BAB

2
PENDAHULUAN
Bab 2 Pemahaman terhadap “Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building)” akan
dijabarkan pengertian, pemahaman proyek sejenis, dan spesifikasi umum. Pengertian
membahas tentang pemahaman terhadap Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building)”,
dan jenis fungsi berupa hotel dan mall. Pemahaman proyek sejenis akan menguraikan
tentang contoh proyek sejenis (Mixed-Use Building) yang telah berkembang di dunia
Internasional, Indonesia, dan Bali. Spesifikasi umum merupakan sintesa dari pengertian,
dan hasil dari pemahaman proyek sejenis berisikan fungsi, wadah, isi dari usulan
perancangan proyek.

2.1 PENGERTIAN
2.1.1 Terminologi judul “ Gedung Multifungsi ( Mixed-use Building) fungsi Hotel
dan Mall di Kawasan Pariwisata Lovina, Kabupaten Buleleng”.
A. Gedung: Bangunan yang berukuran besar sebagai tempat kegiatan seperti hotel,
pertemuan, pertunjukan, olahraga, shoping.
B. Multi fungsi (mixed-use): Wadah yang menampung berbagai macam fungsi
seperti pencampuran hotel, mall, perkantoran, dan apertement.
C. Fungsi: suatu wadah yang menampung berbagai kegiatan civitas yang terdapat di
dalamnya.
D. Hotel: Usaha komersial yang menyediakan tempat menginap, makan, dan
pelayanan-pelayanan lain untuk umum. (Grolier electronic publishing inc, 1995).
E. Mall: Sebagai tempat pelayanan perbelanjaan yang menjual berbagai macam
barang atau kebutuhan masyarakat.
F. Kawasan: Suatu area yang di fungsikan untuk suatu kepentingan
(indinesia;mintakat:ingris:zoning)

17
 G. Pariwisata: Sebagai suatu proses yang dapat menciptakan nilai tambah terhadap
barang dan jasa sebagai satu kesatuan produk, baik yang Nampak/nyata (tangible
product) dan yang tidak tampak (intangible product). (sulastiyono, 2011).
H. Lovina: Sebuah kawasan di Kabupaten Buleleng yang merupakan daerah
setrategis pariwisata provensi.
I. Kabupaten Buleleng: Sebuah kabupaten di Bali yang dapat dijadikan tolak ukur
social budaya, desain, infrasturktur yang terdapat di Bali.

2.1.2 Tinjauan Bangunan Multifungsi (Mixed-Use Building)

A. Pengertian bangunan multi fungsi (Mixed-Use Building)
Bangunan multifungsi menampung fungsi yang komplek dan bersekala besar.
Bangunan multifungsi diciptakan saling bersinergi antar fungsi yang satu dengan
fungsi yang lainnya. Dengan demikian perlu dijelaskan beberapa pengertian yang
berkaitan dengan mixed-use, sebagai berikut:
a. Multi fungsi ( Mixed-use) merupakan penggabungan berbagai tata guna lahan
atau fungsi dalam bangunan.( procos, 1976).
b. Mixed-use centre adalah suatu komplek yang menyediakan berbagai fungsi
kegiatan termasuk hotel, pusat konveksi, aperteman dan perumahan,
perkantoran, pusat pembelanjaan dan pusat kebudayaan. (William, 1976)
c. Mixed-use development adalah seperangkat bangunan, atau beberapa
perangakat bangunan yang tergabung dalam satu area tertentu yang mememiliki
beberapa fungsi. (Wikipedia, 2011).
d. Mixed-use building adalah salah satu upaya pendekatan perancangan yang
berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area
suatu kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, dan ekonomi
tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang komplek. Kegunaan dan fasilitas
saling berkait dalam kerangka integrasi yang kuat. (mayer, 1983).
Dari pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa pengertian bangunan multifungsi
(Mixed-use building) adalah sebuah bangunan yang bersifat komersial, yang di
dalamnya menampung berbagai macam kegiatan seperti tidur, shoping, berekreasi.
Sehingga dalam sebuah bangunan terdapat beberapa fungsi yang berbeda jenisnya,

