INSTITUTO TECNOLÓGICO DE SANTO DOMINGO

(INTEC)

Leidy E. Rosado Medina

1053923

Aspectos Legales de Ingeniería

Régimen de condominios

Prof. Martín Abbott

Santo Domingo, D. N
01-12-2017
Régimen de condominios

La vida en condominos ofrece diversas ventajas en cuento a la ubicación en la

ciudad, la tranquilidad, el área de recreación común y sobre todo la seguridad
que ofrece un apartamento en un área cerrada y vigilada.

Sin embargo, este modo de vida tiene sus complicaciones cuando se presentan
situaciones de vecinos indeseables o problemáticos, personas que no cumplen
con las reglamentaciones internas del condominio o que se atrasan en los pagos
de las cuotas correspondientes. Son parte de las situaciones que se presentan
cuando se convive en este tipo de edificación.

Por esa razón es necesario conocer de las legislaciones que se relacionan con el
régimen de condominios en República Dominicana. Las normativas vigentes no
sólo sirven para organizarse cuando se constituye un condominio nuevo, sino
también para ubicar los procedimientos y escenarios donde deben dirimirse las
diferencias y conflictos que en ocasiones afectan la convivencia.

De conformidad con las disposiciones combinadas de las leyes 5038, del 21 de

noviembre de 1958, y la 108-05 sobre Registro Inmobiliario, el régimen de
condominio “es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble
con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se
establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez
son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”.

La Ley 108-05 dispone que el terreno es esencialmente común y proindiviso de

todos los condómines. Los sectores o áreas comunes son inseparables de la
propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados
independientemente. La transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo
contemple el contrato, el derecho sobre las partes comunes que le corresponde.

Otras disposiciones indican que las construcciones en proceso pueden ser

sometidas al régimen de condominio. Sin embargo, a los fines de
financiamiento, el propietario y la entidad bancaria podrán inscribir con el
registro de la hipoteca correspondiente su decisión de someter el inmueble al
régimen de condominio una vez que la construcción esté terminada y se hayan
cumplido los requisitos y formalidades establecidos por la ley.

No se puede construir condominios sobre inmuebles o unidades ya

incorporados a este régimen. Los diferentes pisos de una edificación ubicada en
terrenos registrados no pueden pertenecer a distintos propietarios si no están
afectados al régimen de condominio.

Para cada condómine se emitirá un certificado de título que identifique la

unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno, y el
número de votos que corresponde a cada titular en las asambleas de
condómines.

Sobre el terreno, se emite un certificado de título a nombre del consorcio de

propietarios, sobre el que se aplica un bloqueo registral en el Registro
Complementario del Certificado de Título.

El Tribunal de Jurisdicción Original es el competente para conocer de todos los

asuntos que se susciten en virtud de la Ley de Condominos relacionados con los
derechos, cargas y gravámenes registrados, salvo excepciones previstas en esta
ley. Los diferendos sobre los condominios son de la competencia de los
tribunales de jurisdicción inmobiliaria, incluyendo las violaciones de la Ley 50-
38 sobre Condominios.

Procedimientos

Para constituir un inmueble al régimen de condominio se deben llenar dos

procedimientos: la presentación de plano de división de condominios por ante
la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y la constitución del condominio
ante el registrador de títulos correspondiente. El condominio es a la vez una
propiedad individual y común, debido a que es la propiedad exclusiva sobre la
unidad funcional o apartamento, donde el titular del derecho ejerce los más
plenos atributos de propiedad.

El Régimen de Condominio es el marco normativo en el cual se regulan los

derechos sobre los distintos elementos funcionales susceptibles de
aprovechamiento independiente, así como las distintas relaciones jurídicas que
recaen sobre los elementos comunes.

Por esta razón el derecho del propietario es un derecho doble, privativo sobre el
departamento y un derecho de copropiedad con indivisión forzosa sobre las
partes comunes, siendo los instrumentos jurídicos aplicables para su
constitución y aplicación: el Reglamento General de Registro de Títulos, la Ley
de Condominios 5038 y la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario.