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remodelar y vender
remodelar y vender
C�MO ENCONTRAR, arregle Y VENDA CASAS CON UN MARGEN DE GANANCIAS
Y
RICK VILLANI
CLAY DAVIS
McGraw-Hill
Nueva York Milano Chicago San Francisco San Juan Lisboa Se�l Londres Madrid Sydney
Ciudad de M�xico Toronto Nueva Delhi Singapur
Tabla de contenidos
Advertencia
�Qu� est�s buscando? Cuando recogi� este libro, buscaba algo. �Sabe cu�l es? �La
ganancia de dinero extra? �El descubrimiento de una nueva carrera? �El comienzo de
su propio negocio? O tal vez se atrae s�lo a la idea de arreglar casas. Entr� en
bienes inmuebles cuando ten�a veintiuno a�o, y buscaba algo tambi�n. Al principio,
cre�a que s�lo quise hacer un poco de dinero directamente del colegio. M�s tarde,
descubr� que tambi�n podr�a construir una carrera. Entonces, dentro de unos a�os,
realic� que podr�a comenzar mi propio negocio de bienes inmuebles. E hice. Cuando
viaj� este camino, algo interesante pas�: me encontr� asumiendo un compromiso m�s
profundo y m�s significativo a bienes inmuebles. �Por qu�? Como realic� que sobre
todo m�s, los bienes inmuebles son una oportunidad de inversi�n pr�cticamente
ilimitada. Lo que me sorprendi� era c�mo pocas personas realmente entendieron esto.
Pareci� que la gente dio un consejo del sombrero a bienes inmuebles cuando dijeron,
�La mejor inversi�n que alguna vez hice compraba mi casa�. Sin embargo, not� que no
siguieron comprando y vender bienes inmuebles. Parecer�a que la compra de la propia
casa de alguien era s�lo una inversi�n casual. La cosa graciosa consiste en que lo
que era verdad entonces todav�a es verdad hoy: La mayor parte de personas son, a lo
m�s, inversionistas casuales. Esto es uno de los motivos I decid-
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Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
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editor para escribir la serie del Inversionista de Bienes inmuebles del Millonario.
No s�lo quise que cada uno reconociera que los bienes inmuebles son una maravillosa
oportunidad, quise que la gente los aprovechara. En el verano de 2004, comenc� a
hacer la investigaci�n para mi segundo libro, El Inversionista de Bienes inmuebles
del Millonario. Como la parte de esa investigaci�n, mis coautores y yo
entrevistamos a m�s de 100 inversionistas del millonario de todas las condiciones
sociales y de todas partes de Norteam�rica. El grupo que describimos era tan
diverso como ten�a �xito. Aprend� mucho de aquellas conversaciones - m�s que podr�a
caber en un libro - y muchas de las personas a las cuales me dirig� hizo una
impresi�n fuerte y durable en m�. El almiar y Clay son dos de aquellas personas. No
s�lo son ellos inversionistas, dirigen una compa��a, HomeFixers, que ayuda a
cientos de otros inversionistas cada a�o. Lo que traen a la mesa es el conocimiento
de tachuelas de cobre ganado con esfuerzo a partir de m�s de quince a�os del
personal escopeta que invierte as� como monta a caballo en m�s de 1000 capirotazos
con sus clientes. Con fuerza se presionar�a para encontrar que cualquiera con el
mayor mundo real experimenta en el proceso de remodelar y vender casas. Rick una
vez coment� que realmente no se hizo bueno en la fijaci�n y remodelar y vender
casas hasta que tuviera tres yendo al mismo tiempo. Tres, parece, era m�s que hasta
los inversionistas m�s organizados se podr�an manejar con eficacia sin un sistema
s�lido, probado para dirigir sus acciones. Cuando pregunt� cu�ntos podr�an manejar
hoy, Rick y Clay contestaron que con el sistema hab�an afilado durante los a�os,
podr�an manejar hasta diez capirotazos a la vez. Esto me intrig�, y sab�a que quise
llegarlos a conocer mejor. Seguimos encontr�ndonos, y descubr� que no eran
hacedores s�lo excelentes sino tambi�n dedicaron a profesores. �stos eran dos tipos
que amaron lo que hac�an y de verdad se preocuparon por la ayuda de otros a tener
�xito en la fijaci�n y remodelar y vender. Despu�s de conseguir una mirada buena a
su negocio, descubr� que su conocimiento era tan enorme como sus sistemas bien se
definieron. Sab�an lo que hac�an. Un poco m�s tarde, incubamos la idea para ellos
de compartir sus sistemas y conceptos con otros. Esto era cuando este libro,
remodelar y vender, naci�.
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Advertencia
Me excito con este libro. Pocas personas saben m�s sobre arreglar casas de la
familia sola para la ganancia que Rick y Clay hacen. Sus perspicacias sobre el
an�lisis de una propiedad del remodelar y vender potencial traer�n la claridad a su
toma de decisiones. Sabr� cuando comprar y cuando alejarse. Su f�rmula de la oferta
es la m�s pr�ctica y exacta he visto. Una vez que lo entienda, no querr� comprar
una propiedad sin ello. Su proceso de construcci�n gradual solo vale el precio del
libro. Le guardar� a tiempo y en el presupuesto. Encima y m�s all� de Rick y la
maestr�a t�cnica probada de Clay, aqu� est� lo que he venido para saber sobre
ellos: se acercan a su trabajo con integridad y entusiasmo. Su filosof�a de la
inversi�n de bienes inmuebles se forma tanto por un deseo de hacer una ganancia
honesta como por un deseo de hacer el trabajo del verdadero valor. Es un gran honor
de hacer Rick y Clay escriben este libro para la serie del Inversionista de Bienes
inmuebles del Millonario, un libro sobre un sujeto muy importante: c�mo encontrar,
arregle y tire casas para la ganancia. Si decide seguir el mapa han presentado para
usted, francamente creo que tomar� una personalmente realizaci�n y viaje
econ�micamente provechoso. �Disfrute del paseo!
Advertencia
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Reconocimientos
Antes que nada queremos expresar nuestra gratitud a Gary Keller y el equipo de
Keller Williams para darnos la posibilidad de escribir este libro. Nos honramos de
ser una parte de la serie del Inversionista de Bienes inmuebles del Millonario y
tenemos suerte de acompa�ar con una organizaci�n tan profesional. Gracias, Gary,
para la oportunidad y para sus muchas contribuciones a este libro. Jay Papasan en
Keller Williams proporcion� el apoyo enorme en la orquestaci�n del proyecto de su
inicio a trav�s de al final. Su visi�n, perspicacia y maestr�a eran inestimables.
No le podemos agradecer bastante su dedicaci�n al remodelar y vender. Estamos
agradecidos a Dave Jenks para el tiempo gast� leyendo y corregir el manuscrito. Es
un maestro de bienes inmuebles y escritura inspiradora. Tambi�n nos gustar�a
expresar nuestra gratitud a otros en Keller Williams que ayud� a hacer el remodelar
y vender una realidad, incluso Jim Talbot, el Proscrito de Jefre, Olga Uchitel,
Suman Jagdish, Dawn Sroka y Maryanne Jordan. Gracias enormes van a Chuck Faust para
authoring el argumento y personajes de Samantha, Ed, Mitch, Amy, Bill, y Nancy. La
dedicaci�n de Chuck al entendimiento c�mo los inversionistas de bienes inmuebles
piensan es evidente en el de alto nivel del realismo de nuestras narrativas. Muchas
gracias a Meredith Davis para a�adir vida y personalidad a los caracteres
narrativos. Gracias a Paige Hamilton, que infatigablemente corrigi� y reedit�,
haciendo el remodelar y vender un mejor libro.
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Reconocimientos
John Holman, quienes han sido un apoyo enorme a HomeFixers durante los a�os.
Ser�amos negligentes si no agradeci�ramos a Ken D'Angelo fallecido, el fundador de
HomeVestors, cuyo genio creativo transform� y legitim� una industria literalmente
del bandido firma a vallas publicitarias. Era Ken que nos dio el est�mulo inicial
para ampliar nuestro modelo de �reconstituir previsible� a trav�s de la naci�n.
Gracias a Mary Glenn, nuestro redactor, y McGraw-Hill para su apoyo. Estamos
agradecidos a Daina Penikas, quien h�bilmente el remodelar y vender del pastor del
manuscrito crudo al libro atado, y a Seth Morris, que dirigi� el punto en la
mercadotecnia. Hay muchos otros que corrigieron, aconsejado, y nos apoyaron durante
este tiempo, incluso Wendy Papasan, Cameron Tankersley, Cristina Valdes, Dianne
Faust, Rudy Gutierrez, Bob Guest, Jim McClarty, Robert McKee, Pelo del Almiar,
Damon Jamieson, Karen Lear, Ted Lear, Sherri Williams, Angelique Naylor, Leslie
Ray, Dave Merhar, Susan Graham, Bill Temple, Ann Temple, David Temple, Brian
Russell, Ed Frank, P.E. y inspectamerica.com, Curt Bilby, Greg Herring, Tod
Klubnik, John Hayes, Steve Wells, Kent Presnell, Russ Stolle, Scott Taylor, Joyce
Mazero, Rob Lauer, Chris Willis, Jeff Powers, Kenneth Hausmann, Tim Clarkson, Jack
y Gayle Little, y Marvin y Sharen Eggleston. De Almiar: soy profundamente
agradecido de Carrie, mi esposa de veintiunos a�os y mi mejor amigo desde la
escuela secundaria. Sigue presentando con mis �grandes� ideas y mi propensi�n para
consumirse con darles vida. Emily, Jack, y Anne, nuestros hijos, han sido un apoyo
enorme, d�ndonos palabras de est�mulo, botellas acu�ticas, bocados de la medianoche
y desviaciones muy necesarias. Soy agradecido de mi padre difunto Tony Villani, que
dedic� su vida a bienes inmuebles, y mi madre, Diane Spinosa, que nunca es lejana
de su almohadilla del esbozo y papel cuadriculado. Agradezco a Larry Spinosa, que
es un segundo padre y consejero a m�. Gracias a mi hermano, Tony Villani, y mi
hermana, Susan Presnell, para su apoyo constante. Finalmente,
Reconocimientos
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Reconocimientos
Introducci�n
Los a�os 1990, la inversi�n inmobiliaria alcanz� un nuevo nivel entero. Hab�a un
estallido de actividad conducida por inversionistas independientes, trabajando
solos, quien reconoci� la oportunidad de comprar aquellas casas, arreglarlos y
venderlos por una ganancia. Decidieron construir su riqueza en la Avenida central
en vez de la Wall Street, y su estrategia trabaj�. Aquellos inversionistas
aprendieron el arte de remodelar y vender una casa para una ganancia, y esto es
sobre qu� este libro es. Aunque hoy las casas embrujadas - glaringly candidatos
obvios por remodelar y vender - sean no como comunes, la oportunidad no se ha
marchado absolutamente. Siempre habr� casas que con la atenci�n correcta, despu�s
de estrategia correcta, pueden crear un remodelar y vender provechoso. La mayor
parte de personas son conscientes de esta oportunidad de inversi�n, y muchos han
pensado hasta en hacerla ellos mismos. Mucho menos realmente hacen. �Por qu�? Puede
ser que tienen el mismo sentimiento que ten�an que peque�os ni�os que est�n de pie
delante de una casa embrujada - miedo. Pueden sentir que no lo pueden hacer. Nunca
han abordado nada como esto antes. �Y si cueste m�s que planearon arreglarlo? �Y si
no se venda? �Y si, de hecho, pierdan el dinero? No queremos ning�n miedo que est�
de pie en el camino de su aprovechamiento de esta oportunidad financiera aprobada.
Aqu� est� lo que sabemos. Cuando entiende el proceso del remodelar y vender y
f�rmula para compra, reconstituir y venta de casas para una ganancia, el miedo se
marcha - y el entusiasmo toma su lugar.
Introducci�n
Esto es donde este libro entra. No le podemos encontrar, arreglar o vender casas, y
seguramente no podemos predecir cada problema que encontrar�. Lo que podemos hacer
es le dan una f�rmula probada, un proceso gradual y consejo realworld basado en
nuestra experiencia extensa. A tal efecto, hemos cubierto tanto el pr�ctico como
los aspectos t�cnicos de remodelar y vender una casa. Tambi�n hemos tratado de
comunicar los mugidos ver�dicos y m�ximos de remodelar y vender casas, con todos
los olores acompa�antes, vistas y sonidos. Unos dicen que la experiencia es el
mejor profesor. Puede aprender de su propia experiencia o del de alguien m�s. �La
pregunta es, de qui�n viene primero? Este libro pide que usted aprenda de nuestra
experiencia primero. Con la experiencia de m�s de mil capirotazos condensados en
este libro, cuando lo termina, creemos que sentir� que ya tiene varios
reconstituyen bajo su cintur�n.
Introducci�n
Introducci�n
Introducci�n
Visi�n general
UN JUEGO
DE
HABILIDAD
A la gente que nunca ha estudiado el juego de p�ker, puede parecer a una empresa
terriblemente arriesgada. Despu�s de todo, las sumas de dinero enormes se ganan y
se pierden seg�n que los naipes se tratan. Seguramente, piensan, el p�ker es todo
sobre suerte o nervio. Lo llaman juego de azar, y para algunas personas es. Pero la
verdad es, para otros que no es. Como David Sklansky escribe con su trabajo cl�sico
Una Teor�a de P�ker, �el p�ker no es principalmente un juego de suerte. Es un juego
de habilidad�. Hay una f�rmula para el �xito, y los n�meros le dicen que hacer.
Todos los profesionales del p�ker le dir�n que la gran mayor�a de su trabajo
consiste en calcular la probabilidad matem�tica exacta que una mano particular
llevar� a su fin en su favor. Si los n�meros no son correctos, esperan. A veces
esperan mucho tiempo, pero cuando juegan una mano, esperan ganar. Los n�meros les
dicen que deber�an. Trabajos exitosos que tiran el mismo camino. Tiene una f�rmula
para el �xito, y si una inversi�n potencial no hace el grado, pasa. Y sigue pasando
hasta que encuentre una propiedad donde los n�meros dicen que trabajar�. Los
sistemas siguientes reducen el riesgo y mejoran su posibilidad de
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�xito. Las mejores aletas - aquellos que ganan consecuentemente - tienen y siguen
un sistema probado. Para unos, el p�ker juega, pero para los ganadores
consecuentes, no es. Para unos, remodelar y vender juega, pero para los ganadores
consecuentes, no es. Debemos nuestro �xito a un sistema que creamos basado en
nuestras propias experiencias y las mejores pr�cticas de inversionistas de bienes
inmuebles afortunados. Le ayudar� a reconocer las mejores ofertas y tener la
disciplina para pasar malo. Le ayudar� a proteger sus ganancias a trav�s del
proceso de la mejora. Y le ayudar� a vender casas por el d�lar superior. En resumen
nuestro modelo probado se dise�a para arriesgar del juego.
C�MO remodelar y vender UNA CASA
El coraz�n de nuestro sistema es un modelo de cinco etapas para c�mo remodelar y
vender una casa, y es el principio de organizaci�n alrededor del cual este libro se
construye. Pero vamos a pararse durante un momento y asegurarse que somos todos en
la misma p�gina. remodelar y vender puede significar cosas diferentes para la gente
diferente, y por tanto queremos estar claros sobre lo que queremos decir. Definimos
remodelar y vender como casas de compra bajo el valor, convenir ellos y venta de
ellos para una ganancia. Los otros creen que es sobre compra de una propiedad y
luego inmediatamente bocacalle de ello para una ganancia r�pida. Ambo trabajo
cuando se hacen bien. Pero vamos realmente el cero en en el apuro y remodelar y
vender en estas p�ginas. Creemos que si puede hacer esto, est� mejor preparado para
hacer a ambos. La figura 1 proporciona un breve resumen de todas las cinco de las
etapas, junto con una explicaci�n de lo que se llevar� de las partes
correspondientes del libro.
Visi�n general
1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee
4� APURO
Una casa renovada, lista para venderse
5� SE VENDEN
Ganancia en el banco
La figura 1 las cinco etapas
LA ETAPA 1: ENCONTRAR
A principios de esta etapa, desarrollar� sus criterios de la inversi�n espec�ficos
para seleccionar una casa, incluso escala de precios, condici�n aceptable y
ubicaci�n. En el coraz�n de esta etapa, crear� y pondr� en pr�ctica un plan de
destapar propiedades de la inversi�n probables, que aprobar� o rechazar� aplicando
sus criterios. La mayor parte de propiedades no har�n la reducci�n, pero a aquellos
que hacen se adelantar� a la etapa Analizar. Resultado: Una casa con potencial de
la inversi�n
Visi�n general
LA ETAPA 2: ANALIZAR
Una vez que est� de pie delante de una casa que encuentra sus criterios, las
verdaderas pruebas comienzan. Tendr� que tomar decisiones sobre exactamente que
mejoras hacer para maximizar su ganancia, cree un presupuesto de la mejora
cuidadoso y exacto y determine lo que puede vender la casa por una vez se ha
arreglado. Ronzando estos n�meros, surgir� con una oferta realizable. Resultado:
Una oferta que maximiza ganancias dadas el riesgo
ETAPA 3:Comprar
Comenzando con su oferta al vendedor, esta etapa representa la �ltima oportunidad
de abandonar un remodelar y vender. Despu�s de negociar una oferta aceptada, har�
entrar a profesionales para realizar un examen final de la casa, incluso un
inspector profesional y posiblemente un tasador para verificar los n�meros. Si todo
comprueba, se cerrar� en la casa y movimiento a la etapa del Apuro. Resultado: Una
casa de la inversi�n posee
LA ETAPA 4: APURO
El presupuesto de la mejora que cre� en la etapa Analizar es la base para el plan
de construcci�n gradual que crear� en esta etapa. No podemos exagerar la
importancia del Apuro. Su ganancia depende directamente de su capacidad de poner en
pr�ctica el plan r�pidamente y a fondo. Cualquier error de c�lculo serio tiene el
potencial para hacer su ganancia disminuir o hasta desaparecer, y por tanto despu�s
de mejora gradual proceso es cr�tico. Resultado: Una casa renovada que est� lista
para venderse
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Visi�n general
ETAPA 5:Vender
Si encontrara una ganga, realiz� el an�lisis apropiado (uno que incluye un precio
de venta realista), y ejecut� su plan de construcci�n con �xito, se establece para
el �xito en esta fase final. A�adiendo la mercadotecnia buena y algunos �ltimos
toques acertados, ser� capaz de maximizar la ganancia de su remodelar y vender.
Resultado: la Ganancia en el banco Estas cinco etapas representan los cinco
sombreros diferentes que llevar� durante un remodelar y vender. Cada uno representa
un �rea principal del foco as� como un juego de habilidad que aprender�.
Visi�n general
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ty� durante una rehabilitaci�n. Los otros prefieren supervisar mientras los otros
realizan el trabajo. Claramente definiendo y entendiendo el tiempo tomar� para
reconstituir una propiedad es cr�tico a su �xito y permitir� que usted planee su
tiempo en consecuencia. La misma l�nea del pensamiento se aplica a talento y tesoro
tambi�n. Si no tiene el talento de hacer algo, puede encontrar a alguien que hace.
Si no tiene el tesoro necesario, puede buscar a un compa�ero que quiere financiar
su remodelar y vender.
Equipo
Trea su
Tiempo
re
n el Cuento t
Figura 2
Cualquier plataforma estable requiere tres apoyos (la Figura 2). Piense en tiempo,
talento y tesoro como las tres piernas en las cuales su plataforma de la inversi�n
de bienes inmuebles se construye. Y piense en el equipo como la oportunidad de
remodelar y vender en la ayuda adicional cuando lo necesite.
LA ESCUELA
DE
GOLPES DIF�CILES
Ahora que hemos hablado de lo que tiene que hacer (el modelo de cinco etapas) y los
recursos lo tiene que conseguir hecho (tiempo, talento y tesoro), hay un �ltimo
hueco que queremos llenar: el hueco entre teor�a y pr�ctica.
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Visi�n general
Visi�n general
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Samantha. �Por qu� pareci� todo vino tan f�cil para ella? Aqu� viene el � 02 tono.
Es bajo y lejos, haga una bola con el que. Bill y Nancy. Iban para un apuro r�pido,
magro y no hac�an ninguno del trabajo ellos mismos. La pr�xima vez, �l y Amy lo
har�an m�s as�, aunque tuviera que confesar que Amy y su casa mir� el camino mejor
que Bill y Nancy. Pero m�s agradable lo hicieron mirar, m�s cost�. Y guardar el
proyecto en el presupuesto, Mitch se encontr� haciendo mucho m�s del trabajo actual
que al principio hab�a planeado. El � 12 tono. Ensuciado en las gradas. Entre su
trabajo como un bombero, el paseo largo a la propiedad, y todo el trabajo manual
que hac�a, f�sicamente y mentalmente se agot�. Aqu� est� el � 12 tono. Hay un paseo
al campo correcto profundo; es a la pista de advertencia e ido. Esto es el juego,
gente. Triunfo de Mets. �Cifras�. Golpe� la siguiente estaci�n. Daniel Powter
�Ten�a un D�a Malo� jugaba. Tir� en la calzada vac�a, aparc� el coche, pero dej�
los faros en iluminar la puerta principal hasta que lo pudiera conseguir abierto.
Frankie afirm� haber terminado aproximadamente la mitad del azulejo de la cocina,
por tanto si Mitch tuviera suerte, se terminar�a, en casa y en la cama hacia las
2:00 Mitch hurg� con la cerradura, anduvo dentro de la puerta, lanz� el interruptor
y jade�, ��Ah no!�
Cuatro meses antes
Habi�ndose levantado a la posici�n de director de marketing en una Fortuna 500
compa��a, Samantha era aguda, precisa, y muy exigente de s� y otros. A pesar de su
�xito, s�lo no disfrut� del trabajo m�s. Era tiempo de intentar algo diferente.
Como el camarero pas� men�s, Samantha estudi� a los dem�s a la mesa. Mitch y Amy
eran j�venes y entusi�sticos. Bill se hab�a introducido como un Infante de marina
jubilado, y su esposa Nancy pareci� tranquila y soportante. Samantha no hab�a
entendido completamente al Editor que no hab�a dicho
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�No tan r�pido�. Nancy sonri�. �No va a quitarse esto f�cil. D�ganos sobre su
trabajo.�Est�s casada? �Aficiones? Venga a, vamos a tener algunos detalles�.
Samantha se encogi� de hombros, �Realmente no hay mucho contar. He estado en el
negocio del software durante casi 20 a�os, desde que sal� del colegio. Soy un
corredor �vido, y no, nunca me he casado�. Samantha cambi� en su asiento e
intencionadamente dio vuelta a Bill y Nancy, ��Y dos de ustedes?� Bill pareci� m�s
que listo para comenzar. Su voz era profunda y baja, pero m�s que que, ten�a un
tono que hizo a la gente querer escuchar cuando habl�. El grupo a la mesa alz� la
vista de sus men�s. �Cuando di vuelta dieciocho, hice dos cosas bien�. Bill los
cont� lejos con sus dedos. �Primero, me alist� en los Infantes de marina. Y en
segundo lugar, antes de que me despachara a mi primer viaje en Vietnam, me cas� con
mi amor de la escuela secundaria�. Sus ojos azules centellearon cuando revis� en
Nancy, �Esto era hace cuarenta a�os la semana pasada�. Hab�a murmullo general de la
aprobaci�n de toda la mesa. Wow, Samantha pens�, cuarenta a�os. Bill hizo gestos
hacia el Editor �Durante mi segundo viaje, serv� con el padre de Ed, Mark. Es un
padrino de boda y un grande Infante de marina. Despu�s de la guerra, trabaj� mi
camino a trav�s de las filas para dominar al sargento y he estado en el cuerpo
desde�. �Bien, al menos hasta este a�o�, Nancy piped en. �Cuando se retir�. Bill
salud� con la cabeza y sigui�. �Siempre habl�bamos de arreglar casas. Ahora que me
retiro, cre�amos que podr�a ser la diversi�n - y provechoso - para dar a esta cosa
un intento. Adem�s, soy demasiado joven para holgazanear la casa no que hace nada�.
Nancy revisada en Bill. �No sabr�a que hacer con �l; me volver�a loco�. Bill dej�
su taza de caf� en su platillo. �De todos modos, decidimos ponernos en esta �rea a
estar m�s cerca a nuestros ni�os�. �Y grandkids�, Nancy a�adi�.
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�Una vez que nos instalamos, hice a mi viejo compa�ero Mark una llamada y le dije
sobre nuestros proyectos�, dijo Bill. �Sugiri� que venga a la inversi�n de bienes
inmuebles de esta noche que me encuentra para encontrar al Editor Nancy y estoy
contento que Samantha sugiri� que cenemos juntos. �Ed, por qu� no trae a cada uno
hasta la velocidad en usted?� Ed puso abajo el men� que hab�a estado sosteniendo.
�Bien, no hay demasiado contar�, dijo, echando un vistazo alrededor de la mesa.
Cada uno se interes� para o�r su historia. �Crec� en la construcci�n veranos
trabajadores para mi pap�. �El pap� de Ed es uno de los reveladores grandes en la
ciudad�, interrumpi� Bill. �As� es. Despu�s de que termin� la escuela, parec�a a
una idea buena de entrar en la misma clase del negocio - con mi propia torcedura,
por supuesto. He sido un constructor durante aproximadamente quince a�os, y sobre
todo disfruto de encontrar y comprar el fijador-uppers y luego renovarlos y
revenderlos. Bill y mi pap� son amigos de toda la vida. Me alegr� de ser capaz de
ofrecer el consejo cuando me dijo que Bill y Nancy se interesaron en entrar en la
inversi�n inmobiliaria�. Samantha mir� a Ed m�s estrechamente. Ed hab�a parecido
diferente de los dem�s en la reuni�n porque era diferente: ten�a casas de tirando
de experiencia. No se pod�a parar de la petici�n, ��Cu�ntos casas ha convenido y se
ha vendido?� �Por fin la cuenta, s�lo m�s de cien�, contest� Ed. ��Cien?
Impresionante�, dijo Samantha. La atenci�n del grupo cambi� ya que la camarera se
acerc� a su mesa, ��Est� listo para pedir, o necesita un poco m�s tiempo?�
pregunt�. �Una pareja m�s minutos� dijo Bill. Volvi�ndose atr�s al grupo, dijo, ��Y
una tostada? A nosotros novatos - y hasta Ed - puede todos nosotros hacer una
barcada de dinero efectivo�. Las gafas tintinearon todos alrededor. �S�,
intervienen en Mitch. �Al Club de Inversionistas de Bienes inmuebles del
Millonario�. �Oye, me gusta el sonido de esto�, dijo Amy. Hab�a alguna risa. �No,
lo quiero decir. Vamos a ser un club. Nos podemos reunir despu�s el
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reuniones del inversionista mensuales como hicimos esta noche para registrarnos el
uno con el otro e ideas de la parte�. �Idea estupenda. Tal vez Ed vendr�a a las
reuniones tambi�n y nos dar�a algunos consejos�, a�adi� Amy. �Seguramente Mucha
gente me ayud� a empezar. Ser�a contento compartir lo que s�, dijo Ed. �De este
modo, Se decide�, dijo Bill. ��Ed, cu�l es el primer pedido del negocio?� �Bien, la
pregunta me preguntan el m�s a menudo es, '�C�mo encuentra aquellas casas?' Por
tanto esto es donde comenzaremos�.
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El club de bienes inmuebles del millonario, Parte I
1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee
4� APURO
Una casa renovada, lista para venderse
5� SE VENDEN
Ganancia en el banco
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ENCUENTRE INTRODUCCI�N
Esto que insistimos en hacer se hace m�s f�cil, no que la propia tarea se ha hecho
m�s f�cil, pero que nuestra capacidad de realizarlo ha mejorado.
- Ralph Waldo Emerson
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el final de la l�nea dice, �Tengo que vender mi casa�. Est� listo para ver
exactamente que tipo de pescado tiene en la l�nea. La etapa Encontrar tiene tres
pasos distintos. En primer lugar, identificar� las vecindades que tienen casas de
la inversi�n. En segundo lugar, conectar� a la red, har� publicidad, y la
perspectiva para generar conduce de aquellas vecindades objetivo. Y en tercer
lugar, se licenciar� conduce para asegurar que valgan investigaci�n adicional. En
resumen vamos a ense�arle c�mo pescar: donde echar, que cebo usar, y c�mo enganchar
el grande. Ahora, antes de que entremos en modos de encontrar casas, vamos a hablar
de lo que exactamente buscamos. Una casa de la inversi�n buena posee estos tres
elementos:1. la actualizaci�n de necesidades de la casa y/o reparaci�n. 2. Est� en
un �rea de ciudad donde la gente quiere vivir. 3. El due�o se motiva para venderse
por bajo el valor de mercado.
ENCUENTRE introducci�n
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Cap�tulo 1
Defina su objetivo
Las vecindades de la inversi�n objetivo Determinan que elementos hacen una vecindad
objetivo buena Seleccionar las vecindades objetivo que son correctas para usted
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4. Compre M�s Casas a las cuales habr� m�s calificado conduce el que significa m�s
oportunidades que compran la casa. Puede ser exigente sobre que acuerdos de tomar
porque 5. Compre las Casas M�s provechosas tiene m�s conduce para elegir de.
La figura 1-2 las cinco ventajas de definir vecindades objetivo
Defina su objetivo
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1. PROXIMIDAD
Es importante tener presente que durante las semanas o meses que trabaja en una
casa de la inversi�n, tendr� que estar probablemente all� en una base regular. La
elecci�n de una casa en una vecindad distante tomar�
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2. PRECIO DE VENTA
remodelar y vender una casa cara seguramente tiene el potencial para ser m�s
provechoso que remodelar y vender uno menos caro, pero se necesita m�s dinero.
Necesita la capital no s�lo para comprar la casa sino tambi�n financiar las mejoras
de la rehabilitaci�n de alta cualidad. Y estas mejoras llevan tiempo, durante que
tendr� que pagar impuestos, seguro, pago de intereses y otros gastos de la
posesi�n. Hay gente que le prestar� dinero para remodelar y vender una casa, pero
hay un l�mite de cu�nto puede tomar a pr�stamo de una manera realista (cubriremos
esto en la etapa de la Compra). No quiere perder el tiempo concentr�ndose en
vecindades donde el precio medio est� m�s all� de su capacidad de comprar, sostener
y mejorar una propiedad. En contraste, el desaf�o de la inversi�n en mercados de la
gama baja est� en ser capaz de comprar la propiedad, hacer las mejoras requeridas,
y todav�a tener un margen de ganancia que lo hace digno el riesgo. Adem�s, tiende a
haber un fondo mucho m�s peque�o de compradores interesados y calificados para
estas casas lowend. Uno de los factores m�s grandes en maximizar sus ganancias de
un remodelar y vender es a que velocidad la casa se vende: cada d�a cree que una
casa le cuesta el dinero. Idealmente, quiere vender la casa en tres semanas o
menos. Tan todo hace y cada decisi�n que hace se engrana hacia el resultado de una
venta r�pida. En general, los potenciales m�s compradores all� son, el m�s r�pido
una casa buena se vender�. Tendr� el mayor n�mero de potenciales compradores si su
casa est� cerca o s�lo debajo del precio de vivienda mediano en el �rea (la Figura
1-4) y esto es un gran punto de precios para apuntar.
Defina su objetivo
29
Gama baja
Precio mediano
La figura 1-4 compra lo que se vender�
De alta cualidad
3. ACTIVIDAD DE VENTAS
La deseabilidad de un �rea particular de la ciudad se puede medir cuantitativamente
analizando la informaci�n de ventas del alojamiento corriente. La actividad de
ventas es un gran indicador de una vecindad objetivo buena. Parece que las casas
s�lo se venden m�s r�pido en algunas partes de la ciudad, mientras los signos para
la venta tardan en otros. En esta secci�n, exploraremos los datos que le ayudar�n a
entender lo que hace estas vecindades atractivas para compradores y que le puede
ayudar a determinar si una vecindad es deseable para la inversi�n inmobiliaria.
Para evaluar la actividad de ventas corriente en una vecindad a fondo,
probablemente necesitar� a un corredor de bienes ra�ces, que tiene el acceso a
Multiple Listing Service (MLS) de su ciudad, para dirigir algunos informes para
usted. El MLS es un servicio de la base de datos de ingreso desarrollado por y
exclusivamente para agentes de bienes ra�ces autorizados y sus agentes. Un corredor
de bienes ra�ces bueno ser� un miembro inestimable de su equipo. En general,
corredores de bienes ra�ces como el funcionamiento con inversionistas porque los
inversionistas serios compran y venden mul-
30
Defina su objetivo
31
una vecindad activa, las casas se pueden vender rutinariamente dentro de unas
semanas. En una vecindad inactiva, las casas se pueden quedar el mercado durante
meses. Un trozo particularmente interesante de datos que puede juntar del MLS es el
precio de venta por pie cuadrado (una casa de 1000 pies cuadrada que se vendi� por
100000$ ten�a un precio de venta de 100$ por pie). �Por qu�? El precio de venta por
pie cuadrado le da una manera de comparar el valor relativo de casas de la talla
aproximadamente igual. Por ejemplo, cuando dos casas de la talla similar se valoren
muy diferentemente, querr� entender lo que causa la diferencia. Esto puede indicar
una oportunidad de inversi�n. Expresamente, busca vecindades con dos racimos de
valores de la casa: un grupo de casas que se vendieron por un precio relativamente
bajo por pie cuadrado y otro grupo que se vendi� por un precio m�s alto por pie
cuadrado. El primer grupo representa su fondo de propiedades de la inversi�n
potenciales; el segundo grupo indica que podr�a haber un mercado para remodelar y
vender casas (ver la Figura 1-6).
$$
Por ejemplo, una vecindad con un grupo de casas que se vendieron en 100$ por pie
cuadrado y otro grupo que se vendi� en 200$ por pie cuadrado parece atractiva. La
variedad de 100$ por pie cuadrado significa que algunas casas del 1,000square-pie
se venden por 100000$ mientras que otras casas la misma talla se venden por dos
veces ese precio.
32
Una palabra r�pida de precauci�n. Si no hay grupo al final alto, tiene que
considerar con cuidado si quiere ser el primer inversionista para empujar el l�mite
en el precio por pie cuadrado en la vecindad. Si encuentra que no hay muchas casas
con un precio relativamente bajo por pie cuadrado, puede querer considerar si otros
inversionistas no han estado all� antes de usted de modo que ahora las
oportunidades se limiten.
4. EDAD
La edad de una casa puede ser un m�s o un menos. Si una casa es demasiado vieja,
las reparaciones pueden ser demasiado caras. Por otra parte, una casa en una
vecindad m�s vieja, establecida probablemente se poseer� m�s larga, y esto puede
traducir a la equidad del due�o m�s alta. Esto lo hace m�s f�cil para el due�o
venderse por menos que el valor de mercado porque �l o ella han pagado una parte
sustancial de la hipoteca. Si una casa es demasiado nueva, no podr�a haber bastante
oportunidad de la mejora y el due�o puede no haber aumentado bastante equidad para
aceptar una oferta inferior.
Defina su objetivo
33
Aqu� est�n algunas reglas generales del pulgar seguir al apuntar vecindades por la
edad para remodelar y vender el potencial:
Las casas deber�an ser m�s viejas (veinte - m�s a�os es el mejor). Algunas casas
deber�an mostrar signos del envejecimiento. Esto incluye pintura fechada o
afligida, apartadero, fajas, exterior neto, tejado, puertas, ventanas, puertas de
garaje, calzadas, pasajes peatonales, cercado y el patio. �stas son sus
oportunidades de mejorar.
Como eval�a una vecindad sobre la base de su edad, siempre tendr� que equilibrar la
ventaja de la equidad del due�o aumentada con el riesgo de las reparaciones
extensas que a menudo son necesarias en casas envejecidas.
5. PETICI�N
Uno de los criterios de la inversi�n m�s importantes es la petici�n general de la
ubicaci�n. En resumen debe invertir en vecindades donde la gente quiere vivir.
