Tasacion Ejemplo PDF

Informe de Tasación
VALORACIÓN DE VIVIENDA
Solicitante
D. Jose García López
Localización Inmueble
C/ Gaviota, nº 234
11100 San Fernando – Cádiz
Fecha valoración
14 de Febrero de 2014
Valor de tasación
147.650,91 €
Perito API y Colegio

D Juan Mª Jaén Mena, Colegiado nº 308, del COAPI de Cádiz
CERTIFICADO OFICIAL DE VALORACION
A petición de DON JOSÉ GARCÍA LÓPEZ, Don Juan María Jaén Mena, con despacho profesional en San Fernando
- Cádiz, en Calle Calderón de la Barca, nº 12, local bajo, en calidad de Agente de la Propiedad Inmobiliaria nº 308
del COAPI de Cádiz, como resumen del informe de tasación que corresponde al nº 25/2014, de fecha 14/02/2014,
tras visita del inmueble el día 10/02/2014, manifiesta que conforme a la finalidad y métodos de valoración
justificados y empleados, y a lo expuesto en el presente informe, se puede concluir el valor de tasación del inmueble,
y
CERTIFICA
La vivienda descrita en el informe tiene los siguientes datos descriptivos:
TIPO DE INMUEBLE Vivienda piso en bloque plurifamiliar V.P.O No
ESTADO DEL INMUEBLE Terminado
ESTADO DE OCUPACIÓN Uso propio
SITUACIÓN C/ Gaviota, nº 234
MUNICIPIO San Fernando PROVINCIA Cádiz
SOLICITANTE D. José García López N.I.F. 12.123.456 A
FINALIDAD Valor de mercado
RGTRO. DE LA PROPIEDAD Nº1 de San Fernando FINCA Nº 12.111
REFERENCIA CATASTRAL 12345QA53A02200012ID
ANTIGÜEDAD 8 Años
MÉTODO UTILIZADO Comparación
SUPERFICIE ADOPTADA 92,00 m²
S. CONST. S. ÚTIL P.P.Z.C. P.P.Z.C.+ CONST. ESCRITURADA CUOTA %
80,00 70,00 12,00 92,00 92,00 1,55
IDENTIFICACIÓN FÍSICA
VALOR DE TASACIÓN
CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS CON

NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (147.650,91€)
FECHA DE VALIDEZ 14 de Agosto de 2014
Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 14 de Febrero de 2014
Fdo. D. Juan Mª Jaén Mena

1/1
www.apitasaciones.es info@apitasaciones.es 2
ESTRUCTURA DEL INFORME
Nº ORDEN APARTADOS DEL INFORME PAG.
1 MEMORIA Y ANTECEDENTES 4
2 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD 4
3 IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 4
4 COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 5
5 LOCALIDAD Y ENTORNO 5
6 DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN 6
7 DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA. 7
8 RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN 8
9 ANÁLISIS DE MERCADO 8
10 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 9
11 VALORES DE TASACIÓN 12
12 CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS 12
13 OBSERVACIONES 12
14 FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS 12
15 DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME 13
1.- MEMORIA Y ANTECEDENTES DEL INFORME DE TASACIÓN.
DON JUAN MARÍA JAÉN MENA, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, con despacho profesional abierto en San
Fernando, calle Calderón de la Barca, nº 12, Colegiado en ejercicio nº 308, del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria de la Provincia de Cádiz, y provisto de N.I.F. núm. 77.777.777 Z, EXPONE:
Que habiendo aceptado el encargo recibido el día 10 de Febrero de 2014, a instancias de DON JOSE GARCÍA LÓPEZ,
para valorar la vivienda referida en el apartado nº 3, el perito que suscribe ha realizado la valoración correspondiente al
referido inmueble, presentando a continuación informe de la misma.
La realización del estudio de las características del bien inmueble y de su entorno se llevó a cabo durante la visita e
inspección realizada el día 10 de Febrero de 2.014, sirviendo como base para efectuar el presente informe de valoración.
2.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

