Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) & Bea Perolehan Hak

Atas Tanahdan/atau Bangunan (BPHTB)

Tugas ini diajukan untuk memenuhi mata kuliah Perpajakan I

Disusun oleh :

Sarah Sakinah 0115101423

Novianti Eka Putri 0115101408

Nizar Putra Anugrah 0115101441

Muhammad Adhitya Nugraha 0115101392

UNIVERSITAS WIDYATAMA
BANDUNG
 KATA PENGANTAR

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena dengan rahmat,
karunia, serta taufik dan hidayah-Nya kami dapat menyelesaikan makalah tentang “Pajak Bumi
dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan(BPHTB)” ini dengan
baik meskipun banyak kekurangan didalamnya. Dan juga kami berterima kasih kepada Ibu Dyah
Purnamasari, S.E,M.Si.,Ak selaku Dosen mata kuliah Perpajakan 1 yang telah memberikan tugas
ini kepada kami.
Kami sangat berharap makalah ini dapat berguna dalam rangka menambah wawasan serta
pengetahuan kita mengenai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan(BPHTB. Kami juga menyadari sepenuhnya bahwa di dalam makalah ini terdapat
kekurangan dan jauh dari kata sempurna. Oleh sebab itu, kami berharap adanya kritik, saran dan
usulan demi perbaikan makalah yang telah kami buat di masa yang akan datang, mengingat tidak
ada sesuatu yang sempurna tanpa saran yang membangun.
Semoga makalah sederhana ini dapat dipahami bagi siapapun yang membacanya.
Sekiranya laporan yang telah disusun ini dapat berguna bagi kami sendiri maupun orang yang
membacanya. Sebelumnya kami mohon maaf apabila terdapat kesalahan kata-kata yang kurang
berkenan dan kami memohon kritik dan saran yang membangun demi perbaikan di masa depan.

Bandung, Maret 2017

Penyusun
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR .......................................................................................................................................................i

DAFTAR ISI ......................................................................................................................................................................ii

BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang ...............................................................................................................................................................1

1.2 Rumusan Masalah ..........................................................................................................................................................2

1.3 Tujuan penulisan ............................................................................................................................................................2

BAB II PEMBAHASAN

2.1 Pajak Bumi dan Bangunan .............................................................................................................................................3

2.1.1 Pengertian PBB .....................................................................................................................................................3

2.1.2 Dasar Hukum PBB ................................................................................................................................................3

2.1.3 Subjek PBB ...........................................................................................................................................................3

2.1.4 Objek PBB ............................................................................................................................................................4

2.1.5 Cara Mendaftarkan Objek PBB ............................................................................................................................5

2.1.6 Tarif dan Dasar Penghitungan PBB ......................................................................................................................6

2.1.7 Tata Cara Pembayaran PBB ..................................................................................................................................7

2.1.8 Pengurangan PBB .................................................................................................................................................7

2.1.9 Sanksi di Bidang PBB ...........................................................................................................................................9

2.1.10 Contoh Perhitungan PBB ....................................................................................................................................9

2.2 Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan .............................................................................................................10

2.2.1 Pengertian BPHTB................................................................................................................................................10

2.2.2 Subjek BPHTB .....................................................................................................................................................10

2.2.3 Objek BPHTB .......................................................................................................................................................10

2.2.4 Tarif dan Dasar Penghitungan BPHTB .................................................................................................................12

2.2.5 Pengenaan BPHTB ...............................................................................................................................................13

2.2.6 Tata Penyetoran dan Pelaporan BPHTB (SPOP & SPPT) ....................................................................................13

2.2.7 Tata Cara Penetapan dan Penagihan .....................................................................................................................14

2.2.8 Pengurangan BPHTB ............................................................................................................................................15

2.2.9 Pembagian Hasil Penerimaan BPHTB ..................................................................................................................19

2.2.10 Cara Perhitungan BPHTB ...................................................................................................................................22

BAB III PENUTUP

3.1 Kesimpulan ..........................................................................................................................................................................................23

3.2 Saran ....................................................................................................................................................................................................24

Daftar Pustaka
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) didasarkan pada Undang-Undang Nomor
12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (Lembaga Negara Republik Indonesia Nomor
68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3312) sebagaimana telah diubah
dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor
12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 62, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3569).

