Suatu property dikatakan Highest and Best Use harus memenuhi 4 (empat) kriteria yaitu :

 Physically possible, secara fisik dimungkinkan

 Legally permissible, secara legal diizinkan
 Financially feasible, layak secara finansial
 Maximally productive, produktivitas maksimum (menghasilkan nilai tertinggi)

Untuk mengetahui pengembangan suatu tanah memenuhi kriteria tersebut, maka diperlukan
suatu kajian yang comprehensive yang meliputi aspek fisik, aspek legal, market dan finansial
serta aspek produktivitas. Hasil analisa ini akan menghasilkan alternatif-alternatif produk
pengembangan, alternatif yang diharapkan adalah alternatif pengembangan terbaik yang
memberikan tingkat keuntungan tertinggi.
Highest and Best Use Study merupakan suatu rangkaian kegiatan inspeksi lapangan, penelitian,
analisa untuk mengetahui product development yang paling sesuai dan optimal atas suatu tanah.
Sesuai dimaksudkan adalah penggunaan terbaik sementara optimal dimaksudkan memberikan
keuntungan maksimal.

HBU as Though Vacant

• Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau dibiarkan kosong ?

• Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan seperti apa yang sebaiknya dilakukan
dan kapan waktunya ?

HBU Property as Improved

• Apakah bangunan saat ini telah memberikan produktivitas yang maksimum sehingga
tetap dibiarkan atau sebaiknya dibangun bangunan lain yang lebih bernilai ?

Hasil HBU Studi ini bermanfaat bagi :

 Pemiliki Tanah
 Calon Investor
 Konsultan Pendamping Investasi (Investment arranger)
 Konsultan Perencana
 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi pemilik tanah dalam rencana
pengembangan tanah tersebut, acuan dalam menawarkan kerjasama pengembangan dengan
pihak investor

 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Calon Investor dalam melakukan
penawaran kerjasama atas rencana pengembangan suatu tanah

 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan Investment Arranger
dalam menjalankan perannya sebagai mediasi rencana kerjasama pengembangan suatu tanah

 Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan Perencana/Arsitek
dalam perencanaan pengembangan suatu tanah
Kegiatan HBU Studi idealnya merupakan bagian dari suatu paket pekerjaan dalam
rangka optimalisasi aset (Pemda, Pemko, Instansi/Lembaga/Departemen, BUMN/D).

Kegiatan ini ditujukan untuk mengetahui :

 Pemilahan mana aset yang sudah optimum pemanfaatannya dan mana aset yang belum
optimum pemanfaatannya

 Mengetahui opsi pemanfaatan yang paling optimum atas aset yang belum optimum
pemanfaatannya

 Mengetahui Pola Kerjasama yang paling menguntungkan atas aset tersebut

The Six-Step Process and Four Parallel Test (by Stephen F.Fanning)

Problem Definition
The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property that is
physically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the
highest value
 LINGKUP ANALISA

Tahap pertama, analisa lokasi merupakan pertimbangan pertama untuk menjawab dua
pertanyaan : 1) pemanfaatan apa yang dapat direalisasikan secara fisik (tapak, lokasi,
lingkungan). 2) pemanfaatan apa yang secara legal dizinkan. Tahapan ini sangat penting sebagai
kajian awal untuk mengidentifikasikan karakteristik tertentu sebagai dasar pertimbangan atas
opsi pengembangan yang dimungkinkan untuk dijadikan alternative produk pengembangan.

Analisa ini meliputi antara lain :

 Location
 Site Characteristic: site area & dimension, shape, orientation, topography, views, climate,
and etc
 Infrastructure, Utilities & Public Facilities
 Accessibility, Traffic Circulation & Transportation
 Neighborhood Condition and Context
 Local Regulation Requirement (Zoning, BCR, FAR, Max High Level)
 SWOT Site Analysis
Tahap kedua, market dan marketability analysis untuk menjawab produk property apa yang
marketable memungkinkan untuk dikembangkan di atas suatu site. Analisa ini dilaksanakan atas
seluruh jenis property yang mungkin dapat dikembangkan yang meliputi potensi dan daya serap
pasar, harga & tingkat persaingan. Analisa ini meliputi antara lain :

Macro Economic and Demographic Analysis :

 Macro and Micro Economic growth and Characteristics
 Investment climate
 Inflation rate
 Population growth & characteristics

Melakukan analisa pasar detail per type property yang mungkin dapat dikembangkan di
atas tanah tersebut (Residential, Shop Houses Complex, Office Park, Shopping Center,
Apartment, Hotel, Convention, Recreation Center, Etc) meliputi :

 Existing Demand & Supply

 Future Demand & Supply
 Catchment Area Analysis (khusus shopping center)
 Potential Market
 Target Market
 Pricing, Rental and Take up Rate
 Competitors Analysis