SOLICITANTE
Nombre y apellidos : José García López N.I.F. 12.123.456 A
Domicilio: C/ Gloria, 7 Municipio: San Fernando
Código Postal: 11100 Provincia: Cádiz
FINALIDAD VALOR DE MERCADO
La presente tasación, aun no teniendo por finalidad ninguna de las previstas en el art. 2 de la ORDEN ECO
EHA/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE núm. 85, de 9 de Abril de 2003, modificada por la ORDEN ECO
EHA/2011/2007, de 4 de Octubre, publicada en el BOE núm. 249, de 17 de Octubre, y por la ORDEN ECO
EHA/564/2008, de 28 de Febrero, publicada en el BOE núm. 56, de 5 de Marzo de 2008, se ha realizado siguiendo las
disposiciones contenidas en la referida ORDEN.
3.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

Tipo de Inmueble: Vivienda en bloque plurifamiliar entre medianeras
Estado constructivo del inmueble: Se encuentra terminado Destino: Uso residencial
Dirección: Calle Gavitota nº 234 – 1º B Barrio/zona: El Carmen
Municipio: San Fernando Provincia: Cádiz
Código Postal: 11100
Registro: Registro de la Propiedad nº 1 de San Fernando
Documentación registral: Nota simple registral de fecha 11/02/2014(*)
Titular Registral: José García López
Carácter: Privativo
Datos Registrales: Finca 11.111 Libro 777 Tomo 777 Folio 2º Inscrp 4º
Referencia catastral: 123456QA53147895OT
Anexos vinculados: No
(*) La dirección que consta en el documento registral coincide con la dirección física actual
4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
COMPROBACIONES MÍNIMAS Viv. DOCUMENTACIÓN EMPLEADA Viv.
Localización e inspección ocular interna SI Escritura de propiedad Si
Descripción registral y real SI Certificación registral --
Superficie registral y real SI Nota simple informativa SI
Características físicas SI Información catastral descriptiva y gráfica SI
Estado de construcción o conservación SI Plano de situación y emplazamiento SI
Estado de ocupación SI Reportaje fotográfico SI
Uso o explotación del inmueble. SI Documentación estado de ocupación --
Régimen de protección pública SI Calificación protección pública --
Adecuación al planeamiento urbanístico SI Otros documentos --
Observaciones: Los documentos utilizados son originales, legibles, suficientes
5.- LOCALIDAD Y ENTORNO.

