Trabajo Tasaciones PDF

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRIÒN
FACULTAD DE INGENIERIA
E.F.P. DE INGENIERIA CIVIL
TASACION
DE
PREDIO Y DIVICION DE PREDIO DE

VIVIENDA
VALUACIONES
TASACION DE PREDIO Y DIVICION DE PREDIO DE VIVIENDA
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. OBJETO DE LA PERICIA:
El objeto de la pericia, es valorizar comercialmente una vivienda unifamiliar.
1.2. METODOLOGIA EMPLEADA
Las acciones previas a la tasación han sido las siguientes:
a. Acopio de información.
b. Verificación ocular de inmueble.
c. Elaboración de la Tasación en la Biblioteca.
La tasación de los predios urbanos se realiza por el Método de la tasación
directa, empleándose como referencia el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERU, el cual fue modificado por las Resoluciones
Ministeriales N.º. 266-2012-VIVIENDA y 395-2014-VIVIENDA.
1.3. ZONIFICACION Y USO DEL PREDIO:
Los inmuebles están ubicados en una zona residencial calificados como

residencia sectorial U3-1.
1.4. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS.
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con obras de habilitación urbana

tales como red de agua potable, desagüe, energía eléctrica con sus respectivas
conexiones domiciliarias, calzadas pavimentadas, veredas de concreto y
teléfono.
VALUACIONES
1.5. UBICACION
El inmueble material de la presente tasación, se encuentra ubicado en SAN

JUAN PAMPA URB. U3-1, Jr. RICARDO PALMA MZ: “F” LOTE 13, Distrito de
Yanacancha, Provincia y Departamento de PASCO.
1.6. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
1.6.1 Los linderos y medidas perimétricas son:

Por el frente, colinda con el Jr. RICARDO PALMA Mz: “F” con 9.87 ml.
Por la derecha colinda con 9.54 ml con propiedad de terceros.
Por la izquierda colinda con 12.79 ml con propiedad de terceros
Por el fondo, colinda con propiedad de terceros con 9.29 ml.
1.6.2 Área del terreno

El área encerrada dentro de los linderos y medidas perimétricas
descritas, es de 102.73 m2.
Perímetro: La longitud total del perímetro es 41.49 ml
1.6.3 Descripción y Distribución de la Edificación

Se trata de un inmueble residencial ubicado en el mismo Jr. Ricardo
Palma (gran eje residencial). Cuenta con dos niveles construidos, el
inmueble es utilizado como vivienda unifamiliar.
VALUACIONES
VALUACIONES
CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN
 Construcción con zapatas, columnas, vigas y escaleras de concreto

armado.
 Cimientos y sobre cimientos de concreto ciclópeo.
 Muros de ladrillo.
 Techo: de calamina, de dos aguas
 Revestimientos: Muros tarrajeados y pintados, cielos rasos enlucidos con
mezcla cemento arena.
 Pisos: de madera amachimbrada, cemento, parquet.
 Puertas delanteras metálicas, una calada y otra opaca, interiores de
madera contra placadas y amachimbradas, ventanas de aluminio con rejas
protectoras de fierro, vidrios transparentes y cerrajería nacional.
 Muros de baños enchapados con mayólica de color y aparatos sanitarios de
loza vitrificada de color blanca.
 Instalación sanitaria empotrada.
 Instalación eléctrica empotrada.
VALUACIONES
1.6.4 Área construida

Tomado la información del plano Catastral
Primer piso 116.25 m2
Segundo piso 116.25 m2
---------
232.5 m2
1.6.5 Fecha a la cual está referida la tasación

La Tasación está referida al mes de octubre del año 2017.
1.6.6 Antigüedad
De acuerdo a las averiguaciones efectuadas, se tiene que la antigüedad
de la construcción es de aproximadamente 14 años, la cual está
terminada por completo.
1.6.7 Estado de Conservación y Depreciación

