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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL

 São atividades de Construção Civil:

• Incorporação Imobiliária;

• Empreitada;

• Administração de obra;

• Construção.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL

 Podem ser exercidas por PJ ou PF, nas modalidades:

• SCP – Sociedade em Conta de Participação;

• SPE – Sociedade de Propósito Específico;

• Própria PJ;

• Própria PF equiparada a Pessoa Jurídica;

• Consórcios de Empresas.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL


 SCP – Sociedade em Conta de Participação

• Ao menos um dos sócios deve ser pessoa jurídica;


• Existem dois tipos de sócios: Ostensivo e Participante;
• Não possui personalidade jurídica;
• O patrimônio será formado por aportes de sócios e pelo
resultado da atividade;
• SCP - equiparada as demais pessoas jurídicas para efeito do
cálculo dos tributos.
• Os resultados e os lucros correspondentes à sociedade em
conta de participação deverão ser apurados e demonstrados
destacadamente dos resultados e do lucro do sócio
ostensivo. (Economia no adicional de IRPJ, no entanto a
Caixa Econômica também avalia o sócio participante)
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ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL

 SCP – Escrituração Contábil

• Poderá ser realizada nos livros do sócio ostensivo (em


contas segregadas) ou em livros próprios;
• Os resultados e o lucro deverão ser apurados e
demonstrados destacadamente dos resultados e do
lucro do sócio ostensivo, ainda que a escrituração seja
feita nos mesmos livros de escrituração contábil.

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ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL

 SCP – Tributação e Obrigações Acessórias

• Tributos recolhidos pelo Ostensivo em DARF específico;


• Prejuízos fiscais poderão ser compensados somente
com resultado da mesma;
• Os lucros poderão ser distribuídos após apuração do
IRPJ e da CSLL;
• A falência do sócio ostensivo acarreta a dissolução da
SCP e a liquidação da respectiva conta.

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ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL

 SPE – Sociedade de Propósito Específico

• Constituída por meio de um contrato ou estatuto social;


• Registro mercantil – CNPJ – PM - SEF;
• Pode adotar qualquer regime tributário existente;
• Não há obrigação acessória específica para SPE;
• A escrituração contábil própria;
• As operações realizadas por seus sócios não afetam
seus registros contábeis.

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ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL

 Própria - PF equiparada a Pessoa Jurídica

• As Pessoas Físicas serão equiparadas às Pessoas


Jurídicas para efeitos de Imposto de Renda quando:
 Promoverem a incorporação de prédios em
condomínios;
 Promoverem Loteamento.

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ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL

 Consórcios de Empresas
• Quando realizado por duas ou mais pessoas jurídicas;
• Cada sócio deverá registrar na sua contabilidade a sua
participação na aquisição do terreno;
• Compra e venda do terreno em nome de todos os sócios;
• Não tem personalidade jurídica;
• Constituída mediante contrato da sociedade
competente.

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ATIVIDADES DE CONSTRUÇÃO CIVIL

 Incorporação Imobiliária
• Construção e comercialização, na planta, de unidades
imobiliárias autônomas.
 Constitui-se Unidade Imobiliária:
• O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
• Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
• Cada terreno decorrente de loteamento;
• Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;
• O prédio construído para venda como unidade isolada.
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• CONTABILIDADE FISCAL

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

Nas operações imobiliárias realizadas no Brasil, fica


evidenciado no contrato de compra e venda que os
riscos e benefícios significativos são, como regra,
continuamente transferidos ao adquirente durante o
período de construção.

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

De acordo com a ICPC 02, OCPC 04 e Resolução CFC


1317/2010, fica constatado que no Brasil, como regra
geral, os contratos de promessa de compra e venda de
uma unidade a ser entregue no futuro, é necessário, o
reconhecimento das receitas e despesas à medida que
a construção avança uma vez que a transferência de
riscos e benefícios ocorre de forma contínua.
(POC – Percentual de obra completada)

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Desde a publicação das leis 11.638/2007 e


11.941/2009, à construção e incorporação imobiliária
vêm sendo alvo de várias discussões e debates em
relação às suas práticas contábeis.
• Controle do lucro bruto das vendas não recebidas em
contas de Resultado de Exercícios Futuros.

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• O uso do grupo RESULTADO DE EXERCÍCIOS


FUTUROS deixou de existir com o advento da lei
11.941/2009, conforme art. 299-B.
• A utilização deste grupo de contas pelas empresas
atuantes no ramo da incorporação imobiliária era do
ponto de vista técnico, totalmente incorreto, mas a
legislação tributária induzia ao uso inadequado deste
grupo, através da IN 84/79.

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Os saldos do grupo REF das empresas de atividade


imobiliária não podem pura e simplesmente ser
transferidos para o grupo do Passivo Circulante ou não
Circulante.
• As receitas ali registradas podem a qualquer momento
ser objeto de devolução ao cliente – Distrato.
• Por este motivo, a CVM e o CFC já haviam abolido o
uso do grupo REF para essas entidades.

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Os saldos do grupo REF das empresas de atividade


imobiliária devem ser reclassificados para o passivo não
circulante em conta representativa de receitas e custos
diferidos.

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

Como atender as novas regras contábeis


sem prejudicar a apuração fiscal?

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• A lei 11.941/2009 alterou, ainda, o art. 8º do decreto Lei nº
1.598/77, mantendo em registro auxiliares:

• Redação original do § 2º antes da Lei 11941/2009:

• “§ 2º - Os registros contábeis que forem necessários


para a observância de preceitos da lei tributária
relativos à determinação do lucro real, quando não
devam, por sua natureza exclusivamente fiscal,
constar da escrituração comercial, ou forem diferentes
dos lançamentos dessa escrituração, serão feitos no
livro de que trata o item I (LALUR) deste artigo ou em
livros auxiliares.”

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• A lei 11.941/2009 alterou, ainda, o art. 8º do decreto Lei nº
1.598/77, mantendo em registro auxiliares:
• § 2º Para fins da escrituração contábil, inclusive da
aplicação do disposto no § 2º do art. 177 da Lei no 6.404/76,
os registros contábeis que forem necessários para a
observância das disposições tributárias relativos à
determinação da base de cálculo do imposto de renda e,
também, dos demais tributos, quando não devam, por sua
natureza fiscal, constar da escrituração contábil, ou forem
diferentes dos lançamentos dessa escrituração, serão
efetuados exclusivamente em:
• I - livros ou registros contábeis auxiliares; ou
• II - livros fiscais, inclusive no livro de que trata o inciso I do
caput deste artigo. (LALUR)

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Art.17º da lei 11.941/2009, que diz o seguinte:


• “Caso a lei tributária utilize métodos ou critérios
contábeis diferentes daqueles determinados pela
legislação societária, a empresa sujeita ao RTT deverá
realizar o seguinte procedimento:

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Utilizar a legislação societária para apurar o resultado do


exercício antes do IR, de acordo as normas da CVM e CFC
• Realizar ajustes específicos ao lucro liquido, no LALUR, que
revertam o efeito da utilização dos métodos e critérios
contábeis diferentes daqueles da legislação tributária,
baseada em critérios contábeis vigentes em 31/12/2007;
• Realizar os demais ajustes, no LALUR, de adição, exclusão e
compensação, prescritos ou autorizados pela legislação
tributária, para apuração da base de cálculo do imposto.”

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
 Formação do Custo do Imóvel, na Incorporação Imobiliária:
• O custo do imóvel compreende todos os gastos incorridos para a
sua obtenção, e abrange:
• Preço do terreno;
• Custo dos projetos;
• Custos diretamente relacionados à construção;
• Impostos, taxas e contribuições não recuperáveis, incorridos
durante a construção;
• Encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do
empreendimento imobiliário; e
• Gastos com garantias
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Despesa com Comissão de Venda:


 Unidades Concluídas
• Deverão ser lançadas diretamente no resultado, em rubrica
relacionada a despesas com vendas.

D – Comissões de Vendas – Despesas com Vendas (RES)


C – Fornecedores (PC)

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Despesa com Comissão de Venda:


 Unidades Em Construção
• Devem ser ativadas como pagamentos antecipados e
apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a despesas
com vendas, observando-se os mesmos critérios de
apropriação da receita de incorporação imobiliária.

D – Despesas Antecipadas – Comissões a Apropriar (AC)


C – Fornecedores (PC)

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Despesa com propaganda, marketing, promoção e outras


atividades correlatas
• Mesmo que diretamente relacionadas a um empreendimento
imobiliário específico, não fazem parte do custo de
construção do imóvel.
• Devem ser reconhecidas no resultado, em uma rubrica
específica relacionada a despesas com vendas, respeitando
o regime de competência.

D – Propaganda e Publicidade – Desp. com Vendas (RES)


C – Fornecedores (PC)
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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
 Construção do estande de vendas e do apto – modelo
• Devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, e
depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida útil estimada
• Vida útil é o período durante o qual se espera que o ativo seja
usado pela entidade de incorporação imobiliária.
• Quando a vida útil estimada for inferior a 12 meses, os gastos
devem ser reconhecidos diretamente ao resultado como despesa
de vendas.
• A despesa de depreciação desses ativos deve ser reconhecida em
rubrica de despesas com vendas.
D – Ativo Imobilizado – Estande de Vendas (ANC)
C – Fornecedores (PC)
D – Despesas c/ Vendas – Depreciação - Estande de Vendas (RES)
C – (-) Depreciação Acumulada - Estande de Vendas (ANC)

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Permuta Física
• Unidades imobiliárias de mesma natureza e valor são
permutados entre si. Essa troca não é considerada uma
transação que gera ganho ou perda;
• Unidades imobiliárias que não tenham a mesma
natureza e o mesmo valor (por exemplo, apartamentos
construídos ou a construir por terrenos), será uma
transação comercial e, portanto, gera ganho ou perda;

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Permuta Física

• A receita deve ser mensurada pelo seu valor justo;


• No caso de permuta de terrenos, tendo por objeto a
entrega de apartamento a ser construído, o valor do
terreno adquirido deve ser contabilizado por seu valor
justo como um componente do estoque.