Tahap ketiga, berdasarkan kombinasi hasil analisa lokasi (tahap-1) dan analisa pasar (tahap-2)
selanjutnya ditentukan alternative opsi pengembangan yang memungkinkan untuk
dikembangkan, meliputi :

 Type of property product (classification, level/grade)

 Quantum (units, size)
 Facilities & Utilities
 Price, Rental, Service Charge, Take up rate
 Sales program, occupancy level
 Dan lain-lain
Tahap keempat, atas masing-masing alternative opsi pengembangan dilaksanakan analisa
finansial untuk melihat tingkat kelayakan secara finansial atas masing-masing alternative opsi
pengembangan. Analisa dimulai dengan analisa biaya pengembangan, analisa penjualan dan
pendapatan, biaya operasional, proyeksi cash flow dan analisa kelayakan investasi :

 Total and Draw Down Project Cost:

 Sales & Revenue Projection
 Operating Expenses Projection
 Cash Flow Projection
 Investment Criteria Analysis
- Net Present Value
- Internal Rate of Return
- Modified/Adjusted Internal Rate of Return
 Risk Analysis

Tahap kelima, berdasarkan rangkaian analisa di atas, maka dapat direkomendasikan salah satu
alternatif terbaik. Rekomendasi opsi pengembangan tersebut dapat saja berupa peruntukan
tunggal (single-use) maupun peruntukan campuran (multi-use / mixed use).

Highest and Best Use Conclusions :

 Propose development and the optimal target market

 Size, mix and pricing level of the propose development
 Timing and Development Stages

DATA YANG DIBUTUHKAN TERKAIT ANALISA OPTIMALISASI ASET

 Inspeksi Lapangan Secara Langsung

 Dinas Tata Kota / Bapeda / Pemda
 Pekerjaan Umum
 Badan Otoritas Pemegang Hak Pengelolaan Tanah
 Referensi dari Lembaga Riset / Penelitian
 Pemilik Tanah
 Lain-Lain
LANGKAH – LANGKAH DALAM PELAKSANAAN OPTIMALISASI ASET

Step 1. Inventarisasi Aset

1. Tahap Persiapan

 Pembentukan TIM INVENTARISASI yang melibatkan semua dinas/badan/unit kerja

terkait yang terintegrasi dengan KONSULTAN secara formal dengan penunjukan Person
In Charge yang jelas

 Sosialisasi program ini kepada segenap instansi Pemda untuk mendukung kegiatan ini

 Mempersiapkan kelengkapan data/dokumen aset yang tercatat di buku inventaris, kartu

inventaris barang, kartu inventaris ruangan, laporan tahunan inventaris, laporan mutasi
barang, laporan pengadaan barang, daftar barang yang dikuasai tetapi tidak masuk dalam
Daftar Barang Milik Kekayaan Daerah, dan daftar inventaris lainnya (tidak boleh ada
yang tidak tercatat!)

 Mempersiapkan peralatan inventarisasi : form entry data, aplikasi komputer untuk entry
data, ruang studio kerja, peralatan survei lapangan dan lain-lain

2. Tahap Pelaksaanaan

 Identifikasi fisik aset :

Lokasi, luas/volume, kondisi, umur, peta, kategori aset, penguasaan aset, dan lain-lain
 Identifikasi aspek legal :

Dokumen penguasaan, status legal aset menurut kategori (operasional, penyertaan,

penggunausahaan, dll), status penguasaan aset (kuat, lemah, sengketa, dikuasai pihak lain,
dll), dan aspek legal lainnya
 Identifikasi potensi ekonomi :

Potensi pasar lokal & regional, potensi intrisik aset, rencana tata ruang, dan aspek potensi
ekonomi aset lainnya
Step 2. Penilaian Aset

JENIS
JENIS NILAI
NILAI
INVENTAR
INVENTAR OPERASIONAL
OPERASIONAL
ISASI
ISASI
ASET
ASET Nilai buku
Nilai buku

NON-OPERASIONAL
NON-OPERASIONAL
Nilai pasar
Nilai pasar
JENIS
JENIS NILAI
NILAI

Nilai buku
Nilai buku

Nilai pasar
Nilai pasar

Nilai potensi
Nilai potensi Proses
PENILAIAN

Database Aset

Step 3.(a) Penilaian Aspek Hukum

 Mempelajari dokumen dan surat bukti kepemilikan areal tanahnya:

o Sertifikat Hak Penguasaan

o Sertifikat atau surat-surat tanah hak lainnya

o Surat-surat bukti pembebasan tanah berikut surat tanah sebelum dibebaskan

o Surat-surat tanah yang bermasalah

o Berita acara pengesahan tanah dan surat-surat perjanjian penyerahan penggunaan bidang-
bidang tanah (bagian-bagian dari tanah HPL) kepada pihak ketiga (instansi pemerintah,
lembaga non departemen dan perusahaan swasta)
 o Surat-surat perjanjian dan pengembangan tanah dengan pihak ketiga (BOT, disewakan
dll)