De la inspección ocular efectuada al inmueble se califica el estado de
conservación de la construcción como regular correspondiéndole una
depreciación de 24.8% de acuerdo a la tabla de depreciaciones de la
Resolución Ministerial N° 266-2012-VIVIENDA y 395-2014-VIVIENDA.
1.6.8 Propietarios
El inmueble es de propiedad del señor: OSCAR ARZAPALO BAZAN
1.6.9. Nombre de la persona que solicita la tasación
La tasación del inmueble es solicitada por parte del alumno

ARZAPALO POMA JHONATAN de la Escuela de Ingeniería Civil-
Undac.
VALUACIONES
VALUACION
INSCRIPCIÓN
El inmueble se encuentra inscrito en la ficha N° 487321 del Registro de la

Propiedad Inmueble de Cerro de Pasco
CONSIDERACIONES GENERALES
Para efectos de la Valuación del inmueble se han tenido en cuenta los

siguientes factores:
 Estructura Urbana.
 Zonificación.
 Redes Viales.
 Servicios Comerciales Circundantes.
 Equipamiento Urbano adecuado.
 Consolidación Urbana en el entorno.
VALUACION DEL TERRENO
VALOR DEL TERRENO (VT)
Del cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la sierra al 31 de

octubre de 2013 de las investigaciones efectuadas en la zona donde se ubica
el inmueble y teniendo en consideración lo siguiente:
VALUACIONES
TOMANDO TRAMO TOTAL
Psje El Tumi
jr Carlos Salaverry
L1
L1
L2 L2
L3
MANZANA TOTAL AREA
VUT-L1
L3 VUT-L2
ARTICULO II.C.22
DONDE:
DATOS:
L1 29.83
L2 12.45
L3 31.33
AREA 507.85
VUT-L1 $150.00
VUT-L2 $250.00
VUT-L3 $250.00
PORCENTAJE:
%L1 0.41
%L2 0.17
%L3 0.43
SL1 205.80
SL2 85.90
SL3 216.15
VALUACIONES
ARTICULO II.C.25
VALUACIONES
DONDE:
VT :VALOR DE TERRENO
CASO 1
CASO L1 CASO L2 CASO L3

S/. 400,423.01 S/. 116,251.88 S/. 736,176.68 3*(L1^(2))*VUT-L1
$30,870.46 $21,473.76 $54,037.97 SL1*VUT-L1
SE TOMA EL MENOR
POSIBLE S/. 30,870.46 S/. 21,473.76 S/. 54,037.97
SUMA S/. 106,382.19 CASOL1+CASOL2+CASOL3
CASO 2

S/. 400,423.01 S/. 116,251.88 S/. 736,176.68 3*(L1^(2))*VUT-L1
$76,177.50 $126,962.50 $126,962.50 AREA*VUT-L1
SE TOMA EL MENOR
POSIBLE S/. 76,177.50 S/. 116,251.88 S/. 126,962.50
VT
SE TOMA EL
S/. 126,962.50 MAYOR
TOMANDO 1RA VIVIENDA:
Psje El Tumi
L1
V-12 L2
ARTICULO II.C.22
DONDE:
VALUACIONES
ARTICULO II.C.24
ARTÍCULO II.C.24
VALUACIONES
DONDE:
VT VALOR DE TERRENO
DATOS:
L1 11.5
L2 8.75
AREA 100.625
VUT-L1 $150.00
CASO L1
S/. 59,512.50 3*(L1^(2))*VUT-L1
$15,093.75 AREA*VUT-L1
COMO 3*(L1^(2))>AREA S/. 15,093.75 VT
TOMANDO 2DO VIVIENDA:
Psje El Tumi
L1
V-10 L2
VALUACIONES
ARTICULO II.C.24
DONDE:
VT VALOR DE TERRENO
DATOS:
L1 11.4
L2 8.6
AREA 98.04
VUT-L1 $150.00
CASO L1
S/. 58,482.00 3*(L1^(2))*VUT-L1
$14,706.00 AREA*VUT-L1
COMO 3*(L1^(2))>AREA S/. 14,706.00 VT
TOMANDO 3ERA VIVIENDA
Psje El Tumi
jr Carlos Salaverry
L1
L2
V-9
L3
ARTICULO II.C.22
DONDE:
VALUACIONES
ARTICULO II.C.25
DONDE:
VT VALOR DE TERRENO
DATOS:
L1 6.85
L2 12.45
L3 7.35
AREA 94.12
VUT-L1 $150.00
VUT-L2 $250.00
VUT-L3 $250.00
PORCENTAJE:
%L1 0.26
%L2 0.47
%L3 0.28
SL1 24.19
SL2 43.97
SL3 25.96
ARTICULO II.C.25
DONDE:
VT VALOR DE TERRENO
CASO 1:

S/. 21,115.13 S/. 116,251.88 S/. 40,516.88 3*(L1^(2))*VUT-L1
$3,628.83 $10,992.44 $6,489.51 SL1*VUT-L1
SE TOMA EL MENOR
POSIBLE S/. 3,628.83 S/. 10,992.44 S/. 6,489.51
VALUACIONES
SUMA S/. 21,110.78 CASOL1+CASOL2+CASOL3
CASO 2:

S/. 21,115.13 S/. 116,251.88 S/. 40,516.88 3*(L1^(2))*VUT-L1
$14,118.00 $23,530.00 $23,530.00 AREA*VUT-L1
SE TOMA EL MENOR
POSIBLE S/. 14,118.00 S/. 23,530.00 S/. 23,530.00
VT
SE TOMA EL
S/. 23,530.00 MAYOR
RELACION DE AREAS
CALCULO TOTAL DEL TERRENO( A CRITERIO)
RELACION VT
AREA 1 103.66 0.51 S/. 37,655.51 VALOR DEL TERRENO CALCULADO
AREA2 99.04 0.49 S/. 35,977.24
TOTAL 202.7
VT RESIDUAL S/. 73,632.75
VALUACIONES
VALUACION DE LA EDIFICACION
Para determinar los valores unitarios de la edificación por metro cuadrado se usó la
CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN PARA LIMA METROPOLITANA Y
PROVINCIA CONSTITUCIONAL DEL CALLAO AL 31 DE OCTUBRE DE 2016
VALOR UNITARIO DE EDIFICACION S/. 575.37
También se tiene la tabla para la depreciación seguida dada por la norma Tablas por
depreciación por antigüedad y estados de conservación, según el material
estructural predominante resolución ministerial 126-2007-vivienda Resoluciones
Ministeriales N.º 266-2012-VIVIENDA y 395-2014-VIVIENDA
VALORES POR PARTIDAS EN NUEVO SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS INSTALACIONES
MUROS PUERTAS Y ELECTRICAS Y
TECHOS PISOS REVESTIMIENTOS BAÑOS
COLUMNAS VENTANAS SANITARIAS
PLACAS DE CONCRETO E=
ALIGERADO O VENTANA DE TARRAJEO
10 A 15 CM, ALBAÑILERIA PARQUET DE 1ERA BAÑOS COMPLETOS
LOSAS DE ALUMINIO, PUERTAS FROTACHADO AGUA FRIA
ARMADA, LADRILLLO LAJAS, CERAMICA, NACIONALES
CONCRETO DE MADERA SELECTA Y/O YESO MONOFASICO,
SIMILAR, CON COLUMNAS NACIONAL BLANCOS CON
ARMADO VIDRIO TRATADO MOLDURADO TELEFONO
Y VIGAS DE AMARRE DE VENCIANA, 40*40 MAYOLICA BLANCA
HORIZONTALES TRANSPARENTE PINTURA LAVABLE
CONCRETO ARMADO PISO LAMINADO
S/. 202.53 S/. 117.36 S/. 76.59 S/. 70.13 S/. 58.62 S/. 23.65 S/. 26.49
PORCENTAJE PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y

