Yıllara Göre Konut Kredileri 2006 PDF

BANKACILIK DZENLEME VE DENETLEME
KURUMU
TRK BANKACILIK SEKTR KONUT

KREDLER RAPORU
Mart 2006
BANKACILIK DZENLEME VE DENETLEME KURUMU
SGD alma Raporlar

No: 2006/1
TRK BANKACILIK SSTEMNDE KONUT

KREDLERNN GELM
Ela DOAN*
Mart 2006
Bu alma Bankaclk Dzenleme ve Denetleme Kurumunun grlerini yanstmaz.

Sorumluluu yazar(lar) na aittir. Bu alma Raporu kamuoyunu bilgilendirme amal olup,
iinde yer alan bilgi ve verilere dayanarak verilecek yatrm ya da benzeri krarlarn
sonularndan BDDK ve yazarlar sorumlu tutulamaz.
_________________________
* Bankaclk Dzenleme ve Denetleme Kurumu Kurum Uzman
1
zet
Bu almada, Trk bankaclk sektrnde konut kredilerinin geliimi ele alnarak,

dier lkeler ile karlatrlm, konut kredisinin tabi olduu mevzuat anlatlm, konut
kredisine ilikin bankalara nerilerde bulunulmu, bankalarn konut kredisi kullandrm
dolaysyla kar karya olduklar riskler belirlenerek, risklerden korunma yollar
aratrlmtr.
Enflasyon oranlarnda son 3 ylda yaanan d, ertelenen tketimin gereklemesine
yardmc olmu, bankaclk sektrnn hanehalkna sunduu rnlere olan talebi ve bu
rnlerin arzn artrm, sonuta konut kredileri de art trendine girmitir. Bu anlamda, konut
kredileri hacmi 2005 Aralk ay itibaryla 2002 yl sonuna gre 27 kat art gstermitir.
Konut kredileri hacmi, bu ykselie ramen dier lke rneklerine gre olduka dk
dzeyde bulunmakla birlikte, konut kredilerinde yaanan hzl artn yakndan takip
edilmesinin gerekli olduu dnlmektedir. Bankalar tarafndan konut kredisi
kullandrlrken salkl bir mali analiz ve deerleme yaplmas ve etkin bir risk ynetimi ile
olas zararlar snrlandracak ilemlerin greceli olarak daha fazla kullanlmas, konut kredisi
kullandrm nedeniyle bankalarn maruz kalabilecekleri riskleri minimuma indirmek
asndan nem arz etmektedir.
almann, konut kredilerine ynelik analiz blmnde ise; konut kredilerinin reel
deeri baml deiken, reel faiz oran, enflasyon oran ve sanayi retim endeksi bamsz
deiken alnarak aralarndaki iliki irdelenmitir. Ayrca, konut kredisi kullandrmna ilikin
oynakln olup olmadna sorusuna cevap aranarak, kullandrlan konut kredilerinin nominal
ve reel deerlerinin deiim katsaylar hesaplanmtr. Konut kredilerinin art trendine
girdii 2003 ylnda oynakln 2005 ylna gre daha fazla olduu anlalmtr. nmzdeki
dnemlerde de ulusal ve/veya uluslar aras makro ekonomik verilerde byk deimeler
olmayaca varsaym altnda, konut kredilerine ilikin art trendinin devam etmekle birlikte
konut kredileri kullandrmnda oynakln daha da azalaca beklenmektedir. te yandan,
kurgulanan 3 farkl senaryo ile konut kredilerinin sermaye yeterlilii standart rasyosu
zerindeki etkileri aratrlmtr.
2
Abstract
This study analyzes the developments in the housing loans of the Turkish banking
sector in comparison with other countries, explains the rules and regulations governing these
loans, makes recommendations to the banking sector regarding the housing loans, and
examines the ways to minimize the risks associated with extending these loans by determining
the risks that are faced by the banks.
Decreasing inflation in the last 3 years has created a stimulus for the realization of
deferred consumption and caused an increase in household demand for and in the supply of
banking products. Therefore, housing loans have increased considerably in the past several
years. Although the volume of housing loans is still small in comparison with many other
countries, it has increased 27-fold from December 2002 to December 2005. For this reason, it
is important that the rapid increase in housing loans is closely monitored. Thus, in order to
minimize the risks associated with housing loans that banks are exposed to, it is essential to
create processes on financial analysis and evaluation before extending housing loans and
internal policies after directing housing loans, to set up limits and comply with them, to
increase the use of hedge transactions, and to reduce potential risks by means of other
effective risk management techniques.
In the empirical analysis section of this study, volume of housing loans is analyzed by
using statistical techniques. In this respect, the relations between the real value of housing
loans and real interest rates, inflation and industrial production index are studied. Results of
the study show that a %1 increase in real interest rates is associated with a %1,79 decrease in
housing loans while a %1 change in inflation reduces the demand for housing loans by %0,72
with a time lag of one month. On the other hand, a %1 increase in industrial production index,
which is an indicator of growth, is associated with a %4,7 increase in housing loans.
There is more volatility in housing loans of Turkish banking sector in the year 2003, in
which housing loans started to increase, than 2004 and 2005. In the following periods, it is
expected that the increasing trend in housing loans will continue and the volatility in housing
loans will decrease, assuming that there will not be any negative changes in both national and
international parameters.
3
indekiler
zet ......................................................................................................................................................... 2
Abstract ................................................................................................................................................... 3
indekiler................................................................................................................................................ 4
Tablo Dizini............................................................................................................................................. 5
Grafik Dizini ........................................................................................................................................... 6
Ksaltmalar .............................................................................................................................................. 7
1.GR ............................................................................................................................................... 8
2. TRK BANKACILIK SEKTRNDE KONUT KREDLERNN GELM.......................... 9
2.1. Trk Bankaclk Sektrnde Bireysel Krediler ..................................................................... 10
2.2. Trk Bankaclk Sektrnde Konut Kredilerinin Geliimi.................................................... 13
2.3. Konut Kredilerine likin Dier lke Uygulamalar ve Trkiye Karlatrmas.................. 15
2.4. Konut Kredilerinin Vade Yaps ............................................................................................ 16
2.5. Konut Kredilerinin Finansman ekli.......................................................................................... 17
3. KONUT KREDLERNE LKN MEVZUAT ......................................................................... 18
3.1. Tketiciyi Koruma Mevzuat Inda Konut Kredileri......................................................... 18
3.2. Konut Kredilerine likin Dier Mevzuat.............................................................................. 19
4. KONUT KREDLERNDE RSKLER......................................................................................... 22
4.1. Riskler.................................................................................................................................... 22
4.1.1. Temerrt Riski................................................................................................................ 22
4.1.2. Faiz Oran Riski ............................................................................................................. 22
4.1.3. Erken deme Riski ........................................................................................................ 23
4.1.4. Likidite Riski.................................................................................................................. 24
4.1.5. Hukuki Risk.................................................................................................................... 24
4.1.6. Dsal ok Riski ............................................................................................................. 24
4.2. Risklerden Korunma Yollar.................................................................................................. 26
5. KONUT KREDLERNE LKN ANALZ .............................................................................. 28
5.1. Konut Kredilerine likin Deiim Katsays......................................................................... 28
5.2. Konut Kredilerine likin Konsolide Senaryo Analizi........................................................... 30
5.2.1. Konut Kredilerine likin Banka Gruplar Baznda Senaryo Analizi ............................. 32
5.3. kamet Amacyla Yaplan Binalarn Maliyetlerindeki Deime ........................................... 34
5.4. Konut Kredilerine likin Ekonometrik alma ................................................................... 36
6. SONU VE DEERLENDRME................................................................................................ 38
Kaynaka............................................................................................................................................... 41
4
Tablo Dizini
Tablo 1: Kredilerin TP-YP Dalm (2005) ........................................................................................ 10

Tablo 2: Bireysel Krediler (2002-2005) ............................................................................................... 11
Tablo 3: Takipteki Bireysel Krediler (2002-2005)............................................................................... 11
Tablo 4: Konut Kredilerinin Geliimi (2002-2005) ............................................................................. 13
Tablo 5: AB ve EUR Para Birlii lkeleri Finansal Kurulularnca Kullandrlan Konut Kredileri ...16
Tablo 6: Konut Kredilerinin Vade Dalm (Eyll 2005) ................................................................... 17
Tablo 7: Mevduatn Vade Yaps ......................................................................................................... 17
Tablo 8: Yurtdndan Salanan Krediler..................................................................................... 17
Tablo 9: 2003-2005 Ay Sonlar tibaryla Konut Kredilerinin Reel Deerlerinin Oynakl............... 28
Tablo 10: 2003-2005 Ay Sonlar tibaryla Konut Kredilerine likin Deiim Katsaylar ................ 29
Tablo 11: Bankaclk Sektrne likin Senaryo Analizleri ................................................................. 31
Tablo 12: Kamu Bankalarna likin Senaryo Analizleri ..................................................................... 32
Tablo 13: zel Bankalara likin Senaryo Analizleri........................................................................... 33
Tablo 14: Yabanc Bankalara likin Senaryo Analizleri ..................................................................... 33
Tablo 15: 2003- 2005 Yllar Arasnda naat Sektrnn Geliimi .................................................... 35
Tablo 16: Modele likin sel Bant Hatas (33 Gzlem, 2002-2005) ............................................. 36
Tablo 17: Konut Kredilerine likin Oluturulan Model ...................................................................... 37
5
Grafik Dizini
Grafik 1: Kredilerin Toplam Aktif indeki Pay........................................................................... 9

Grafik 2: Kredilerin Trler tibaryla Geliimi. ......................................................................... 9
Grafik 3: Bireysel Kredilerin % Dalm............................................................................................ 11
Grafik 4: Takipteki Bireysel Kredilerin % Dalm............................................................................ 12
Grafik 5: Hanehalknn Bankalara Olan Anapara ve Faiz deme Ykmll. ....................... 12
Grafik 6: Konut Kredilerinin Bir nceki Yla ve Aya Gre Deiimi . .................................. 13
Grafik 7: Konut Kredileri, Toplam Krediler ve Bireysel Kredilerdeki Gelime .14
Grafik 8: Konut Kredileri, Toplam Krediler, Bireysel Kredilerde Bir nceki Aya Gre % Deime 14
Grafik 9: Konut Kredileri Aylk Faiz Oranlar .................................................................................... 15
Grafik 10: Konut Kredilerinin GSYHya Oran .. ...................................................................... 15
Grafik 11: Trk Bankaclk Sektr Trev lemler Hacmi......................................................... 27
Grafik 12: zel Bankalar ile Yabanc Bankalar Tarafndan Yaplan Faiz Swaplar. .................. 27
Grafik 13: 2003-2005 Ay Sonlar tibaryla Konut Kredilerinin Reel Deerlerinin Oynakl ........... 29
Grafik 14: 2003-2005 Ay Sonlar tibaryla Konut Kredilerine likin Deiim Katsaylar............... 29
Grafik 15: naat Maliyet Endeksindeki % Deime ........................................................................... 34
Grafik 16: naat Maliyet Endeksindeki Deime le FEdeki Deime Arasndaki Fark ............... 35
6
Ksaltmalar
AB : Avrupa Birlii
ABD : Amerika Birleik Devletleri
BDDK : Bankaclk Dzenleme ve Denetleme Kurumu
EUR : Avrupa Birlii Para Birimi
GSMH : Gayri Safi Milli Hasla
GSYH : Gayri Safi Yurtii Hasla
KKDF : Kaynak Kullanmn Destekleme Fonu
USD : Amerika Birleik Devletleri Para Birimi
FE : retici Fiyatlar Endeksi
RAV : Risk Arlkl Varlklar
ROD : Risk Odakl Denetim
SYR : Sermaye Yeterlilii Standart Rasyosu
TGA : Tahsili Gecikmi Alacaklar
TP : Trk Paras
YP : Yabanc Para
YTL : Yeni Trk Liras
7
1.GR
Bankaclk sektrnn kullandrd konut kredilerindeki hzl art, makro
ekonomideki yapsal faktrlerin iyilemesinin bir sonucudur. Yakn dnemlerde yaplan
reformlar, ekonomideki dalgalanmalarn azalmasna, enflasyonun dmesine, nominal ve reel
faiz oranlarnn gerilemesine neden olmutur. Yeniden yaplandrma, stanbul yaklam gibi
uygulamalar ise Trk bankaclk sektrnn daha salkl bir mali bnyeye kavumasnda
olumlu katklar salamtr. Son dnemlerde, takipteki kredilerin toplam krediler ierisindeki
pay dm, bal deerlerin toplam aktifler ierisindeki pay azalm, mevduatn krediye
dnm oran artmtr. Yaanan dezenflasyon srecinde, faiz marjlarnn daralmasyla
birlikte Trk bankaclk sektr krlln artrmak iin rn ve mteri eitliliine
ynelmeye balamtr. Sektr, zellikle menkul kymetlere nceki dnemlere gre daha az
plasman yaparken, kaynaklarn daha ok kredi kullandrmaya kanalize etmitir. Dolaysyla,
genelde kredilerin toplam aktif ierisindeki pay artarken, zelde bireysel bankaclk da
bymeye balamtr. Dier taraftan, bankalarn bireysel kredi faizleri de dk seviyelere
inmitir. Bu gelimeler paralelinde, Trk bankaclk sektrnn kullandrd konut
kredilerinin miktarnda hzl art, vadelerinde de uzama gereklemitir. Den reel faizler ile
yurtdndan daha dk maliyetle sendikasyon ve sekritizasyon kredileri temin etmeleri,
bankalara daha dk faiz oranlar ile kredi kullandrma imkan salamtr.
Bu almann temel amac, konut kredilerini eitli ynlerden irdelemektir.
almann 2. blmnde Trk bankaclk sektrnde konut kredilerinin geliimi incelenmi,
3. blmnde konut kredilerinin tabi olduu mevzuat ele alnm, 4. blmnde konut
kredilerine ilikin riskler deerlendirilmi, 5. blmde ise konut kredilerine ilikin saysal
analizlere yer verilerek, konut kredilerine ilikin deiim katsaylar hesaplanm ve oynakl
llm, konut kredilerinin tabi olduu mevzuatta deiiklik olmas durumunda bankaclk
sektrne etkileri senaryo analizleri ile aratrlm, oluturulan ekonometrik model ile konut
kredilerinin reel deeri; reel faiz oran, sanayi retim endeksi ve aylk enflasyon oran
deikenleri ile aklanmaya allmtr. almann 6. blm ise sonu ve
deerlendirmeye ayrlmtr.
8
2. TRK BANKACILIK SEKTRNDE KONUT KREDLERNN
GELM
Trk bankaclk sektr tarafndan kullandrlan konut kredileri 2003 ylndan itibaren
art eilimine girmitir. almann bu blmnde ilk olarak kredilerde yaanan artlar genel
olarak verilecek daha sonra bireysel kredilerin geliimine baklacaktr. Bu kapsamda bireysel
kredilerin alt balklar itibaryla seyrine baklacak daha sonra kullandrlan konut kredilerinin
ne ynde bir trend izledii, bireysel krediler ve toplam krediler ile toplam aktif ierisinde
ald pay aratrlacak, Gayri Safi Yurt i Haslaya (GSYH) oran hesaplanarak dier lke
rnekleri ile karlatrlmas yaplacak, konut kredilerinin vade yapsnn nasl olduu,
finansmannn nasl salandna dair sorulara cevap aranacaktr.
Trk bankaclk sektrnn 2001 yl sonu itibaryla kredi hacmi 19,9 milyar YTL
tutar ile toplam aktiflerden %19,9 pay almakta iken 2005 yl sonu itibaryla kredi hacmi
149,9 milyar YTL olup toplam aktiflerde %37,8 paya sahiptir (Grafik 1). te yandan
mevduatn krediye dnm oran 2001 yl sonunda %30,5den 2005 Aralk sonu itibaryla
%61,7ye kmtr.
Grafik 1: Kredilerin Toplam Aktif indeki Pay (Milyar YTL)
160 40
140 37,8 35
120 32,4 30
26,5
100 25
23
%
80 19,9 20
60 15
40 10
20 5
0 0
2001 2002 2003 2004 2005
Kredi Hacmi (Milyar YTL) Krediler / T. Aktifler (%)
Toplam kredi hacmi artarken ayn zamanda bireysel kredilerin tutar da ykselmi
2001 yl sonu itibaryla bireysel krediler 4,9 milyar YTL iken 2005 yl sonunda 45,9 milyar
YTL dzeyine ulamtr (Grafik 2).
Grafik 2: Kredilerin Trler tibaryla Geliimi (Milyar YTL)
120
104,1
100
80 72,7
60 53,4
45,9
42,4
40 28,8 26,7
20 12,8
4,9 6,6
0
2001 2002 2003 2004 2005
Kurumsal Krediler Bireysel Krediler
9
Bireysel kredilerde yaanan art eilimin balca: (1) makro ekonomik istikrar ve
dezenflasyon srecine bal olarak faizlerde yaanan d, (2) faiz marjlarndaki daralma
nedeniyle bankalarn bata kredi portfy olmak zere yeni krllk alanlarna ynelmeleri,
(3) 2000 Kasm ve 2001 ubat krizleri dolaysyla ertelenmi talebin bekleyilerdeki iyileme
nedeniyle gereklemesi olarak sralanabilecei dnlmektedir.
te yandan, 2004 yl sonu itibaryla AB-15te kredilerin toplam aktiflere oran
ortalama bazda %51,8, yeni yelerde %53,3 iken1 Trk bankaclk sektrnde szkonusu
rasyo %32,4 olarak gereklemitir. Bu anlamda, Trk bankaclk sektrnde krediler art
trendi izlemekle birlikte halihazrda ABne dahil olan lkelere gre toplam aktiften ald pay
daha dktr. Bununla birlikte, kullandrlan kredilerdeki art trendinin devam ederek
nmzdeki dnemlerde kredilerin toplam aktif ierisindeki paynn greli olarak daha da
ykselecei ve sektrn asli grevi olan araclk fonksiyonuna daha fazla ynelecei
beklenmektedir.
2.1. Trk Bankaclk Sektrnde Bireysel Krediler