LOCALIDAD ENTORNO
Tipo de núcleo núcleo autónomo de gran importancia Tipo Urbano
Ocupación laboral Múltiple. Carácter Residencial
Categoría del municipio Municipio costero de la Bahía de Cádiz Ordenación Manzana
cerrada
Situación geográfica Superficie: 32 Km ² - Desarrollo edificatorio Terminado
36º 28’ N, 6º 12’ O. Altitud: 8 m
Población de Derecho 86.890 habitantes Consolidación Completa
Población de Hecho más de 100.000 habitantes. Antigüedad Múltiple
Evolución Población Estable Renovación Medio
Delimitación entorno Barrio del Carmen Nivel de renta Medio-Alto
INFRAESTRUCTURAS EQUIPAMIENTO
Vías públicas vía pública con aceras con pavimento y Comercial No existe
calzada asfáltica
Alumbrado Público Suficiente Religioso Suficiente
Alcantarillado Suficiente Deportivo Escaso
Abastecimiento de agua Suficiente Escolar Suficiente
Suministro eléctrico Suficiente, de la red general Lúdico Escaso
Red de telefonía Suficiente Asistencial Suficiente
Calidad Normal Zonas verdes Suficiente
Conservación Normal
COMUNICACIONES Y APARCAMIENTO OTRAS CARACTERÍSTICAS
Comunicaciones Red carreteras, RENFE - Suficientes Calidad barrio Media
interurbanas
Comunicaciones urbanas Suficientes Calidad ubicación Media
Transportes Públicos Autobuses urbanos Distancia a centro Zona 1
Accesibilidad Normal Ancho de calle <12m
Tráfico vehicular Escaso Carácter de calle Circulación
Aparcamiento superficie Suficiente Calidad stock edificado medio
Aparcamientos públicos No existen Usos del barrio residencial
6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
DESCRIPCION DEL EDIFICIO EN EL QUE SE UBICA LA VIVIENDA
Tipología edificatoria Plurifamiliar entre Nº de viviendas por planta 4 viviendas, excepto
medianeras planta ático ( 2 viv.)
Nº de fachadas 1 Nº de viviendas planta ático 2
Ancho de fachada principal 13,50 m Acabado de fachadas Enfoscada y pintada
Longitud media de fondo 31,48 m Voladizos No
Superficie construida 2.748 m² Conservación Normal
Superficie de suelo 425 m² Antigüedad 35 años
Nº plantas sobre rasante BJ + EN + 5 Reformas No
Uso planta baja Local comercial Ascensor Si Nº 1
Usos plantas sobre rasante Residencial Instalaciones deportivas No
S. construida sobre rasante 2.748 m² Jardines No
Nº de plantas bajo rasante -- Servicios comunes Portal sencillo
Usos plantas bajo rasante -- Calidad Zonas Comunes Normal
S. construida bajo rasante -- Calidad Edificio Normal
DESCRIIPCION DE LA VIVIENDA
Tipología o distribución Vivienda de 3 dormitorios, 2 baños, salón, cocina, terraza. En origen fue de 4
dormitorios.
Uso actual Residencial
SUPERFICIES
Útil 70,00 Superficie de espacios ----
exteriores de uso privativo
Construida 80,00 Superficie anexos ----
Parte proporcional 12,00 50% de terrazas y ----
elementos comunes tendederos
Construida con p.p. 92,00 Superficie escriturada 92,00
elementos comunes
Relación superficie (R) 1,31 Superficie adoptada 92,00
CONDICIONES HABITABILIDAD
Favorable Normal Desfavorable
Vistas X
Orientación X
Altura X
Vivienda exterior/interior Exterior Condiciones de uso 1ª vivienda
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN
Estructura Fachada Cubiertas
Hormigón armado Enfoscada y pintada Plana transitable
TERMINACIONES DE LA VIVIENDA
Estancias Suelos Paredes Techos Carpintería ext. Carpintería int.
Vestíbulo terrazo gotele enfoscado Aluminio marrón Madera pintada
Salón terrazo gotele Escayola Aluminio marrón Madera pintada
Cocina Cerámico Alicatado Escayola Aluminio marrón Madera pintada
Dormitorios Terrazo Gotele enfoscado Aluminio marrón Madera pintada
Baños Cerámico Alicatado Escayola Aluminio marrón Madera pintada
Lavadero terrazo gotele enfoscado Aluminio marrón Madera pintada
INSTALACIONES
Ascensor Teléfono Aire acondicionado
Tiene 1 ud. X Tiene X Tiene
No tiene No tiene No tiene
2 Ud. por escalera En dormitorios Pre instalación X
Puertas automáticas X Dormitorio y cocina X Bomba de calor
Aparatos sanitarios Portero automático Calefacción
Calidad alta Tiene X No tiene
Calidad media X No tiene individual X
Calidad baja Video portero X Comunitaria
Marca Roca b/n o color Radiadores
Gas ciudad/natural Agua caliente Otras instalaciones
Si tiene No tiene Parabólica
No tiene X individual X Sauna o jacuzzi
Comunitaria Hilo musical
Fontanería Grifería Electricidad
Cobre Monobloc X 1100-2200 w
Hierro Monomando 3300-4400 w X
PVC X 6600-8800 w
Polipropileno
OTRAS CARACTERÍSTICAS
Armarios empotrados Seguridad
Si tiene X Nº 3 Puerta blindada X
nº Alarma X
No tiene Rejas --
CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO Y DE LA VIVIENDA