Hablamos del descubrimiento de vecindades que son familyfriendly; est�n cerca de
venta al por menor, oficina y �reas recreativas; y tenga escuelas con reputaciones
buenas. Recuerde, el adagio �ubicaci�n, ubicaci�n, la ubicaci�n� nunca pierde su
verdad. El mismo tipo de la casa en una gran vecindad contra una en una vecindad
menos deseable siempre manda un precio m�s alto. Querr� que sus vecindades objetivo
tengan tanto como posible de los factores mostrados en la Figura 1-7.
6. SEGURIDAD
Hay dos cuestiones de seguridad por las cuales se preocupar�: suyo y su futuro
comprador. Realmente deber�a considerar su seguridad personal apuntando una
vecindad ya que puede pasar mucho tiempo all�, a menudo a horas raras. Cuando
trabaja en una casa, puede haber
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Defina su objetivo
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36
Figura 1-8
Defina su objetivo
37
38
Cap�tulo 2
Genere conduce
Defina su objetivo
Genere conduce se licencian conduce
1� ENCUENTRAN
39
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.
40
Genere conduce
Prospecci�n de gesti�n de redes de la publicidad
Figura 2-1
Genere conduce
Genere conduce
41
PROSPECCI�N
La prospecci�n es el estudio cuidadoso de vecindades, listas de la extinci�n del
derecho de redimir y anuncios clasificados: algo que le pueda llevar a una casa de
la inversi�n potencial. Es un asunto de busca de oportunidades de inversi�n. Cuando
va en coche a trav�s de una de sus vecindades objetivo, reconoce la misma cosa que
ha visto en las dos �ltimas calles: los signos que una tormenta mala golpe� esta
parte de la vecindad. Se para delante de una casa particularmente de mal aspecto.
El tejado parece bastante llevado, y no es s�lo de la tormenta de la semana pasada.
All� evita colindar y varios grandes roto - de miembros del �rbol en el patio. El
c�sped mira como si se ha descuidado, y aviadores m�ltiples cuelgan en la puerta
principal. Anota la direcci�n y nota que parece vacante - un candidato de la
inversi�n probable. Detr�s en su ordenador, busca la direcci�n del due�o en el
sitio web de la evaluaci�n fiscal y escribe una carta que pregunta si el due�o se
interesa en la venta. Esta carta va a una direcci�n del estado. El due�o, Joe
Clarkson, se ha hecho una ventaja a consecuencia de sus esfuerzos de prospecci�n.
PUBLICIDAD
La publicidad saca su mensaje a trav�s de signos, correo directo y otros medios. El
objetivo es llamar la atenci�n de vendedores motivados dej�ndoles saber que tiene
lo que necesitan: La capacidad de comprar sus casas r�pidamente y sin fastidios.
Para generar la conciencia, ha estado haciendo publicidad en sus vecindades
objetivo enviando consecuentemente tarjetas postales a cada residente con el
mensaje que compra casas, se puede cerrar r�pidamente y pagar� en efectivo. Como
Joe Clarkson examina cuidadosamente su correo expedido en su nueva ciudad, su
tarjeta postal agarra su atenci�n. Es familiar con estos naipes ya. En el pasado
los tir�, pero hoy es diferente: tiene que vender su
42
casa vacante. Recoge el tel�fono para marcar su n�mero en la tarjeta. Joe Clarkson
es ahora una ventaja como un resultado directo de su campa�a publicitaria.
GESTI�N DE REDES
La gesti�n de redes desarrolla relaciones con la gente que le puede llevar a
oportunidades que compran la casa. Si conecta a la red con grupos diferentes de
personas y les deja saber que es un inversionista, le unir�n con propiedades de la
inversi�n potenciales y/o propietarios que est�n listos para venderse. Ha
establecido una relaci�n con un corredor de bienes ra�ces local. Como le trata para
almorzar, le dice sobre uno de sus clientes: Joe Clarkson. Menciona que Joe tom� un
trabajo en otra ciudad, puso su casa en una lista, pero nunca persigui� sus
suposiciones para hacer reparaciones. Se puso en una lista durante seis meses, pero
ahora es del mercado. La casa est� por lo visto en la condici�n correcta para la
inversi�n y est� en una de sus vecindades objetivo. El m�s importante, el due�o
parece motivado. El agente le da el n�mero de Joe, y entra en contacto. Esto es
otra ventaja generada a trav�s de su red.
Coste de actividad
Genere conduce
43
Cada una de las tres actividades de generaci�n de plomo tiene un foco espec�fico,
muchas estrategias y gastos variados. Con la prospecci�n, averigua personalmente
vecindades, archivos p�blicos, listas, anuncios clasificados, o hasta Multiple
Listing Service (MLS) para casas con el potencial de la inversi�n. Con la
publicidad, llama la atenci�n de vendedores a trav�s de una variedad de anunciar
enfoques de tarjetas postales del correo directo a vallas publicitarias. Con la
gesti�n de redes, se une con la gente que le puede llevar a casas de la inversi�n y
vendedores motivados. Puede pensar en las tres actividades de generaci�n de plomo
como busca, atracci�n y uni�n (la Figura 2-2). Vamos a tomar una mirada m�s cercana
c�mo usar estas estrategias de construir su m�quina de generaci�n de ventaja.
Comenzaremos con la prospecci�n.
Figura 2-3
La fiebre del oro de California seg�n se informa fue comenzada por un hombre
llamado a James Marshall en 1848. Por lo visto encontr� el oro - en escamas y
algunas peque�as pepitas - en el R�o americano durante la construcci�n de la
serrer�a de John Sutter. La fiebre del oro caus� una de las migraciones m�s grandes
de la historia, y prospectando oro se hizo una obsesi�n nacional. Como la
prospecci�n del oro, que prospecta casas de la inversi�n implica examinar
cuidadosamente mucho de lo que no quiere conseguir a lo que realmente quiere.
44
Como Norman Vincent Peale dijo, �Nada del gran valor en esta vida viene f�cilmente.
Las cosas del valor m�s alto a veces vienen con fuerza. El oro que tiene el mayor
valor est� el m�s profundo en la tierra�. La prospecci�n puede ser entretenida y
que emplea mucha mano de obra, pero a menudo cede grandes resultados. La figura 2-4
muestra los cuatro sitios m�s comunes para prospectar propiedades de la inversi�n
potenciales.
Genere conduce
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1. Golpee las calles. Cuando va en coche de arriba abajo las calles de sus
vecindades objetivo, su b�squeda es para propiedades vacantes. Busca los signos
reveladores:
Peri�dicos Lots amontonados de correo que se desborda del correo c�spedes Crecidos
demasiado ventanas Cluttered Alojadas entryways Etiquetas en metros de utilidad
Ningunos recept�culos en el freno durante d�a de la basura Ningunas luces en a
aspecto General de noche de mal estado
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la sidra que se dirige a los vecinos cuando mancha una propiedad particularmente
prometedora. M�s informaci�n que puede coleccionar, mejor sus investigaciones ir�n
m�s tarde. Los vecinos pueden saber el nombre y la informaci�n de contacto del
due�o, o pueden conocer a alguien m�s que se tiene que vender o donde otras casas
vacantes se localizan. 3. Busque al propietario e informaci�n de contacto. Ahora
que ha coleccionado sus direcciones de la casa vacante, las investigaciones
comienzan: el descubrimiento de nombres de los due�os e informaci�n de contacto de
modo que se pueda poner en contacto con ellos para ver si quieren venderse. Por lo
general puede averiguar a qui�n los due�os son y donde viven buscando los registros
tributarios. Muchas municipalidades ponen archivos de la contribuci�n territorial
en una lista en l�nea, permiti�ndole buscar por nombre del due�o o direcci�n. Si no
puede encontrar archivos en l�nea, ponerse en contacto con la oficina del asesor
fiscal local y preguntar c�mo puede tener acceso a estos archivos p�blicos. Los
registros tributarios por lo general no ponen n�meros de tel�fonos en una lista;
tendr� que llamar la informaci�n o usar un directorio del tel�fono de Internet para
buscar en l�nea. Si no puede encontrar al due�o (tal vez la direcci�n puesta en una
lista en los rollos de la propiedad es incorrecta o el tel�fono se ha
desconectado), puede tratar de detectar al due�o a trav�s de un negocio que conduce
�rastros de brinco�. Otra vez, una b�squeda de Internet de las palabras clave
�rastro de brinco� le dar� muchas posibilidades. 4. Entrar en contacto. Una vez que
haya encontrado a los due�os y sus direcciones, env�eles una tarjeta postal o carta
para ver si quieren vender la casa. Su mensaje deber�a ser cort�s y al punto. La
figura 2-5 muestra un ejemplo de una tarjeta postal. La conducci�n a trav�s de
vecindades es un juego de n�meros. Nuestros inversionistas dicen que compran
aproximadamente dos a tres casas por cada mil de tarjetas postales que env�an. El
n�mero medio de casas vacantes dicen que se pueden reunir en una hora est� en alg�n
sitio entre diez y veinte. As�, la conducci�n de ocho horas por semana ceder�
aproximadamente 350 a 700 direcciones por mes. Si
Genere conduce
47
tiene un objetivo de hacer una casa de la inversi�n un mes, este m�todo solo le
puede conseguir all�. Tambi�n las matem�ticas y crean un plan que encaja sus
objetivos y tiempo disponible.
2. EL MLS
El MLS es una fuente masiva de inversi�n conduce. Sin embargo, tambi�n es una
fuente que est� siendo buscada por otros inversionistas que pueden buscar los
mismos tipos de propiedades que es. El MLS es una base de datos que cambia
constantemente cuando las casas vienen a y del mercado y como su estado
48
y variaci�n de precios. Para tener �xito, tiene que a (1) comprobar que los MLS con
frecuencia y ser capaces de reaccionar inmediatamente o (2) minan los datos de
modos creativos que sus competidores pueden no haber pensado. Aunque un poco de la
informaci�n encontrada en el MLS est� en p�blico disponible a trav�s de otras
fuentes, los instrumentos para clasificarlo y los datos m�s ricos s�lo est�n
disponibles para corredores de bienes ra�ces autorizados. Los agentes que entienden
el valor que pueden traer a inversionistas le pueden ayudar a prospectar el MLS.
Aqu� est�n algunos informes personalizados su agente le puede asegurar:
Expir�/anul� poniendo el informe en una lista. Este informe muestra las casas en
sus vecindades objetivo donde los per�odos que ponen en una lista han expirado o
los due�os, por cualesquiera motivos, decidieron tomar la casa del mercado antes de
que se vendiera. En algunos casos, el due�o se puede muy motivar para venderse
despu�s haber puesto la propiedad en una lista para el periodo del tiempo o si la
casa tiene un problema que el due�o est� poco dispuesto a arreglar. En el uno o el
otro caso, esto puede ser una oportunidad de inversi�n.
D�as en informe de mercado. Esto es un informe que muestra cuanto de largo las
casas han estado en el mercado. El per�odo de tiempo del listado es medido por
�d�as en el mercado� (DOM). Las casas que han estado en el mercado para el
considerablemente m�s largo que el promedio pueden representar la misma oportunidad
que los listados expirados o anulados. Pueden tener un vendedor motivado o un
problema que requiere que un inversionista arregle.
Informe de la palabra clave. Puede hacer su agente crear un informe que est� basado
en palabras clave para mostrar casas que encajan sus criterios de inversi�n. Es
como si hab�a una lengua secreta en descripciones de la propiedad con palabras del
c�digo que pueden significar propiedades de la inversi�n potenciales.
Genere conduce
49
Aqu� es una lista de palabras comunes para buscar, pero no usan a todos ellos al
mismo tiempo o la lista ser� demasiado larga. Procese unos cuantos a la vez para
averiguar cuales la producci�n el mejor causa su mercado.���������� �Los manitas
especiales� �Necesitan work/updating/TLC� �Concesi�n de reparaci�n� �Assumable�
�Subvaloran� �el Acuerdo� �Como es� �El vendedor motivado� �VLB� (vacante en la
caja de la cerradura) �Venta de la finca�
3. EL CLASSIFIEDS
Los classifieds son un gran lugar para encontrar casas para la venta que no se
ponen en una lista en el MLS. Muchos peri�dicos fijan sus anuncios clasificados en
Internet, por tanto los puede ver en l�nea o recoger el peri�dico y mirarlo el
camino pasado de moda. Mirar� en las �Casas para la venta� la secci�n, que incluye
anuncios de la inversi�n, anuncios de FSBO y listados de reactivo. La mayor parte
de papeles estallan anuncios de bienes inmuebles por la vecindad, y esto ayuda a
reducir la b�squeda seg�n su objetivo. Como con la lista
50
mencionado anteriormente, busque las mismas clases de pistas que pueden indicar una
propiedad de la inversi�n potencial (la Figura 2-6).
Pistas para reconstituir propiedades en anuncios de bienes inmuebles
�Los manitas el� �Vendedor motivado �Vacante� especial� �Debe - se venden� �Ya que
- es� �El trabajo de necesidades� �Venta de la finca �superior por el Fijador��
�Actualizaci�n de necesidades� �Gran vecindad� �Encantadora�
Pistas de la figura 2-6 para reconstituir propiedades en anuncios de bienes
inmuebles
Tambi�n mire en las �Casas para la� secci�n de Alquiler porque los propietarios
pueden ser vendedores motivados. Unos son propietarios casuales, posiblemente
porque heredaron una propiedad y la pueden arrendar temporalmente. O quiz�s los
due�os se movieron de su casa, la arrendaron y no se han puesto alrededor a la
venta de ella a�n. Algunos propietarios se encuentran cansado de transacciones con
arrendatarios o su propiedad del alquiler necesita reparaciones extensas. Los
guiones son diversos, pero el caso es que si hay una propiedad para el alquiler en
su vecindad objetivo, haga un paseo - por y ver si encaja sus criterios. Uno de los
sitios web m�s populares que usa un enfoque de anuncios clasificados es
www.craigslist.org. Con nuevos sitios de anuncios clasificados surgir, Craigslist
no es su �nica opci�n, pero ha tenido mucho �xito y un perfecto
Genere conduce
51
modelo para otros sitios. Trate de entrar �Para la venta por el Due�o (Su Ciudad)�
en un motor de b�squeda popular y ver lo que aparece.
Genere conduce
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lejos del acuerdo con cualquier dinero efectivo. �Por qu�? El prestamista ya pierde
el dinero vendiendo la propiedad por menos que lo que se debe. La figura 2-8 pone
otras fuentes en una lista de extinciones del derecho de redimir y subastas.
2. Subasta p�blica
Una vez que el per�odo de gracia de la preextinci�n del derecho de redimir ha
pasado, una propiedad faltada se pone en una lista para venderse en una subasta
donde el p�blico puede ofrecer en la propiedad. Las subastas a menudo se sostienen
en el juzgado del condado local (los �pasos del juzgado�). Busque fechas de subasta
y tiempos fijados en las mismas ubicaciones que tienen listados de la preextinci�n
del derecho de redimir. Esta fase del proceso de la extinci�n del derecho de
redimir implica el riesgo m�s alto con no necesariamente la mayor recompensa. Tiene
que ser capaz de pagar en el dinero efectivo sobre el terreno sin una inspecci�n
formal de la propiedad. En algunos casos, el propietario puede ser capaz de
desempe�ar la propiedad dentro de cierto per�odo (derecho de la amortizaci�n). Otro
riesgo viene de estar en una situaci�n de puja viva. Debe saber su precio tope y
tener la disciplina para alejarse. Sugerimos que s�lo se recueste y mire durante su
primera experiencia de subasta. Si mojara propiedades que cre�a que podr�a ofrecer
en, pagar la concentraci�n a c�mo aquellas subastas resultan. El objetivo es
entender c�mo las cosas trabajan antes de que se zambulla en.
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Genere conduce
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Genere conduce
Prospecci�n de gesti�n de redes de la publicidad
Figura 2-9
hecho, s�lo tiene que refinar y mantener sus esfuerzos, liber�ndole para
concentrarse en otras �reas de su negocio que tira la casa. Con la prospecci�n,
estrecha su foco a candidatos probables antes de invertir en la comunicaci�n con
ellos (p.ej., identificaci�n de tres casas vacantes en una vecindad de mil y luego
vocaci�n o env�o de notas a aquellos due�os). Sin embargo, con la publicidad,
comunica su mensaje a un grupo m�s grande de la gente para llamar la atenci�n de
pocos quien se puede beneficiar de su mensaje (p.ej., cubriendo una vecindad con
mil naipes con la esperanza de encontrar tres oportunidades que compran la casa).
La publicidad es un proceso de dos pasos. En primer lugar, decida lo que va a
decir. En segundo lugar, entregue el mensaje a su p�blico objetivo (la Figura 2-
10).
TRABAJO DE SU MENSAJE
�Puede llamar el producto o compa��a qu� estos lemas populares anuncian?
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Subido con un mensaje que le pondr� aparte de los otros inversionistas en el �rea:
Piense inteligente, corto, y memorable. Puede querer hasta considerar mezclando
elementos de la vecindad objetivo, de modo que los vendedores potenciales entiendan
que expresamente se interesa en y entendido sobre su �rea. Su mensaje deber�a
motivar a vendedores para parar lo que hacen y se ponen en contacto con usted. En
la jerga publicitaria, esto es la llamada a la acci�n. La figura 2-11 muestra
algunos ejemplos.
Genere conduce
57
�Evite la extinci�n del derecho de redimir. Dinero efectivo para su casa. Llame
Ahora�. ��Necesidad de venderse pronto? Puedo ayudar�. �Venda su casa ahora.
Ningunos fastidios. Dinero efectivo r�pido�. �Fijador del problema. Fijador de la
casa. Compro casas�. �P�ngase de bajo su tejado HOY� �Guardan [vecindad] hermosa.
V�ndame su casa�. ��Sepultado endeudado? Compro [vecindad] casas sin fastidios�.
�Buscando [vecindad] casas para comprar hoy�.
Mensaje de la figura 2-11 ejemplos
Consigue la idea. �stos son no necesariamente ganadores del premio de ADDY, pero no
son demasiado r�pidos para lanzarlos bajo el autob�s. Los inversionistas
afortunados usan mensajes similares, francos cada d�a con grandes resultados. Si
quiere, no dude en subir con algo m�s diversi�n y original.
58
SAQUE LA PALABRA
Una vez que haya trabajado un gran mensaje, es tiempo de sacar la palabra a sus
vecindades objetivo. Los medios publicitarios se extienden de una tarjeta de visita
stapled a un tabl�n de anuncios a puntos de televisi�n de sesenta segundos
totalmente producidos. El caso es que no tiene que gastar una fortuna para tener
una campa�a eficaz, aunque seguramente pueda hacer esto. Trata de atraer un grupo
escogido de la gente en un grupo escogido de vecindades, as� elija sus medios
publicitarios en consecuencia. Vamos a explorar seis m�s popular (la Figura 2-12).
Los seis medios publicitarios m�s populares
1. Correo directo 2. Tarjetas de visita 3. Signos 4. Letra haciendo publicidad 5.
Internet 6. Radio y televisi�n
La figura 2-12 los seis medios publicitarios m�s populares
1. Correo directo
Si usa s�lo un m�todo publicitario, h�galo correo directo. El correo directo es una
t�cnica intentada y verdadera que consiste en enviar cartas, tarjetas postales o
aviadores a todas las casas en sus vecindades objetivo. El tipo de env�o
Genere conduce
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2. Tarjetas de visita
Una manera simple y eficaz de anunciarse y lo que hace es a trav�s de su tarjeta de
visita. Puede querer incluir un breve mensaje en la tarjeta o s�lo su nombre, su
informaci�n de contacto, y lo que hace: Fulano de tal, especialista de la
Rehabilitaci�n, 123/456-7890. Por supuesto, incluya una direcci�n postal, n�mero de
tel�fono, n�mero de fax, direcci�n de correo electr�nico y direcci�n del sitio web
si tiene el que. Su tarjeta de visita es una reflexi�n de qu� serio es como un
inversionista. Recomendamos que gaste unos d�lares que consiguen tarjetas de visita
de alta calidad hechas en una impresora profesional m�s bien que usar su ordenador
personal e impresora. Su tarjeta de visita es su tarjeta de visita y se deber�a
dejar en todas partes vaga. F�jelo en la tienda de conveniencia, Lavander�a
autom�tica y gasolinera. Saque un anuncio en su bolet�n informativo vecino, usando
su tarjeta de visita como el anuncio. Rep�rtalo a vecinos e incl�yalo con cualquier
carta que env�e a vendedores anticipados. Extienda la palabra sobre a qui�n es y lo
que busca.
3. Signos
Los signos se pueden hacer relativamente econ�micamente y mostrarse casi en todas
partes. Sin embargo, compruebe ordenanzas de la ciudad locales antes de arreglar
para hacer
60
La mayor parte de ciudades tienen tiendas del signo locales donde puede conseguir
signos profesionalmente hechos. Como con tarjetas de visita, recomendamos gastar
unos d�lares suplementarios para crear a un profesional, mirada de calidad.
4. Publicidad de la letra
Los inversionistas de bienes inmuebles tienen una riqueza de opciones de promover
sus negocios en la publicidad de la letra. Algunos inversionistas dirigen anuncios
en los bienes inmuebles, negocio o secci�n clasificada del peri�dico. Otros
veh�culos de la letra para anuncios del inversionista incluyen publicaciones
locales libres como PennySavers y varias publicaciones de bienes inmuebles libres
que por lo general se abastecen en tiendas de conveniencia, gasolineras y tiendas
de comestibles. Muchas asociaciones de propietarios vecinas (HOAs) publican un
bolet�n informativo mensual, y a veces dirigen una secci�n secreta que incluye
propiedades FSBO. Puede beneficiar ambos caminos subiendo a la lista de direcciones
para su HOA de vecindad objetivo. Si no tiene el acceso a un dise�ador gr�fico
freelance, muchas publicaciones dise�ar�n su anuncio para unos honorarios.
Genere conduce
61
5. Internet
Internet est� lleno de sitios de anuncios clasificados en l�nea que generan
ingresos a trav�s de la publicidad. Es dif�cil calibrar la eficacia de estos tipos
de anuncios a menos que los pruebe, pero los gastos deber�an ser relativamente
bajos. Adem�s, la mayor parte de ciudades principales han orientado a la ciudad y
verdaderos-estateoriented sitios web que aceptan la publicidad. Compruebe para ver
si su vecindad objetivo HOAs tienen sitios web que aceptan la publicidad. Algunas
vecindades tienen blogs en l�nea, tablones de anuncios o boletines informativos del
correo electr�nico. �stas son oportunidades buenas no s�lo para arreglar un anuncio
sino tambi�n ser un miembro activo de la comunidad vecina.
6. Radio y televisi�n
La producci�n de unos treinta - o anuncio de sesenta segundos se puede hacer para
dos medios: radio y televisi�n. La radio es menos cara que la televisi�n. Si no
tiene la voz para la radio, puede contratar a alguien para leer su anuncio. Los
precios var�an por �reas metropolitanas, pero los puntos de la radio son
relativamente econ�micos, sobre todo en formatos �nicamente de noticias. Guarde su
copia corta y al punto. Escuche anuncios que corren actualmente para conseguir
ideas de c�mo trabajar suyo. Cada emisora de radio tiene representantes
publicitarios, tan llame y dir�jase a alguien all� para conseguir los precios y
pedir la ayuda si lo necesita. Hay dos clases de la publicidad televisiva. Uno
implica un brote de v�deo, m�sica, y tal vez los actores y el otro implican s�lo
palabras y cuadros. Si quiere contener gastos, pegarse con los anuncios de
palabras-y-cuadros. Otra vez, se puede poner en contacto con el representante
publicitario de su estaci�n de televisi�n local para conseguir precios y pedir la
ayuda en la creaci�n de su anuncio. Como cultiva su negocio de la rehabilitaci�n,
puede encontrar otro, modos m�s creativos de conseguir su nombre y mensaje ah�. La
figura 2-14 muestra algunas otras ideas publicitarias de considerar.
62
SU PLAN DE MEDIOS
Su plan de medios define los detalles de donde y con qu� frecuencia va a hacer
publicidad. Para maximizar sus d�lares publicitarios, tiene que equilibrar un par
de variables: alcance y frecuencia (la Figura 2-15).
Alcance y frecuencia
�Alcance la Frecuencia Cu�nta gente est� en el p�blico objetivo de un anuncio? �Con
qu� frecuencia es un individuo en su p�blico objetivo expuesto a un anuncio?
La figura 2-15 alcanza y frecuencia
Genere conduce
63
IB
uy
Ho
nosotros
es
IB
uy
Ho
nosotros
es
! IB uy
El env�o de una tarjeta postal a las casas en cinco vecindades cuesta lo mismo como
el env�o de cinco tarjetas postales a casas en una vecindad.
La figura 2-16 alcanza contra frecuencia
Guarde la pista de la cual los anuncios trabajan mejor y de que fuente. Cuando la
gente llama de un anuncio, averigua donde lo vieron de modo que pueda poner a punto
sus esfuerzos en el futuro. Ya que mide los resultados de su publicidad
64
campa�a, modificar� su plan de medios. Por ejemplo, puede quitar una vecindad
improductiva de su �rea objetivo de modo que pueda enfocar sus recursos en las
vecindades que generan conduce. Sin embargo, nunca deje de hacer publicidad a
vecindades productivas s�lo porque cree que tiene mindshare. Alguien una vez
pregunt� al magnate del chicle Guillermo Wrigley por qu� sigui� haciendo publicidad
cuando su producto completamente domin� el mercado. �Simple�, contest�. �Las ventas
son un tren, y la publicidad es el motor. Corte el motor y el tren vendr� despacio
a un alto�.
Figura 2-17
Cuando el � actor de la Academia Awardnominated Harrison Ford se traslad� a
Hollywood en 1964 a la edad de veintid�s a�os para hacerse un actor, primero
trabaj� en Columbia Pictures (donde posteriormente se despidi�) y luego en
Universal Studios donde hizo puntos de la televisi�n del trozo. Pero era su trabajo
del lado que lanz� su carrera. Para apoyar a su esposa y dos hijos entre empleos
interpretadores, se hizo un carpintero autoense�ado. Finalmente, el Ford se
encontr� gabinetes del edificio en la casa del director George Lucas. Lucas alist�
el Ford para leer l�neas para actores que se estaban echando en Lucas pr�ximo
Genere conduce
65
pel�cula. Ley� sus l�neas tan bien que el Ford se dio el papel de Han Solo en las
pel�culas de Guerra de las galaxias y se arruin� en el estrellato. Esta historia
ilustra el hecho que el �xito a menudo viene no de lo que hace o hasta c�mo bien lo
hace, pero de a qui�n conoce. Como Harrison Ford podr�a certificar �saber� que
alguien no tiene que querer decir �amigos para la vida�. Puede ser simplemente un
conocido con quien ha compartido sus objetivos. La gente que conoce arregla su red:
su c�rculo de amigos, socios y pares.
CONSTRUCCI�N DE SU RED
En su libro m�s vendido El Inversionista de Bienes inmuebles del Millonario, Gary
Keller escribe que el coraz�n de su red de generaci�n de plomo se forma de la gente
cuyas profesiones los ponen en el contacto directo con vendedores o con casas. La
figura 2-18 muestra algunos ejemplos de personas que se pueden hacer la parte de su
red de generaci�n de plomo principal. La gesti�n de redes construye relaciones con
la gente que tiene el acceso a casas y vendedores y quien pasar� �stos van adelante
a usted. Sin embargo, no es aproximadamente usted. La gesti�n de redes exitosa
implica relaciones mutuamente beneficiosas. Ayuda la gente en su red con el negocio
conduce, los honorarios de un descubridor, o hasta una pieza de la acci�n. Si nada
m�s, una nota de gracias simple o el peque�o regalo siempre se aprecian. Su
reputaci�n es suprema aqu�. Sin falta devuelva llamadas telef�nicas y mensajes
puntualmente. Est� listo para actuar r�pidamente y ser generoso y ser cort�s en sus
respuestas. Uno de los mejores lugares para comenzar a conectar a la red es clubes
de la inversi�n de bienes inmuebles. Estas organizaciones han aparecido en ciudades
todos a trav�s de Norteam�rica. Las reuniones del club (por lo general sostenido
cada mes) a menudo est�n llenas a la capacidad con inversionistas, prestamistas,
constructores y todos los dem�s asociados con la inversi�n inmobiliaria. Si
comienza s�lo, estos clubes son una manera excelente de comenzar a construir su
red. Y no olvide de contar
66
La gente en su red
12. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. Otros tasadores de agentes inmobiliarios de
inversionistas inspectores de prestamistas contables de abogados oficinistas del
juzgado de contratistas residentes vecinos de reveladores de constructores
La figura 2-18 la gente en su red
Genere conduce
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CULTIVACI�N DE SU RED
Recomendamos a una especie de sistema de gesti�n de contacto guardar la pista de su
red. La gente en esa red se puede dividir abajo en cuatro categor�as: recursos,
recursos aliados, abogados y abogados principales. Cada categor�a est� basada en la
probabilidad que esta gente le enviar� conduce (la Figura 2-19). Como encuentra a
la gente y los deja caer en su red de generaci�n de plomo, cada uno comienza como
un recurso: alguien que le podr�a enviar conduce. Con el tiempo, descubrir� a estos
que van y enfocar sus actividades conectadas a una red en ellos.
Categor�as de su red
La gente de recursos que le podr�a enviar conduce. La gente de Recursos aliada que
puede y le enviar� conduce. La gente de Abogados del Coraz�n de abogados que le
enviar� absolutamente conduce. La gente que est� en una gran posici�n para enviarle
conduce y va.
Categor�as de la figura 2-19 de su red
Fuente: del inversionista de bienes inmuebles del millonario por Gary Keller
Querr� guardar la pista de la vez pasada que entr� en contacto, cuantos le conducen
recibido, y que conduce se hizo una adquisici�n de viviendas. La gente en su red
puede cambiar categor�as r�pidamente. Con un tel�fono
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llame, un recurso puede brincar a ser un abogado. Est� consciente de quien hace su
zumbido de la m�quina de ventaja de la inversi�n y trate a aquella gente en
consecuencia: Qu�dese en el contacto regular con ellos y muestre su gratitud.
Keller recomienda crear �todo un bolet�n de propiedades� (APB) que pone en una
lista exactamente que tipo de propiedad busca y donde mira. Comparta estos
criterios poni�ndose en contacto con la gente en su red sobre la base del modo que
los clasifica. M�s probablemente le deben enviar conduce, m�s a menudo se deber�a
poner en contacto con ellos. La figura 2-20 muestra una escritura �spera para
asegurarse que cubre los puntos claves de la conversaci�n.
Su escritura conectada a una red
Introd�zcase el Objetivo de la Parte Les dice que es y por qu� llama Les dicen que
tipo de casa busca y en que vecindades Les dan su n�mero de tel�fono si alguna vez
oyen sobre una propiedad que encaja sus necesidades y si saben de alguien m�s que
le pueda ayudar a encontrar que las propiedades Dicen �gracias�, ofrecen ayudarles
y seguir una nota o correo electr�nico
La figura 2-20 su escritura conectada a una red
Pedir ayuda
Est� agradecido
Fuente: del inversionista de bienes inmuebles del millonario por Gary Keller
Genere conduce
69
de que no quiere ponerse a lo que realmente quiere: las calles de sus vecindades
objetivo, listados, anuncios, etc�tera. La publicidad atrae a vendedores a usted
con un mensaje con cuidado trabajado que alcanza sus vecindades objetivo. La
gesti�n de redes implica ponerse en contacto con la gente para decirles sobre su
negocio, lo que hace, y c�mo pueden ayudar. Una de las cosas m�s importantes de
recordar no es dejar a su cera de esfuerzos que genera la ventaja y mengua cuando
se implica en una rehabilitaci�n o se puede encontrar esperando meses el siguiente
remodelar y vender. Despu�s de a�os del funcionamiento con inversionistas de bienes
inmuebles, nos ponemos la mayor�a de nuestro conduce conectando a la red. Si
comienza s�lo y ha limitado recursos, la prospecci�n es un gran lugar para comenzar
mientras construye su red. Para muchas personas, la publicidad se hace una
estrategia viable cuando sus negocios de la inversi�n crecen y m�s recursos se
hacen disponibles. Una vez que aquellos conducen el principio entrar, tendr� que
ser capaz de filtrar el bien conduce del malo. Llamamos esta calificaci�n de
proceso conduce, y es el tema del Cap�tulo 3.
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Genere conduce
71
Cap�tulo 3
Lic�nciese conduce
1� ENCUENTRAN
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Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.
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CALIFIQUE A LA CASA
En la calificaci�n a una casa, su objetivo es determinar si la casa encaja las tres
partes de sus criterios de compra fundamentales. En primer lugar, la casa deber�a
estar en una de sus vecindades objetivo. En segundo lugar, las reparaciones
necesarias en la casa no deben exceder lo que quiere o es capaz de tomar. En tercer
lugar, la casa no puede ser una Disparidad Vecina o, en otras palabras, tan ��nico�
o �sorprendentemente distintivo� que los compradores dominantes se apagar�n. Pruebe
cada ventaja contra estos criterios para determinar si la casa es una oportunidad
de inversi�n buena para usted (la Figura 3-1).
1. EN SU VECINDAD OBJETIVO
Antes que nada, verifique que la casa est� en una de sus vecindades objetivo.
Aunque enfoque sus esfuerzos de generaci�n de plomo en sus vecindades objetivo,
conduce generado a trav�s de la publicidad y la gesti�n de redes puede venir de
dondequiera. Si no sabe ya la respuesta, su primera pregunta al propietario deber�a
ser, ��Cu�l es la direcci�n de la casa?� Si el nombre de la calle no es familiar,
pida que el due�o se agarre mientras comprueba para ver si est� en una de sus
vecindades objetivo. Si no es, simplemente diga, �Mientras aprecio que su toma del
tiempo me llama, siento, s�lo no invierto en esa parte de la ciudad. �Ser�a un
problema si hiciera pasar su informaci�n a algunos otros inversionistas s� qui�n
podr�a ser capaz de echarle una mano?�
Lic�nciese conduce
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2. EN CONDICIONES SATISFACTORIAS
Despu�s, quiere conseguir una idea �spera de la condici�n de la casa de ver si
quiere aceptar los riesgos implicados en posesi�n y mejoramiento de ello. Haga unas
preguntas principales para destapar cualquier problema principal que la casa pueda
tener (la Figura 3-2). El nivel de condiciones satisfactorias es hasta usted. Por
ejemplo, puede dar la bienvenida al trabajo extenso que remodela, pero querer
evitar cuestiones estructurales y ambientales principales. El propietario no
siempre sabr� las respuestas, pero si hacen, le puede salvar el tiempo y gasto que
toma para descubrir estas cuestiones de su propio.
Calificaci�n para condici�n: problemas principales
1. �Da�o por fuego? 2. �Pintura con plomo? 3. �Da�o acu�tico? 4. �Problemas de la
fundaci�n principales? 5. �Tejado derrumbado? 6. �Amianto? 7. �Da�o de la termita
principal? 8. �Alambrado de aluminio?
La figura 3-2 que tiene derecho a condici�n: problemas principales
76
el ejemplo, los a�os 1960 arquitectura moderna con un tejado llano y ningunas
ventanas delanteras es una disparidad en una vecindad llena de dos historias
coloniales. (Hay una raz�n parece tan atractivo en el papel comparado con el resto
de la vecindad.) La figura 2-3 muestra algunos otros atributos que hacen una casa
una disparidad.
La mayor parte de los compradores en una vecindad buscan una casa que encuentra la
norma vecina. Puede hacer un trabajo fabuloso que arregla una casa, pero si es una
disparidad, puede tener la dificultad vendi�ndolo porque habr� menos compradores
interesados.
Lic�nciese conduce
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Si la casa encuentra sus criterios de compra, tiene la primera mitad de una ventaja
calificada: una casa calificada. Despu�s, es tiempo de calificar al vendedor.
