ. En principio, la ley Hipotecaria en sus primeros tiempos de vigencia o sea sin
reformas, planteaba como requisito esencial, que la posesin que se trataba de inscribir hubiera
comenzado antes de 1863, siendo por ello de carcter transitoria, y para lo cual se consider, por los
legisladores de la Ley Hipotecaria de 1861, al expediente posesorio como un verdadero ttulo
supletorio[131]
Como era de esperarse, por la complejidad que representan las relaciones de estas dos entidades
contrapuestas, ms las dificultades planteadas por la informacin testifical, el Real Decreto de 1864,
introdujo, como nuevos medios de inmatriculacin de la posesin, las certificaciones posesorias de bienes
del Estado, Corporaciones civiles y eclesisticas[132]Esta certificacin fue reforzada por la adaptacin de
la certificacin del Alcalde, mediante el Real Decreto de 25 de octubre de 1867. Este tipo de certificacin,
conocida como Amarillamiento o catastral[133]consista en la evaluacin de los caudales de los vecinos
de un pueblo, para repartir entre ellos las contribuciones, algo as como la equidad tributaria.
Segn la recopilacin histrica de ROCA SASTRE -frreo crtico de la incorporacin de la posesin al
Registro de la propiedad-, la Ley Hipotecaria de 1861 y sus reformas, reportaban para el ao de 1868 -
invoca el Prembulo de la Ley Hipotecaria de1869- un promedio de dos millones de inscripciones, a tal
extremo -agrega este autor- que "el Registro de la propiedad corra el peligro de transformarse en el Registro de
la posesin" [134]
Sin embargo, a pesar de las circunstancias adversas sealadas por ROCA SASTRE, la nueva Ley
Hipotecaria de 1869, no slo retom las medidas de inmatriculacin de la Ley Hipotecaria de1861, sino
que introdujo el expediente de dominio, mediante el cual ya no era necesario como "requisito esencial que el
promotor del expediente posesorio fuese un propietario poseedor, sino que poda ser un poseedor no propietario",
con la salvedad segn la ley de que estos ltimos dilucidaran sus conflictos en juicios posesorio y los
propietarios en juicios petitorios[135]
Adems la Ley Hipotecaria de1869 reconoci en el Arto. 403 como uno de los efectos de la posesin
inscrita "el tiempo de la posesin que se haga constar en dichas inscripciones posesorias como transcurrido cuando
estas se verifiquen, se constar para la prescripcin que no requiera justo ttulo, a menos que aqul a quien sta
perjudique lo contradiga, en cuyo caso deber probarse dicho tiempo de posesin con arreglo al Derecho comn".
Esta reforma retoc al Art. 35 al establecer que "la prescripcin que no requiera de justo ttulo -extraordinaria-
, no perjudicar a terceros sino se halla inscrita la posesin que ha de producirla"[136].
Pero la realidad no slo supero las expectativas de alcanzar la mayor inmatriculacin posible, sino
tambin los propsitos del legislador con respecto a la fecha tope para dichas inmatriculaciones; por lo
que el Decreto de la Regencia de 19 de febrero de 1875, derog dicha disposicin, situacin que SANZ
FERNNDEZ, identifica como el inicio de la segunda fase, pues dicha disposicin hace que la inscripcin
de la posesin sea a partir de ese momento, permanente. Esto denota el xito de la informacin posesoria,
pues como nos dice Roca Sastre, los interesados preferan acudir a ella a pesar detener los medios para
recurrir a la titulacin ordinaria[137]
Sin embargo, algunas reformas -como la certificacin posesoria del Decreto Real de 1867 o sea la
certificacin inspirada en la certificacin del Alcalde- "conllevaron mayores abusos, no hacindose esperar los
inconformidades y protestas, por lo que la Ley de 17 de julio de 1877 aboli la certificacin como medio de
inscripcin, retornndola sistema de 1861, conservando s la certificacin fiscal, pero como documento que
integraba el expediente posesorio"[138]. Con respecto a la certificacin como documento integrado al
expediente posesorio, los comentaristas jurdicos PANTOJA y LLORET[139]atinadamente se preguntan
Qu mejor prueba de que uno posee unos bienes, que el recibo de haber pagado contribucin?
La tercera fase se inicia con la nueva Ley de 1909, al proclamar sta, la equiparacin registral de las
inscripciones de posesin a las de dominio e implantar la conversin de las inscripciones posesorias en
inscripciones de dominio. Pasando as, la inscripcin posesoria a ser un medio de inmatriculacin[140]
La Ley Hipotecaria de 1909, en su prembulo hace la siguiente evaluacin del expediente posesorio y sus
efectos, en principio reconoce que era el "nico medio idneo de llevar al Registro la gran masa de propiedades
sin titulacin, pero que a pesar de los beneficio que conllev dicho expediente, era necesario tener en cuenta los
inconvenientes del mismo como fue el caso de la doble inscripcin o de los que ya existan titulas de propiedad,
repitiendo de esta manera informaciones"[141] con fines reidos con la legalidad, ya sealados por ROCA
SASTRE, anteriormente.
Resumiendo un poco sobre los Arts. 408, y 409 de la Ley Hipotecaria de 1861[142]ROCA SASTRE, nos
dice que con la reforma de 1869 estos preceptos pasaron a integrar el Art. 403[143]mismo que con la
reforma de 1909 form parte del Art. 396 con las siguientes variaciones: "Las inscripciones de posesin
perjudicarn o favorecern a tercero desde su fecha, pero solamente en cuanto a los efectos que a la posesin se le
atribuyen en esta ley. La inscripcin de posesin no impedir a quin tuviera mejor derecho a la propiedad del
inmueble, aunque su ttulo no haya sido inscrito, el ejercicio de las acciones reivindicatorias procedentes para
obtener la declaracin de aquel"[144].
La Ley Hipotecaria de 1909, como lemos en su prembulo, tena el propsito de subsanar todas las
debilidades y deficiencia de la Ley Hipotecaria de 1861, y uno de las primeras medidas fue exigir a los
solicitantes del ttulo supletorio "una certificacin de negativa del Registro, prohibiendo la tramitacin del
expediente y su inscripcin en caso de estar ya inmatriculada la finca o el derecho correspondiente". Medidas, que
segn el autor citado, tambin fueron burladas mediante la desfiguracin de los linderos o ponindolos al
corriente[145]
2.2.1.2- La posesin de los bienes inmuebles o derecho reales inscritos
Aqu tambin SANZ FERNNDEZ, distingue tres fases o etapas, a saber: La 1 anterior a la Ley
Hipotecaria de 1909, donde vimos, al igual que FERNNDEZ, que el problema posesorio se desenvolvi
con mucha independencia de la inscripcin o sea sin mucho rechinar como dira NEZ LAGOS. En esta
fase el titular que no posea la finca o fuere inquietado, como nos dice FERNNDEZ, estaba facultado
para ejercer dos tipos de acciones, la reivindicatoria y la interdictal[146]