Muy bueno Bueno Normal Regular Malo Muy malo Adecuado
Edificio X
Vivienda X
REFORMAS
Total Parcial Puntual
-- -- --
Antigüedad 1980 depreciación 34%
Antigüedad efectiva de vivienda 1980 Coste de rehabilitación --
7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

Planeamiento Urbanístico Vigente PGOU de San Fernando
Adecuación física del inmueble a la normativa urbanística Sí
Adecuación de usos del inmueble a la normativa urbanística Sí
Existencia de protección urbanística o histórica No
Situación Fuera de Ordenación No
Conforme con el Planeamiento Si
Clasificación urbanística Suelo Urbano Consolidado
8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
Protección Pública Tenencia y ocupación Explotación económica
Existencia No Estado de ocupación Uso propio Actividad No
Tipo -- Título Compraventa Características
Plazo de vigencia
Derechos Reales Limitaciones urbanísticas Servidumbres
Derechos No Hecho No Tipo De Paso
Características Efecto sobre valor Efecto sobre valor
Efecto sobre valor
Las cargas y servidumbres que pueda tener el inmueble son las que figuran en la documentación registral anexa al informe
Enseña la vivienda: D. José García López
RÉGIMEN DE V.P.O.
Tipo Estado Promoción Régimen Expediente Provisional Definitiva
Piso Venta Privada General 01-125/1972 -- 12/4/1974
9.-ANALISIS DE MERCADO
OFERTA
Volumen Tipo Calidad Inmuebles
Baja < 90 m²c Baja
Media X 90 m² a 150 m²c X Media X
Alta > 150 m²c Alta
características
Predominan las viviendas de tipología plurifamiliar. Antigüedad similar. Conservación variada. Inmuebles de calidad media.
Terminados o en construcción
DEMANDA
Volumen Tipo Calidad Inmuebles Nivel renta compradores
Baja X < 70 m² Baja Bajo
Media 70 m² a 120 m² X Media X Medio X
Alta > 120 m² Alta Alto
características
La demanda existente en el entorno próximo de inmuebles se centra en inmuebles de semejantes características a las
del tasado.
EXPECTATIVAS
Relación oferta-demanda Revalorización
Más oferta que demanda X < IPC X =IPC >IPC
equilibrio Fuerte incremento
Más demanda que oferta Estancamiento X
PRECIOS MAS FRECUENTES