 Mempelajari dan mengadakan pemeriksaan peta-peta rincikan dari masing-masing areal

tanah kawasan, meliputi batas-batas areal tanah melalui plotting, gambar situasi atau surat-
surat ukur setiap bidang tanah serta bidang-bidang tanah yang bermasalah pada areal
bersangkutan

 Mempelajari status tanah yang tersedia, peruntukan tanahnya sekarang dan peruntukan
tanahnya menurut regulasi tata ruang

 Mempelajari pemasalahan hukum yang berlangsung atas tanah-tanah yang bermasalah

 Analisis yuridis mengenai penyelesaian tanah-tanah bermasalah

 Tinjauan aspek hukum dalam penerapan estate management dalam rangka pengelolaan tanah
pada areal kawasan
Step 4.(a) Strategi Manajemen Aset
 High Utilization 2. Strategi pengelolaan aset operasional

EFFICIENCY STANDARDIZED Strategi pengelolaan aset operasional meliputi 4 (empat) hal, yaitu :
H  Standarisasi, yaitu penetapan pengelolaan aset yang mampu mencapai tingkat
L utilisasi tinggi dengan biaya yang rendah sebagai acuan baku (benchmark)
i
o  Efisiensi, yaitu penetapan efisiensi dalam pengelolaan aset yang tingkat
g
Quadrant II Quadrant I w utilisasi tinggi namun masih memerlukan biaya tinggi pula
h
 Optimalisasi, yaitu menetapkan strategi optimalisasi atas utilisasi aset yang
c memiliki biaya rendah
c Quadrant IV Quadrant III o  Up-grade, yaitu melakukan restrukturisasi untuk meningkatkan kinerja atas
o
s aset yang memiliki kriteria tingkat utilisasi rendah namun berbiaya tinggi
s
t
t
UP GRADE OPTIMALIZED

Low Utilization
 Step 4.(c] Strategi Manajemen
Aset
High Market opp.
High Utilization
3. Strategi pengelolaan aset non-operasional
RESTRUCTURE REVITALIZE

High Investment opp.

& REVITALIZE
Low Investment opp.

Strategi pengelolaan aset operasional meliputi 4 (empat) hal, yaitu :

 Revitalisasi, yaitu strategi untuk pemanfaatan aset untuk meraih peluang pasar
Quadrant II Quadrant I dan keuntungan investasi yang tinggi
 Restrukturisasi dan revitalisasi, yaitu strategi untuk melakukan restrukturisasi
atas pemanfaatan aset untuk kemudian melakukan revitalisasi aset atas aset
Quadrant IV Quadrant III non operasional yang memiliki peluang pasar atau peluang investasi tinggi
 Dispose, yaitu melakukan dispose actiaon atas aset yang dinilai kurang
memiliki peluang pasar maupun keuntungan investasi, biasanya disinergikan
DISPOSE RESTRUCTURE dengan kebutuhan pemanfaatan aset untuk program non profit atau darurat
& REVITALIZE

Low Market opp.

Joint operation
Joint venture
BOT scheme

Lease scheme

Corporation
Dispose

Asset restructuring Asset revitalization

Asset Revitalization Framework

 Step 4.(d) Strategi Manajemen
Aset
4. Strategi infrastruktur pengelolaan aset
Strategi infrastruktur pengelolaan aset daerah, yaitu :
 Keuangan, yaitu mekanisme, penganggaran maupun alokasi dana
dalam upaya pengelolaan aset daerah terkait dengan misi dan
pencapaian kinerja pengelolaan aset daerah yang dituju
 Institusional, yaitu penetapan infrastruktur kelembagaan
(institusional) yang mendukung upaya pengelolaan aset daerah
secara optimal, meliputi tugas, kewenangan, mekanisme &
prosedur
 Teknologi, yaitu infrastruktur teknologi yang memudahkan dan
membantu upaya pengelolaan aset daerah berupa SIMA : sistem
informasi manajemen aset daerah yang merupakan
pengembangan dari SIMBADA : sistem informasi barang daerah

Accountable,
Manageable,
Implementable,
Profitable
Identifikasi fisik aset :

(Lokasi, luas/volume, kondisi, umur, peta, kategori aset, penguasaan aset, dan lain-lain)

Jenis Aset : Tanah dan Bangunan (Kantor & Gudang)

Lokasi : Jl. Gatot Subroto No. 66X. Keluarahan Tonja, Kecamatan Denpasar TImur,
Kota Denpasar

Luas Tanah : 1988 m2

Kondisi :

Kategori Aset :