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana
telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 yang terkait dengan Peraturan
pelaksanaan mengenai Perdesaan dan Perkotaan masih tetap berlaku sampai tanggal 31
Desember 2013, sepanjang belum ada Peraturan Daerah tentang Pajak Bumi dan Bangunanyang
terkait dengan Perdesaan dan Perkotaan.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah merupakan pajak yang bersifat objektif yang
artinya bahwa besarnya pajak yang terutang ditentukan oleh keadaan objeknya yaitu bumi
(tanah) dan/atau bangunan. Kondisi dan keadaan dari subjek pajaknya (siapa yang menjadi
penanggung atau pembayar PBB)tidak ikut dalam menentukan besarnya pajak terhutang.

Selain PBB, terdapat jenis pajak lain yang masih berkaitan dengan bumi dan bangunan,
yaitu Bea Perolehan Ha katas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB sampai dengan tahun
2010 termasuk jenis pajak yang dikelola dan diadministrasikan oleh Direktorat Jendral Pajak
(DJP), Kementrian Keuangan. Pada saat dikelola oleh DJP, BPHTB diatur dalam ketentuan
peraturan perundang-undangan di Indonesia, yaitu dengan UU No. 21 Tahun 1997 tentang
BPHTB sebagaimana telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU
No. 21 Tahun 1997 tentang BPHTB.

Dalam UU No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000
(disebut dengan UU BPHTB), memberikan pengertian mengenai BPHTB, yaitu pajak yang
dikenakan atas perolehan ha katas tanah dana tau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak.
1.2 Rumusan Masalah

1. Apa itu Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)?

2. Apa itu Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)?

3. Subjek PBB dan BPHTB

4. Objek PBB dan BPHTB

5. Tarif PBB dan BPHTB

1.3 Tujuan Penulisan

Dapat menggambarkan secara rinci mengenai Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
 BAB II
PEMBAHASAN
2. PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

2.1 Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi
dan atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang nomor 12 Tahun 1994.

PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh
keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar)
tidak ikut menentukan besarnya pajak.

2.2 Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Dasar hukum pengenaan PBB adalah UU No.12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah
terakhir dengan UU No. 12 Tahun 1994, Peraturan Pemerintah No. 25 Tahun 2002 tentang
Penetapan Besarnya Persentase Nilai Jual Kena Pajak untuk Pajak Bumi dan Bangunan,
Keputusan Menteri Keuangan No.201/KMK.04/2002 tentang Penyesuaian Besar Nilai Jual
Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sebagai Dasar Perhitungan Pajak Bumi dan
Bangunan, dan Keputusan menteri Keuangan No. 552/KMK.04/2002 tentang Perubahan atas
Keputusan Menteri Keuangan No.82/KMK.04/2002 tentang Pembagian Hasil Penerimaan Pajak
Bumi dan Bangunan antara Pemerintah Pusat dan Daerah.

2.3 Subjek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pada dasarnya yang menjadi subyek pajak yang sekaligus dikenakan kewajiban
membayar pajak adalah orang atau badan yang mempunyai hak atau memperoleh manfaat dari
obyek pajak (pasal 4 ayat 1). Subyek pajak adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata:

· mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau;

· memperoleh manfaat atas bumi, dan atau;

· memiliki bangunan, dan atau;

· menguasai bangunan, dan atau;

· memperoleh manfaat atas bangunan.

Sedangkan wajib pajak adalah Subyek Pajak yang dikenakan kewajiban untuk membayar pajak.

Jika dari suatu obyek pajak baik berupa tanah atau bangunan, belum diketahui dengan
pasti siapa yang harus membayar pajaknya, umpama karena yang mempunyai hak atau
pemiliknya tidak diketahui tetapi ada orang lain yang memperoleh manfaat dari obyek itu. Maka
direktur jenderal pajak oleh undang-undang diberi wewenang untuk menunjuk dan menetapkan
subyak pajak, seperti dimaksudkan dalam (pasal 4 ayat 1) UU PBB sebagai wajib pajak. Namun
apabila subyak pajak yang oleh direktur pajak ditetapkan sebagai wajib pajak, dan ia merasa
bahwa hal ini tidak tepat, dapat mengajukan keberatan dengan memberi keterangan secara
tertulis, bahwa ia bukan wajib pajak dari obyek yang bersangkutan, maka ia akan membatalkan
penetapan orang itu sebagai wajib pajak dalam jangka waktu satu bulan, terhitung sejak
diterimanya surat keterangan yang dimaksudkan (pasal 4 ayat 5). Tetapi apabila keterangan
tersebut tidak disetujui oleh direktur jenderal pajak maka ia akan mengeluarkan surat keputusan
penolakan dengan disertai alasan-alasannya (pasal 4 ayat 6). Apabila direktur jenderal pajak,
dalam jangka waktu satu bulan tidak memberi keputusan maka surat keterangan yang diajukan
itu dianggap disetujui (pasal 4 ayat 7).

2.4 Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Sebagaimana tercantum dalam UU PBB yang menjadi obyek pajak bumi dan bangunan
adalah bumi dan bangunan (pasal 2). Bumi adalah permukaan bumi yang ada dibawahnya (pasal
1 ayat 1), meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Sedangkan,
bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah atau
perairan (pasal 1 ayat 2). Contoh dari bangunan adalah rumah tempat tinggal, bangunan tempat
usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman
mewah, fasilitas lain yang memberi manfaat, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak lepas
pantai, dan lain-lain.

Objek pajak yang dikecualikan dan tidak dikenakan PBB menurut pasal 3 UU PBB
adalah sebagai berikut:

a) Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial,

kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh
keuntungan, seperti mesjid, gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi, dan
lain-lain,

b) Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.

c) Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan
yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.

d) Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.

e) Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh
Menteri Keuangan.

Klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokan bumi dan bangunan menurut nilai
jualnya dan digunakan sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan pajak terhutang.
Dalam menentukan klasifikasi bumi atau tanah diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:

1. letak;

2. peruntukan;

3.pemanfaatan;

4.kondisi lingkungan dan lain-lain.

Dalam menentukan klasifikasi bangunan diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:

1. bahan yang digunakan;

2. rekayasa;

3. letak;

4. kondisi lingkungan dan lain-lain.

2.5 Cara Mendaftarkan Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Orang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek Pajaknya ke
Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama, Kantor Pelayanan PBB (KP PBB), Kantor Pelayanan
Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) atau Kantor Penyuluhan dan Pengamatan
Potensi Perpajakan (KP4) yang wilayah kerjanya meliputi letak objek tersebut, dengan
menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang tersedia gratis di KPP
Pratama, KP PBB, KP2KP atau KP4 setempat. Pendaftaran objek PBB juga melampirkan bukti
pendukung, seperti:

1. sketsa/denah objek pajak

2. foto copy KTP dan NPWP

3. foto copy sertifikat tanah

4. foto copy akte jual beli

5. bukti pendukung lainnya.

2.6 Tarif dan Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Tarif pajak yang berlaku pada pajak bumi dan bangunan adalah tarif sebanding yaitu
dengan prosentase tertentu, sehingga besar kecilnya pajak terutang akan tergantung dengan besar
kecilnya obyek pajak. Pada pasal 5 UU PBB dijelaskan tarif pajak bumi dan bangunan adalah 0,5
% (lima per sepuluh persen).

Pada pasal 19 UU PBB ditentukan bahwa menteri keuangan dapat memberikan pajak
yang terutang:

a. Karena kondisi tertentu objek pajak yang ada hubungannya dengan subyek pajak atau
karena sebab-sebab tertentu lainnya.

b. Dalam hal obyek pajak terkena bencana alam atau sebab yang lainnya.

Maksud dari kondisi tertentu obyek pajak yang ada hubungannya dengan subyek pajak
dan sebab-sebab tertentu lainnya yaitu berupa lahan pertanian yang sangat terbatas, bangunan
yang ditempati sendiri (yang tidak mengeluarkan hasil) yang dimiliki oleh golongan wajib pajak.
Adapun yang dimaksud dengan bencana alam antara lain: gempa bumi, banjir, tanah longsor, dan
yang dimaksud dengan sebab lain yang luar biasa adalah seperti kebakaran, kekeringan, wabah
penyakit tanaman, hama tanaman dan lain-lain.
 Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), Sedangkan untuk
menghitung NJKP dihitung berdasarkan prosentase dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Sedangkan untuk menghitung NJOP adalah NJOP Bumi ditambah dengan NJOP Bangunan
dikurangi dengan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Prosentase untuk menghitung NJKP berdasarkan PP No. 25 Tahun 2002, adalah sebagai
berikut :

1. Objek Pajak Perkebunan adalah 40%

2. Objek Pajak Kehutanan adalah 40%

3. Objek Pajak Pertambangan adalah 40%

4. Objek pajak lainnya (perdesaan dan perkotaan) :

 apabila Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)-nya Rp. 1.000.000.000,00 ke atas adalah 40%
 apabila Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)-nya kurang dari Rp. 1.000.000.000,00 adalah 20%

Sedangkan untuk NJOPTKP berdasarkan Surat Edaran No. 43/PJ.6/2003 memutuskan bahwa
NJOPTKP untuk setiap daerah berbeda.

2.7 Tata Cara Pembayaran PBB

Wajib Pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), Surat Ketetapan
Pajak (SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari Kantor Pelayanan PBB atau disampaikan lewat
Pemerintah Daerah harus melunasinya tepat waktu pada tempat pembayaran yang telah ditunjuk.
Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) saat ini dapat dilakukan melalui :

1. Bank atau Kantor Pos dan Giro Tempat pembayaran yang tercantum dalam SPPT

2. Petugas Pemungut PBB Kelurahan/Desa yang ditunjuk resmi

3. Fasilitas elektronik yang disediakan oleh Bank, seperti : Mesin ATM, SMS Banking, Phone Banking,
Internet Banking

Resi atau struk ATM, Print out internet banking ataupun bukti pembayaran (melalui teller)
diperlakukan sebagai pengganti Surat Tanda Terima Setoran (STTS). Apabila tanda terima pembayaran
tersebut rusak atau hilang, Wajib Pajak dapat meminta surat keterangan lunas ke KPPBB/KPP Pratama.
2.8 Pengurangan PBB

Pengurangan atau pemberian keringanan pajak terutang dapat diberikan kepada Wajib Pajak
dalam hal:

1. Wajib Pajak orang pribadi atau badan karena kondisi tertentu objek pajak yang ada hubungannya
dengan subjek pajak dan atau karena sebab-sebab tertentu lainnya. Besarnya pengurangan yang
diperbolehkan adalah setinggi-tingginya 75%, berdasarkan pertimbangan yang wajar dan objektif dengan
mengingat penghasilan Wajib Pajak dan besar PBB-nya.

2.Wajib Pajak orang pribadi dalam hal objek pajak terkena bencana alam seperti gempa bumi, banjir,
tanah longsor, gunung meletus dan sebagainya serta sebab-sebab lain yang luar biasa seperti kebakaran,
kekeringan, wabah penyakit dan hama tanaman. Pengurangan atas hal seperti tersebut dapat diberikan
pengurangan sampai dengan 100 % dari besarnya pajak terutang, berdasarkan pertimbangan yang wajar
dan objektif dengan mengingat persentase kerusakan.

3. Wajib Pajak anggota Veteran pejuang kemerdekaan dan Veteran pembela kemerdekaan termasuk janda
/dudanya. Pemberian pengurangan ditetapkan sebesar 75%, tetapi apabila permohonan pengurangan
diajukan oleh janda/duda veteran yang telah kawin/menikah lagi, maka besarnya persentase pengurangan
yang dapat diberikan ialah maximal 75% (bisa lebih rendah dari 75%).

Pemberian keputusan atas permohonan pengurangan selambat-lambatnya 60 hari sejak tanggal

diterimanya permohonan pengurangan, apabila lewat 60 hari dan keputusan belum diterbitkan, maka
permohonan pengurangan dianggap diterima. Pengurangan untuk masing-masing wilayah Daerah Tk.II
kabupaten atau Kota, hanya diberikan untuk satu objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau
dimanfaatkan Wajib Pajak.

Dalam hal Wajib Pajak orang pribadi memiliki, menguasai dan atau memanfaatkan lebih dari satu
objek pajak, maka objek pajak yang dapat diajukan permohonan pengurangan adalah objek pajak yang
menjadi tempat domosili Wajib Pajak. Kemudian dalam hal Wajib Pajak yang memiliki, menguasai dan
atau memanfaatkan lebih dari satu objek pajak adalah Wajib Pajak badan, maka objek pajak yang dapat
diajukan permohonan pengurangan adalah salah satu objek pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau
dimanfaatkan Wajib Pajak.
 Persyaratan permohonan pengurangan wajib diajukan oleh WP ke KPP Pratama dengan
ketentuan sebagai berikut:

1. Diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia kepada Kepala KPP Pratama dengan mencantumkan
persentase pengurangan yg dimohonkan,

2. Untuk SKP hanya diberikan atas pokok pajak,

3. Diajukan dalam jangka waktu 3 bln sejak terima SPPT/SKP atau sejak bencana,

4. Dapat kolektif ( Ket. s/d Rp100.000,- ),

5. Kolektif selambatnya tgl 10 Januari (utk pengajuan sebelum SPPT terbit).

Atas pengenaan PBB terhadap perguruan tinggi swasta berdasarkan Surat Edaran Dirjen Pajak
Nomor: SE-10/PJ.6/1995, apabila memenuhi salah satu kriteria berikut ini:

1. SPP dan pungutan lain =/> 2 juta / tahun,

2. Luas bangunan =/> 2.000 m2,

3. Lantai bangunan =/> 4 lantai,

4. Luas Tanah =/> 20.000 m2,

5. Jumlah mahasiswa =/> 3.000 orang.

Maka terhadap PBB tersebut akan dikenakan 50% dari yang seharusnya.

Demikian pula untuk rumah sakit swasta institusi pelayanan sosial masyarakat (ISPM)
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 796/KMK.04/1993 tanggal 20 Agustus 1993 apabila
memenuhi salah satu kriteria minimal 25% dari jumlah tempat tidur diperuntukkan bagi pasien tidak
mampu dan sisa hasil usaha di reinvestasikan lagi untuk rumah sakit maka terhadap PBB yang terhutang
tersebut akan dikenakan 50% dari yang seharusnya.

Bagi rumah sakit swasta pemodal yang bukan merupakan rumah sakit swasta tetap dikenakan
PBB sepenuhnya. Kemudian atas bumi dan atau bangunan yang dikuasai/dimiliki/ dimanfaatkan oleh
rumah sakit tetapi secara nyata tidak dimanfaatkan untuk pelayanan kesehatan secara langsung dan
terletak di luar lingkungan rumah sakit, tetap dikenakan PBB sepenuhnya sesuai ketentuan yang berlaku.
2.8 Sanksi di Bidang Pajak Bumi dan Bangunan

Sanksi perpajakan di bidang Pajak Bumi dan Bangunan dapat dibagi menjadi :

A. Sanksi Administrasi

1. Dalam hal WP tidak menyampaikan kembali Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) pada waktunya
dan setelah ditegur secara tertulis tidak disampaikan sebagaimana ditentukan dalam surat teguran, maka
akan diterbitkan Surat Ketetapan Pajak (SKP) dengan sanksi berupa denda administrasi sebesar 25% dari
PBB yang terurang.

2. Apabila pengisian SPOP setelah diteliti atau diperiksa ternyata tidak benar (lebih kecil), maka akan
diterbitkan Surat Ketetapan Pajak (SKP) dengan sanksi berupa denda administrasi sebesar 25% dari
selisih besarnya PBB terutang.

B. Sanksi Pidana

1. Barang siapa karena kealpaannya tidak mengembalikan SPOP atau mengembalikan SPOP tetapi isinya
tidak benar atau tidak lengkap dan atau melampirkan keterangan yang tidak benar sehingga menimbulkan
kerugian bagi negara, dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 6 bulan atau setinggi-tingginya
2 kali lipat pajak yang terutang

2. Barang siapa karena dengan sengaja :

a. tidak mengembalikan atau menyampaikan SPOP kepada Direktorat Jenderal Pajak

b. menyampaikan SPOP tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan/atau melampirkan
keterangan yang tidak benar
c. memperlihatkan surat palsu atau dipalsukan atau dokumen lain yang palsu atau dipalsukan
seolah-olah benar
d. tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau dokumen lainnya
e. tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan

sehingga menimbulkan kerugian pada Negara, dipidana dengan pidana penjara selama-lamanya 2
tahun atau denda setinggi-tingginya sebesar 5 kali pajak yang terutang
2.9 Contoh Perhitungan PBB

Cara Menghitung PBB

Misal Amir memiliki tanah dan bangunan dengan rincian sbb :

Luas tanah : 500 M2; nilai tanah : Rp90.000.000,-

Luas bangunan : 150 M2; nilai bangunan : Rp37.500.000,

Hitung besarnya PBB atas tanah dan bangunan pak Amir tersebut apabila NJOPTKP

sebesar Rp10.000.000,-

Jawab :

Nilai tanah per M2 = 90.000.000 / 500 = Rp180.000,-

NJOP = Rp200.000,- / M2

Nilai bangunan per M2 = 37.500.000 / 150 = Rp250.000,-

NJOP = Rp225.000,- / M2

NJOP Tanah : 500 x Rp200.000,- = Rp100.000.000,-

NJOP bangunan : 150 x Rp225.000,- = Rp 33.750.000,-

NJOP tanah dan bangunan = Rp133.750.000,-

NJOPTKP = Rp 10.000.000,-

NJOP untuk perhitungan PBB = Rp123.750.000,-

PBB = 0,5% x 20% x Rp123.750.000,- = Rp123.750,-

3. BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

3.1 Pengertian Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak
atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak. Perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas dan atau
bangunan oleh orang pribadi atau badan. Hak atas tanah adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan
beserta bangunan di atasnya sebagaimana dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria, UU No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan perundang-
undangan lainnya. Dasar hukum Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah UU No.20/2000
(UU No.21/1997 rev.)

3.2 Subjek BPHTB

Subjek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek BPHTB yang dikenakan kewajiban membayar
BPHTB menurut perundang-undangan perpajakan yang menjadi Wajib Pajak. Pengertian Subjek Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan menurut Pasal 4 ayat (1) UU SPHTS adalah orang pribadi atau
badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan.

3.3 Objek BPHTB

Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, bukan tanah atau
bangunannya sendiri. Objek perolehan hak atas dan atau bangunan meliputi:

A. Pemindahan Hak karena:

· Jual beli;

· Tukar-menukar;

· Hibah;

· Hibah wasiat, yaitu suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai pemberian hak atas tanah dan atau
bangunan kepada orang pribadi atau badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat
meninggal dunia;
· Waris;

· Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, yaitu pengalihan hak atas tanah dan atau
bangunan dari orang pribadi atau badan kepada perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai
penyertaan modal pada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya tersebut;

· Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, yaitu pemindahan sebagian hak bersama atas tanah
dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan kepada sesama pemegang hak bersama;

· Penunjukan pembeli dalam lelang, yaitu penetapan pemenang lelang oleh pejabat lelang sebagaimana
yang tercantum dalam risalah lelang;

· Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, yaitu adanya peralihan hak dari
orang pribadi atau badan hukum sebagai salah satu pihak kepada pihak yang ditentukan dalam putusan
hakim tersebut;

· Penggabungan usaha, yaitu penggabungan dari dua badan usaha atau lebih dengan cara tetap
mempertahankan berdirinya salah satu badan usaha dan melikuidasi badan usaha lainnya yang
menggabung;

· Peleburan usaha, yaitu penggabungan dari dua atau lebih badan usaha dengan cara mendirikan badan
usaha baru dan melikuidasi badan-badan usaha yang bergabung tersebut;

· Pemekaran usaha, yaitu pemisahan suatu badan usaha menjadi dua badan usaha atau lebih dengan
cara mendirikan badan usaha baru dan mengalihkan sebagian aktiva dan pasiva kepada badan usaha baru
tersebut yang dilakukan tanpa melikuidasi badan usaha yang lama;

· Hadiah, yaitu suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah dan atau bangunan yang
dilakukan oleh orang pribadi atau badan hukum kepada penerima hadiah.

B. Pemberian hak baru karena:

· Kelanjutan pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari
Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak;

· Di luar pelepasan hak, yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum
dari Negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

· Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang
mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

· Objek pajak yang diperoleh karena waris dan hibah wasiat pengenaan BPHTB-nya diatur lebih lanjut
dalam PP Nomor 111 Tahun 2000;

· Objek pajak yang diperoleh karena pemberian hak pengelolaan pengenaan BPHTB-nya diatur lebih
lanjut dengan PP Nomor 112 Tahun 2000.
 Sedangkan jenis-jenis ha katas tanah yang perolehan haknya dikenakan BPHTB sebagaimana
diatur dalam Pasal 2 ayat (3) UU BPHTB meliputi :

a. Hak milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau
badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah;

b. Hak guna usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara
dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku;

c. Hak guna bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.

d. Hak pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu
sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

e. Hak milik atas satuan rumah susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan
terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang
bersangkutan.

f. Hak pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian
dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan
tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah
tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

3.4 Tarif dan Dasar Pengenaan BPHTB

 Tarif BPHTB
Pasal 5 UU BPHTB menyatakan bahwa tarif BPHTB merupakan tarif tunggal sebesar 5%.
Penentuan tarif tunggal ini dimaksudkan untuk kesederhanaan dan kemudahan perhitungan.

 Dasar Pengenaan
Yang menjadi dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak atau disingkat NPOP
sesuai ketentuan Pasal 6 UU BPHTB. Berdasarkan jenis perolehan haknya, NPOP tersebut adalah
sebagai berikut :
1. Jual Beli = Harga Transaksi
2. Tukar Menukar = Nilai Pasar
3. Hibah = Nilai Pasar
4. Hibah Wasiat = Nilai Pasar
5. Waris = Nilai Pasar
6. Pemasukan dalam Perseroan / Badan Hukum Lainnya = Nilai Pasar
 7. Pemisahan Hak = Nilai Pasar
8. Peralihan Hak karena Putusan Hakim = Nilai Pasar
9. Pemberian Hak Baru = Nilai Pasar
10. Penggabungan Usaha = Nilai Pasar
11. Peleburan Usaha = Nilai Pasar
12. Pemekaran Usaha = Nilai Pasar
13. Hadiah = Nilai Pasar
14. Lelang = yang tercantum dalam Risalah Lelang

3.5 Pengenaan BPHTB

Ada beberapa kondisi dimana seorang wajib pajak harus dikenakan BPHTB diantaranya adalah
sebagai berikut :

1. Pengenaan BPHTB karena waris dan hibah wasiat BPHTB yang terutama atas perolehan hak karena
waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang.

2. Pengenaan BPHTB karena pemberian Hal Pengelolaan. Besarnya BPHTB karena pemberian Hak
Pengelolaan adalah sebagai berikut :

a. 0% (Nol Persen) dan BPHTB yang seharusnya terhutang dalam hal penerimaan Hak
Pengelolaan adalah Departemen, Pemerintah Daerah Provinsi, Pemerintah Daerah
Kabupaten/Kota, Lembaga Pemerintahan Nasional (Perum Perumnas)

b. 50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerimaan Hak
Pengelolaan selain dimaksudkan di atas.

3.6 Tata Penyetoran dan Pelaporan BPHTB (SPOP & SPPT)

1.BPHTB yang terutang harus dibayar/dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak, yaitu sama dengan
saat terutangnya BPHTB.

2.Wajib pajak wajib membayar BPHTB yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat
ketetapan pajak. Sistem pemungutan BPHTB adalah self assessment.

3.BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos dan/atau Bank BUMN atau Bank
BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh MenKeu dengan menggunakan Surat Setoran
BPHTB.
4.Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) apabila
berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah BPHTB yang terutang kurang
dibayar.

5.Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak
menerbitkanSurat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kuramg Bayar Tambahan
(SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan/atau data yang semula Belem terungkap yang menyebabkan
penambahan jumlah BPHTB yang teritang diterbitkannya SKBKBT.

6.Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan BPHTB dan WP dikenakan sanksi berupa
denda dan/atau bunga apabila:

a.BPHTB yang terutang tidak atau kurang bayar

b.dari hasil pemeriksaan Surat Setoran BPHTB terdapat kekurangan pembayaran BPHTB sebagai
akibat salah tulis atau salah hitung.

Pada saat WP memperoleh Surat Tagihan BPHTB jumlah yang harus dibayar oleh WP adalah sebesar
BPHTB terutang yang tidak atau kurang bayar dalam Surat Tagihan BPHTB ditambah sanksi administrasi
berupa bunga sebesar 2% sebukan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan Sejas saat terutangnya
BPHTB.

3.7 Tata Cara Penetapan dan Penagihan

Tata cara penetapan BPHTB diatur dalam Pasal 11 dan Pasal 12 sebagai berikut :

1. Dalam jangka waktu 5 tahun sejak pajak terutang, berdasarkan hasil pemeriksaan terdapat kurang
bayar, Direktorat Jenderal Pajak dalam hal ini Kepala Kantor Pelayanan Pajak menerbitkan Surat
Ketetapan BPHTB kurang bayar (SKBKB) ditambah denda 2% per bulan maksimum untuk jangka waktu
24 bulan (48%)

2. Setelah terbit SKBKB, terdapat data baru lagi sehingga pajak terutang bertambah, maka kepala kantor
pelayanan pajak menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB kurang bayar Tamabahan (SKBKBT) ditambah
sanksi administrasi sebesar 100% dari jumlah kenaikan, kecuali wajib pajak melapor sebelum ada
pemeriksaan

Tata cara penagihan BPHTB diatur dalam Pasal 13, Pasal 14 dan Pasal 15 UU BPHTB maka
apabila :

1. Pajak terutang tidak/kurang bayar

2. Dari pemeriksaan, Surat Setoran Bea (SSB) kurang bayar, dan

3. Wajib pajak kena sanksi administrasi berupa denda/bunga

Maka Direktorat Jenderal Pajak menerbitkan Surat Tagihan BPHTB (STB) ditambah sanksi bunga 2%
per bulan maksimum 24 bulan.
3.8 Pengurangan BPHTB

Dalam peraturan Menteri Keuangan No. 91/PMK.03/2006, Atas permohonan Wajib Pajak, dapat
diberikan pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebesar 25% (dua puluh lima
persen) dari pajak yang terhutang, dalam hal :

1. Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan Rumah Susun
Sederhana (RS), dan Rumah Susun Sederhana (RSH) serta Rumah Susun Sangat Sederhana (RSS) yang
yang diperoleh langsung dari pengembangan dan dibayar secara angsuran. Atas permohonan Wajib Pajak,
dapat dikenakan pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atu Bangunan sebesar 50% (lima puluh
persen) dari pajak yang terutang

2. Wajib Pajak badan yang memperoleh hak baru selain hak pengelolaan dan telah menguasai tanah dan
atau bangunan secara fisik lebih dari 20 tahun yang dibuktikan dengan surat pernyataan wajib pajak dan
keterangan dari Pejabat Pemerintah Daerah setempat

3. Wajib Pajak orang pribadi yang menerima hibah dari orang pribadi yang mempunyai hubungan
keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu serajat ke atas atau satu derajat ke bawah

4. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari ganti rugi Pemerintah yg nilai
ganti ruginya dibawah Nilai jual Objek Pajak

5. Wajip Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah di bebaskan oleh
pemerintah untuk kepentingan umum

6. Wajib Pajak yang melakukan Penggabungan Usaha atau Peleburan Usaha dengan atau tanpa terlebih
dahulu megadakan Likuidasi dan telah memperoleh keputusan persetujuan penggunaan Nilai Buku dalam
rangka penggabungan atau peleburan usaha dari Direktur Jendral Pajak

7. Wajib Pajak memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan yang tidak berfungsi lagi seperti semula
disebabkan bencana alam atau sebab-sebab lainnya

8. Wajib Pajak Badan anak perusahaan dari perusahaan asuransi dan reasuransi yang memperoleh hak
atas tanah atau bangunan yang berasal dari perusahaan induknya selaku pemegang saham tunggal sebagai
kelanjutan dari pelaksanaan Ke[utusan Mentri Keuangan tentang Kesehatan Keuangan Perusahaan
Asuransi dan Perusahaan Reasuransi

9. Tanah atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak
untuk mencari keuntungan antara lain untuk panti asuhan, panti jompo, rumah yatim piatu, sekolah yang
tidak ditujukan untuk mencari keuntungan, rumah sakit swasta milik institusi pelayan sosial masyarakat
3.9 Pembagian Hasil Penerimaan BPHTB

Pembagian hasil penerimaan BPHTB diatur dalam Pasal 23 UU BPHTB dan pelaksanaannya
diatur lebih lanjut dengan keputusan Menteri Keuangan No.519/KMK.04/2000 tanggal 14 Desember
2000 sebagai berikut :

1. Pemerintah Pusatmendapat bagian sebesar 20% dari seluruh penerimaan BPHTB yang kemudian
bagian Pemerintah Pusat ini dibagikan secara merata keseluruh daerah Kabupaten/Kota dan dilaksanakan
dalam tiga tahap yaitu bulan April, Agustus dan November tahun anggaran berjalan

2. Pemerintah Daera mendapat bagian sebesar 80% yang dibagi sebagai berikut :

a. 16% untuk Daerah Provinsi; dan

b. 64% untuk Daerah Kabupaten/Kota

3.10 Contoh Perhitungan BPHTB

Cara menghitung BPHTB

Contoh:

Tuan Hasan membeli tanah dan bangunan dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 70.000.000,00.
Sedangkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang berlaku di Kabupaten/Kota tersebut Rp
60.000.000,00.

Penyelesaian:

Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 70.000.000,00

dikurangi,

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 60.000.000,00

Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 10.000.000,00

Jadi, BPHTB yang terutang = Rp 10.000.000,00 x 5 %

= Rp 500.000,00
 BAB III
KESIMPULAN

3.1 Kesimpulan
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah bea yang dikenakan pada setiap
pemindahan hak atau hibah wasiat atas harta tetap dan hak-hak kebendaan atas tanah yang
pemindahan haknya dilakukan dengan akta.
Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan. Subjek BPHTB yang dikenakan kewajibah wajib membayar BPHTB yang menurut
perundang-undangan perpajakan yang menjadi Wajib Pajak.

3.2 Saran
Isi dari makalah ini masih belum lengkap dan jauh dari kodisi sempurna, oleh sebab itu penulis
dengan senang hati mengaharapkan masukan dan kritikan dari pembaca guna penyempurnaan
lebih lanjut.
 DAFTAR PUSTAKA
http://www.academia.edu/9173263/Materi_PBB_dan_BPHTB

https://eddiwahyudi.com/perspektif-pajak-sebagai-sarana-pendukung-pembangunan/pajak-bumi-
dan-bangunan-pbb/

http://kmplnmakalah.blogspot.co.id/2013/01/makalah-bphtb.html

Diana Sari. 2013. Konsep Dasar Perpajakan. Bandung : PT Refika Adimata