Precio actual Intervalo de variación
1.600 euros/m² para una vivienda rehabilitada y con un En los bloques plurifamiliares próximos los precios oscilan
buen estado de conservación, en una tipología similar a entre los 1.000 y los 1.900 euros, dependiendo de su ubicación
la del edificio tasado. y calidades.
10.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
CALCULO DEL COSTE DE REPOSICIÓN
El método del coste es una técnica analítica que permite determinar el Coste de Reposición o Coste de
Reemplazamiento, Bruto o Neto de cualquier tipo de edificio, o elemento de él, que se encuentre en fase de proyecto,,
construcción, rehabilitación o terminado.
El coste de reposición/reemplazamiento bruto (CRB) se determina sumando al valor de mercado del solar (VS), cada
uno de los gastos e inversiones necesarios (∑Ci) para reemplazar, en la fecha de la valoración, el inmueble por otro
nuevo de sus mismas características y utilidad. Es decir se trata de calcular el “coste a nuevo” con técnicas y materiales
de construcción actuales, incluyendo para su cómputo el valor de solar (VS), el coste de la construcción (CC) y todos los
gastos necesarios de promoción (GP).
El Coste de la construcción (CC) es la suma del coste de ejecución material (CEM), más el beneficio industrial (BI) y los
gastos generales de obra y empresa del constructor (GG). Los gastos necesarios de la promoción (GP) tales como:
impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva, honorarios de profesionales, licencias y tasas de
construcción, gastos de administración del promotor, gastos debidos a otros estudios necesarios.
No se incluyen los gastos financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor.
El coste de reposición neto (CRN) es la diferencia entre el CRB y la depreciación sufrida por el edificio en el tiempo
transcurrido desde su construcción. Se determina deduciendo del CRB la depreciación física y funcional del inmueble.
La depreciación física es la pérdida que experimenta el CRB de un bien en función de su antigüedad, estado de
conservación y duración de sus componentes. Podría definirse como el coste actual de la rehabilitación integral del
edificio para dejarlo como nuevo.
La depreciación física se obtiene aplicando al CRB (excluido el valor del terreno) la técnica de amortización lineal, que
consiste en depreciar un porcentaje anual constante en el valor del inmueble a lo largo de su vida útil.
La antigüedad real (Ar) del inmueble puede ser sustituida por otra equivalente, en función de la rehabilitación integral o
reformas (Cr) que se hayan producido y el coste de reposición antes de la reparación (Ca) La determinación de la edad
efectiva se realiza por medio de fórmulas que se exponen:
CRB =∑Ci
CRB = VS + CC + GP
CC = CEM + GG + BI
CRN = CRB - DEPRECIACIÓN
DEPRECIACIÓN FÍSICA = CRB x antigüedad edificio / vida útil del inmueble
AE = AR x {1+- CR/CA)}
Cálculo del valor del suelo. (VS)
El cálculo del valor del suelo se ha realizado por el Método Residual Estático, aplicando la siguiente fórmula:
F = VM x (1 – b) - Σ Ci
En donde:
F = Valor del terreno; VM = valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado; B = Margen o
beneficio neto del promotor en tanto por uno; ∑Ci = cada uno de los pagos necesarios considerados.
El valor del suelo se calcula como valor residual, es decir al valor en venta del producto inmobiliario se le restan cada
uno de los pagos necesarios inherentes a una promoción: se estiman los costes de construcción (CC), los gastos
necesarios (GP), y los de comercialización y, en su caso, los financieros, y se fijará el margen de beneficio del promotor
VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO DE VIVIENDA (€/m ²) - MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
Valor en venta del inmueble (VV) 1900 €/m² (1)
Margen de beneficio del promotor (20%) (BP) 380 €/m²
Coste de ejecución material (EM) 600 €/m² (2)
Gastos generales del contratista (13%) (GG) 78 €/m²
Beneficio industrial del contratista (6%) (BI) 36 €/m²
Coste de Construcción por contrata (CC) 714 €/m²
Honorarios de Arquitectos (10%) (HA) 60 €/m²
Impuestos, Licencias y Tasas municipales (7%) (GF) 42 €/m²
Gastos Financieros (3% ) (Gfi) 57 €/m²
Gastos de comercialización (3%) (GC) 57 €/m²
Total gastos necesarios para la promoción 216 €/m²
Costes Totales 930 €/m²
Valor de repercusión de suelo de vivienda 590 €/m²
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (CRB)

Valor de repercusión de suelo 590 €/m²
Coste de ejecución material 600 €/m²
Gastos generales y beneficio industrial del contratista (19%) 114 €/m²
Coste de Construcción por contrata 714 €/m²
Gastos necesarios de la promoción (honorarios arquitectos, fiscales…) (17%) 121,38 €/m²
Coste de Reem plazam iento Bruto (CRB) 1425,38 €/m²
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO NETO (CRN)

CRB ( excluido el valor del terreno) 835,38 €/m²
Antigüedad real 17 años
Vida útil del inmueble 100 años
Coeficiente de depreciación por antigüedad 0,17 €/m²
Coste de la reparación o rehabilitación realizada (€/m²) €/m²
Antigüedad efectiva 17 años
Coeficiente de depreciación efectivo 0,17 €/m²
Depreciación lineal 142,0146 €/m²
Coste de Reem plazam iento Neto (CRN) 1283,3654 €/m²
CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO

Repercusión de suelo 590 Superficie adoptada 92 m²
Coste de construcción 714 Valor del Suelo 54280 €
Gastos necesarios 121,38 Valor de la Construcción 65688 €
Depreciación 0,17 Gastos 11166,96 €
Coste Reposición Bruto (€/m²) 1425,38 C.R.B. 131134,96 €
Coste de reposición neto (€/m²) 1283,3654 C.R.N. 118069,6168 €
Coeficiente (K) de mercado (3) 1,25 Valor comparación 147587,021 €
VALOR DE REPOSICIÓN POSIBLE VALOR DE COMPARACIÓN

