Efectos de la inscripción de la posesión de inmuebles y su diferencia

con la usucapión, en especial referencia a la ley 9150 de la provincia

de Córdoba.
Tu Espacio Jurídico / 12 septiembre, 2014

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“…Si bien la usucapión no es habitualmente un tema de consulta a los

abogados dentro del ámbito de la Capital Federal, sí lo es en algunos
sectores de la provincia de Buenos Aires y (más aún) en el interior del país,
puesto que suele ser muy común que quien intenta adquirir un inmueble se
encuentre con la situación de que quien se arroga la posición de dueño,
ofrece en realidad cederle derechos posesorios sobre el bien en cuestión…”

-Por Daniela P. Dicarlo-

El art. 3948 del Código Civil establece que “La prescripción para adquirir es un derecho
por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad de ella por la
continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley”. Surge con claridad del
texto legal que para que opere el efecto allí descripto deben concurrir los elementos
“posesión” y transcurso del “tiempo fijado por la ley” en forma conexa.

La doctrina es unánime en destacar que, pese a los términos de la norma, la usucapión es

una “institución” que nuestro derecho prevé para que un poseedor de una cosa no solo
“inmueble” sino también mueble, adquiera no solo “la propiedad” o el dominio sino
también otro derecho real (el derecho real que corresponda a su relación con la cosa).

En materia de inmuebles o de cosas muebles registrables, para que la adquisición del

derecho respectivo se perfeccione, no basta con la concurrencia de los mencionados dos
elementos (posesión y transcurso del tiempo), dado que previo a ello deberá existir una
resolución judicial que declare extinguido (si lo que se adquiere es el derecho real de
dominio) o desmembrado (si lo que se persigue es la adquisición de un derecho real distinto
a este) el dominio del anterior propietario. Hasta tanto ello no ocurra, la posesión durante el
tiempo legal sólo configuran una situación fáctica que no implica para el poseedor la
titularidad de derecho real alguno.

Por otro lado, para que la adquisición del derecho real de que se trate sea oponible a
terceros, será además necesario que el testimonio de la sentencia que admita la usucapión
sea inscripto en el registro de la propiedad que corresponda (lo cual dependerá de si se trata
de inmuebles o de muebles registrables).
La posesión de inmuebles como elemento necesario para usucapir

En lo que se refiere a la adquisición del dominio de cosas inmuebles, la posesión debe

traducirse en tener la cosa bajo su poder con ánimo de dueño (recordemos que la falta de
este ánimo dominal implicaría la existencia de una simple tenencia), de manera pública (lo
cual permitirá eventuales oposiciones a ella por parte del propietario del bien), pacífica (en
caso de posesión de violenta, el cómputo de la prescripción adquisitiva no comenzará sino
hasta que se haya purgado el vicio de la posesión), continua (se reputará continua mientras
no se manifieste una voluntad contraria), e ininterrumpida. Todo esto debe tener lugar
durante el lapso de tiempo que exige el Código Civil: diez años si la posesión es con justo
título y buena fe; o bien veinte años en los casos en que se carezca de justo título o de
buena fe.

Si bien la usucapión no es habitualmente un tema de consulta a los abogados dentro del

ámbito de la Capital Federal, sí lo es en algunos sectores de la provincia de Buenos Aires y
(más aún) en el interior del país, puesto que suele ser muy común que quien intenta adquirir
un inmueble se encuentre con la situación de que quien se arroga la posición de dueño,
ofrece en realidad cederle derechos posesorios sobre el bien en cuestión.

Un claro ejemplo de ello es la provincia de Córdoba, que a raíz de la tan frecuente falta de
“título suficiente” en las operaciones de compraventa inmobiliarias (es decir el título que da
fe de que el dominio es de titularidad del transmitente y que éste se encuentra legitimado y
es capaz para realizar el acto de disposición), ha dictado la ley 9150 -B.O. 23/3/04-
(reglamentada por decreto 586/04) que trata el tema del saneamiento de los títulos de
propiedad y crea el “Registro de Poseedores”.

En la realización de los actos conducentes a lograr el saneamiento de tales títulos, la citada

ley establece que la determinación o individualización de los inmuebles en situación
irregularidad o de conflicto dominial podrá hacerse de oficio (en cuyo caso esta tarea estará
a cargo de la autoridad de aplicación) o bien a requerimiento de los particulares interesados.

Precisamente para que los interesados puedan cumplir con dicha tarea, por su art. 6° crea el
“Registro Personal de Poseedores”, dependiente del Registro General de la Provincia, en el
cual podrán anotarse las personas que invoquen y acrediten la posesión de inmuebles
urbanos, rurales y semi-rurales que figuren inscriptos a nombre de una persona distinta a
quien aparece invocando la posesión. Cabe aclarar que la posesión a la que se refiere la
norma es la “pública”, “pacífica” y “continuada”.