Bireysel kredilerin hacmi 2005 yl sonu itibaryla 45.875 milyon YTLye ulamtr.
Bireysel kredilerin 44.462 milyon YTLsi (%96,9u) TP bazndadr. Toplam bireysel krediler
ierisinde YP baznda ve dvize endeksli bireysel kredilerin tutar ise 1.413 milyon YTL
(%3,1) dzeyindedir.
Tablo 1: Kredilerin TP-YP Dalm (2005)
Ara.05 TP
(Milyon YTL) Dvize Endeksli Dier Toplam YP Genel Toplam
Bireysel Krediler 1.376 44.462 45.838 37 45.875
Kurumsal Krediler 5.032 56.387 61.419 42.646 104.065
Genel Toplam 6.408 100.849 107.257 42.683 149.940
Bireysel kredilerin 28.480 milyon YTL tutarndaki ksm tketici kredilerinden,

17.395 milyon YTL tutarndaki ksm kredi kartlarndan olumaktadr. 2005 yl sonunda bir
nceki yl sonuna gre tketici kredilerinde %123,7, kredi kartlarnda ise %25 orannda art
yaanmtr. Bylece, toplam bireysel kredilerdeki art oran %72,1 dzeyinde
gereklemitir. Bireysel krediler altnda snflandrlan konut kredilerindeki art oran ise
%371,6 olarak dikkat ekmektedir (Tablo 2).
1
Daha fazla bilgi iin baknz Yetim, Dr. S., Glhan O., Avrupa Birliine Tam yelik Srecinde Trk Bankaclk
Sektr, BDDK ARD alma Raporlar 2005/8, Ekim 2005.
10
Tablo 2: Bireysel Krediler (2002-2005)
(Milyon YTL) 2002 2003 2004 2005 2005/2004 % Deime
Tketici Kredileri 2.270 5.813 12.731 28.480 123,7
- Konut 460 786 2.631 12.407 371,6
- Tat 541 1.777 4.194 6.156 46,8
- htiya - - 5.585 8.705 55,9
- Dier 1.269 3.250 320 1212,298 278,8
Kredi Kartlar 4.335 7.030 13.920 17.395 25,0
- Taksitli - - 3.784 6.048 59,8
- Taksitsiz - - 10.137 11.347 11,9
Toplam Bireysel Krediler 6.605 12.843 26.651 45.875 72,1
2002 yl sonu itibaryla bireysel kredilerin %65,6sn kredi kartlar ve %7sini konut
kredileri oluturmutur. 2005 yl sonunda ise toplam bireysel krediler iinde tketici
kredilerinin pay %62,1 konut kredilerinin pay %27 orannda gereklemitir (Grafik 3).
Grafik 3: Bireysel Kredilerin % Dalm
1,00
0,90
0,80 37,9
0,70 54,7 52,2
65,6
0,60
0,50 21,6
0,40
25,3 22,2 13,4
0,30
19,2
0,20
15,7
0,10 8,2 13,8 27,0
7,0 6,1 9,9
0,00
2002 2003 2004 2005
Konut Tat Dier Kredi Kartlar
Trk bankaclk sektrnde brt tahsili gecikmi alacaklarda azalmann yan sra kredi
hacmindeki art nedeniyle takibe dnm oranlar belirgin bir ekilde gerilemitir. Brt
tahsili gecikmi alacaklarn brt kredilere orann ifade eden takibe dnm oran 2005
Aralk aynda %4,8 olarak gereklemitir. Bununla birlikte, 2005 yl sonu itibaryla takipteki
kredi kart alacaklar bir nceki yl sonuna gre %80,7 orannda ykselirken, takipteki konut
kredilerinde %15,9 orannda art yaanmtr.
Tablo 3: Takipteki Bireysel Krediler (2002-2005)
2005/2004 %
(Milyon YTL) 2002 2003 2004 2005 Deime
Tketici Kredileri 56 88 94 194 106,0
- Konut 11 10 14 16 15,9
- Tat 21 18 29 74 156,5
- htiya - - 28 76 171,8
- Dier 25 60 23 27 17,1
Kredi Kartlar 222 265 734 1.326 80,7
Toplam Bireysel Krediler 278 353 829 1.520 83,4
Trk bankaclk sektrnde kredi kartlar dndaki bireysel kredilerde takibe dnm
oranlar %1i gememektedir. Ancak, kredi kartlarnda takibe dnm orannn %7,2
dzeyinde olmas dolaysyla toplam bireysel kredilerin takibe dnm oran %3,2 civarnda
11
seyretmektedir. Grafik 4te takipteki bireysel kredilerin alt kalemler baznda dalm
verilmitir.
Grafik 4: Takipteki Bireysel Kredilerin % Dalm
8,0
7,2
7,0
6,0
4,9 5,0
5,0
4,0
4,0 3,7 3,6
3,2
3,0
3,0 2,7
2,3 2,4
2,0
1,5
1,3 1,2
1,0
1,0 0,7 0,7 0,7
0,5
0,1
0,0
2002 2003 2004 2005
Konut Tat Toplam Tketici Kredileri Kredi Kartlar Toplam Bireysel Krediler
Gei ekonomilerinde 2004 yl sonunda bireysel kredilerin takibe dnm oran,

Bulgaristanda %1,1, ek Cumhuriyetinde %8,3, Estonyada %2,6, Macaristanda %2,4,
Letonyada %0,6, Polonyada %9,6, Slovakyada %5,4 olarak gereklemitir2. Bu anlamda,
Trkiyede bireysel kredilerin takibe dnm oran Polonya, ek Cumhuriyeti ve
Slovakyaya gre daha dk dzeylerde seyretmektedir. Ancak, hanehalknn bankaclk
sektr kanalyla kulland bireysel kredilere nceki dnemlere gre daha fazla
ynelmesiyle, hanehalknn bireysel kredilerden kaynaklanan bor yknn (anapara+faiz
deme ykmll) harcanabilir gelirine oran da artmtr. (Grafik 5). Euro alanndaki 12
lkenin hanehalknn borluluk oran ise 2004 yl sonunda %12 olarak gereklemitir3.
Grafik 5: Hanehalknn Bankalara Olan Anapara ve Faiz deme Ykmll (%)
20
17,6
15
8,9
10,5
10 7
5,7
5 4,3 8,7
4,8
2,7
0
2002 2003 2004 (Tahmin)
Tketici Kredileri Kredi Kartlar
2
Moneta, A., Retail Lending Growth and Household Financial Behaviour in New Europe Countries, XV Economic Forum
in Krynica- Pekao Lecture.
3
Moneta, A.
12
2.2. Trk Bankaclk Sektrnde Konut Kredilerinin Geliimi
Trk bankaclk sektrnde konut kredileri 2002 yl sonunda 460 milyon YTL bakiye
arz ederken 2005 yl sonu itibaryla 12,4 milyar YTL dzeyine ulamtr. Dier bir ifadeyle,
konut kredilerinin toplam krediler ierisinde pay 2002 yl Aralk aynda yaklak %1
civarnda iken 2005 ylnn ayn aynda %8,3 dzeyine, toplam aktif ierisindeki pay ise
%0,2den %3,1e ykselmitir. Trk bankaclk sektrnde konut kredileri artarken, takipteki
konut kredisi tutar 16 milyon YTL seviyesindedir. Bu anlamda, konut kredisinin takibe
dnm oran %0,1 oran ile olduka dk dzeylerde seyretmektedir.
Tablo 4: Konut Kredilerinin Geliimi (2002-2005)
Dnem Konut Kredileri nceki Aya nceki Yl Sonuna Toplam Aktifler Toplam Krediler Takipteki Konut Takibe Dn. Konut Kred.
Gre Art Gre Art indeki Pay indeki Pay Kredileri Oran * Ayrlan Kar.
Milyon YTL % % % % Milyon YTL % Milyon YTL
Ara.02 460 - - 0,2 0,9 11 2,3 4
Ara.03 786 15,6 70,9 0,3 1,2 10 1,2 5
Ara.04 2.631 7,1 234,8 0,9 2,6 14 0,5 11
Oca.05 2.795 6,2 6,2 0,9 2,8 10 0,4 8
ub.05 3.048 9,1 15,8 1,0 3,0 10 0,3 7
Mar.05 3.636 19,3 38,2 1,2 3,5 11 0,3 8
Nis.05 4.503 23,8 71,1 1,4 4,0 12 0,3 9
May.05 5.151 14,4 95,8 1,6 4,6 12 0,2 7
Haz.05 5.912 14,8 124,7 1,8 5,0 12 0,2 10
Tem.05 7.072 19,6 168,8 2,1 5,7 13 0,2 10
Au.05 7.937 12,2 201,7 2,2 6,1 13 0,2 10
Eyl.05 9.014 13,6 242,6 2,5 6,8 14 0,2 11
Eki.05 10.032 11,3 281,3 2,8 7,3 14 0,1 12
Kas.05 10.830 8,0 287,5 2,9 7,7 11 0,1 12
Ara.05 12.407 14,6 307,1 3,1 8,3 16 0,1 13
* Brt TGA / (Canl Krediler + Brt TGA)
Yukarda da ifade edildii zere, Trk bankaclk sektrnde kriz sonras dnemde
kullandrlan kredi hacmi artarken, bireysel krediler de artm, konut kredilerinde de ykselme
yaanmtr (Grafik 6).
Grafik 6: Konut Kredilerinin Bir nceki Yla ve Aya Gre Deiimi (%)
325
300
275
250
225
200
175
150
125
100
75
50 19,3 23,8 14,4 14,8 19,6 13,6 14,6
7,1 6,2 9,1 12,2 11,3 8,0
25
0
May.05
Eyl.05
Mar.05
Haz.05
Tem.05
Ara.04
Oca.05
Eki.05
Kas.05
Ara.05
ub.05
Au.05
Nis.05
nceki Aya nceki Yl Sonuna
Grafik 7de, konut kredilerinde art hznn yksek olduu bununla birlikte dnemler
itibaryla bir nceki aya gre deiken bir hzla artt grlmektedir.
13
Grafik 7: Konut Kredileri, Toplam Krediler ve Bireysel Kredilerdeki Gelime (Milyon YTL)
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
May.05
Ara.02
Mar.03
May.03
Eyl.03
Kas.03
Ara.03
Mar.04
May.04
Eyl.04
Kas.04
Ara.04
Mar.05
Eyl.05
Kas.05
Ara.05
Tem.03
Au.03
Tem.04
Au.04
Tem.05
Au.05
Oca.03
Haz.03
Eki.03
Oca.04
Haz.04
Eki.04
Oca.05
Haz.05
Eki.05
ub.03
Nis.03
ub.04
Nis.04
ub.05
Nis.05
Nakdi Krediler Bireysel Krediler Konut Kredileri
Nakdi krediler bir nceki aya gre art eiliminde iken, konut kredilerindeki art
oranlarnn nakdi kredilere gre daha yksek oranlarda art eilimine sahip olduu
grlmektedir. Konut kredileri, toplam nakdi krediler ve bireysel kredilerin bir nceki aya
gre yzde deiimi incelendiinde, zellikle 2004 ylnn Mart, Nisan, Mays ay sonlar ile
2005 ylnn Mart, Nisan, Temmuz aylarda gerekleen artlarn dier dnemlerdeki
oranlarn da zerinde seyrettii grlmektedir (Grafik 8). Szkonusu aylar inaat
faaliyetlerinin canland dnemler olduu iin dikkatle incelenmesi gereken dnemlerdir.
Bununla birlikte, konut kredilerinde bir nceki ay sonuna gre yzde deimenin arz ve talebi
belirleyen faktrlere bal olarak nemli lde dalgaland da anlalmaktadr.
Grafik 8: Konut Kredileri, Toplam Krediler, Bireysel Kredilerde Bir nceki Aya Gre % Deime
30
25
20
15
10
-5
Au.03
Ara.03
Au.04
Ara.04
Au.05
Ara.05
ub.03
Mar.03
May.03
Eyl.03
Eki.03
Kas.03
ub.04
Mar.04
May.04
Eyl.04
Eki.04
Kas.04
ub.05
Mar.05
May.05
Eyl.05
Eki.05
Kas.05
Oca.03
Nis.03
Haz.03
Tem.03
Oca.04
Nis.04
Haz.04
Tem.04
Oca.05
Nis.05
Haz.05
Tem.05
Nakdi Krediler Bireysel Krediler Konut Kredileri
Trk bankaclk sektrnn kullandrm olduu konut kredilerine uygulad aylk

faiz oranlarnn Haziran 2004-Aralk 2005 dnemleri arasndaki seyri Grafik 9da verilmitir.
Sektrn uygulad konut kredisi aylk faiz oran 2004 yl Haziran aynda %2,57 iken
dorusal bir eilim izleyerek 2005 yl Aralk aynda %0,99a kadar gerilemitir. ncelenen
dnemde kullandrlan konut kredisi miktar artarken, ayn zamanda uygulanan faiz
oranlarnda da aa ynde hareket gereklemitir.
14
Grafik 9: Konut Kredileri Aylk Faiz Oranlar
3,00 2,57
2,35 2,36
2,50 2,36 2,13 2,11
1,93
2,00 1,74 1,67
1,56 1,51 1,45
1,50
1,34 1,34 1,25 1,19
1,05 0,99
1,00
0,50
0,00
Eyl.04
Kas.04
Ara.04
Mar.05
May.05
Eyl.05
Kas.05
Ara.05
Au.04
Au.05
Haz.04
Tem.04
Eki.04
Oca.05
Haz.05
Tem.05
ub.05
Nis.05
Konut Kredisi Faizleri
2.3. Konut Kredilerine likin Dier lke Uygulamalar ve Trkiye Karlatrmas

Trk bankaclk sektrnde konut kredilerinin toplam aktife ve GSYHya oran dier
birok lkeye gre olduka dk seviyededir. Nitekim, konut kredilerinin GSYHya oran
ABDde %65, ABye ye 15 lke ortalamas %46, Kanadada %40 civarnda seyretmekte
iken, Trkiyede %1,9 dzeyindedir. Trkiyede konut kredisi piyasasnda hzl bir gelime
yaansa da bu piyasa halihazrda sdr.
Grafik 10: Konut Kredilerinin GSYHya Oran * (%)
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
rdn
ABD
AB - 15
Kanada
Estonya
Rusya
Litvanya
ran
Hong-Kong
Gana
Tayland
Sudi Arabistan
Fas
Tunus
Kolombiya
Bolivya
Polonya
Slovakya
in
Hrvatistan
Macaristan
Hindistan
Peru
Pakistan
ek Cum.
Banglade
Meksika
Slovenya
Cezayir
Malezya
Brezilya
ili
Trkiye
Konut Kredilerinin Gayrisafi Yurtii Haslaya Oran
Kaynak: World Bank & International Finance Corparation Housing Finance in Emerging Economies, 2005.
* Trkiye iin 2005 yl, dier seilmi lkeler iin 2004 ve 2003 yllar verisidir.
te yandan, ABnin 25 yesi ve EUR alanndaki 12 yenin finansal kurulular

tarafndan son dnemlerde kullandrlan konut kredileri Tablo 5de verilmektedir. zellikle
Orta ve Dou Avrupada konut kredisi sistemi hzla gelimektedir4. Trkiyede ise 2004 yl
4
ok uluslu bir Alman bankas, konut kredisi ve ipotee dayal uzun vadeli konut kredisi piyasasnda ihtisaslamtr. Anlan
Banka, Dou ve Orta Avrupada yaygn bir ekilde svire Frangna endeksli konut kredisi kullandrmaktadr. Son olarak, bu
enstrman 2005 ylnn balarnda Srbistanda uygulamaya balamtr. svire Frangna endeksli konut kredisini yllk
%4,75 efektif faiz oranyla uzun vadeli ipotek kredisi olarak vermektedir. Srbistanda Dinarn dviz kuru EURya gre
belirlenmektedir. Banka, svire Frang ile EUR arasndaki arbitrajdan yararlanarak daha dk faizli daha uzun vadeli kredi
kullandrmaktadr. Bankann szkonusu uygulamas nedeniyle, Srbistanda uzun vadeli konut kredilerinin maliyetleri 2004
15
sonu itibaryla kullandrlan konut kredisi tutar 1.443 milyon EUR iken 2005 yl sonu
itibaryla 7.815 milyon EUR bakiye arz etmektedir. Trk bankaclk sisteminde kullandrlan
konut kredilerinde EUR baznda art yaanmtr. Ancak, bu artta szkonusu dnemde
YTLnin EURya kar deer kazanmas da etkilidir. Bununla birlikte, Trk bankaclk
sisteminin kullandrd konut kredileri ABnin 25 yesi ve EUR kullanan para birlii 12
yenin finansal kurulular tarafndan kullandrlan konut kredilerine gre hala dk
seviyededir.
Tablo 5: AB ve EUR Para Birlii lkeleri Finansal Kurulularnca Kullandrlan Konut Kredileri (Milyon EUR)
2001 2002 2003 2004
Belika 58.006 63.609 71.710 80.440
ek Cumhuriyeti - 3.545 4.790 6.885
Danimarka - - 151.820 163.450
Almanya 901.839 921.822 937.379 949.457
Estonya 387 593 954 1.500
Yunanistan 15.517 21.064 26.364 32.944
spanya 206.815 236.388 277.573 335.665
Fransa 320.761 347.954 385.078 432.396
rlanda 34.710 44.126 55.012 73.739
talya 107.711 131.660 154.374 185.014
Gney Kbrs Rum Kesimi - - - -
Letonya 221 390 722 1.311
Litvanya - 286 553 996
Luxemburg 6.533 7.052 8.291 9.335
Macaristan 1.504 3.639 6.093 8.255
Malta 761 898 1.061 1.276
Hollanda 259.812 282.937 302.392 331.742
Avusturya 29.631 35.998 39.746 48.064
Polonya 6.018 6.885 8.258 10.734
Portekiz 57.448 64.954 66.485 71.139
Slovenya 390 457 557 732
Slovakya - 1.040 1.427 2.032
Finlandiya 27.329 30.960 36.049 41.544
sve 72.554 81.219 84.129 96.086
Birleik Krallk 965.934 1.035.553 1.101.859 1.238.444
Para Birlii-12 2.026.112 2.188.524 2.360.453 2.591.481
Avrupa Birlii-25 3.073.881 3.323.029 3.722.676 4.123.180
2.4. Konut Kredilerinin Vade Yaps

Trk bankaclk sektrnde kullandrlan konut kredilerinin vade yaps nceki
dnemlere gre uzamtr. yle ki, sektrn 2005 yl Eyll ay itibaryla kullandrd 5 yla
kadar vadeli konut kredilerinin toplam 6,2 milyar YTL (4,6 milyar USD) tutarndadr. Bu
tutar, toplam konut kredisi hacminin %63n oluturmaktadr. 5-10 yl vadeli krediler
toplam ise 3,1 milyar YTL (2,3 milyar USD) olup toplam iindeki pay %31,7
seviyesindedir. 10 yldan uzun vadeli konut kredilerinin toplam da 543,6 milyon YTL (405
milyon USD) olup toplam iindeki pay %5,4 dzeyindedir.
ylna gre %40 orannda azalmtr. Ancak, Srbistan Merkez Bankas resmi bir bildiri yaymlayarak ipotee dayal uzun
vadeli konut kredisi kullanm konusunda tketicileri uyarm ve dvize endeksli kredilerin dviz kuru riski tadn
belirtmitir. Srbistanda konut kredisine ynelik hanehalknn talebi youn olmakla birlikte, szkonusu uygulama bu alanda
ihtisaslam banka eliyle balatlmtr. Ancak, resmi otoritenin bu yndeki gelimeleri yakndan izledii anlalmaktadr.
16
Tablo 6: Konut Kredilerinin Vade Dalm (Eyll 2005)
Konut Kredileri YTL (Bin) ABD Dolar (Bin) (%)
01 Yl Vadeli 958.912 715.286 9,7
12 Yl Vadeli 1.064.888 794.337 10,7
23 Yl Vadeli 1.191.755 888.971 12,0
34 Yl Vadeli 1.174.889 876.390 11,9
45 Yl Vadeli 1.839.095 1.371.845 18,6
510 Yl Vadeli 3.143.771 2.345.048 31,7
1015 Yl Vadeli 469.087 349.908 4,7
15-20 Yl Vadeli 74.557 55.615 0,7
Toplam Konut Kredisi 9.916.954 7.397.400 100,0
2.5. Konut Kredilerinin Finansman ekli

Trk bankaclk sisteminin temel finansman kayna mevduat olup, 2005 yl Aralk
aynda toplam pasifin %61,2sini mevduat oluturmaktadr. aya kadar vadeli mevduat
toplam mevduatn %89,9una tekabl etmekte iken 12 ay ve daha uzun vadeli mevduat,
toplam mevduattan %1,8 pay almaktadr (Tablo 7). Ancak, vadesiz mevduatn tortusu ve
mteri sadakati gibi nedenler dolaysyla mevduatn vadesi daha uzun alnmaldr.
Tablo 7: Mevduatn Vade Yaps
Aralk 05 Bir Aya Kadar Bir- Ay -Alt Ay Alt-Oniki Ay Oniki Aydan Toplam
Tutar (Bin YTL) 151.974.869 66.616.520 12.411.991 7.708.136 4.409.405 243.120.921
(%) 62,5 27,4 5,1 3,2 1,8 100,0
Son dnemde gerekletirilen reformlarn makro ekonomik gstergelerdeki olumlu

yansmalarna ek olarak Trk bankaclk sisteminin uluslararas grnmnde de belirgin
iyilemeler gzlenmitir. Bu gelimelerin yan sra uluslararas finansal piyasalardaki
konjonktr bankaclk sisteminin d piyasalardan daha uzun vadeli ve dk maliyetli fon
temin etmelerine olanak salamtr. Bu durum, bankaclk sisteminde pasifin vadesinin
uzamasna yardmc olmaktadr. 2005 Aralk ay itibaryla bankalarn yurtdndan salam
olduu kredi tutar 15,2 milyar USD seviyesindedir. 2005 yl sonu itibaryla Trk bankaclk
sektrnn kullanm olduu sendikasyon ve sekritizasyon kredilerinin vadeye kalan gn
saysnn arlkl ortalamas 3,3 yl olarak hesaplanmtr (Tablo 8).
Tablo 8: Yurtdndan Salanan Krediler (Milyar Dolar)
2002 2003 2004 2005 Arlkl Ort. Vade (Yl)*
(2005)
Sendikasyon Kredileri 2,2 3,8 6,5 8,2 1,0
Sekritizasyon Kredileri 1,4 2,8 3,5 7,0 6,2
Toplam 3,6 6,6 10,0 15,2 3,3
* Arlkl ortalama vade, kredinin vadeye kalan gn says kullanlan kredi tutar arlklandrlmas suretiyle hesaplanmtr.
17
3. KONUT KREDLERNE LKN MEVZUAT
almann bu blmnde konut kredilerinin tabi olduu mevzuat ele alnarak, 4077
sayl Tketicinin Korunmas Hakknda Kanunun ilgili maddeleri deerlendirilmektedir.
Bankalarn kullandrdklar konut kredilerine istinaden Bankalarn Sermaye Yeterliliinin
llmesine ve Deerlendirilmesine likin Ynetmelik uyarnca bu kredilerin risk arlklar
aklanmakta ve konut kredilerinin takibe dnmesi halinde bankalarn ayracaklar zel
karlklar Bankalarca Karlk Ayrlacak Kredilerin ve Dier Alacaklarn Niteliklerinin
Belirlenmesi ve Ayrlacak Karlklara likin Esas ve Usuller Hakkndaki Ynetmelik
uyarnca gsterilmektedir. Ek olarak Sermaye lm ve Sermaye Standartlarnn
Uluslararas Dzeyde Yaknlatrlmas (Basel-II) kapsamnda konut kredileri
deerlendirilmektedir.
3.1. Tketiciyi Koruma Mevzuat Inda Konut Kredileri
Konut kredileri, tketici kredisi tr olmas dolaysyla 4077 sayl Tketicinin