VALOR - FINCA 118069,6168 VALOR - FINCA 147587,021 €/m²
(1) Analizado el sector del mercado inmobiliario actual correspondiente a dicha zona para viviendas tipo piso en su
tipología edificatoria plurifamiliar entre medianeras, situación, emplazamiento, calidades, etc. se estima este valor de
mercado aplicable para dicho producto inmobiliario
(2) Se ha estimado un coste de construcción de 550,00 €., publicado por el Colegio de Arquitectos de Cádiz para el año
2014.
(3) Es útil analizar el resultado del coeficiente de mercado, ya que ayuda a reflexionar sobre la bondad de los distintos
valores adoptados en la tasación. Partiendo de la hipótesis de que el coeficiente de mercado tiende a ser estable y
cercano a 1,2, valores de K muy elevados indicarían sobrevaloración del método de mercado, o infravaloración del CRN,
mientras que valores inferiores a 1,2 indicarían la situación inversa.
Datos de mercado en aplicación del método de comparación
El método de comparación está basado en el principio de sustitución o de equivalencia funcional, según el cual el valor
de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características que se puedan considerar sustitutivos de
aquel.
Es un método directo de obtención del valor de Mercado por síntesis de los precios de mercado de otros inmuebles
similares, comparables o equivalentes funcionalmente.
Es decir, es el valor que se obtiene por comparación con otros bienes de igual naturaleza según su destino, y de
características análogas, cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre el que se aplican unos coeficientes
correctores de homogeneización en función de una serie de cualidades.
En definitiva, su fundamento consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de tasación con otros inmuebles llamados
testigos. La comparación se realiza basándose en uno o varios signos externos, estableciéndose una relación de
proporcionalidad entre las cualidades de los testigos y la del activo objeto de tasación.
Para la aplicación del método de comparación se ha efectuado un estudio previo de mercado relativo a los inmuebles
existentes en la zona, que por su localización y tipología sean comparables con el que es objeto de tasación.
Se aplica este método de comparación pues se cumplen los requisitos de :
- Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