La 2 fase se inicia, precisamente con la Ley Hipotecaria de1909, -perodo que represent el momento
culminante a favor de la atribucin de efectos a la posesin inscrita- en la cual, segn FERNNDEZ, el
titular inscrito tiene a su favor la presuncin absoluta de que tiene la posesin de los bienes, y disfruta no
slo la posibilidad de ejercitar los interdictos, sino ser reintegrado de aqulla por un procedimiento
especial, o por juicio de desahucio[147]
La 3 comienza con el Real Decreto-Ley de 13 de junio de 1927, que vino a modificar los efectos de la
posesin equiparados al dominio, reducindola a una simple presuncin[148]-al reformar el prrafo el Art.
41[149]de la Ley Hipotecaria de 1909- susceptible de ser destruida por un poseedor de mejor condicin;
separando en dos planos diferentes la propiedad y la posesin, retornando a la doble va de los
procedimientos: petitorios y posesorios, respectivamente. Adems, el Decreto-ley de 13 de junio de 1927,
redujo a diez aos los treinta aos para proceder a la simple conversin en inscripciones de dominio de
las inscripciones de posesin[150]
La titulacin supletoria o expediente posesorio lleg a su fin en la legislacin espaola -como medio de
inscripcin posesoria- con la aprobacin de la Ley Hipotecara del ao 1944, la que en sus artculos 5 y 7
respectivamente dicen: "los ttulos referentes al mero o simple hecho de poseer no sern inscribibles"; "la primera
inscripcin de los bienes inmuebles en el Registro de la propiedad ser de dominio y se practicara con arreglo a los
procedimientos regulados en el Ttulo VI de esta ley"[151].
2.2.2- Antecedentes inmediatos de la relacin del Ttulo Supletorio y el Registro de la Propiedad
2.2.2.1- El Registro Conservatorio
Con la independencia del reino de Espaa en 1821, y el fracaso de la pretendida confederacin
centroamericana, ms cuatro dcadas de anarqua poltica, social y econmica que desembocaron en la
guerra nacional de 1854-56, entramos a un perodo de relativa paz conocido como los treinta aos de
gobiernos conservadores[152]Nicaragua, promulgo el primer Cdigo Civil 1867, inspirado casi
ntegramente del Cdigo Civil chileno de 1857.
Cdigo, en el que, el Ttulo VII estaba dedicado a la posesin, bajo el captulo I denominado "De la
posesin y sus diferentes calidades", normado en los artculos 700 al 704C, en los se expresaban:
definicin y tipos de posesiones, conceptualizacin de los ttulos constitutivos y traslaticios, justo titulo y
sus efectos jurdicos; respectivamente[153]
Diez aos despus, el 16 de junio de de 1877 se aprob el Reglamento del Registro Conservatorio[154]l
que en, el Ttulo XII Disposiciones Generales, Art. 107 estableca "Los que pretendieren inscribir ttulo de
fecha anterior a la poca en que este Reglamento principie a regir, lo podrn con slo la presencia del ttulo, si lo
hubiere. Si les faltare ttulo, la inscripcin se har entonces, despus de haberse cumplido con las prescripciones
contenidas en el Art. 109 de este reglamento". Este artculo refleja que el legislador estaba consciente de que
la falta de titulacin era un fenmeno generalizado, y que dicha norma constitua en gran medida su
solucin.
En tal sentido el Art. 109, literalmente preceptuaba "En caso de que el dueo de alguna propiedad raz
careciere del ttulo correspondiente, o de de que el que tuviere se encontrare con defectos insubsanables, podr el
interesado proporcionarse uno en calidad de supletorio, que deber obtener en la forma que se expresa en el artculo
siguiente"; este artculo se refiere especficamente al dueo, y no al poseedor no propietario, adems
parafraseando al legislador de antao Sr. Ortiz Zarate, se convierte al dueo transitoriamente en relacin
a la prescripcin -por una necesidad socio-econmica- en simple poseedor.
El Art. 110, en trminos generales se refiere al Juez competente, que es de primera instancia civil, igual
que el sistema espaol; ubicacin y caractersticas del bien inmueble; detalle de la inutilidad o carencia
del ttulo; este artculo ratifica al solicitante en calidad de dueo y en ese sentido como requisito pide "el
ttulo en virtud del cual adquiri su dominio el derecho que tenga para poseerla pacficamente" [155]
En el Art. 111, se refiere a la sustanciacin de la informacin posesoria, que con exceso de confianza
proceda a la tramitacin sin publicar los carteles, lo que se haca una vez emanada la resolucin previa
justificacin de la posesin por el tiempo, requisitos, y evacuacin del periodo de la prueba que la ley
exiga. Se publicaban, pues, los carteles y pasado treinta das de la publicacin, de no haber oposicin, el
juez autorizaba la inscripcin. Pero si en el trmino de los treinta das, con forme el Art. 113, se
presentaba una oposicin el juez suspenda el curso de la solicitud[156]aqu ms bien debi decir se
suspende la inscripcin.
Todo sin perjuicio de "los derechos de tercero sobre la propiedad que aquella comprende", reza el Art. 112; "pero
en virtud de tal autorizacin, se presumir dueo de la propiedad inscrita, al interesado que la hubiere
obtenido"[157]. La primera parte se corresponde con el Art. 404 de la Ley Hipotecaria de 1861, misma que
si bien el articulado de esta norma no especifica claramente que debe razonarse tal situacin en el
Registro, pues los tercero adquiriente estarn amenazados por la existencia de un poseedor de mejor
condicin[158]el segundo prrafo se fundamenta en la presuncin[159]- punto oscuro para ROCA
SASTRE-.
2.2.2.2- Nueva Legislacin
Con la revolucin liberal de 1893, se promulg la Constitucin conocida como la Librrima con cierta
influencia francesa[160]y bajo esas premisas en 1904 se aprob e implement el nuevo Cdigo Civil
vigente, el cual en su libro tercero, ttulo XXV regula el Registro Pblico; y a dicho texto se le anex el
Reglamento del Registro Pblico[161]en donde se desarrolla el tema del ttulo supletorio. Posteriormente,
en el ao 1906 el Cdigo de Procedimiento Civil, mismo que en el Libro II, Ttulo XXIX, regula el Modo de
proceder en la solicitud de Ttulo Supletorio[162]
2.3- MODO DE PROCEDER EN LA SOLICITUD DE TTULO SUPLETORIO EN NUESTRA
LEGISLACIN VIGENTE
Mediante escrito dirigido al Juez competente de acuerdo a la cuanta[163]-ahora, mediante la oficina de
distribucin de Causas, en el caso de Managua-, el interesado presentar la Solicitud de Ttulo Supletorio,
justificando previamente la posesin[164]mapa catastral, solvencia fiscal y municipal, con los nombres y
apellidos de los tres testigos vecinales propietarios-; as mismo expresar: naturaleza, situacin, medida
superficial, linderos, nombres, nmero y gravmenes de la finca cuya posesin se trata de inscribir; la
especie legal, valor, condiciones y cargas del derecho real de cuya posesin se trate, y la naturaleza,