CALIFIQUE AL VENDEDOR
El segundo paso en la calificaci�n a una ventaja debe calificar al vendedor. Su
objetivo es averiguar si el propietario quiere y es capaz de venderse por menos que
el valor del mercado minorista. El valor del mercado minorista es el precio que un
comprador de casa t�pico pagar�a por la casa. Dos condiciones deben existir para un
propietario para considerar la venta por menos: El propietario debe tener los
medios y la motivaci�n para venderse. En primer lugar, el due�o debe tener los
medios de venderse la casa debajo del mercado minorista valoran y todav�a pagan la
hipoteca y cualquier otra deuda relacionada con la casa. En nuestra experiencia,
hay s�lo tres modos que esto pasa (ver la Figura 3-4):
Motivaci�n
78
Lic�nciese conduce
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pagos
Vacante
Figura 3-5
Si decide que el vendedor tiene tanto los medios como la motivaci�n para vender la
casa en menos que el precio al por menor, tiene un vendedor calificado. En la
siguiente secci�n, andaremos usted a trav�s de una lista de comprobaciones que le
da algunas preguntas que puede pedir calificar a una ventaja.
LA CONVERSACI�N ELIMINATORIA
La escritura introductoria siguiente y la lista de comprobaciones le dirigen a
trav�s de las preguntas deber�a pedir calificar a la casa as� como el vendedor.
Hemos agrupado las preguntas por la informaci�n que se dise�an para destapar. Puede
querer hacer una lista que pide y expresa las preguntas en un modo que le gusta.
Gu�rdelo pr�ctico de modo que lo tenga listo cuando una ventaja entra. Le damos
esta escritura y lista de comprobaciones porque queremos que usted sea sistem�tico
y eficaz para la calificaci�n al potencial conduce. El caso es que
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Lic�nciese conduce
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3. �Cu�nto cree que costar� para arreglarlo? 4. �Ha archivado alguna vez una
declaraci�n de da�os? 5. �Hay all� alguna grieta en la fundaci�n? 6. �Ha estado
alguna vez su casa en un fuego? 7. �Ha tenido alguna vez alg�n agujero acu�tico o
da�o (planteando cuestiones del molde potenciales)? 8. �Tiene su casa apartadero de
amianto o azulejos? 9. �Ha tenido alguna vez alg�n problema de la termita? 10. �Es
el tejado en buenas condiciones, o se ha escapado alguna vez? 11. �Sabe si la casa
tiene el alambrado de aluminio?
Lic�nciese conduce
83
remodelar y vender PUNTO
Consiga tanta informaci�n como puede antes de que llame una ventaja. Esto le
ayudar� a concentrarse en las preguntas que necesita contest� para calificar a la
casa. Y si encuentra una raz�n de descalificar la casa antes de que se ponga en
contacto con el vendedor, se puede salvar la llamada.
�Tienen la motivaci�n?
7. �Por qu� se interesa en la venta de la casa? 8. �C�mo r�pidamente quiere
venderse? 9. �Vive alguien en la casa? 10. �Son actualizados los pagos de la casa?
84
1� ENCUENTRAN
Lic�nciese conduce
85
Verifique que la casa est� en una de sus vecindades objetivo. Determine si quiere
tomar una casa en su condici�n. Verifique que la casa no es una disparidad vecina
que ser�a dif�cil de venderse una vez que se arregle.
El vendedor tiene la motivaci�n para vender la casa debajo del valor de mercado: el
vendedor necesita el dinero efectivo r�pido o el vendedor no quiere el fastidio de
vender la casa.
86
87
�Suena a un plan�, dijo Amy. �Lo marcar� en el calendario�. S�lo una semana m�s
tarde, Mitch ten�a una brecha. Por varios de sus viajes a trav�s de Greenbriar
Estates, hab�a notado a un hombre m�s viejo que pasea su perro, a menudo llevando
una brazada de peri�dicos del sol-yellowed. Finalmente, su curiosidad se puso el
mejor de �l, y par� el coche y se acerc� al hombre. �Perdone m�, se�or�, dijo con
una sonrisa. �Le not� llevando aquellos peri�dicos. �La mente si pregunto por qu�?�
El hombre le dio el vistazo y se�al� a la camiseta del parque de bomberos de Mitch.
��Usted un bombero?� el hombre pregunt�. �S�, se�or�, contest� Mitch. �Seguro soy�.
�Mi hermano era un bombero antes de que se retirara�. El hombre ampli� su mano. �Mi
nombre es Ben. �Ahora, c�mo le puedo ayudar?� �Era curioso s�lo de aquellos
peri�dicos que siempre lleva�. Ben se encogi� de hombros. �He vivido aqu� ya que
abrieron esta vecindad. Creo que es un gran lugar para vivir. Pero cuando la gente
se muda, a veces los papeles tienden a amontonarse y hacerse una monstruosidad. Por
tanto los recojo y los tiro�. Mitch no hab�a pensado en esto. Ayud� a explicar por
qu� no manchaba muchas casas vacantes en esta vecindad. Ben el peri�dico snatcher.
Ben sigui�. �Es tal verg�enza. No parece que la gente hoy d�a toma tanto orgullo de
sus vecindades como acostumbraron para. Creo que puede decir una vecindad buena por
cuantos patios ordenados tiene�. Se�al� a trav�s de la calle. �Ese es correcto al
lado de mi casa, y ha sido vac�o durante meses. Segar sido la hierba ya que los
arrendatarios se mudaron�. Mitch no hab�a pensado en esto cualquiera - parece que
hay m�s a manchar una perspectiva buena que peri�dicos amontonados y un c�sped
crecido demasiado. �Esto es agradable de usted. �Resulta saber qui�n lo posee? Soy
88
Bill y Nancy
Bill tom� el primer sorbo de su caf� nuevamente elaborado y suspir� contentamente:
�Ah, la vida est� bien�. En s�lo unos minutos, encontrar�a a alguien que podr�a
proporcionar una ventaja buena en su primera casa para remodelar y vender. Sabore�
el calor de la taza, los aromas ricos y los sonidos de personas que colocan sus
pedidos. Esto era su comensal favorito. Disfrut� de estar con otra gente; realmente
le activ�. Cuando Ed hab�a aconsejado conectar a la red como una estrategia de
encontrar casas, Bill se hab�a hecho excitado. Era networker natural, y tom� apenas
cualquier esfuerzo. Ed le hab�a presentado en Tom, un luchador en sus a�os treinta
tempranos que hab�a tirado m�s de cincuenta casas el a�o anterior. Tom era �el
hombre� en el �rea del metro del sur. Bill esper� imitar su �xito en el norte; por
eso hab�a arreglado su primera reuni�n con Tom casi dos meses antes. Bill hizo una
impresi�n en Tom desde el principio. La primera vez que se encontraron, ofreci�
pagar a Tom por su consejo (adem�s del pago del almuerzo). La oferta era genuina.
Sab�a que tomaba un poco del tiempo valioso de Tom. Tom graciosamente rehus� la
oferta, pero despu�s de la reuni�n, Bill
89
recordado que Tom trabaj� con el cap�tulo de Hermanos mayores local. Envi� una
donaci�n de 100$ a la caridad del nombre de Tom. Un par de semanas m�s tarde, Tom
hab�a conseguido que un grupo de inversionistas juntos construyera una casa para
una familia necesitada. Bill se revel� en el worksite con el caf� para cada uno y
dijo, �S�lo d�game lo que necesita, y lo har�. Tom puso al ex sargento de la
taladradora para trabajar y m�s tarde afirm� que el proyecto se hizo en la mitad
del tiempo a consecuencia de los esfuerzos de Bill. Desde que �l y Nancy hab�an
decidido encontrar una casa tirando, Bill hab�a estado teniendo almuerzos con Tom y
otras aproximadamente una docena de personas, incluso corredores de bienes ra�ces,
contratistas, prestamistas, un abogado y alguien de cada una de las asociaciones
vecinas en su �rea. Nancy hab�a sido una ayuda grande en la organizaci�n de una
base de datos con los nombres y los n�meros de tel�fonos de todas las personas en
su red. Lo usaron para rastrear los tiempos Bill llamado o encontrado con la gente.
Tambi�n a�adieron notas de sus reuniones. Nancy le hab�a ayudado a establecer
recordatorios en su calendario para llamar sus contactos. No se opuso a hablar por
el tel�fono, pero muy prefiri� encontrarse en la persona. Tom movi� otra leche en
polvo en su taza del caf� y dijo, �Bill, tengo una l�nea en una casa buena para
remodelar y vender. Est� demasiado lejos para m�, pero resulta estar muy cerca de
usted�. Bill sonri�. S�, la vida est� bien, pensaba.
Samantha
Samantha era intermedia a trav�s del crucigrama del domingo y todav�a no hab�a
terminado su primera taza de caf� cuando el tel�fono son�. T�picamente, se habr�a
ofendido por la interrupci�n, pero esto era una llamada de su nuevo tel�fono
comercial. Despu�s de un principio lento, su campa�a publicitaria comenzaba a
mostrar resultados, como Ed hab�a dicho que iba. No hab�a encontrado la casa
correcta a�n, pero sab�a que era un juego de n�meros: m�s conduce se puso, mejor la
posibilidad que encontrara el que que trabaj�.
90
�Esto es Samantha�. �Um, hola. Consegu� una de aquellas tarjetas postales verde
vivo que ha estado enviando. Espero vender mi casa�. La persona al otro final de la
l�nea pareci� un poco nerviosa. ��Grande, me podr�a dar la direcci�n?� dijo cuando
encabez� abajo el pasillo a su ordenador. Su pantalla del ordenador brinc� a la
vida cuando movi� el rat�n. Samantha r�pidamente hizo una nota que hab�a llamado
debido a sus tarjetas postales. Guardaba la pista de la cual de sus estrategias
publicitarias resultaban eficaces. �Es 2784 Seneca Drive�. El nombre de la calle
pareci� familiar, e hizo una b�squeda de Internet r�pida para averiguar si estaba
en una de sus vecindades objetivo. Si no fuera, conseguir�a al visitante del
tel�fono r�pidamente y cort�smente. �Amo esa �rea�, dijo al visitante una vez que
hab�a confirmado que estaba en su vecindad objetivo. Respecto a la escritura
eliminatoria Ed le hab�a ayudado a crear, comenz� a pedir que una serie de
preguntas califique al vendedor y la propiedad r�pidamente. ��C�mo se llama usted?�
�Andy Harrison�. �Bien, Andy, seguramente me intereso en casas en esa �rea. Si no
es un problema, me gustar�a tomar s�lo unos minutos para hacerle algunas preguntas
sobre su propiedad y por qu� piensa en la venta. Quiero hacer el mejor uso de su
tiempo, y estas preguntas me ayudar�n a entender si tenemos que establecer una cita
para ver su casa�. �Seguramente Ning�n problema�, respondi� Andy. Samantha record�
su conversaci�n con Ed sobre los dos requisitos para un vendedor calificado: los
medios y la motivaci�n. �En primer lugar, tiene el vendedor bastante dinero en la
casa o en el banco para venderlo debajo del valor de mercado? �En segundo lugar,
tiene el vendedor una raz�n de venderlo debajo del valor de mercado en vez de
tratar de venderlo a trav�s de los canales convencionales?
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��Bien, cu�nto ha pose�do la casa?� �Once a�os�. Mientras hablaban, Samantha
levant� el sitio web de la evaluaci�n del impuesto del condado e hizo una b�squeda
en la propiedad. R�pidamente encontr� los pies cuadrados y el valor valorado
corriente. ��Y cu�l es su precio inicial?� �Realmente esperaba conseguir
aproximadamente 150000$�. Pero Andy no pareci� muy seguro, e hizo una pausa.
Samantha mord�a su lengua y record� que se no dijera algo. Ed le hab�a dicho
escuchar y no dar al vendedor cualquier reacci�n despu�s de hacer esta pregunta.
Despu�s de un silencio corto, Andy dijo, �Ah, no s�, tal vez hasta 140000$.
Realmente s�lo quiero terminar esto con�. Samantha circul�. ��Qu� debe en la casa?�
Hab�a una pausa. �Francamente, no creo que esto sea cualquier de su negocio�.
Pareci� perturbado. �Tal vez mi vocaci�n era un error�. Esto cambiado r�pidamente,
Samantha pens�. Se pregunt� lo que hab�a tra�do esto en cuando pareci� que las
cosas fueron tan suavemente. �Andy, espero que no le ofendiera�. �No�. Andy pareci�
exasperado. �Es s�lo que es la tercera persona que he llamado, y parece que cada
uno trata de arrancarme�. �Bien, Andy, no puedo hablar para nadie m�s, pero no
tratar�a de arrancarle. Tiene una casa que le gustar�a vender r�pidamente, y tengo
que averiguar cierta informaci�n para ver si esto es una inversi�n que vale la pena
para m�. Mi esperanza sincera consiste en que podemos alcanzar finalmente un
acuerdo que ser� mutuamente beneficioso�. ��Por qu� tiene que saber cu�nta equidad
tengo en mi casa?� Bien, al menos no ha colgado a�n, Samantha pensaba. Siempre
confiaba en sus instintos, y aunque fuera temprano en la llamada, ten�a un
presentimiento que esto podr�a resultar ser muy. Val�a la pena colgarlo all�.
�Estoy de acuerdo que esto es una pregunta financiera personal, pero francamente,
me ayuda a determinar si esto calcular� para nosotros dos. El largo y
92
el salvo ello es que tengo que hacer el dinero, pero tambi�n quiero verle alejarse
satisfecho de que se trat� justamente. Esto tiene que ser un winwin, y esto es el
�nico modo que hago el negocio. Andy, no lamentar�a trabajar conmigo�. Silencio.
Pareci� que Andy lo medit�. �Sesenta mil�, era todo que dijo. Samantha respir� un
suspiro de alivio. ��Bien, se opone si le pregunto algunas preguntas m�s?� �Siga
adelante�, Andy dijo. Pareci� que Andy ser�a capaz de pagar la hipoteca y todav�a
ser capaz de terminar con alg�n dinero efectivo en su bolsillo. En esa nota
positiva, Samantha decidi� cambiar marchas. �Ten�a bastante motivaci�n para
venderse por m�s abajo que el valor de mercado? ��Andy, por qu� vende la casa?�
Sostuvo su aliento, esperando que la pregunta no le ofendiera. �Bien, me transfer�
a Memphis. Trat� de venderlo yo mismo. Lo vend� a algunas personas y consent� en
dejarles acercarse antes del cierre. Qu� error. Nunca nos cerramos y llev� tiempo
para sacarlos�. �Siento o�r esto. �Ha comprado ya un lugar en Memphis?� Samantha
pregunt�. �S�, y no demasiado me conmuevo sobre el pago de dos hipotecas�. Andy
obviamente ten�a una motivaci�n grande para venderse. �Le oigo�, respondi� Samantha
compasivamente. ��Es vacante la casa?� �S�, es. Nos hemos movido ya a Memphis, y
estoy abajo para el fin de semana para tener cuidado del c�sped, conseguir algunas
cosas fijadas, sabe�. A pesar de s�, Samantha excitaba un poco. Sus instintos
pueden haber sido correctos; esta llamada ten�a un poco de potencial. Ahora era
tiempo de ver si la casa se licenci�. Se asegur� que su voz pareci� ocasional y
normal. ��Qu� edad tiene la casa?� �Tiene veintiuno a�o. Creo que era uno de primer
construido cuando el �rea se desarroll�.
93
�Andy, mencion� que fijaba unas cosas. �Qu� tipo de condici�n es la casa en?� Andy
vacil� un momento. �Nada todo que principal. Nunca fui tan pr�ctico en primer lugar
y luego aquella gente realmente no tuvo cuidado del lugar mientras estaban all�.
As� hay probablemente alguna materia que se tiene que arreglar�. No mucha
informaci�n all�, pero podr�an haber algunas banderas rojas. Dispar� una serie de
preguntas. ��Ha archivado alguna vez una reclamaci�n en su seguro?� No. ��Alguna
grieta en la fundaci�n?� No. ��Da�o acu�tico?� No, no que sab�a. Sigui� hasta que
tuviera un cuadro tan bueno de la casa como se podr�a poner de Andy. Esto era la
llamada m�s prometedora que hab�a tenido en el mes o por tanto hab�a estado
haciendo publicidad. �Bien, Andy, s� que s�lo est� en la ciudad durante un poco
tiempo. �Podr�a adquirir esta tarde?� �Soy la clase del amarrado esta tarde. Dejar�
una llave bajo la estera y me puede llamar si tiene alguna pregunta�. �Grande, que
trabaja para m�. Samantha no pod�a esperar a comprobar la casa y dirigir los
n�meros. Tal vez esto ser�a el que. Marc� el n�mero de Ed para ver si la podr�a
encontrar en la casa.
Mitch y Amy
Mitch hizo rodar su cabeza para soltar los m�sculos en su cuello cuando anduvo en
la puerta principal. Se hac�a un poco cansado de toda la conducci�n. Otro per�odo
de cuatro horas �que conduce por d�lares�, ya que lo hab�a o�do describi� en una
reuni�n del club de la inversi�n, hab�a cedido una pareja m�s conduce, pero todav�a
no hab�an encontrado su primera casa. Se sorprendi� que la casa fuera oscura; Amy
era por lo general a casa ya. Dos pasos en el vest�bulo vio que dos velas estaban
en la mesa de comedor y que se puso para dos. ��Quisiera usted acompa�arme para la
comida?� Amy pregunt� con una sonrisa. ��Cu�l es la ocasi�n?�
94
Amy le dio un vaso. �Una tostada�, dijo. �A nosotros, y�, dijo, haciendo una pausa
para el efecto, �nuestra primera casa�. ��Qu�?� Mitch no sab�a que pensar. Amy la
puso abajo de cristal y apoyado avanzado, �Mitch, creo que podr�amos tener nuestra
primera casa. �Recuerda cuando me dijo sobre Ben el peri�dico snatcher? Bien,
enviamos una carta al due�o. Me llam� hoy, y habl� con ella durante aproximadamente
la media hora. Todo cae al lugar. Dijo que la casa en Greenbriar no estuvo en
venta, pero realmente ten�a otra casa que quiso vender. Creo que es el que para
nosotros�. ��Realmente? �Qu� sabe sobre ello?� Amy dirigi� una sonrisa deliberada.
�Llam� a Monica directamente despu�s de que me quit� el tel�fono y ped� que ella
tirara alg�n comps para nosotros�. Monica era la corredora de bienes ra�ces que los
hab�a estado prospectando. ��Y qu� dijo?� �Regres� a m� hace aproximadamente una
hora y dijo que se deber�a vender por 125000$ una vez que todo se arreglara. Mitch,
el due�o parece que quiere conseguir su dinero de la casa, y no est� en ninguna
forma para ponerse sobre el mercado, pero no un desastre completo�. Amy hizo una
pausa otra vez para el efecto. �Dijo que le hab�a dejado ir por aproximadamente
75000$�. Mitch r�pidamente dirigi� los n�meros en su cabeza. �Esto parece a que
realmente pudiera trabajar�. �Uh, Mitch, hay uno m�s cosa�. Amy vacil�. �La casa no
es exactamente cercana�.
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1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee
4� APURO
Una casa renovada, lista para venderse
5� SE VENDEN
Ganancia en el banco
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
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ANALICE INTRODUCCI�N
Tome riesgos calculados. Esto es completamente diferente de ser imprudente.
- El general George S. Patton, Hijo
Una vez que haya generado una ventaja y haya verificado su potencial como una
propiedad de la inversi�n, es tiempo de tomar una mirada m�s cercana. Tome un
momento para acariciarse en la espalda. El descubrimiento de propiedades de la
inversi�n es el trabajo resistente, pero su consecuencia y perseverancia han dado
resultado. Muchos inversionistas aspirantes nunca se hacen serios sobre el negocio
de la busca y por lo tanto nunca encuentran una casa digna investigaci�n. Ha pasado
la primera prueba. No dude en saborear el momento, pero no para demasiado mucho
tiempo. Ahora el verdadero trabajo comienza. Es tiempo de ver si hemos encontrado a
un encargado. En nuestra opini�n, la etapa Analizar es la parte m�s importante del
proceso de la inversi�n. Esto es donde los inversionistas cuidadosos hacen su
dinero y arriesgan a interesados a menudo pierden suyo. Esta parte del libro se
dedica a la ense�anza de usted c�mo hacer ofertas elegantes, expresamente, c�mo
realizar el an�lisis y contar los gastos para determinar su oferta m�xima: el
absoluto mayor�a puede pagar una propiedad y todav�a realizar una ganancia s�lida.
Saber su oferta m�xima le da la capacidad de quedarse objetivo durante el proceso
de compra. Ser� capaz de presentar a su oferta la confianza, tener sus emociones
bajo control y alejarse de un acuerdo poco rentable o arriesgado sin excusas. La
experiencia muestra que en el juego de la inversi�n de bienes inmuebles a menudo se
tiene que mover r�pidamente. Esto puede crear una verdadera tensi�n entre analizar
a fondo una propiedad y hacer una oferta oportuna. Seguimos un proceso probado que
nos ayuda a ser los m�s cuidadosos posible reaccionando todav�a r�pidamente a
oportunidades que compran la casa. M�s veces hace este an�lisis, m�s r�pido se har�
sin sacrificar la exactitud.
98
ANALICE introducci�n
99
Usar� 20000$ de su propio dinero y tomar� a pr�stamo el resto del dinero ten�a que
comprar la casa, pagar los gastos tranquilos y paga por las mejoras. Su prestamista
requiere 3 puntos (el 3 por ciento del pr�stamo frente) y una tasa de inter�s anual
del 13 por ciento. Recuerde, esto es un pr�stamo a corto plazo de un prestamista
privado, por tanto los gastos y la tasa de inter�s ser�n considerablemente m�s
altos que para un pr�stamo hipotecario a largo plazo.
Con ese ejemplo en mente, vamos a comenzar con una de las habilidades m�s
importantes necesarias en remodelar y vender casas: la capacidad de determinar las
mejoras correctas para hacer a una casa para maximizar su ganancia.
100
Identifique mejoras
1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n
2� ANALIZAN
Identif�quese mejoras determinan cuenta de gastos de la mejora de la estimaci�n del
precio de venta para ganancia de m�nimo del juego de gastos tranquila
3� COMPRAN
Identifique los apuros que debe hacer Identifican las opciones del dise�o que
deber�a hacer Identifican el potencial no descubierto que podr�a sacar
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sus ganancias. Hay cientos y tal vez hasta los miles de mejoras que se pueden hacer
a cualquier casa. �C�mo decide qu� hacer? �Tal vez lo que es m�s importante qu�
deber�a no hacer? A�adiendo caminata de inspeccion del Almiar de hace unos a�os,
hemos encontrado que ya que anda a trav�s de una casa, la mejor manera de tomar
decisiones de la mejora es haciendo estas tres preguntas: �Qu� debo hacer? �Qu�
deber�a hacer? �y Qu� podr�a hacer? Ver la Figura 4-1.
�Cu�les son los problemas que se tienen que arreglar? �Cu�l es el nivel apropiado
del fin? �Qu� es potencial el sin explotar?
Las tres preguntas caminata de inspeccion
DEBER - DO'S
Como anda en una casa la primera vez y mira alrededor, es f�cil hacerse abrumado
justo como Rick era. En nuestra experiencia, el mejor lugar para comenzar es con
las mejoras m�s obvias: los problemas. Ande a trav�s de una casa un cuarto a la
vez, mirando las aplicaciones, encuentros y sistemas, y preg�ntese, ��Funciona?
�Trabaja?� �No deja pasar el tejado el agua, y se abren las puertas y se cierran?
�Si las utilidades son conectadas, hace el flujo de agua, el desag�e trabajan sin
el escape, encienden las luces, sopla el aire chulo? Determina lo que est� muerto o
vivo: que trabajos y lo que no hace. �Si realmente trabaja, cu�nta vida se deja en
ello? �Cu�l es su condici�n? �Se rompen las puertas, se rompen las ventanas,
traquetean los admiradores, est�n las aplicaciones en sus �ltimas etapas? Deber -
el do es una cosa f�cil: son no negociables; los tiene que hacer. Los har�
rentablemente, pero no hay opci�n de hacerlos - debe.
Identifique mejoras
103
Para hacer m�s f�cil capturar los datos cuando anda a trav�s de una casa, hemos
reunido una lista de comprobaciones de com�n debe - el do (la Figura 4-2). Esto le
ayudar� a evitar hacer el error de pasar por alto un problema importante. La lista
est� basada por el camino HomeFixers hace evaluaciones de casa para sus clientes
del inversionista y es organizado por las mismas categor�as que usamos analizando
un proyecto de la rehabilitaci�n. Visite flipthebook.com para las versiones m�s
actualizadas e imprimibles.
Figura 4-2
104
(continuado)
Identifique mejoras
105
Figura 4-2
106
Cabinetry el suelo del Gabinete de cajones y puertas del gabinete Ausente (fondo)
bajo el fregadero se pudre y tiene que ser Gabinetes sustituidos se pudren, se
llevan, se rasgu�an, Puertas Interiores hundidas y Recortan Puertas son Puertas
da�adas son el Alf�izar alineado mal es el Z�calo da�ado por la agua falla o la
Jamba de la puerta da�ada se raja o da�� el Espacio entre las barandillas en la
escalera es la demasiado amplia Pintura de Pintura se desconcha manchas Acu�ticas
en el Interior de techos sheetrock en la necesidad del Exterior de pintura tiene
que calafatear y pintar las Contracumbres de Contracumbres se rasgu�an y la
contracumbre del Azulejo de Vinilo y el Azulejo llevada es el Azulejo da�ado
alrededor de la ba�era/ducha falla o el Azulejo da�ado tiene que ser el Azulejo
calafateado tiene que ser el Piso de baldosa enlechado de nuevo falla o el Vinilo
da�ado se desconcha
(continuado)
Identifique mejoras
107
108
Al principio esto puede parecer a una lista desalentadora, y puede haber pasado
rozando sobre ella. La verdad del asunto es que se necesita mucho tiempo para hacer
una evaluaci�n de casa cuidadosa. Esto es donde realmente hace su dinero (o evite
perderlo), por tanto cada minuto es una inversi�n que vale la pena. Planee gastar
aproximadamente tres a cuatro horas si es su primera pareja de tiempos. Si no puede
pasar mucho tiempo en la casa (si la gente vive all�, hay arrendatarios, etc.),
tome muchos cuadros digitales, que hacemos cada vez. Otras cosas de traer con usted
adem�s de una c�mara digital son una tabilla con sujetapapeles, almohadilla legal y
pluma (o un registrador de la voz port�til), probador de salida, probador de
voltaje, repelente de insectos, linterna el�ctrica, cinta m�trica, guantes, el
sombrero, antibacteriano limpia, y en algunos casos una palanca. A prop�sito, como
rehabbers profesional, andamos a trav�s de una casa de un modo a�n m�s sistem�tico
y planeado. Tenemos un programa que hace intentar un cuestionario de 500 puntos
capturar todo deber - el do, deber�a - el do, y podr�a - el do. Como hacemos un
volumen tan grande de evaluaciones de casa, usamos un ordenador personal de la
pastilla ya que pasamos por una casa para capturar cientos de funciones de datos
r�pidamente. Durante los cinco a�os pasados, hemos estado compilando datos de m�s
de mil evaluaciones de casa y lecciones aprendidas de cientos de proyectos de
construcci�n de la rehabilitaci�n. De esto, hemos construido un instrumento
patentado �nico: el Informe de evaluaci�n del Coste de HomeFixers. Es un estudio de
viabilidad a fondo que los detalles que hacer a una casa para maximizar ganancias.
Si hace HomeFixers afilarse en su ciudad (compruebe homefixers.com), puede pedir un
Informe de evaluaci�n del Coste de HomeFixers. Una pregunta com�n que conseguimos
cuando nos dirigimos a la gente sobre el an�lisis de casas es, ��Puedo comprar el
software de la Evaluaci�n del Coste de HomeFixers?� La respuesta es s�. Si se
interesa, los detalles se perfilan en flipthebook.com. Aunque pueda invertir en
cualquiera de estos servicios, no tiene a. Compartimos lo que hemos aprendido en
este libro de modo que lo pueda hacer en su propio si elige.
Identifique mejoras
109
DEBER - DO'S
Si s�lo hace lo que debe hacer, a m�nimo tendr� una casa limpia y funcional. Pero
dejar� la ganancia de la mesa si no hace caso de lo que deber�a hacer sobre la base
de lo que el mercado espera para la vecindad. Deber - el do habla a los �ltimos
toques que afectan la mirada y la sensaci�n de la casa y lo hacen m�s atractivo.
Los ejemplos est�ndares suelan, contracumbres, netas, azulejo, iluminaci�n y
pintura. Amamos casas hermosas. Si el dinero no fuera ning�n objeto, elegir�amos
fines de alta cualidad para cada casa que arreglamos: los pisos de madera dura,
contracumbres del granito, se prorrogaron encendi�ndose, etc�tera. Pero nuestro
juego del final es la ganancia m�xima, no la casa m�s hermosa. Para maximizar su
ganancia, deber�a elegir fines del dise�o que los compradores esperan en su
mercado, no mejor y no peor.
Podr�a preguntar, ��C�mo s� qu� los compradores esperan? �C�mo puedo saber seguro
qu� deber�a hacer?� La respuesta es simple. Tendr� su propia construcci�n personal
y dise�ar� al consultor con usted en todo momento. Encuentre la norma vecina. No,
no hablamos de alg�n tipo llamado la Norma quien anda en su p�rtico delantero que
todo el d�a se dirige a los vecinos, aunque tal persona pueda ser una fuente de
informaci�n excelente sobre la vecindad. La norma vecina es lo que es normal para
la vecindad. M�s expresamente, la norma vecina es la condici�n t�pica, los rasgos y
los servicios de las casas que son se venden -
110
1. B�SICO
El dise�o b�sico es funcional, sin volantes. Si algo se tiene que sustituir, se
sustituye por los materiales menos caros disponibles. La casa parece ordenada y
limpia, pero clara. La reparaci�n es la palabra vigente. Sustituya s�lo si es
necesario debido a seguridad, funci�n, y condici�n, pero no dise�o. S�lo piense: Un
penique salvado es un penique ganado.
2. EST�NDAR
El dise�o est�ndar es agradable, pero barato. Si algo se tiene que sustituir,
elegir materiales que corresponden al resto de la casa. Pero como con
Identifique mejoras
111
b�sico, nunca sustituya por la est�tica del dise�o. La casa parece agradable, como
el fin - de unos ingresos medios medios piso suburbano de dos dormitorios. La forma
sigue la funci�n.
3. DISE�ADOR
Una casa del dise�ador es notable con respecto a su dise�o y fines. Puede sustituir
sistemas funcionales y rasgos �nicamente por el dise�o mejorado. Todo est� en el
nuevo o �como la nueva� condici�n. La casa parece hermosa y actualizada y
probablemente crear� una impresi�n.
4. COSTUMBRE
Una aduana se construye para impresionar, de la altura de los techos a las especies
de madera dura usada en los pisos. Puede sustituir sistemas funcionales y hasta
actualizados y rasgos con hasta marcas del final m�s alto. Los sistemas representan
los �ltimos progresos tecnol�gicos y est�n en la orden de trabajo perfecta. La
estructura y el fin arquitect�nicamente y creativamente se dise�an y se designan.
Piense: Mi casa es mi palacio. Si mira alrededor, notar� que estos cuatro niveles
del dise�o se revelan en la mayor parte de otras �reas. La Toyota ofrece cuatro
sedanes: Corola (b�sica), Camry (est�ndar), Avalon (dise�ador) y su marca de lujo,
Lexus (costumbre). M�s cerca a la casa (juego de palabras querido), ver� esto en
las marcas y materiales que selecciona para su proyecto. S�lo la mirada c�mo
General Electric coloca su l�nea de aplicaciones de la cocina: Hotpoint (b�sico),
GE (est�ndar), Perfil (dise�ador) y Monograma (costumbre). Como con las cuatro
l�neas de GE, nuestras categor�as del dise�o tienen un peque�o derrame entre
grupos, pero es aparente que hay cuatro niveles muy distintos del fin (la Figura 4-
3).
112
Losa de Seis paneles met�lica (piso, ning�n panel) ventana Repair de la existencia
de Reparaci�n (remiendo) apartadero
Textura
Pizca
Rastra
Cocinas
Figura 4-3
Ventana neta
Alf�izar y delantal
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Ning�n Drywall
Ning�n Drywall
Gris�ceo gris�ceo Mismo color que paredes Mismo color como no amuralla Ninguno
Ninguno
Pintura neta
Figura 4-3
Millwork pintan Una sombra de blanco Lo mismo como la pintura neta (gabinetes,
capa, etc.) Colindando la existencia del Partido de pintura pinta el color Seguro
para prevenir Exterior de abrigos m�ltiple pintura neta Misma pintura que
colindando Misma pintura que el apartadero
Contracumbre
Manchado
115
Backsplash
Tina rodea
Laminado del dise�ador, granito de Encargo Silestone, granito b�sico (nariz del
toro biselada, afilada) azulejo de la cantera de Cer�mica o de Encargo, azulejo de
cristal de la cantera barato, hecho a mano o azulejo Metro del azulejo pintado con
la mano u otro azulejo de la Cantera (modelo del azulejo mosaico u otro modelo)
(continuado)
Figura 4-3
El Metro del dise�ador u otro modelo del azulejo azulejo de cer�mica de Alta
cualidad o azulejo de la cantera azulejo de cer�mica de Alta cualidad o azulejo de
la cantera azulejo de cer�mica de Alta cualidad o azulejo de la cantera azulejo de
cer�mica de Alta cualidad o azulejo de la cantera 9 pulgadas sobremontan o tirones
del Vaporizador inoxidables undermount del grifo
Vinilo
Vinilo
Vinilo
Figura 4-3
Luces del Montaje en superficie de grifos del cuarto de ba�o iluminaci�n Especial
117
Nada
Barato, blanco con GE del equipo ligera (por lo general blanco o negro) ber�ber
Alfombra
La costumbre (p.ej., bronce frotado con el petr�leo) pedido Especial (p.ej., bronce
frotado con el petr�leo con el cristal de encargo) Se prorrog� luces en todas
partes (por lo general lowvoltage hal�geno), undercabinet luces, luces pendientes
pedido Especial sin el Monograma de GE del equipo ligero o especial (Vikingo, Cero
de la Suscripci�n, etc.) Lana
(continuado)
Figura 4-3
El n�quel del sat�n Barato est�ndar no mira Ninguno Reducci�n de Cromo e instalado
por una compa��a de cristal la hierba de Reducci�n, jardines del pajote
Figura 4-3
Estos niveles del dise�o cambiar�n con el tiempo, y puede querer personalizarlos.
Otra vez, visite flipthebook.com si le gustara descargar una versi�n actualizada.
Como visita casas en su �rea objetivo para determinar la norma vecina, guarde una
lista que muestra las direcciones que ha visitado y lo que �descubri� sobre el
nivel del dise�o de cada casa (b�sico, est�ndar, dise�ador o costumbre). Puede
determinar la norma vecina del nivel del dise�o que el m�s a menudo ocurre a su
lista, pero desarrollar� probablemente una intuici�n sobre el nivel del dise�o
apropiado para la vecindad una vez que haya visitado un par de casas. Vamos a mirar
c�mo la comparaci�n del nivel del dise�o result� para nuestra casa del ejemplo en
el Rastro del Correo de la Cerca. La casa est� en la subdivisi�n de Colinas
Occidental, y por tanto tomamos una mirada atenta en otras diez casas en esa
vecindad (la Figura 4-4). Como puede ver, el mercado nos dice claramente que
deber�amos elegir un fin del nivel del dise�ador.