- Se disponen de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permiten identificar parámetros adecuados para
realizar la homogeneización de comparables.
- Se dispone de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que refleje
adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
En definitiva, para la aplicación de este método es condición indispensable la existencia de suficiente información
comparable.
La valoración por el método de comparación se realiza de acuerdo con los siguientes procesos:
1.- Se establecen las cualidades de valor y características propias del objeto de tasación
2.- Se analiza el mercado inmobiliario
3.- Se selecciona la información obtenida y se homogeneíza la muestra.
4.- Se asigna el valor del inmueble.
Se han tenido en cuentas las siguientes cualidades de valor y características propias en el proceso de homogeneización.
a) Mercado real. El precio se reducirá hasta un 10% sobre el precio de venta, por ser la diferencia aproximada
que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado.
b) Entorno. Cuando las características del entorno del inmueble que se tasa y de los testigos sean diferentes, se
homogeneizará con (+-5%)
c) Ubicación. Diferencia de repercusión de suelo entre la oferta y el inmueble que se tasa. (+/-3 a 5 %)
d) Superficie y diseño. (+/- 10%) entre los testigos y el inmueble que se tasa.
e) Antigüedad. Diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y el inmueble que se tasa
f) Conservación y reformas. Diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación del inmueble, así
como de las reformas.
g) Instalaciones. Diferencia de coste unitario de la instalación entre los testigos y el inmueble tasado.
h) Calidades constructivas. Diferencias de coste unitario entre los inmuebles testigos y el tasado.
COMPARABLES DE VIVIENDAS
COMPARABLE 1
SITUACIÓN C/ Real, nº 229 USO Vivienda
CODIGO POSTAL 11100 FECHA 14/02/2014
TIPOLOGÍA Bloque plurifamiliar ASCENSOR SI
SUPERFICIE 125 m² ANTIGÜEDAD Nuevo
CARACT. CONSTRUCT Altas EST. CONSERVACIÓN Nuevo
TIPO OPERACIÓN Venta FUENTE INFORMACIÓN A.P.I.
DISTRIBUCIÓN 4 dormitorios – 2 baños
CARACTERÍSTICAS Promoción de OBRA NUEVA
PRECIO TOTAL 259.000 € PRECIO UNITARIO 2072,00 €/m²
COMPARABLE 2
SITUACIÓN C/ Muñoz Torrero USO Vivienda
SUPERFICIE 110 m² construidos ANTIGÜEDAD 10 - 20 años
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIÓN Normal
DISTRIBUCIÓN 4 dormitorios - 2 baños
CARACTERÍSTICAS 3 armarios empotrados
COMPARABLE 3
SITUACIÓN Calle Real ( El Carmen) USO Vivienda
SUPERFICIE 100 m² construidos ANTIGÜEDAD 20- 30 años
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIÓN Bueno
CARACTERÍSTICAS Suelos de mármol
COMPARABLE 4
SITUACIÓN C/ Real – Patio Cambiazo USO Vivienda
SUPERFICIE 120 m² ANTIGÜEDAD 35 años
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIÓN BUENO
CARACTERÍSTICAS Planta 3º - Reformado en 2004
COMPARABLE 5
SITUACIÓN C/ Murillo (Plaza Juan Coello) 3 -1º B USO Vivienda
TIPOLOGÍA Bloque plurifamiliar ASCENSOR No
SUPERFICIE 120 m² ANTIGÜEDAD 15 años
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIÓN BUENO
DISTRIBUCIÓN 3 dormitorios – 1 baño
CARACTERÍSTICAS Armarios empotrados
COMPARABLE 6
SITUACIÓN C/ Maestro Portela, 36 USO Vivienda
SUPERFICIE 96 m² ANTIGÜEDAD 20 a 30 años
CARACT. CONSTRUCT Medias EST. CONSERVACIÓN Normal
DISTRIBUCIÓN 4 habitaciones, 2 baños
CARACTERÍSTICAS Céntrico,
PRECIO TOTAL 165.000,00 € PRECIO UNITARIO 1718,75 €/m²
T ES T IG O S C O M P A R A B LES
Viv ie nda Supe rf ic ie ( m ²) V a lo r m e rc a do Va lo r Unit a rio S up. ( m ²) de la v iv ie nda t a s a da 92
1 125 259000 2072
2 110 185000 1681,818182 V A LO R E S E X T R E M O S
3 100 160000 1600 V. mínimo 1600
4 120 210000 1750 V. máximo 2072
5 120 206000 1716,666667 Diferencia 472
6 96 165000 1718,75 Diferencia % 29,5
C R IT E R IO S D E H O M O G E N EIZ A C IÓ N
Co mp. 1 Co mp. 2 Co mp. 3 Co mp. 4 Co mp. 5 Co mp. 6
Ubicació n 0,95 0,98 1 0,98 0,98 1
Superficie 1 1 1 1 0,99 1
Antigüedad 1 1 0,9 1 1 1
Co nservacio n 1 1 0,98 0,98 1 0,98
Acabado s 0,9 1 1 0,98 1 0,98
instalacio nes 1 0,9 1 1 1 1
Co eficiente 0,855 0,882 0,882 0,941192 0,9702 0,9604
P recio €/m² 2072 1681,818182 1600 1750 1716,666667 1718,75
Valo r Ho mo g. 1771,56 1483,363636 1411,2 1647,086 1665,51 1650,6875
M ediana 1648,88675 Valo r medio unitario po r media aritmetica po nderada 1612,090194