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Permuta Física
• Exemplo de lançamento de Permuta de Terreno por
Unidades a Construir, com torna:
• Pelo Valor Justo do Terreno ou valor de vendas das
unidades entregues
D – Obra em Andamento – Terreno (AC)
C – Adiantamento de Cliente – (PNC)
• * Pelo valor da torna a pagar
D – Obra em Andamento – Terreno (AC)
C – Obrigação com Terrenos Permutados – (PC)
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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
 Provisão para Garantia
• Parte adicional do custo do imóvel vendido que compreende os
gastos com as garantias existentes relativas ao período posterior à
entrega das chaves;
• Estimada com base em dados técnicos e no histórico;
• Reconhecida de acordo com o percentual de evolução da obra;
• A contrapartida deve ser contabilizada a título de provisão no
passivo circulante ou não circulante, conforme aplicável.
• O efeito da provisão para garantias não deve impactar o cálculo da
evolução da obra para fins de apropriação da receita.

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Provisão para Garantia

 Contabilizada somente sobre as unidades vendidas

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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Provisão para Garantia - Exemplo:


• Custo orçado do imóvel: R$ 640.000,00
• Provisão para garantia: R$12.800,00 – 2% sobre o valor do custo.
• Quando a unidade foi vendida, o percentual de evolução da obra
era de 40%. Lançamento da provisão:
• Nota ITC: Se a empresa fosse tributada com base no lucro Real, este
lançamento seria um expurgo no Fcont.

Societária - Expurgo no Fcont


D – C.I.V– Garantias de Construção (RES) 5.120,00
C – Prov. p/ Garantias de Construção – (PC/PNC) 5.120,00
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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Provisão para Garantia – Exemplo:


• Suponhamos que a obra seja concluída (entrega das chaves) no
período seguinte, e que logo após a conclusão da obra, ocorra um
gasto com manutenção de obras concluídas (garantias de
construção) no valor de R$ 1.800,00. Os lançamentos seriam os
seguintes:
• Lançamento da provisão do saldo: 12.800,00 – 5.120,00 = 7.680,00

Societária - Expurgo no Fcont


D – C.I.V– Garantias de Construção (RES) 7.680,00
C – Prov. p/ Garantias de Construção – 7.680,00
(PC/PNC) Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
 Provisão para Garantia – Exemplo:
• Pela realização de R$ 1.800,00 do valor provisionado:
Societária - Expurgo no Fcont
D – Prov. p/ Garantias de Construção – (PC/PNC) 1.800,00
C – Caixa/Banco (AC) 1.800,00
• Caso a empresa fosse tributada com base no Lucro Real, o
lançamento de inclusão no FCONT seria o seguinte:

Fiscal - Inclusão no Fcont


D – Manut. de obras concluídas – (RES) 1.800,00
C – Caixa/Banco (AC) 1.800,00
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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
 Cessão de Recebíveis Imobiliário
• Devem ser contabilizadas e divulgadas de acordo com sua
essência e realidade econômica;
• Se o controle financeiro, os direitos, os riscos e obrigações
sobre os recebíveis cedidos remanescem, de forma
substancial, com a empresa, implicará na manutenção do
ativo e o reconhecimento de um passivo pelo recebimento
dos valores cedidos:
D – Banco – (AC)
C – Obrigação p/ cessão de recebíveis – (PC/PNC)
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
 Ajuste a valor presente – Res. nº 1151/2009 – NBC T 19.17
• As vendas a prazo de unidades concluídas devem ser
descontadas a valor presente;
• As vendas a prazo de unidades não concluídas devem ser
mensuradas ao seu valor presente;
• A contrapartida deve ser classificada no grupo de Receitas
Financeiras ou de Receita Operacional, devendo ser consistente
com o objeto social da empresa.
• Os efeitos decorrentes da apuração do ajuste a valor presente
devem ser apropriados pelo prazo de fluência dos juros ao longo do
tempo.
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Ajuste a valor presente – Res. nº 1151/2009 – NBC T 19.17


*Pelo registro do AVP na data da venda

D – (-) Receita de Vendas – (RES)


C – (-) Clientes p/ Incorp. de Imóveis – AVP – (AC/ANC)

*Pela realização da receita financeira de acordo com


o prazo de recebimento

D – (-) Clientes p/ Incorporação de Imóveis – AVP – (AC/ANC)


C – Receita Financeira de Unidades Vendidas (RES)
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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Ajuste a valor presente – Res. nº 1151/2009 – NBC T 19.17


• Exemplo:
• Venda de unidade a prazo (20 meses) no valor de R$ 1.000.000,00
• A empresa informou que o valor do ajuste a valor presente é de
R$50.000,00
• O percentual de evolução da obra é de 100%.
• Pelo lançamento da venda:

Societária
D – Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) 1.000.000,00
C – Receita de Unidades Vendidas (RES) 1.000.000,00
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Ajuste a valor presente – Res. nº 1151/2009 – NBC T 19.17


• Exemplo:
• Pelo lançamento do AVP (constituição):
Societária
D – (-) Receita de Unidades Vendidas (RES) 50.000,00
C – (-) Clientes p/ Incorp. de Imóveis – AVP – (AC/ANC) 50.000,00
• Pela reversão do AVP, na data do recebimento da parcela:

Societária
D – (-) Clientes p/ Incorp. de Imóveis – AVP – (AC/ANC) 2.500,00
C – Receita Financ. de Unidades Vendidas (RES) 2.500,00
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CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

 Resolução CFC 1.317/2010 – OCPC 04


• Trata da aplicação da ICPC 02 às Entidades de
Incorporação Imobiliária Brasileiras quanto ao
reconhecimento da receita de venda de imóveis.
• Quando deve ser reconhecida a receita com a
Incorporação e/ou Construção de Imóveis?
• O Contrato enquadra-se no alcance da NBC TG 30 –
Receitas ou da NBC TG 17 – Contratos de
Construção?
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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• Resolução CFC 1.317/2010 – OCPC 04
• O contrato é um contrato de construção
• Quando o seu resultado puder ser mensurado com
segurança a empresa reconhece a receita pela percentual
de evolução da obras (NBC TG 17 – CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO)
• O contrato é um contrato Prestação de Serviços
• A entidade não compra e não fornece materiais de
construção - Contrato pode ser apenas um contrato de
prestação.
• NBC TG 30 – Receitas. Deve obedecer o item 20, essa
norma exige que a receita seja reconhecida pelo
percentual de evolução da obra.
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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• Resolução CFC 1.317/2010 – OCPC 04
• O contrato é um contrato de venda de bens
• Quando contrato é um contrato de venda de bens,
devendo ser aplicados os critérios de reconhecimento de
receita descritos no item 14 da NBC TG 30 – Receitas.
• Quando a construção avança, a entidade deve reconhecer a
receita pelo percentual de evolução da obra. As exigências
da NBC TG 17 – Contratos de Construção - aplicam-se, em
geral, ao reconhecimento da receita e dos correspondentes
custos e despesas.

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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Adoção Inicial da lei 11.638/2007 e Res. 1.154/2009

• Para atender as novas regras contábeis, as empresas


que exercem atividade de incorporação imobiliária
devem reelaborar as demonstrações contábeis,
ajustando os saldos existentes no grupo de contas
RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS adotando, em
sua escrita comercial, o regime de competência para
apropriação dos resultados.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Adoção Inicial da lei 11.638/2007 e Res. 1.154/2009

• Exemplo de uma empresa que possuía no grupo


de resultado de exercícios futuros duas obras,
uma concluída e outra com 40% de obra
concluída.
• Consideremos que a empresa seja optante pelo
lucro presumido e utiliza apenas os custos
incorridos para calculo dos custos dos imóveis
vendidos.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Adoção Inicial da lei 11.638/2007 e Res. 1.154/2009


Exemplo Prático – Adoção Inicial da Lei 11.638/2007:
Resultado de Exercício Futuro - Antes dos Ajustes da Lei
Resultado de Exercício Futuro 934.000,00
Receita Diferida 1.400.000,00
Receita Diferida - Resid. Vida Boa - 40% concluída 900.000,00
Receita Diferida - Resid. Vida Feliz - 100% concluída 500.000,00
Custo Diferido (466.000,00)
Custo Diferido - Resid. Vida Boa - 40% concluída (216.000,00)
Custo Diferido - Resid. Vida Feliz - 100% concluída (250.000,00)

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Adoção Inicial da lei 11.638/2007 e Res. 1.154/2009

• Pelo ajuste da Receita Diferida:

• Residencial Vida Boa – o valor da receita diferida sem considerar


os recebimentos é de R$ 1.000.000,00. Então a receita a ser
reconhecida no resultado seria R$ 1.000.000,00 X 40% = R$
400.000,00

• Como foi recebido R$100.000,00 este valor já foi reconhecido no


resultado, falta somente reconhecer a diferença R$ 300.000,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Adoção Inicial da lei 11.638/2007 e Res. 1.154/2009


• Pelo ajuste da Receita Diferida:
• Residencial Vida Boa – o valor da receita diferida sem
considerar os recebimentos é de 1.000.000,00. Então a
receita a ser reconhecida no resultado seria R$1.000.000,00
X 40% = R$ 400.000,00
• Como foi recebido R$100.000,00 este valor já foi
reconhecido no resultado, falta somente reconhecer a
diferença R$300.000,00
Societária - Adoção Inicial da Lei
D – Receita Diferida (REF) 900.000,00
C – Adoção Inicial da Lei 11.638/2007 (PL) 300.000,00
C- Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) 600.000,00
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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Adoção Inicial da lei 11.638/2007 e Res. 1.154/2009

• Residencial Vida Feliz – neste caso a obra já está


totalmente concluída, então o saldo de receita diferida deve
ser realizado.
Societária - Adoção Inicial da Lei
D – Receita Diferida (REF) 500.000,00
C – Adoção Inicial da Lei 11.638/2007 (PL) 500.000,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA
• Adoção Inicial da lei 11.638/2007 e Res. 1.154/2009
• Pelo ajuste do Custo Diferido:
• Residencial Vida Boa e Vida Feliz – o valor do saldo de custo
diferido refere-se aos custos incorridos até o momento e que
ainda não foram levados a resultado, já que a empresa seguia a
norma fiscal.
• Como na regra societária os custos incorridos das unidades
vendidas são levados a resultado na data da venda, o ajuste
seria o seguinte:
Societária - Adoção Inicial da Lei
D – Adoção Inicial da Lei 11.638/2007 (PL) 466.000,00
C – Custo Diferido (REF) 466.000,00
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA

• Adoção Inicial da lei 11.638/2007 e Res. 1.154/2009

• Além dos ajustes da receita e do custo diferido, a empresa


deverá apurar os tributos sobre a receita diferida realizada em
função da adaptação à nova regra e efetuar o lançamento
apropriando os tributos diferidos apurados.

Societária - Adoção Inicial da Lei


D – Adoção Inicial da Lei 11.638/2007 (PL) 47.440,00
C – Tributos Diferidos (PNC) 47.440,00
PIS/COFINS/IRPJ e CSLL = 5,93% s/ a receita de 800.000,00 = 47.440,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE FISCAL

• Para fins fiscais a empresa poderá ter vários


controles extra-contábeis uma vez que a regra
fiscal para efeito de apuração dos impostos e
contribuições federais está vinculada ao regime
de tributação lucro real ou presumido.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE FISCAL – Lucro Presumido

• Para fins fiscais na tributação pelo lucro


presumido a empresa pode adotar o regime de
caixa para efeito do reconhecimento das
receitas, ou seja, tributa IRPJ, CSLL, PIS e
COFINS de acordo com o efetivo recebimento,
para os contratos de compra e venda de
unidades imobiliárias.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE FISCAL – Lucro Presumido

• RTT

• Desta forma deverá usar o Regime Tributário de


transição, para neutralizar os efeitos tributários
inerentes as novas regras contábeis. Estes
ajustes deverão ser controlados em livros
auxiliares, DIPJ e demais obrigações acessórias
quando exigidas.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO –


ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

• Com a publicação da Lei nº 9.718/98, a partir de


1º.01.1999, passou ser permitido às pessoas
jurídicas que exerçam as atividades de compra
e venda, loteamento, incorporação e construção
de imóveis optar pelo lucro presumido, desde
que atendidos os demais requisitos para opção
por essa modalidade de tributação.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO –


ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

• Na tributação com base no lucro presumido sobre a


receita recebida:
• a) IRPJ, base de cálculo de 8% e alíquota de 15%;
• * Base de cálculo acima de R$ 60.000,00 no trimestre
adicional de 10%.
• b) CSLL, a base de cálculo 12% e alíquota de 9%;
• c) PIS de 0,65% e Cofins de 3% - Regime Cumulativo.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO –


ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

• Restrição à opção Pelo Lucro Presumido:

• Não podem optar pelo lucro presumido enquanto não


concluídas as operações imobiliárias para as quais haja
registro de custo orçado (IN SRF 25/1999, art. 2º).
• A restrição prevalece mesmo para a pessoa jurídica seja
optante pelo Programa de Recuperação Fiscal (Refis),
conforme ADE Cosit nº 15/2001.
• A restrição é extensiva às sociedades em conta de
participação. (IN SRF nº 31/2001, art. 2º).
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO –


ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

• Adoção do regime de caixa

• A IN SRF nº 104/1998 estabeleceu regras para


apuração do lucro presumido com base no regime de
caixa, extensiva às empresas imobiliárias com as
devidas adaptações, de fato, a possibilidade de adoção
desse sistema por essas empresas foi reiterada pela
Decisão nº 54/1999, da 9ª Região Fiscal.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES


IMOBILIÁRIAS
• Adoção do regime de caixa
• Escrituração do livro Caixa, deverá:
• a) emitir o documento respectivo (nota fiscal, para
empresas comerciais e de serviços) quando da entrega do
bem ou direito ou da conclusão do serviço;
• b) indicar no livro Caixa, em registro individual, o
documento a que corresponder cada recebimento.

• A pessoa jurídica que mantiver escrituração contábil, na


forma da legislação comercial, deverá controlar os
recebimentos de suas receitas em conta específica, na
qual, em cada lançamento, será indicado o documento a
que corresponder o recebimento.
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES


IMOBILIÁRIAS

• Alteração do critério (de caixa para competência)

• IN SRF nº 345/2003 dispõe no seu art. 1º que, para fins de


apuração do IRPJ, CSLL, Cofins e PIS/ Pasep.

• Por opção ou obrigatoriedade, passar a adotar o critério


de reconhecimento de suas receitas segundo o regime de
competência, deverá reconhecer no mês de dezembro do
ano-calendário anterior àquele em que ocorrer a mudança
de regime as receitas auferidas e ainda não recebidas.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES


IMOBILIÁRIAS
• Receita financeira da comercialização de imóveis -
inclusão na base de cálculo do lucro presumido.

• A partir de 1º. 01.2006, a receita financeira decorrente da


comercialização de imóveis, apurada por meio de índices ou
coeficientes previstos em contrato, passa a integrar a receita bruta
sobre a qual se aplica o percentual de determinação de base de
cálculo do IRPJ e CSLL devida, trimestralmente, com base no lucro
presumido.
• (Art. 15 da Lei nº 9.249/1995; art. 25, I, da Lei nº 9.430/1996; e arts.
34 e 132, IV, "b", da Lei nº 11.196/2005)

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES


IMOBILIÁRIAS
• PERMUTA DE IMÓVEIS
• De acordo com as Soluções da RFB, na operação de permuta de
imóveis, realizada por pessoa jurídica tributada pelo IRPJ com base
no lucro presumido, dedicada à atividade imobiliária, constitui receita
bruta, para fins de incidência tributária, o preço do imóvel recebido em
permuta.
• No lucro presumido, regime de caixa, a permuta deve computar o
valor do terreno recebido no cálculo da receita bruta do período da
celebração do negócio, a fim de determinar a base de cálculo do
PIS/PASEP e da COFINS.
• Base legal: arts. 14 e 16 Decreto nº 4.524/2002; art. 2° da IN SRF nº
104/1998, art. 16 IN SRF nº 247/2002, art. 3° e 21 in ciso I da INSRF
nº 390/2004.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES


IMOBILIÁRIAS
• PIS E COFINS – demais receitas

• A partir de 28 de maio de 2009, com a revogação do § 1º do artigo 3º


da Lei nº 9.718/98, pelo artigo 79, inciso XII, da Lei nº 11.941/2009, o
faturamento, para fins de determinação da base de cálculo do PIS e
da COFINS apuradas sob o regime cumulativo, passou a ser
considerado como a soma das receitas oriundas das atividades
empresariais, ou seja, como o conjunto das receitas decorrentes da
execução dos objetivos sociais da pessoa jurídica. As receitas
financeiras, bem assim as outras receitas operacionais não inseridas
no conceito de receita bruta (Lei nº 8.981/1995, art. 31), portanto,
desde que não incluídas no objeto social da pessoa jurídica, não
devem fazer parte da base de cálculo dessas contribuições.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

• Regra fiscal

• De acordo com a IN 84/1979, as receitas de vendas e os respectivos


custos de incorporação imobiliária deverão ser controlados nos grupos
de Receita Diferida e Custo Diferido e reconhecidos no resultado a
medida do recebimento das receitas (regime de caixa).

• Com a publicação da lei 11.638/2007 e 11.941/2009, como


mencionado anteriormente, esta obrigação fiscal passou a ser exigida
somente em controles paralelos e não mais na escrituração comercial
da empresa.

• O controle do REF (resultado de exercício futuro), que prevê a IN


84/79, poderá continuar sendo realizado em livros auxiliares ou em
grupos de contas que não interfiram nas demonstrações contábeis da
empresa. No exemplo a seguir, foi criado um grupo de contas que
contempla as receitas diferidas e os custos diferidos da empresa,
porém o saldo deste grupo fica nulo no final de cada período, não
interferindo no saldo dos grupos de contas patrimoniais.
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS

• Regra Societária

• As empresas que exercem atividade de incorporação


imobiliária e são tributadas com base no lucro presumido
deverão seguir, em sua escrituração contábil, as regras
previstas nas resoluções do CFC 1.154/2009 e
1.317/2010. A apuração dos tributos com base na
legislação fiscal deverá ser feita por meio de controles
paralelos que deverão ser mantidos para comprovar a
receita efetivamente tributada.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
• Apropriação do Resultado – Lucro Presumido

Obra Residencial Vida Boa


PRAZO 36 MESES

CUSTO ORÇADO R$ 3.000.000,00


CUSTO INCORRIDO R$ 1.000.000,00 (MATERIAL DE
CONSTRUÇÃO
CUSTO DO TERRENO R$ 1.100.000,00 (PF)
45 - UNIDADES 200 M² CADA
VENDAS EM X1 – A1G1 R$ 1.000.000,00
RECEBIMENTO EM X1 10% = R$ 100.000,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no


Lucro Presumido

O lançamento para formação do estoque:

D – Estoques de Obras em Andamento - 100.000,00


Materiais (AC)
C – Fornecedores (PC) 100.000,00

D – Estoque de obras em andamento - 1.100.000,00


Terrenos (AC)
C – Caixa (AC) 1.100.000,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro Presumido

• O lançamento Pelo do Custo:

• No exemplo 01, a empresa construtora vendeu a unidade A1G1 em


X1.