situacin, linderos, nombre y nmero de la finca sobre la cual estuviere aquel impuesto. El nombre y
apellido de la persona de quien se haya adquirido el inmueble o derecho, el tiempo que lleva de posesin.
Al determinar al Juez competente por cuanta, se nos dice que el de menor cuanta es el Juez Local de lo
civil, y el de mayor cuanta el Juez Civil de Distrito[165]
La circunstancia de no existir ttulo inscrito o de no ser fcil de hallarlo, en el caso de que exista no ser
necesaria la comprobacin, porque ella se supone siempre que se hacen las solicitudes de Ttulos
Supletorios, salvo prueba en contrario[166]
Habiendo constatado los requisitos de ley y una vez aceptada la solicitud el Juez, con citacin del Sndico
-representacin legal- Municipal o al Representante del Fisco donde se instruya la informacin, si se
tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario, o la de los dems participes
en el dominio, si pretendiere inscribir otro derecho real, mandar recibir la prueba sobre la posesin que el
solicitante haya tenido del inmueble, y posteriormente mandara a publicar los carteles por tres veces de
diez en diez das, y se agregar al expediente el ltimo de los ejemplares. Aqu la norma, no especfica
cual debe ser el actuar del Sndico o Representante legal, mucho menos si tiene la facultad de tachar los
testigos con arreglo a la ley, como sucede en otras legislaciones[167]
Concluida cada una de las etapas sealadas pueden resultar los siguientes escenarios jurdicos: 1 Que
dentro del plazo de los carteles, aparezca una oposicin[168]entonces el Juez suspender el curso del
expediente hasta que recaiga sentencia definitiva en el juicio ordinario, el que se abrir pasado el trmino
de los carteles; 2 Que la oposicin sea del Estado[169]alegando que se trata de terrenos baldos
nacionales, para ello el Juez conceder a la Parte -ahora contencioso- 15 das para que desvirte al
Estado, ya que si no lo hace el Juez sobreseer en el procedimiento; 3 Que no se presente oposicin,
si la sentencia en el juicio ordinario fuese favorable al solicitante, el Juez aprobar y ordenar certificacin
al interesado para su inmediata inscripcin en el Registro de la Propiedad; y 4 Que el Registrador niegue
la inscripcin[170]
En el ltimo de los escenarios, el Registrador dentro de tercero da de habrsele presentado la
certificacin, expondr las razones de su negativa; por su parte el Judicial dentro de terceros da de haber
recibido la certificacin razonada, dictar su resolucin la cual ser apelable por las Partes ante la
respectiva Sala de lo Civil[171]
En caso que sean desechadas las observaciones, mediante sentencia ejecutoriada, el Registrador deber
inscribir de inmediato la certificacin; o aceptadas las observaciones del Registrador en la sentencia firme
en primera y segunda instancia, se le enviara copia de la misma para que la custodie en su
archivo[172]La resolucin judicial es apelable por las partes ante la respectiva Sala de lo Civil sea la
resolucin accediendo o denegando la inscripcin[173]
Con respecto a la oposicin cabe hacer algunas acotaciones, una de ellas es que el actor debe presentar
pruebas documentales, pues las testificales no son suficientes[174]y adems esta documentacin debe
estar debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, y no ser una anotacin provisional porque para
este procedimiento no tiene ningn valor[175]la oposicin versa sobre Derecho real. Tambin, dentro de
estas observaciones cabe recalcar que los testigos propuestos en la solicitud de la titulacin posesoria no
son idneos para el juicio de oposicin[176]
Es notorio que el articulado de este modo de proceder, no exige certificacin del Registro de la propiedad,
como requisito para ser admitida la solicitud de ttulo supletorio, en que contare si la finca est o no
inscrita -negativa registral- y a nombre de quin en su caso[177]requisito que si, contempl la ley
Hipotecaria espaola de 1909, como una medida para contrarrestar los abusos al aplicarse a bienes ya
inscritos[178]
Aunque, con la nueva ley de Catastro Nacional[179]las medidas de seguridad se han fortalecido en
trminos legales, -Art. 40 "Los tribunales competentes para poder tramitar solicitudes de ttulos supletorios y
rectificaciones de rea debern exigir al interesado que presente un plano catastral debidamente aprobado por la
oficina de catastro correspondiente, indicando el rea catastral, el permetro de la propiedad y la descripcin de la
misma, debiendo insertarse estos datos en la sentencia"- se hace imprescindible una mejor coordinacin entre
todas las instituciones involucradas en el procedimiento, tema del que hablaremos ms adelante.
En el presente captulo, hemos abordado -en el marco de sus respectivas complejidades- las diferencias
tericas y prcticas o reales entre posesin y dominio; as como, los antecedentes mediatos e inmediatos
de la relacin de la titulacin posesoria y el Registro; el modo de proceder en la solicitud del ttulo
supletorio: As que, para concluir dicho captulo, pasaremos analizar los efectos jurdicos del ttulo
supletorio inscrito en el Registro de la propiedad, haciendo la salvedad, que la posesin aqu referida es
del propietario, y no la mera tenencia[180]Es decir la posesin incoada en el ttulo supletorio e inscrito en
el Registro de la propiedad.
2.4- EFECTOS JURDICOS DEL TTULO SUPLETORIO INSCRITO EN LA LEGISLACIN VIGENTE
Hemos querido iniciar este acpite, sealando que el ttulo supletorio inscrito en el Registro de la
propiedad produce -como nos dice CASTN y ROCA SASTRE-, los mismos efectos que el dominio, salvo
ante el verdadero dueo, ante quin est expuesto a la reivindicacin de ste. Sin embargo la titulacin
supletoria es ttulo bastante para la reivindicacin ante ttulos ms dbiles o sea que los efectos jurdicos
de esta institucin son relativos[181]Obviamente lo expresado est determinado por la presuncin de que,
a la titulacin supletoria, le pertenece el derecho en la forma determinada por el asiento registral
respectivo de conformidad con el Art. 3949C[182]
Accin reivindicatoria, que constituye la ms propia y eficaz defensa de la propiedad - como nos dice CASTN-
, tiene por fin obtener la restitucin de la cosa que indebidamente retiene un tercero". Este tipo de accin es
cuando el despojo se ha consumado, es decir, es cuando "el propietario no poseedor -indica SOHM citado
por CASTN- hace efectivo su derecho a exigir la restitucin de la cosa del poseedor no propietario". Ahora bien
si el despojo no se ha efectuado, la accin que cabe es la accin de mera declaracin, con "la finalidad de
obtener una declaracin de que el actor es propietario de la cosa, acallando a la parte contraria que discute ese
derecho o se lo arroga" [183]
El primer prrafo del presente acpite, nos deja entrever que en el Registro de la propiedad, se regulan,
tanto los efectos del dominio, como los efectos de la titulacin supletoria. Esto implica -segn SANZ
FERNNDEZ, y reafirmado por CASTN- que la independencia de ambas instituciones llega hasta donde
la ley lo permite. En este sentido nuestra legislacin vigente -al igual que las Ley Hipotecaria de 1944, y
1946- les da un trato diferenciado, protegiendo plenamente al dominio[184]emanado de un ttulo
formalmente escrito o notariado, y en trminos relativos -con relacin al ttulo notariado- al dominio
emanado de un ttulo supletorio.
Por consiguiente, en el mundo registral con respecto ttulo supletorio inscrito encontramos dos escenarios:
en el primero se dan las relaciones entre el titular registral con titulacin supletoria y un tercero con ttulo
formalmente escrito por un Notario -mejor derecho-, no inscrito en el Registro. Aqu, no hay proteccin
registral definitiva[185]por aquello de que la informacin posesoria se aprueba "sin perjuicio de tercero de
mejor derecho"[186], o sea que el titular registral est amenazado por la accin reivindicatoria del que
presume mejor derecho[187]ste ltimo tendr, mediante resolucin judicial o por voluntad del titular
registral, que anular[188]dicho asiento para poder inscribir su derecho[189]Mientras tanto, como dira
ROCA SASTRE, la inscripcin supletoria seguir produciendo sus respectivos efectos jurdicos;
Segundo escenario, relaciones entre el titular registral con titulacin supletoria y tercero con ttulo ms
dbil o igual, no inscrito. Aqu operan a plenitud los principios de la fe pblica y legitimidad registral[190]es
decir que el dominio del titular registral est plenamente protegido por el registro, llegndose a consolidar
con ello, una adquisicin a non domino. Sin embargo en ninguno de los dos escenarios la inscripcin
convalida los actos o contratos que sean nulos o anulables de conformidad con el Art.3949C, arriba
referido.
Los efectos jurdicos analizados en el prrafo anterior, explican el porque, la expresin de la providencia
judicial-administrativa -jurisdiccin voluntaria- "sin perjuicio de tercero de mejor derecho" debe ser razonada
en el Registro de la Propiedad. Esto es para que, un tercer adquirente pueda ver el carcter del derecho
que se le trasmite, pues ste debe estar claro que tipo de dominio es el que adquiere, ya que la titulacin
supletoria no puede transmitirles ms derechos que los que tiene[191]
Lamentablemente, esta desventaja -del dominio basado en la titulacin supletoria, con respecto al
dominio basado en la titulacin notarial-, se refleja en el negocio jurdico, en el trfico jurdico de la misma,
cuando -al igual que en la Espaa de antao- la banca comercial nicaragense y otras instituciones
financieras se resisten o ponen muchas trabas al crdito hipotecario, y lo que es peor an, su precio en el
mercado es subvalorado por esa condicin, situacin que ha sido aprovechada por los antiguos
terratenientes y capitales emergentes -nuevos capitalistas-, para comprarlos por debajo de su valor[192]
Inscripciones que se volvieron ms desventajosas con los ttulos supletorios emanados de las
instituciones administrativas del Estado[193]y de las Municipalidades[194]sobre todo aquellos productos
de confiscaciones y expropiaciones en el perodo de la Revolucin Sandinista. Otro gran efecto jurdico
del ttulo supletorio inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad, es que sirve de base, mediante la
prescripcin positiva[195]-regulado por el Derecho comn- a la conversin de la posesin en derecho de
dominio[196]
Concluimos este acpite, enfatizando, que la titulacin supletoria inscrita le da a quien la ostenta la
titularidad registral, por tanto posee -adems de la debida proteccin-, las facultades de transmitir,
constituir, modificar o extinguir derechos con relacin a su finca. En otras palabras, este propietario tiene
el derecho a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la funcin social del derecho,
siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos, y que la teora denomina,
como vimos en el acpite referido a las limitaciones del dominio, abuso del derecho[197]
CAPTULO III
Naturaleza procesal del ttulo supletorio
La naturaleza procesal del ttulo supletorio, tiene carcter administrativo por no tratarse de un juicio -salvo
que se presente oposicin-, y en ese sentido el interesado o solicitante es tutelado, en su pretensin de
un derecho material privado, por varias instituciones administrativas del Estado[198]en estricta divisin de
funciones, a saber: el poder judicial -Juez o Tribunal-[199], en el marco de la jurisdiccin voluntaria por no
tratarse de un litigio; la Procuradura General de la Repblica[200]citada al proceso en su calidad de
representante judicial del Estado; las Alcaldas[201]citadas en su calidad de gobiernos locales y como
unidad base de la divisin poltica administrativa del pas; el Catastro Nacional[202]con sus tres fines,
legal, administrativo y de ordenamiento de los bienes inmuebles en el territorio nacional; y el Registro
Pblico de la Propiedad de bienes inmuebles y su Reglamento[203]
3.1- JURISDICCIN VOLUNTARIA
La jurisdiccin voluntaria[204]es regulada por el Cdigo de Procedimiento Civil en el Libro II. El Art. 553Pr,
dice escuetamente y sin mayor argumentacin que "son actos de jurisdiccin voluntaria todos aquellos que no
tengan sealado un procedimiento en el Libro III -jurisdiccin contenciosa- de este Cdigo, y en los cuales sea
necesaria o se solicite la intervencin del Juez, sin estar empeada ni promoverse cuestin alguna entre partes
conocidas y determinadas, sin que al verificarlo el Juez adquiera poder para obligar a nadie a hacer o no hacer
alguna cosa contra voluntad".
Segn el artculo mencionado y la teora, estamos -como dice Eduardo Pallares- ante un "acto en que, por
disposicin de la ley o voluntad del interesado, se requiere la intervencin del Juez"[205], para que tutele la
voluntad privada del solicitante de la titulacin supletoria, y confirme la misma a su favor. Solicitud que
confa, como ya dijimos anteriormente, al rgano jurisdiccional en calidad de una actividad administrativa.
Por consiguiente, como dice la norma referida en el primer prrafo de este acpite, no se trata de cuestin
alguna entre partes, sino de uno o ms solicitantes, porque entre ellos no hay litigio o pleito jurdico que
resolver[206]
Hay autores que plantean, que no hay propiamente jurisdiccin voluntaria, sino proceso voluntario[207]a
como hay otros que dicen, que la jurisdiccin voluntaria no es un verdadero proceso -segn JAIME