M o da #N/A
M edia aritmet. 1604,901189
T ES T IG O S C O M P A R A B LES H O M O G E N E IZ A D O S
v iv ie nda Va lo r m e rc a do S upe rf ic ie ( m ²) Va lo r Unit a rio ( V u) ²
1 221445 125 1771,56 3138424,834
2 163170 110 1483,363636 2200367,678
3 141120 100 1411,2 1991485,44
4 197650,32 120 1647,086 2712892,291
5 199861,2 120 1665,51 2773923,56
6 158466 96 1650,6875 2724769,223
S um a 1081712,52 671 9629,407136 15541863,03
VALORES DE TASACIÓN
VALOR HOMOGENEIZADO APLICANDO LA MEDIA ARITMETICA 1604,90119 €/m²
VALOR DE TASACIÓN POR COMPARACIÓN (€) 147650,909 €
Datos de mercado – Evolución de precios medios en San Fernando
FUENTE: FOTOCASA
11. VALORES DE TASACIÓN

Superficie Adoptada Valor Unitario( €/m²) Valor de Tasación (VT)
92,00 1.604,90 147.650,91
* Incluida parte proporcional de elementos comunes
EL VALOR DE TASACIÓN DEL INMUEBLE IDENTIFICADO EN EL APARATDO 3 DE ESTE INFORME

ASCIENDE A LA CANTIDAD DE CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA
EUROS CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (147.650,91€)
12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
13.- OBSERVACIONES
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
14.- FECHA DE EMISIÓN – CADUCIDAD Y FIRMA

Fecha de emisión: En San Fernando, a 14 de Febrero de 2014
Fecha de caducidad del informe: 14 de Agosto de 2014
Firmas:
Fdo.: Juan Mª Jaén Mena – Perito Inmobiliario
15.- DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME
PLANO DE SITUACIÓN A NIVEL DE PROVINCIA
PLANO DE SITUACIÓN A NIVEL DE MUNICIPIO
PLANOS DE SITUACIÓN DEL INMUEBLE
IMAGEN SATÉLITE A NIVEL DE EDIFICACIÓN
IMAGEN SATÉLITE VISTA DE PÁJARO
17
www.apitasaciones.es info@apitasaciones.es
PLANOS CATASTRALES
18
FOTOGRAFIAS
19
DOCUMENTACION
Se incluye, en su caso, nota simple, escritura, catastro, documentación de

VPO, etc…
20

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Informe de Tasación

Perito API y Colegio

CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS CON

FECHA DE VALIDEZ 14 de Agosto de 2014

Fdo. D. Juan Mª Jaén Mena

Nº ORDEN APARTADOS DEL INFORME PAG.

2 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD 4

6 DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN 6

8 RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN 8

10 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 9

14 FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS 12

15 DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME 13

2.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

FINALIDAD VALOR DE MERCADO

3.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

Observaciones: Los documentos utilizados son originales, legibles, suficientes

5.- LOCALIDAD Y ENTORNO.

CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO Y DE LA VIVIENDA

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

PRECIOS MAS FRECUENTES

CALCULO DEL COSTE DE REPOSICIÓN

No se incluyen los gastos financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor.

Cálculo del valor del suelo. (VS)

COSTE DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (CRB)

COSTE DE REEMPLAZAMIENTO NETO (CRN)

CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO

VALOR DE REPOSICIÓN POSIBLE VALOR DE COMPARACIÓN

Se aplica este método de comparación pues se cumplen los requisitos de :

- Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

M ediana 1648,88675 Valo r medio unitario po r media aritmetica po nderada 1612,090194

11. VALORES DE TASACIÓN

EL VALOR DE TASACIÓN DEL INMUEBLE IDENTIFICADO EN EL APARATDO 3 DE ESTE INFORME

12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

14.- FECHA DE EMISIÓN – CADUCIDAD Y FIRMA

Fdo.: Juan Mª Jaén Mena – Perito Inmobiliario

PLANO DE SITUACIÓN A NIVEL DE MUNICIPIO

IMAGEN SATÉLITE VISTA DE PÁJARO

Se incluye, en su caso, nota simple, escritura, catastro, documentación de

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