• Pelo registro do custo das unidades vendas incorridos até a data


da venda:

Custo Incorrido Total Área da Unidade


Custo da Unidade Vendida = X
Área Total Vendida
1.200.000,00/1000X200 = 240.000,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no


Lucro Presumido

• Pelo Lançamento do Custo da Unidade Vendida até a


data da venda

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro Presumido


• Controle Permanente dos estoques:
CONTROLE PERMANENTE DE ESTOQUE
Residencial Vida Boa
Custo Acumulado 1.200.000,00
Custo do Mês 1.200.000,00 1.200.000,00
CUSTO DAS UNIDADES VENDIDAS
Area da
Unidade Tipo Data da Venda Custo Até X1 TOTAL
Unidade
A1 G1 A X1 200,000 240.000,00 240.000,00
Custo das Vendas em X1 200,000 240.000,00 240.000,00
Estoque de Obras em Andamento - X1
Area da
Unidade Tipo Custo Até X1 TOTAL
Unidade
A2 G2 A Disponivel 200,000 240.000,00 240.000,00
A3 G3 A Disponivel 200,000 240.000,00 240.000,00
A4 G4 A Disponivel 200,000 240.000,00 240.000,00
A5 G5 A Disponivel 200,000 240.000,00 240.000,00

Total A Disponivel 800,000 960.000,00 960.000,00


Total Geral 1.000,000 1.200.000,00 1.200.000,00
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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
O lançamento na venda:
• Pelo registro da Receita de Venda:
• Regra Societária:
• A receita será reconhecida de acordo com o percentual de evolução da
obra, ou seja:
Custo Incorrido Total
Receita de Venda = X Valor de Venda
Custo Orçado Total

1.200.000,00
Receita de Venda = X 1.000.000,00
3.000.000,00
Receita de Venda = 400.000,00
• Regra Fiscal:
• A receita deverá ser reconhecida somente no momento de seu
recebimento, para vendas a prazo com recebimento total ou parcial
previsto para após o período base da venda.
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido

• O lançamento na venda e seu controle:


• Considerando que no exemplo 01 houve recebimento
de 10% do valor da venda e o percentual de evolução
da obra era de 40%, teríamos os seguintes
lançamentos:

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido

• O lançamento do recebimento e seu controle:


• Pelo registro do Recebimento do Período:

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro Presumido


• Pelo Registro da Receita e do Custo Fiscal:
• O custo Fiscal deverá ser reconhecido no resultado na mesma proporção das
receitas recebidas, ou seja, 10%.
• Recebimento/valor de venda = 100.000,00/1.000.000,00 = 10%
Recebimento Custo Total
C.I.V Fiscal = X
Valor total da venda Incorrido

100.000,00
C.I.V Fiscal = X 240.000,00
1.000.000,00
C.I.V Fiscal = 24.000,00

Este cálculo também poderá ser realizado da seguinte Forma:


Custo Diferido
C.I.V Fiscal = X Recebimento
Receita Diferida

240.000,00
C.I.V Fiscal = X 100.000,00
1.000.000,00
C.I.V Fiscal = 24.000,00
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido

• Pelo Registro da Receita e do Custo Fiscal:

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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido

• Pelo registro dos tributos s/ vendas do período

Societária Fiscal
D – Pis/Cofins s/ Vendas (RES) 14.600,00 D – Pis/Cofins s/ Receitas Receb. (RES) 3.650,00
C - Pis/Cofins a Pagar (PC) 14.600,00 C – Ajuste Fiscal - Tributos (RES) 3.650,00
D - Pis/Cofins a Pagar (PC) 10.950,00
C - Pis/Cofins Diferido (PNC) 10.950,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro Presumido


• Demonstração do Resultado do período:
Demonstração do Resultado X1 - Societária REF - Receita e Custo Diferido
Receita Bruta 400.000,00 Resultado de Exercício Futuro -
Receita de Vendas 400.000,00 Receita Diferida 900.000,00
(-) Ajuste Fiscal - Receitas (100.000,00) Receita Diferida - Resid. Vida Boa 900.000,00
Receitas Recebidas 100.000,00 Custo Diferido (216.000,00)
(-) Deduções 14.600,00 Custo Diferido - Resid. Vida Boa (216.000,00)
(-) Pis e Cofins s/ Vendas 14.600,00 Resultado de Exercício Futuro a Realizar 684.000,00
(-) Ajuste Fiscal - Tributos (3.650,00)
(-) Pis e Cofins s/ Receitas Recebidas 3.650,00
(-) Custo dos Imóveis Vendidos 240.000,00
(-) C.I.V 240.000,00
(-) Ajuste Fiscal - Custo (24.000,00)
(-) C.I.V s/ Receitas Recebidas 24.000,00
Lucro Bruto 145.400,00
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
• Caso Prático 02:

• No mesmo empreendimento, ocorreram os seguintes fatos em


X2:

• Custos e Despesas Incorridos:


• Custo com Empreiteiros: 200.000,00
• Custo com Materiais de Construção: 300.000,00
• Comissões de Vendas: 100.000,00
• Gastos com Estande de Vendas: R$10.000,00
• Vendas:
• Unidades Vendidas: A2 G2 e A3 G3
• Valor de Venda de cada unidade: 1.000.000,00
• Recebimentos do Período: 600.000,00 de cada unidade

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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
• Caso Prático 02:

• Lançamento das aquisições em X2:

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido

• Caso Prático 02:


Lançamento das Comissões e dos Gastos com a Construção
do Estande de Vendas em X2:

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
• Caso Prático 02:

500.000,00/1000X200 = 100.000,00
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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
• Caso Prático 02:

• Pelo registro do custo das unidades vendidas

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro Presumido


• Caso Prático 02:

• Lançamento das Receitas de Vendas em X2:


• Regra Societária
• Antes de efetuar o lançamento das vendas, deverá ser
observado o percentual de evolução da obra.
• Percentual de Evolução da obra em X2 = Custo Incorrido até X2
/ Custo Orçado
• 1.700.000,00/3.000.000,00 = 56,667%
• Agora que conhecemos o percentual de evolução da obra,
poderemos apropriar a receita do período.

• Receita referente às unidades vendidas em X1:

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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro Presumido


• Caso Prático 02:

O Valor da receita ref. a unidade vendida em X1 foi calculado da seguinte


forma:
(Valor de venda X percentual de evolução – receita apropriada anteriormente)
1.000.000,00 X 56,667% = 566.666,67 – 400.000,00 = 166.666,67

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro Presumido

• Caso Prático 02:


• Receita referente às unidades vendidas em X2:

O Valor da receita ref. as unidades vendidas em X2 foi calculado da seguinte forma:


(Valor de venda X percentual de evolução – receita apropriada anteriormente)
2.000.000,00 X 56,667% = 1.133.333,33 – 0,00 = 1.133.333,33

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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
• Caso Prático 02:

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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro
Presumido
• Caso Prático 02:
• Pelo Registro da Receita e do Custo Fiscal:
• A receita é reconhecida pelo recebimento
• O custo é reconhecido proporcionalmente a receita recebida:
– Unidades vendidas em X1 – o recebimento representa 10% da venda, então:
– Custos incorridos (340.000,00) X 10% = 34.000,00 – Custos já reconhecidos em X1
(24.000,00) = 10.000,00
– Unidades Vendidas em X2 - o recebimento representa 60% da venda, então:
– Custos incorridos (680.000,00) X 60% = 408.000,00

Receita Custo
D – (-) Ajuste Fiscal - Receita - (RES) 1.200.000,00 D – C.I.V s/ Receitas Recebidas - (RES) 418.000,00
C – Receita de Vendas Recebidas - (RES) 1.200.000,00 C – Ajuste Fiscal - Custo (RES) 418.000,00
D – Result. de Exercício Futuro a Realizar (PNC)
418.000,00
C – Custo Diferido (PNC) 418.000,00
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro
Presumido

• Caso Prático 02:

• Pelo Registro dos Tributos s/ Vendas

Societária Fiscal
D – Pis/Cofins s/ Vendas (RES) 47.450,00 D – Pis/Cofins s/ Receitas Receb. (RES) 43.800,00
C - Pis/Cofins a Pagar (PC) 47.450,00 C – Ajuste Fiscal - Tributos (RES) 43.800,00
D - Pis/Cofins a Pagar (PC) 3.650,00
C - Pis/Cofins Diferido (PNC) 3.650,00

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• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro
Presumido
• Caso Prático 02:

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro
Presumido

• Caso Prático 03:


• No mesmo empreendimento, ocorreram os seguintes fatos em X3:

• Custos e Despesas Incorridos:

• Custo com Empreiteiros: 600.000,00


• Custo com Materiais de Construção: 900.000,00

• Recebimentos:

• Valores Recebidos da Unidade A1G1, vendida em X1: 800.000,00


• Valores Recebidos da Unidade A2G2, vendida em X2: 400.000,00
• Vendas: Não houve venda no período
• Venda Cancelada: A3 G3

• Distrato com Devolução ao Cliente de: 500.000,00


• Multa Contratual: 100.000,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro
Presumido

• Caso Prático 03:

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro
Presumido
• Caso Prático 03:

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro
Presumido
• Caso Prático 03:

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro
Presumido
• Caso Prático 03:

• Lançamento das Receitas de Vendas em X3:

• Regra Societária

• Antes de efetuar o lançamento das vendas, deverá ser observado o


percentual de evolução da obra.

• Percentual de Evolução da obra em X3 = Custo Incorrido até X3 / Custo


Orçado

• 3.200.000,00/3.000.000,00 = 106,667% Portanto, 100% de obra concluída.


Neste caso o custo incorrido foi superior ao custo orçado para a obra.

• Agora que conhecemos o percentual de evolução da obra, podemos


apropriar a receita do período.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
• Caso Prático 03:

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Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
• Caso Prático 03:

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Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
• Caso Prático 03:

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE SOCIETÁRIA – Controle no Lucro


Presumido
• Caso Prático 03:
• Pelo Registro das comissões a apropriar e depreciação do
estande de vendas;
• Pelo Registro da Receita e do Custo Fiscal

Comissões Depreciação do Estande de Vendas


D – Despesa de Vendas - (RES) 43.333,33 D - Despesa de Vendas (RES) 2.000,00
C – Comissões a Apropriar - (AC) 43.333,33 C - (-) Depreciação Acumulada 2.000,00
*valor ref. a depreciação do período

Receita Custo
D – (-) Ajuste Fiscal - Receita - (RES) 1.200.000,00 D – C.I.V s/ Receitas Recebidas - (RES) 1.158.000,00
C – Receita de Vendas Recebidas - (RES) 1.200.000,00 C – Ajuste Fiscal - Custo (RES) 1.158.000,00
D – Result. de Exercício Futuro a Realizar (PNC) 1.158.000,00
C – Custo Diferido (PNC) 1.158.000,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL


• A receita é reconhecida pelo recebimento
• O custo é reconhecido proporcionalmente a receita recebida:

• Unidades vendidas em X1 – O recebimento representa 90% da venda


(100.000,00 + 800.000,00/1000.000,00), então:
• Custos incorridos (640.000,00) X 90% = 576.000,00 – Custos já
reconhecidos em X1 e X2 (34.000,00) = 542.000,00

• Unidades Vendidas em X2 - o recebimento representa 80% da venda


(1.200.000,00 + 400.000,00/2.000.000,00), então:

• Custos incorridos (1.280.000,00) X 80% = 1.024.000,00 – Custos já


reconhecidos em X1 e X2 (408.000,00) = 616.000,00

• Total do Custo Fiscal das unidades vendidas em X3 = 1.158.000,00


(542.000,00 + 616.000,00)

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL


• Pelo Registro do cancelamento da venda da unidade A3G3,
com devolução de 500.000,00 ao cliente e cobrança de multa
contratual de 100.000,00:
• Saldo do cliente: 1.000.000,00 (venda) – 600.000,00
(recebimentos) = 400.000,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL

• Retorno do Imóvel ao estoque

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL


• Controle permanente do estoque após Distrato
CONTROLE PERMANENTE DE ESTOQUE
Residencial Vida Boa
Custo Acumulado 1.200.000,00 1.700.000,00 3.200.000,00
Custo do Mês 1.200.000,00 500.000,00 1.500.000,00 3.200.000,00
CUSTO DAS UNIDADES VENDIDAS
Area da
Unidade Tipo Data da Venda Custo Até X1 X2 X3 TOTAL
Unidade
A1 G1 A X1 200,000 240.000,00 100.000,00 300.000,00 640.000,00
Custo das Vendas em X1 200,000 240.000,00 100.000,00 300.000,00 640.000,00
A2 G2 A X2 200,000 240.000,00 100.000,00 300.000,00 640.000,00
Custo das Vendas em X2 200,000 240.000,00 100.000,00 300.000,00 640.000,00
Total Geral 400,00 480.000,00 200.000,00 600.000,00 1.280.000,00

Estoque de Obras Concluídas - X3


Area da
Unidade Tipo Custo Até X1 X2 X3 TOTAL
Unidade
A3 G3 A Distrato 200,000 640.000,00 640.000,00
A4 G4 A Disponivel 200,000 240.000,00 100.000,00 300.000,00 640.000,00
A5 G5 A Disponivel 200,000 240.000,00 100.000,00 300.000,00 640.000,00

Total A Disponivel 600,000 480.000,000 200.000,000 1.240.000,00 1.920.000,00


Total Geral 1.000,000 960.000,00 400.000,00 1.840.000,00 3.200.000,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL

• Registro dos Tributos s/ Vendas em X3:

Societária Fiscal
D – Pis/Cofins s/ Vendas (RES) 14.600,00 D – Pis/Cofins s/ Receitas Receb. (RES) 25.550,00
C - Pis/Cofins a Pagar (PC) 14.600,00 C – Ajuste Fiscal - Tributos (RES) 25.550,00
D - Pis/Cofins Diferido (PNC) 10.950,00
C - Pis/Cofins a Pagar (PC) 10.950,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL
• Demonstração do Resultado Bruto Período

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL


• IRPJ e CSLL – Lucro Presumido

• O controle das contas do Grupo Resultado de Exercício Futuro,


Receitas efetivamente Recebidas e Custos Proporcionais,
devem ser realizados para atender as obrigações fiscais da
empresa. Este controle poderá ser feito em planilhas
eletrônicas ou em livros auxiliares e deverá ser mantido de tal
forma que possibilite a receita federal identificar precisamente
a receita tributada.
• Para as empresas optantes pelo lucro presumido, os ajustes da
receita tributada serão realizados na DIPJ, informando na linha
Ajuste Referentes ao RTT as adições ou exclusões da receita
societária para identificar a receita Fiscal.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL
• IRPJ e CSLL – Lucro Presumido

• Exemplo: Considerando os três períodos que apuramos anteriormente,


vamos verificar os ajustes necessários na DIPJ

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL

• IRPJ e CSLL – Lucro Presumido

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL

• IRPJ e CSLL – Lucro Presumido

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL

• IRPJ, CSLL, PIS E COFINS – Lucro Presumido

• Exemplo de Permuta de unidade concluída:


• Valor da unidade dada em permuta: 1.000.000,00
• Valor da unidade recebida em permuta: 600.000,00
• Torna: 400.000,00 (a vista)

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Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE E CONTROLE FISCAL

• IRPJ, CSLL, PIS E COFINS – Lucro Presumido


• Exemplo de Permuta de unidade concluída:
• Valor da unidade dada em permuta: 1.000.000,00
• Valor da unidade recebida em permuta: 600.000,00
• Torna: 400.000,00 (a vista)

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Prudente é que sejam mantidas duas


escriturações, a societária e a fiscal.

• No lucro real temos outra forma de apuração das


receitas e do resultado fiscal:

• a) Custo incorrido;
• b) Custo orçado;

• (arts. 410 a 414 do RIR/99 e IN SRF 84/79)

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Controle no Regime Tributário de Transição;


• Controle no Fcont com os lançamentos de
expurgos e lançamentos fiscais;
• Controle na contabilidade fiscal;
• Controle na DIPJ, e demais obrigações acessórias
quando exigidas.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE – Lucro Real
• CUSTO ORÇADO
• Venda contratada antes da conclusão da obra:
• Poderá ser computado como custo do imóvel vendido, além dos custos
pagos, incorridos ou contratados, os orçados para a conclusão do
empreendimento. (art. 412 do RIR/99).
• Opção pela adoção do custo orçado deverá ser feita quando do
reconhecimento do lucro bruto da venda unidade isolada ou da primeira
unidade do empreendimento.
• O custo orçado deverá ser computado na apuração individual do lucro bruto
de todas as unidades do empreendimento.
• O custo orçado a contabilizar será apenas o que se refere ao imóvel
vendido.
• O valor do custo orçado terá como crédito a conta de passivo circulante ou
não circulante e como contrapartida a conta de:
• a) Resultado ser o recebimento total do preço da venda estiver ou previsto
para o curso do período-base;
• b) Custo Diferido se o recebimento total ou parcial estiver previsto para
períodos-base futuros.

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Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
• CONTABILIDADE – Lucro Real
• CUSTO ORÇADO
• Tratamento Fiscal da Insuficiência de Custo
Realizado
• Para fins tributários, temos que analisar a proporção
entre custo realizado e o custo orçado.
• Insuficiência de custo realizado não superior a 15%
do total do orçamento
• A insuficiência de custo realizado, quando não superior
a 15% do total do orçamento, deve ser incluída
normalmente no resultado do período-base em que o
empreendimento for concluído. Nesse caso, o Imposto
de Renda sobre ela incidente, ao ser regularmente
declarado, no exercício financeiro subseqüente, não
será tido como postergado.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• CUSTO ORÇADO
• Insuficiência do custo realizado superior a 15% do total do
orçamento

• Se o custo efetivamente realizado for inferior em mais de 15% ao


custo orçado computado na apuração do lucro bruto, a empresa
ficará obrigada a pagar o imposto postergado com juros de mora.

• Exemplo:

• Custo orçado computado no resultado = R$ 3.480.000,00


• Custo realizado até o final da Obra = R$ 3.000.000,00
• Percentual de excesso do custo orçado = 16%
• Ajuste a ser realizado no resultado do período = 480.000,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• CUSTO ORÇADO
• Insuficiência superior a 15% do total do orçamento

• É importante observar que o calculo do Imposto de


Renda e da Contribuição Social postergados, deverá
ser feito por período-base, ou seja, se a apuração for
mensal, mês a mês, se trimestral, trimestre a
trimestre, se for anual por ano, e ainda por unidade
vendida.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 01:


• Obra: Residencial Vida Boa
• Custo Orçado: R$ 3.000.000,00
• Custo Incorrido em X1: R$ 100.000,00 (materiais de construção)
• Custo do Terreno: R$ 1.100.000,00 – Adquirido de Pessoa Física
• Unidades: 05 com 200m² cada
• Vendas em X1: Unidade A1G1 por R$ 1.000.000,00
• Recebimento em X1: 10% da venda = R$ 100.000,00
• Tributação: Lucro Real

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Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 01:

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 01:

• Registro da venda da unidade A1G1 em X1:

• Regra Societária:

• A receita será reconhecida de acordo com o percentual de evolução


da obra, ou seja:

• (Custo Incorrido/Custo Orçado X Valor de Venda) =


1.200.000/3.000.000 = 40% Então, 1.000.000,00 X 40% = 400.000,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 01:


• Registro da venda da unidade A1G1 em X1:

• Regra Fiscal:

• A receita deverá ser reconhecida somente no momento de


seu recebimento, para vendas a prazo com recebimento total
ou parcial previsto para após o período base da venda.
• Considerando que no exemplo 01 houve recebimento de 10%
do valor da venda e o percentual de evolução da obra era de
40%, teríamos os seguintes lançamentos:

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 01:
Societária - Lançamento de Expurgo no FCONT Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT
D – Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) 400.000,00 D – Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) 1.000.000,00
C – Receita de Unidades Vendidas (RES) 400.000,00 C – Receita Diferida (REF) 1.000.000,00
Societária Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT
D – Caixa/Banco (AC) 100.000,00 D – Receita Diferida (REF) 100.000,00
C – Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) 100.000,00 C – Receita de Unidades Vendidas (RES) 100.000,00
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 01:


• Registro dos custos incorridos referente à unidade A1G1 em X1:
• Regra Societária:
• Os custos das unidades vendidas deverão ser apropriados ao
resultado na medida em que foram incorridos.
• Regra Fiscal:
• Na Apuração Fiscal, se a venda da unidade imobiliária for
realizada antes da conclusão do empreendimento o contribuinte
poderá optar pelo cômputo dos custos orçados, além dos
incorridos e contratados, no custo da unidade vendida. Assim
como os custos incorridos e contratados, os custos orçados
somente poderão ser apropriados às unidades quando efetuada
as respectivas vendas.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 01:
• A opção pelo custo orçado poderá resultar no surgimento de
duas situações na comparação do orçamento com o
realizado:

• - Insuficiência de Custo Realizado – quando o custo orçado


for superior ao realizado.

• - Excesso de Custo Realizado – quando o custo orçado for


inferior ao realizado.

• É importante ressaltar que, fiscalmente, a escolha do custo a


ser adotado na contabilização das unidades comercializadas
poderá ser feita, por empreendimento, até o momento da
venda da primeira unidade.
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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• O contribuinte fica obrigado a manter, a


disposição da fiscalização da Receita Federal ou
de qualquer outro órgão fiscalizador,
demonstração analítica, por empreendimento, dos
valores computados como custo orçado de cada
unidade vendida.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real – PIS E COFINS


NÃO CUMULATIVO
• Hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída, a pessoa
jurídica pode utilizar crédito presumido do Pis (1,65%) e Cofins
(7,6%), em relação ao custo orçado.
• Custos devem ser ajustados pela exclusão dos valores a serem
pagos a Pessoa Física, encargos trabalhistas, sociais e
previdenciários, e dos bens e serviços, acrescidos dos tributos
incidentes na importação, adquiridos de pessoa física ou jurídica
domiciliada no exterior.
• É importante lembrar que estes créditos serão utilizados na
proporção da receita recebida em relação ao valor de venda da
unidade imobiliária. (IN 458/2004).
• Os custos orçados referentes a empreendimento que compreenda
duas ou mais unidades e suas atualizações ou modificações,
deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio
baseado em critérios usuais em empreendimentos imobiliários.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


Registro dos custos orçados referente à unidade A1G1 em X1:

Planilha 02 - Controle do Custo Orçado


Empreendimento: Residencial Vida Boa
Área Total M² 1000
CUSTO ORÇADO DAS UNIDADES EM ESTOQUE
Custo Orçado Incorrido A Incorrer
2.824.250,00 (1.190.750,00) 1.633.500,00
Unidade Área m2 X1
A2 G2 200 564.850,00 (238.150,00) 326.700,00
A3 G3 200 564.850,00 (238.150,00) 326.700,00
A4 G4 200 564.850,00 (238.150,00) 326.700,00
A5 G5 200 564.850,00 (238.150,00) 326.700,00
Total 800 2.259.400,00 (952.600,00) 1.306.800,00
CUSTO ORÇADO DAS UNIDADES VENDIDAS
Unidade Área m2 X1
A1 G1 200 564.850,00 (238.150,00) 326.700,00
Total 200 564.850,00 (238.150,00) 326.700,00
Total Geral 1000 2.824.250,00 (1.190.750,00) 1.633.500,00

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• CONTABILIDADE – Lucro Real

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• CONTABILIDADE – Lucro Real

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Apuração de Pis e Cofins em X1:

Credito de Pis e Cofins Societária Fiscal


Receita Bruta 400.000,00 100.000,00
(-) Pis/Cofins - 9,25% (37.000,00) (9.250,00)
Pis/ Cofins a Recuperar 1.850,00 35.150,00
% Receita Realizada 40% 10%
Crédito de Pis/ Cofins Recuperado 740,00 3.515,00
Saldo de Pis/ Cofins a Pagar 36.260,00 5.735,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Pelo Registro dos Tributos s/ Vendas

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 02:

• No mesmo empreendimento, ocorreram os seguintes fatos em X2:


• Custos e Despesas Incorridos:
• Custo com Empreiteiros: 200.000,00
• Custo com Materiais de Construção: 300.000,00
• Comissões de Vendas: 100.000,00
• Gastos com Estande de Vendas: R$10.000,00
• Vendas:
• Unidades Vendidas: A2 G2 e A3 G3
• Valor de Venda de cada unidade: 1.000.000,00
• Recebimentos do Período: 600.000,00 de cada unidade

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 02:


a) Lançamento das Aquisições em X2:

Empreiteiros Materiais
D – Estoque de Obra em Andamento - (AC) 200.000,00 D – Estoque de Obra em Andamento - (AC) 300.000,00
C – Fornecedores (PC) 200.000,00 C – Fornecedores (PC) 300.000,00
Tributos a Recuperar s/ Compras
D – Pis/Cofins a Recuperar (AC) 46.250,00
C – (-) Pis/Cofins s/ Compras - Red. do Estoque 46.250,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 02:


• Lançamento das Comissões e dos Gastos com a Construção
do Estande de Vendas em X2:
• Regra Societária:
Comissões - Lançamento de Expurgo no FCONT Construção do Estande de Vendas - Expurgo no FCONT
D – Comissões a Apropriar - (AC) 100.000,00 D - Estande de Vendas (ANC) 10.000,00
C – Fornecedores (PC) 100.000,00 C – Fornecedores (PC) 10.000,00
Comissões - Lançamento de Expurgo no FCONT Depreciação do Estande de Vendas - Expurgo no FCONT
D – Despesa de Vendas - (RES) 56.666,67 D - Despesa de Vendas (RES) 8.000,00
C – Comissões a Apropriar - (AC) 56.666,67 C - (-) Depreciação Acumulada 8.000,00
*valor ref. a depreciação do período

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 02:


• Lançamento das Comissões e dos Gastos com a Construção
do Estande de Vendas em X2:
 Regra Fiscal:

Comissões - Lançamento de Inclusão no FCONT Construção do Estande de Vendas - Inclusao no FCONT


D – Comissões (RES) 100.000,00 D - Estande de Vendas (RES) 10.000,00
C – Fornecedores (PC) 100.000,00 C – Fornecedores (PC) 10.000,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 02:

• Registro da venda da unidade A2G2/A3G3 em X2:

• Regra Societária:

• A receita será reconhecida de acordo com o


percentual de evolução da obra, ou seja:
• (Custo Incorrido/Custo Orçado X Valor de Venda) =
1.700.000/3.000.000 = 56,6667. Então, 2.000.000,00
X 56,667% = 1.133.333,33

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 02:

• Registro da venda da unidade A2G2/A3G3 em X2:


• Regra Societária:
• A receita será reconhecida de acordo com o percentual de
evolução da obra, ou seja:
• (Custo Incorrido/Custo Orçado X Valor de Venda) =
1.700.000/3.000.000 = 56,6667. Então, 2.000.000,00 X 56,667%
= 1.133.333,33
• Regra Fiscal:
• A receita deverá ser reconhecida somente no momento de
seu recebimento, para vendas a prazo com recebimento total
ou parcial previsto para após o período base da venda.