Korunmas Hakknda Kanunun Tketici Kredileri balkl 10 uncu maddesine tabi
bulunmaktadr. Szkonusu maddede, tketici kredilerine ilikin faiz orannn szlemede yer
alaca belirtilmekle birlikte bu faiz orannn hangi artlar altnda deiebileceine ilikin
hkm bulunmamaktadr. Kredi mterisinin erken deme yapmas durumunda kredi verenin
denen miktara gre gerekli faiz ve komisyon indirimi yapmakla ykml olduu hkme
balanmaktadr.
4077 sayl Kanunun 10 uncu maddesine istinaden dzenlenen 01.08.2003 tarih ve
25186 sayl Resmi Gazetede yaymlanarak yrrle giren Tketici Kredisinde Erken
deme ndirimi ve Kredinin Yllk Maliyet Orannn Hesaplama Usul ve Esaslar Hakknda
Ynetmelik uyarnca tketici kredisi kullananlarn vadeden nce kapatma talebinde
bulunmalar halinde, sadece birikmi faiz alnarak bu taleplerin kabul edilmesi zorunluluu
getirilmektedir.
AB Direktiflerinden ye Devletlerin Tketici Kredisine likin Kanun, Tzk ve dari
Dzenlemelerin Yaknlatrlmas Hakknda 22 Aralk 1986 Tarihli Konsey Direktifi
(87/102/EEC)nin 6 nc maddesinin 1 numaral paragrafnda ise, tketici kredisi
szlemelerinde yer alan faiz orannn deiebilecei artlar iin mterinin bilgilendirilmesi
gerektii belirtilmektedir.
18
3.2. Konut Kredilerine likin Dier Mevzuat
31.01.2002 tarih ve 24657 sayl Resmi Gazetede yaymlanarak yrrle giren
Bankalarn Sermaye Yeterliliinin llmesine ve Deerlendirilmesine likin Ynetmelik
de bankalarn kullandracaklar konut kredileri asgari %50 risk arlna tabi tutulmaktadr.
Ynetmelik ekinde yer alan ve mali tablolar esas alnarak solo ve konsolide bazda
hazrlanacak olan Sermaye Yeterlilii Analiz formunda % 50 Risk Arlkl Varlklar
(RAV) altnda snflandrlacak krediler iin;
...a- kamet amacyla kullanlan gayrimenkullerin birinci derece ipotei karl
verilen nakdi krediler,
b- Belediye snrlar dahilindeki tapulu arsa ve araziler ile gayrimenkullerin birinci
derece ipotei karl verilen nakdi krediler,
c- Bu gayrimenkuller zerine 2. veya 3. dereceden tesis edilmi ipotekler krlnda
(banka tarafndan tesis edilen ipotek tutar, bankann ipotek derecesinden nde gelen
ipotek ve bo ipotek deerleri toplam ile gayrimenkullerin rayi deeri arasndaki
fark amamak kaydyla) kullandrlan nakdi kredilerin 2/3' hkmn amirdir.
Bankalarn kullandrm olduu konut kredilerine istinaden yukarda ifade edildii
ekilde teminatlar bulunmakta ise %50 RAV altnda snflandrlr.
30.06.2001 tarih ve 24448 sayl Resmi Gazetede yaymlanan Bankalarca Karlk
Ayrlacak Kredilerin ve Dier Alacaklarn Niteliklerinin Belirlenmesi ve Ayrlacak
Karlklara likin Esas ve Usuller Hakkndaki Ynetmelikin Teminatlar balkl 8 inci
maddesinde;
1. Bankalar, kredilerine ve dier alacaklarna ilikin teminatlar aada belirtilen
teminat gruplar itibariyle snflandrarak takip etmek zorundadr. Teminat tutar sadece zel
karlk tutarnn hesaplanmasnda, alacak tutarndan yaplacak indirim olarak dikkate alnr
b) kinci Grup Teminatlar:
Ekspertiz kymeti yeterli olmak kaydyla, tapulu gayrimenkullerin ipotekleri ile
tahsisli araziler zerine yaplan gayrimenkullerin ipotekler
2. a) zel karlklarn hesaplanmasnda, teminatlarn deerlenmi tutarlar, nc,
Drdnc ve Beinci Grupta izlenen donuk alacak tutarndan, aada belirtilen dikkate
alnma oranlar vastasyla tespit edilen miktarda indirilerek, zel karla tabi alacak tutar
belirlenir. zel karla tabi alacak tutarnn belirlenmesi ilemi, her bir borlu iin
bankann mnferit alaca ve o borlunun teminatlarnn deerlenmi tutarlar esas alnarak
yaplr
19
kinci grup teminatlarn dikkate alnma oran: %75 hkmn haizdir. Bankalar
kullandrdklar konut kredilerine istinaden yukarda belirtilen ekilde teminat aldklarnda,
ikinci grup teminat olarak kabul edilmektedir. Szkonusu konut kredisi takibe intikal ettiinde
konutun ipotek deerinin %75i orannda dikkate alnmakta, hesaplanan tutar kullandrlan
kredi deerinden indirilmekte ve geri kalan ksm zerinden karlk ayrlmaktadr.
te yandan, konut kredileri Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ile
Kaynak Kullanm Destekleme Fonu (KKDF) kesintisine de tabidir. Ancak, Maliye
Bakanlnn 10 ubat 2006 tarihinde Trkiye Bankalar Birlii'ne gnderdii yazda, konut
kredisi yenileme, konut kredisinin bir baka bankaya transferi, YTL bazl kullanlan kredinin
dvize, dviz bazl kullanlan kredinin YTL'ye evrilmesi, yarm kalan inaatlarn
tamamlanmasnda, onarm, tamirat kredilerinde konut kredisinin taksitinin faiz ksmndan
alnan %15 oranndaki KKDFnin kaldrld belirtilmektedir.
BDDK tarafndan 2008 ylnda geilmesi planlanan Basel-II hkmlerinin
uygulanmasna ynelik olarak lkelerin inisiyatifine braklan 61 adet temel ulusal uygulama
tercihi mevcuttur. Bu tercihlerden biri de konut ipotei karl kredi ilemleridir. Bu
dokmanda, Konut (kamet amal gayrimenkul) potei Karl Krediler bal altnda
73 numaral paragrafta, 17. Ulusal denetim otoriteleri gemi kayp verileri altnda,
paragraf 72de belirlenen risk arlklarnn kendi lkeleri iin yeterli olup olmayacan
deerlendirmek durumundadr. Bu itibarla denetim otoriteleri bankalara bu risk arlklarn
uygun dzeye ykseltme zorunluluu getirebilecektir. eklinde ifade edilmektedir. Bu
anlamda, Basel-IIde borlunun ikamet ettii veya ikamet amacyla kiralanm bulunan
gayrimenkul ipotei ile tm teminat altna alnm alacaklar iin uygulanacak risk arl
%35 olabilecektir. Ancak, aada yer alan kriterlere uyumun salanamad durumlarda
denetim otoritelerinin szkonusu risk arln %35ten daha yksek olarak belirlemeleri
mmkn olabilecektir. Bunlar:
a. Konut finansman ilgili ulusal mevzuatn ve deerleme/karlk ayrma
politikalarnn, bu ayrcalkl risk arlnn sadece konut edindirme amacyla verilmesine ve
ihtiyatl deerleme kriterlerine (kredi tutar zerinde byk bir ek teminat alnmas gibi)
uygun olan gayrimenkul ipotei karl kredilerle snrl olacak ekilde uygulanmasna
olanak salamaktadr.
b. lkenin bu tr risklerle ilgili temerrt deneyimleri veri alndnda bu alacaklar iin
uygulanmas gereken risk arl bahsi geen avantajl risk arlndan nemli lde
yksek olamamaktadr.
20
te yandan, BDDK tarafndan uygulamaya konulan Risk Odakl Denetim (ROD) ile
bankalar uzaktan gzetim ve yerinden denetim yntemi ile yakndan takip edilmekte, proaktif
bir denetim yntemi uygulanmaktadr. BDDK tarafndan, ilgili bankann gl ve zayf
ynleri belirlenerek zayf ynlerine daha fazla younlalmakta ve o hususa dair incelemeler
younluk kazanmaktadr. lgili bankann kullandrd konut kredileri bilanosunda nemli bir
paya sahipse, banka mali bnyesini ne ynde etkiledii aratrlmaktadr. Bu anlamda, konut
kredilerinin bankann aktifi ile pasifi arasndaki vade boluunu nasl etkiledii, SYR
asndan RAV iindeki arlnn ne olduu, konut kredisinden elde edilen gelirin, Kar
Zarar Tablosundaki bykl ve konut kredilerine ilikin uygulanan risk ynetimi teknikleri
gibi hususlar ele alnarak ayrntl bir ekilde incelenmesi szkonusu olacaktr.
21
4. KONUT KREDLERNDE RSKLER
Bankalar, nceki dnemlere gre ve Basel-IIye uyum srecinde kullandrdklar

krediler iin karlaabilecekleri risklere daha fazla odaklanmak durumundadrlar. almann
bu blmnde bankalarn kullandracaklar konut kredileri nedeniyle maruz kalabilecekleri
riskler ele alnmaktadr.
4.1. Riskler
Bankalar konut kredisi nedeniyle temerrt riski, faiz oran riski, erken deme riski,
likidite riski, hukuki risk, dsal ok riskleri ile kar karya kalabilmektedirler. Bankalar iin
genellikle faiz oran riski ve erken deme riski, temerrt riskinden daha nemli
bulunmaktadr5.
4.1.1. Temerrt Riski

Temerrt riski, konut kredisi aylk geri demelerinin zamannda denmemesi
dolaysyla ortaya kan risktir. Konut kredilerinde temerrt riskini zellikle deme/gelir
rasyosu ve/veya bor bakiyesi/konut deeri rasyosundaki deiiklikler etkilemektedir.
Mevcut durumda konut kredilerinde takibe dnm orannn %0,1 seviyesinde olmas
temerrt riskinin halihazrda dk olduuna iaret etmektedir. zellikle, vadeye kalan gn
says azaldka temerrt riskinin dt grlmektedir. Ancak, kredi kullanan temerrt
durumundan ne kadar ok korunursa (temerrt durumunda bankann konuta el koymasn
zorlatrarak vb.) faiz oranlar da o derecede artmaktadr6. Bu anlamda, temerrde dm
kredi kullanclarnn korunmas, temerrde dmemi kredi kullanclarnnn temerrde
denleri sbvanse etmesi sonucunu dourabilecektir7.
4.1.2. Faiz Oran Riski

Faiz oran riski esas itibaryla; kredi kullandrldktan sonra faiz oranlarnn artmas
durumunda, kullandrlan konut kredisinin tketiciyi koruma mevzuat hkmleri nedeniyle
artrlamamas buna mukabil banka kaynaklarnn ksa vadeli yaps nedeniyle bankann
maliyetlerinin art gstermesi, bu durumun banka mali bnyesini olumsuz etkileyebilmesi
olarak ifade edilebilir. Dier bir ifadeyle, aktif pasif arasndaki vade uyumsuzluu, faiz
5
Yava, A. Adan Zye Mortgage Elliot Professor of Real Estate and Resaearch Director of the Institute for Real Estate
Studies, Pennsylvania State University, USA.
6
Kahn ve dierleri, 1994, JREFE; Ambrose and Buttimer, 2000, JREFE.
7
Yava, a.g.e., s. 45.
22
oranlarndaki ykselme ile birlikte banka borlanmasnn maliyetini artrrken, kredilerinden
elde edilen geliri sabit kalmaktadr. Bu anlamda, bankalarn maruz kalabilecekleri risklerin
azaltlabilmesi mevzuatta deiiklik yaplarak deiken faizli konut kredisi kullandrmnn
mmkn hale gelmesine de bal bulunmaktadr.
te yandan, bankalarn ilan ettii konut kredisi faiz oranlarnn, net ve brt oranlar
arasnda nemli farklar olabilmektedir. Bankalarn asimetrik bilgi dalm ile hanehalkn
yanltc reklam ve ilanlara gitmemeleri ve kullandrlacak konut kredilerine ilikin brt ve net
faiz oranlarnn gerei yanstabilecek biimde aklanmas hususu, konut kredilerinin
temerrde dme olasln azaltarak, konut finansman sisteminin daha salkl ilemesine
yardmc olacaktr.
4.1.3. Erken deme Riski