Debe destacarse también que la inscripción en el Registro Personal de Poseedores tiene

como efecto únicamente lograr la oponibilidad de la posesión invocada frente a terceros, y
que una vez registrada, no podrá registrarse otra posesión sobre la misma parcela.

Ahora bien, ¿qué ocurre si luego de la inscripción hubiere oposición por parte del titular
registral (o de sus sucesores)? En tales supuestos, la ley establece que la autoridad de
aplicación deberá intentar lograr el acuerdo entre las partes, y que en caso de que tal intento
arroje resultado negativo, deberá desestimarse el requerimiento posesorio, disponiéndose su
archivo (previa notificación fehaciente al interesado).

A continuación se detallan los elementos y documentos que deberá presentar el poseedor

que pretenda cumplir con este trámite en el indicado Registro:

 DNI de dos testigos (preferentemente vecinos del inmueble poseído)

 DNI de la persona que solicita el trámite
 DNI del cónyuge o conviviente
 Boleto de compraventa, o bien
 cesión de derechos posesorios (preferentemente por escritura pública), con elementos de
prueba de la posesión del cedente.
 De tratarse de una simple posesión se podrá acompañar un acta de constatación labrada
por escribano público o verificación por juez de paz donde conste el estado del inmueble y
la antigüedad en el ejercicio de la posesión.
 Si el solicitante vive en el lugar, podrá acompañar un certificado de domicilio, siempre
consignando la antigüedad de la posesión.
 Si se trata de la continuación de una posesión de familiar fallecido, habrá que presentar la
documentación que acredite el vínculo y los elementos de prueba de la posesión a
nombre del causante.
 Para acreditar la posesión su antigüedad, deberá acompañarse el cedulón de Rentas
Provincial y Municipal que corresponda, ya sea que estén pagos o impagos. Los cedulones
pagos pueden constituir prueba del ánimo de dueño y de la antigüedad en el ejercicio de
la posesión; en cambio los impagos sólo aportan datos técnicos,
 facturas de compra de materiales utilizados para las mejoras que se hubiesen hecho en el
inmueble (estas deberán estar emitidas a nombre del poseedor y con el domicilio del
inmueble que se pretende inscribir),
 registros fotográficos, claros y precisos, donde se muestre el estado del inmueble, es decir
edificado o baldío. En este último caso el lote debe estar limpio y alambrado. Las fotos
deben estar pegadas en hoja en blanco y con firma certificada de los testigos de la
posesión,
 servicios pagos (agua, luz, teléfono, gas) a nombre del poseedor, cónyuge o conviviente,
donde conste el domicilio del inmueble que se pretende inscribir.
 Para identificar el objeto (inmueble): croquis parcelario donde se especifiquen las medidas
de cada lado, la superficie total y los linderos con el mayor detalle posible,
 foto satelital,
 información catastral del inmueble, donde conste nomenclatura, designación oficial,
número de cuenta, dominio afectado por la posesión,
 plano mensura visado por catastro, si lo tuviere.
 Toda información catastral o dominial del inmueble.
 Todo otro elemento o documentación que vincule el nombre del titular, cónyuge o
conviviente o familiar conviviente con el inmueble.
 Además de todo esto, deberá completarse la declaración jurada que la ley 9150 prevé en
su art. 9°.

Queda claro entonces que el trámite descripto simplemente permite dar a conocer a terceros
(a través de la pertinente inscripción) que el interesado es poseedor del inmueble
individualizado, pero de ninguna manera implica el otorgamiento a su favor de título
suficiente alguno ni permite la obtención de la escritura traslativa de dominio respecto del
mismo.

En caso de que lo que se pretenda obtener sea el dominio del inmueble poseído, deberá
necesariamente encararse el respectivo juicio de usucapión y –concluido éste- cumplir con
la pertinente inscripción del inmueble adjudicado en tal procedimiento judicial.

Para realizar este trámite en la Dirección General del Registro General de la Provincia de
Córdoba, deberá acreditarse el pago de la tasa retributiva de servicios correspondiente y
presentar los siguientes documentos:

 Solicitudes de Inscripción y de Informe Judicial o Administrativo cuyos formularios se

encuentran disponibles en la página web del Registro,
 el plano visado por la Dirección General de Catastro, y
 la sentencia judicial que adjudica el inmueble en usucapión.

Resta indicar que la inscripción de los inmuebles adjudicados en usucapión es arancelada.

Los importes, así como los requisitos a cumplimentar para poder realizar los trámites
descriptos se encuentran publicados en el portal de trámites de la página del Gobierno de la
Provincia de Córdoba.