Ordbog om byggeri

Hvad er:

BBR – Bygnings- og boligregistret

er et landsdækkende register med data om samtlige landets bygninger og boliger.
I BBR kan du finde oplysninger om arealer, beliggenhed, anvendelse, vand- og
afløbsforhold, materialer m.v. Som ejer kan du selv bede om at få ændret dine oplysninger. BBR
afspejler dermed de faktiske forhold, også forhold som ikke er godkendte.

Bebyggelsesgrad (kaldes også villadeklarationer)

bruges i servitutter, til at bestemme omfanget af bygningernes fodaftryk på grunden. Oftest har du lov til
at bebygge 1/3, 1/4 eller 2/7 af grundens nettoareal. Arealet beregnes ud fra grundens nettoareal d.v.s.
matriklens areal fratrukket vejudlægget. Bebyggelsesgraden tæller fodaftryk fra hus, garager/carporte,
småbygninger som drivhus, overdækkede arealer, Københavns Kommune har mulighed for at fravige
servitutten og give lov til 20 m2 ekstra til carport/garage og 10m2 ekstra til overdækket areal efter en
konkret vurdering.

Bebyggelsesprocent
ejendommens etageareal i forhold til grundens størrelse. Alle beboelige m2 tæller i regnestykket samt
udnyttelige tagetager og udhuse. Beregningsreglerne står i Bilag 1 i Bygningsreglement 2010 som kan
findes på www.bygningsreglementet.dk. Under beregningsregler kan du også læse hvornår det er
muligt, at opnå et fradrag fra noget af etagearealet.
Du skal være opmærksom på, at bebyggelsesprocenten skal beregnes efter reglerne i det
bygningsreglement der var gældende, da lokalplanen blev vedtaget.

Bevaringsværdige huse
har nogle særlige arkitektoniske eller byggetekniske kvaliteter og/eller har en lokal eller national
betydning. Når et hus har status som bevaringsværdigt er det kun bygningens ydre, som facader,
vinduer, døre, tag, kviste og skorstene der er bevaringsværdige.
Hvis du er i tvivl om din ejendom er bevaringsværdig kan du søge den frem på www.kulturstyrelsen.dk
under Fredede og Bevaringsværdige huse.

Byggelinje:
Byggelinjer markerer de grænser, der er på den enkelte grund, for hvor der må/ikke må bygges. Det er
typisk ud mod vejareal eller ved offentlige ledninger.

Byggesagskode
Er en kode til ”følg din byggesag” som du modtager pr. email /kvitteringsbrev når du ansøger om
byggearbejde.

Byggeskadesforsikring
En lovpligtig forsikring når der opføres nye boliger, hvis det er en professionel erhvervsdrivende, der
står for hele byggeprocessen og indgår alle aftalerne med de entreprenører, der skal opføre boligen.
Byggeskadeforsikringen er indført for at nedbringe antallet af byggeskader og for at beskytte
forbrugeren mod de problemer og omkostninger, der er forbundet med udbedring af byggeskader.
Byggeskadeforsikringen anvendes også hvis du skal etablere wc-baderum og/eller køkken når du
konverterer erhvervslejlighed til bolig.
Ved selvbyg hvor man efterfølgende selv bor i boligen, kan man undlade byggeskadeforsikringen, hvis
der udfyldes og indsendes en selvbyggererklæring. Kan findes på vores hjemmeside under
Byggeri/Blanketter.
Byggeskadeforsikringen kan ligeledes undlades i etageejendomme hvor der er flere m2 erhverv end
bolig, men det kræver en nærmere redegørelse fra ansøger.

Bygningsreglementet
Er et regelsæt, som i detaljer beskriver, hvordan et byggeri skal udføres, for at det er
håndværksmæssigt samt teknisk og sikkerhedsmæssigt forsvarligt. Bygningsreglementet er gældende
for hele Danmark. Med Bygningsreglementet reguleres der efter Byggeloven.

Byplaner:
Byplaner er gamle og svarer til det, der i dag hedder en lokalplan. Byplaner er gældende lovgivning på
lige fod med lokalplaner. Med Byplaner reguleres der efter Planloven.

Deklaration/ Servitut
En servitut eller en deklaration, er et dokument knyttet til en fast ejendom, som begrænser ejerens ret til
at råde over ejendommen. På den digitale tinglysnings hjemmeside kan du få oplyst, om der er gældende
servitutter på din ejendom.

De fleste villaområder i København er omfattet af en villaservitut, som sætter begrænsninger for hvor
højt og hvor meget du må bygge. Ligesom lokalplaner er servitutter gyldig lovgivning. Ved nyt byggeri
skal du være opmærksom på, at både servituttens og Bygningsreglementets bestemmelser skal
overholdes, da man i Københavns Kommune administrerer efter deklarationer/servitutter.
Servitutter/deklarationer regulerer ligesom Byplaner og Lokalplaner efter Planloven.

Dispensation
Hvis du søger dispensation, skal du altid gøre eksplicit opmærksom på det i din ansøgning og du skal
begrunde hvorfor netop du skal have en dispensation fra den gældende lovgivning.
Naboerne skal ofte høres, inden kommunen endeligt vurderer, om man vil give dispensation fra
lokalplan, bygningsreglement mm. Denne høring foretages altid af kommunen.

Energimærkning
En energimærkning er en vurdering af din boligs energimæssige tilstand, og fortæller om
boligens forventede energibehov (udgift til energi). Der skal udarbejdes energimærke for alle
nye boliger, og kopi af energimærket skal fremsendes til kommunen, når byggeriet er færdigt.
Der skal være et gyldigt energimærke for boliger over 60 m2, når de sælges. Når der er tale om
etageboliger gælder energimærket for hele beboelsesejendommen.

Facadetegninger
Facadetegninger, med angivelse af eksisterende og fremtidige terrænkoter. Se eventuelt eksempler på
tegningsmateriale på vores hjemmeside under Byggetilladelser. Facadetegninger kaldes også opstalter.

Faskine
En faskine er en slags hulrum i jorden, hvor regnvand bliver ledt hen, og siver ud gennem faskinens
sider og bund. Faskinen er et midlertidigt depot for vandet. Fra faskinen siver regnvandet forsinket ned i
undergrunden uden om afløb og kloaksystem.
Inden du etablerer en faskine skal du søge kommunen om en nedsivningstilladelse.

Fredede huse
Hvis dit hus er fredet, er det hele huset, der er tale om. Det vil sige, at husets interiør skal sikres i
lige så høj grad som husets ydre. Til forskel fra et bevaringsværdigt hus, hvis betydning er lokal
eller regional, har et fredet hus nogle særlige arkitektoniske eller kulturhistoriske kvaliteter, der er
af national betydning.
Der er en række begrænsninger, hvis du bor i et fredet hus. Du skal derfor søge om tilladelse til selv
små ændringer, som fx at flytte en skillevæg, fjerne paneler eller sætte et skilt op. Det er Kulturstyrelsen
som giver tilladelsen. En eventuel byggetilladelse fra kommune vedr. byggetekniske eller brandtekniske
forhold er betinget af, at der først ligger en tilladelse fra Kulturstyrelsen.

Kip
Inderside af tagryggen, det højeste sted hvor 2 skrå loftflader mødes

Kommuneplaner
er en vejledning i hvordan Københavns Kommunes arealer skal anvendes og udvikles. Den sætter de
ydre rammer for de mere detaljerede lokalplaner, servitutter og deklarationer, som gælder for mindre og
nærmere definerede arealer. En kommuneplan gælder som udgangspunkt 12 år ad gangen, men kan
justeres og revideres undervejs ud fra planstrategierne, som bliver udarbejdet hvert fjerde år.

De Københavnske Kommuneplaner indeholder informationer om de forskellige krav vi stiller i forhold

til f.eks. nye boligers størrelser, antal parkeringspladser og cykelparkeingspladser samt krav til friareal
og bebyggelsesprocent. Kommuneplanen fortæller også hvordan et område må anvendes f.eks. til
boliger, butikker, institutioner, undervisning, industri m.m. Hvor der ikke er lavet lokalplan er det
Kommuneplanens bestemmelser der gælder.

Kommuneplanens rammer er vejledende og kravene reguleres yderligere i Bygningsreglementet og i

servitutter/deklarationer, Byplaner og Lokalplaner, hvilket er gældende krav.
Kommuneplanerne kan hentes på vores hjemmeside.

Koter
En kote er en metode til, at gengive højdeforskelle i terrænet på en grund. Ved nye bygninger og
tilbygninger har kommune brug for at kende den præcise højde på bygningen i forhold til den grund
bygningen står på for at kunne vurdere, om det giver gener for nabogrundene. Hvis du bliver bedt om at
sende koter, skal du kontakte en landinspektør, der måler op for dig.

Lokalplaner
En lokalplan kan fx indeholde bestemmelser, om hvad et område og dets bygninger må bruges til,
regler for nybyggeri, bevaringsværdige bygninger eller hvordan ubebyggede arealer skal indrettes.
Det er ikke alle områder, der er omfattet af en lokalplan. For at se om der gælder en lokalplan for
netop dit område kan du se på www.kbhkort.kk.dk .

Nedsivningstilladelse
Inden du etablerer en faskine skal du søge om en nedsivningstilladelse.

Niveauplan:
Angivelse af det plan byggeriet skal måles fra. Niveauplanets højde står i byggetilladelsen. Angives
sædvanligvis med en kote.

Plantegning
Plantegning, med angivelse af indretning, rummenes anvendelse, dørbredder, placering af flugtveje,
redningsåbninger og ventilation. Se eventuelt eksempler på tegningsmateriale på vores hjemmeside
Redegørelse:
Når Teknik og Miljøforvaltningen beder om en redegørelse betyder det oftest, at du skal sende tegninger
ind som indeholder de manglende oplysninger. I nogle tilfælde består en redegørelse dog af skrift eller
tabeller f.eks. i forbindelse med energimålinger eller beregninger.

