PALESTRA/CONGRESSO/ABRAGEO

TRÂMITES CARTORIAIS

As exigências da Lei nº 10.267, de 2001, que criou o Sistema Público de

Registro de Terras, regulamentado por meio do Decreto nº 4.449, de 2002 (alterado pelo
Decreto nº 5.570/05), ao estabelecerem a obrigatoriedade do georreferenciamento de
imóveis rurais, instituíram um programa que objetiva conhecer a efetiva distribuição,
concentração, regime, uso e posse da terra no país, com informações precisas que
permitam o gerenciamento e o planejamento de políticas agrárias e agrícolas,
estabelecendo uma interconexão entre o registro do imóvel mantido pelo Cartório e o
cadastro do imóvel, mantido pelo INCRA, que inobstante possuírem finalidades e
objetivos específicos, com áreas de interesse comum, qual seja, a perfeita identificação
e localização dos imóveis, diferem no sentido de que o Registro visa dar autenticidade,
segurança, publicidade e eficácia real à aquisição do imóvel, ao passo que o Cadastro
tem objetivos fiscais e para fins de desapropriação, com o intuito de se promover a
Reforma Agrária, além de pretender a determinação física do imóvel e a identificação
das áreas destinadas às reservas legal, técnica e demais espécies de limitações
administrativas, dispostas nas Leis nºs 4.771/65, 7.803/89, 9.393/96, 9.985/00 e M.P.
nº 2.166-67/01, tanto para as áreas tituladas como para as não-tituladas.
Para discorrermos sobre os aspectos que serão abordados, ousamos elaborar
uma pequena introdução histórica, tanto para contextualizar a lei como para fazer a
devida conexão entre Registro e cadastro do INCRA.
Com a descoberta do Brasil, todo o solo pertencia à Coroa Portuguesa. A partir
de 1.822, com a Independência do Brasil, paulatinamente a propriedade foi passando
para o domínio privado. A Lei de Terras – nº 601, promulgada em 1850, previa, a
revalidação das sesmarias, concessões e legitimação das posses mansas e pacíficas
existentes, venda das terras públicas a particulares dali em diante como única forma de
aquisição por particulares, definiu o que eram terras devolutas, estabelecendo que
somente após a demarcação das propriedades privadas é que o Poder Público poderia
demarcar, extremar ou discriminar as terras devolutas.

O Regulamento nº 1.318/1854, institui o Registro do Vigário, para o

assentamento necessário das posses até então existentes, originando o Cadastro no
Brasil, ao passo que a origem do Registro Geral de Imóveis ocorreu por força da Lei nº
1.237/1864 e pelo Decreto nº 3.453/1865, sendo que aquele foi destinado para fins
estatísticos e este para concretizar a transmissão da propriedade privada com efeito
declarativo, diferenciando-a da pública, substituindo a tradição pela transcrição.

Posteriormente, em 1964, com o advento do Estatuto da Terra, procurou-se, num

primeiro momento, instituir uma forma de descrição dos imóveis rurais, com o qual
pretendia-se criar uma realidade fundiária em que ficasse cristalina a situação fática da
terra, não alcançada, por ter preponderado a finalidade administrativa e fiscal do
cadastro. Somente com o advento da Lei dos Registros Públicos, os Registros de
Imóveis passaram a ter respaldo jurídico para exigir a descrição dos imóveis, porém o
artigo 176, §1º, inciso II, item 3 e o artigo 225 traziam, salvo melhor juízo, expressões
vagas e critérios subjetivos, possibilitando ao intérprete a aplicação da norma conforme
seu entendimento.
Nesse contexto, a Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, alterando os artigos
176, §§3º e 4º e 225, §3º, da Lei nº 6.015/73, ao prever a identificação de imóveis rurais
a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida
Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices
definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico
Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, nos prazos fixados pelo
Poder Executivo, no Decreto nº 4.449/2002, posteriormente alterado pelo Decreto nº
5.570/05, pretende incorporar a base gráfica do cadastro ao registro, realizando-se uma
interconexão entre ambos, com o intuito de corrigir o vácuo jurídico resultante da
relação um tanto quanto promíscua e incestuosa entre a iniciativa privada e o poder
público, ao longo de mais de quinhentos anos.
Sem dúvida, que a Lei nº 10.267/2001 e seus decretos regulamentadores, têm
importância fundamental para o fortalecimento dos direitos reais em nosso país, haja
vista que acolhe necessidades sociais, proporcionando transparência e segurança para a
livre circulação de bens e riquezas, bem como, crédito lastreado em garantias seguras.
Evidencia-se, também, o combate à grilagem de terras e a implementação de
rápido processo de regularização fundiária para os quais um cadastro imobiliário e um
registro de imóveis seguros são indispensáveis.
O georreferenciamento e a certificação já são exigidos pelo registrador de
imóveis, em qualquer situação de transferência do imóvel, desmembramento,
remembramento e unificação, para área igual ou superior a 1.000 hectares. Nos
próximos anos, passarão a ser exigidos de todo e qualquer imóvel, independentemente
da área.
Para compreensão do sentido das mudanças na Lei de Registros Públicos,
advindas da nova legislação e visando orientar os geomensores, a exposição tratará do
Georreferenciamento de Imóveis Rurais, Certificação no Incra, seu ingresso e trâmite
no Registro de Imóveis, a identificação dos principais problemas encontrados para o
cumprimento da legislação em vigor; definição do que venha a ser imóvel rural para fins
de georreferenciamento.
Acreditamos que a organização desse evento, como um centro de debate
entre Geomensores, Oficiais de Registro de Imóveis, operadores do Direito e
técnicos do INCRA, é especialmente importante, pois contribuirá para que todos
os envolvidos tenham consciência do trabalho que estão realizando e de como o
resultado de tal trabalho influencia em um processo de reformas que buscam o
desenvolvimento econômico do país, o desenvolvimento do crédito hipotecário, a
derrubada dos modelos antigos, a diminuição dos riscos, a captação dos
investidores estrangeiros, etc .
Fazendo-se as considerações sobre o tema a seguir propostas, esperamos
contribuir para o esclarecimento e para o despertar da importância da matéria, que
muito ainda tem para florescer.