GUASP, porque no se trata de satisfacer coactivamente una pretensin procesal, o de tutelar un derecho
contra la voluntad del que lo desconoce-, sino la administracin judicial del derecho privado[208]En
palabras sencillas, el interesado en una titulacin supletoria recurre voluntariamente, porque as lo
establece la ley, ante el judicial competente para que mediante providencia le apruebe la informacin
posesoria y ordene certificacin de la misma para su inscripcin en el Registro de la propiedad, con forme
al Art. 140RRP.
Sin embargo, por la razones expuestas, la providencia que aprueba la informacin supletoria y orienta su
inscripcin en el Registro, no causa estado o sea no es cosa juzgada, tal y como lo asevera el Art.
140RRP, en su ltimo prrafo "La informacin se aprobar sin perjuicio de tercero de mejor derecho", o
sea que en este caso no produce efecto contra tercero, como pasa siempre en todo proceso "el dominio o
cualquier otro derecho real que se mencione expresamente en las inscripcionesproducir efecto, contra tercero
desde la fecha del asiento de presentacin del ttulo respectivo"[209].
Otro aspecto a tener en cuenta en este acpite es el carcter constitutivo que adquiere la inscripcin del
ttulo supletorio en el Registro de la propiedad, pues se trata de un nuevo estado jurdico: la titularidad
registral del propietario, que en un momento determinado no tena acceso al Registro por carecer, como
lo dijimos antes, de un justo ttulo. En este sentido tanto CHIOVENDA como WACH, sealan que "el
carcter diferencial de la jurisdiccin voluntaria es su fin constitutivo" Y que "lo contencioso tiene como
fin la actuacin de relaciones existentes"[210]. Discusin[211]que resulta de mucho inters, sobre todo
porque el anteproyecto de la Ley General de Registros Pblicos, en su artculo 83 dice "La constitucin,
modificacin o extincin de los derechos sobre bienes registrados se produce para todo efecto legal con la
inscripcin del ttulo respectivo en el correspondiente Registro Pblico. La inscripcin tendr carcter declarativo
cuando las leyes as lo determinen". Sin embargo una buena parte de nuestros legisladores prefirieron dejar
las cosas como estn en el Art. 3936C[212]
Para tener una mejor ilustracin y reafirmar que la inscripcin del ttulo supletorio es realmente
constitutivo de un nuevo estado jurdico, veremos varias tesis al respecto de autores citados por ROCA
SASTRE en su obra Derecho Hipotecario[213]Para JERNIMO GONZLEZ, "las inscripciones
Declarativas son las que reconocen o declaran un estado jurdico que de antemano parece dotado de
acciones reales. Las inscripciones Constitutivas son las que transforman en real la situacin jurdica que
no est cualificada de este modo".
Para SANZ FERNNDEZ, "la inscripcin Declarativa es la que se limita a recoger los elementos jurdicos
que dan vida al derecho real, sin aadirles un valor espacial por s misma. El derecho real nace, existe
fuera del Registro, y las inscripciones que en ste se practican se refieren a derechos reales ya
existentesConcibe, al Registro como simple organismo de publicidad La inscripcin Constitutiva es
aquella que por s misma o con otros elementos previos de carcter necesario, da vida al derecho real o
es un elemento de su constitucin, supresin o modificacin".
Para La CRUZ BERDEJO, "las inscripciones Declarativas son las que se limitan a manifestar un cambio
real sin haber intervenido en l, y Constitutivas las que publican un cambio real que ellas mismas
provocaron".
Para Wolff, a "las categoras de inscripciones meramente declarativas pertenecen especialmente las de
rectificacin; estn destinadas a eliminar una disensin entre la situacin jurdica inscrita y real -
inscripciones del heredero del propietario-. Constitutivas llama a la inscripcin que sea un elemento de la
constitucin, supresin o modificacin del derecho real -transmisin de finca, concesin de hipoteca, etc"-.
Hedemann, "en el Derecho alemn rige el principio de inscripcin, lo que quiere decir, que todas las
relaciones jurdicas, en cuanto procedan del trfico de los negocios jurdico, no nacen sino mediante su
inscripcin en el Registro. Lo supuesto en este principio, sera que las relaciones jurdicas naciesen antes
de la inscripcin, de suerte que sta no tuviese otro carcter que el de un medio de prueba que
arbitrariamente se pudiese agregar o no a la transmisin realizada".
Nuestra legislacin, al margen de la teora dominante expuesta por los autores arriba citados, tiene como
regla general que la inscripcin en el Registro es meramente declarativa, a excepcin de la hipoteca de
conformidad con el Art. 3772C[214]Este planteamiento se fundamenta en que constitucin, modificacin o
extincin de los derechos reales por negocio jurdico, se dan mediante el consentimiento emitido por las
partes, sin necesidad de llevar al Registro el documento en que consta dicho negocio jurdico.
Conclusiones
1.- Con la inscripcin del ttulo supletorio, en el Registro de la Propiedad, queda demostrado que lo que
impera en el espritu del legislador es la voluntad de ajustar la norma a la realidad nacional, pues, la
titulacin supletoria, como institucin jurdica, provee de justo ttulo a una gran cantidad de poseedores
propietarios, que por un sinnmero de circunstancias carecen del mismo.
2.- El ttulo supletorio tiene como objetivo primordial y especfico constituir jurdicamente a quin lo
ostenta en titular registral a fin de que ste goce, no slo de la proteccin registral, sino tambin de la
seguridad jurdica, tanto en el trfico como en el negocio jurdico; valorizando as a la propiedad en aras
del desarrollo econmico y social del individuo y de la sociedad en su conjunto.
3.- El ttulo supletorio en el Registro de la Propiedad, es una inscripcin de carcter constitutivo, pues, se
trata de un nuevo estado jurdico: la titularidad registral del propietario, que en un momento determinado
no tena acceso al Registro por carecer, como lo dijimos antes, de un justo ttulo.
4.- La inscripcin del ttulo supletorio -ttulo extraordinario- genera una contradiccin temporal con el
Registro de la Propiedad, pues, ste no lo protege contra tercero de mejor derecho, como lo hace con el
ttulo notariado que desde la fecha de su presentacin produce efecto con respecto a tercero. Situacin
que es subsanada por la prescripcin positiva decenal, convirtindolo en titular pleno y definitivo.
5.- La doble inscripcin o asientos contradictorios, as como otros actos anulables, efectuados mediante la
titulacin supletoria, no son producto de la naturaleza de esta institucin jurdica, sino a la falta de la
debida coordinacin entre las instituciones administrativas involucradas en el modo de proceder en la
solicitud del ttulo supletorio.