Bankaclk sektrnn kullandrd konut kredileri iin erken deme riski, zellikle
faiz d yaanan dnemlerde vadesinden nce tketicinin krediyi kapatmas nedeniyle
maruz kalnan zarardr. Baz gelimi lkelerde 15 ila 20 yl (hatta daha uzun) vadeli krediler
kullandrlmakta, ancak erken deme cezas uygulamas sayesinde bankalarn bu denli uzun
vadeli krediler iin karlaabilecekleri erken deme riski snrlandrlmaktadr. Trkiyede ise
konut kredisi kullanm nedeniyle erken deme iin bavuran tketiciler iin erken deme
cezas uygulamas 4077 sayl Kanun uyarnca bulunmamaktadr.
Erken deme riskini artran bir dier olgu da yeniden finansman uygulamasdr.
Yksek faiz dnemlerinde kullandrlan kredilerin, faizlerdeki dn ardndan bir baka
bankadan alnan dk faizli kredi ile kapatlmas olarak tanmlanabilir. Bu yapda, genellikle
ikinci bankadan alnan kredi ile ilk bankadan alnm kredinin anapara bakiyesi denmekte ve
mterinin borcu yeniden yaplandrlmaktadr. Krediyi ilk kullandran banka mterinin geri
deme planna gre yapt hesaplamadan dolay zarar edebilmektedir. Bankalar szkonusu
riski bertaraf etmek amacyla genellikle kredinin ilk taksitlerini kullandrlan anaparann faizi
olarak almakta daha sonra anapara geri demelerini tahsil etmektedirler.
Deiken faizli konut kredileri, faiz oranlarnn yksek olduu veya faiz oranlarnda
azalma beklendii dnemlerde daha fazla rabet grmektedir. Ancak deiken faizli krediler
daha fazla kredi kullanmna da yol amaktadr. Yeniden fiyatlama yapldnda kredi
tutarnn artrm da talep edilebilmektedir. Dier taraftan, deiken faiz oranl krediler maruz
kalnabilecek faiz oran riski ile erken deme riskini byk lde azaltabilmektedirler. Son
dnemde Maliye Bakanlnn Trkiye Bankalar Birliine gnderdii yazya istinaden konut
kredisi kullananlarn, bu krediyi yeniden finanse etmek iin bankaya bavurmas halinde
23
tekrar KKDF kesintisi uygulanmayacann belirtilmesi ile birlikte daha dk faiz
oranlarndan yararlanmak isteyenler kredilerinin yeniden finansmann talep etmeye
balamlardr. Bu durumda, bankalarn konut kredisi kullanan mterisine piyasadaki faizden
daha yksek ancak eski krediye gre daha dk bir fiyatlama ile teklifte bulunmas
sonucunda, erken deme riskini bertaraf edebilmeleri szkonusu olacaktr.
4.1.4. Likidite Riski

Aktif ve pasif arasndaki vade uyumsuzluu nedeniyle maruz kalnabilecek risktir.
Kredi verenlerin fon kaynaklar genelde ksa vadeli olduundan uzun vadeli olarak
kullandrlan krediler vade uyumsuzluuna yol amaktadr. Bankalarn, kaynaklar ile
varlklar arasndaki vade boluunu dikkatle izleyerek, srekli lmeleri ve kendi
bnyelerine uygun etkin risk ynetimini gelitirmeleri gerekmektedir.
4.1.5. Hukuki Risk

Hukuki risk, dzenleyici otoritelerin ve kanun koyucularn yanl analizleri ve amaca
hizmet etmeyen mevzuat dzenlemeleri nedeniyle maruz kalnan risktir. Nitekim, yanl
dzenlenmi bir konut kredisi sistemi finansal piyasalarda ve ekonominin genelinde krize yol
aabilir. Kt dizayn edilmi finans sistemleri, finansal ve ekonomik krizlere sebep
verebilmekte ve/veya oluan krizleri ok daha kt duruma getirebilmektedir. 1997 ylnda
meydana gelen son Asya krizinde en ok zarar gren lkelerin ortak zellii mortgage kredisi
veren bankalarn yeterince denetlenmemesi sonucu kullandrmamalar gereken kredileri
kullandrmalarndan kaynaklanmtr 8.
4.1.6. Dsal ok Riski

Uluslararas piyasalarda ve/veya yerel piyasalarda aktif fiyatlarn olduundan fazla
deerlenmesi, gayrimenkuln reel fiyatlarnn birbirini izleyen yllarda %10dan daha fazla
artmas (kpk) dolaysyla maruz kalnan risktir 9.
4.1.6.1. Yerel Risk

lkenin varlk fiyatlarnda yapay bir ekilde yaanan ar art nedeniyle maruz
kalnabilecek risktir. Uluslararas uygulamalar hem gelimekte olan hem de gelimi lkelerde
gayrimenkul piyasalarnda oluan balonun snmesiyle bankaclk krizleri arasnda ok nemli
8
Yava, a.g.e., s. 32.
9
European Central Bank, Structural Factors in the EU Housing Markets, March 2003.
24
bir korelasyon bulunduunu gstermektedir10. Bu tr krizlerin en nemlileri Hollandada
Tulipmania, ngilterede Gney Deniz, Fransada Missispi Balonu ve 1929 Byk
Depresyondur. Yakn dnemde 1980lerin sonunda Japonyada gayrimenkul ve hisse senedi
piyasasnda oluan ve akabinde 1990da ba gsteren k, Norve, Finlandiya ve svete
yaanan benzer deneyimler bu konudaki en tipik rneklerdir. Arjantin, ili, Meksika ile
Gney Asya lkelerinden Malezya, Endonezya, Tayland ve Gney Kore gibi gelimekte olan
lkelerde gayrimenkul fiyatlarnn ar deerlenmesinden dolay finansal krizler meydana
gelmitir.
Japonya, 1980lerin ikinci yarsndan itibaren varlk fiyatlarnn hzla ykselmesi, para
arznn ve kredi hacminin genilemesi ve ekonominin ar snmasyla karakterize edilen
kpk ekonomisi srecine girmitir. Bu art trendinde, 1980lerin banda 10.000 Yen
civarnda olan Nikkei 225 endeksi 1989 yl sonunda da 39.000 Yene ulam, arsa fiyatlar
1990 yl itibaryla 1985 ylndaki seviyesine gre yaklak drt kat ykselmi ve varlklarn
deerindeki art, 1986-1989 dneminde nominal GSYHnn %452sine karlk gelmitir11.
Japonyada kpk ekonomisine neden olan unsurlar temelde agresif banka davranlar ve
vergileme politikasdr. Japon firmalara menkul kymet piyasasndan fon toplayabilmeleri
ynndeki kstlamalarn kaldrlmas, byk firmalarn bankalara olan bamllklar
azalmtr. Japon bankaclk sistemi de agresif bir davran biimine girerek emlak piyasasna
dayanan kk firmalara risklilii yksek kredi kullandrmaya balamtr. Dier taraftan,
Japon vergi yasalarna gre arsay elde tutarken uygulanan vergi orannn, arsann alm-
satmnda uygulanan orandan daha dk olmas arsa fiyatlar ykseldiinde arsalarn elde
tutulmaya devam etmesine yol amtr. Sat kazancndan alnan vergi orannn yksek
olmas da arsann satn mmkn olduunca geciktirmitir.
Aktif fiyatlar ar ien lkelerde gzlemlenen temel zelliklerden birisi, yksek
kaldra oranna sahip firmalarn kredi limitlerinin arsann deerine bal teminatlara gre
belirlenmesidir. Aktif balonunun snmesiyle arsa teminat deeri dmekte, bu ise kredilerin
tam olarak teminatlandrlmad anlamna gelmektedir. Bankalar da buna gre kredi
limitlerini drmlerdir. Firmalar kredilerini geri demek iin bu arsalar satmaya balam
ve neticede arsalarn deeri daha da dmtr. Bu durum sistemde zincir iflaslar oluana
kadar devam etmitir 12.
10
Erdnmez, P., A., Seilmi lkelerde Gayrimenkul Fiyatlar ve Bankaclk Sektrndeki Gelimeler, Bankaclar
Dergisi, Say 54, 2005.
11
okakl, S., Bankaclk Sektrnde Yeniden Yaplandrma: Japonya rnei", BDDK alma Raporu, Austos 2002.
12
Erdnmez, a.g.e., s. 13.
25
4.1.6.2. Kresel Risk
Uluslararas piyasalarda genel olarak aktif fiyatlarnda yaanabilecek ar artlar
dolaysyla maruz kalnabilecek riskleri ifade etmektedir. Son dnemlerde uluslararas
piyasalardaki likidite bolluu gelimekte olan lkelere fon akmn kolaylatrmtr. Bu
durum yurt ii piyasada da yansma bulmutur. Ancak, yaanan bu likidite bolluunun sona
ermesiyle birlikte, varlk fiyatlarnn ar imesi durumunda kresel riskin yaanabilme
ihtimali de bulunmaktadr.
4.2. Risklerden Korunma Yollar

Trk bankaclk sisteminin son dnemlerde kullandrd konut kredilerinde art
grlmekle birlikte konut kredilerinin finansman da nem arz etmektedir. nceki blmlerde
de ifade olunduu zere bankalar gemi dnemlere gre daha uzun vadelerde daha dk
maliyetle, daha kolay kredi salama imkanna kavumulardr. Ancak bankalarn genelde
krediler zelde konut kredileri iin aktif pasif arasndaki vade uyumu, getiri maliyet oran vb
gibi hususlara dikkat etmesi gerekmektedir. Bankalar etkin risk ynetimi erevesinde,
faaliyetlerinden kaynaklanabilecek riskleri bertaraf etme ynnde eitli aralar nceki
dnemlere gre daha fazla kullanmakta olup bunlardan birisi de trev ilemlerdir (Grafik 11).
Szkonusu trev ilemler ierisinde yer alan, faiz oran swap, bankalarn kullandrdklar
sabit faizli krediler nedeniyle maruz kalnabilecek faiz riskini snrlayan aralardan birisidir.
Ayrca, bankalarn son dnemlerde apraz kur swap, ulusal anapara faiz swap, ikili kur
ilemlerinde bulunduu kredi temerrt ykmll, kredi temerrt swap ilemlerine de
yneldii grlmektedir.
Konut kredisi kullandran banka gruplarnn yaptklar trev ilemler incelendiinde;
zel bankalarn, kamu bankalarnn ve yabanc bankalarn kullandrdklar konut kredilerinin
hzl gelimesine paralel olarak yaptklar trev ilemleri de artmtr. Temmuz 2002
dneminde yaplan trev ilemler 26.829 milyon YTL bakiye arz ederken, Aralk 2005
dneminde 66.183 milyon YTL bakiye arz etmektedir. Dier bir ifadeyle, yaplan trev
ilemlerdeki art %146,7 dzeyinde gereklemitir.
26
Grafik 11: Trk Bankaclk Sektr Trev lemler Hacmi (Milyon YTL)
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
-
3
5
2
5
2
5
2
5
3
6
.0
.0
.0
.0
.0
.0
.0
.0
.0
.0
.0
.0
.0
.0
l.0
l.0
l.0
l.0
.0
.0
.0
.0
m
m
ar
ar
ar
ay
ay
ay
ca
ca
ca
ca
as
as
as
as
Ey
Ey
Ey
Ey
M
M
Te
Te
Te
Te
K
K
M
M
O
O
Trev lemler
Konut kredisi kullandran banka gruplar baznda, Aralk 2003- Aralk 2005 dnemi
arasnda yaplan faiz swaplar incelendiinde; zel bankalarn yapm olduklar faiz swap
2003 ylnda 42.702 bin YTL dzeyinde iken Aralk 2005 dneminde 1.287.849 milyon YTL
tutarna ulam, yabanc sermayeli bankalarda ise yaplan faiz swaplar incelenen dnemler
arasnda 52.272 bin YTL dzeyinden 959.894 bin YTL seviyesine varmtr. Dier bir
ifadeyle, Aralk 2003 dnemine gre 2005 dneminde zel bankalarn yapm olduklar faiz
swaplar 29 kat, yabanc bankalarn imzalam olduklar faiz swaplar ise 17 kat artmtr.
Ancak, anlan dnemler itibaryla kamu bankalarnn maruz kalabilecekleri faiz riskine kar
faiz swap aracn kullanmadklar anlalmtr.
Bankalar, kullandrm olduklar sabit faizli kredi miktar arttka maruz
kalabilecekleri faiz oran riskini bertaraf etmek iin daha fazla faiz swap ilemlerine
ynelmilerdir (Grafik 12).
Grafik 12: zel Bankalar ile Yabanc Bankalar Tarafndan Yaplan Faiz Swaplar (Milyon YTL)
1.200 2.500
1.000
2.000
800
1.500
600
1.000
400
500
200
- -
Ara.03 Ara.04 Ara.05
Swap Faiz Alm Swap Faiz Satm
27
5. KONUT KREDLERNE LKN ANALZ
almann bu blmnde konut kredilerine ilikin analize yer verilmi, konut kredisi
kullandrmna ilikin oynakln olup olmadna sorusuna cevap aranarak, kullandrlan
konut kredilerinin nominal ve reel deerlerinin deiim katsaylar hesaplanmtr. Konut
kredilerinin artmaya balad dnemden itibaren reel deerlerinin oynakl ve bir nceki aya
gre yzde deiiminin ve bireysel krediler ierisindeki paynn oynakl llmtr. Daha
sonra mevcut SYRye ilikin mevzuat deiikliine gidildii veya halihazrdaki konut kredisi
bakiyesinin takibe intikal ettii ve zarar yazld varsaym altnda, kurgulanan 3 farkl
senaryo ile banka gruplar baznda ve bankaclk sektrnn sermaye yeterlilii standart
rasyosu zerindeki etkileri aratrlmtr. Ayrca, retilen konutlarn maliyet endeksinin
FEye gre deiimi llerek konut arzna etkileri incelenmitir. Konut kredisinin reel
deeri, aklayc deikenler olarak reel faiz oran, sanayi retim endeksi ve aylk enflasyon
oranlar kullanlarak oluturulan model ile aklanmaya allmtr.
5.1. Konut Kredilerine likin Deiim Katsays

