Professional Documents
Culture Documents
Disusun Oleh:
I Putu Wibaksa Aditya Putra 170020110111006
Iman Haidar 170020110111009
Selama off-season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayar. Biaya bulanan
sebesar $3 adalah hanya berlaku untuk telepon yang aktif.
Aspek tambahan yang di usulkan Pak Kacheck adalah menambahkan
kolam renang air panas indoor di hotel. Pak Kacheck percaya bahwa ini akan
meningkatkan kemungkinan tingkat hunian musim hingga berada di atas
30%. Perkiraan tidak mungkin dipastikan tepat. Diketahui bahwa meskipun
tingkat hunian musim dingin tidak akan sangat terpengaruh dengan menambahkan
kolam renang dalam ruangan, kolam renang harus dibangun untuk bertahan dalam
persaingan. Biaya kolam tersebut diperkirakan sebesar $40.000. Jumlah ini dapat
disusutkan selama lima tahun tanpa nilai sisa ($15.000 dari $40,000 untuk plastic
bubble dan pemanas, yang akan digunakan sembilan bulan dalam setahun). Satu-
satunya biaya lain yang terkait dengan kolam renang adalah $400 per bulan untuk
lifeguard, diwajibkan oleh hukum selama jam-jam sibuk; asuransi dan pajak
tambahan, diperkirakan $1.200; biaya pemanas $1.000; dan biaya pemeliharaan
tahunan $1.800. Jika kolam renang indoor, penjaga diperlukan selama 12
bulan. Jika tidak tertutup, penjaga diperlukan hanya untuk tiga bulan musim panas
(dari 15 Juni-15 September, periode terpanas), dan tidak akan ada biaya
pemanasan.
Figur 1
Skyview Manor
Operating Statement, For the Fiscal Year ended 3/31/62
Revenues $160,800
Expenses
Salaries
Manager $15,000
Manager’s Wife 2,400
Desk Clerk 2,880
Maids (four) 7,200
$27,480
Payroll Taxes and Fringe
Benefits 5,496
Depreciation (15 year life) 30,000
Property Taxes 4,000
Insurance 3,000
Repairs and Maintenance 17,204
Cleaning Supplies 1,920
Utilities 6,360
Linen Service 13,920
Interest on Mortgage
(5% interest rate) 21,716
Miscellaneous Expenses 7,314
Total Expenses 138,410
Profit before Federal Income Taxes $22,390
Federal Income Taxes (48%) 10,747
Net Profit $11,643
SOAL DAN JAWABAN
Berapa rata-rata jumlah kamar yang harus disewakan tiap malam dalam musim
agar hotel mencapai breakeven?
Perhitungan tingkat sewa, memerlukan pemecahan biaya dalam figur 1 kedalam
komponen biaya tetap dan variabel:
Biaya variabel:
Cleaning supplies $ 1,920
Linen service $13,920
½ Misc. Expense $ 3,657
$19,497
Tiap sewa kamar dalam semalam = $19,497 ː 7,680 (120 x 80 x 80%)
= $2.54
Contribution Margin
Pendapatan rata-rata $160,800 : 7,680 = $20.94
Pendapatan – biaya variabel = $20.94 - $2.54 = $18.40
Biaya tetap:
Biaya total – biaya variabel = Biaya tetap
$138,410 - $19,497 = $118,913
Break even = $118,913 : $18.40 = 6,463 room nights
Per malan (:120) = 54 room (68% disewa)
Hotel full pada akhir pekan pada musim ski. Jika tarif semua room dinaikkan $5
pada malam-malam akhir pekan, namun sewa turun menjadi 72 room dari 80
room, bagaimana revisi pada laba sebelum pajak pada tahun ini, berdasarkan figur
1?
Yang perlu dihitung adalah perubahan pada contribution margin (CM), karena
biaya tetap tidak akan mengalami perubahan.
CM yang hilang
8 room x 34 malam akhir pekan (120 x 2/7 = 34) x $18.40 = $5,005
CM meningkat
72 room x 34 malam x $5 = $12,240
Net Change
$12,240 - $5,005 = $7,235 laba tambahan (sebelum pajak)
Nilai breakeven untuk lost rooms per malam adalah sebagai berikut;
X = breakeven loost rooms
X * $18.40 = (80 – X) $5
$18.4X + $5X = $400
$23.4X = $400
X = 17
Peningkatan harga merupakan ide yang baik selama hotel dapat menyewakan
setidaknya 63 room per weekend night.
Pool
No Yes
Bubble
No Yes
No
(2) (4) (6)
Advertise
Return on Investment
Harga beli senilai $550,000 merepresentasikan 11.5 kali pada “unlevered
annual free cash flow” dari bisnis dengan sekitar $48,000 ($37,000 from above
plus the after tax equivalent of the interest expense, which is about $11,000). Ini
adalah sebuah high end dari “rule of thumb” dengan range (8 hingga 12 kali),
dengan sugesti ini adalah sebuah properti komersial yang bagus.
Perhitungan pendapatan disini menkonfirmasi hal berikut. $37,000
levered return dalam $165,000 levered investment adalah sekitar 22% setelah
pajak. Hal ini bagus, return yang solid pada sebuah bisnis kita akan
mempertimbangkan untuk melampaui diatas rata-rata dari resiko. Mengingat
pada 1963, tidak ada yang menyadari atas betapa besarnya sebuah “boom” yang
hadir atas sebuah industri ski untuk 20 tahun berikutnya.
Singkatnya , kita dapat melihat bahwa Skyview Manor sebagai sebuah
bisnis “good return” untuk pemiliknya namun juga memiliki resiko bisnis yang
tinggi. Kombinasi dari resiko bisnis yang tinggi dan operating leverage yang
tinggi yang berarti bahwa hal ini sangat penting bagi pemilik untuk melakukan
segala peluang untuk menjaga dan meningkatkan bisnis mereka.
Analisis ini sebagai sebuah gambaran atas praktik yang terjadi untuk
mengevaluasi atas investasi kolam renang dan proposal atas operasi pada off
season.