Rumhøjder:
Bygningsreglementet kræver, at der mindst skal være 2,3 m til loftet i opholdsrum i enfamiliehuse. I
etageboliger og erhverv skal der mindst være 2,5 m. For ældre eksisterende byggeri kan lavere
loftshøjder være tilladt. Det kræver dog en konkret vurdering af boligens dybde og størrelse samt
placeringen og størrelsen af vinduerne.

Servitutter og deklarationer
En servitut eller en deklaration, er et dokument knyttet til en fast ejendom, som begrænser ejerens ret til
at råde over ejendommen.
På den digitale tinglysnings hjemmeside kan du få oplyst, om der er gældende servitutter på din
ejendom.

Skelafstand:
Afstanden fra bygningens yderside til skel. Afstanden måles vinkelret på skellinjen.

Skelbræmmen:
Den del af grunden, der ligger nærmere naboskel, vej eller sti end 2,5m.

Situationsplan
En situationsplan viser beliggenhed, omfang, anvendelse og afstand til naboskel og vejskel for alle
bebyggelser på grunden. Tegnes i målestoksforhold 1:200 eller 1:500. Se eventuelt eksempler på
tegningsmateriale på vores hjemmeside

Skøde:
Det dokument man har som bevis på, at man ejer ejendommen. Er tinglyst på ejendommen.

Tinglysning
Tinglysning er den offentlige registrering af rettigheder. Tinglysningen sikrer dine rettigheder, dvs.
ejendomsret eller panteret vedrørende fast ejendom. www.tinglysningen.dk

Udnyttelig tagetage:
En tagetage er udnyttelig, når tagkonstruktionen er opført med hanebåndsspær eller konstruktionen gør
det muligt, at indrette etagen. Om loftet også må bruges til beboelse afhænger, dog af en række
yderligere forhold, og du skal ansøge om tilladelse.

Ventilation
Kommunen stiller krav til ventilation af bygninger uanset om det er boliger, kontorer, skoler eller andet.
Vi følger Bygningsreglementets krav om, at afkast fra ventilationsanlæg skal føres op over taget enten
gennem nye ventilationsrør/kanaler eller via de eksisterende kanaler eller skorstene.
Ventilation af en bygning kan ske ved naturlig ventilation, mekanisk ventilation eller en kombination
af begge.
En selvstændig naturlig aftrækskanal findes typisk i de oprindelige wc-rum i etageboligerne i
København. Ofte ses det som et hul i væggen lige under loftet. Det er en effektiv ventilation idet den
affugter boligen døgnet rundt. Ansøger du om, at udvide dit wc-rum til et wc-baderum er det ofte nok
blot, at beholde den eksisterende ventilation gennem den eksisterende selvstændige kanal. Mekanisk
ventilation kan dog kobles på, hvis du ønsker det.

De oprindelige køkkener i vores etageboliger i København er derimod oftest udført med en fælles
naturlig aftrækskanal. Også den er effektiv, men har den ulempe, at du ikke kan koble mekanisk
ventilation på idet den luft der skubbes frem af motoren vil blive pustet ud i dine overboers køkkener og
dermed forurene deres luft.

Ændres ventilations forholdene for et køkken, ved at du f.eks. flytter køkkenet til et nyt rum eller
inddrager køkkenventilationen til et nyt wc-baderum, er det nødvendigt, at etablere ny ventilation af
rummet. Den skal være mekanisk og skal føres op over tag. Hvis du benytter en skorsten, er det
nødvendigt med en særskilt fuldmagt fra ejer-/andelsforeningen, der meddeler dig ene råderet over
denne.

I nogle etagebebyggelser løser man ventilationsproblemer ved at installere et centralt sug gennem en
fælles kanal, som de enkelte boliger kan koble sig på uanset om det er køkken eller bad, der skal
ventileres.
I nogle boliger er det muligt at koble mekanisk ventilation fra både wc-baderum og køkken på samme
selvstændige aftrækskanal. Her er det nødvendigt at sikre mod tilbagbløb af forurenet luft ved brug af en
særlig ventilator eller ventil. Denne løsning kræver, at en rådgiver kontaktes til at udarbejde løsningen.

VVM – Vurdering af Virkninger på Miljøet

VVM er en redegørelse for, hvordan et projekt vil påvirke det omgivende miljø.
Visse typer af virksomheder og anlæg må du ikke begynde på, før kommunen eller Miljøministeriet
har fastlagt retningslinjer for virksomhedens eller anlæggets udformning og beliggenhed. Det er
typisk meget store anlæg. På www.vvm.dk kan du se, hvilken type virksomheder der skal igennem
en VVM-vurdering, og hvordan man som bygherre eller virksomhedsejer bliver inddraget i
VVMarbejdet.
På siden kan du også se hvad der sker, når kommunen eller Staten gennemfører en VVMundersøgelse.