Maria Aparecida Bianchin Pacheco

Oficiala do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos de Poxoréu-MT

VER SLIDES ANEXOS

RESPOSTAS AOS QUESTIONAMENTOS PROPOSTOS PELOS

PARTICIPANTES DO CONGRESSO

1) A estrada localizada em divisa: levantar pelo eixo com a faixa de domínio

definindo a área da estrada? (Gonçalves).
R- Para análise do memorial descritivo o RI (Registro de Imóveis), os imóveis
confrontantes com estradas públicas federais, estaduais ou municipais, a
identificação dos limites deverá estar de acordo com a faixa de domínio fixada
pelo órgão competente ou legislação específica, levanta pelo eixo da estrada,
conforme previsão do item 2.4.2, da Norma Técnica para Georreferenciamento
de Imóveis Rurais.

2) Se o imóvel não se confronta com pessoas, pergunta-se, porque apresentar

declarações de confinantes? (ctet.com.br)

R- Um imóvel confronta-se com outro imóvel, pelo que é aconselhável que se

indique a matrícula do imóvel confrontante. Faz-se necessária a apresentação
das declarações dos proprietários dos imóveis confinantes, por serem eles os
titulares do direito real – propriedade, registrados no RI. Quando indicados os
números das matrículas e/ou transcrições dos imóveis confrontantes no
memorial descritivo e planta, mesmo que ocorra a transferência da
propriedade dos imóveis confrontantes, não haverá necessidade de atualização
dos nomes dos proprietários de tais imóveis.

3) Qual a definição para “intra muros” quando analisamos uma propriedade

cercada por limites naturais (rios, serras, etc.) e outra cercada por linhas
secas? (Marcos Roder)

R- Por “intra muros” entende-se a área contida nos limites e linhas do título
originário. Qualquer área fora ou além dos limites consignados no título,
descaracteriza a medição “intra muros”. Portanto, tanto para imóveis
localizados entre limites naturais como para aqueles em que as divisas são por
linhas secas, o conceito é o mesmo.
A identificação e o reconhecimento de limites do imóvel rural é uma tarefa
que precede necessariamente a etapa de medição, assegurando que o
profissional técnico não cometerá erros no caminhamento a ser percorrido. O
processo de identificação de limites deve ser iniciado por uma rigorosa
avaliação da documentação do imóvel, especialmente a descrição imobiliária do
RI (cadeia dominial, certidões da transcrição e/ou matrículas originárias, etc).
 Insiste-se em que o procedimento previsto para levantamento
georreferenciado de imóveis rurais não é uma espécie simplificada de
usucapião, não sendo portanto, forma de aquisição de domínio. Qualquer
modificação da área do imóvel só pode ser objeto de averbação na forma da Lei
de Registros Públicos, se resultar de medição “intra muros”, isto é, dentro das
divisas descritas no título. Nenhuma área externa ao título pode ser
acrescentada, porque o procedimento destina-se, exclusivamente, a adequar o
registro à realidade. Se a retificação é “intra-muros”, isto é, estando a diferença
dentro das divisas dos proprietários, poderá ocorrer o aumento ou diminuição
da área, não havendo limitação em um 1/20.