18
saling bersinergi antar fungsi yang satu dengan fungsi-fungsi yang lainnya atau dalam
satu tapak/site terdiri dari dua fungsi yang berbeda jenisnya. Bangunan berkonsep
mixed-use building perlu adanya organisasi ruang yang baik dan berpengaruh pada
struktur bangunan tersebut. Berdasarkan latar belakang, ciri dari mixed-use building
yaitu a). Mewadahi lebih dari satu fungsi berbeda seperti penggabungan fungsi wisma,
karya, dan suka b). Terjadi integrasi dan sinergi fungsional c). Terdapat
ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat
sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.
Perkembangannya bangunan multi fungsi umumnya mewadahi fungsi berupa a)
Hotel, Apertement, Mall. b) Hotel, Kantor, Dan Pertokoan atau Pusat Perbelanjaan. c)
Hotel, Apertement, Kantor, dan Mall. d) Apertement, Condotel, Pertokoan atau Pusat
Perbelanjaan. e) Hotel, Apertement, Kantor, dan Kondominium. f) Kantor,
Apertement dan Pertokoan. g) Hotel dan Mall. Mendirkan bangunan multifungsi dapat
meraih keuntungan yaitu integrasi berbagai fungsi dalam bangunan, memberikan
kemudahan, mempercepat aksesibilitas dan efisien wakti, meningkatkan kualitas fisik
lingkungan, optimalisasi pemanfaaatan lahan kota yang mahal, mengurangi kendala
yang ditimbulkan akibat single land use, efisiensi penggunaan energi, membentuk
pertambanhan komersil baru, vitalitas dan generator pertumbuhan kawasan di
sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan pengguna. Dampak yang ditimbulkan
dari pengadaan proyek multi fungsi yaitu terjadi densitas populasi yang tinggi dan
terkonsentrasi di satu area, sekala bangunan yang menyebabkan ketidakseimbangan
dengan skala bangunan lain dalam kota, dampak masalah social berkaitan dengan
kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat penghuninya, menghilangkan sense of
identity, pembebanan infrastruktur kota.
Manfaat dari penciptaan bangunan multifungsi (mixed-use building) bagi
Negara-negara maju yang terus dilaksanakan hingga saat ini, yaitu a) kelengkapan
fasilitas yang tinggi, memberikan kemudahan bagi pengunjungnya, b) peningkatan
kualitas fisik lingkungan. Kelengkapan fasilitas yang dirancang dengan matang dapat
memperbaiki kualitas lingkungan, c) efesiensi pergerakan karena adanya
pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas dalam satu wadah, d) vitalitas dan
generator pertumbuhan. Kehadirannya berpotensi meningkatkan pertumbuhan

19
 kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna
bangunan/gedung, e) Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai
fasilitas dalam satu komplek atau kawasan dapat mengifesiensikan dana
pembangunan, misalnya dengan efesiensi dana pembangunan insfrastruktur, f)
menghambat perluasan kota karena perkembangannya kea rah vertical sehingga
meminimalkan perluasan kota secara horizontal, g) integrasi sistem-sistem merupakan
salah satu syarat pembangunan bangunan multi fungsi ( mixed-use building).
Pembangunan fungsi-fungsinya harus dirancang secara integrasi, saling
menguntungkan antar fungsi.
Pada sisi lain, bangunan multifungsi (mixed-use building) memiliki dampak
negatif yang harus diantisipasi, yaitu a) terjadinya sekala usaha, dominasi kegiatan.
Pemusatan berbagai fungsi dalam satu kawasan berpotensi menimbulkan dominasi
kegiatan dalam bangunan skala besar bagi investor yang mempunyai dana besar, b)
pembangunan bangunan multifungsi (mixed-use building) dapat menumbuhkan
banguna sekala besar, yang pada akhirnya dapat menimbulkan ketidakseimbangan
dengan skala bangunan yang lainnya di dalam kota, c) dapat mengakibatkan ruang-
ruang mati. Berkembangnya bangunan multi fungsi (mixed-use building) dapat
mengakibatkan matinya ruang-ruang di bagian kota yang lain karena kelengkapan
berbagai fungsi, aktivitas, dan fasilitas, d) penggusuran beberapa permukiman secara
paksa untuk mendapatkan luasan lahan yang luas, tujuannya adalah cukup untuk
banguna multi fungsi (mixed-use building) yang bersekala besar.
B. Klasifikasi Bangunan Multi Fungsi (Mixed-Use Building) berdasarkan fungsi
Bangunan multifungsi (mixed-use building), memiliki fungsi besar arsitektur
yang memiliki ciri, yaitu a) mewadahi dua atau lebih fungsi arsitektur,misalnya terdiri
dari fungsi hotel, retail, apertemant, perkantoran dan lain-lain dalam suatu bangunan,
b) terjadi integrasi dan sinergi fungsional, c) terdapat ketergantungan kebutuhan antara
masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar
beberapa fungsi tersebut.
Bangunan multi fungsi (mixed-use building) dirancang memiliki dua fungsi
arsitektur, yaitu wisma yang berupa hotel dan suka yang berupa mall. Diciptakan hotel
dan mall pada satu bangunan yang berkonsep mixed-use building, bertujuan untuk