Bankaclk sektrnde konut kredilerinde yaanan hzl art zellikle 2003 ylndan
itibaren balamtr. Bu erevede aylk bazda, 2003 ylna ait 11 gzlem, 2004 ve 2005
yllarna ait 12er gzlem kullanlarak toplam 35 gzlem zerinden oluturulan serilerin
aritmetik ortalamas, standart sapmas ve deiim katsays hesaplanmtr.13 Sonular Tablo
9da ve Grafik 13de zetlenmitir.
Tablo 9: 2003-2005 Ay Sonlar tibaryla Konut Kredilerinin Reel Deerlerinin Oynakl
2003-2005 (35 Gzlem) 2003 (11 Gzlem) 2004 (12 Gzlem) 2005 (12 Gzlem)
Aritmetik Ort. 9,1 4,3 9,6 13,1
Standart Sapma 7,3 5,6 8,4 5,1
Deiim Katsays 0,8 1,3 0,9 0,4
Yaplan hesaplamaya gre, 2003 ylnda deiim katsays 1,3 iken 2005 ylnda ise
0,4e gerilemi olup konut kredilerinin reel deerinin oynakln lmek iin kullanlan
deiim katsays incelenen yllar itibaryla azalmtr. Bu anlamda, konut kredilerinin reel
deerinin oynakl, konut kredilerinin artmaya balad dnemlerde daha fazla olmutur.
13
Oynakln saptanmasnda standart sapmaya baklarak hesaplama yaplmaktadr. Ancak, krlatrlan serilerin aritmetik
ortalamas farkl ise ve/veya ele alnan serilerin birimleri farkl ise o zaman aritmetik ortalamann standart sapmaya blm
ile elde edilen deiim katsaysna baklr. Daha fazla bilgi iin bkz Klkaplan, S. statistik I, Alkn Yaynevi, stanbul,
1991.
28
Grafik 13: 2003-2005 Ay Sonlar tibaryla Konut Kredilerinin Reel Deerlerinin Oynakl
13,1
14,0
12,0 9,6
9,1 8,4
10,0
7,3
8,0 5,6
4,3 5,1
6,0
4,0
1,3
0,8 0,9
2,0 0,4
-
2003-2005 (35 Gzlem) 2003 (11 Gzlem) 2004 (12 Gzlem) 2005 (12 Gzlem)
Aritmetik Ort. Standart Sapma DeiimKatsays
Aadaki Tablo 10 ve Grafik 14te konut kredilerinin reel deerlerine, konut

kredilerinin bir nceki aya gre yzde deiimine ve konut kredilerinin bireysel krediler
ierisindeki payna ilikin deiim katsays gsterilmektedir.
Tablo 10: 2003-2005 Ay Sonlar tibaryla Konut Kredilerine likin Deiim Katsaylar
Konut Kred. Konut Kred. Konut Kred. Birey.Kred.
Reel De. Oyn. Bir nceki Aya Gre % Dei.Oyn indeki Paynn Oyn.
2003 1,29 1,15 0,07
2004 0,88 0,84 0,15
2005 0,39 0,37 0,32
Konut kredilerinin bir nceki ay sonuna gre yzde deiimine ilikin oluturulan
serilere istinaden hesaplanan deiim katsays 2003 ylnda 1,15 iken 2005 ylnda 0,37ye
gerilemitir. Dier bir ifadeyle, kullandrlan konut kredilerinin bir nceki aya gre
hesaplanan yzde deiiminin oynakl, art eilimine girdii 2003 ylnda daha fazla iken
izleyen dnemlerde kullandrlan konut kredileri art trendini devam ettirmekle birlikte
azalmtr. Konut kredilerinin artmaya balad ilk dnemlerde oynaklnn yksek olmas
beklenen bir sonutur.
te yandan, konut kredilerinin bireysel krediler ierisindeki payna ilikin hesaplanan
deiim katsays 2003 ylnda 0,07, 2004 ylnda 0,15 ve 2005 ylnda 0,32 olarak bulunmu
olup oynaklnn incelenen yllar itibaryla arttn ifade eder. Ancak, konut kredilerinin
bireysel krediler ierisindeki paynn oynakl bnyesinde konut fiyatlarndaki art da
barndrdndan nceki dnemlere gre oynaklnn yksek olmas olaandr.
Grafik 14: 2003-2005 Ay Sonlar tibaryla Konut Kredilerine likin Deiim Katsaylar
1,40
1,29
1,20 1,15
1,00
0,88 0,84
0,80
0,60
0,39 0,37
0,40 0,32
0,20 0,15
0,07
-
2003 2004 2005
Konut Kred. Reel De. Oyn. Konut Kred.nceki Aya Gre %De. Oyn. Konut Kred. Birey. Kred. indeki Paynn Oyn.
29
Konut kredilerinin reel deerlerine ilikin yaplan hesaplamalarda oynaklnn
zamanla azald anlalmaktadr (Grafik 14). Bu durum, Trk bankaclk sektrnn
kullandrd konut kredilerine istinaden daha istikrarl bir politika oluturduunu bu anlamda
nceki dnemlere gre risklerini ynetme konusundaki farkndala grece daha fazla sahip
bulunduunu ifade etmektedir.
5.2. Konut Kredilerine likin Konsolide Senaryo Analizi

Bankalarn mali tablolarnn salkl olmasna ynelik temel lm aralarndan biri
sermaye yeterlilii standart rasyosudur. Anlan rasyo, bankalarn riskli aktiflerini
karlayabilecek tutarda zkaynaa sahip olup olmadklarn lmektedir. Bu anlamda,
nceki blmde de ele alnd zere Bankalarn Sermaye Yeterliliinin llmesi ve
Deerlendirilmesine likin Ynetmelikte banka aktifinde bulunan varlklar belirli bir risk
arlna tabi tutulmakta, zkaynaklara oran hesaplanmakta ve szkonusu rasyo asgari %8
olarak belirtilmektedir. Oluturulan senaryo analizleri ile konut kredilerindeki hzl artn
bankaclk sektr mali bnyesi zerindeki olas etkileri aada incelenmektedir. Konuya
ilikin analiz 3 farkl senaryo ile kurgulanmaktadr:
a. Senaryo 1de; halihazrda 2005 yl sonu itibaryla bankaclk sektrnde
kullandrlan konut kredilerinin tamamnn temerrde dt ve zarar olarak
yazld varsaylarak SYR hesaplanmtr.
b. Senaryo 2de; kullandrlan konut kredilerinin tamam %50 risk arlkl
varlklardan karlm, %100 risk arlkl varlklar altnda snflandrlm ve bu
durum altnda SYRnin nasl deitii irdelenmitir.
c. Senaryo 3de ise, 2005 yl Aralk ay itibaryla konut kredilerinin tamamnn takibe
intikal ettii kabul edilmi, %50 orannda teminat olduundan bahisle %50lik tutar
%100 risk arlkl varlklara dahil edilmi ve geri kalan %50lik tutar zarar
yazlarak sermaye tabanndan drlerek SYRnin nasl etkilendii incelenmitir.
30
Tablo 11: Bankaclk Sektrne likin Senaryo Analizleri
Aralk 05 Mevcut Durum Senaryo 1 Senaryo 2 Senaryo 3
(Bin YTL)
ANA SERMAYE TOPLAMI 48.002.713 35.596.112 48.002.713 41.799.412
a. denmi Sermaye 20.040.701 20.040.701 20.040.701 20.040.701
b. Kanuni Yedek Akeler 6.352.839 6.352.839 6.352.839 6.352.839
c. htiyari ve Fevkalade Yedek Akeler 21.917.266 21.917.266 21.917.266 21.917.266
d. Enflasyon Muhasebesinden Kaynaklanan Serm. Yed. 12.925.199 12.925.199 12.925.199 12.925.199
e. Vergi Provz.Sonraki Dnem Kar ve Gemi Yllar Kar Top. 8.940.442 8.940.442 8.940.442 8.940.442
f. Dnem Zarar ve Gemi Yllar Zarar Toplam 22.173.735 34.580.336 22.173.735 28.377.036
KATKI SERMAYE TOPLAMI 8.542.630 8.542.630 8.542.630 8.542.630
NC KUAK SERMAYE - - - -
ORANA ESAS SERMAYE TOPLAMI 55.134.051 44.138.742 55.134.051 50.342.042
SERMAYEDEN NDRLEN DEERLER TOPLAMI 8.643.769 8.643.769 8.643.769 8.643.769
ZKAYNAK 46.490.281 35.494.972 46.490.281 41.698.273
RSK AIRLIKLI KALEMLER TOPLAMI 198.320.155 192.116.855 204.523.456 198.320.155
a.Risk Arl % 0 Olanlar - - - -
b.Risk Arl % 20 Olanlar 9.213.346 9.213.346 9.213.346 9.213.346
c.Risk Arl % 50 Olanlar 41.738.740 35.535.440 35.535.440 35.535.440
d.Risk Arl %100 Olanlar 130.314.772 130.314.772 142.721.373 136.518.073
e.Piyasa Riskine Maruz Tutar 17.053.297 17.053.297 17.053.297 17.053.297
SERMAYE YETERLL STANDART RASYOSU (%) 23,4 18,5 22,7 21,0
2005 yl sonu itibaryla bankaclk sektrnn toplulatrlm bilanosu zerinden

hesaplanan SYR %23,4 dzeyindedir. Ancak; incelenen dnem itibaryla kullandrlan 12.407
milyon YTL tutarlk konut kredisinin tamamnn temerrde dt ve zarar yazld
varsaym ile hesaplanmaktadr. Senaryo 1e istinaden RAV toplam 198.320 milyon
YTLden 192.117 milyon YTL tutarna gerilerken, zkaynaklar da 46.490 milyon YTLden
35.495 milyon YTLye inmektedir. Bylece, sektrde SYR 4,9 puan dmekte ve %18,5
oranna gerilemektedir
Senaryo 2de; bankaclk sektrnn 2005 yl sonu itibaryla kullandrlan 12.407
milyon YTL tutarlk konut kredilerinin tamamn ihtiyatl bir yaklamla %50 risk arlkl
varlklarda deil de, %100 risk arlkl varlklar altnda snflandrd varsaym altnda
SYRyi nasl etkiledii aratrlmaktadr. ncelenen dnem itibaryla 41.739 milyon YTL
bakiye arz eden %50 risk arlkl varlklar, 35.535 milyon YTLye gerilemekte buna mukabil
130.315 milyon YTL seviyesinde bulunan %100 risk arlkl varlklar 142.721 milyon
YTLye ykselmekte; SYR, 0,7 puan azalmakta, %22,7 olarak gereklemektedir.
Senaryo 3de ise; kullandrlan konut kredilerinin tamamnn takibe intikal ettii kabul
edilerek, %50 orannda teminat olduundan bahisle %50lik tutar %100 risk arlkl
varlklara dahil edildiinde ve bakiye %50lik tutar zarar yazlarak sermaye tabanndan
dldnde Trk bankaclk sektrnn SYR sorgulanmaktadr. Szkonusu varsaym
altnda, konut kredilerinin zarara dnen teminatsz ksm dnem zarar ve gemi yllar
zararna eklenmekte dolaysyla ana sermaye toplam 48.003 milyon YTLden 41.799 milyon
YTLye gerilemekte, zkaynak toplam da 46.490 milyon YTLden 41.698 milyon YTLye
dmektedir. Dier taraftan, kullandrlan konut kredilerinin bakiye %50lik tutar %100 risk
31
arlkl varlklar toplamna eklenmekte, %100 RAV 136.518 milyon YTL olarak
gereklemektedir. Sonu olarak, SYR 2,4 puan azalarak %21 seviyesinde gereklemektedir.
5.2.1. Konut Kredilerine likin Banka Gruplar Baznda Senaryo Analizi

Bu blmde, yukarda oluturulan senaryolar, banka gruplar baznda
incelenmektedir. Ancak, kalknma ve yatrm bankalar ile TMSF bnyesindeki bankalar
senaryo analizine dahil edilmemitir. Her bir banka grubunun 2005 yl sonu itibaryla
kullandrm olduu konut kredileri ilgili banka grubunun Sermaye Yeterlilii Standart
Rasyosunun hesapland tablolarda kullanlmtr.
2005 yl Aralk ay itibaryla, kamu bankalarnn kullandrm olduu konut kredileri
yukarda ifade olunan senaryo analizleri erevesinde irdelenmitir.
Tablo 12: Kamu Bankalarna likin Senaryo Analizleri
KAMU BANKALARI Mevcut Durum Senaryo 1 Senaryo 2 Senaryo 3
Aralk 2005/ Bin YTL
a. denmi Sermaye 4.650.978 4.650.978 4.650.978 4.650.978
c. htiyari ve Fevkalade Yedek Akeler 157.984 157.984 157.984 157.984
e. Vergi Provz.Sonraki Dnem Kar ve Gemi Yllar Kar Top 2.930.593 2.930.593 2.930.593 2.930.593
f. Dnem Zarar ve Gemi Yllar Zarar Toplam - 2.416.592 - 1.208.296
SERMAYEDEN NDRLEN DEERLER TOPLAMI 835.266 835.266 835.266 835.266
ZKAYNAK 12.974.728 10.558.136 12.974.728 11.766.432
ncelenen dnemde kamu bankalarnn toplulatrlm bilanolar zerinden yaplan

hesaplamalara istinaden SYR %37,7dir. Ancak, kamu bankalarnn kullandrd konut
kredilerinin tamamnn takibe intikal ettii ve zarar olarak sermaye tabanndan indirildii
varsaylarak yaplan analizde, SYR 5,9 puan azalmakta ve %31,8 orannda gereklemektedir.
Dier taraftan, senaryo 2ye gre, kullandrlan konut kredilerinin %50 risk arlkl
varlklardan indirilerek, %100 risk arlkl varlklar altnda snflandrldnda ise SYR
%36,4 olarak hesaplanmaktadr. Senaryo 3 uygulandnda, dier bir ifadeyle kullandrlan
konut kredilerinin tamamnn takibe intikal ettii, ancak %50 orannda teminat olduundan
bahisle %50lik RAV altnda gsterilen konut kredisi tutarnn %50sinin %100 risk arlkl
varlklara dahil edilip geri kalan %50lik tutarnn zarar yazlarak sermaye tabanndan
dldnde ise, SYR %34,2 olarak gereklemektedir.
32
Tablo 13: zel Bankalara likin Senaryo Analizleri
ZEL BANKALAR Mevcut Durum Senaryo 1 Senaryo 2 Senaryo 3
Aralk 2005/ Bin YTL
a. denmi Sermaye 11.247.751 11.247.751 11.247.751 11.247.751
c. htiyari ve Fevkalade Yedek Akeler 1.868.207 1.868.207 1.868.207 1.868.207
e. Vergi Provz.Sonraki Dnem Kar ve Gemi Yllar Kar Top 4.410.745 4.410.745 4.410.745 4.410.745
f. Dnem Zarar ve Gemi Yllar Zarar Toplam 3.234.150 11.704.049 3.234.150 7.469.100
SERMAYEDEN NDRLEN DEERLER TOPLAMI 7.127.470 7.127.470 7.127.470 7.127.470
ZKAYNAK 22.597.770 15.539.163 22.597.770 20.638.950
zel bankalar iin senaryo 1, senaryo 2 ve senaryo 3e gre hesaplama yapldnda,