4) No caso de notificação dos confrontantes pelo Oficial Registrador, como

deve-se proceder quanto às informações que deverão constar na planta e no
memorial descritivo, se não obteve-se êxito em encontrar o confrontante?
(Geraldo César Preto)

R- Como dito anteriormente, é importante constar no memorial descritivo e

planta o número da matrícula e/ou transcrição do imóvel confrontante,
requerendo buscas no Registro Imobiliário competente, dos possíveis imóveis
confrontantes, se não for possível identificá-los no campo. Identificadas as
matrículas e/ou transcrições dos imóveis confrontantes, na impossibilidade do
profissional técnico localizar o proprietário, a notificação do mesmo poderá ser
feita pelo registrador de imóveis ou oficial do Registro de Títulos e
Documentos, no endereço que figura na transcrição e/ou matrícula, consoante
previsão no art. 213, II, Lei nº 6.015/73.
Se constar no memorial e planta o número da transcrição e/ou matrícula do
imóvel confrontante ao invés de constar o nome do proprietário, não haverá
necessidade de retificação das peças técnicas, bastando apresentar as
declarações de confinantes dos proprietários, com menção ao número da
inscrição do imóvel do RI.

5) O art. 213, § 10 da Lei nº 6.015/73, prevê a possibilidade do confrontante ser

um “ocupante”. Sendo a posse um fato, é possível fazer provas através de
 testemunhas? Obs.: Entendemos não haver necessidade de manifestação do
Poder Estatal, vez que fica o seu direito preservado. (Luiz da Silva)

R- Não há como estabelecer uma regra que atenda satisfatoriamente todas as

situações. Tratando-se a posse de um direito pessoal, não tem ingresso no RI –
que cuida apenas do registro de direitos reais, daí porque na maioria dos casos,
a aceitação da declaração de anuência firmada pelo “ocupante” do imóvel, sem
que o proprietário do imóvel também emita anuência, mostra-se difícil ou
inviável. A falta de segurança jurídica pode prejudicar tanto o confrontante,
como o proprietário e o geomensor. Para deferir ou não a averbação requerida,
o registrador poderá valer-se de outras provas, além das peças técnicas
previstas na legislação, usando da razoabilidade. Importante salientar que o
RI abriga, além da propriedade, outros direitos reais, sendo necessário analisar
a que “título” o ocupante mantém a posse do imóvel. Se na matrícula
coexistirem dois ou mais direitos reais, por exemplo, propriedade e uso do solo,
a anuência deverá ser manifestada pelo proprietário e pelo titular do(s) outro(s)
direito(s) real(is).
Havendo juntada de provas existentes e consistente justificação, o
registrador pautando-se pela imparcialidade, responsabilidade, independência
e orientado pela lei e princípios registrais decidirá de modo que o resultado
final seja a tão desejada segurança jurídica.

6) Num determinado CRI, a cartorária está exigindo a assinatura das

declarações de reconhecimento de limite, que seja feito reconhecimento da
firma, por verdadeiro. No caso dos mapas e memoriais a mesma cartorária
exige também que os confinantes assinam e reconheçam a firma como
verdadeiro (no mapa e memorial). Qual a posição da ANOREG/MT sobre
esses assuntos? (Prof. Bello – CEFET)

R- Inicialmente cabe dizer que não me manifestarei em nome da

ANOREG/MT, mas sim em nome próprio.
Na qualificação dos títulos que ingressam no RI, o registrador deve utilizar
seus conhecimentos jurídicos (o registrador é um profissional do direito) e
decidir com base no seu livre convencimento motivado. A sua decisão deve ser
imparcial, livre de pressões, independente. A solução do caso concreto e a
segurança jurídica dos registros são alcançadas quando orientadas pela lei e
pelos princípios registrais. Não há como estabelecer fórmulas que resolvam
todas as situações que se apresentam. As exigências formulados pelo
registrador devem ser motivadas e fundamentadas, e o interessado tem a
faculdade de impugnar tais exigências, por meio do procedimento de suscitação
de dúvida, previsto no art. 198 e seguintes, da Lei de Registros Públicos
(6.015/73). Suscitada a dúvida, a apreciação do caso será feita pelo Juízo de
Direito (Diretor do Fórum/Corregedor permanente dos Registros Públicos),
que decidirá pela procedência ou improcedência da dúvida. Se julgada
procedente, o interessado deverá atender as exigências; se improcedente, o
registrador efetuará a averbação e/ou registro pretendido.

7) O que é definido como álveo? Seria o eixo a parte mais profunda do rio?
Seria então necessário efetuar outro levantamento? (Gonçalves)

R- Sugiro a leitura do Parecer do IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do

Brasil), emitido pelo Dr. Eduardo Augusto, à consulta formulado pelo INCRA
aos 17/05/06, disponível em www.irib.org.br.

8) Em casos envolvendo estradas não pavimentadas, principalmente as

municipais, que não possuem projeto, não seria mais prudente transforma-
las em faixa de servidão, e não faixa de domínio? (Adolfo).