Est�ndar del dise�ador dise�ador del dise�ador del dise�ador del dise�ador est�ndar
dise�ador del dise�ador b�sico
Identifique mejoras
119
Una advertencia final sobre deber - el do: puede haber una reacci�n en cadena
cuando viene a la sustituci�n de materiales, encuentros y aplicaciones. A menos que
planee para ello, su experiencia podr�a ir algo como esto: Wow, no puedo creer que
una diferencia que instala nuevas puertas del gabinete hechas. Pero aquellas
contracumbres mirada segura s�rdida ahora. Adivino que los tendr� que sustituir
ahora. Estar� seguro que un azulejo agradable backsplash ser�a s�lo la cosa de
ponerse de aquellos nuevos gabinetes y contracumbres. Hmm. Cre�a que �bamos a
salvar este viejo fregadero, pero ahora clase de sobresale. Bien, no puedo
conseguir s�lo ning�n grifo para el nuevo fregadero - que un con el vaporizador de
suplemento trabajar� grande. So. Esto se hace caro. �Tengo que sustituir las
aplicaciones ahora? Consigue la idea. Lo que comenz� ya que una actualizaci�n menor
se convirti� en un comandante remodelan una vez que viera c�mo agradable las nuevas
puertas del gabinete miraron. Hay una �sinergia� natural a las opciones del dise�o
que hace en una casa. Algunas mejoras del dise�o pueden crear por descuido la
necesidad de otras mejoras del dise�o aun cuando no hay nada funcionalmente
incorrecto. Aunque su cocina totalmente renovada pudiera a�adir mucho de valor a la
casa, nuestro
120
el punto aqu� se debe asegurar que planea para aquellas mejoras y los explica en la
determinaci�n de su oferta m�xima.
PODER - DO'S
El tercer modo de identificarse qu� mejoras hacer a una casa deben preguntar: �Qu�
podr�a hacer para maximizar mi ganancia? �stas son las cosas suplementarias que
hacen una casa un mejor lugar para vivir. En HomeFixers hemos identificado cinco
�reas importantes de la oportunidad aumentada de maximizar ganancias (la Figura 4-
5).
Identifique mejoras
121
1. Servicios. La comodidad y las mejoras de conveniencia que hacen una casa m�s
f�cil a vivir en; lo hacen m�s conveniente para las necesidades de una persona:
La adici�n de un segundo fregadero a una vanidad del cuarto de ba�o (una idea
estupenda para una casa de dos cuartos de ba�o donde los ni�os tienen que compartir
un cuarto de ba�o).
122
techos dejados caer - todos pueden dar a una casa una mirada m�s actualizada,
visualmente a�adiendo m�s espacio y/o luz. 3. Conversiones. La conversi�n de un
espacio que ya tiene un tejado y/o fundaci�n en el espacio acalorado y refrescado
es una manera eficiente de a�adir pies cuadrados sin el alto costo de una adici�n
hecha y derecha. Esto podr�a ser un cuarto para actividades especiales (cuarto de
medios, cuarto animoso, cosiendo el cuarto, el gimnasio) o a�adi� la conveniencia
(cuarto de ba�o suplementario, cuarto del desayuno, lavadero, cuarto del barro,
habitaci�n familiar). Otros ejemplos terminar�an un s�tano, desv�n, o frente o
terraza trasera; la inclusi�n de un patio; y la conversi�n de un garaje o una parte
del garaje en una �rea de trabajo. 4. Adiciones. La adici�n de pies cuadrados
(adici�n tanto una fundaci�n como un tejado) es una estrategia buena en vecindades
donde el precio de venta medio por pie cuadrado es al menos dos veces el coste del
edificio por pie cuadrado. 5. Cambios de la disposici�n. Puede considerar el dise�o
dentro de la existencia calentado y refresc� el espacio para realzar la navegaci�n,
el flujo, la organizaci�n, divertida, etc�tera. Por ejemplo, podr�a crear un cuarto
de ba�o del maestro ampliado, mover la cocina o combinar dos peque�os dormitorios
para hacer un dormitorio principal. El problema fundamental con cambios de la
disposici�n consiste en que incurre en el coste de hacer los cambios sin la ventaja
de aumentar los pies cuadrados. Queremos subrayar que �stas son todas las
oportunidades de aumentar su ganancia, pero con aquellas oportunidades viene el
peligro mayor. Si s�lo hace deber - el do y deber - el do, tiene la mejor
oportunidad de conseguir una ganancia buena con la menor parte de cantidad del
riesgo. Poder - el do representa otro nivel de oportunidades de la ganancia que se
hacen con la precauci�n y cuando la norma vecina indica que hay una oportunidad.
Como pasa por casas en su vecindad objetivo, haga notas sobre su disposici�n y
estructura para ayudarle a determinar si su casa de la inversi�n se podr�a
beneficiar de podr�a - hacer mejoras.
Identifique mejoras
123
Vamos a mirar lo que el mercado nos dice sobre las �reas adicionales de la
oportunidad para 1202 el Rastro del Correo de la Cerca (la Figura 4-6).
Figura 4-6
El mercado nos dice que hay una oportunidad clara de aumentar se aprovechan de la
adici�n de una sistema de aspersi�n autom�tica (nuestra casa es uno de pocos que no
tiene un). Adem�s, ocho de las diez casas que vimos tienen planos abiertos (nuestro
bastante se compartimienta, pero se podr�a cambiar f�cilmente). As�, nuestra visi�n
para la casa en el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 es fines del nivel del
dise�ador con un plano abierto y la adici�n de una sistema de aspersi�n autom�tica
(la Figura 4-7).
Armado con nuestra visi�n de que hacer a la casa, estamos listos para circular a la
primera parte de la F�rmula de la Oferta de M�ximo del remodelar y vender:
determinaci�n del precio de venta eventual.
Identifique mejoras
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126
Cap�tulo 5
2� ANALIZAN
Identif�quese mejoras determinan precio de venta
3� COMPRAN
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El entusiasmo natural de encontrar una perspectiva buena puede hacer que usted sea
demasiado optimista y sobrestime el precio de venta cuando deber�a ser
desapasionadamente neutro. Uno de nuestros clientes y un inversionista de bienes
inmuebles veterano, Jay Otto, ha estado comprando, convenir y vendiendo de
aproximadamente una docena de casas un a�o desde principios de los a�os 1980. La
actitud de Jay es la de un comprador reacio: �Busco cada raz�n concebible de no
comprar una propiedad, y cuando yo finalmente, absolutamente tenga a, la comprar� -
pero s�lo despu�s de que la casa me ha obligado a comprarla�. Jay confiesa que su
enfoque conservador causa
128
129
1. Recientemente vendido. Deber�a conseguir que el valor de los seis o m�s meses de
datos de ventas consiga un gran n�mero de comps (al menos diez). Sin embargo, el
ideal deber�a usar casas comparables que se han vendido dentro de los tres meses
pasados. 2. Cerca. Compare su casa de la inversi�n anticipada s�lo con casas en la
misma vecindad. 3. Talla. Las casas comparables deber�an ser aproximadamente la
misma talla. No conseguir� datos significativos comparando una casa de 1500 pies
cuadrada con una casa de 5000 pies cuadrada. Sugerimos � 500 pies cuadrados como
una variedad para la b�squeda. M�s cerca mejor. 4. Edad. En general, las casas
construidas al mismo tiempo en la misma vecindad tienden a tener la misma
arquitectura, condici�n y rasgos b�sicos. Sugerimos � 10 a�os para la b�squeda.
Otra vez, m�s cerca en edad, mejor el comp. 5. Disposici�n. Las casas comparables
deber�an tener sobre el mismo n�mero de dormitorios y cuartos de ba�o como la casa
de la inversi�n anticipada. Sugerimos � 1 tanto para dormitorios como para cuartos
de ba�o.
Vamos a seguir usando el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 como un ejemplo.
Recuerde que es una casa de 2000 pies cuadrada construida en 1987 con cuatro
dormitorios y dos cuartos de ba�o y medio. Su agente tirar� el comps apropiado (la
Figura 5-3).
130
Puede conseguir una estimaci�n �spera del ESP directamente de los resultados del
CMA. El informe para el ejemplo del Rastro del Correo de la Cerca muestra que once
casas encontraron nuestros par�metros de b�squeda (la Figura 5-4). El precio medio
por pie cuadrado de once comps es 138$. De esto, calculamos un precio de venta
�spero multiplicando los pies cuadrados de la casa de la inversi�n anticipada en
138$ para conseguir 276000$ ($138$ 2000 pies cuadrados 276000).
Figura 5-4
131
EL MODELO VECINO
Adem�s de la indicaci�n de un precio de venta �spero, los informes de CMA
proporcionan una especie de �casa modela� mirando los promedios de casas
comparables. La venta de vivienda t�pica en la vecindad tiene 2113 pies cuadrados,
cuatro dormitorios (realmente 373, pero redondeamos), dos cuartos de ba�o, una
historia y se construy� en 1984 (la Figura 5-5).
2,113 4 2 1 1984
Comparando el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 con la casa modela, vemos que
la casa del Rastro del Correo de la Cerca tiene m�s cuartos de ba�o y es m�s nueva
que la casa modela. Pero tambi�n es un poco m�s peque�o y tiene dos historias,
mientras que la casa del modelo vecina tiene el que. Todas las cosas consideraron,
la casa en el Rastro del Correo de la Cerca parece bien comparado con las casas que
se venden en la vecindad (la Figura 5-6). �Qu� significa esto? Significa que la
casa de la inversi�n anticipada est� en medio del camino para el comps: no hay
raz�n (a�n) de creer que nos podr�amos poner m�s o cualesquiera menos de 276000$.
Si una casa de la inversi�n anticipada resulta ser mejor o peor que la casa modela,
tiene que ajustar ESP �spero apropiadamente. Lamentamos que no hubiera una f�rmula
absoluta, protegida contra fallos para cuanto ajustar el precio de venta, pero no
hay. Por eso hay m�s tres pasos por los cuales debe pasar en la determinaci�n del
ESP.
132
2,113 4 2 1 1984
133
Despu�s, sumamos todos los tanteos individuales para conseguir un resultado total.
En el ejemplo, 1202 Rastro del Correo de la Cerca es visualmente peor (� 2 puntos.)
que el promedio comps. �Qu� significa esto? Significa que basado en la inspecci�n
visual, creemos que hay algo sobre el comps que les dar�a una mayor petici�n total
que la casa en el Rastro del Correo de la Cerca en su condici�n fija. Algunos comps
tienen �rboles m�s grandes y una mejor visi�n, pero la cosa m�s grande revelada por
la inspecci�n visual consiste en que el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 es
una de s�lo unas casas del Estilo de la �poca de los Tudor del estuco twostory en
una vecindad de casas del rancho generalmente solas piso. Tendremos que reducir el
precio de venta �spero para explicar la dificultad de vender una casa del Estilo de
la �poca de los Tudor en la Subdivisi�n de Colinas Occidental.
134
Comparaci�n mejor (+1) peor �(1) peor �(1) mismo (0) peor �(1) mismo (0) mismo (0)
peor �(1) mejor (+1) mejor (+1) peor �(1) peor �(2)
135
verano. �Va el mes en el cual pone su casa en una lista ser favorable o
desfavorable en t�rminos de ciclo de compra estacional? 3. Tiempo en mercado. Su
corredor de bienes ra�ces puede comprobar niveles del inventario as� como d�as
medios en el mercado para determinar c�mo r�pidamente las casas se venden en su
vecindad. 4. Desarrollo. �Hay all� algo que har� que m�s personas quieran vivir en
una vecindad d�nde considera una propiedad de la inversi�n anticipada? Los
empleadores principales, las escuelas, las tiendas, las iglesias, los parques, los
fondos, las instalaciones de la reconstrucci�n y los locales de entretenimiento
pueden tener un impacto a varias personas que vienen a o dejan una vecindad.
Tambi�n es una idea buena de ver lo que pasa s�lo fuera de la vecindad. Si una
nueva subdivisi�n ser� la apertura calle abajo, puede experimentar una ca�da en
precios de venta en su vecindad. Preste la atenci�n al negocio y las partes de la
ciudad del peri�dico local y compruebe la C�mara del comercio para seguir
tendencias del mercado locales. Para el Rastro del Correo de la Cerca, nuestro
an�lisis de tendencias del mercado revel� que los expertos predicen una subida de
tasas de inter�s. Tambi�n notamos que muchos de los comps se vendieron durante el
pico del ciclo de compra estacional. Tomaremos ambos de aquellas tendencias en la
consideraci�n cuando decidamos el ESP para 1202 Rastro del Correo de la Cerca. En
este caso, parece que tendremos que reducir algo nuestro precio de venta eventual
debajo del comps.
136
conversaci�n con tres tipos de expertos cada vez, pero nunca hace da�o conseguir
una segunda opini�n calificada. 1. Corredores de bienes ra�ces del especialista
vecinos. Estos agentes se especializan en la venta de casas en cierta vecindad. A
menudo, parece que tienen m�s listados en una vecindad que hacen todos otros
agentes se combinaron. Estos especialistas est�n en sus vecindades objetivo casi
cada d�a y tienen una riqueza de conocimiento en sus yemas del dedo. 2. Tasadores.
Un tasador profesional es un experto en la estimaci�n del valor de una casa. Sin
embargo, no puede querer pagar 300$ a 500$ para una valoraci�n de una propiedad de
la cual ni siquiera podr�a hacer una oferta. Si tiene una relaci�n con un tasador,
ver si �l o ella har�n una valoraci�n verbal para unos honorarios considerablemente
reducidos. Est� sin falta que el tasador realiza que busca el precio de venta de la
casa en su condici�n fija. 3. Residentes vecinos. Algunos residentes tienen m�s
conocimiento sobre una vecindad que muchos profesionales. Comprobando el comps,
lleve tiempo para salir de su coche y dirigirse a algunos vecinos. M�s respetuoso
es del tiempo que pregunta de sus expertos, m�s probablemente le deben ayudar la
pr�xima vez que llama. Recomendamos que suba con un precio de venta eventual antes
de ir a sus expertos. Entonces vaya a ellos para la confirmaci�n o ayudarle a
refinar el precio. Si pide que ellos hagan todo el trabajo para usted, aseg�rese
que quiere pagar un precio justo por su ayuda. Detr�s al ejemplo del Rastro del
Correo de la Cerca. Fuimos a nuestro especialista vecino para hablar del ESP y
averiguamos una noticia interesante. Nos dijo que en dos semanas las excavadoras
iban a comenzar a limpiar la tierra para el desarrollo de la fase II de Colinas
Occidentales. Esto significa que en los pr�ximos ocho a doce meses muchas nuevas
casas estar�n en el mercado en la misma vecindad. Esta informaci�n tendr�
seguramente una influencia negativa al ESP para la casa del Rastro del Correo de la
Cerca.
137
FINALICE SU ESP
Estamos listos ahora para subir con el ESP para 1202 el Rastro del Correo de la
Cerca. Nuestro precio de venta �spero basado en el comps era 276000$. Durante la
inspecci�n visual descubrimos que ninguna de las casas recientemente vendidas era
una casa del Estilo de la �poca de los Tudor de dos pisos como nuestra casa de la
inversi�n anticipada. El an�lisis de tendencia del mercado revel� que nuestra casa
se vender� en un ambiente menos favorable por intereses hipotecarios y modelos de
compra estacionales. Finalmente, averiguamos que muchas nuevas casas est�n a punto
de construirse en la vecindad. Ninguno de aquellos factores nos hace querer
abandonar el remodelar y vender, pero hemos decidido que 250000$ son ESP m�s
realista para la casa. Ahora tenemos la primera parte de la f�rmula de la oferta
(la Figura 5-9).
250000$
138
139
Cap�tulo 6
2� ANALIZAN
3� COMPRAN
Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.
El error que hemos visto el m�s con frecuencia entre inversionistas de bienes
inmuebles subestima los gastos de la mejora. Pierden algunas mejoras (no bastante
completo) y calculan mal el coste de otras mejoras (no bastante exacto). Una
peque�a se�orita o el error de c�lculo pueden la bola de nieve en un �xito grande
en sus ganancias. A�adido juntos, estos peque�os errores pueden llevar a uno a�n
m�s grande - ninguna ganancia en absoluto. Para ilustrar, digamos olvidamos de
incluir un nuevo lavavajillas en nuestra estimaci�n. Durante nuestro �debe deber�a
podr�a� caminata de inspeccion, notamos que ten�amos que actualizar la cocina. Sin
embargo, cuando costamos mejorar -
142
El coste del tiempo de retenci�n suplementario caus� haciendo las mejoras Extra
interesar contribuciones territoriales Suplementarias utilidades Suplementarias La
presi�n a la baja en el precio de venta si el proyecto se ampl�a en una temporada
de venta desfavorable Los costes de oportunidad de amarrar su dinero en la misma
inversi�n durante un per�odo de tiempo m�s largo
Figura 6-2
El tiempo m�s largo para venderse a consecuencia de ampliaci�n del proyecto en una
contracci�n desfavorable o venta de temporada (temporada del mal tiempo, mal
vendiendo meses)
143
Con el efecto que cae en cascada en el trabajo todav�a dejado hacerse, casi dos
semanas suplementarias se a�adieron al proyecto, y terminamos por pagar 600$
suplementarios (aproximadamente 300$ por semana) en inter�s, contribuciones
territoriales, utilidades, etc�tera. As�, el lavavajillas de 300$ creci� a un coste
de 1300$. Multiplique esto por diez �peque�as� se�oritas y puede ver que s�lo unos
errores de c�lculo pueden comer por completo mayor�a, si no todos, de su ganancia.
La estimaci�n de gastos de la mejora requiere que equilibre las dos variables de
meticulosidad y exactitud incorporando un tercer factor: velocidad. Es una cosa de
juzgar mal el coste de un nuevo lavavajillas en 30$, pero como hemos visto, si
olvida que necesita un nuevo lavavajillas, se podr�a costar 1300$. Por eso ser
cuidadoso es tan importante. La exactitud llega segunda con un retraso
insignificante: Si no consigue los gastos exactamente derecho, todav�a puede
erosionar su ganancia con muchas peque�as se�oritas. La meticulosidad y la
exactitud son habilidades cr�ticas de un perito con experiencia, y ambos pueden ser
comprometidos por la necesidad de la velocidad. Una vez que haya encontrado una
propiedad de la inversi�n prometedora, querr� hacer una oferta cuanto antes, porque
en la arena competitiva de la casa remodelar y vender, el tiempo es primordial.
Hay tres modos principales de estimar los gastos de la mejora para un remodelar y
vender, y cada uno implica compensaciones cuando viene a meticulosidad, exactitud y
velocidad (la Figura 6-3). 1. Contrate a un profesional. Un contratista general le
puede dar una evaluaci�n del coste profesional. Un contratista con experiencia ha
completado
144
tantos proyectos que cuando viene a la estimaci�n, o ella raramente pierde algo de
la importancia. 2. Haga la estimaci�n de usted. Coste todo el material individual y
salarios. Esto es una opci�n buena mientras ha hecho su tarea con adelanto, pero
puede ser lento yendo hasta que haya aumentado un poco de experiencia. 3. Use
reglas b�sicas. Estas pautas �speras le consiguen en el estadio de b�isbol. La
utilizaci�n de una regla b�sica es una gran manera conseguir una estimaci�n �spera
r�pida. Puede no ser completo, pero puede ser bastante exacto poner una oferta en
hasta que vuelva y valide los n�meros. Puede decidir qu� opci�n trabaja mejor para
usted, pero no podemos subrayar bastante que la tercera opci�n se hace para la
velocidad para hacer una oferta r�pida. (S�lo acu�rdese de incluir una cl�usula de
la contingencia en su contrato de la oferta para protegerle por si la propiedad
tenga sorpresas inesperadas y su estimaci�n �spera es desconectada. Cubrimos esta
cl�usula en la etapa de la Compra.) Aunque seguramente pueda hacer una oferta
usando una estimaci�n de la regla b�sica, nunca ir adelante con la compra de una
casa usando s�lo esa estimaci�n. Siempre contrate a un profesional o haga una
estimaci�n de costos completa usted mismo entre el tiempo el contrato se acepta y
cuando se cierra en la casa. Cualquier m�todo que elige, su punto de partida en la
estimaci�n de gastos de la mejora es la mejora le planean creado durante el
mustshould - podr�a caminata de inspeccion. Convertir� ese plan de la mejora en un
�mbito de trabajo detallado con todo el trabajo y gastos de materiales.
145
146
Hay cientos de tareas de construcci�n que se tienen que valorar. Hay docenas de
categor�as comerciales diferentes (el que significa ir a fuentes m�ltiples a
conseguir la informaci�n costada). El c�lculo del coste de la mayor parte de tareas
de construcci�n significa estimar dos gastos. No s�lo tiene que saber los gastos
materiales, tiene que saber cu�nto los contratistas cobrar�n para instalar los
materiales.
�Todav�a quiere darle un intento usted mismo? Algunas personas podr�an preguntar,
��Tiene rocas en su cabeza?� Realmente, el Almiar es una de aquellas �rocas en la
cabeza� la gente y est� orgulloso de ella. Manej� su primer proyecto de la
rehabilitaci�n y su segundo y su tercero y su cuarto. De hecho, el Almiar
reconstituye iban tan bien que otros inversionistas comenzaron a pedir que �l
considere la direcci�n de su
147
148
$177,12$ 236,52
139$
139$
150,12$
Gabinetes
245-490
Cuarto de ba�o
Ferreter�a
56,49$
56,49$
61,01$
Puertas
601-063
Casa entera
Ferreter�a
22,50$
22,50$
22,50$
Salario de la carpinter�a
Salario
Casa entera
Marvin
35
0,39$
13,65$
14,74$
707-066
Casa entera
Ferreter�a
35
0,29$
10,15$
10,15$
Salario
Casa entera
Marvin
11,63$
11,63$
12,56$
El�ctrico
Dormitorios
Ferreter�a
1,37$
1,37$
1,48$
El�ctrico
186-039
Casa entera
Ferreter�a
5,93$
5,93$
6,40$
El�ctrico
182-262
Casa entera
Ferreter�a
119$
119$
128,52$
Fontaner�a
170-097
Cocina
Ferreter�a
1
66$
66$
71,28$
Fontaner�a
Tamiz de la cesta del fregadero de la disposici�n del fregadero del grifo del
fregadero
817-865
Cocina
Ferreter�a
1 1
$59,95$ 3,98
$59,95$ 3,98
$64,75$ 4,30
Fontaner�a de fontaner�a
119-667 767-770
Cocina de la cocina
Ferreter�a de la ferreter�a
11,99$
11,99$
12,95$
Puertas
Manijas
614-130
Casa entera
Ferreter�a
1 1 1 1
Figura 6-4
Queremos enfatizar este punto: ser rehabber exitoso debe ser un perito experto, y
hacerse un perito experto se debe hacer un estudiante de costes de la construcci�n.
Si se arma con un instrumento como la hoja de c�lculo mostrada en la Figura 6-4 y
est� dedicado a la educaci�n continua (con sesiones de estudio frecuentes en Lowe,
Home Depot, Sears, Mejor
149
Compre, etc.), estar� en el camino a ser un perito del coste de la mejora experto.
Para ayudarle a empezar, miramos todas nuestras estimaciones y sacamos las 101
tareas m�s comunes que hemos visto en nuestros empleos (ver el Ap�ndice para esta
lista o vaya a flipthebook.com para descargar la lista en el formato de la hoja de
c�lculo). Todav�a tendr� que hacer la tarea para a�adir los gastos o podr�a
considerar la utilizaci�n del software que usamos para estimar todos nuestros
proyectos de la rehabilitaci�n. El software que creamos tiene todas las tareas y
material y salarios organizados por cada categor�a de contracci�n. La lista del
ap�ndice sola ser� una gu�a de foundational de su propia estimaci�n del coste de la
mejora. Si lo usa, ser� el camino delante de aquellos que lo intentan �al ala� y lo
entienden en ir.
YENDO
EN
TRABAJO
Los salarios son m�s dif�ciles de determinar que son gastos de materiales porque
puede haber una tan amplia oscilaci�n en lo que los contratistas cobran. Hemos
encontrado que la mejor manera de estimar salarios es escaparse de pagar antes de
la hora y determinar un precio fijo para tantas tareas de construcci�n como
posible. Esto causa un modo justo de pagar a contratistas que le deja predeterminar
el precio y asegurar el consecuencia cada vez que hace una estimaci�n. Por ejemplo,
hicimos alguna tarea y encontramos que el carpintero neto con experiencia medio en
Austin, Texas, era la fabricaci�n feliz 30$ por hora. Fuimos al sitio de trabajo y
calculamos a nuestro carpintero neto, Marvin, ya que hizo varias tareas. Como un
ejemplo, encontramos que Marvin podr�a instalar una puerta precolgada en
aproximadamente treinta minutos. Disculpamos sistema del instrumento y aver�a,
sorpresas imprevistas, viajes de emergencia a la ferreter�a, y otros por el estilo,
y subimos con cuarenta y cinco minutos para colgar un interior precolg� la puerta.
Cuarenta y cinco minutos multiplicados por 30$ por hora cedieron un salario fijo de
22,50$.
150
Marvin sali� un ganador porque sab�a que podr�a colgar dos puertas por hora si
fuera eficiente con su tiempo, as� haciendo 45$ (22,50$ multiplicado por 2) en vez
de 30$ por hora. Salimos un ganador porque ten�amos un carpintero feliz, motivado,
pero el m�s importante, ahora ten�amos un salario fijo exacto que se podr�a usar
una y otra vez para todos los futuros empleos que estimar�amos. Con el tiempo
compilamos una lista grande de gastos generales probados sobre el terreno para
todas nuestras tareas de trabajo. Esto ten�a la ventaja del lado de la fabricaci�n
de ello m�s f�cil a atraer y entrevistar nuevos comercios. Sab�amos que ten�amos un
plan de la paga atractivo que recompens� la productividad, pero tambi�n comenzamos
a hacernos expertos en saber cuanto las cosas toman. Todo que tuvimos que hacer
entrevistando a un nuevo carpintero neto era hacen preguntas tal como ��Cu�nto le
toma t�picamente para colgar un interior precolg� la puerta?� y espere la
respuesta. Si no estuviera seguro o no fuera espec�fico, le dir�amos lo que nuestra
investigaci�n mostr�. M�s a menudo que no, era agradable a nuestro precio sugerido.
En HomeFixers, ten�amos la ventaja de tener muchos proyectos que contin�an esto
proporcion� una gran cocina de prueba a salarios crecientes. Hasta que tenga el
valor de varias casas de datos bajo su cintur�n del instrumento, sugerimos que use
uno de los libros del coste grandes que remodelan como Marshall & Swift's Home
Repair y Remodele al Gu�a del Coste. Esto es un recurso completo que incluye mesas
del coste con gastos localizados para ciudades en todas partes de los Estados
Unidos. Con poca paciencia y un poco de investigaci�n, puede hacer exactamente lo
que hicimos. Por una parte, creamos una lista grande de gastos de materiales. Y en
el otro, creamos una lista grande de salarios probados sobre el terreno. Todo que
tuvimos que hacer era se casan con ellos en un coste total para cada tarea. Para
remodelar y vender de los susodichos ejemplos, alzamos la vista el coste de un
interior de seis paneles precolg� la puerta (61,01$ con el impuesto sobre las
ventas) y se cas� con ello con el salario fijo de 22,50$ para conseguir un coste
total de 83,51$. Realizamos que una puerta interior precolgada necesita
aproximadamente 35 pies lineales del neto (24,89$ en materiales y trabajo.)
Finalmente, a�adimos 25$ para una parada de la puerta y la perilla de la puerta
para llegar a un coste de la falta total de 133,40$ (acorralado a 135,00$). Ahora
cada vez andamos a trav�s de a
151
la casa b�sica o est�ndar y decide que necesita una nueva puerta del dormitorio,
sabemos que va a ser 135$. Puede ver qu� �til esto ser�a si lo hiciera para toda la
cara de inversionistas de tareas de construcci�n m�s com�n. Tambi�n puede ver que
esperando a hacer esto hasta que tenga una casa de la inversi�n anticipada en el
radar no va a trabajar.
152
USE REGLAS
pulgar.
DE
PULGAR
Cuando esto absolutamente, positivamente se tiene que hacer durante la noche, use
reglas de Ello albore� en nosotros hace un par de a�os que una gran manera comparar
casas y clasificar el trabajo que hacemos de un trabajo al otro es compararlos
sobre la base del coste de la mejora por pie cuadrado (coste de la mejora total
dividido en los pies cuadrados totales de la casa). Considere dos casas que amba
necesidad 30000$ en mejoras. El error que uno podr�a hacer es suponer que los dos
proyectos sean similares ya que los gastos de la mejora son lo mismo. Sin embargo,
una casa es 5000 pies cuadrados y el otro es 1000 pies cuadrados. Esto significa
que la casa del 5,000square-pie tiene 6$ por pie cuadrado en gastos de la mejora y
el otro tiene 30$ por pie cuadrado. �stos son dos proyectos completamente
diferentes (la Figura 6-5).
Figura 6-5
153
La manera apropiada de comparar empleos es por el coste de la mejora por pie
cuadrado. Un trabajo de 6$ por pie cuadrado es esencialmente lo mismo como
cualquier otro trabajo de 6$ por pie cuadrado, y un trabajo de 30$ por pie cuadrado
con la mayor probabilidad parecer� a cualquier otro trabajo de 30$ por pie
cuadrado. Este entendimiento llev� a nuestro m�todo de regla-de pulgar para estimar
gastos de la mejora. El primer paso debe asignar el trabajo de construcci�n a uno
de cuatro amplio coste por categor�as del pie cuadrado que definimos como hacen-
habs, reconstituye, remodela y reestructura:1. haga-hab (aproximadamente 5$ por pie
cuadrado). Un proyecto de construcci�n hacer-hab implica sobre la menor parte de
cantidad de trabajo que podr�a hacer a una casa, pero todav�a llamarla un proyecto
de la mejora. Para nosotros, significa �hacen habitable� que se cae en alg�n sitio
entre limpiar s�lo el lugar y una rehabilitaci�n - as� nuestro t�rmino �hace-hab�.
Incluye limpiar (deshacerse de toda la chatarra y mugre), pintura, alfombra y
limpieza final. 2. Rehabilitaci�n (aproximadamente 15$ por pie cuadrado). Una
rehabilitaci�n es la clase m�s com�n de inversionistas de trabajo de construcci�n
emprenden. �stas son mejoras generalmente cosm�ticas con permisi�n m�nima e
inspecciones, si alguno. Reconstituye se dirigen a todo deber-DOS para asegurar que
una casa est� en la orden de trabajo buena y pasar�a una inspecci�n de casa:
ventanas rotas, putrefacci�n de madera, un tejado agujereado y reparaci�n de los
sistemas principales (HVAC, el�ctrico, y fontaner�a). Deber - realmente dise�a
opciones tambi�n se completan de acuerdo con la norma vecina: pintura, alfombra,
encuentros (sustituyen luces, admiradores, fregaderos, grifos y servicios como
apropiados), hardware y accesorios (sustituyen manijas, topes y accesorios del
cuarto de ba�o), contracumbres, backsplash, aplicaciones (de ser posible, guardan
las viejas aplicaciones), azulejo, puertas, puertas de garaje (s�lo si
absolutamente necesario), cabinetry (restauraci�n de los gabinetes existentes a
menos que esto no sea posible), unos recortan (por lo general un alf�izar o algunos
z�calos), ajardinamiento y una limpieza escupir-y-pulir. 3. Remodele
(aproximadamente 25$ por pie cuadrado). Remodela implican todo en un proyecto de la
rehabilitaci�n y luego unos. La palabra clave en remod-
154
el els sustituye. �stos son empleos en los cuales sustituye muchos sheetrock;
sustituyendo ba�eras, azulejo y paseo - en duchas; y la sustituci�n del cabinetry,
puertas, y neto. Tambi�n remodela implican ensanchar cualquier apertura. 4.
Reestructure (aproximadamente 40$ por pie cuadrado). La reestructuraci�n es todo en
las tres primeras categor�as m�s la fabricaci�n de cambios de la disposici�n
principales (movimiento o adici�n de un cuarto de ba�o, aumento de la talla de la
cocina, construcci�n de una adici�n, etc.). Despu�s, asigne el nivel del fin
(b�sico, est�ndar, o dise�ador; la costumbre nunca es una regla b�sica) que
seleccion� en su plan de la mejora. Entonces, usando la rejilla en la Figura 6-6,
puede conseguir r�pidamente el coste por regla b�sica del pie cuadrado para su
proyecto de construcci�n.
Por ejemplo, con una rehabilitaci�n est�ndar en una casa con 1000 pies cuadrados,
su coste de la regla b�sica de mejoras ser�a 15000$ (1000 pies cuadrados se
multiplicaron en 15$ por pie cuadrado). Los montos en d�lares pueden cambiar, seg�n
c�mo define los niveles del fin para su mercado objetivo, pero los puede ajustar
sobre la base de los objetivos para el proyecto. Los n�meros en esta rejilla son
�speros, pero vienen de nuestro an�lisis de verdaderos proyectos de inversi�n. Para
ilustrar esto, la Figura 6-7 muestra a qu� primeros 21$ por pie cuadrado parece en
una � casa de la inversi�n del fin-outlevel est�ndar � en nuestro mercado: Austin,
Texas.
155
% del 4% el 1% el 3% Total
El 9% el 13% el 1% el 4% el 2% el 3% el 10% el 2% el 1% el 3% el 7% el 5% el 2% el
2% el 4%
Descripci�n
Demolici�n ligera, incluye un contenedor de 40 yardas Sustituyen el cristal s�lo
las Reparaciones s�lo - incluyen la sustituci�n de algunos clavos pudridos y
subsuelo dentro y alguna faja pudrida rasg�n de 20 a�os lejos y nueva ripia para
unos Nuevos conductos de un piso, nueva unidad interior y exterior, aberturas y
termostato termostato Programable y nueva Mejora del Panel del Servicio de
ventiladores las Nuevas Ba�eras Equivalentes a aproximadamente el 18% sheetrocking
del roble de la reserva del Est�ndar de la casa - incluyen la instalaci�n Incluye
una puerta principal met�lica precolgada b�sica m�s las puertas precolgadas del dos
interior y neto Incluye la sustituci�n de algunos z�calos, alf�izares, delantales
de la ventana y un poco de aluminio del Est�ndar de reparaciones, ningunas ventanas
Interior Exterior de trabajo de pintura de dos colores el laminado de Pl�stico de
trabajo de pintura de dos colores como el azulejo de 4 x 4 pulgadas de Wilsonart
Standard o Formica m�s la instalaci�n Incluye nuevas salidas GFCI que instalan; la
sustituci�n de algunas salidas rotas, interruptores y gatos; nuevas placas
frontales; nuevas luces est�ndares; admiradores; los detectores de humo m�s la
instalaci�n Incluyen el fregadero est�ndar, el grifo, los grifos del cuarto de
ba�o, los servicios, los asientos de servicios y la instalaci�n cuestan el azulejo
del 20% del calentador de agua de 40 galones en el $4/SF y alfombra del 80% en
155/SF) Incluye manijas, topes, barras de la toalla, poseedores de papel, espejos
del cuarto de ba�o, Est�ndar de n�meros de la casa: estufa, lavavajillas,
microonda, disposici�n y Barrido del coste de instalaci�n, polvo, tina, ventanas,
contracumbres, Ajardinamiento de pisos: arbustos, flores, pajote
19
El 5% el 1% el 2% el 100%
Figura 6-7
�stas son las tareas m�s comunes en la categor�a de la rehabilitaci�n, pero es raro
tener que hacer a todos ellos en la misma rehabilitaci�n. As�, para una
rehabilitaci�n est�ndar en nuestras pautas de la regla b�sica, estimamos 15$ por
pie cuadrado, que incluye m�s, pero no todas estas tareas comunes. Rellenamos el
resto de los n�meros en la rejilla del mismo modo.
156
Otra vez, es importante recordar que este m�todo de calcular el precio de la mejora
por pie cuadrado se quiere para darle a una cifra aproximada r�pido. Siempre debe
confirmar estos n�meros con una estimaci�n de costos completa, exacta antes de
cerrarse en una casa. Ahora sabe los tres modos de estimar los gastos de mejoras
para una casa. Antes de que circulemos al c�lculo de los gastos tranquilos para un
remodelar y vender, vamos a visitar de nuevo r�pidamente nuestro ejemplo del Rastro
del Correo de la Cerca de 1202. Para enfocar m�s tiempo en nuestros esfuerzos de
generaci�n de plomo, decidimos hacer un contratista general hacer el trabajo para
nosotros. Su estimaci�n volvi� en 40000$ o 20$ por pie cuadrado, para esta
rehabilitaci�n del dise�ador (la Figura 6-8).