Leer ms: http://www.monografias.com/trabajos75/titulo-supletorio/titulo-supletorio3.shtml#ixzz4yzTzskzh


PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y FORMACIN DE TITULO SUPLETORIO
NOTARIAL: RESPUESTA A LA SOBRECARGA? PROCESAL DEL PODER
JUDICIAL.
Por Abogado FROILAN TREBEJO PEA[1]

INTRODUCCIN: LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD

Las constituciones modernas han consagrado como derecho fundamental de toda persona el
Derecho a la Propiedad. En el caso del derecho peruano, el texto constitucional establece que el
Derecho de Propiedad es inviolable y se ejerce en armona con el bien comn y dentro de los
lmites de ley.

El derecho a la propiedad es aspiracin de toda persona humana, y como tal el Estado debe
propender a brindar las condiciones necesarias para que cada uno de sus integrantes alcance el
bienestar mnimo que le permita desarrollar sus potencialidades.

La funcin social de la propiedad, en contraposicin a la escuela individualista y absolutista


propugnada por la Revolucin francesa, tiene como caracterstica que el derecho de propiedad se
ejerce en armona con el inters colectivo o el bien comn.

El maestro Jorge Eugenio Castaeda seala al respecto que el derecho de propiedad no puede
admitirse si est en oposicin con el inters social y ste ltimo puede imponerse al del individuo
aisladamente considerado.

La teora de la utilidad social, es uno de los fundamentos de la propiedad, y por tanto la


explotacin que realicen los propietarios, independientemente del beneficio que obtengan como
personas individuales, sacndole el mejor provecho para s o para sus familias, tambin debe
beneficiar a la sociedad en que viven.

El desaparecido Papa Juan Pablo II, nos recordaba que los bienes tienen un destino universal, es
decir que Dios ha creado este mundo para todos, agregando que la propiedad privada debe
entenderse desde su funcin social.

Desde el aspecto econmico, la propiedad es fuente generadora de riqueza, ya que los bienes
estn destinados a la circulacin o aprovechamiento, dependiendo la naturaleza de stos.

Si el Estado no garantiza la preservacin de la propiedad, as como el uso y disfrute responsable,


no cumplir con el papel de promotor de la creacin de la riqueza y permitir por el contrario que
ante una incertidumbre sobre la titularidad, o la inseguridad del derecho, puedan generarse
conflictos que puedan alterar la paz social.

Si la constitucin peruana reconoce que toda persona tiene derecho a la propiedad, y que debe
ejercerse en armona con el bien comn y dentro de los lmites de ley, no nos da a entender sino
que la propiedad es una aspiracin, siendo el nico lmite el bien comn o en inters pblico, es
decir, que el derecho de propiedad debe ejercerse de un modo que beneficie a la sociedad en su
conjunto, y en virtud de ella, la ley puede imponer ciertas limitaciones u obligaciones.

En suma, la propiedad, que en nuestra carta fundamental, es un derecho fundamental de toda


persona, debe entenderse como una aspiracin de toda persona, para su realizacin personal y
familiar, contribuyendo a su desarrollo y estabilidad econmica, pero siempre de los lmites de la
ley; pero el Estado debe dotar de mecanismos y medios suficientes y efectivos que permitan a
todas aquellas personas acceder a la legitimacin o formalizacin de su derecho.

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD:


La doctrina reconoce varios modos de adquirir la propiedad. Guillermo la Borda (Manual de
Derechos Reales, pg. 159, Edit. Abeledo-Perrot, 2001) seala que segn el criterio tradicional de
clasificacin de los modos de adquirir la propiedad, tenemos los Modos originarios y derivados. La
adquisicin que se hace por un acto exclusivo del adquirente o bien por un hecho natural sin la
menor intervencin del anterior propietario (apropiacin, accesin, prescripcin adquisitiva, etc.)
sern considerados como modos originarios de adquirir la propiedad.

La doctrina es uniforme en considerar que los modos originarios de adquirir la propiedad son
neutros, vale decir no son onerosos ni gratuitos, importando slo el hecho que motiva la
adquisicin sumada a la voluntad de adquirir para s un determinado bien.

En cambio, son derivados aquellos en los cuales la transmisin dominical es consecuencia de la


concurrencia de voluntades de dos partes: del enajenante o transferente (sea voluntario o forzado)
y del adquirente, quien como consecuencia del acuerdo de voluntades desplaza al primer titular
en todas sus atribuciones y responsabilidades (compra-venta, permuta, donacin, etc.).

LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO:

El transcurso del tiempo puede conllevar a que muchas personas adquieran o pierdan derechos, y
de no haber mediado ninguna causa que haya motivado la suspensin o interrupcin del plazo
legalmente establecido, al cumplirse el ltimo da de plazo fijado en el Derecho Positivo, se habr
adquirido o perdido derecho por prescripcin (extintiva o adquisitiva, segn sea el caso).

La prdida o la adquisicin de los derechos, segn doctrina mayoritariamente aceptada se produce


con el transcurso del tiempo; sin embargo y limitndonos en el presente caso solamente a los
supuestos de prescripcin adquisitiva de dominio, a efectos de oponer vlidamente a terceros es
menester que sea declarada por una entidad, funcionario o profesional a quien el Estado le
confiere facultades para el efecto. En el Per son el Poder Judicial, los Notarios, COFOPRI y la
SUNARP (no implementado hasta la fecha el procedimiento a cargo de esta ltima entidad) los
entes facultados en mrito de normas que emitieron los gobiernos de turno, y que siguen vigentes,
y es ms, vienen siendo reforzados.

Cabe establecer la diferencia entre el ttulo material y el ttulo formal; pues, si bien es cierto
que en la prescripcin el derecho (ttulo material) nace con el slo transcurso del tiempo, es el
documento (ttulo formal) otorgado por los entes antes citados que sustentarn la inscripcin del
acto en el Registro.

Pues bien, teniendo en cuenta que la prescripcin adquisitiva de dominio tiene su origen en la
usucapio romana, que es una figura histrica muy antigua (Fundamentos de Derechos Civil
Patrimonial Vol III, pg. 689, por Luis Diez-Picazo). Se trata de un mecanismo, que permite al
poseedor transformarse en propietario con el transcurso del tiempo y su posicin deviene en
inatacable, es decir, una vez adquirida la propiedad a travs de la usucapion, el nuevo propietario
no puede ser despojado de su derecho.

La usucapio, tal como sostiene el citado maestro espaol, es una forma originaria de adquirir la
propiedad, requirindose que el usucapiente se comporte como propietario por un perodo
determinado (posesin pacfica, pblica, con o sin justo ttulo) y basta que haya transcurrido el
tiempo establecido en el ordenamiento jurdico para que el poseedor adquiera la calidad de
propietario, siendo la declaracin judicial o extrajudicial una slo de carcter declarativo y no
constitutivo de derecho.

En ese orden de ideas, desde el punto de vista jurdico, el proceso de declaracin de propiedad
por Prescripcin Adquisitiva de Dominio permitir a las personas tener un ttulo formal que
acredite su propiedad, derivado de la ocupacin pacfica, continua, pblica y a ttulo de
propietario durante un tiempo determinado (05 aos para la prescripcin corta, y 10 aos para la
prescripcin larga). Desde el punto de vista econmico, con la prescripcin adquisitiva de dominio
se logra incorporar los bienes al mercado para su circulacin y generacin de riqueza, y
precisamente la justificacin radica en que un bien no puede ser un elemento inerte e intil, sino
que tiene que estar al servicio de quien lo explota y conduce, convirtindolo en un objeto
dinmico en el mercado.

Segn la legislacin y la doctrina, la usucapin puede recaer sobre bienes no inscritos o sobre
bienes inscritos (usucapin contra tbula).