R- A servidão é um direito real, conforme dispõe o art. 1225, III, do Código

Civil Brasileiro. Trata-se de um negócio jurídico e para sua constituição faz-se
necessário atender a forma prescrita no art. 108 do mesmo código, ou seja, é
essencial a escritura pública ou instrumento particular com os mesmos
requisitos da escritura (se inferior a 30 salários mínimos).
Se a estrada não pavimentada é de domínio público e não houve
desapropriação, o mais indicado seria a apuração da faixa de domínio em
separado. Sugiro a leitura do Parecer do IRIB (Instituto de Registro
Imobiliário do Brasil), emitido pelo Dr. Eduardo Augusto, à consulta
formulado pelo INCRA aos 17/05/06, disponível em www.irib.org.br.
 9) A exigência da Certidão do INTERMAT é legal? (Gonçalves)

R- A averbação do memorial georreferenciado e certificado pelo INCRA é uma

obrigação imposta ao proprietário do imóvel rural por força dos arts. 176 e
225 da Lei nº 6.015/73 ( Lei de Registros Públicos), que sofreu alterações pela
Lei nº 10.267/01. Se é a Lei de Registros Públicos que determina o
georreferenciamento de imóveis rurais, para que possa ser averbado o
memorial descritivo georreferenciado, o registrador deverá pautar-se pelos
dispositivos legais e princípios registrais previstos em dita lei.
A Lei de Registros Públicos cuida tão somente da “propriedade imobiliária”
juridicamente constituída. Para apurar se as alterações no imóvel matriculado,
apresentadas pelo memorial georreferenciado, envolvem apenas a propriedade
registrada, o registrador poderá exigir a Certidão de Legitimidade de Origem
do INTERMAT (órgão estadual competente), bem como, outras provas que
entender necessárias. Não seria possível interpretar de forma diversa, pois os
registros públicos gozam de presunção de veracidade, cabendo ao interessado
demonstrar o erro. Ainda, há que se considerar que a certificação do INCRA
não confere domínio, bem como, não atesta que o imóvel georreferenciado está
localizado onde o título originário o locou.

10) Porque a cadeia dominial se a lei não exige? A lei não dá domínio a
ninguém, porque simplesmente o cumprimento da mesma não basta aos
cartórios? Outras provas que julgar necessárias, não fica muito subjetivo e
caracteriza um desrespeito a finalidade da Lei nº 10.267/01? Enfim, se a lei
é federal, portanto única para o país, porque se referir em particular ao
Estado de Mato Grosso? (Sílvio)

R- Reporto-me às respostas das questões anteriores, enfatizando que justamente

para que a Lei de Registros Públicos e o ordenamento jurídico referente à
propriedade imobiliária sejam observados, é que o registrador poderá exigir as
certidões em questão. Não conformado com a exigência, o interessado poderá
impugna-la por meio da suscitação de dúvida.
 Depreende-se da leitura da justificativa do projeto de lei que resultou na Lei
nº 10.267/01, que a sua finalidade é o fortalecimento dos direitos reais,
proporcionando transparência e segurança para a livre circulação de bens e
riquezas, crédito lastreado em garantias seguras, e especialmente, o combate à
grilagem de terras e a implementação de rápido processo de regularização
fundiária para os quais um registro de imóveis seguro é indispensável. Para que o
objetivo da lei atinja suas finalidades, faz-se necessário o comprometimento e
responsabilidade de todos os órgãos e profissionais envolvidos no processo,
especialmente do proprietário, geomensor e registrador imobiliário.
Quanto à última indagação, a pauta dos assuntos tratados foi definida pela
ABRAGEO, lembrando que os aspectos abordados são de abrangência nacional,
pois encontram-se nas Leis Federais nºs 10.267/01 e 6.015/73, Decretos Federais nºs
4.449/02, 5.570/05 e Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais
homologada pelo INCRA.

11) Como os proprietários ou os registradores poderão se basear em uma

certidão de legitimidade expedida por um órgão estadual que não define ou
não informa com clareza as interessados o mosaico oficial do Estado? Qual
a garantia de que o registrador está recebendo uma informação confiável?
E qual a lei que obriga os notários em exigir tal certidão? (Ranis Bucain)

R- A resposta encontra-se no Código de Terras do Estado de Mato Grosso, a Lei

Estadual nº 3.922/77, que dispõe quais são as áreas de domínio do Estado, que
o INTERMAT é o órgão executor da política agrária estadual, podendo
promover a discriminação de terras públicas, aliená-las, bem como proceder,
administrativamente, a verificação de área de qualquer propriedade,
originariamente alienada pelo Estado, nas formas ali previstas e nos decretos
regulamentadores.
Quanto à última indagação, reporto-me à resposta da questão nº 09.