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 02:
• Considerando que no exemplo 02 houve recebimento de 60% do
valor da venda e o percentual de evolução da obra era de 56,6667%,
teríamos os seguintes lançamentos:

Societária - Lançamento de Expurgo no FCONT Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT


D – Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) 1.133.333,33 D – Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) 2.000.000,00
C – Receita de Unidades Vendidas (RES) 1.133.333,33 C – Receita Diferida (PNC) 2.000.000,00

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CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 02:

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 02:

- Registro dos recebimentos referente as unidades vendidas em X2:

Societária Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT


D – Caixa/Banco (AC) 1.200.000,00 D – Receita Diferida (PNC) 1.200.000,00
C – Cliente Prom. Compradores de Imóveis (AC) 1.200.000,00 C – Receita de Unidades Vendidas (RES) 1.200.000,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 02:


- Pelo registro do custo das unidades vendidas:

Planilha 01 - Controle Permanente de Estoque


Empreendimento: Residencial Vida Boa
Área Total M² 1000
ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO
Custo Acumulado 1.190.750,00 1.644.500,00
Custo Mensal 1.190.750,00 453.750,00
Unidade Área m2 X1 X2 Total
A4 G4 200 238.150,00 90.750,00 328.900,00
A5 G5 200 238.150,00 90.750,00 328.900,00
Total 400 476.300,00 181.500,00 657.800,00
CUSTO DIFERIDO - RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS
Unidade Área m2 X1 X2
A1 G1 200 238.150,00 90.750,00 328.900,00
A2 G2 200 238.150,00 90.750,00 328.900,00
A3 G3 200 238.150,00 90.750,00 328.900,00
Total 600 714.450,00 272.250,00 986.700,00
Total Geral 1000 1.190.750,00 453.750,00 1.644.500,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 02:

• - Custo da Unidade Vendida em X1:


• Total do custo incorrido em X2/área total X área da unidade =
453.750,00/1000X200 = 90.750,00

Societária - Lançamento de Expurgo no FCONT


D – Custo das Unidades Vendidas (RES) 90.750,00
C – Estoque - Custos Transf. p/ o Resultado (AC) 90.750,00
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 02:

• - Pela baixa do custo orçado apropriado em X1, incorrido em X2:

Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT


D – (-) Pis/Cofins s/ Custo Orçado (PC) 9.250,00 D – Custo Orçado a incorrer (PC) 90.750,00
C – Pis/Cofins a Recuperar (AC) 9.250,00 C – Estoque - Custos Transf. p/ o Resultado (AC) 90.750,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real

• Caso Prático 02:

• Custo da Unidade Vendida em X2 = Total do custo incorrido até


X2/área total X área da unidade

• 1.644.500,00/1000 X 400 = 657.800,00

Societária - Lançamento de Expurgo no FCONT Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT


D – Custo das Unidades Vendidas (RES) 657.800,00 D – Custo Diferido (PNC) 657.800,00
C – (-) Custos Transferidos p/ o Resultado (AC) 657.800,00 C – Estoque - Custos Transf. p/ o Resultado (AC) 657.800,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 02:
• Pelo registro dos custos orçados e credito presumido de
Pis/Cofins das unidades vendidas em X2:
Planilha 02 - Controle do Custo Orçado
Empreendimento: Residencial Vida Boa
Área Total M² 1000
CUSTO ORÇADO DAS UNIDADES EM ESTOQUE
Custo Orçado Incorrido (1.644.500,00) A Incorrer
2.824.250,00 (1.190.750,00) (453.750,00) 1.179.750,00
Unidade Área m2 X1 X2
A4 G4 200 564.850,00 (238.150,00) (90.750,00) 235.950,00
A5 G5 200 564.850,00 (238.150,00) (90.750,00) 235.950,00
Total 400 1.129.700,00 (476.300,00) (181.500,00) 471.900,00
CUSTO ORÇADO DAS UNIDADES VENDIDAS
Unidade Área m2 X1 X2
A1 G1 200 564.850,00 (238.150,00) (90.750,00) 235.950,00
A2 G2 200 564.850,00 (238.150,00) (90.750,00) 235.950,00
A3 G3 200 564.850,00 (238.150,00) (90.750,00) 235.950,00
Total 600 1.694.550,00 (714.450,00) (272.250,00) 707.850,00
Total Geral 1000 2.824.250,00 (1.190.750,00) (453.750,00) 1.179.750,00
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 02:
• Pelo registro dos custos orçados e credito presumido de
Pis/Cofins das unidades vendidas em X2:
Planilha 03 - Controle do Credito Presumido de Pis e Cofins
Empreendimento: Residencial Vida Boa
Área Total M² 1000
CREDITO PRESUMIDO DE PIS E COFINS
CREDITO Orçado Incorrido Incorrido A Incorrer
175.750,00 (9.250,00) (46.250,00) 120.250,00
Unidade Área m2 X1 X2
A4 G4 200 35.150,00 (1.850,00) (9.250,00) 24.050,00
A5 G5 200 35.150,00 (1.850,00) (9.250,00) 24.050,00
Total 400 70.300,00 (3.700,00) (18.500,00) 48.100,00
CUSTO ORÇADO DAS UNIDADES VENDIDAS
Unidade Área m2 X1
A1 G1 200 35.150,00 (1.850,00) (9.250,00) 24.050,00
A2 G2 200 35.150,00 (1.850,00) (9.250,00) 24.050,00
A3 G3 200 35.150,00 (1.850,00) (9.250,00) 24.050,00
Total 600 105.450,00 (5.550,00) (27.750,00) 72.150,00
Total Geral 1000 175.750,00 (9.250,00) (46.250,00) 120.250,00
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 02:
• Pelo registro dos custos orçados e credito presumido de
Pis/Cofins das unidades vendidas em X2:

Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT


D – Pis/Cofins a Recuperar (AC) 48.100,00 D – Custo Diferido (REF) 471.900,00
C – (-) Pis/Cofins s/ Custo Orçado (PC) 48.100,00 C – Custo Orçado a incorrer (PC) 471.900,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 02:
• Registro do custo Fiscal referente às unidades vendidas em X2:

• Pela regra fiscal, o custo é reconhecido proporcionalmente a receita


recebida:
• Unidades vendidas em X2 – O recebimento representa 60% da
venda (1.200.000,00/2.000.000,00), então:
• Custos incorridos em até X2 (657.800,00) + Custos Orçados
(471.900,00) X 60% = 677.820,00

Fiscal - Lançamento de Inclusão no FCONT


D – Custo das Unidades Vendidas (RES) 677.820,00
C – Custo Diferido (PNC) 677.820,00
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 02:

• Apuração do Pis/Cofins
Unidades Vendidas em X1 Unidades Vendidas em X2
Credito de Pis e Cofins Societária Fiscal Credito de Pis e Cofins Societária Fiscal
Receita Bruta 166.666,67 - Receita Bruta 1.133.333,33 1.200.000,00
(-) Pis/Cofins - 9,25% (15.416,67) - (-) Pis/Cofins - 9,25% (104.833,33) (111.000,00)
Pis/ Cofins a Recuperar 11.100,00 - Pis/ Cofins a Recuperar 22.200,00 70.300,00
%Receita Realizada 56,6667% 10% %Receita Realizada 56,6667% 60%
Crédito de Pis/ Cofins Recup Acum. 6.290,00 - Crédito de Pis/ Cofins Recup Acum. - -
(-) Pis/Cofins - recup anteriormente 740,00 (-) Pis/Cofins - recup anteriormente - -
Crédito de Pis/ Cofins Recup no período 5.550,00 Crédito de Pis/ Cofins Recup no período 12.580,00 42.180,00
Saldo de Pis/Cofins a Pagar 9.866,67 - Saldo de Pis/Cofins a Pagar 92.253,33 68.820,00
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTABILIDADE – Lucro Real


• Caso Prático 02:
Registro dos Tributos s/ Vendas e aproveitamento de
créditos de PIS/COFINS em X2:

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• Receita Financeira – Incorporação Imobiliária

• Regra Societária – OCPC 01 – Res. 1.154/2009

• Considerando que entidades de incorporação


imobiliária, por vezes, financiam seus clientes como
parte de sua atividade operacional, a atualização
monetária e os juros sobre os saldos em aberto a
receber de clientes sobre unidades concluídas e
entregues devem ser classificados, no grupo de
receitas financeiras, que é a prática mais usual, ou
no grupo de receita bruta operacional, caso se
enquadrem na previsão contida no item 23 do CPC
12 – Ajuste a Valor Presente.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• Receita Financeira – Incorporação Imobiliária

• Regra Fiscal – Decreto Lei 1.598/77 art. 29

• Na venda a prazo, ou em prestações, com


pagamento após o término do período-base
da venda, o lucro bruto poderá, para efeito
de determinação do lucro real, ser
reconhecido nas contas de resultado de
cada exercício social proporcionalmente à
receita da venda recebida.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• Receita Financeira – Incorporação Imobiliária

• Contabilização da correção de saldo devedor de um


contrato cuja unidade já está concluída.
• Saldo do Cliente: 100.000,00
• Valor da receita financeira: 1.000,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• Receita Financeira – Incorporação Imobiliária


Lucro Presumido

Societária Fiscal
D – Receita Financeira a Receber (AC) 1.000,00 D – Result. de Exercício Futuro a Realizar (PNC) 1.000,00
C – Receita Financeira (RES) 1.000,00 C – Receita Diferida (PNC) 1.000,00
Lucro Real:

Societária - Lançamento de Expurgo no Fcont Fiscal - Lançamento de Inclusão no Fcont


D – Receita Financeira a Receber (AC) 1.000,00 D – Receita Financeira a Receber (AC) 1.000,00
C – Receita Financeira (RES) 1.000,00 C – Receita Diferida (PNC) 1.000,00

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• Receita Financeira – Incorporação Imobiliária


• Exemplo 2: Contabilização da correção de saldo devedor de um contrato cuja
unidade está em construção:
• Saldo do Cliente: 100.000,00
• Valor da receita financeira: 1.000,00
• Percentual de evolução da obra: 80%
Lucro Presumido:

Societária Fiscal
D – Receita Financeira a Receber (AC) 800,00 D – Result. de Exercício Futuro a Realizar (PNC) 1.000,00
C – Receita Financeira (RES) 800,00 C – Receita Diferida (PNC) 1.000,00
Lucro Real:

Societária - Lançamento de Expurgo no Fcont Fiscal - Lançamento de Inclusão no Fcont


D – Receita Financeira a Receber (AC) 800,00 D – Receita Financeira a Receber (AC) 1.000,00
C – Receita Financeira (RES) 800,00 C – Receita Diferida (PNC) 1.000,00
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Criado através da medida provisória 2221, de 04/09/2001, que


alterou alguns artigos da lei 4.591/1964, convertida na lei 10.931
de 10/08/2004, que no seu art. 1º instituiu o Patrimônio de
Afetação nas Incorporações Imobiliárias em caráter opcional e
irretratável.