ESTADO DE CONSERVACION SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE
PARA CASAS HABITACION Y DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDA
ESTADO DE CONSERVACION
MATERIAL
ANTIGÜEDAD
ESTRUCTURAL MUY BUENO REGULAR MALO
(EN AÑOS)
PREDOMINANTE BUENO % % %
%
CONCRETO 0 5 10 55
HASTA
LADRILLO 0 8 20 60
5 AÑOS
ADOBE 5 15 30 65
CONCRETO 0 5 10 55
HASTA
LADRILLO 3 11 23 63
10 AÑOS
ADOBE 10 20 55 70
CONCRETO 3 8 13 58
HASTA
LADRILLO 6 14 26 66
15 AÑOS
ADOBE 15 25 40 75
CONCRETO 6 11 16 61
HASTA
LADRILLO 9 17 29 69
20 AÑOS
ADOBE 20 30 45 80
VALUACIONES
AÑO
CONSTRUCCION 2001
HOY 2014
TOTAL DE AÑOS TRANSCURRIDOS 13
REGULAR
ESTADO -LADRILLO
PORCENTAJE 24.8
CALCULANDO EL VALOR DE LA EDIFICACION
DONDE:
VE VALOR DE LA EDIFICACION
VSN VALOR SIMILAR NUEVO
D DEPRECIACION
AT AREA TECHADA
P PORCENTAJE DE DEPRECIACION
VUE VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION
VE S/. 100,597.69 VE=VSN-D POR DOS PISOS

VSN S/. 66,886.76 VSN=AT*VUE
D S/. 16,587.92 D=P*AT*VUE/100
AT 116.25
P 24.8
VUE 575.37
VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS, E INSTALACIONES

FIJAS Y PERMANENTES
VALORES UNITARIOS A COSTO DIRECTO DE ALGUNAS OBRAS
COMPLEMENTARIAS, INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES Y EDIFICACIONES CON

CARACTERÍSTICAS, USOS ESPECIALES O SISTEMAS CONSTRUCTIVOS NO
CONVENCIONALES PARA EL CÁLCULO DEL IMPUESTO PREDIAL
VALUACIONES
DESCRIPCION OBRA
COMPLEMENTARIA
DESCRIPCION UNID V.U
ITEM U UNID TOTAL
COMPONENTE MEDIDA 2014 S/.
OTRAS NETO
INSTALACIONES
6 Muros Perimétricos Cerco de fierro/aluminio m2 122.6 1 122.6
Puerta de aluminio, aluminio,

10 Portones y puertas fierro h.2.20 y un ancho hasta m2 389.87 3 1169.61
2.00m.
Tanque de concreto armado con

19 Tanques elevados m3 692.77 1 692.77
capacidad mayor a 5.00 m3
Postes de Poste de concreto/

44 und 1,344.41 2 2688.82
alumbrado fierro que incluye un reflector
Tuberías de Tubería de concreto armado
70 ml 374.27 2 748.54
concreto D=1.20 m.
Canaleta de
72 Canaleta de concreto sin rejilas ml 53.39 2 106.78
concreto armado
Pista o pavimento
95 de Pista de losa de concreto de 6" m2 124.86 1 124.86
concreto
CUADRO DE RESUMENES:
CUADRO DE RESUMENES
VALUACION DEL TERRENO S/. 37,655.51
VALUACION DE LA EDIFICACION S/. 100,597.69
VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS
E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES S/. 5,653.98
VALOR TOTAL DEL PREDIO S/. 143,907.18
ERRORES MINIMAS PARA LA TASACION
EN MEDIDAS
EN TERRENO PLANO 0.50%
EN TERRENO ACCIDENTADO 0.80%
EN AREAS
EN FORMA REGULAR 2.00%
EN FORMA IRREGULAR 2.50%
VALUACIONES
CONCLUSION
El valor total del inmueble asciende a la suma de CIENTO CUARENTA Y TRES

MIL NOVESCIENTOS SIETE 00/18NUEVOS SOLES
-------------------------------
FIRMA
VALUACIONES
ANEXOS
Para mejor ilustración del Interesado se adjuntan fotografías.
VISTA FORNTAL (ACABADOS MAYOLICA Y PINTURA LATEX)
PEQUEÑO CERCO PARA JARDÍN (VISTA FRONTAL)
VALUACIONES
PUERTAS METALICAS
PAREDES ACABADSO CON MAYOLICA
VALUACIONES
PISO DE MAYOLICA
VALUACIONES
GRADAS DE CONCRETO ARMADO
MUROS INTERIORES ACABDOS CON PINTURA AL ACEITE.
VALUACIONES
PISOS CON MACHIMBREADO
TANQUE ELEVADO DE PLASTICO (CON ESTRUCTRUA DE CONCRETO ARMADO)
VALUACIONES

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UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRIÒN

PREDIO Y DIVICION DE PREDIO DE

TASACION DE PREDIO Y DIVICION DE PREDIO DE VIVIENDA

1.1. OBJETO DE LA PERICIA:

El objeto de la pericia, es valorizar comercialmente una vivienda unifamiliar.

1.2. METODOLOGIA EMPLEADA

Las acciones previas a la tasación han sido las siguientes:

1.3. ZONIFICACION Y USO DEL PREDIO:

Los inmuebles están ubicados en una zona residencial calificados como

1.4. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS.

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con obras de habilitación urbana

El inmueble material de la presente tasación, se encuentra ubicado en SAN

1.6. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

1.6.1 Los linderos y medidas perimétricas son:

Por la derecha colinda con 9.54 ml con propiedad de terceros.

Por la izquierda colinda con 12.79 ml con propiedad de terceros

Por el fondo, colinda con propiedad de terceros con 9.29 ml.

1.6.2 Área del terreno

Perímetro: La longitud total del perímetro es 41.49 ml

1.6.3 Descripción y Distribución de la Edificación

CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN

 Construcción con zapatas, columnas, vigas y escaleras de concreto

1.6.4 Área construida

Primer piso 116.25 m2

Segundo piso 116.25 m2

1.6.5 Fecha a la cual está referida la tasación

1.6.7 Estado de Conservación y Depreciación

1.6.9. Nombre de la persona que solicita la tasación

La tasación del inmueble es solicitada por parte del alumno

El inmueble se encuentra inscrito en la ficha N° 487321 del Registro de la

Para efectos de la Valuación del inmueble se han tenido en cuenta los

VALUACION DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO (VT)

Del cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la sierra al 31 de

TOMANDO TRAMO TOTAL

CASO L1 CASO L2 CASO L3

SUMA S/. 106,382.19 CASOL1+CASOL2+CASOL3

CASO L1 CASO L2 CASO L3

TOMANDO 1RA VIVIENDA:

TOMANDO 2DO VIVIENDA:

TOMANDO 3ERA VIVIENDA

CASO L1 CASO L2 CASO L3

SUMA S/. 21,110.78 CASOL1+CASOL2+CASOL3

CASO L1 CASO L2 CASO L3

CALCULO TOTAL DEL TERRENO( A CRITERIO)

VT RESIDUAL S/. 73,632.75

VALOR UNITARIO DE EDIFICACION S/. 575.37

PORCENTAJE PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGÜEDAD Y

CALCULANDO EL VALOR DE LA EDIFICACION

VE S/. 100,597.69 VE=VSN-D POR DOS PISOS

VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS, E INSTALACIONES

VALORES UNITARIOS A COSTO DIRECTO DE ALGUNAS OBRAS

COMPLEMENTARIAS, INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES Y EDIFICACIONES CON

Puerta de aluminio, aluminio,

Tanque de concreto armado con

Postes de Poste de concreto/

ERRORES MINIMAS PARA LA TASACION

EN TERRENO PLANO 0.50%

EN TERRENO ACCIDENTADO 0.80%

EN FORMA REGULAR 2.00%

EN FORMA IRREGULAR 2.50%

El valor total del inmueble asciende a la suma de CIENTO CUARENTA Y TRES

Para mejor ilustración del Interesado se adjuntan fotografías.