20
meningkatkan produktivitas kawasan pariwisata dan menciptakan konsep bangunan
pendukung pariwisata di masa depan yang akan menjadi trend dan dapat mengoptimalkan
penggunaan lahan pada kawasan tertentu. Penjelasan hotel dan mall di jelaskan pada sub
bab berikutnya.

2.1.3 Tinjauan Hotel

A. Pengertian Hotel
Dalam perkembangannya hotel diartikan dengan banyak pengertian baik dari
pakar dibidangnya maupun peraturan mentri republik indonesia, diantaranya sebagai
berikut:
a. Pengertian hotel menurut hotel proprietor Act, 1956 adalah Suatu perusahan
yang dikelola oleh pemiliknya dengan menyediakan layanan makanan, minuman
dan fasilitas kamar untuk tidur kepada orang-orang yang sedang melakukan
perjalanan dan mampu membayar dengan jumlah yang wajar sesuai dengan
pelayanan yang diterima tampa adanya perjanjian khusus.
b. Berdasarkan Keputusan Menteri Parpostel no KM 37/PW.340/MPPT 1986
tantang peraturan usaha dan pengelolaan hotel, Bab I, pasal 1, ayat (b). Hotel
adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh
bangunannya untuk menyediakan jasa pelayanan, penginapan, makan dan
minum serta jasa lainnya bagi umum yang dikelola secara komersial serta
memenuhi ketentuan persyaratan yang ditetapkan didalam keputusan
pemerintah.
c. Pengertian hotel berdasarkan Peraturan Mentri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif
Republic Indinesia nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang standar usaha
hotel. Hotel adalah fasilitas akomodasi berupa kamar-kamar yang dapat
dilengkapi dengan jasa pelayanan makan dan minum, dan/atau fasilitas lainnya
secara harian dengan tujuan memperoleh keuntungan.
Berdasarkan beberapa pengertian mengenai hotel diatas terdapat beberapa unsur
pokok yang terkandung dalam pengertian hotel sebagai akomodasi komersial yaitu: a)
Hotel merupakan suatu bangunan, sebagai badan usaha yang menggunakan sebagian
atau keseluruhan bangunannya sebagai akomodasi, b) Sebuah hotel menyediakan