EL TITULO SUPLETORIO DE DOMINIO:

Si la prescripcin adquisitiva de dominio es la adquisicin de la propiedad a que tiene derecho un


poseedor por el transcurso del tiempo (institucin regulada por el Derecho Sustantivo), el ttulo
supletorio es una institucin del derecho procesal que permite al propietario lograr que el Estado
le confiera un ttulo que acredite su dominio.

Se dice que Ttulo Supletorio de Dominio es un instrumento inmatriculador por excelencia,


sustituyendo los defectos formales o estructurales o falta de exhibicin de documentos fehacientes
que acrediten la propiedad; ergo ser el documento que sirva de sustento para inmatricular un
predio, cumplindose por tanto con la exigencia prevista en el art. 2018 del Cdigo Civil, porque
precisamente, los jueces califican el justo ttulo que detenta el propietario; sin embargo, queda
a discrecin del juzgador la antigedad del ttulo que dar lugar al ttulo supletorio, pero que en
lo personal, debe ser el mismo plazo de una prescripcin adquisitiva de dominio corta.

Sin embargo, estas dos instituciones a nivel jurisprudencial (judicial y registral) se vienen
considerando como instituciones similares (por no decir iguales), bajo el sustento que si bien es
que el usucapiente accedi a detentar el ttulo de propietario por el transcurso del tiempo, y en el
ttulo supletorio de dominio el solicitante es un propietario cuyo ttulo deriva de un acto traslativo
de dominio, pero que presenta defectos formales o estructurales; en ambos casos al momento de
solicitar la declaracin de propiedad o la emisin del ttulo supletorio ya son propietarios, que es
el criterio determinante para que no se haga tal distingo. En tal razn, tanto en sede notarial
como en sede judicial, se tramitan ambas pretensiones indistintamente sobre bienes inscritos o no
inscritos. Sin embargo, ms adelante advertiremos el riesgo de un proceso de formacin de ttulo
supletorio en sede notarial, si es que no se tiene en cuenta la naturaleza de cada una de las
instituciones.

Trtese de Prescripcin Adquisitiva de Dominio o Ttulo Supletorio, la finalidad ltima es que la


persona que vena poseyendo el bien y a quien los terceros crean propietario del predio que
ocupaba, se incorpore al mercado con los beneficios de un derecho reconocido, y una vez inscrito
en el Registro el titular podr ser sujeto de crdito y el predio se habr incorporado a partir de ese
momento al mundo del trfico comercial. Por otro lado, el Estado, con un ttulo reconocido
garantizar la paz y convivencia entre vecinos, y eliminar la incertidumbre jurdica que a la
postre puede convertirse en conflicto de intereses con consecuencias no deseadas.

LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO JUDICIAL, NOTARIAL Y ADMINISTRATIVA

El Poder Judicial ha sido, por tradicin, el rgano estatal encargado de resolver conflictos o
incertidumbres jurdicas. Pero por razones que han sido materia de estudio por especialistas en la
materia que no vienen al caso entrar en detalle, los procesos no contenciosos y otros contenciosos
se han desjudicializado[2].

Nos preguntamos: A qu se debe la progresiva desjudicializacin de los llamados procesos no


contenciosos?: La respuesta es simple: Un proceso de prescripcin adquisitiva de dominio que en
teora debera durar como promedio 03 meses, llega a durar hasta 02 aos. Todo este tiempo, los
justiciables, tenan que realizar gastos en abogados, prdida de tiempo, y lo que es ms grave, las
opciones de realizar transacciones se truncaban con el consecuente estancamiento del trfico
patrimonial, o segua ahondando la informalidad en la transmisin de la propiedad predial.

En el aspecto administrativo, los Decretos Legislativos 495, 496, 803, se formalizaron miles de
pueblos jvenes, asentamientos urbanos y centros poblados de la Costa y Sierra, a cargo de
COFOPRI y el Ex-Registro Predial Urbano.

El Decreto Legislativo N 667, marc un hito muy importante, en el procedimiento de


formalizacin de la propiedad rural en el Per, que consisti en un procedimiento simplificado y
eficiente de lograr el acceso a la propiedad formal a travs del procedimiento llamado inscripcin
de derecho de posesin y ulterior conversin en Derecho de Propiedad, que no es sino un
procedimiento administrativo de prescripcin adquisitiva de dominio, a cargo del Proyecto Especial
de Titulacin de Tierras y Catastro Rural del Ministerio de Agricultura PETT, que ha titulado ms
de 04 millones y medio de predios rurales a nivel nacional, meta que nunca se hubiera alcanzado si
los poseedores optaban particularmente por iniciar un procedimiento similar ante el Poder
Judicial. Este procedimiento ha sido sustituido ahora por el procedimiento previsto por el Decreto
Legislativo N 1089, que recoge un mecanismo mucho ms dinmico y simplificado, que dota a
COFOPRI de todas las herramientas tecnolgicas y jurdicas para lograr la inscripcin de derechos
de particulares en el Registro de Predios.

A fines de la dcada pasada, se promulg la Ley 27157, denominada Ley de Regularizacin de


Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, que en sus artculos 21 y 22 regul de
manera un poco tmida el procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio y formacin de
ttulo supletorio (inmatriculacin, segn la Ley), remitindose supletoriamente a los requisitos y
procedimientos previstos en el Art. 504 y ss. del Cdigo Procesal Civil. Posteriormente la Ley fue
reglamentada con el D.S. 008-2000-MTC. (compilado en TUO por el D.S. N 035-2006-VIVIENDA),
que en su Art. 35 y ss. estableci el procedimiento a seguirse, que a muy poco tiempo de su
vigencia fue materia de cuestionamiento, al regular supuestos fuera del contexto de la Ley.
Finalmente, la Ley 27333 corrigi los vacos y excesos de la Ley N 27157 y su Reglamento,
ampliando el mbito de aplicacin a los predios sin construir ubicados en zonas urbanas.

Con las normas antes indicadas se logr incorporar a la formalidad y en consecuencia al Registro,
una cantidad considerable de predios urbanos con o sin edificaciones, y la actuacin del notario
con ligeros excesos o defectos que tambin se observaba a menudo en sede judicial, como es la
falta de diferenciacin de procedimientos de prescripcin adquisitiva de dominio y formacin de
ttulo supletorio, no ha sido cuestionada, mas por el contrario, su actuacin y su interrelacin
activa con el Registro, ha logrado que del 100% de procesos de prescripcin adquisitiva de dominio
y formacin de ttulos supletorios que se tramitan en sede registral, slo en Cajamarca supera el
98.00% sin que ninguno, hasta la fecha, haya sido materia de nulidad o cuestionamiento en sede
judicial, o al menos no consta la cancelacin del registro por nulidad de procedimiento notarial en
las materias que nos ocupan.