Aralk 2005 itibaryla %16,2 olan SYR, en kt durum ihtimali olan konut kredileri senaryo
1de 4,7 puan azalarak %11,5e gerilemektedir. Konut kredileri %100 riskli varlklar arasnda
tasnif edildiinde ise SYR %15,7ye gerilemektedir. zel bankalar tarafndan kullandrlan
konut kredilerinin tamamnn takibe intikal ettii ancak %50 orannda teminatnn bulunduu
durumda ise anlan oran %14,8 olarak hesaplanmaktadr.
Tablo 14: Yabanc Bankalara likin Senaryo Analizleri
YABANCI BANKALAR Mevcut Durum Senaryo 1 Senaryo 2 Senaryo 3
Aralk 2005/ Bin YTL
a. denmi Sermaye 928.482 928.482 928.482 928.482
b. Kanuni Yedek Akeler 928.389 928.389 928.389 928.389
c. htiyari ve Fevkalade Yedek Akeler 337.195 337.195 337.195 337.195
d. Enflasyon Muhasebesinden Kaynaklanan Serm. Yed. 484.377 484.377 484.377 484.377
e. Vergi Provz.Sonraki Dnem Kar ve Gemi Yllar Kar Top 654.847 654.847 654.847 654.847
f. Dnem Zarar ve Gemi Yllar Zarar Toplam 44.688 1.562.829 44.688 803.759
KATKI SERMAYE TOPLAMI 151.799 151.799 151.799 151.799
SERMAYEDEN NDRLEN DEERLER TOPLAMI 450.022 450.022 450.022 450.022
ZKAYNAK 2.990.379 1.472.238 2.990.379 2.883.268
b.Risk Arl % 20 Olanlar 870.510 870.510 870.510 870.510
Szkonusu analiz yabanc bankalar iin tekrarlandnda; Aralk 2005 itibaryla

yabanc bankalarn SYRsi %17,4 seviyesindedir. lgili dnemde yabanc bankalarn
kullandrd konut kredilerinin tamamnn takibe intikal ettii ve zarar yazlarak sermaye
tabanndan dld durumda dier bir ifadeyle en kt durum altnda yabanc bankalarn
SYR 8,4 puan azalarak %9a gerilemekte ve asgari yasal snr olan %8e ok yaklamaktadr.
33
Senaryo 2ye gre SYR %16,7ye gerileyen yabanc bankalarn senaryo 3e gre SYR ise 0,6
puan azalarak %16,8e gerilemektedir.
Yukarda banka gruplar baznda yaplan analizde, szkonusu senaryolardan en ok
etkilenen grubun yabanc bankalar grubu olduu anlalmaktadr. 2005 yl sonu itibaryla,
konut kredilerinin toplam aktiflere oran kamu bankalarnda %1,9, zel bankalarda %3,6 iken
yabanc bankalarda ise %7,3dr. Yabanc bankalarca kullandrlan konut kredilerinin toplam
aktiflerinden greli olarak fazla pay almas, SYRlerinin daha ok etkilenmesine, senaryo
analizlerine verilen tepkinin de nispeten yksek olmasna yol amtr.
5.3. kamet Amacyla Yaplan Binalarn Maliyetlerindeki Deime

Trkiye ekonomisinde reel faizlerde aa ynde gerekleen hareket maliyetlerde de
negatif bask yaratmtr. Szkonusu etkinin inaat sektrne ve konut yapmna
yansmalarna baklarak, konut arz edenlerin konut talebine cevap verip veremedii sorusu
yantlanmaya allacaktr. naat sektr asndan maliyetlerin ne ynde deitiini
hesaplayabilmek amacyla bina inaat maliyet endeksindeki deiim, 2004 son eyrei ile
2005 nc eyrei arasndaki drt dnemlik arlkl ortalama, 2003 son eyrei-2004
nc eyrei arlkl ortalamasna blnmtr. Bina inaat maliyet endeksi, maliyetleri
oluturan gruplar ile ev ve apartman kullanm amal bina tipleri baznda irdelenmitir.
Aadaki tablodan da grlecei zere ev kullanm amal bina tipinde maliyet endeksindeki
deime %9,8, apartman kullanm amal bina tipinde maliyet deiim endeksi %9,1 olarak
bulunmutur.
Grafik 15: naat Maliyet Endeksindeki % Deime
Tesisat Malz. 6,2
6,9
Genel n. Malz. 7,4

6,3
Malz. Toplam 7,2

6,5
Makineler Top. 17,8

16,8
ilikler Top. 13,9

13,7
Genel Toplam 9,8
9,1
0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 20,0
Apt Kull. Amal Bina Tipi (%al
Ev Kull. Am) Bina Tipi
Kaynak: TK
te yandan FEnin 2004 son eyrei ile 2005 nc eyrei arasndaki 4 dnemlik
arlkl ortalamasnn, 2003 son eyrei- 2004 nc eyrei arlkl ortalamasna blm
ile FEdeki deiim oran hesaplanmtr. Bu erevede, FEdeki deiim oran %9,5
bulunmutur. Daha sonra, bina inaat maliyet endeksinin drt dnem ortalamalara gre
deiimi oran bulunarak FEdeki deiim oran ile arasndaki farka baklmtr.
34
Grafik 16: naat Maliyet Endeksindeki Deime le FEdeki Deime Arasndaki Fark
10,0
8,3
8,0 7,3
6,0
4,2 4,4
4,0
2,0
0,3
0,0
-0,4
-2,0
-2,3 -2,1
-4,0 -3,0 -2,6
-3,2 -3,3
Genel Toplam ilikler Top. Makineler Top. Malz. Toplam Genel n. Malz. Tesisat Malz.
Apt. Kullanm Amal Bina Tipi Ev Kullanm Amal Bina Tipi
Kaynak: TK
Yukarda ifade edildii zere bina inaat maliyet endeksinin alt unsurlarndaki
deiim orannn FEdeki deiim oranna gre fark alnmtr. ncelenen dnemde
apartman olarak ina edilen binalarn maliyetindeki art enflasyondaki artn gerisinde
kalm (-0,4), ev olarak ina edilen binalarn maliyetinde ise ok dk (reel olarak %0,3)
seviyede art gereklemitir. Bina inaat maliyetlerinde reel olarak gerileme ya da ok snrl
art yaanmasnn konut inasnn krlln ykselttii; bu gelimenin de konut arzn
artrd ifade edilebilir. Bankalarn nceki dnemlere gre daha dk maliyetle daha uzun
vadeli konut kredisi arz etmeleri de hanehalknn konut talebini karlamada yardmc olduu
dnlmektedir. naat sektrnde verilen bina yap ruhsat 2004 yl 9 uncu aynda bir
nceki yln ayn dnemine gre %80,8 orannda artmtr. Yap kullanm izin belgesi ise
2005 yl Eyll dneminde bir nceki yla gre %54,6 orannda artmtr (Tablo 15). Dier
bir ifadeyle, maliyetlerin azalmas sonucunda krllk oranlar artan konut ina edenler daha
fazla konut yapmna ynelmi; bankalarn daha uygun koullarda konut kredisi
kullandrmalar, hanehalknn konut talebini desteklemesi dolaysyla, konut talebinin
gereklemesine yardmc olmutur.
Tablo 15: 2003- 2005 Yllar Arasnda naat Sektrnn Geliimi
kamet Amal Bina Daire Says*
(Bin Adet) Yap Kulanma zin Belgesi Yap Ruhsat
2002 8.928.300 8.456.300
2003 9.056.400 12.258.000
2004 9.489.500 20.598.200
2005 13.300.800 31.593.100
* lgili Yllarn lk 9 Aylk Dnemleri Kullanlmtr
Kaynak: TK
Konut kredisi kullandrmnn artmasna paralel konut inas da hz kazanmaktadr.
Modern konut yapm sisteminin tevik edilmesinin, bankalar tarafndan salanacak kredilerin
35
ve konut finansman sisteminin salkl bir ekilde ilemesinde nemli olduu
dnlmektedir.
5.4. Konut Kredilerine likin Ekonometrik alma

almann bu blmnde konut kredisinin reel deerlerinin arz-talep dengesindeki
miktar; reel faiz oranlar, sanayi retim endeksi ve aylk enflasyon oranlar ile aklanmaya
allmtr. Bu kapsamda, kullandrlan konut kredisi baml deiken, reel faiz oranlar,
sanayi retim endeksi ve aylk enflasyon oranlar bamsz deiken olarak alnmtr. Reel
faizler iin kamu ktlarnn reel faiz oran kullanlmtr. Bunun nedeni, Kasm 2004
ncesine ait konut kredisi faizlerine ilikin veri bulunmamasdr. Bu deikenler arasnda
kurulan iliki nedensel bir iliki deil, tamamen tahmin etme amal bir ilikidir. Model, dier
deikenlerin deeri sabit iken, bamsz deikenlerden birinin %1'lik art ile balantl
olarak baml deikendeki yzdelik deimeyi ler. Bu amala baml deiken ve
bamsz deikenlerin logaritmik deerleri alnm ve bu erevede katsaylarn
deikenlerdeki yzdelik deimelerinin etkisini ifade etmesi salanmtr.
Analizde, Aralk 2003 ve Eyll 2005 dnemi, aylk frekansta, 22 gzlem olarak
kullanlmtr. Bulunabilen en eski veri Aralk 2002 olmasna ramen szkonusu veriler
kullanldnda Tablo 16da ifade edilen ciddi istatistik problem ieren sonular elde
edilmektedir. Breusch-Godfrey testinin sonular serilerin ayn zamanl deerlerinin
kullanlmas durumunda isel bant probleminin varlna iaret etmektedir. -kare
istatistiinin 19,9 olarak hesaplanan deerine gre varsaylan hipotez olarak kullanlan isel
bantnn yokluu %99 gvenle reddedilmektedir. Bu teste gre hata terimlerinin
birbirleriyle ilikili olduunu gsteren isel bant sorununun olduu sonucuna varlmaktadr.
Bu nedenle analizde kullanlan veri seti Aralk 2003 ve Eyll 2005 diliminde yer alan
verilerden oluturulmutur. Bu yaklamn isel bant problemini ortadan kaldrd
Breusch-Godfrey testinin sonularnda grlmektedir. Her ne kadar ekonometrik model btn
olarak anlaml ise de, veri saysnn azlndan dolay aadaki bulgular dikkatle
deerlendirilmeli ve sonulara ihtiyatla yakalmaldr.
Tablo 16: Modele likin sel Bant Hatas (33 Gzlem, 2002-2005)
Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test:
F-statistic 20,4394 Prob. F(2,27) 0,000004
Obs*R-squared 19,8737 Prob. Chi-Square(2) 0,000048
Regresyon sonular Tablo 17de yer almaktadr. statistiksel anlamllk asndan
bu model btn olarak anlamldr (F=33,2). Denklemde ierilen deikenlerin iaretleri
beklendii ynde gereklemitir. Bunun yannda kullanlan bamsz deikenlerin her biri
36
de tek bana anlamldr (Bkz. Tablo 17). Reel faizlerdeki %1'lik azalma konut kredilerinin
denge deerinde %1,8'lik bir arta neden olmaktadr. Bu birka nedenden ileri gelebilir;
birincisi, hazine katlarnn getirisi dtnde bankalar asndan alternatif bir yatrm
seeneinin getirisi azaldnda konut kredisi arz artabilir. Benzer ekilde yatrm amacyla
konut almak isteyenler de konut kredisi talebini artrabilir. Bir nceki ayn enflasyonundaki
%1'lik art konut kredilerinin denge miktarndaki %0,7'lik bir azalma ile balantldr. Bu
enflasyonun ortaya kard belirsizliklerin artmas nedeniyle konut kredisi arz ve talebinde
meydana gelebilecek azalma ile aklanabilir. Sanayi retimindeki %1'lik art bu kredilerin
denge deerindeki %4,7'lik bir art ile ilikilidir. Sanayi retimindeki artn hanehalknn
gelirini artraca kabul edildiinde, gelir etkisinden dolay konut talebinin artaca, buna
bal olarak da konut kredisi talebinin artaca dnlmektedir.
Tablo 17: Konut Kredilerine likin Oluturulan Model
KULLANILAN MODEL (12/2003-09/2005)
Dependent Variable: LOG(REEL_KK)
Sample: 2003M12 2005M09
Included observations: 22
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C -17,3158 5,298232 -3,268218 0,0043
LOG(REEL_F) -1,78869 0,297552 -6,01134 0,0000
LOG(SNY) 4,70668 1,005859 4,679265 0,0002
LOG(ENF(-1)) -0,72404 0,296763 -2,439795 0,0253
R-squared 0,846816 Mean dependent var 7,796289