$250000$ 40000
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Cap�tulo 7
2� ANALIZAN
3� COMPRAN
Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a
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Amamos ver la televisi�n espect�culos de remodelar y vender casas, pero con algunos
espect�culos, nos encontramos gritando a la TV cuando calculan la ganancia.
Comienzan con el precio de venta y luego simplemente restan el precio de compra y
gastos de la mejora mientras no hacer caso completo de todos los otros gastos se
asoci� con remodelar y vender casas. ��Oye, y los bienes inmuebles encargan,
intereses del pr�stamo y contribuciones territoriales?� Los gastos innumerables
asociados con remodelar y vender una casa pueden no hacer para la TV buena, pero
aquellos gastos pueden comer silenciosamente por completo mayor�a, si no todos, de
su ganancia a menos que planee para ellos. Estos gastos son disimulados: le pueden
sorprender y acercarse sigilosamente a usted para escabullirse sus ganancias. Por
eso los llamamos gastos tranquilos (tambi�n es por qu� tendemos a gritar sobre
ellos). El c�lculo de sus gastos tranquilos es la tercera parte de la F�rmula de la
Oferta de M�ximo del remodelar y vender (la Figura 7-1).
Como ilustramos en el ejemplo del Rastro del Correo de la Cerca de 1202 (la Figura
7-2), podr�a pagar el precio inicial lleno de 179000$ y todav�a hacer 31000$
agradables en �la ganancia de la TV� (si no hiciera caso de todos los gastos
tranquilos).
160
La figura 7-3 ilustra lo que realmente cuesta para remodelar y vender el Rastro del
Correo de la Cerca de 1202. Note que 33500$ de que la ganancia de la TV es
consumida por gastos tranquilos; si pagara el precio inicial lleno, que le dejar�a
con una p�rdida de $2500 - no exactamente un momento hecho para la TV.
161
1. COMPRA DE GASTOS
Incurren en gastos de compra cuando compra una casa. Tiene que saber que el precio
de compra consigue una estimaci�n exacta de aquellos gastos. Pero ya que el
objetivo de este ejercicio es determinar cu�nto va a pagar por la casa, tenemos un
problema del pollo-y-huevo. La soluci�n es usar una conjetura conservadora pero
culta como un sustituto del precio de compra. Recordar� de nuestras discusiones con
el vendedor que aunque pregunte a 179000$, tenemos un presentimiento que aceptar�a
una oferta en la variedad de 150000$. De este modo, usaremos 150000$ como un
sustituto del precio de compra, sabiendo que podemos tener al ajuste fino nuestra
estimaci�n de gastos tranquila una vez que tengamos un precio de compra actual.
Cuando decimos gastos de compra, pensamos que los gastos transfieren la propiedad
de la casa. Esto incluye honorarios como seguro del t�tulo, inspecci�n, revisi�n,
valoraci�n, y documentaci�n, pero no el coste de cualquier dinero tomado a
pr�stamo, a que nos dirigimos por separado. Muchos de estos gastos a menudo son
pagados por el vendedor en una transacci�n de bienes inmuebles, pero con su
proposici�n del valor del dinero efectivo r�pido y ningunos fastidios, deber�a
planear pagar estos gastos por el vendedor. Estimamos aproximadamente el 1,5 por
ciento de nuestro precio de compra de la conjetura culta para comprar gastos. En
nuestro ejemplo, los gastos de cierre son 2250$ (150000$ se multiplicaron en el 1,5
por ciento) (la Figura 7-5).
2250$
162
2. POSESI�N DE GASTOS
Los gastos de la posesi�n son varios gastos que se acumulan durante el tiempo posee
la casa. Estos gastos consisten principalmente en contribuciones territoriales,
seguro, utilidades y gastos de mantenimiento como servicio del patio y limpieza.
Pero pueden haber otros gastos espec�ficos para la casa, como condominio o cuotas
de la asociaci�n vecinas. Estos gastos var�an enormemente del acuerdo al acuerdo.
Sin embargo, despu�s de analizar cientos de capirotazos, hemos encontrado que la
toma del 1,5 por ciento del precio de compra educatedguess nos da una estimaci�n
simple pero sorprendentemente exacta. En el Rastro del Correo de la Cerca, los
gastos de la posesi�n vienen a 2250$ (150000$ se multiplicaron en el 1,5 por
ciento) (la Figura 7-6).
$2250$ 2250
Probablemente not� que esto es la misma f�rmula que usamos para comprar gastos.
As�, una vez que haya hecho esto unas veces, el atajo obvio debe calcular gastos de
compra y posesi�n de gastos en un paso tomando el 3 por ciento del precio de compra
de la conjetura culta.
3. COSTE
DE
DINERO
163
2. Duraci�n del pr�stamo 3. Los t�rminos del pr�stamo Piensan en ello este camino.
Hay tres preguntas que debe contestar: �cu�nto dinero tomo a pr�stamo, cuanto lo
tomar� a pr�stamo, y cu�les son el inter�s y honorarios que pagar� al prestamista?
Vamos a visitar de nuevo nuestro ejemplo en el Rastro del Correo de la Cerca para
ilustrar c�mo esto tiene sentido.
Desde ese d�a, hemos usado esta f�rmula en HomeFixers para estimar que el tiempo de
retenci�n para reconstituye. En el ejemplo durante 1202 Rastro del Correo de la
Cerca, estimamos que los gastos de la mejora eran 40000$ en una casa de 2000 pies
cuadrada o 20$ por pie cuadrado. La divisi�n 20 por 10 nos da dos meses para el
apuro. Con los dos meses y medio adicionales del elevado, estimamos que
sostendremos el Rastro del Correo de la Cerca de 1202 para un total de cuatro meses
y medio (la Figura 7-8).
20$ 2 25 45
165
Figura 7-10
Rastro del correo de la cerca de 1202: coste total del dinero
166
Ahora tenemos valores para las tres primeras categor�as de los gastos tranquilos
(la Figura 7-11). Vamos a moverse a la categor�a final: venta de gastos.
4. VENTA DE GASTOS
Los gastos de venta incluyen los gastos asociados con poner realmente la casa en el
mercado y conseguirlo se vendi�. Los dos componentes principales de vender gastos
son comisiones del corredor de bienes ra�ces y gastos de cierre, que
aproximadamente el 6,5 por ciento generalmente total del precio de venta eventual
(la Figura 7-12).
Venta de gastos
Las Comisiones del Corredor de bienes ra�ces que Cierran Gastos Los honorarios que
paga a un corredor de bienes ra�ces para vender la casa, negociar y cerrar la venta
La cantidad que paga cuando se cierra en la casa (t�tulo, revisi�n, valoraci�n,
etc.)
Gastos de venta de la figura 7-12
167
la busca de la siguiente casa. Y no puede ser familiar con todos los procedimientos
y cuestiones jur�dicas implicadas en el cierre de una transacci�n de bienes
inmuebles. Es mucho m�s complicado que la mayor parte de personas realizan. Puede
recordar de la Descripci�n que necesita un equipo para tener �xito consecuentemente
en la inversi�n inmobiliaria. En nuestra experiencia, los corredores de bienes
ra�ces buenos se pagan encontrando y atrayendo a los compradores adecuados y luego
manejando todos los detalles relacionados con el cierre. En el ejemplo en el Rastro
del Correo de la Cerca, decidimos trabajar con un agente con el cual hab�amos
trabajado en el pasado, y ofreci� poner la propiedad en una lista para una comisi�n
del 2 por ciento - el 3 por ciento para el agente del comprador m�s el 2 por ciento
para los medios de agentes del listado usaremos el 5 por ciento para nuestras
comisiones del corredor de bienes ra�ces totales. La misma clase de cerrar gastos
que le pag� entonces compr� la casa (t�tulo, revisi�n, valoraci�n, etc.) la
necesidad para pagarse otra vez cuando lo vende. Algunos de estos gastos pueden ser
pagados por el comprador, pero es probable que tenga al menos algunos gastos de
cierre. Usamos el 1,5 por ciento del ESP para estimar aquellos gastos. En el 6,5
por ciento del ESP, los gastos de venta para 1202 Cercan el total del Rastro del
Correo 16250$ (250000$ se multiplicaron en el 6,5 por ciento) (la Figura 7-13).
Esto es nuestra f�rmula para calcular los gastos tranquilos asociados con un
remodelar y vender. Llevar tiempo para contar estos gastos antes de hacer una
oferta ayudar� a asegurar que consiga una gran ganancia de sus capirotazos, y se
puede encontrar gritando a la TV directamente junto con nosotros.
168
Los gastos tranquilos totales para 1202 Rastro del Correo de la Cerca son 33500$.
Esto es el 13,4 por ciento del ESP, exactamente en el centro de nuestro grupo de la
regla b�sica del 12 a 15 por ciento (la Figura 7-14).
Hay s�lo una parte de la F�rmula de la Oferta de M�ximo del remodelar y vender
restante. En el Cap�tulo 8, pondremos la cantidad de ganancia tenemos que hacer
durante 1202 el Rastro del Correo de la Cerca sobre la base del riesgo del
remodelar y vender.
169
Esta p�gina intencionadamente se fue en blanco
Cap�tulo 8
2� ANALIZAN
3� COMPRAN
Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a
171
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Haga clic aqu� para t�rminos del uso.
A menudo o�mos que inversionistas dicen que quieren hacer una ganancia m�nima
espec�fica, como 10000$, en cada remodelar y vender. Otros inversionistas
completamente no hacen caso de un c�lculo de la ganancia. Son contentos de tomar
todo lo que el dinero se deja despu�s de que pagan todos sus gastos. En nuestra
opini�n, hay demasiada incertidumbre en remodelar y vender una casa para ser tan
fr�vola sobre las ganancias. Atamos la ganancia m�nima para los riesgos espec�ficos
asociados con un remodelar y vender. Hay dos factores principales que aumentan el
riesgo de un remodelar y vender: el precio de venta eventual y la complejidad de la
rehabilitaci�n. Tomamos ambos de estos factores de riesgo en la consideraci�n
dividiendo la ganancia m�nima en dos componentes: una ganancia baja cont� del
precio de venta eventual y una ganancia del riesgo de la rehabilitaci�n que aumenta
con la complejidad de las mejoras (la Figura 8-2). En nuestra experiencia, las
ganancias totales por lo general se caen entre 10 y el 20 por ciento del precio de
venta eventual. Como con los gastos tranquilos, puede ir en l�nea a flipthebook.com
para calcular la ganancia m�nima para un remodelar y vender.
172
Figura 8-2
1. GANANCIA BAJA
El primer componente en la determinaci�n cu�nta deber�a hacer de un remodelar y
vender es una cantidad de la ganancia baja, que para nosotros es simplemente el 10
por ciento del precio de venta eventual. Unimos la ganancia baja para el precio de
venta porque como puede recordar, sus aumentos del riesgo ya que el precio de venta
aumenta (m�s alto el precio de venta, m�s alto la ganancia baja). Para el ejemplo
del Rastro del Correo de la Cerca de 1202, el 10 por ciento del precio de venta de
250000$ le da una cantidad de la ganancia baja de 25000$.
173
Complejidad de la rehabilitaci�n
Medio alto
Complejidad de la rehabilitaci�n
Bajo
174
Claramente, su ganancia actual depende del precio de compra final y gastos. Tambi�n
puede hacer m�s dinero si compra la casa debajo de la oferta m�xima o si ahorra
mejoras. Incluso una ganancia s�lida en sus juegos de c�lculo de la oferta m�ximos
hasta hace una ganancia buena aun si hay unos cuantos avanzan dando sacudidas el
camino.
175
SU OFERTA M�XIMA REVELADA
Hemos hecho el an�lisis y hemos ronzado todos los n�meros tenemos que determinar
nuestra oferta m�xima para 1202 Rastro del Correo de la Cerca. Hemos decidido que
para cubrir todos los gastos y hacer una ganancia razonable de reconstituir el
Rastro del Correo de la Cerca de 1202, nuestra oferta m�xima es 141500$ (la Figura
8-6).
Una de las cosas que amamos en remodelar y vender casas es que puede hacer el
dinero en cualquier mercado, caliente o fr�o. O ya que a Clay le gusta decir,
remodelar y vender es �neutro por la apreciaci�n�. Su ganancia no es dependiente de
la casa que aumenta en el valor. No tiene que explicar la apreciaci�n porque no la
necesita para hacer una ganancia. Ha tomado la suerte, la fortuna, y calculando de
la ecuaci�n. Su f�rmula ha tenido en cuenta todo el coste clave y cuestiones de
precios que puede estimar exactamente. Los grandes capirotazos pasan cuando las
estimaciones son �en el dinero�. Como muchos inversionistas de bienes inmuebles
sabios dir�an, �hace su dinero entrar�. Y cuando hace la oferta correcta, esto es
exactamente lo que hace. Ahora que sabe c�mo determinar su oferta m�xima, estamos
en la etapa de la Compra, donde cubrimos todos los pasos de presentar la oferta al
cierre en la compra.
176
1� ENCUENTRAN
Una casa con potencial de la inversi�n
2� ANALIZAN
3� COMPRAN
177
178
179
dicho. �Como aquella mancha en el techo se tiene que tratar con. Tambi�n tengo que
averiguar si el tejado todav�a se escapa. La alfombra definitivamente se tiene que
sustituir�. Samantha presion� el l�piz a sus labios. ��Ser�an las palomitas de ma�z
deber o deber?� Ed la mir� y encogi� sus hombros. Entonces reuni� sus manos. ��Ah,
alumno joven, qu� piensa?� Con esto dio vuelta y se dirigi� a la cocina. El coraz�n
de Samantha se hundi� cuando entr� en la cocina. El lin�leo se raj� y se enrosc� en
los bordes. El contador del laminado verde como el aguacate se carg� de manchas.
Una de las puertas del gabinete colgaba de un gozne solo, y varios mangos y los
tirones fallaban. Dos de las caras del caj�n se fueron. ��Esto es un desastre,
verdad?� pregunt�, abrazando el bloc de notas a su pecho. �Realmente�, Ed contest�,
�Pienso esta cocina trabajos en su favor. La �ltima cosa que el due�o quiere hacer
es limpian este l�o, sobre todo ya que vive en otra ciudad�. Se agach� y abri� los
gabinetes bajo el fregadero. ��Qu� hace?� Samantha pregunt�. �No le puedo decir
cuantas veces he visto esto�, dijo Ed. �Incluso los peque�os agujeros tienden a
pudrir el particleboard bajo el fregadero y pueden dejar un verdadero l�o�. �Pondr�
esto en el Debe la columna�, dijo, su l�piz que rasgu�a a trav�s del papel. Ed
abri� el lavavajillas, y fueron atacados por el olor de una toalla para los platos
mohosa. La herrumbre cubri� el interior de la aplicaci�n. �Adivino que esto no se
ha usado en un rato y probablemente se rompe�. ��Por qu� dejar�a alguien una vieja
toalla para los platos mojada en su lavavajillas?� se pregunt� cuando hizo notas.
�Se sorprender�a�, gimi�. �Andy realmente me dio la impresi�n que no ser�a esto
mal�, dijo Samantha. �Tal vez era demasiado optimista s�lo�. �Tal vez a Andy, esto
no es tan malo�.
180
Samantha vag� al contador. ��Deber�a mejorar esto al granito?� Tan pronto como dijo
�deber�a�, un lightbulb se march� en su cabeza y sonri�. �Tiene que hacer un poco
de investigaci�n para averiguar lo que es normal para la vecindad. Si la mayor
parte de las otras casas tienen contracumbres del granito, vaya con esto�,
recomend� Ed. �De este modo, Los shoulds son las cosas que traen la casa del nivel
adecuado con la vecindad�. �Tambi�n me gusta pensar en ello como la fabricaci�n de
la casa m�s atractiva o hermosa�, dijo Ed. Samantha dio un toque a su l�piz y
pensamiento durante un momento. �Supongo que tengo que visitar todas las casas para
la venta en la vecindad para averiguar lo que el concurso ofrece�. Ed salud� con la
cabeza en el acuerdo. �Bien�. Samantha busc� algo para embellecer la cocina. �Se
deber�an sustituir todos aquellos mangos de cobre baratos y manijas. Y creo que
cambiar� las l�mparas tambi�n. �Y nuevos gabinetes?� Ed examin� los gabinetes.
�Creo que se pueden reparar y luego pintarse. Si hace todas las otras cosas
sugiri�, tendr� b�sicamente una cocina flamante. Deber�a conseguir una vuelta buena
en el dinero que pone en ella�. Hizo una pausa como si algo acababa de ocurrir a
�l. �A�adir�a que otra cosa a su Debe poner en una lista. Para el c�digo va a
instalar salidas GFI en aqu� y en los cuartos de ba�o tambi�n�. Samantha tom� uno
m�s mirada. �Creo que deber�a cambiar los interruptores de luz y salidas a un color
adem�s de este verde encantador�. Ed dio un paso atr�s y contempl� la cocina de la
entrada. �Esta cocina es bastante peque�a y oscura. �Y dejar pasmado esta pared y
aprovechar de las ventanas en la habitaci�n familiar as� como apertura la
disposici�n?� �No es deber; no es deber. Podr�a hacer esto�, dijo, haciendo una
nota.
181
Samantha mir� su lista creciente, y su est�mago se hundi�. ��Ser�a caro esto?� �No
parece que es una pared que lleva la carga, por tanto se podr�a hacer justamente
barato�, concluy� Ed. El cuarto de ba�o del maestro estaba en una condici�n similar
a esa de la cocina. La tina era asquerosa, con manchas y agua permanente rancia. El
azulejo rodea era repleto por el moho, y el cabezal de ducha y el grifo del ba�o se
hac�an verdes. �Esto es grueso s�lo�, dijo. Ed alcanz� y tir� el freno; el agua se
agot�. �Al menos el desag�e de la tina�. ��Deber�a no llevar guantes de goma?� Ed
se encogi� de hombros. Samantha concentr� su atenci�n en el fregadero y el gabinete
del cuarto de ba�o. Una de las puertas fallaba, y hab�a un agujero importante en el
lado. Samantha respir� hondo. �Vamos a ver. Necesitar� nuevo azulejo alrededor de
la tina, un nuevo cabezal de ducha, grifo y mangos para la tina. Definitivamente
necesito una nueva vanidad y fregadero y por supuesto un nuevo grifo para el
fregadero. �Y una barra de la toalla que hace juego y poseedor del papel higi�nico?
� Ed salud� con la cabeza. �Esto lo cubre. Y sabe, con este contador largo, creo
que hay cuarto para un segundo fregadero. A la gente le gusta tener su propio
espacio; es un gran valor - a�aden�. �Supongo que podr�a hacer esto�, dijo
Samantha, a�adiendo que al Podr�a la columna. �Lo consigui�. Ed atropell� a los
servicios y levant� la tapa. Trat� de limpiarlo con agua, pero nada pas�. �Esto
tendr�a que sustituirse; por lo menos siempre cambio el asiento�. �Voy
definitivamente a traer a guantes de goma la pr�xima vez�. Samantha tir� el
interruptor al lado de la luz. Arriba oyeron un sonido como un triturador de
basura. Ed se�al� al techo. ��Cree el alumno que el cuarto de ba�o necesita un
nuevo ventilador de escape?� ��Debe siempre el profesor hacer preguntas obvias?�
Samantha dijo, escribiendo que �el ventilador de escape� en el Debe la columna.
182
En su camino empujan el pasillo, Ed hizo una pausa en cada una de las puertas,
explor� el interior y exterior y examin� las jambas de la puerta. �Las puertas
pueden ser caras para sustituir. Parece que puede salvar a la mayor parte de ellos,
estos donde las superficies son intactas�. Se�al� a un armario del pasillo con un
agujero en uno de los paneles. �Pero que uno se tendr� que sustituir, y todos ellos
tienen aquellas perillas de cobre le gusta tanto�. Samantha hizo una nota de su
almohadilla y luego tir� una pieza de pelar la pintura de Borgo�a de la pared.
�Tengo que pintar la casa entera�. �S�, Ed respondi� despreocupadamente. �Siempre
hago�. Cuando regresaron al patio delantero, Ed anduvo hacia la pared exterior y
dio un toque en la pieza m�s baja del apartadero. Se derrumb�, y los chiringos se
cayeron a la tierra. �Hmm�. ��Es esto termitas?� Samantha pregunt�. ��C�mo mal es?�
Ed empuj� en la siguiente pieza m�s alta, y pareci� s�lido. �Es bien. Creo que es
s�lo una peque�a putrefacci�n de madera. Probablemente s�lo tiene que sustituir las
piezas del fondo�. Samantha se sinti� un poco nerviosa. Hab�a muchas cosas a su
lista. ��As� pues, cu�nto piensa los gastos de la mejora ser�n?� ��Cu�ntos pies
cuadrados es?� �Casi dos mil�, contest�. �Dir�a que mira aproximadamente 30000$ en
gastos de la mejora�. ��Justo como esto?� pregunt�. �Para una casa en esta
condici�n, los gastos de la mejora por lo general entran en aproximadamente 15$ por
pie cuadrado antes de que pague a un contratista general. No he visto nada aqu� que
me har�a querer alejarse�. Samantha se relaj�. �M� ninguno�, estuvo de acuerdo.
�Por supuesto, necesita m�s que s�lo una estimaci�n �spera para hacer una oferta�.
Ed mir� su reloj. ��D�gale qu�, ya que esto es su primer remodelar y vender, por
qu� no re�no un informe detallado para usted? Vamos a encontrarse en Starbucks en
el Principal a las seis. Entretanto, compruebe algunas casas en la vecindad para
ver que tipo de dise�o
183
Bill y Nancy
Bill todav�a se acusaba de los eventos del d�a. No pod�a esperar a decir a los
dem�s las noticias. Tan pronto como la camarera tom� sus pedidos, dio un puntapi� a
cosas lejos. �Hicimos una oferta de nuestra primera casa hoy. Conseguimos una
llamada por el camino aqu�, y se acept�. Hab�a un breve momento del silencio
sobresaltado, exactamente lo que Bill quiso. Esper� ser el primer en el grupo para
conseguir una casa y ahora sabore� el momento de triunfo. ��Wow, felicitaciones!�
Amy exclam� ya que los dem�s alrededor de la mesa repitieron su aprobaci�n. ��Y
algunos detalles para aquellos de nosotros que todav�a intentamos?� �Bien�, Bill
dijo, fingiendo la modestia. �No es que grande de un acuerdo. Estoy seguro usted
los tipos recuerdan a Tom las reuniones del inversionista�. Hab�a algunas cabezadas
alrededor de la mesa. �Bien, �l y yo nos hemos estado encontrando, e hizo pasar
este acuerdo a m� porque es demasiado lejano de su casa. Nancy y yo compramos la
casa por 66000$, y planeamos venderla por 95000$�. ��Cu�ntos pies cuadrados es?�
Mitch pregunt�. �Aproximadamente mil pies cuadrados�, Bill contest�. �Esto es 95$
por pie�, coment� Mitch. �Esto parece bastante bien. �Dijo el comps que esto era
sobre el promedio?� �Soy seguro que puedo conseguir 95000$�. �Ah, trato s�lo de
conseguir una idea general�, insisti� Mitch. ��Qu� hizo a su corredor de bienes
ra�ces dicen era el coste por pie cuadrado para la vecindad?�
184
Bill comenzaba a sentirse defensivo. �No tengo que dirigir comps�, respondi�. �Tom
tir� m�s de cincuenta casas el a�o pasado. Era confidente que podr�a conseguir
95000$, y conf�o en �l�. Un silencio se cay� la mesa. Samantha rompi� el silencio.
��Bill, cu�nto planea gastar para mejoras?� Bill se alegr� del cambio de sujeto.
�Esto es la belleza de ello; realmente no hay mucho hacer. Calcul� 5000$, cumbres�.
�Esto es s�lo 5$ por pie cuadrado�, coment� Samantha, los cuadros del su remodelar
y vender desvencijado que destella a trav�s de su mente. ��Es esto todo?� �Bill, no
tome esto el camino incorrecto�, dijo Ed, ��pero, est� seguro que hizo toda su
tarea seg�n este acuerdo?� �D�nde se quitaron cuestionarle a posteriori? Un vistazo
r�pido de Nancy y la reconoci� �toman las cosas con calma� la mirada. �S� que puede
parecer dif�cil creer�, dijo Bill en�rgicamente, �pero esto realmente es la pintura
proverbial y acuerdo de la alfombra�. Not� unas miradas esc�pticas, pero nadie le
presion� adelante. ��Cu�nto cree que los gastos de la posesi�n correr�n?� Samantha
pregunt�. �Bien, no soy un tipo del detalle�, dijo Bill. �Pero Nancy aqu� ha hecho
un gran trabajo de ronzar los n�meros�. Nancy sonri� y sac� un cuaderno espiral,
�Calcul� el total de aproximadamente 11500$ para nuestros gastos tranquilos.
Tenemos suerte de haber pagado nuestra casa, y hemos tenido una gran relaci�n con
nuestro banquero durante m�s de treinta a�os. Por tanto Bill era capaz de calcular
una tasa de inter�s de s�lo el 71/2 por ciento para comprar la casa y financiar la
construcci�n. Tambi�n he explicado el cierre de gastos, seguro, mantenimiento y
utilidades�. ��Se acord� de incluir contribuciones territoriales en sus gastos
tranquilos?� Ed pregunt�. �Ah, s�, tengo esto aqu� tambi�n�. ��As� pues, cu�nto
cree que va a hacer?� Mitch pregunt�.
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186
1� ENCUENTRAN
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee
4� APURO
Una casa renovada, lista para venderse
5� SE VENDEN
Ganancia en el banco
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COMPRE INTRODUCCI�N
Me preparar� y alg�n d�a mi posibilidad vendr�.
- Abraham Lincoln
188
Etapa tres:Comprar
COMPRE introducci�n
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Cap�tulo 9
Arregle financiaci�n
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3� COMPRAN
Arregle financiaci�n presente la oferta cerca la compra
4� APURO
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192
Etapa tres:Comprar
PAGADO
EN
LLENO
Las frases como �todo el� y �dinero efectivo r�pido en efectivo� son casi sin�nimas
de remodelar y vender. �Pero qu� exactamente significa pagar por una casa con el
dinero efectivo? No necesariamente significa que se revela con una maleta llena de
cuentas de 100$, aunque esto seguramente se licencie de todo el dinero efectivo.
Simplemente significa que pagan al vendedor en su totalidad durante el cierre sin
una espera larga y fastidio. Es el �no esperan� y �ning�n fastidio� que distinguen
el modo que los inversionistas compran casas al modo que la mayor parte de
propietarios compran casas. Cuando viene el tiempo para cerrarse en la compra, el
inversionista tiene el �dinero efectivo� necesario para pagar al vendedor en su
totalidad. El pago de casas con el dinero efectivo encaja su proposici�n del valor
como una aleta. De este modo, en la siguiente secci�n nos concentraremos en modos
de atraer a inversionistas financieros que proporcionar�n el dinero efectivo que
tiene que pagar por una casa en su totalidad durante el cierre.
Arregle financiaci�n
193
Un resumen del an�lisis que realiz� para determinar el precio de venta eventual Un
resumen del an�lisis que realiz� para estimar los gastos de la mejora (deber-DOS,
deber-DOS y poder-DOS) Las asunciones sol�a calcular los gastos tranquilos
4. El m�s importante, c�mo y cuando los inversionistas financieros van a recibir
una vuelta en su Figura 9-2 de la inversi�n muestra un resumen de la inversi�n de
la muestra que contiene cuatro elementos. Recomendamos que guarde el resumen a uno
o dos p�ginas de modo que un inversionista pueda evaluar los m�ritos del acuerdo
r�pidamente. Sin embargo, guarde sus materiales de apoyo como an�lisis del mercado
relativos (CMAs) y estimaciones de costos de la mejora pr�cticas de modo que pueda
sostener sus asunciones. Los clubes de la inversi�n locales son sitios excelentes
para encontrar a inversionistas financieros. Plan de hacerse all� un poco temprano
y quedarse tard�o a red con otros inversionistas. Tambi�n, a menudo hay el tiempo
programado al final de reuniones para la gente introducirse y lanzar un acuerdo o
describir sus servicios. Esto es cuando coleccionar� naipes e informaci�n de
contacto de la gente que financia acuerdos. Entonces, cuando tenga una gran
oportunidad y tiene su resumen de la inversi�n en la mano, sus posibilidades de
encontrar que un inversionista financiero interesado ser� excelente.
194
Etapa tres:Comprar
Figura 9-2
Arregle financiaci�n
195
196
Etapa tres:Comprar
PR�STAMO
El pr�stamo implica conseguir que un pr�stamo pague cualquier de los gastos que no
paga de su propio bolsillo. Tiene dos opciones cuando viene a prestar dinero para
financiar un remodelar y vender:1. prestamistas institucionales: los bancos y las
compa��as de la hipoteca que hacen pr�stamos principalmente sobre la base de los
m�ritos del prestatario 2. Prestamistas privados: los individuos o los grupos que
hacen pr�stamos principalmente sobre la base de los m�ritos de la propiedad
Prestamistas institucionales
Si tiene el cr�dito bueno, una historia de ingresos estable y la capacidad de dejar
el 10 a 20 por ciento, puede conseguir una hipoteca de un banco o hipotecar la
compa��a para comprar una propiedad de la inversi�n. Las instituciones basan muchas
de sus decisiones de pr�stamo sobre la persona que pide el pr�stamo. Si encaja su
molde del tipo de persona que va a devolver de fuentes fidedignas el pr�stamo,
tiene una posibilidad buena de la calificaci�n para una hipoteca. Y porque los
requisitos son tan rigurosos, conseguir� un precio de gran inter�s comparado con el
pr�stamo privado. Pero aun si cumple con los requisitos, un pr�stamo de un
prestamista institucional puede no ser la mejor opci�n. Esto es el caso porque
probablemente se necesitar� un mes o m�s cerrarse en la propiedad aun si se
preaprueba para un pr�stamo. Por esta raz�n, muchos inversionistas contemplan el
dinero privado para financiar sus capirotazos.
Prestamistas privados
Los prestamistas privados, prestamistas dif�ciles a menudo llamados, son individuos
o grupos que prestan el dinero para proyectos de inversi�n inmobiliaria. La
decisi�n de hacer un pr�stamo no est� simplemente basada en la capacidad del
prestatario de reembolsar el pr�stamo, pero mejor dicho en el valor futuro o actual
de la propiedad. A diferencia de prestamistas institucionales, los prestamistas
privados t�picamente no se preocupan por
Arregle financiaci�n
197
198
Etapa tres:Comprar
Figura 9-4
Arregle financiaci�n
199
Vamos a visitar de nuevo nuestro acuerdo del ejemplo y ahora ver c�mo mirar�a si
financi� el remodelar y vender tomando a pr�stamo 80000$ (LTV del 73 por ciento) de
un prestamista privado. Asumiendo una tasa de inter�s anual del 12 por ciento
durante seis meses y 4 puntos abajo, pagar�a 8000$ en intereses del pr�stamo y
honorarios (4800$ durante los seis meses del inter�s m�s 3200$ para los cuatro
puntos abajo). Su coste del dinero en este gui�n baja su ganancia esperada de
20000$ a 12000$ (la Figura 9-5).
ACOMPA�ANDO
Cuando financia un remodelar y vender tomando a pr�stamo, guarda todas las
ganancias del acuerdo, pero tiene que pagar a un prestamista por el uso de su
dinero. En acompa�ar, no hay coste adicional del dinero, pero comparte las
ganancias con un inversionista financiero d�ndole una propiedad (equidad) inter�s a
la propiedad. Esto es una petici�n de principio, ��Cu�nto propiedad doy a un
compa�ero?� La sabidur�a convencional en remodelar y vender casas debe comenzar con
una separaci�n 50-50 si un compa�ero hace todo el trabajo (descubrimiento, an�lisis
y direcci�n del apuro de las casas) y el otro compa�ero provee todos los fondos.
Entonces modifica sobre la base de los datos concretos de la sociedad. Por ejemplo,
si provee el 20 por ciento de los fondos necesarios y hace todo el trabajo y su
compa�ero provee el 80 por ciento de los fondos, puede partir las ganancias, con el
60 por ciento para usted y el 40 por ciento para su compa�ero. Usted y su compa�ero
tendr�n que calcular una separaci�n que ustedes ambos consideran la feria.
200
Etapa tres:Comprar
Deber�a crear una entidad comercial que define las relaciones comerciales que tiene
con su compa�ero. Tiene muchas opciones para entidades comerciales, incluso
sociedades de responsabilidad limitada, sociedades an�nimas, C corporaciones y
corporaciones S. (Adem�s, querr� elegir si crear un negocio para todos sus
capirotazos o crear una nueva entidad comercial para cada remodelar y vender.)
Arregle financiaci�n
201
Para nuestros capirotazos en Texas, creamos una sociedad an�nima (LLC) �nica para
casi cada remodelar y vender. Esta estructura no s�lo define la porci�n de la
propiedad sino tambi�n proporciona la protecci�n de responsabilidad y hace la
asignaci�n de responsabilidades del impuesto sobre la renta franca. Le animamos a
consultar a un abogado y un consejero fiscal para elegir la estructura comercial
que es la mejor para su situaci�n. Aun si no toma a compa�eros, deber�a considerar
la creaci�n de un negocio para sus actividades que tiran que proporciona la
protecci�n de responsabilidad personal. Vamos a volver a nuestro remodelar y vender
del ejemplo otra vez y ahora suponer que financiara el ejemplo hojean a un
compa�ero de la equidad que proporciona 80000$ y toma una porci�n de la propiedad
del 40 por ciento en la casa. En este gui�n, su ganancia esperada tambi�n ser�
12000$ (el 60 por ciento de 20000$) (la Figura 9-6).
202
Etapa tres:Comprar
Acompa�e� mejora del precio de venta de $130000$ 30000$ 60000$ 8000$ 32000� y�
precio de compra de gastos tranquilo� = ganancia total su ganancia $130000$ 30000$
60000$ 40000$ 24000
Acompa�e �� mejora del precio de venta de $90000$ 30000$ 60000$ 8000$ 8000 �� y�
precio de compra de gastos tranquilo� = ganancia total su ganancia $90000$ 30000$
60000$ 0$ 0
Arregle financiaci�n
203
el ner recibi� 80000$ en los cuales �l o ella pusieron, pero ninguno de ustedes
hizo un penique de ganancia del remodelar y vender. La puesta en todo ese esfuerzo
y tener nada para mostrar para ello son seguramente malas noticias, pero ser� mucho
peor si financiara el acuerdo prestando dinero. En este caso, 88000$ de 90000$
enteros van al pago del principal del pr�stamo, inter�s y honorarios. Hay s�lo
2000$ dejados pagar 10000$ que contribuy� al remodelar y vender, y por tanto se
deja con una p�rdida de 8000$. Este gui�n realmente podr�a ser peor porque es
probable que guardara la casa en el mercado mucho tiempo antes de rebajarlo
finalmente en 20000$. Durante ese tiempo deber�a a�n m�s inter�s del pr�stamo. En
resumen tomar a un compa�ero de la equidad reduce la cantidad saca ganancia de un
acuerdo porque comparte las ganancias con otro partido. Pero cuando comparte las
ganancias, tambi�n comparte cualquier p�rdida, y por tanto reduce su riesgo cuando
financia con un compa�ero. Con el pr�stamo, guarda todos los ingresos netos a
usted, pero s�lo despu�s de devolver al prestamista. Tiene un acuerdo con el
prestamista que declara que devolver� todo el dinero que tom� a pr�stamo y el
inter�s sin tener en cuenta c�mo el remodelar y vender calcula. Si el remodelar y
vender se equivoca, no puede tener bastante dinero para pagar al prestamista y
terminar� por perder el dinero seg�n el acuerdo. La figura 9-9 resume las
diferencias entre los dos enfoques.
204
Etapa tres:Comprar
permita que usted equilibre el riesgo de un remodelar y vender malo con la
recompensa potencial de gran uno.