Debemos tener en cuenta que la actuacin notarial en materia de declaracin de propiedad


continuar y quienes estamos imbuidos en el quehacer registral, habida cuenta que el Registro es
uno de los principales receptores de los instrumentos pblicos notariales, ha favorecido
notablemente la formalizacin de la propiedad urbana y su acceso al mercado. La Ley ampliatoria,
es decir la Ley 27333 ha establecido mecanismos de control, bajo responsabilidad del notario. De
producirse alguna oposicin a la solicitud, no slo de declaracin de propiedad por prescripcin
adquisitiva de dominio o formacin de ttulo supletorio sino de rectificacin de reas y linderos de
predios urbanos, la norma ha previsto la conclusin del proceso, porque la oposicin elimina la
naturaleza no contenciosa del proceso, debiendo en este caso el interesado accionar ante el Poder
Judicial, donde el proceso es contencioso (proceso abreviado).

Respetuosos de la profesionalidad del notariado, en sede Registral se ha optado por trasladar la


responsabilidad de la verificacin de datos al Notario; sin embargo, como un sistema registral de
control preventivo depurado y exigente como es el peruano, y teniendo en cuenta que uno de los
principios constitucionalmente reconocidos es el derecho a la defensa, mereci que el Registro
controle este aspecto, considerndose como aspecto calificable el incumplimiento de la
notificacin al titular registral[3], donde los notarios, me refiero slo a Cajamarca, han tenido
bemoles, que finalmente fueron superados por los propios notarios.

Sin embargo, en ms de una ocasin se propuso la eliminacin de la competencia notarial en


materia de prescripcin adquisitiva de dominio y formacin de ttulo supletorio, y el ltimo intento
fue el Proyecto de Ley N 13354/2004, presentado el 07 de Julio del ao 2005, con una exposicin
de motivos respetable desde todo punto de vista en el marco de la constitucionalidad y primaca
de las normas constitucionales y la exclusividad de la funcin jurisdiccional, pero un tema no
tomado en cuenta en el referido proyecto es que un asunto no contencioso no requiere mayor
actividad probatoria que la constatacin de hechos (pues estamos ante una incertidumbre
jurdica), y sustenta el autor del proyecto que la Ley 27157 y su ampliatoria otorgara a los
Notarios facultades discrecionales (tantas veces cuestionada a los Jueces), en un proceso
contencioso. El autor se olvida que por la naturaleza no contenciosa (mientras no exista posicin)
de la prescripcin adquisitiva de dominio, tanto el Notario como el Juez slo constatan hechos o
situaciones existentes.

Este proyecto no ha tenido, para suerte de muchos propietarios, el impulso necesario en el seno
del congreso, porque entendemos se debera al efecto positivo que ha tenido la ley en la prctica,
al haber incorporado al mercado y a la dinmica comercial predios muertos.

En consecuencia, la constitucin se interpreta no en su sentido literal ni aislado de otras


instituciones y principios constitucionales, sino en forma sistemtica; pues si bien es cierto que se
sostiene que el Poder Judicial tiene como funcin exclusiva administrar justicia, un proceso donde
no existe conflicto o contencin, sino una incertidumbre jurdica, ser propiamente una funcin
exclusiva del Poder Judicial?. De ser afirmativa la respuesta, la maquinaria judicial estar en la
capacidad de responder a las expectativas de la poblacin y caminar a la par del trfico
patrimonial?. Estimamos que no. Si el Estado tiene como funcin de garantizar el derecho de
propiedad o a la propiedad de las personas, y el derecho a la propiedad es uno de los principios
fundamentales consagrados constitucionalmente, por tanto es su deber la dotacin de los medios
ms idneos que permita a las personas insertarse a la formalidad mediante procesos de formacin
de prescripcin adquisitiva de dominio y su posterior inscripcin en el Registro. Asimismo, una
propiedad registrada se convertir en un bien susceptible de ser dado en garanta, es decir
convertirse en fuente de generacin de riqueza y de desarrollo.

Terminamos concordando con el maestro Diez Picazo (Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial,
Tomo III, Editorial Civitas, Madrid, 1995, pg. 742), quien con una autoridad acadmica
incuestionable expresa lo siguiente: Aunque el ejercicio judicial de la usucapin sea el ms
llamativo, tampoco es el nico. No hay ningn inconveniente en que la usucapin se ejercite
extrajudicialmente y el titular funde una pretensin extrajudicial en tal causa, aunque
probablemente ello no sea normal. Slo nos queda decirle al maestro espaol, que en el Per,
ello es normal, y contamos con el mecanismo jurdico-tcnico adecuado para conseguir un
propsito: Darle valor agregado a los predios y convertirlo en un mecanismo de generacin de
riqueza y ampliacin del mercado.

El trabajo, en su versin inicial fue presentado y expuesto en el VI CONGRESO NACIONAL DE


DERECHO REGISTRAL Formalizacin de la Propiedad y Garantas Reales: Condiciones para le
Inversin y Desarrollo Econmico, realizado en Ica Per, los das 29, 30 de Setiembre y 1 de
Octubre del 2005.

[1] Abogado por la Universidad Privada San Pedro


Certificacin aprobatoria del I Post Ttulo Internacional de Derecho Registral y Notarial por la
PUCP y la Universidad Notarial Argentina.
Diplomados en Derecho Civil, Registral, Notarial y Concursal.
Curso de Especializacin: VIII Curso Iberoamericano de Derecho Registral Crdoba Espaa
(2008).
Estudios de Maestra concluidos en Ciencias de la Educacin Superior.
Ex Profesor de Derecho en las Universidades: Universidades Privada Antonio Guillermo Urrelo,
Universidad San Pedro - Filial Cajamarca y Universidad Los Angeles Chimbote.
Actualmente, ejerce la docencia en la Universidad Privada del Norte - Cajamarca.

[2] La Ley N 26662 denominada Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, fue
el primer instrumento legal que traslada la competencia de los siguientes asuntos no contenciosos:
declaracin de sucesin intestada, rectificacin de partidas, adopcin de personas capaces,
patrimonio familiar, Inventarios, comprobacin de testamentos, etc. a la esfera notarial, pero no
con el carcter exclusivo, sino compartido con el propio Poder Judicial. El ao 2002, con la Ley N
27157 y la Ley N 27333, tres asuntos: Declaracin de Propiedad por Prescripcin Adquisitiva de
Dominio, Formacin de Ttulo Supletorio y Rectificacin de Areas y Linderos sobre predios urbanos
o ubicadas en zonas urbanas, que segn el Cdigo Civil se tramita como proceso contencioso
(Proceso Abreviado), se traslada a la competencia notarial, como proceso no contencioso, lo cual
nos parece un acierto legislativo.
[3] Precedente aprobado en el XXVII Pleno del Tribunal Registral: EMPLAZAMIENTO DEL TITULAR
REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO: Se encuentra
dentro del mbito de la calificacin registral del ttulo que contiene la declaracin de adquisicin
de la propiedad mediante prescripcin, la evaluacin de la adecuacin del ttulo presentado con
los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial
se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para
ello bastar constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el
proceso respectivo.