Adjusted R-squared 0,821285 S.D. dependent var 0,696337
S.E. of regression 0,294374 Akaike info criterion 0,555036
Sum squared resid 1,559812 Schwarz criterion 0,753408
Log likelihood -2,1054 F-statistic 33,1685
Durbin-Watson stat 1,288203 Prob(F-statistic) 0,000000
Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test:
F-statistic 1,5211 Prob. F(2,16) 0,248441
Obs*R-squared 3,514741 Prob. Chi-Square(2) 0,172498
37
6. SONU VE DEERLENDRME
Bankaclk sektrnn kullandrd konut kredilerindeki hzl artta, makro
ekonomideki deikenlerin iyilemesinin nemli katks olmutur. Yaplan reformlar,
ekonomideki dalgalanmann azalmasna, enflasyonun dmesine, nominal ve reel faiz
oranlarnn gerilemesine yol amtr. te yandan, yeniden yaplandrma ve stanbul
yaklam gibi uygulamalar Trk bankaclk sektrnn daha salkl bir mali bnyeye
kavumasnda nem tekil eden unsurlardr. Bu anlamda takipteki kredilerin toplam krediler
ierisindeki pay dm, toplam aktif ierisinde bal deerlerin pay azalm, mevduatn
krediye dnm oran artmtr. Ayrca, dezenflasyon srecinde bankaclk sektr krlln
artrmak iin bireysel bankacla daha fazla nem vermeye balamtr. Devlet i borlanma
senetlerinin reel faizlerinin daha da dmesi ile birlikte bankaclk sektr tarafndan kamu
menkul kymetlerine plase edilen kaynaklarn daha fazla tutarlarda konut kredilerine plase
edilmesi beklentiler dahilindedir. Den reel faizler ve bankaclk sektrnn yurtdndan
daha dk maliyetle sendikasyon ve sekritizasyon kredileri ile konuta dnk dier krediler
temin edilmesi, bireysel krediler ierisinde konut kredilerinin payn artrd
dnlmektedir.
Konut kredisinin reel deerinin oynakl, konut kredilerinin art trendine girdii
2003 ylnda, 2005 ylna gre daha fazladr. nmzdeki dnemlerde konut kredisi
kullanmndaki art trendinin devam etmesi beklenmekle birlikte kullandrlan konut
kredisine ilikin yaanan oynaklkta da azalmann srecei dnlmektedir. Mevcut duruma
gre, kurgulanan senaryo analizleri dahilinde en kt durum ihtimalinde kullandrlan konut
kredilerinin tamamnn temerrde dmesi durumunda SYRsi en ok etkilenecek olan banka
grubu yabanc bankalardr. Toplam aktifler ierisinde konut kredisinin pay yksek olan
bankalarn SYRsi daha fazla etkilenmektedir.
Ekonometrik olarak tahmin edilen denkleme gre, reel faizlerin %1 artmas
kullandrlan konut kredilerinde %1,79 azala yol amakta, enflasyondaki %1lik ykseli,
bir dnem gecikmeli olarak, konut kredisi talebinin %0,72 gerilemesine neden olmakta,
bymenin gstergesi olarak sanayi retim endeksindeki %1lik art ise konut kredilerinde
%4,7 art meydana getirmektedir.
Konut kredilerinin bireysel kredilere, toplam kredilere, toplam aktiflere ve GSYHye
oran halihazrda dier lkelere gre olduka dktr ve tek bana Trk bankaclk
sektrnn mali bnyesine zarar verebilecek durumda deildir. Bu balamda;
1. Konut kredilerinin ortalama vadesi 5,8 yldr.
38
2. Bankalarn yurtdndan kullanm olduklar kredilerin artlarndaki deimeler
paralelinde de, bankalarca kullandrlan kredilerin tutar artmas, nominal ve reel
faizlerinin azalmas nceki dnemlere gre daha uzun vadelerde kullandrm
gereklemesi aktif pasif arasndaki vade boluunun azalmas ynnden olumlu bir
gelime olmutur.
3. Aralk 2005 dneminde konut kredilerinin takibe dnm oran %0,1 dzeyindedir.
4. Bankalar konut kredilerinden kaynaklanabilecek faiz, vade ve teminat riskinden
korunmak iin trev ilemleri nceki dnemlere gre daha fazla kullanmaktadr.
Trk bankaclk sektrnn kullandrd konut kredilerinin toplam aktiflere oran
dier lkelere gre dk dzeyde bulunmakla birlikte gzlenen hzl art trendinin
nmzdeki dnemlerde de devam etmesi sonucunda nemli bir paya sahip olaca
beklenmektedir. Bankalarn etkin risk ynetimi ile konut kredileri dolaysyla maruz
kalacaklar riskleri yakndan izlemeleri, mali bnyelerinin olumsuz etkilenmemesi iin i
politikalar oluturmalar nem tamaktadr. Dier lkelerce uygulanan konut kredisinin
risklerini bertaraf edici nlemlerin Trk bankaclk sektrnn kendi bnyesine uyarlamas
gereklilik arz etmektedir. Bu balamda;
1. Konut kredilerinin teminatna genellikle kredi kullandrlan konutun birinci dereceden
ipoteinin alnmas ve kredilendirmenin konutun ipotek deerinin en fazla %75i
orannda yaplmas, konut deerinin %100 orannda kredilendirmede
bulunulmamas nem tamaktadr.
2. Konut kredilerinin teminatlar olan konutlar en fazla 1 yl olmak zere, ksa
periyodlarla bankalar tarafndan deerlemeye tabi tutulmaldr.
3. Konuta ilikin deerlemeyi bamsz deerleme irketlerince ya da yetkisi olan
deerleme irketleri tarafndan gereki bir ekilde yaplmaldr.
4. Bankalarca Zorunlu Deprem Sigortas yaptrldna dikkat edilmeli, depreme uygun
konutlara kredi kullandrlmasnn gereklilii gz ard edilmemelidir. Bu husus, olas
bir depremde kredinin temerrde uramas durumunda bankaclk sistemine zararlar
en aza indirgemek asndan nem tamaktadr.
5. Konut kredisi kullanan mteriler lm ya da kalc sakatla bal i kayb
dolaysyla temerrt olaslna kar sigorta sistemiyle korunmal, bu anlamda hayat,
ferdi kaza sigortas yaptrlmal, sigorta poliesi konut kredisinin mtemmim czi
olmaldr.
39
6. Gayrimenkul fiyatlarnda keskin d olmas durumunda kullandrlan konut
kredilerine istinaden alnan teminatlarn deerinde azalmann zarara yol aaca
hususu gz nnde bulundurularak fiyatlama yaplmaldr.
7. Kullandrlan konut kredilerine ilikin dahili onay, izleme, takip ve deerleme
ilemleri etkin bir prosedr ve dokmantasyon srecine tabi olmaldr.
8. Bankalar konut kredilerinde hedef kitle olarak belgelenebilen dzenli bir gelire sahip
bireysel mterileri semeli ve genellikle konut kredilerinin aylk geri demeleri,
mterinin aylk net gelirinin belirli bir oran ile ilikilendirilmelidir.
9. Borlanma Oran Rasyosu, konut kredisi taksiti/ mterinin net aylk geliri, teminat
bedeli/ konut kredisi, kredi/ekspertiz deeri rasyolarna ilikin bankalar tarafndan
limitler belirlenmeli, limit amna izin verecek kullandrmlarda bulunulmamaldr.
10. Krediye esas konuta belli bir ya snrnn getirilmeli ve bu snrn almas halinde
ilave kriterler konulmaldr.
11. Konut kredilerinden kaynaklanabilecek riskleri snrlandrmaya ynelik ilemler
youn olarak kullanlmaldr. Ancak, bu ilemler genel anlamda risk teknikleri olarak
deil zel konut kredisi riskleri lm ile finans mhendisliinden yararlanlarak ve
ABDde olduu gibi bire bir ya da nemli lde riskten korunulmas yoluyla
yaplmaldr. Bankalarn bu anlamda prosedrler oluturmalar nem arz etmektedir.
Trk bankaclk sisteminde konut kredilerinin art trendini devam ettirmesi
dolaysyla yukarda ifade olunan neriler paralelinde faaliyette bulunulmasnn, konut
finansman sisteminin daha salkl ilemesinde yardmc olaca dnlmektedir.
40
Kaynaka
Barta, S., Woods, M.D., Constructing a Community Housing Profile: Estimate Supply and
Demand in Your Local Housing Market, Division of Agricultural Sciences and Natural
Resources, Oklahoma State University.
Conjoncture, Residential Property: Still Safe As a Castle?, June-July 2005.
okakl, S., Bankaclk Sektrnde Yeniden Yaplandrma: Japonya rnei", BDDK
alma Raporu, Austos 2002.
European Central Bank, Structural Factors in the EU Housing Markets, March 2003.
European Central Bank, EU Banking Structures, October 2005.
Erdnmez, P., A., Seilmi lkelerde Gayrimenkul Fiyatlar ve Bankaclk Sektrndeki
Gelimeler, Bankaclar Dergisi, Say 54, 2005.
Ernst Y. Primary and Secondary Mortgage Markets Overview, Moodys Investors Service,
November 2005.
Gujaratti, D.N., Basic Econometrics, 1995, McGraw- Hill International Editions Third
Edition.
Halcolu, F., The Demand for New Housing in Turkey: An Application of ARDL Model,
July 2005.
Kahn and Yava, A., 1994, JREFE; Ambrose and Buttimer, 2000, JREFE.
Klkaplan, S. statistik I, Alkn Yaynevi, stanbul, 1991.
Moneta, A., Retail Lending Growth and Household Financial Behaviour in New Europe
Countries, XV Economic Forum in Krynica- Pekao Lecture.
OECD, Housing Finance Markets in Transition Economies- Trends and Challenges, 2005.
World Bank & International Finance Corparation Housing Finance in Emerging

Economies, 2005.
Quantitative Micro Software, LLC, EViews 5 Users Guide, October 2004.
Yava, A. Adan Zye Mortgage Elliot Professor of Real Estate and Resaearch Director of
the Institute for Real Estate Studies, Pennsylvania State University, USA.
Yetim, Dr. S., Balc A. Basel- II Ulusal nisiyatif Alanlarnn Anlalmasna Ynelik
Aklayc Rehber, BDDK ARD alma Raporlar 2005/8, Ekim 2005.
Yetim, Dr. S., Glhan O., Avrupa Birliine Tam yelik Srecinde Trk Bankaclk
Sektr, BDDK ARD alma Raporlar 2005/8, Ekim 2005.
http://www.bddk.org.tr
41
http://www.die.gov.tr
http://www.dpt.gov.tr
http://www.ecb.int
http://www.hazine.gov.tr
http://www.setimes.com
http://www.spk.gov.tr
http://www.tbb.org.tr/turkce/abmevzuati/87-102-EEC%20.doc
http://www.tcmbf40.tcmb.gov.tr/cbt.html
42

Yıllara Göre Konut Kredileri 2006 PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Yıllara Göre Konut Kredileri 2006 PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BANKACILIK DZENLEME VE DENETLEME

TRK BANKACILIK SEKTR KONUT

SGD alma Raporlar

TRK BANKACILIK SSTEMNDE KONUT

Bu alma Bankaclk Dzenleme ve Denetleme Kurumunun grlerini yanstmaz.

Bu almada, Trk bankaclk sektrnde konut kredilerinin geliimi ele alnarak,

Tablo 1: Kredilerin TP-YP Dalm (2005) ........................................................................................ 10

Grafik 1: Kredilerin Toplam Aktif indeki Pay........................................................................... 9

Kredi Hacmi (Milyar YTL) Krediler / T. Aktifler (%)

Kurumsal Krediler Bireysel Krediler

2.1. Trk Bankaclk Sektrnde Bireysel Krediler

Bireysel kredilerin 28.480 milyon YTL tutarndaki ksm tketici kredilerinden,

Gei ekonomilerinde 2004 yl sonunda bireysel kredilerin takibe dnm oran,

nceki Aya nceki Yl Sonuna

Nakdi Krediler Bireysel Krediler Konut Kredileri

Trk bankaclk sektrnn kullandrm olduu konut kredilerine uygulad aylk

2.3. Konut Kredilerine likin Dier lke Uygulamalar ve Trkiye Karlatrmas

Konut Kredilerinin Gayrisafi Yurtii Haslaya Oran

te yandan, ABnin 25 yesi ve EUR alanndaki 12 yenin finansal kurulular

2.4. Konut Kredilerinin Vade Yaps

2.5. Konut Kredilerinin Finansman ekli

Son dnemde gerekletirilen reformlarn makro ekonomik gstergelerdeki olumlu

3.1. Tketiciyi Koruma Mevzuat Inda Konut Kredileri

Konut kredileri, tketici kredisi tr olmas dolaysyla 4077 sayl Tketicinin

Bankalar, nceki dnemlere gre ve Basel-IIye uyum srecinde kullandrdklar

4.1.1. Temerrt Riski

4.1.2. Faiz Oran Riski

4.1.3. Erken deme Riski

4.1.4. Likidite Riski

4.1.5. Hukuki Risk

4.1.6. Dsal ok Riski

4.1.6.1. Yerel Risk

4.2. Risklerden Korunma Yollar

5.1. Konut Kredilerine likin Deiim Katsays

Aritmetik Ort. Standart Sapma DeiimKatsays

Aadaki Tablo 10 ve Grafik 14te konut kredilerinin reel deerlerine, konut

5.2. Konut Kredilerine likin Konsolide Senaryo Analizi

2005 yl sonu itibaryla bankaclk sektrnn toplulatrlm bilanosu zerinden

5.2.1. Konut Kredilerine likin Banka Gruplar Baznda Senaryo Analizi

ncelenen dnemde kamu bankalarnn toplulatrlm bilanolar zerinden yaplan

zel bankalar iin senaryo 1, senaryo 2 ve senaryo 3e gre hesaplama yapldnda,

Szkonusu analiz yabanc bankalar iin tekrarlandnda; Aralk 2005 itibaryla

5.3. kamet Amacyla Yaplan Binalarn Maliyetlerindeki Deime

Genel n. Malz. 7,4

Malz. Toplam 7,2

Makineler Top. 17,8

ilikler Top. 13,9

5.4. Konut Kredilerine likin Ekonometrik alma

R-squared 0,846816 Mean dependent var 7,796289

World Bank & International Finance Corparation Housing Finance in Emerging

You might also like