• Objetivo: dar maior segurança ao comprador.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Direitos e Obrigações do Imóvel Afetado

• A critério do incorporador, a incorporação poderá ser afetada.


(Opção – RFB – CNPJ).

• Será apartado o patrimônio vinculado incorporação imobiliária


que constituirá o patrimônio de afetação.

• O patrimônio de afetação não se comunica com os demais


bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do
incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele
constituídos e só responde por dividas e obrigações
vinculadas a incorporação respectiva.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Momento da Opção

• O Termo de Opção pelo RET deverá ser entregue na unidade da


Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) a que estiver
jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora,
mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET,
estiver localizada fora da jurisdição dessa unidade da RFB.

• O Termo de Opção pelo RET deverá estar acompanhado do


termo de constituição de patrimônio de afetação da
incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso,
também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e
averbado no Cartório de Registro de Imóveis

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Dívidas Tributárias

• Com o Patrimônio de Afetação a incorporação sujeita ao RET,


bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não
responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas
ao IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins), exceto as calculadas na
forma imposto unificado sobre as receitas recebidas no âmbito
da respectiva incorporação.
• O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas
tributárias da incorporação afetada.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Responsabilidades do Incorporador

• O incorporador responde pelos prejuízos que causar


ao patrimônio de afetação.

• Os bens e direitos integrantes do patrimônio de


afetação somente poderão ser objeto de garantia
real em operação de credito cujo produto seja
integralmente destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das
unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• Pagamento Unificado Mensal

• Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao


pagamento mensal equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais
recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de:

• I – IRPJ – 1,89%
• II – CSLL – 0,98%
• III - PIS/Pasep – 0,56%
• IV – Cofins – 2,57%.

• Alíquota de 6% a Partir de 31/03/2009

• O pagamento mensal equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais


recebidas aplica-se a partir de 31 de março de 2009, inclusive em relação à
incorporação já submetida ao RET anteriormente.

• NOTA ITC! Até 30/03/2009 a alíquota aplicável ao imposto unificado mensal na


forma do RET era de 7%.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
• Imóveis de interesse social

• Conceito:

• As incorporações de interesse social, ou seja, que sejam comercializadas por


R$ 75.000,00 no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, ficam sujeitas a
tributação de 1% sobre sua receita mensal recebida, o que representará o
pagamento unificado dos tributos abaixo:

• I – IRPJ – 0,31%
• II – CSLL – 0,16%
• III - PIS/Pasep – 0,09%
• IV – Cofins – 0,44%.

• Início de Pagamento do Imposto Unificado

• A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o


recolhimento dos tributos, na forma deste regime especial, a partir do mês da
opção.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Conceito de Receita Mensal


• Total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de
unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao
RET, bem como, as receitas financeiras e "variações monetárias"
decorrentes dessa operação.

• Dedução da Receita Bruta


• Da receita bruta recebida poderão ser deduzidas as vendas
canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais
concedidos.
• As demais receitas recebidas pela incorporadora, relativas às
atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na
incorporadora, inclusive aplicações financeiras de recursos do
projeto.

• Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do RET


não poderão ser objeto de parcelamento.
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Restituição ou Compensação do Imposto Apurado no RET

• O pagamento do IRPJ e das contribuições (Pis/Pasep, Cofins e


CSLL), na forma do RET, será considerado definitivo, não
gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à
compensação com o que for apurado pela incorporadora.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Receitas, Custos e Despesas

• As receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitos à


tributação na forma do RET, não deverão ser computados na
apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos
pela incorporadora, em virtude de suas demais atividades
empresariais, inclusive incorporações não afetadas.

• Os custos e despesas indiretos pagos no mês serão apropriados a


cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos
diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da
incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos
diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas
pela incorporadora.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Data de Vencimento

• O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições (Pis/Pasep,


Cofins e CSLL), na forma do RET deverá ser efetuado até o dia 20 do
mês subsequente àquele em que houverem sido recebidas as
receitas. Dia não-útil, o pagamento deverá ser feito no 1º (primeiro) dia
útil subsequente.

• Códigos de Recolhimento

• I - 4095, no caso de pagamento unificado para as receitas sujeitas a


alíquota de 6%; e

• II - 1068, no caso de pagamento unificado para as receitas sujeitas a


alíquota de 1%.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

• Escrituração Contábil

• O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil


segregada para cada incorporação submetida ao RET.

• A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de


opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da
incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais
aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

• REGRA FISCAL:

• A apuração dos resultados de contratos a longo prazo está


prevista nos arts. 407 a 409 do RIR/99. Os resultados de
contratos de construção por empreitada ou de fornecimento de
bens ou serviços, com prazo de execução superior a um ano,
deverão ser apurados em cada período-base. Os resultados
deverão ser apurados pela diferença entre a receita estimada
para o período-base e o custo efetivamente incorrido no
mesmo período.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

• REGRA SOCIETÁRIA:

• Quando a conclusão do contrato de construção puder


ser confiavelmente estimada, a receita e a despesa
(transferência do custo para o resultado) associada ao
contrato de construção devem ser reconhecidas
tomando como base a proporção do trabalho executado
até a data do balanço. Ou seja, a medida que forem
sendo efetuadas as medições, pode-se reconhecer o
resultado utilizando como base a proporção já realizada
em relação ao contrato total.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

• PRODUÇÃO EM CURTO PRAZO

• São tratados como contratos de produção em curto


prazo os contratos com prazo de execução não superior
a 12 meses e os contratos com prazo de vigência
superior a doze meses, mas que a produção de cada
unidade de bem ou serviço deva ser executada em
prazo igual ou inferior a doze meses.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

• PRODUÇÃO EM LONGO PRAZO


• O contrato de construção por empreitada ou de fornecimento, a preço


predeterminado, de bens e serviços a serem produzidos, com prazo
de execução física superior a doze meses, terá seu resultado apurado,
em cada período-base, segundo o progresso dessa execução.

• Preço predeterminado é aquele fixado contratualmente, sujeito ou não


a reajustamento, para execução global. No caso de construção de
bens ou serviços divisíveis, o preço predeterminado é o fixado
contratualmente para cada unidade.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE IMOBILIÁRIA

• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

• A empresa deverá manter registro individualizado por contrato de


produção em longo prazo de que conste:

• a) descrição sumária da encomenda;


• b) prazo de execução, bem como eventual dilação;
• c) custo orçado ou estimado e os seus reajustes;
• d) preço total e os reajustes convencionados.

• Em relação a cada período-base a empresa deverá manter o registro


de:

• a) custos incorridos;
• b) receita ou parte do preço recebida ou faturada;
• c) resultado apurado.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

• CRITÉRIOS DE APROPRIAÇÃO DE RECEITAS

• A receita de cada período-base será determinada mediante aplicação


de uma porcentagem sobre o preço do contrato. Essa porcentagem
poderá ser determinada por uma das duas seguintes formas:

• a) com base na relação entre os custos incorridos no período-base e o


custo total estimado da execução da empreitada ou da produção;

• b) com base em laudo técnico de profissional habilitado, segundo a


natureza da empreitada ou dos bens ou serviços, que certifique a
porcentagem executada em função do progresso físico da empreitada
ou produção.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE PARA CONSTRUTORAS

• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

• Vejamos como se apura o resultado da empreitada contratada no dia


15-05-X0 para construção de um prédio no prazo de 30 meses e preço
total de $ 15.000.000.

• A empresa, ao encerrar o seu período-base no dia 31-12-X0, procedeu
ao laudo de avaliação e concluiu que 26% da obra tinha sido
executada. O custo efetivamente incorrido no período-base foi de $
2.800.000.

Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos


Keila M. Hoog Pasta
CONTABILIDADE IMOBILIÁRIA

• CONTRATOS DE CONSTRUÇÃO

• APROPRIAÇÃO DA RECEITA COM BASE NO CUSTO ORÇADO

• No caso da pessoa jurídica fizer opção em apropriar a receita do


período-base tomando-se a relação percentual entre os custos
incorridos no período e o custo total estimado da execução da obra
ou serviço deverá aplicar a seguinte fórmula, contida no item 9 da IN
SRF nº 21/79.

• 1. (preço total reajustado) x (% da execução acumulada demonstrada


nos laudos técnicos até o período-base) = (receita proporcional
acumulada até o período-base);
• 2. (receita proporcional acumulada até o período-base) - (receita
proporcional acumulada até o período-base anterior) = (receita
correspondente ao período base);
• 3. (receita correspondente ao período-base) - (custos incorridos no
período-base) = (resultado computável na determinação do lucro
líquido).
Instrutores: Antonio Dorvalino dos Santos
Keila M. Hoog Pasta