Arregle financiaci�n
205
Cap�tulo 10
Presente la oferta
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3� COMPRAN
Arregle financiaci�n presente la oferta cerca la compra
4� APURO
207
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.
208
Etapa tres:Comprar
2. Haga la oferta
Dos pasos a presentaci�n de una oferta
requiere que desarrolle una relaci�n con el vendedor. Aun si usted o el comprador
trabajan con un corredor de bienes ra�ces, recomendamos que cada uno holgazanee la
mesa para hablar del acuerdo. Como su mejor oferta ser� considerablemente m�s baja
que el precio al por menor de la casa, s�lo enviando una oferta puede insultar u
ofender al vendedor. Sin una explicaci�n de a qui�n es y lo que puede hacer para el
vendedor, nunca puede conseguir una respuesta. La mejor manera de establecer conf�a
a un vendedor est� cara a cara; esto permite que usted presente discretamente los
m�ritos de su oferta y demuestre su deseo de tratar al vendedor justamente. Si ha
comprado alguna vez o ha vendido una casa, sabe que la m�xima siguiente casi
siempre se mantiene: �Un propietario cree que la casa vale m�s que es y necesita
menos trabajo que hace�. Hemos visto que aun cuando los vendedores est�n en
situaciones afligidas, se agarran a aquellas nociones. Esto lo hace probablemente
que se tendr� que dirigir directamente a la verdad sobre el valor de mercado y la
condici�n de la propiedad con el vendedor. Adem�s, tendr� que comunicar sus
intenciones de modo que el vendedor entienda que es una persona comercial y
necesidad de sacar ganancia de la compra, apuro y venta de la casa. Aunque no tenga
que ir por lo que nuestro amigo del inversionista y requiere que el vendedor firme
un documento, deber�a presentar al vendedor una carta adjunta personal que acompa�a
su oferta. Si es capaz de encontrarse con el vendedor en la persona, hablar�
probablemente de todos los elementos en la carta en el curso de su conversaci�n. La
figura 10-2 pone en una lista los siete elementos que se deber�an incluir.
Presente la oferta
209
1. UNA CONCIENCIA
DEL
3. SU CAPACIDAD DE CERRARSE
Proporcione pruebas de su capacidad de pagar en su totalidad y pagar r�pidamente.
Demuestre al vendedor que es capaz de la subida con el dinero efectivo necesario
210
Etapa tres:Comprar
en una cantidad de tiempo corta. Su prueba podr�a ser un art�culo como una carta de
la preaprobaci�n de una instituci�n financiera, una carta del compromiso de fondos
de un prestamista privado o una carta de su banco que verifica que tiene los
fondos.
6. SU GANANCIA ESPERADA
Justo como nuestro amigo del inversionista, creemos en la puesta de todos nuestros
naipes en la mesa, hasta nuestra ganancia esperada. Para estar claro, compartir� su
estimaci�n conservadora de su ganancia m�nima, no una �pura fantas�a� num-
Presente la oferta
211
el ber que refleja un remodelar y vender perfectamente ejecutado sin el cuarto para
el error. Y sin falta h�galos entender que toma un riesgo financiero. Si las cosas
no van seg�n el plan, podr�a hacer mucho menos o hasta incurrir en una p�rdida.
212
Etapa tres:Comprar
Presente la oferta
213
1. PRECIO DE COMPRA
El precio de compra es el precio que ofrece para la casa. La realidad de compra y
venta de casas es que casi siempre hay un poco de ac� para all� el regateo del
precio de compra. Mientras puede convenir en un precio de compra que est� en o
debajo de su oferta m�xima, deber�a ser feliz. Aband�nese un peque�o cuarto de
meneo de modo que pueda levantar el precio durante negociaciones y todav�a llegar
al acuerdo por un precio debajo de su oferta m�xima.
2. FIANZA
La fianza es un dep�sito que demuestra al vendedor que es un comprador serio. La
casa con eficacia se toma del mercado cuando un contrato se firma, y por tanto el
vendedor quiere alg�n aseguramiento que el comprador no se echar� atr�s. La
cantidad es tan baja como puede negociar con el vendedor, pero el 1 por ciento del
precio de compra es com�n. En una situaci�n competitiva, puede querer aumentar la
fianza para mostrar que realmente se interesa en la compra de la casa. Si el
vendedor acepta su oferta, deber�a depositar la fianza en una cuenta de garant�a
bloqueada en un t�tulo o compa��a del dep�sito que manejar� el cierre.
214
Etapa tres:Comprar
Presente la oferta
215
. Durante este per�odo, el comprador deber�a realizar la b�squeda del t�tulo y las
inspecciones.
3. CIERRE DE GASTOS
Como hablamos en el Cap�tulo 7, Cuenta para Gastos Tranquilos, es com�n para
inversionistas de bienes inmuebles pagar muchos de los gastos de cierre del
vendedor. Si calculara esto en su oferta m�xima, realmente no le cuesta nada porque
su oferta m�xima es reducida por la cantidad de los gastos de cierre; sin embargo,
salva al vendedor algunos gastos corrientes. Esto habla directamente a su
proposici�n del valor de menos fastidios. Cuando negocia el precio con el vendedor,
ofreciendo pagar a unos o todos sus gastos de cierre (bajando el precio de venta)
pueden ser un gran lugar mutualmente ventajoso para comenzar las negociaciones.
4. FECHA L�MITE
Para dirigirse a la parte �r�pida� de su proposici�n del valor, especifique una
fecha l�mite que es tan pronto como puede conseguir la financiaci�n juntos. Hay
otras tareas que tiene que hacer en los d�as entre adquisici�n de un contrato
firmado y cierre en la casa, como b�squedas del t�tulo e inspecciones. El arreglo
de la financiaci�n es por lo general la tarea m�s entretenida.
5. FECHA DE ACEPTACI�N
El componente final de la oferta es la fecha la oferta expira. No recomendamos
permitir al vendedor m�s de un d�a o dos para responder. Ha hecho mucho trabajo en
an�lisis de la casa y trabajo de su oferta, y no quiere al vendedor que delata su
acuerdo alrededor a otros inversionistas.
216
Etapa tres:Comprar
Presente la oferta
217
218
Etapa tres:Comprar
Cap�tulo 11
Cierre la compra
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3� COMPRAN
Arregle financiaci�n presente la oferta cerca la compra
4� APURO
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La parte tercera y final de la etapa de la Compra incluye todas las actividades que
ocurren despu�s de que consigue un contrato aceptado durante el tiempo cuando firma
los documentos de cierre y toma la propiedad de la casa. La adquisici�n a una
oferta aceptada es la parte resistente. El proceso de cierre para una casa de la
inversi�n es bastante franco y es similar al cierre para cualquier casa - s�lo pasa
m�s r�pido. A lo largo del camino hay unas cosas que quiere tener presente como un
inversionista de bienes inmuebles. Hemos organizado este proceso en diez pasos para
dirigirle a trav�s del cierre en la compra de una propiedad de la inversi�n (la
Figura 11-1).
El proceso de cierre exacto var�a de estado al estado, pero los conceptos son lo
mismo. Como con redactar un contrato, consulte con un corredor de bienes ra�ces o
abogado para al menos sus primeros pocos capirotazos para hacerse c�modo con el
proceso.
220
Etapa tres:Comprar
1. ESTABLEZCA DEP�SITO
Cuando firme un contrato de bienes inmuebles con un vendedor, (o su agente o
abogado) presentar� el contrato a un dep�sito o compa��a del t�tulo para comenzar
el proceso de cierre. Una cuenta de garant�a bloqueada se establece para sostener
el dep�sito o fianza. Una compa��a del dep�sito es un tercero neutro que controla
los documentos y dinero as� como el modo que se distribuyen al comprador y el
vendedor. En muchos estados, una compa��a del t�tulo maneja las cuestiones del
t�tulo (hablado m�s tarde en este cap�tulo) y tambi�n sirve del agente del
dep�sito. En otros estados, todo esto es hecho por abogados o bufetes de abogados.
Usaremos el t�rmino compa��a de cierre para referirnos a la compa��a del dep�sito
actual, compa��a del t�tulo o bufete de abogados que realiza cierres en su �rea.
Cierre la compra
221
2. ARREGLE INSPECCIONES
El objetivo de la inspecci�n de la propiedad es tasar la seguridad, funci�n y
condici�n general de los sistemas estructurales y mec�nicos en la casa. Aunque
caminata de inspeccion detallado fuera el primer paso en la creaci�n del plan de la
mejora, no quiere saltar la inspecci�n de casa. Los objetivos de dos walkthroughs
son distintos. Aunque ambos destapen muchos de los mismos problemas, el inspector
tiene un ojo para cuestiones de seguridad y violaciones del c�digo que se pueden
pasar por alto cuando se concentra en el potencial para la mejora. Deber�a arreglar
la inspecci�n tan pronto como la oferta se firma y se acepta, porque tiene s�lo un
per�odo de tiempo determinado del tiempo (basado en el sujeto a la cl�usula
inspector) en que inspeccionar la propiedad a fondo. Este camino, si un problema
inesperado principal se revela, puede guardar su fianza si es incapaz de calcular
una soluci�n con el vendedor. Los inspectores de la casa vienen a todas las formas
y tallas - y calificaciones. Recomendamos ir a su red a encontrar a un inspector
muy recomendado, preferentemente uno quien se licencia o se certifica a trav�s de
una asociaci�n inspector de casa profesional. Ande a trav�s del proceso inspector
con el inspector para aprender que buscar cuando eval�a una casa. M�s puede
aprender del inspector, m�s informado ser� durante el futuro mustshould - podr�a
walkthroughs. El inspector preparar� un informe detallado que pone todas en una
lista sus conclusiones. Pida que el inspector destaque cualquier �rea espec�fica de
la preocupaci�n. Hay tres modos de manejar cualquier potencial showstoppers que
aparecen durante la inspecci�n:1. consiga que el vendedor haga las reparaciones a
su costo. 2. Negocie de nuevo el precio de venta o pida que el vendedor d� acredita
del coste estimado de las reparaciones. 3. Detr�s del acuerdo si las reparaciones
a�adidas son demasiado arriesgadas con relaci�n a la ganancia tiene la posibilidad
de hacer. Si es dentro del per�odo de la contingencia, recuperar� su fianza.
222
Etapa tres:Comprar
INSPECCI�N DE LA FUNDACI�N
�Siente poco andar tambaleante a trav�s de la casa, como si algo no es
absolutamente correcto? Si est� seguro que no es usted, es probablemente la
fundaci�n. Otros signos de problemas de la fundaci�n son muchas grietas en el
drywall o puertas y ventanas que no se cierran correctamente. Si la casa tiene
alguna de estas cuestiones o si sabe que las casas en esa vecindad a menudo tienen
problemas de la fundaci�n, vale su mientras conseguir una inspecci�n de la
fundaci�n. El aspecto positivo de estas inspecciones es que son por lo general
libres ya que la compa��a de la fundaci�n quiere que usted lo alquile para arreglar
cualquier problema. Hemos usado la misma compa��a durante a�os. No cada inspecci�n
causa reparaciones de la fundaci�n, pero saliendo para hacer nuestras inspecciones
han causado mucho negocio para esa compa��a durante los a�os.
223
LLAMAR
EN EL
ESPECIALISTAS
Hay muchas otras inspecciones que est�n basadas en la edad y condici�n de la casa.
Fuertemente recomendamos una inspecci�n s�ptica para casas con sistemas s�pticos.
El coste para dirigirse o sustituir un sistema s�ptico puede igualar su presupuesto
de construcci�n entero para una rehabilitaci�n est�ndar. Otros tipos inspectores
incluyen el siguiente y, si es necesario, se recomendar�n en el informe de
inspecci�n inicial:
Fontaner�a el�ctrica Chimenea de HVAC Bien Amianto Termita del Fondo de Pintura con
plomo de Radon o infestaci�n del par�sito
224
Etapa tres:Comprar
Cierre la compra
225
6. PREPARE LA FINANCIACI�N
Cuando se pone a esta etapa en el proceso, se deber�a preaprobar con un banco o
compa��a de la hipoteca, tener un compromiso de fondos de un prestamista privado, o
tener un compa�ero de la equidad que suministra el dinero efectivo. Esto es el
tiempo para notificar a su inversionista financiero que necesita fondos para
cerrarse en la casa. La declaraci�n del establecimiento �spera que consigui� de la
compa��a de cierre tendr� una estimaci�n de los fondos que tiene que traer al
cierre. Tambi�n tiene que realizar cualquier requisito que el prestamista tenga,
como una revisi�n y una valoraci�n profesional. Antes del cierre, concuerde con el
agente de cierre la una vez pasada para conseguir la cantidad exacta.
226
Etapa tres:Comprar
sustituido pero no pag� a la compa��a de material para techar por el trabajo. Como
consiguiente, la compa��a de material para techar coloc� lo que se conoce como el
embargo preventivo de un mec�nico en la propiedad. El embargo preventivo se tiene
que colocar antes de que la propiedad se puede vender. Otros ejemplos de
reclamaciones incluyen contribuciones territoriales impagadas y juicios legales
(divorcio, disputas de herencia, etc.). Tiene tres opciones si la b�squeda del
t�tulo vuelve con cuestiones que le impiden tomar la propiedad de la casa:1. el
vendedor remedia la reclamaci�n, y el cierre se adelanta. 2. Si el vendedor est�
poco dispuesto o incapaz de quitar la reclamaci�n, puede intentar pagar las
reclamaciones usted mismo. Deber�a negociar de nuevo el precio de compra de modo
que su ganancia permanezca lo mismo. 3. Puede retroceder del acuerdo. Si a�adiera
un sujeto a la cl�usula del t�tulo comerciable, ser� capaz de recuperar su fianza.
Cierre la compra
227
228
Etapa tres:Comprar
9. PREPARARSE
PARA MEJORAS
Cierre la compra
229
230
Etapa tres:Comprar
3� COMPRAN
Arregle financiaci�n presente la oferta cerca la compra
4� APURO
Cierre la compra
231
232
Etapa tres:Comprar
233
�Bien�, Mitch dijo, echando un vistazo a Amy, ��tiene que no hacer un poco de
investigaci�n antes de que decida prestarnos dinero?� �Hago�, Ed dijo, saludando
con la cabeza. Amonton� todos los papeles con esmero atr�s en la caja. ��Pero por
qu� me da todo esto?� pregunt�, deslizando la caja atr�s a Mitch y Amy. �Bien,
cuando solicitamos nuestra hipoteca, pidieron una maleta de extractos de cuenta,
hojas de paga y toda esta materia�, dijo Mitch. Puso su mano sobre el mont�n de
trabajo de escribir. Ed salud� con la cabeza otra vez. �Bien, lo consegu�. Las
cosas trabajan un poco diferentemente con el pr�stamo privado. Las cosas grandes
que quiero saber consisten en cu�nto la casa cuesta, lo que tomar� para fijarlo
hasta la condici�n comerciable, y lo que vender� por una vez se arregla. Realmente
aprecio c�mo seriamente toma esto, pero s�lo le necesito para decirme sobre la
casa�. Mitch suspir� y mir� fijamente en el mont�n del trabajo de escribir ahora
in�til mientras Amy trajo un cuaderno espiral que sostuvo todas sus notas de la
casa. �Podemos hacer esto. Nuestra corredora de bienes ra�ces, Monica, hizo un CMA.
Mostr� cinco casas que se han vendido recientemente y est�n cerca de la misma
talla�. �Y fuimos en coche por y comprobamos a todos ellos�, a�adi� Mitch, hojeando
el cuaderno. �Estamos bastante seguros que podemos conseguir 120000$ una vez que se
arregle�. �Ahora habla' mi lengua�. Ed les pregunt� m�s preguntas y tap� los
n�meros en una calculadora de la f�rmula de la oferta en su Zarzamora. ��Es
consciente que los prestamistas privados cobran una tasa de inter�s m�s alta que un
banco y tendr� que pagar algunos puntos sinceros?� �S�, le recuerdo hablando de
esto�, dijo Mitch. ��Ahora d�game, quiere financiar s�lo la hipoteca o los gastos
de reparaci�n tambi�n?� Ed pregunt�. �Ambos�, Amy dijo, sonroj�ndose. �Entender�a
si mir� toda esta materia�. Se�al� al mont�n de papel. �Esto es bien�, dijo Ed.
�Como dije, lo que importa m�s es la casa. Los inversionistas por lo general no
prestar�n m�s aproximadamente del 70 por ciento del valor de la propiedad. Ha
llamado una proporci�n del pr�stamo al valor. Esto significa en una casa
234
por valor de 100000$ probablemente no ser� capaz de tomar a pr�stamo m�s de 70000$.
Si el precio de compra y las reparaciones son m�s que que, tendr� que subir o con
el dinero usted mismo o tal vez pasar el acuerdo�. ��Por qu� s�lo se acercar�a un
prestamista al 70 por ciento?� Amy se pregunt�. �La misma raz�n la tasa de inter�s
es m�s alta�. Ed se inclin� adelante y descans� sus codos en la mesa. �Para mitigar
el riesgo. El dinero del pr�stamo de prestamistas privado en situaciones que
hipotecan compa��as no mencionar�. Si las fianzas del prestatario en la propiedad,
el prestamista tendr� que vender la propiedad �l mismo, y quiere tener bastante
margen incorporado para limpiar una ganancia�. �Esto tiene sentido�, Mitch dijo.
Hizo se�as hacia la Zarzamora de Ed. ��Con qu� surgi� a nuestra oferta?� �Parece
que lo tiene que conseguir por 68,000$ o menos�. Mitch mir� a Amy y sonri� un poco.
Dio vuelta al Editor �Dijeron que buscaban una oferta en los a�os setenta bajos�.
�Podr�a ser factible�. Ed ofrecido. Amy ech� un vistazo al mont�n de papeles sobre
la mesa y luego en Mitch. �Qui�n va a preguntar? se pregunt�. Salud� con la cabeza.
��Cree que nos puede prestar el dinero?� Mitch pregunt�. Ed sonri�. �Parece
bastante bien, pero vamos a hablar un poco m�s sobre el postre. Si no me confundo,
huelo a alg�n zapatero en all�, y no huele ennegrecido�.
Samantha
Samantha entr� en la cafeter�a y explor� el cuarto. �Qu� parece a Andy? se
pregunt�. �Hab�a asistido a reuniones importantes innumerables en su carrera
comercial, present� ofertas a cuartos llenos de la gente, entonces, por qu� era tan
nerviosa? Un hombre alto, delgado se levant� y agit�. Hizo su camino a trav�s del
restaurante a su mesa. �Hola, soy Andy�, dijo, sosteniendo su mano.
235
�Samantha. Gracias por encontrarme�. Ellos ambos se sentaron. �S� que deja la
ciudad en unas horas. Se consigue para ser viajes resistentes entre dos ciudades,
sin contar el transporte de dos hipotecas�. �No es tan malo�, contest� Andy
regularmente, deslizando una taza de caf� a trav�s de la mesa. �Gracias por el
caf�, dijo. �Escuche, s� que quiere vender su casa, y me intereso. Me puedo cerrar
en una semana. Nunca tendr� que hacer otro viaje atr�s para segar la hierba o
verificar la casa�. Andy alz� la vista de su taza de caf�. �He incluido una carta
de mi prestamista con la oferta�, sigui� ya que tir� una carpeta de su bolso,
�declarando que me prestar�n el dinero para comprar la casa. Proporcionar� el
dinero efectivo para arreglarlo. Voy a ser completamente el frente con usted y
mostrarle exactamente c�mo llegu� a mi oferta�. Se inclin� su taza de caf�, lista
para escuchar. Samantha estaba en su elemento. Era el mismo sentimiento que ten�a
en el cabildo. �Planeo gastar 30000$ para mejorar la cocina y cuartos de ba�o y
pintar y alfombrar la casa entera�. �Mire usted�, Andy interrumpi�. �No pienso
parecer grosero, pero realmente no importa a m� lo que va a gastar o lo que planea
hacer a la casa. Dijo que podr�a proveer una carta de su prestamista que le dice
podr�a pagar. �Cu�nto?� �Antes de que le d� que n�mero, tiene que entender que para
m� para hacer una ganancia, tengo que arreglar la casa. Hasta que lo pueda vender,
tomar� a los que sostienen gastos que ha estado pagando tambi�n. Ofrezco 120000$.
Si todo va bien, har� aproximadamente 14000$�. Samantha desliz� la carpeta a trav�s
de la mesa. Andy cay� atr�s en su silla. Eran 20000$ menos que hab�a preguntado. Su
ceja arrugada ya que alz� la vista. �Hmm�, dijo. Respir� hondo. �Voy a tener que
concordar con la otra persona interesada en la casa�.
236
Mitch y Amy
Mitch llev� un bolso de chips cuando se dirigi� al parque de bomberos. El Afronta
el juego iba a ser conectado en una hora, y planeaba mirarlo con sus compa�eros en
la estaci�n de bomberos. Tir� la puerta abierta y toc� un casco montado en la
pared. Era su ritual. El casco hab�a pertenecido a un bombero del mismo tipo que
hab�a muerto durante un rescate. Dobl� sobre la esquina a la cocina y se sorprendi�
ver a Amy estar de pie all�. ��Adivine qu�?� dijo, d�ndole un abrazo grande.
�Aceptaron nuestra oferta�. ��S�!� Mitch hizo su baile de victoria. ��Esto es
grande! �Cuando averigu�?� �Monica me llam� en mi camino a casa de la escuela, por
tanto decid� pasar y darle las noticias�. Mitch inmediatamente comenz� a pensar en
el cierre. �Bien tenemos que hacer la inspecci�n como pronto -� �Hecho�. Amy sonri�
orgullosamente. �Estar� all� ma�ana por la ma�ana�.
237
�Manera de ir�, dijo Mitch. Cont� lejos con sus dedos, tratando de recordar todas
las cosas que Ed les hab�a dicho. �Todav�a tenemos que pedir la revisi�n, conseguir
una valoraci�n, dirigir la b�squeda del t�tulo y establecer el seguro�. Mitch
comprob� el calendario en la pared de la cocina. Todav�a ten�a dos d�as para
continuar su cambio. �Puedo tener cuidado de aquellas cosas en un par de d�as, tan
pronto como llego a casa�. �Uh, Mitch�, interrumpi� Amy. �Hay algo m�s que le tengo
que decir. Dijeron que nos tenemos que cerrar en cinco d�as�. ��Cinco d�as? Wow, Ed
dijo que podr�a ser r�pido. Le tenemos que llamar en seguida�, dijo Mitch.
238
1� ENCUENTRAN
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3� COMPRAN
4� APURO
Una casa renovada, lista para venderse
5� SE VENDEN
Ganancia en el banco
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Las brigadas del balde una vez se consideraron el m�todo m�s eficaz para luchar
contra fuegos. El agua se transfiri� en baldes de una persona al siguiente, que
comienza con una fuente acu�tica como una charca y termina con la �ltima persona
que lanza el agua por el fuego. Con la invenci�n de bombas de mano, las brigadas
del balde ya no eran usadas para luchar contra fuegos, pero tardan en como la
competici�n en ferias del condado y durante d�as de campa�a escolares. En esta
competici�n, el objetivo es ser el equipo que colecciona el m�s acu�tico en una
cantidad de tiempo especificada. El equipo victorioso a menudo ninguno es el equipo
que pas� los baldes el m�s r�pido (derramando la mayor parte del agua), ni el
equipo con la menor parte de cantidad de ca�das (movi�ndose demasiado despacio). Es
el equipo con el equilibrio correcto de velocidad y precisi�n. Piense en su
ganancia potencial de un remodelar y vender como el agua al principio de una
brigada del balde y su ganancia actual como la cantidad del agua que lo hace al
final. Su ejecuci�n de su plan de la mejora determinar� con cuanta ganancia actual
termina al final de remodelar y vender. Cada paso en falso le cuesta el dinero,
pero movi�ndose demasiado despacio aumenta sus gastos de la posesi�n y reduce su
ganancia. Un apuro exitoso requiere la ejecuci�n r�pida que equilibra con las
demandas de quedarse el presupuesto y asegurar la calidad. Los cap�tulos siguientes
le dar�n un proceso para conseguir ese equilibrio provechoso. Puede notar que
llamamos los cap�tulos en esta etapa sobre la base del clich� �Planean el trabajo,
luego trabajan el plan�. En el Cap�tulo 12, recoger� el presupuesto de la mejora
creado en la etapa Analizar y lo convertir� en un plan de construcci�n que ser� su
gu�a a trav�s del proceso del apuro.
240
En el Cap�tulo 13, hablaremos de varios modos que puede hacer el trabajo y un par
de opciones para supervisar el proyecto. Finalmente, en el Cap�tulo 14, nos
zambulliremos en a los detalles de �trabajar el plan� para hacer hacer su proyecto
de construcci�n bien, a tiempo, y en el presupuesto.
241
Cap�tulo 12
Planee el trabajo
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee
4� APURO
Plan el trabajo asigna el trabajo de trabajo el plan
5� SE VENDEN
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244
3 1 32 1
3 EA 24 LF
Planee el trabajo
245
ESTAR
�HECHO?
Contest� a la primera pregunta cuando puso en una lista todas las tareas que se
tienen que realizar para completar el proyecto. En la jerga de construcci�n, esa
lista de tareas se llama un �mbito de trabajo. La doble verificaci�n para
asegurarse que la anchura entera de actividades de construcci�n se pone en una
lista detalladamente; no excluya nada. La fabricaci�n de un �mbito de trabajo
completo antes de que comience el proyecto es la primera llave a quedarse el
presupuesto y en el horario.
246
Esto deja dos preguntas finales: �Cuando programar el trabajo? �y Qui�n hace el
trabajo? Contestamos a estas dos preguntas introduciendo el concepto de pasos.
Planee el trabajo
247
Los pasos contestan a las dos �ltimas preguntas de cuando el trabajo se hace y
quien lo hace. La figura 12-4 en las p�ginas 250 y 251 muestra c�mo HomeFixers ha
subido con (y ha pedido) cincuenta pasos que trabajan para casi cualquier clase del
proyecto de la rehabilitaci�n. Los pasos se agrupan en seis etapas para una manera
m�s amplia de mirar un proyecto de la rehabilitaci�n, que puede ser muy pr�ctico
cuando se comunica con prestamistas y compa�eros que quieren la opini�n del ojo de
una ave de c�mo el trabajo progresa. Tambi�n hemos incluido el comercio - quien
realiza muchas tareas que se enrollan en cada paso (p.ej., T: fontanero) - as� como
cualquier paso previamente necesario (p.ej., P: 36, 37, 38) que se tiene que
completar antes de que el siguiente paso puede comenzar. Por ejemplo, para el paso
45, Aplicaciones, recomendar�amos que use un comercio de seguridad: la compa��a de
la aplicaci�n de un constructor. Pero antes de que llame esa compa��a, ciertos
pasos previamente necesarios se deben completar. El el�ctrico se tiene que hacer
(el paso 41), la fontaner�a tiene que estar en el lugar (el paso 40), y los pisos
se tienen que terminar (los pasos 37 y 38). Cualquier paso que no tenga requisitos
previos se puede comenzar al mismo tiempo. De hecho, para afirmar -
248
Planee el trabajo
249
Preconstrucci�n de la etapa 1
T: Cerrajero
T: Ingeniero estructural
P: Ninguno el paso 10
Suelo �spero que clasifica al raso fontaner�a & avenamiento bajo casa o fundaci�n
T: equipo del paisaje T: fontanero
250
T: Roofer
P: 1, 2, el 3 paso 20 HVAC
P: 17
T: Electricista
T: Alba�il
P: 18
P: 19
P: 20
P: 21
P: 22
P: 23
Figura 12-4
HomeFixers cincuenta pasos a reconstituir una casa
El paso 27 el Paso 30 de Canales del Paso 29 de Puertas de garaje del Paso 28 de
Drywall Wood Floors Installed T Inacabado: Hardwood Flooring Co. P: el 27 Paso 31
del Azulejo del Paso 37 de Contracumbres del Paso 36 Puertas del Interior del Paso
32 de Cabinetry, Netas, Millwork T: Recorte Polvo del Paso 33 del Carpintero,
Barrido, Limpio Antes de la Pintura T: Equipo de preparaci�n
T: Equipo de Drywall
P: 26
P: 32 final del paso 40 fontaner�a de final del paso 41 pisos de madera del fin del
paso 42 el�ctricos
251
T: El contratista de aislamiento P: 27
T: El contramejor especialista P: 34
T: Flooring Co.
T: El contratista de HVAC P: 34
T: Fontanero
T: Electricista
P: 36, 37, el 38 paso 49 del paso 48 Accessories & Decor T: Decorating Companies &
Merchants P: 48
T: Trim Carpenter
T: Flooring Co.
P: 42
P: 48
T = Comercio
Figura 12-4
cerr�ndose), nueva llave las cerraduras de la puerta exteriores, hacen tres llaves,
instalan una caja de la cerradura de combinaci�n en la puerta principal (juego a
una combinaci�n de nuestra opci�n) y ponen tres llaves dentro de la caja de la
cerradura. Una llave se quedar� en el lockbox, por tanto sus comercios pueden tener
acceso a la casa. Uno es para usted y el �ltimo es su reserva por si uno se pierda.
252
El paso 4. Fumigaci�n
Comercio: Requisito previo del Exterminador: el Paso 1 puede tratar con pulgas y
escarchos con sprays del pesticida y foggers. Los profesionales se deber�an llamar
si hay termitas, las abejas o los roedores. Sabr� que tiene que hacer este paso si
hay pruebas de par�sitos o si el informe de inspecci�n lo dicta.
Planee el trabajo
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254
Planee el trabajo
255
256
Planee el trabajo
257
Est� en el sitio de trabajo tan a menudo como puede durante la fontaner�a �spera y
ser un amigo de su fontanero. Hacen limpiar el sitio de cualesquiera escombros y
hacen su parte para ayudar a hacer el trabajo ir lo m�s suavemente posible.
El paso 12. La enmarcaci�n y subsuelo
Comercio: Carpintero que Enmarca, Requisito previo del Ingeniero Estructural: los
Pasos 9 y 11 En un proyecto de la rehabilitaci�n t�pico, quitar� generalmente y
sustituir� two-by-fours putrefacto o comido por la termita y subsuelo pulposo,
sobre todo alrededor de fuentes acu�ticas como cocinas, ba�os y lavaderos. Tambi�n
deber�a enmarcar un freno para un paseo - en la ducha o enmarcar un apoyo de la
ba�era o una cubierta para una tina del tipo del Jacuzzi. De vez en cuando,
enmarcar� una nueva pared del clavo o posiblemente una adici�n entera. Siga el
consejo de un ingeniero estructural autorizado antes de quitar cualquier
enmarcaci�n existente. El ingeniero tambi�n dise�ar� la enmarcaci�n apropiada para
ventanas, aperturas ensanchadas, envergaduras largas y entradas. El sistema del
tejado, los entramados, las vigas, la cumbrera, las vigas, los rayos del cuello y
otros miembros de apoyo deber�an ser hechos por framers profesional bajo la
direcci�n de un ingeniero estructural. Cualquier enmarcaci�n estructural o
enmarcaci�n del tejado se tendr�n que permitir e inspeccionarse.
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260
ing las ripias del tejado, el roofer puede instalar los ventiladores apropiados
(canto, turbina, etc.). Las reparaciones comunes incluyen �reas peque�as de
sustituci�n de ripias malas, sustituci�n de centelleos, sustituci�n de aberturas,
calafateo de clavos expuestos, pintura de salientes del tubo, suavemente presi�n
que lava un tejado manchado e instala una nueva gorra de la chimenea.
Planee el trabajo
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Planee el trabajo
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las uniones de extensi�n y la textura. Su alba�il le puede aconsejar sobre los pros
y los contras para cada una de estas opciones.
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Planee el trabajo
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quite el viejo neto y jamba de la puerta durante la demolici�n. Tambi�n tendr� que
recortar la nueva puerta con la nueva cubierta de la puerta una vez que se instale.
Si no quiere tener este gasto, puede comprar una puerta no reunida (a menudo
llamaba un impreso); el carpintero neto tendr� que escoplear e instalar goznes y
taladrar un agujero para la manija. Otras consideraciones de la puerta interiores
son la oscilaci�n de la puerta (izquierdo o derecho), coraz�n hueco contra el
coraz�n s�lido, panel contra el piso y puertas de bolsillo que se deslizan dentro
de una pared, sobre todo para casas de encargo. Para amplios armarios playos, las
carreteras de circunvalaci�n (resbaladores) y puertas bifold a menudo se usan. El
interior recorta art�culos tratar� con mayor�a son z�calos, cubierta de la puerta,
alf�izares y delantales, anaqueles de la despensa, anaqueles de la lavander�a, y
anaqueles del armario y varas. Para dise�ador y casas de encargo, pedir�
probablemente que el carpintero neto deje el cuarto de modo que el azulejo o el
suelo de madera terminado se puedan instalar debajo de los z�calos. Para casas
b�sicas y est�ndares, haga el carpintero neto instalar el rubor de z�calos con el
suelo existente; volver� e instalar� el zapato que se enmohece sobre cualquier
suelo terminado en el paso 43, Bloqueo.
Planee el trabajo
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B�sico: Est�ndar del laminado: Dise�ador del laminado: de alta cualidad (dise�ador)
laminados, azulejo, superficie s�lida, Costumbre del granito de la gama baja: el
granito de alta cualidad (borde de la nariz del toro y/o afilado), tram� la piedra,
el acero inoxidable, el hormig�n y la madera
Planee el trabajo
269
270
esta etapa que el condensador se pone sobre una almohadilla concreta fuera, si
instala un sistema flamante. Aseg�rese que la l�nea condensada correctamente se
instala; esto a menudo es un art�culo inspector.
El paso 40. Fontaner�a final
Comercio: Requisito previo del Fontanero Autorizado: los Pasos 36, 37, y 38 Esto es
la �ltima visita del fontanero. Honesto. Instalar� los fregaderos, grifos,
servicios, asientos de servicios, caja de conexiones de la lavadora neta, caja del
fabricante del hielo neta, y pasar� la aspiradora por interruptores para los
baberos de la manguera. Instalar� el calentador de agua a este punto si no lo
instalara en la cumbre. Si no usa una compa��a de la aplicaci�n de seguridad, el
fontanero tambi�n instalar� la cocina de gas, gas cooktop, hornos de gas,
lavavajillas y disposici�n.
Planee el trabajo
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272
Etapa cuatro: APURO
puertas de la ducha. Usamos una compa��a de cristal del cuarto de ba�o m�s
especializada para nuestra ducha de cristal del final m�s alto rodea.
Planee el trabajo
273
las flores y el pajote a�aden el factor wow. Ponemos c�spedes totalmente cubiertos
con c�sped y caminos de piedra (granito por lo general aplastado) en la mayor parte
de nuestras casas del dise�ador. Esto tambi�n es el tiempo cuando construimos
patios, cubiertas, p�rticos y cercas. Aunque recortara y quitara en el paso de
demostraci�n, espere hasta el final a a�adir cualquier nuevo ajardinamiento ya que
no quiere que esto se pisotee o destruido por todos los comercios que entran en la
casa. Tambi�n no quiere comenzar el mantenimiento del patio hasta el �ltimo momento
posible.
274
ADQUISICI�N DE SU CASA
EN
PEDIDO
Despu�s de la descripci�n r�pida de los cincuenta pasos, estamos listos para tomar
el presupuesto de la mejora y convertirse en una construcci�n planea poniendo las
tareas en el pedido. Hacemos esto sobre la base de los pasos en los cuales se caen
y asignan un comercio a cada tarea de mostrar quien hace el trabajo. Su trabajo es
mirar cada tarea y notar lo que anda se cae en. La figura 12-5 muestra c�mo el
presupuesto de la mejora de la Figura 12-2 se ha modificado en un plan de
construcci�n a�adiendo paso y columnas comerciales. Si lo hace usted mismo, ponga
unas horas aparte para reorganizar su plan de la mejora seg�n nuestros cincuenta
pasos. Encontrar� que el proceso se hace m�s r�pido cada vez que hace un nuevo
remodelar y vender, ya que ser� capaz de usar su �ltimo plan de la mejora como sus
saltos del punto. Aun si contrata a un contratista general para manejar la
construcci�n, sabiendo qu� tareas se tienen que hacer, quien los hace, y en que
pedido se est�n haciendo le ayudar� a quedarse el horario y en el presupuesto.
Planee el trabajo
275
38 Azulejo de PIES SQ 150 Azulejo de PIES SQ 1 1 manzana del Caramelo del Delta de
3 libras esterlinas n�quel Cepillado rojo, GE de perillas, inoxidable
Figura 12-5
276
Planee el trabajo
277
Cap�tulo 13
Asigne el trabajo
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee
4� APURO
Plan el trabajo asigna el trabajo de trabajo el plan
5� SE VENDEN
Encuentre y califique a la gente que har� los contratos de Uso de trabajo para
poner expectativas y proteger sus intereses
279
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.
280
Etapa cuatro: APURO
Para ilustrar las diferencias, suponga que se cae por su casa de la inversi�n para
comprobar el piso de baldosa reci�n instalado en el cuarto de ba�o del maestro. Se
decepciona descubrir que el azulejo se ha puesto directamente en vez del juego en
un �ngulo de 45 grados como especificado por el dise�ador para hacer el cuarto de
ba�o parecer m�s grande. El fontanero est� en su camino hacia la casa para instalar
los servicios que se deben hacer despu�s de que el azulejo se instala. Seg�n quien
puede, hay tres modos que esto lleva a su fin:1. si contratara a un contratista
general, le llama para venir lo fijan, que har� a su propio costo. Tambi�n manejar�
la replanificaci�n el fontanero y todo lo dem�s que es afectado por este error. 2.
Si usara un comercio especializado, en este caso una compa��a del azulejo, el
comercio tiene que rehacer el trabajo gratuitamente. Tiene que renegociar al
fontanero y tratar con cualquier tardanza. 3. Si usara a un trabajador individual,
tiene una decisi�n de hacer. Para conseguir las ventajas llenas de la mejora,
podr�a incurrir en el coste adicional y tardanza que arranca el azulejo
incorrectamente instalado, comprar m�s, y hacerlo instalar de nuevo. Tambi�n tendr�
que renegociar al fontanero y esperar que le pueda encajar en su horario. O puede
vivir con ello y tratar de convencerse de que no afectar� el precio de venta. Como
puede ver, un contratista general trae un alto grado de responsabilidad ante el
proceso de construcci�n. Tambi�n est� claro que esto es la opci�n m�s cara. Vamos a
mirar a por qu� un contratista general es un gasto que deber�a considerar
seriamente. Tambi�n consideraremos los pros y los contras de usar comercios
especializados y trabajadores individuales.
Asigne el trabajo
281
282
Hay muchos motivos pr�cticos por qu� el alquiler de un contratista general tiene
sentido en el primer remodelar y vender de un inversionista. Podr�a ser que est�
demasiado ocupada, o tal vez necesita m�s experiencia o tiempo para llenar su lista
con los comercios y recursos materiales que ayudar�n a ejecutar una rehabilitaci�n
lisa. Esto podr�a ser una ocasi�n de oro para aprender de un pro, alguien que sabe
c�mo manejar todos los recursos as� como los permisos de edificaci�n e
inspecciones. Plan de gastar el 25 por ciento o m�s para el margen de beneficio de
un contratista general. Sin embargo, se beneficiar� de su poder adquisitivo del
volumen con comercios y materiales m�s la influencia que puede manejar para guardar
un proyecto que se mueve r�pidamente y eficazmente. Todo esto puede significar
ahorros en costes para usted, que puede compensar una parte de sus honorarios.
Asigne el trabajo
283
284
Comercios especializados
1. Cerrajero 2. Dise�ador 3. Exterminador 4. Fontanero 5. Electricista (Por orden
de Aspecto) Cristal y Espejo 15. Equipo de Sheetrock 8. Contratista 9. La ventana
16. Garage Door Contractor Company 10. Roofer 11. Especialista de HVAC 12. Alba�il
17. Gutter Company 18. Hardwood Floor Company 19. Cabinet Company 22. Pinte al
Contratista 23. Laminate Countertop Company 24. Granite Countertop Company 25. Tile
Company 26. Flooring Company
y Millwork 27. Appliance Company 20. Neto, carpinter�a de DoorCompany 28. Landscape
Company
7. Carpintero que enmarca 14. Concrete Company 21. Cleaning Company = comercios de
seguridad
Figura 13-3
Comercios especializados
vistazo, es. La misma contracumbre de la cocina por la cual Ken, nuestro tipo del
laminado, cobra 315$ podr�a costar 225$ o menos si nuestro carpintero la recogiera
en un centro de la mejora y la instalara �l mismo. Cuando pagamos comercios de
seguridad, pagamos la previsibilidad: la certeza que la tarea se puede hacer para
una cantidad del juego, en un tiempo espec�fico, y con muy poca direcci�n. Por eso
dejamos las contracumbres a Ken. Se instala m�s de 100 contracumbres de la cocina
para nosotros en Austin, y ha rasgu�ado s�lo un par de ellos. El mejor parte es que
nos llama y dice sobre el error y lo hace corregir dentro de un d�a (ning�n precio,
por supuesto). Nuestro papel de manejar a Ken es pedir simplemente que Camille,
nuestro dise�ador (tambi�n un comercio especializado), elija un dise�o del laminado
de su muestra de cientos y llame a Ken con un n�mero del estilo y la direcci�n de
la casa. Eso es. Ken pide el material, se revela como programado e instala
contracumbres perfectas. La utilizaci�n de un ej�rcito de especialistas es una gran
manera construir un equipo previsible, consecuente que fija la casa. Con cientos
del exitoso reconstituye bajo nuestro cintur�n, podemos decir con la confianza que
alquilando especializado o, a�n mejor, los comercios de seguridad son una gran
manera ir.
Asigne el trabajo
285
3. HAGA EL TRABAJO USTED MISMO CON LA AYUDA DE TRABAJADORES INDIVIDUALES
En nuestra primera rehabilitaci�n, usamos a trabajadores individuales (el �modelo
de manitas�) y cinco tipos hicieron todo el trabajo: demostraci�n, carpinter�a,
tejado, fontaner�a, el�ctrica, drywall, gabinetes, netos, puertas, pintura,
contracumbres, azulejo, vinilo, alfombra - todo. Sin el margen de beneficio de la
direcci�n, salvamos un bulto. Era la clase del agradable: cinco tipos que trabajan
con cepillos, desplantadores, cinceles, tirones y martillos. Nos encontrar�amos
para el caf� cada ma�ana, conversaci�n sobre nuestros objetivos para el d�a, vaya
al centro de la mejora para recoger provisiones y cabeza al sitio de trabajo. Hay
mucha gente que no puede pensar en ninguna mejor manera de gastar un d�a que ser en
el aire fresco, instrumentos en la mano, arreglando una casa; puede ser una cosa
hermosa. En nuestras segundas cosas de la rehabilitaci�n comenzadas suavemente,
pero un par de semanas en el trabajo nuestro carpintero comenz� a hacerse escamoso.
Finalmente le tuvimos que despedir. Lamentablemente, tambi�n era el sheetrocker,
pintor y setter del azulejo. Esto era un d�a malo, pero recuperamos y colocamos en
un surco. En general, nuestros empleos resultaban grandes y las casas se vend�an
r�pidamente, pero reconstituir tomaba demasiado mucho tiempo. Si hubi�ramos usado
el sistema tenemos en el lugar hoy (arreglado predominantemente de llave en mano y
comercios especializados), aquellos proyectos habr�an tomado tres a cuatro semanas
en vez de diez a doce. Si elige el modelo de manitas, es responsable de crear el
horario y presupuesto as� como recoger y pagar todos los materiales, provisiones y
alquiler de equipo. Como el jefe del equipo, tambi�n puede recoger y dejar a los
trabajadores cada d�a. La calidad de trabajo no necesariamente sufre; el pintor que
recoge hoy puede ser el mismo tipo que pinta la casa de un mill�n de d�lares la
pr�xima semana. Si disfruta de hacer el trabajo usted mismo (y mucha gente hace),
se reduce a una decisi�n comercial: �puede hacer bastantes empleos de ganarse la
vida? Recuerde que tiene que encontrar, analizar, comprar y vender las casas
tambi�n
286
como los arreglan. Una vez que encuentre una casa, toma un promedio de cuatro a
cinco meses entre el tiempo la compra y el tiempo la vende (m�s largo si hace el
trabajo usted mismo). Sin embargo, si tira casas como a
Asigne el trabajo
287
1. Descubrimiento
Figura 13-5
2. Calificaci�n
Dos pasos a alquiler de contratistas
DESCUBRIMIENTO DE CONTRATISTAS
Aqu� est� la verdad: el Descubrimiento de contratistas no es dif�cil. Est�n en el
negocio, anuncian su negocio, y quieren encontrarse. Puede ser tan f�cil como
ojeada en l�nea o en las P�ginas Amarillas o apuntamiento un n�mero de un signo de
la obra de la construcci�n o el lado de un cami�n. Hay muchas semejanzas en los
modos que va sobre el descubrimiento de un contratista general, comercios
especializados y trabajadores individuales. As�, nos referiremos a tres grupos
juntos como contratistas con los objetivos de esta discusi�n.
288
CALIFICACI�N A CONTRATISTAS
Dijimos encima de ese descubrimiento que los contratistas son relativamente f�ciles
porque quieren encontrarse. La calificaci�n es otra historia: los Contratistas no
siempre quieren averiguarse. En esta secci�n, perfilaremos siete factores
Asigne el trabajo
289
1. Longevidad
�Cu�ntos a�os ha estado el contratista en el negocio? Muchos peque�os negocios
salen del negocio dentro de los cinco primeros a�os, y los contratistas son no
diferentes. As�, cuando encuentra a un contratista general con cinco a�os de la
experiencia, las posibilidades consisten en que trabajar� con businessperson
competente. Para comercios especializados y trabajadores individuales, mire durante
dos a�os en el negocio. Siempre hay las excepciones. Marvin es el mejor carpintero
neto de jornada completa que alguna vez ten�amos, y vino a nosotros directamente de
su trabajo de la direcci�n en Motorola, donde no era un carpintero. Durante su
carrera de alta tecnolog�a hizo la carpinter�a como una afici�n antes de venir para
trabajar con nosotros.
290
2. Licenciado y certificado
�Tiene el contratista la licencia apropiada y registro? Los contratistas generales
se deben licenciar o adherirse a registro del estado o requisitos reguladores (por
ejemplo, en Texas, los contratistas generales no se tienen que licenciar, pero
realmente tienen que ser miembros en la posici�n buena con el Texas Comisi�n de
Construcci�n Residencial). Otros comercios tambi�n se tienen que licenciar, sobre
todo el�ctricos, fontaner�a y HVAC.
4. Seguro
�Correctamente se asegura el contratista para protegerle? Como el due�o de la
propiedad, se puede creer obligado de algo que se encuentre con ella. Un
contratista general o un comercio especializado se deber�an asegurar con una
pol�tica de responsabilidad general. Un mill�n de d�lares es est�ndar para la mayor
parte de pol�ticas. Obtenga la prueba de la pol�tica de asegurar que sea corriente.
Una vez que un contratista se contrata, pida que el contratista le ponga en una
lista como un adicional asegurado en su pol�tica.
5. Referencias comerciales
�Tiene el contratista relaciones comerciales buenas? Consiga tres o cuatro
referencias comerciales corrientes: los proveedores y otros comercios con los
cuales el contratista hace el negocio en una base regular. Aseg�rese que hubo
actividad dentro de los tres meses pasados. Algunos comercios especializados y
mayor�a
Asigne el trabajo
291
7. De precio competitivo
�Proporcion� el contratista una oferta completa y exacta? Aun si entrevista s�lo a
un contratista para el futuro trabajo, deber�a poner la expectativa que quiera una
oferta competitiva y que es acostumbrado para usted para conseguir otras ofertas
por el trabajo. Recomendamos m�nimo de tres ofertas. No vaya autom�ticamente para
la oferta m�s baja. A menudo el viejo adagio �consigue lo que paga por� es verdad.
292
Asigne el trabajo
293
Figura 13-8
294
Asigne el trabajo
295
Cap�tulo 14
Trabajo el plan
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee
4� APURO
5� SE VENDEN
Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a
297
Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.
Una serie de experimentos se condujo en los a�os 1920 y a�os 1930 en la f�brica de
Trabajos de Hawthorne de Western Electric Company en Chicago para medir la
productividad del empleado. Los investigadores notaron que la productividad aument�
como un resultado directo del conocimiento de los participantes que eran la parte
de un experimento. En otras palabras, la gente funcion� mejor cuando alguien los
miraba e interesado en lo que hac�an. Este fen�meno se ha hecho conocido como el
efecto de Hawthorne. Aunque los investigadores se tomen mucha molestia para
impedirle corromper sus estudios, recomendamos que enjaece su poder de mejorar la
calidad de su reconstituye. Si toma la responsabilidad de manejar la construcci�n
de una propiedad de la inversi�n, recomendamos que se haga una cifra familiar en la
obra de la construcci�n. Llevar tiempo para llegar a conocer los comercios y lo que
hacen puede ir un largo camino hacia el cuidado de un proyecto en la pista. El caf�
y los tacos del desayuno no duelen tampoco. En este cap�tulo, cubriremos m�todos de
ayudarle y sus contratistas se quedan el horario, se quedan el presupuesto y
aseguran la calidad (ver la Figura 14-1).
QUEDARSE
EN
HORARIO
298
EN
PEDIDO
Trabajo el plan
299
su fontanero para comenzar el paso 40, Fontaner�a Final, cuando los pasos
previamente necesarios se completan, como ilustrado en la Figura 14-3.
Final del paso 40 del paso 39 final de HVAC que sonda T: el contratista de HVAC P:
34 T: el fontanero P: 36, 37, 38
Ya que muchas actividades de construcci�n no pueden comenzar hasta que los otros se
completen, es importante saber el pedido en el cual las cosas se hacen y se
aseguran para hacerlos en ese pedido. En nuestro ejemplo, la fontaner�a final es
dependiente de pisos de vinilo, azulejo y contracumbres, y por tanto tan pronto
como aquellas tareas se hacen, el fontanero se puede poner para trabajar. Recuerde,
el objetivo en la programaci�n es hacer todo que puede, tan pronto como puede.
Quiere tener su radar, constantemente explorando el plan de proyecto, notando
cuando los pasos se completan, y busca de oportunidades de comenzar otros pasos.
D�jenos cero en en la etapa 5, Superficies Terminadas, para conseguir una idea de
que pasos se pueden hacer al mismo tiempo. Como puede ver en la Figura 14-4,
contracumbres, pisos de vinilo, y HVAC final puede comenzar tan pronto como se
termina pintando el interior, el paso 34. Sin embargo, es importante entender que
los proyectos de la rehabilitaci�n son muy fluidos. Si es demasiado r�gido en su
planificaci�n, probablemente se encontrar� con per�odos de tiempo cuando ning�n
progreso se haga en la casa, y esto le costar� la ganancia. Por ejemplo, no hay
raz�n por qu� el paso 41, Final El�ctrico, no puede comenzar tan pronto como las
paredes se pintan. Sin embargo, porque el fontanero y el setter del azulejo tienen
que esperar las contracumbres, recomendamos que el electricista se quede fuera de
la cocina tambi�n hasta que las contracumbres se instalen. De esta manera, el
instalador contrasuperior puede hacer el trabajo
300
301
Figura 14-4
EN
AVANCE
302
Entramados del tejado: Windows del paso 12: Gabinetes del paso 15: contracumbres
del Granito del paso 31: el paso 36 contracumbres de m�rmol Cultivadas: azulejo de
pedido Especial del paso 36: iluminaci�n de pedido Especial del paso 37: suelo de
la Madera dura del paso 41: el paso 42 aplicaciones Especiales: el paso 45
Mucho antes de que estos pasos comiencen, coloquen sus pedidos. Es mejor tener
materiales que esperan en una �rea de almacenamiento que para usted para esperar en
materiales a hacer el trabajo.
La casa que nivela y la fundaci�n reparan equipos: contratista del Hormig�n del
paso 3 (para calzadas, aceras, patios): instaladores de la contracumbre del Granito
del paso 26: acabamiento del Piso de madera dura del paso 36: contratistas de
Cristal del paso 42 (para recintos de la ducha de cristal y puertas): el paso 44
Landscapers: el paso 47
Trabajo el plan
303
el punto aqu� debe saber que algunos contratistas pueden requerir un plazo de
entrega m�s largo que otros, as� reservarlos de antemano.
304
cubierta y diez alf�izares. En este ejemplo, la duraci�n del paso 32 salta tan s�lo
de una hora a hasta una semana. Adem�s, no es s�lo el �mbito de trabajo en cada
paso que cambia de un proyecto de la rehabilitaci�n al siguiente; tambi�n es el
modo que la tarea se realiza. Por ejemplo, en una casa que tiene una fundaci�n de
la losa, instalando 135 pies cuadrados del azulejo del piso de la cocina puede
tomar dos d�as: un d�a poner el azulejo y al d�a siguiente enlecharlo. En una casa
m�s vieja a�adi� un embarcadero y fundaci�n de la viga, la cocina puede tener
viejos pisos de madera dura que se deterioran, se alabean y desiguales. Esto
f�cilmente puede a�adir un d�a suplementario debido al suelo extenso preparatorio
(incluso la instalaci�n del consejo del promotor del azulejo) que se debe hacer
antes de instalar el azulejo. Finalmente, cada proyecto de la rehabilitaci�n tiene
sorpresas. Incluso despu�s de caminata de inspeccion cuidadoso, casi siempre nos
encontramos con algo que no esperamos, sobre todo si implica quitar sheetrock. Es
bastante com�n descubrir clavos comidos por la termita, alambrado inseguro, y, en
un remodelar y vender memorable, una infestaci�n principal de ratas. Por lo tanto,
creemos que los proyectos de la rehabilitaci�n son demasiado imprevisibles para
ello para valer el esfuerzo de programar un principio espec�fico y fecha del fin de
cada paso a principios del proyecto. Una desgracia menor podr�a remodelar y vender
el horario entero. En cambio, como un polic�a que dirige el tr�fico, guarde un ojo
cercano en la naturaleza que cambia del proyecto. Como los pasos se ponen m�s cerca
a estar listo, tendr� m�s imagen fiel de exactamente lo que se implica en el
trabajo pr�ximo y cuanto tomar� para hacerlo. La escucha del progreso del trabajo y
la permanencia en la comunicaci�n cercana con sus contratistas son las llaves a
llevar a cabo con �xito esto.
QUEDARSE
EN
PRESUPUESTO
305
el plan de tion que es tanto completo como exacto: La mayor parte del trabajo se
ten�a que quedar el presupuesto se hace antes de que expida el primer cheque. Vamos
a mirar c�mo la planificaci�n eficaz y la ejecuci�n guardan un proyecto en el
presupuesto (la Figura 14-6).
PLANEE QUEDARSE
EN
PRESUPUESTO
Cuando se pone a esta etapa, tiene un plan de la mejora que cre� para determinar su
oferta. La fundaci�n para este plan se puso durante su �debe deber�a podr�a�
caminata de inspeccion. Despu�s, desarroll� un �mbito de trabajo detallado y
especificaciones materiales que exactamente delinearon lo que trabaja iba a hacer y
que materiales iba a comprar. Finalmente, subi� con una evaluaci�n del coste exacta
consiguiendo ofertas y estimaciones de contratistas, vendedores y comerciantes. El
resultado era un presupuesto de la mejora aut�ntico (la Figura 14-7). �Por qu�
hacen tantos proyectos de construcci�n revisan el presupuesto? Una de las causas
principales es que no se concentran en bastante atenci�n contrato de un seguro de
exactitud y meticulosidad durante la fase de planificaci�n. Notar� que en la Figura
14-7, toda su planificaci�n construye hasta ofertas del contratista y estimaciones.
Si estas ofertas y estimaciones no son s�lidas y confiables, su planificaci�n es
para nada. Por eso recomendamos que obtenga ofertas fijadas
306
ya que tanto del trabajo como posible. Una oferta fija es un legalmente contrato
vinculante para realizar una cantidad de trabajo definida en un precio fijo. Para
conseguir la mejor oferta, tiene que presentar un �mbito de trabajo detallado y
especificaciones materiales (la Figura 14-8).
Trabajo el plan
307
EN
PRESUPUESTO
308
Trabajo el plan
309
Haga visitas frecuentes. Es durante estas etapas �speras que deber�a conducir a la
casa lo m�s a menudo posible para verificar el progreso y guardar cosas que se
mueven.
2. Maneje trabajo
El trabajo gerente se reduce a dos cosas: los comercios estando listos para usted y
usted estando listo para los comercios. Recuerde, el tiempo es el dinero, por tanto
quiere guardar el trabajo que se mueve tan pronto como sea posible. �C�mo sabe que
los comercios est�n listos para usted? Programe a todos sus contratistas de
antemano, prestando la atenci�n especial a aquellos pasos que tienen plazos de
entrega largos. Hemos aprendido que la mejor manera de asegurarse nuestros
contratistas est�n listos para ir les debe recordar la semana antes y otra vez el
d�a antes de que debieran comenzar el trabajo. Si esto no es bastante, tambi�n les
dejamos saber que los encontraremos en el sitio de trabajo el d�a el trabajo
comienza a examinar cualquier instrucci�n espec�fica. Supervise a sus contratistas
con frecuencia para asegurarse que se quedan el trabajo y persiguen para asegurarse
que terminan a tiempo. �C�mo sabe que est� listo para los comercios? Para jueces de
salida, aseg�rese todo que tienen que hacer el trabajo est� en el lugar antes de
que comiencen. Confirme que las utilidades son conectadas, los permisos se han
tirado, y cualquier informe t�cnico o dibujos de construcci�n se fijan. Si es
necesario, cubra paredes y pisos con revestimientos protectores; hay pocas cosas
peores que rasgu�ar y abollar la madera dura original durante el proceso de
demostraci�n. Si la fontaner�a no aumenta y listo, aseg�rese que las instalaciones
temporales son en el sitio. Asegure que todos los materiales que los comercios
tienen que completar su trabajo sean en el sitio. Aseg�rese que cualquier se�al
visual o instrucciones claramente se marcan. Esto es particularmente �til durante
la etapa de demostraci�n para asegurarse que no hay ambig�edad sobre lo que hace y
no consigue la alm�dena. �ltimo pero no s�lo, siempre consulte HomeFixers Cincuenta
Pasos a Reconstituir una Casa para asegurarse que todos los pasos previamente
necesarios se completan antes de que llame a los nuevos comercios para el siguiente
paso.
310
3. Maneje alcance
At�ngase al �mbito de trabajo original y resista al deseo de hacer cambios una vez
que el proyecto comienza. Estos cambios pueden causar �el pelota del alcance�. Esto
ocurre cuando el �mbito de trabajo original se ampl�a durante un proyecto de
construcci�n debido a planificaci�n pobre o carencia de la entrega al plan de la
mejora. Es imperativo quedarse verdadero para el plan original durante el proceso
de construcci�n. Los cambios durante la construcci�n pueden remodelar y vender su
horario, aumentar sus gastos y reducir su ganancia.
Trabajo el plan
311
312
de nuestros libros favoritos, el Resumen del Lector Manual del Bricolaje Completo,
y luego gradualmente rellenando con experiencia personal. La figura 1411 da algunas
agujas generales que se aplican al proceso de la rehabilitaci�n entero y le
ayudar�n a conseguir un resultado de alta calidad. Es importante perder la vista
nunca del hecho que mejora una propiedad para la ganancia. Todo que hemos cubierto
en la etapa del Apuro, de planear el trabajo al funcionamiento del plan, se dise�a
para proteger el poten-
Trabajo el plan
313
los tial sacan ganancia trabaj� tan con fuerza para ponerse encontrando y comprando
la casa. Cuando ha alcanzado esta etapa, su visi�n para la casa se ha hecho una
realidad. Lo que se deja debe convertir su trabajo duro en el efectivo en la etapa
Vender.
314
3� COMPRAN
Una casa de la inversi�n posee
4� APURO
5� SE VENDEN
Use HomeFixers Cincuenta Pasos para Reconstituir una Casa para crear su plan de
construcci�n, establecer su horario y asignar el trabajo.
Los comercios tienen que tener instrucciones claras sobre lo que se espera de
ellos, c�mo les pagar�n, y quien supervisar� su trabajo.
Sus materiales deber�an estar listos cuando est�n listos: no quiere pagar sus
comercios para hacer compras.
Trabajo el plan
315
316
317
Bill y Nancy
Bill afect� a Mitch y las manos de Amy cuando abri� la puerta a su casa de la
inversi�n reci�n renovada. �Venga a en�, retumb�. El olor de canela flot� por el
aire de la cocina. ��Cocinando algo?� Amy pregunt�, incr�dulo. Trat� de olvidar el
estado de la cocina en su propio remodelar y vender. Ning�n suelo, ningunos
gabinetes, ning�n horno, o hasta electricidad para encender la que. �S�lo una vela.
�No es esto agradable?� Nancy pregunt� cuando entr� en el cuarto. ��Olores grandes!
Gracias por invitarnos�, contest� Mitch. �Me da una posibilidad de escaparse de
trabajar en nuestra casa un rato. No podemos creer que dos consiguiera la casa
lista tan r�pido. Tal vez nos puede dar algunos consejos en c�mo acelerar cosas�.
Amy respir� hondo. �Huelo m�s que una vela�, dijo. �Algo a�n mejor. Pintura fresca.
Nueva alfombra. Ahhhh�. �S�lo terminado ayer�, dijo Bill. �Realmente hac�amos
alguien mirar la casa esta ma�ana�. ��Wow!� Mitch dijo, tratando de no ser celoso.
�La pintura parece grande. �Lo hizo usted mismo?� �No�. Bill frot� su mano a trav�s
de su corte de pelo del zumbido corto. �Tengo que admitir que no he hecho ninguno
del trabajo. La pintura se hizo en dos d�as; me habr�a tomado al menos un mes�. Se
ri�. �No hab�a tan mucho que quise hacerme, por tanto me concentr� en la
utilizaci�n de mi encanto para animar a mis contratistas a hacer todo r�pidamente�.
�Us� su cuerpo mar�timo grande para hacer a unos que animan tambi�n�, susurr� Nancy
a Amy. �Cuando aquellos contratistas le vieron en el sitio de trabajo cada d�a,
sab�an que quiso decir el negocio�. Limpi� su garganta para agarrar la atenci�n de
Bill.
318
�Ah, s�, y eran todos completamente tiernos del dulce de az�car de Nancy�, dijo.
�Prometi� una hornada fresca cada tarde mientras se revelaron y se quedaron�.
��Cu�ntos equipos necesit� para conseguir esto listo?� Mitch pregunt�,
arrodill�ndose para examinar los z�calos. Parecieron un poco rayados; no se hab�an
sustituido. �S�lo he tenido tres equipos entra aqu�, se jact� Bill. �Pintores, los
tipos de la alfombra y unos manitas. Siempre digo, hago un plan y me atengo a �l.
Esto es s�lo lo que hice�. Nancy tom� la mano de Amy. ��Quisiera usted ver la
cocina?� pregunt�. �Seguramente� Amy dijo, permiti�ndose llevarse de la sala de
estar, donde los dos hombres entraban en una discusi�n sobre los m�ritos de nuevos
z�calos. Cuando entr�, mir� alrededor. �Pintamos las paredes y pusimos algunas
nuevas perillas sobre los gabinetes�, dijo Nancy, mirando la cara de Amy con
cuidado. �Esto era el plan original de Bill, y como dijo, se peg� con �l. Quiso
contener el presupuesto y conseguirlo listo para venderse r�pidamente.
Personalmente, me pregunto si deber�amos haber hecho un poco m�s. �Qu� piensa?� Sus
ojos miraron detenidamente ansiosamente a Amy. �Bien�, Amy dijo, tratando con
fuerza de ser positiva. Nancy pareci� tan preocupada. �Cada uno tiene una
estrategia diferente�. Descans� una mano en la contracumbre llevada y yellowed,
notando la lechada manchada en el azulejo backsplash. �Nuestra casa toma mucho m�s
largo debido al trabajo suplementario, y a veces hemos tenido que esperar los
materiales del dise�ador que pedimos para revelarnos. Ha hecho ya un potencial
comprador andar a trav�s de. Esto puede calcular grande para usted�. ��Ah,
realmente piensa as�?� Nancy dijo, dando a Amy un abrazo.
Samantha
Era un poco despu�s de las 11:00 como Samantha tirada hasta la casa. El cami�n del
fontanero no estaba all�. Tal vez toma un almuerzo temprano, pensaba.
319
Samantha fue dentro. El cuarto de ba�o era intocado. Era evidente que el fontanero
no hab�a estado all� en absoluto. No se supuso que esto pasaba. Samantha hab�a
confirmado con �l la tarde anterior. Iba a estar all� en ocho esta ma�ana y la
hab�a asegurado que se har�a hacia el final del d�a. Hizo planear todo esto. Ten�a
m�s contratistas que vienen al d�a siguiente y el viernes, y no pod�an hacer su
trabajo hasta que el fontanero se hiciera. Tir� abierto su tel�fono celular y marc�
su n�mero. Esper� como son� y finalmente fue al correo vocal. �Joe, esto es
Samantha. Estoy en la casa, y es las once. Le esperaba esta ma�ana en ocho. Ll�meme
tan pronto como consigue este mensaje�. Ninguna llamada telef�nica. Ningunos
mensajes. �C�mo no se pod�a revelar s�lo? Esta clase de la cosa no pasar�a en la
oficina. Volvi� a marcar el n�mero y lo escuch� anillo y anillo. Bien, Samantha
pens�, reagrup�ndose. Tiene cuidado de problemas para una vida. Samantha anduvo
atr�s a su coche y sac� su ordenador port�til. Subi� a Internet y fue al sitio web
del grupo inversor. Dentro de unos minutos encontr� los nombres de cinco
fontaneros. Tres llamadas telef�nicas m�s tarde encontr� el que quien ser�a dentro
de la hora. Enroll� sus mangas y agarr� sus instrumentos del tronco. Ten�a ganas de
hacer alg�n sheetrock en la medio pared entre la cocina y la sala de estar. El
tel�fono celular de Samantha son�. Comprob� al visitante ID. Era el Editor �Esto es
Samantha�, dijo, observando el marco donde la medio pared ir�a. �Hola, Samantha.
�Termina esa casa a�n?� �Ah, ah. Todav�a no, pero me pongo bastante cerca. Voy a
colgar peque�o sheetrock hoy�. ��La primera vez?� �La primera vez. No puedo esperar
a conseguir mis manos sucias�. �Tiene una idea extra�a de la diversi�n�, dijo Ed.
320
�El hablar de la diversi�n�, contest� Samantha, �tengo que ir. Mi mam� llega en
avi�n de California en unas semanas, y tengo que hacer este sheetrock por ma�ana
para terminar la casa antes de que se revele�. �Bien, no acent�e la tentativa de
golpear una fecha l�mite exacta�. Ed ofrecido. �remodelar y vender puede ser sucio,
sobre todo su primer�. En ese momento Samantha not� un peque�o tir�n de recogida
azul hasta el freno. �La fontaner�a de Paul� se imprimi� en el lado. ��No dice?�
Samantha dijo, sonriendo. �Creo que puedo manejar una peque�a desviaci�n del plan
original. Mi nuevo fontanero s�lo se revel�; hasta luego, Editor� ��� Su madre
llegar�a en cualquier momento. Samantha hab�a ofrecido recogerla en el aeropuerto,
pero por supuesto, Eleanor insisti� en tomar un taxi. No quiso incomodar a
cualquiera. Eleanor no estaba loca sobre Samantha que deja su trabajo que paga alto
de remodelar y vender casas, y le hab�a dicho tan claramente. Samantha hab�a
tratado de explicar que no dejaba su trabajo, todav�a no, de todos modos. Pero su
madre se preocup� y la hab�a preguntado durante cada una de sus llamadas
telef�nicas semanales. Finalmente, hab�a dejado su pie. �Voy a venir verifican a mi
muchacha�, hab�a insistido la vez pasada que hab�an hablado. �Estar� all� el
pr�ximo jueves�. Samantha anduvo del cuarto al cuarto, vigilando las ventanas
delanteras. La alfombra hab�a ido en el d�a anterior. Estaba abajo a los �ltimos
toques. Los landscapers plantaban unos arbustos en el frente, y un equipo de
limpieza terminaba en la cocina. Su madre no reconocer�a esto como la casa que se
imagin� en el correo electr�nico que Samantha le hab�a enviado cuando compr� el
lugar. Un destello de amarillo tir� en la calzada: un taxi. Samantha meti� su pelo
detr�s de sus o�dos; su madre siempre lo odiaba cuando el pelo colg� en su cara. Se
levant� directamente, ech� sus hombros hacia atr�s y sali� con la puerta.
321
Mitch y Amy
Mitch tir� en la calzada vac�a y aparc� el coche, pero dej� los faros en iluminar
la puerta principal hasta que lo pudiera conseguir abierto. Frankie afirm� haber
terminado aproximadamente la mitad del azulejo de la cocina, y por tanto si Mitch
tuviera suerte, se terminar�a, en casa, y en la cama hacia las 2:00 Mitch hurg� con
la cerradura, anduvo dentro de la puerta, lanz� el interruptor y jade�. ��Ah, no!�
Mitch not� el error inmediatamente. Por eso Frankie no devolver�a las llamadas de
Mitch. El imb�cil hab�a usado los azulejos del cuarto de ba�o en el piso de la
cocina. Entonces hab�a dejado el trabajo sin arreglar su error. Perfecto. Mitch
llam� a Amy cuando fue en coche a la ferreter�a para conseguir m�s azulejo del
cuarto de ba�o. Esper� que no se cerrara. ��Oye, tenemos el dinero en la cuenta?�
��Por qu�, qu� es incorrecto?� Amy pregunt�, preocupaci�n que se arrastra en su
voz. �Frankie hizo el azulejo incorrecto. Me tengo que poner m�s y no quiero
expedir un cheque caliente�. Ten�a otra noche larga delante de �l. Tuvo que romper
el azulejo del cuarto de ba�o en la cocina, poner la apropiada, y luego tejar el
cuarto de ba�o tambi�n. �Ah, Mitch. S�, la cuenta es fina. Pero siento tanto. Se
debe agotar�. �S�, pues no ser� para siempre. Adivino que voy hasta luego, nene�.
Colg� el tel�fono y vir� bruscamente en el aparcamiento de la ferreter�a. Era casi
vac�o, pero las luces todav�a eran conectadas. �Oye, Mitch�, llam� el gerente de la
espalda de la tienda. Estaban en una base del nombre. Cuando fue en coche atr�s a
la casa, se par� para una hamburguesa r�pida. Cuanto de largo era esto yendo a
tomar para tejar de nuevo la cocina y tejar el ba�o -
322
�cuarto? �Frankie! Tard� en las Patatas fritas, temiendo el trabajo delante. Cuando
regres� a la casa, las luces eran. �Gracioso, s� que los dej� en�, mascull�. Agarr�
una palanca y anduvo a la puerta principal. Podr�a sentir que su coraz�n comenzaba
a correr. �Qui�n hab�a apagado las luces y por qu�? No pod�a ser ladrones; no hab�a
nada para robar. �Tal vez v�ndalos? Abri� la puerta, no segura lo que encontrar�a.
Alcanz� detr�s de �l el interruptor de luz y oy� que algo se mov�a. Levant� la
palanca, y las luces vinieron a. ��Sorpresa!� Era Amy y tres de sus compa�eros del
bombero. ��Qu� es usted tipos que hacen aqu�?� Mitch pregunt�, bajando la palanca.
�Amy nos llam� y dijo que podr�a usar poca ayuda�, ofreci� Chuck. Amy se ri� de
Mitch. �No me pod�a sentar s�lo a casa solo mientras se qued� la mitad de la
noche�. �Adem�s�, Al dijo, sonrisa, �figuramos si le ayudamos a terminar esto, no
tendr�amos que escuchar m�s del que gime�. �No se dirija a m� sobre gemir hasta que
haya avanzado lentamente en el piso de la cocina durante una hora quitando ese
azulejo�, dijo Mitch, dando a Al un martillo y cincel. �Gracias, tipos. Le debo
�xito�. �Nos conformaremos con algunas galletas de Amy�, dijo Ken. �Algunos de
ellos se ennegrecen en el fondo�, dijo Amy. �Mi especialidad�.
323
1� ENCUENTRAN
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3� COMPRAN
4� APURO
5� SE VENDEN
Ganancia en el banco
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VENDA INTRODUCCI�N
Entre dos productos iguales en precio, funci�n y calidad, el mejor aspecto vender�
m�s que el otro.
- Raymond Loewy, siglo XX dise�ador industrial
326
Etapa cinco:Vender
Cap�tulo 15
Disp�ngase a venderse
4� APURO
5� SE VENDEN
Disp�ngase a venderse hacen la venta
Ganancia en el banco
Decida quien manejar� el Juego de venta el precio de venta Analiza los cuatro
niveles de organizaci�n
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Disponer a venderse
1. Decida Quien Manejar� la venta - Usted o Su Agente 2. Ponga el Precio de venta
3. Organice la Casa Basada a su Nivel del Dise�o
La figura 15-1 que se dispone a venderse
328
Etapa cinco:Vender
DIRECCI�N DE LA VENTA
En la etapa del Apuro, cubrimos las maravillas de una llamada: los especialistas
que con una llamada telef�nica manejan todos los detalles de una tarea de la
rehabilitaci�n espec�fica. Cuando llamamos nuestro roofer, mide el tejado, recoge
los materiales, quita el viejo tejado e instala nuevo uno. Una llamada y nosotros
se hacemos. Cuando viene a la venta de la propiedad, su corredor de bienes ra�ces
tambi�n puede ser una maravilla de una llamada. Le pueden salvar tiempo y
molestarle as� como hacer m�s dinero consiguiendo un precio de venta m�s alto que
subir�a probablemente a su propio. A menos que r�pidamente vendamos la casa antes
de que hayamos terminado de arreglarla, siempre usamos a un corredor de bienes
ra�ces vendiendo nuestras propiedades de la inversi�n porque permite que nosotros
nos concentremos en aspectos de remodelar y vender casas en las cuales podemos
a�adir la mayor parte de valor. Pero hay un coste asociado con el alquiler de un
corredor de bienes ra�ces, y conocemos a inversionistas que prefieren ahorrar este
dinero vendiendo sus propias casas. Cubriremos los fundamentos de cada enfoque para
ayudarle a decidir qu� m�todo es el mejor para usted (la Figura 15-2).
329
1. Comisiones. Las comisiones siempre son, seg�n la ley, negociables. Sin embargo,
considerando los gastos de hacer el negocio, no habr� una amplia gama. Por lo
general, la mitad de la comisi�n que paga a su agente realmente ir� al agente que
trae al comprador. Sugerimos que en la mayor parte de circunstancias se pegue con
la estructura de la comisi�n local; no quiere a demotivate a su agente o el agente
de un comprador pagando a una comisi�n inferior que la que en la casa abajo la
calle. Si explicara estos honorarios en la etapa Analizar, una comisi�n de bienes
inmuebles no le impedir� realizar su ganancia esperada. De hecho, podr�a aumentar
sus posibilidades de conseguir un precio de venta m�s alto. 2. T�rmino. Un acuerdo
del listado por lo general especifica que su agente recibir� una comisi�n si la
casa se vende dentro de un n�mero especificado
330
Etapa cinco:Vender
de d�as. La mayor parte de agentes estar�n de acuerdo hasta 90 a 120 d�as (seg�n el
mercado), que encaja su plan de cerrarse en la casa dentro de dos meses. 3.
Sobresueldos de agente. Personalmente, nos gusta a�adir un par de sobresueldos de
la comisi�n. El primer es para nuestro corredor de bienes ra�ces si se cierra
dentro de dos meses. Tambi�n a�adimos un sobresueldo para los agentes de los
compradores para animarlos a mostrar la casa a m�s compradores anticipados. Estos
sobresueldos pueden ser un porcentaje del precio de venta (p.ej., el 1 por ciento)
o un monto en d�lares fijo (p.ej., 1500$). Depende de usted para decidir cuando
ofrecerles y cuanto.
Disp�ngase a venderse
331
332
Etapa cinco:Vender
Disp�ngase a venderse
333
mantenimiento del c�sped b�sico en una casa est�ndar. Adem�s, ponga algunas plantas
en conserva por la entrada o p�rtico delantero. Otra vez, los gastos de explotaci�n
bajos son deber. No tiene que molestar con el mobiliario, pero hacer el uso de las
superficies de la casa para crear una impresi�n visual agradable:
Amueble patios y p�rticos para crear �reas vivas al aire libre atractivas que
aumentan los pies cuadrados de la casa. A�ada a sillas y una l�mpara a un
dormitorio principal de gran tama�o y organ�celo con libros y mantas para darle una
sensaci�n acogedora. A�ada una cama individual y un peque�o ayudante de camerino a
un dormitorio m�s peque�o para rechazar cualquier preocupaci�n que un cuarto no se
puede amueblar suficientemente. El mobiliario del lugar de modo que dirija a
compradores para notar una visi�n agradable o los rasgos deseables de la casa como
una chimenea. A�ada taburetes de la barra y un par de ajustes del lugar del
desayuno a una barra de la cocina.
334
Etapa cinco:Vender
Si decide vender la casa por usted, no s�lo tendr� que vender la propiedad (v�a
signos, correo directo, y publicidad as� como exposici�n de la propiedad y posesi�n
de casas en exhibici�n), tendr� que manejar todos los contratos apropiados,
procedimientos jur�dicos y trabajo de escribir para hacerse al final (hablado en el
Cap�tulo 16).
Cuando pone la casa sobre el mercado, tambi�n se tiene que asegurar que crea la
mejor impresi�n posible ya que el tiempo es primordial para una venta r�pida. Esto
significa organizar la propiedad seg�n su nivel del dise�o: b�sico, est�ndar,
dise�ador o costumbre.
Disp�ngase a venderse
335
Cap�tulo 16
Haga la venta
4� APURO
Ganancia en el banco
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En esta etapa tard�a en el proceso que tira, ya puede haber comprado el champ�n,
pero antes de que haga reventar el corcho, recuerde el consejo del sabio de Yogi
Berra: �No es terminado antes de que sea terminado�. Tiene que poner la casa sobre
el mercado, y por supuesto tiene que conseguir una oferta aceptable y cerrar la
venta. �ltimo pero no s�lo, tiene que realizar el an�lisis final para pagar al
hombre fiscal y luego ver cuanta ganancia realmente hizo en el remodelar y vender.
Esto es cuando descorcha el burbujeante.
P�NGALO
EN EL
MERCADO
Una vez que haya decidido si va a vender la casa usted mismo o con la ayuda de su
corredor de bienes ra�ces, la siguiente decisi�n de hacer consiste en cuando vender
la casa. Esto puede ser antes de que haya completado las mejoras o despu�s de que
la casa totalmente se arregla, intachable, y se organiza.
338
Etapa cinco:Vender
fijarlos. Tambi�n debe revelar cualquier trabajo que se hiciera sin los permisos
requeridos. Esto es una oportunidad buena de poner en una lista todas las mejoras
que ha hecho a la casa ya que la compr� (nueva alfombra, nuevo sistema HVAC, nuevo
tejado, etc.). A nuestro parecer, deber�a revelar todo en el cual puede pensar de
modo que nunca haya pregunta sobre lo que hizo o no hizo a la casa.
CUANDO VENDER
Hay dos escuelas del pensamiento entre inversionistas sobre cuando poner
propiedades de la inversi�n a disposici�n de compradores anticipados. Unos van para
una huelga r�pida, y los otros van para el impacto m�ximo. A ciertos inversionistas
les gusta ofrecer sus casas al p�blico antes de que completamente se arreglen y
listos para venderse seriamente. Hacen esto por alguna combinaci�n de lo
siguiente:1. la presentaci�n un �Para la venta� entra el patio 2. La publicidad de
la propiedad en el peri�dico o en sitios web de bienes inmuebles locales 3.
Enviando tarjetas postales a listas de direcciones y otras casas en la vecindad Su
esperanza es hacer una venta r�pida sin necesidad tener de hacer todo el trabajo de
terminar las mejoras, organizando la casa, y contratando a un agente. Este m�todo
tiene m�s �xito cuando el mercado de la vivienda local se calienta y hay m�s
compradores que casas disponibles. La otra escuela del pensamiento implica contener
el p�blico hasta que la casa de la inversi�n est� completamente lista para la
inspecci�n. Estos inversionistas creen que maximiza el precio de venta cuando no
s�lo arregla la casa sino tambi�n crea un lugar que un comprador podr�a llamar a
casa. A�adiendo los �ltimos toques, incluso una limpieza final cuidadosa, alguna
tierra de buen gusto -
Haga la venta
339
CONSIDERACI�N DE OFERTAS
Un amigo y el inversionista del mismo tipo terminaban una propiedad de la inversi�n
que plane� poner en una lista por 250000$ una vez que estuviera listo. Antes de que
oficialmente pusiera la casa sobre el mercado (y antes de que terminara de sellar
los pisos de madera), consigui� una oferta de 235000$. Decidi� rechazar la oferta y
terminar la casa primero para ver si lo podr�a vender por el precio completo.
340
Etapa cinco:Vender
La pr�xima semana, los pisos de madera en la casa eran sanded y sellaron. Despu�s
de completar el trabajo, su contratista que suela le dijo que las puertas se
cerraron con llave y que a nadie le deber�an permitir entrar durante veinticuatro
horas mientras los pisos secaron. Fij� signos en ingl�s y espa�ol que dijeron ��No
andan por los pisos!� y hasta tom� las llaves a la casa s�lo para ser seguro. El
mismo d�a, sin embargo, nuestro amigo dej� entrar a un par de contratistas para
trabajar en el azulejo en otra parte de la casa. Les dio instrucciones expl�citas
de rechazar los pisos de madera, pero puede adivinar lo que pas� despu�s: Cuando
nuestro amigo volvi� al d�a siguiente, descubri� huellas y rasgu�os tan
profundamente en el sellador que los pisos de madera tuvieron que ser resanded y
resellado. �La moraleja a esta historia? El primer dinero es el mejor dinero.M�s
vale p�jaro en mano que ciento volando. Escoja su clich� favorito mientras acepta
la primera oferta leg�tima. Por la oferta leg�tima, queremos decir uno serio de un
comprador con la capacidad de cerrarnos. Lo que no quiere hacer es toman la casa
del mercado inmediatamente para un comprador que no se puede calificar o hasta muy
interesado.
Tiene que hacer una evaluaci�n r�pida de cada oferta de verificar que el comprador
anticipado considera la casa seriamente y es econ�micamente capaz de la compra de
ella. Si piensa en rechazar una oferta en
Haga la venta
341
342
Etapa cinco:Vender
OFERTAS DE RESERVA
Las ofertas de reserva son grandes p�lizas de seguros por si la primera oferta
fracase. Cuando una oferta inicial se acepta, todav�a puede aceptar ofertas
adicionales y hasta incluir la condici�n �que acepta ofertas de reserva� del
listado de MLS. La belleza de una oferta de reserva es que no s�lo le da otra
oportunidad de vender la casa sino tambi�n le da m�s acci�n de palanca en la
negociaci�n con el comprador que present� la primera oferta. Una vez que el primer
comprador es consciente que hay una o varias ofertas de reserva, de repente realiza
que su capacidad de negociar se ha disminuido bastante.
Haga la venta
343
Pero otra vez, aun si el mercado local est� caliente, es nuestro consejo para ir
con la primera oferta razonable. Las ofertas de reserva se pueden deshacer tan
f�cilmente como una oferta primaria puede. Se puede encontrar rechazando una oferta
de reconocer que la reserva s�lo para tenerla fracasa tambi�n. En cualquier caso,
aseg�rese que busca el consejo de un corredor de bienes ra�ces o abogado antes de
aceptar ofertas m�ltiples, hasta ofertas de reserva. Cuando firma un contrato debe
realizar todas las obligaciones de ese contrato. Una mano amiga de un profesional
de bienes inmuebles le puede ayudar a evitar por casualidad consentir en vender su
casa a dos partidos diferentes (cuando tuvo la intenci�n de venderlo a uno y tener
el otro como una reserva). Esto m�s a menudo pasa que podr�a pensar y los
vendedores a menudo tienen que pagar da�os para salir.
CIERRE DE LA VENTA
Una vez que el contrato y la fianza se presentan a la compa��a de cierre, es tiempo
de poner el champ�n sobre el hielo, pero todav�a no tiempo para estallar las gafas.
Justo como la compra de una casa, no es terminado hasta que cada uno firme todos
los papeles. La figura 16-2 muestra el proceso de cinco pasos para ponerse a la
mesa de cierre.
344
Etapa cinco:Vender
Haga la venta
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346
Etapa cinco:Vender
Haga la venta
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Tirado en m�s de 1 A�o, pero no vivi� en ello Vivi� en la Casa durante 2 A�os
7500$
0$
Figura 16-3
La figura 16-3 muestra una comparaci�n de los impuestos para tres capirotazos que
ten�an una ganancia de 50000$. Los derechos tributarios cambian con frecuencia, tan
seguramente concordar�n con su contable para los �ltimos detalles del c�lculo de
los impuestos sobre un remodelar y vender.
348
Etapa cinco:Vender
ESTALLE EL BURBUJEANTE
Una vez que la casa se vende, es tiempo de divertirse. Vamos a esperar que haga una
ganancia agradable de cada remodelar y vender, pero hasta una peque�a ganancia
significa que consigui� una educaci�n pagada. La mayor parte de inversionistas
aprenden sus lecciones que tiran mientras todav�a empleado en sus empleos del d�a.
As�, tienen algo para echar la mano si deciden que remodelar y vender no es para
ellos o si las ganancias de sus primeros pocos capirotazos no pagan las cuentas. No
recomendamos dejar su trabajo del d�a de remodelar y vender de jornada completa
hasta que haya hecho varios capirotazos que han generado una ganancia buena. Nos
zambulliremos en este tema y otros en el Cap�tulo 17. Felicitaciones, ahora
entiende la anatom�a de un remodelar y vender - los pasos, las listas de
comprobaciones, los sistemas y las decisiones clave.
Haga la venta
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4� APURO
5� SE VENDEN
Ganancia en el banco
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Etapa cinco:Vender
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El primer en el grupo para comprar una casa y la primera para venderse. �S�!���
Nancy llam�. �Bill, recoja el tel�fono. Creo que es el corredor de bienes ra�ces�.
�Hola, Bill. Es Doug�. Hab�an sido doce d�as desde que hab�an firmado el contrato,
y el cierre se program� para el d�a siguiente. ��Tan Doug, a qu� hora nos cerramos?
� Nancy anduvo en, sosteniendo su calendario. Hab�a una pausa. �No hacemos�, dijo
finalmente. ��Qu�?�Qu� pas�?� Bill tron�. Nancy grimaced. �Ah, querido�. �El
comprador era otro inversionista�, explic� Doug. �Intentaba a la venta al por mayor
la casa. No encontr� a otro comprador y apoyado del acuerdo�. Bill sacudi� su
cabeza. Dos semanas gastaron mientras la casa era del mercado. ��Qu� hacemos ahora,
Doug?� �Bien, no mucho m�s lo podemos hacer ahora excepto el aplazado en el
mercado�. �Tenemos otra casa de la cual queremos hacer una oferta�, se confi� Bill.
�No puedo remodelar y vender el gatillo a ello hasta que esta casa se venda�. El
tono de Doug se hizo m�s alegre. �Oye, conseguimos la primera oferta bastante
r�pidamente. Estuve seguro que no ser� tambi�n mucho antes de que consigamos al
otro�. �Bien, gracias, Doug. Av�senos si oye algo�. Colgaron. Bill alcanz� la mano
de Nancy y le dio un apret�n. �Tiene raz�n. �Despu�s de todo, c�mo con fuerza puede
ser?� ��Tan f�cil como un fin de semana con el grandkids?� Nancy pregunt� con una
sonrisa d�bil.
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Samantha
Samantha dej� las flores a un lado y tir� la tarjeta del sobre. �Sam,
Felicitaciones por la venta de su casa! Hizo un gran trabajo, y como siempre, estoy
tan orgulloso de usted. �Cuando comienza el pr�ximo? Amor y besos, la mam� Samantha
sonri� y ech� un vistazo al calendario. La inspecci�n para su siguiente remodelar y
vender se program� para el martes.
Mitch y Amy
Mitch movi� a una silla en el lugar mientras Amy dej� la estera bienvenida. Hab�an
movido casi la mitad de su propio mobiliario y hab�an tomado a pr�stamo a unos de
sus amigos para organizar su casa en exhibici�n. �Parece fant�stico�, dijo Mitch,
contemplando el cuarto. �Ha hecho un trabajo incre�ble que decora este lugar, Amy�.
�Gracias. Ha hecho un trabajo incre�ble que arregla la casa para m� para pintar.
�Recordar el desastre del azulejo?� Mitch se podr�a re�r casi en la visi�n
retrospectiva, pero no completamente. No antes de que despu�s de ello se vendi�.
�Nos quedamos el presupuesto, aun si realmente termin�ramos un mes m�s tarde que
planeamos�. �Y no un momento demasiado pronto; es las dos�, anunci� Amy. Anduvieron
a la puerta principal, y Mitch la abri� justo a tiempo para ver a una pareja
acercarse la acera.
Bill y Nancy
�Han sido cinco semanas desde que lo aplazamos en el mercado, y la �nica oferta que
tenemos es por 82500$�. El pu�o de Bill aporre� la mesa.
Doug limpi� su garganta. �A veces estas cosas s�lo llevan tiempo�, dijo, observando
los dedos apretados de Bill. �Siento, Doug. S� que no es su falta. Dispare
directamente conmigo. �Por qu� no es esto vendi�ndose?� pregunt�, mirando fijamente
directamente en los ojos de Doug. Doug respir� hondo. �No creo que las mejoras en
la casa se comparen favorablemente con las otras casas en el �rea�. ��Qu�? �Los
z�calos?� El pu�o afloj�, y sostuvo sus palmas de manos. Doug se recost�, soltando
su aliento en un whoosh. �No son s�lo los z�calos. La mayor parte de las casas para
la venta en esa �rea han remodelado cocinas del dise�ador y han actualizado cuartos
de ba�o�. El tel�fono celular de Doug se march�, y comprob� al visitante ID.
�Ag�rrese. Esto es el otro agente�, dijo. Bill consigui� hasta el paso la peque�a
oficina. Doug recogi� y escuch� atentamente. �Bien, me tendr� que dirigir a mi
cliente; regresar� a usted�. Colg�. �Respondieron�, dijo. Bill dej� de marcar el
paso. �Son 85000$�. Esto no dejar�a ninguna ganancia, pero �l y Nancy se ten�an que
vender porque realmente se excitaron con la casa que hab�an encontrado
recientemente. Sab�a que Nancy se aprobar�a; la espera a esta casa la puso
nerviosa. Bill levant� un suspiro profundo. �T�melo�.
Mitch y Amy
�Ed, es Mitch. Tengo Amy conmigo por el tel�fono del altavoz�. ��C�mo fue la casa
en exhibici�n?� Ed pregunt�. �Fue bien...�. Mitch dej� la explicaci�n pendiente.
�Ah, siento. La tal vez pr�xima vez�. Amy interrumpi�, ��Lo que trata de decir es
que conseguimos dos ofertas!�
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Cap�tulo 17
1� ENCUENTRAN
2� ANALIZAN
Una Oferta que Maximiza Ganancias Dadas el Riesgo
3� COMPRAN
4� APURO
5� SE VENDEN
Ganancia en el banco
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Copyright � 2007 por Rellek Publishing Partners, Ltd., Rick Villani y Clay Davis.
Haga clic aqu� para t�rminos del uso.
Despu�s de leer este cap�tulo sabr� a
Esperamos que haya disfrutado de su viaje a trav�s del remodelar y vender. Tambi�n
esperamos que ganara un poco de perspicacia de Samantha siguiente, Bill, Nancy,
Mitch, y Amy encuentra, fija y tira sus primeras inversiones de la rehabilitaci�n.
Les deseamos la mejor de la suerte en sus pr�ximos. Antes de envolver el libro, nos
gustar�a compartir unos pensamientos en remodelar y vender que se extienden m�s
all� del modelo. Al principio del libro mencionamos el hecho que tirando trabajos
en cualquier mercado. Ahora tomaremos una mirada m�s cercana c�mo las condiciones
del mercado pueden afectar su estrategia. Tambi�n le daremos algunas agujas en c�mo
usar el m�s con eficacia su tiempo y recursos si tira de media jornada o de jornada
completa.
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remodelar y vender
EN A
remodelar y vender
EN A
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JORNADA REDUCIDA
Una vieja broma pregunta, ��Cu�l es la diferencia entre el tocino con huevos para
el desayuno?� La respuesta: �El pollo se implic�, pero el cerdo se remiti�. En
remodelar y vender casas, no es un asunto de si es mejor hacerlo de media jornada o
de jornada completa; conocemos a muchos inversionistas de media jornada y de
jornada completa afortunados. Es un asunto de su compromiso. �Es el dinero efectivo
suplementario o una nueva carrera que busca?
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Reuni�n de todo esto
Analizar
Comprar
Apuro
Vender
negocio. Las ventajas de hacer hacer un equipo evidente cuando trata de remodelar y
vender casas de manera rentable en una base de media jornada. El descubrimiento de
casas es provocativo hasta para un inversionista de jornada completa. Como una
aleta de media jornada, querr� dedicar el tiempo al cuidado de sus actividades de
generaci�n de plomo que van. Si conduce a trav�s de vecindades o env�a mailers
regular, el consecuencia es la llave. El alquiler de un explorador puede ser una
manera barata de guardar su prospecci�n que va mientras est� en el trabajo. Cuando
se pone a la etapa del Apuro, contratando a un contratista general para manejar el
trabajo mientras est� en el trabajo vale bien el gasto suplementario. Creemos que
los contratistas generales buenos casi siempre se pagan, espe-
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362
algo que satisface sobre acercarse a una casa de la inversi�n durante una ma�ana
soleada brillante y contemplar las frutas tangibles de su trabajo. Tambi�n
conseguimos la satisfacci�n personal de ver que algo viejo y descuidado se hace
nuevo otra vez. Hemos tenido la oportunidad de convertir una casa de primera en una
casa que se don� a una familia en la necesidad. Nos bendecimos para estar en un
negocio que puede ayudar a la gente, y amar�amos o�r historias sobre la gente que
se inspira a ser una bendici�n a otros. �Por tanto tirar� o no va? Esperamos que
este libro le haya ayudado a aprender sobre remodelar y vender y tal vez aprenda un
poco m�s sobre usted. Le deseamos el gran �xito.
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Ap�ndice
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Ap�ndice
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Apartadero de reparaci�n
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Ap�ndice
Ap�ndice
Instale el azulejo para la cocina backsplash Instalan el suelo del azulejo Instalan
la ba�era del azulejo rodean Instalan el azulejo para el paseo - en el puesto de la
ducha
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Ap�ndice
Instale salidas GFCI Instalan nuevas salidas Instalan nuevas salidas de 220 voltios
(estufa, secador, unidades de la ventana, etc.) Instalan nuevos interruptores
Sustituyen placas frontales el�ctricas Instalan luces del techo Instalan luces de
la pared Instalan l�mparas requeridas de la asamblea (ara�a de luces, etc.)
Instalan se prorrog� las l�mparas Instalan ventiladores de techo Instalan
ventiladores de escape del cuarto de ba�o Instalan detectores de humo
Ap�ndice
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Sustituya alfombra
Como siempre, nunca intente realizar algo que un profesional autorizado deber�a
hacer.
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Ap�ndice
Glosario
1031 Cambio que Una transacci�n que permite que usted aplace impuestos sobre la
plusval�a en la ganancia realiz� de la venta de un activo como bienes inmuebles
cuando esa ganancia se invierte de nuevo en un �como el cambio amable�: bienes
inmuebles para bienes inmuebles. Tanto la vieja propiedad como la nueva propiedad
se deben sostener con objetivos de la inversi�n y no ser residencias personales. El
c�digo tributario tambi�n declara que cualquier beneficio se debe invertir de nuevo
dentro de 180 d�as despu�s de la venta y que la nueva propiedad se debe identificar
en 45 d�as. El remodelar y vender del abandono Lo que grita cuando su an�lisis
muestra que un remodelar y vender no va a generar bastante ganancia. Los
Propietarios de propietarios casuales que nunca tuvieron la intenci�n de poseer una
propiedad alquilada y la adquirieron a trav�s de la herencia, porque los due�os no
pod�an vender la propiedad, o de alg�n otro modo. Estos due�os a menudo se motivan
para venderse. Adiciones que A�aden pies cuadrados que requieren tanto una
fundaci�n como un tejado. Esto es una estrategia de la ganancia buena en vecindades
donde el precio de venta medio por pie cuadrado es al menos dos veces el coste del
edificio por pie cuadrado. Anunciando Una estrategia de generaci�n de plomo en la
cual los inversionistas atraen a compradores interesados usando signos, tarjetas
postales y otros m�todos. Los recursos aliados En su red o c�rculo de la
influencia, la gente que puede y le enviar� la inversi�n conducen. La Comodidad de
la amenidad y las mejoras de conveniencia que hacen una casa m�s f�cil a vivir en.
Los servicios hacen una casa m�s conveniente para las necesidades de una persona,
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Glosario
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El precio de venta eventual (ESP) El precio al cual una casa se vender� r�pidamente
despu�s de que se haya arreglado. El ESP es la primera parte de la F�rmula de la
Oferta de M�ximo del remodelar y vender de cuatro partes. El descubrimiento de
valor Comprando una casa debajo de valor del mercado minorista. Junto con la
creaci�n del valor, es uno de los dos modos de sacar ganancia de un remodelar y
vender. El fin nivela El proceso de comparar casas sobre la base del dise�o
identificando cuatro niveles del fin distintos. Esto le permite andar a trav�s de
una casa r�pidamente e inmediatamente clasificar el nivel del dise�o como b�sico,
est�ndar, dise�ador o costumbre. Fijado ofrece un legalmente contrato vinculante
para realizar una cantidad de trabajo definida en un precio fijo. Tire y c�igase La
circunstancia inoportuna que ocurre cuando est� a punto de presentar un remodelar y
vender para la venta y las ca�das del mercado de la vivienda debajo de expectativas
de alguien. La extinci�n del derecho de redimir Una causa judicial en la cual un
prestamista toma el t�tulo o fuerza las ventas de una propiedad a consecuencia del
fracaso del prestatario de cumplir con los t�rminos y condiciones de la hipoteca.
Las propiedades que est�n en preextinci�n del derecho de redimir o extinci�n del
derecho de redimir t�picamente pueden ser compradas por inversionistas para debajo
del valor de mercado. FSBO (Para venta por Due�o) La venta de una propiedad sin
representaci�n por un corredor de bienes ra�ces autorizado. El contratista general
Un gerente de construcci�n que toma la responsabilidad de un proyecto de
construcci�n entero. El contratista maneja los materiales, trabajo, presupuesto,
horario y resultado del proyecto. El seguro de responsabilidad civil general Una
p�liza de seguros que proporciona la protecci�n de responsabilidad a un negocio.
Recomendamos que usted o su contratista general tengan la cobertura antes de que
cualquier trabajador ponga el pie en un worksite.
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Glosario
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ings. Todos �stos son ejemplos de mejoras que pueden dar a una casa una mirada m�s
actualizada y dejar entrar m�s ligero. Pagado en su totalidad Un m�todo de pagar
una casa en la cual el comprador viene a enzarzarse con los fondos necesarios para
pagar al vendedor completamente (se comparan con el vendedor que financia). El
remodelar y vender de papel que Hace un remodelar y vender trata sin necesidad
tener de levantar un martillo o hacer cualquier mejora. Esto tambi�n se llama
wholesaling. La transacci�n entera se hace simplemente cambiando el trabajo de
escribir (p.ej., asignando un contrato aceptado a otro inversionista para la
ganancia). Se�ale Unos honorarios asociados con la obtenci�n de un pr�stamo,
igualando el 1 por ciento de la cantidad del pr�stamo. La preaprobaci�n Una
garant�a de un prestamista que un comprador ser� capaz de tener derecho a un
pr�stamo hasta una cantidad especificada mientras la casa valora para la cantidad
de dinero solicitada. La preextinci�n del derecho de redimir El per�odo entre
cuando el prestamista formalmente notifica al prestatario que la propiedad se
vender� en subasta y la subasta actual que transfiere el t�tulo de la propiedad a
otro partido o atr�s al prestamista. Alguna perspectiva de inversionistas de
propiedades preextinguidas el derecho de redimir. Pena del pago adelantado Unos
honorarios, por lo general tasados por un prestamista privado, para pagar un
pr�stamo antes de un marco del tiempo especificado. La pena con eficacia pone una
duraci�n m�nima del pr�stamo, a menudo seis meses, y compensa al prestamista
cualquier inter�s perdido por el pr�stamo. La precalificaci�n la evaluaci�n de Un
prestamista de cu�nto un comprador puede tomar a pr�stamo. La cantidad est� basada
en la informaci�n el prestatario presenta, pero no incluye un proceso de aplicaci�n
formal. As�, es s�lo una estimaci�n �spera y no una garant�a que un comprador
conseguir� la aprobaci�n del pr�stamo.
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El seguro del riesgo del nuevo modelador Una p�liza de seguros comprada por un
inversionista que proporciona la protecci�n de riesgo a una casa que se est�
remodelando. Bienes inmuebles de REO pose�dos por prestamistas institucionales a
consecuencia de extinci�n del derecho de redimir, por lo general despu�s de una
tentativa fracasada de vender la propiedad en subasta. Algunos inversionistas con
regularidad compran la propiedad REO para debajo del valor de mercado. El mercado
minorista valora El precio por el cual una casa se podr�a vender en una condici�n
aceptable para la vecindad y en el tiempo t�pico toma para vender una casa en la
vecindad. El derecho de la amortizaci�n el derecho de Un prestatario de redimir la
propiedad que se tom� en la extinci�n del derecho de redimir. El prestatario tiene
una cantidad de tiempo limitada para ejercer el derecho y debe hacer el pago total
de cualquier deuda pendiente incluso el inter�s, honorarios y cualquier otro gasto.
Al raso trabaje el Trabajo que ocurre detr�s de las paredes, encima de los techos,
y debajo de los pisos. T�picamente requiere direcci�n extensa, salarios altos y
permisos. Los ejemplos enmarcan, fontaner�a, el�ctrica, HVAC y drywall. El pelota
del alcance que Esto es donde su �mbito de trabajo original se ampl�a durante un
proyecto de construcci�n a consecuencia de planificaci�n pobre o carencia de la
entrega al plan de la mejora. El resultado se reduce ganancia. �mbito de trabajo Un
documento que detalles las tareas, especificaciones materiales, cantidades y gastos
de un proyecto de construcci�n. Explore a Una persona contratada por un
inversionista a la perspectiva de propiedades. El vendedor que financia al vendedor
de una casa presta o financia a unos o todo el dinero necesario por un
inversionista para la venta y apuro. El vendedor y el comprador calculan los
t�rminos del pr�stamo, incluso la tasa de inter�s y programa de pagos (comp�rese
con el pagado en su totalidad).
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Glosario
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La organizaci�n del proceso de a�adir mobiliario y decoraciones a una casa para dar
a compradores anticipados un sentido de a qu� parecer�a para vivir en una casa
recientemente reconstituida. El dise�o del Est�ndar del fin normalizado es
agradable, pero barato. Si algo se tiene que sustituir, elegir materiales que
corresponden al resto de la casa. Como con el fin del nivel b�sico, nunca sustituya
s�lo por el dise�o. Andan Una colecci�n de tareas de construcci�n �parecidas� que
se enrollan en uno de los pasos de construcci�n principales. Al enrollamiento de
muchos le gustan tareas en menos pasos hace tareas mucho m�s f�ciles a poder.
Aunque tome cientos de tareas de reconstituir una casa, se toman s�lo
aproximadamente cincuenta medidas. Sujeto a la cl�usula inspector Una cl�usula en
un contrato de la oferta que da a un comprador una cantidad de tiempo especificada
para retroceder de un acuerdo sin perder cualquier fianza si algo se revela durante
una inspecci�n que el vendedor est� poco dispuesto al remedio. Sujeto a la cl�usula
del t�tulo comerciable Una cl�usula en un contrato de la oferta que da a un
comprador una cantidad de tiempo especificada para retroceder de un acuerdo sin
perder cualquier fianza si algo se revela en una b�squeda del t�tulo (una nube en
el t�tulo o un embargo preventivo en la propiedad) que el vendedor est� poco
dispuesto o incapaz al remedio. Contemple Un dibujo oficial o el diagrama de una
propiedad que muestra l�mites de la propiedad, servidumbres, divisi�n por zonas y
la ubicaci�n de cualquier mejora. Los prestamistas tradicionales t�picamente
requieren que revisiones se completen y se presenten como la parte de su diligencia
debida en la publicaci�n de un pr�stamo. El p�blico objetivo Un grupo demogr�fico o
geogr�fico espec�fico de la gente hacia la cual una campa�a publicitaria se apunta.
Apuntando criterios Los par�metros que usa para seleccionar vecindades objetivo
(proximidad, precios de venta, actividad de ventas, a�os, petici�n y seguridad) en
que invertir.
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Glosario
Las vecindades objetivo Las vecindades que ha determinado mejor satisfacen sus
necesidades de la inversi�n. Esto es donde apuntar� sus esfuerzos de generaci�n de
plomo. Encargue La unidad b�sica de la actividad de trabajo en la construcci�n. Las
tareas se agrupan en pasos. La tarea cerca el trabajo para realizarse, los
materiales requirieron, el comercio quien lo realizar�, donde se har�, y el coste
esperado. Un ejemplo instalar�a los servicios blancos alargados de en el cuarto de
ba�o del maestro con la ayuda de un fontanero por 200$. T�tulo Un documento oficial
que establece la propiedad verdadera de una propiedad. La compa��a del t�tulo Una
compa��a que realiza b�squedas del t�tulo y p�lizas de seguros del t�tulo de
cuestiones. En algunas �reas, una compa��a del t�tulo tambi�n sirve del dep�sito o
compa��a de cierre. El Seguro de seguro del t�tulo dise�ado para proteger contra la
p�rdida que resulta de embargos preventivos, juicios y otras reclamaciones que
provienen de una disputa del t�tulo despu�s de una casa se cierra sobre. La
b�squeda del t�tulo Para determinar si un t�tulo es libre y claro de ser asumido
por un comprador, la compa��a del t�tulo o las b�squedas del inversionista del
t�tulo de la propiedad para averiguar si cualquier embargo preventivo u otras
reclamaciones se han archivado contra la propiedad. Cambian Otro nombre para
contratistas que realizan el trabajo especializado de mejorar una casa (p.ej., un
alba�il o un fontanero). El llave en mano cambia a Contratistas que le dan un
precio tanto de los materiales como del trabajo. Son especialistas en hacer una
cosa y le pueden dar un precio r�pido, exacto, y consecuente de hacer muchas de las
tareas (alfombra, contracumbres, pintura, azulejo, aplicaciones, etc.) en un
proyecto de la rehabilitaci�n. Tambi�n llamado maravillas de una llamada porque
todo toma es una llamada de contratarlos y manejarlos.
Glosario
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La ventaja diferencial (USP) Un lema �nico y/o campa�a publicitaria que es bastante
fuerte y bastante memorable para remodelar y vender a clientes a un producto,
servicio u oportunidad. Wholesaling Una estrategia de inversi�n inmobiliaria que se
concentra en encontrar casas para otros inversionistas conviniendo y venderse. Los
mayoristas asignan un contrato de la oferta aceptado a otro inversionista o compran
la casa y la venden a otro inversionista. La compra y la venta a menudo se hacen
durante el mismo d�a que un doble final.