21
fasilitas pelayanan jasa penginapan, ditambah dengan tersedianya makan dan minum
serta jasa-jasa lainnya yang mendukung kegiatan pada hotel, c) Fasilitas dan
pelayanan tersebut diperuntukkan untuk semua orang yang menginap pada bangunan
hotel, d) Bangunan hotel berfungsi sebagai tempat tinggal sementara dan dikelola
secara komersial. Dari beberapa unsur-unsur pokok diatas, maka dapat disimpulkan
definisi tentang hotel yaitu: Hotel adalah suatu jenis badan usaha akomodasi yang
menyediakan fasilitas dan pelayanan penginapan, restoran serta jasa-jasa lainya untuk
umum yang tinggal untuk sementara waktu dan dikelola secara komersial.
B. Klasifikasi Hotel
Berdasarkan Peraturan Mentri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indinesia
nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang standar usaha hotel, Bab II, pasal 4, ayat 2
menyatakan bahwa usaha hotel dibagi menjadi dua yaitu hotel non bintang dan hotel
berbintang. Hotel bintang yang dijelaskan berdasarkan mentri pariwisata dan ekonomi kreatif
dibagi menjadi lima golongan yaitu hotel bintang satu, hotel bintang dua, hotel bintang 4, dan
hotel bintang lima. Hotel non bintang yang dimaksud berdasarkan peraturan mentri
pariwisata dan ekonomi kreatif memiliki penggolongan kelas hotel yang dapat di sebut
hotel melati.Menurut Sulastiyono, 2011 Penggolongan tersebut didasarkan pada
unsur-unsur persyaratan Fisik, operasional/manajemen dan pelayanan.
a. Fisik. (a)Banyak atau sedikitnya jumlah kamar, (b) Kualitas, lokasi dan
lingkungan bangunan, (c) Fasilitas yang tersedia, (d) Perlengkapan yang tersedia
baik untuk tamu, karyawan dan bagi pengelola hotel, (e) Kualitas bangunan,
dimana yang dimagsud dalam hal ini berupa bahan-bahan material lantai dan
dinding serta kekedapan terhadap api dan suara baik dari dalam maupun luar
hotel, (f) Tata letak ruang dan ukuran ruang.
b. Operasional/Manajemen. (a) Pengaturan pembagian tugas kepada masing-
masing staf atau pegawai di atur dengan kedudukan jabatan di hotel, (b) Tenaga
kerja spesifikasi dan tingkat pendidikan karyawan di sesuaikan dengan
persyaratan peraturan penggolongan hotel.
c. Pelayanan. (a).Keramahan dan kesopanan serta menggunakan pakaian yang
seragam, (b).Pelayanan dilakukan dengan memenuhi kebutuhan-kebutuhan tamu,
(c) Untuk hotel bintang 4 dan 5, pelayanan yang dilakukan terhadap tamu selama
24 jam.
22
C. Klasifikasi Hotel Berdasarkan Lokasi Hotel
Berdasarkan lokasi, terdapat jenis-jenis hotel yang ideal untuk dibangun sebagai
berikut:a) City hotel, yaitu hotel yang berlokasi di daerah perkotaan; b) Resident hotel,
yaitu hotel yang berlokasi di pinggiran atau dekat dengan kota-kota besar, tetapi masih
mudah menjangkau tempat kegiatan usaha; c) Resort hotel, yaitu hotel yang berlokasi
di daerah pegunungan atau di tepi pantai, tepi danau, atau tepi sungal. Hotel jenis ini
diperuntukan bagi keluarga yang ingin beristirahat pada hari-hari libur, atau orang
yang datang untuk berekreasi; d) Beach hotel, yaitu hotel yang berlokasi di sekitar
pantai dan dilengkapi fasilitas renang; e) Mountain hotel, yaitu hotel yang berlokasi di
pegunungan yang hamper sama dengan hotel resort; f)Airport hotel, yaitu hotel yang
berlokasi disekitar Bandar udara, sebagai tempat persinggahan (Transit hotel).
D. Klasifikasi Hotel Sesuai Dengan Lama Tinggal
Sesuai dengan lama tinggal, hotel dibagi menjadi empat bagian, yaitu a) Hotel
resident, meruakan tamu hotel sebagian besar wisatawan yang menetap dalam jangka
waktu lama. Tarif kamar dihitung per hari; b) Hotel transit, merupakan hotel yang
terletak di kota yang tamunya kebanyakan para pedagang dan tinggalnya sementara
waktu; c) Hotel daerah, merupakan hotel yang menyediakan akomondasi selama masa
waktu tertentu. Biasanya terdapat di daerah pusat kegiatan pariwisata, yang cock untuk
beristirahat selama musim liburan oleh keluarga atau kelompok; d) Motel, merupakan
hotel yang dirancang khusus untuk mereka yang sedang melakukan perjalanan dengan
mengendarai alat teransportasi dan berlokasi di pinggir jalan.
E. Klasifikasi Hotel Sesuai Dengan Jumlah Kamar dan Tariff kamar
Klasifikasi hotel sesuai dengan jumlah kamar dibagi menjadi tiga bagian yaitu a)
small hotel, merupakan hotel yang terdiri dari kurang 50 kamar; b) medium hotel,
merupakan hotel dengan jumlah kamar 50 sampai dengan 100 kamar; c) large hotel
merupakan hotel yang terdiri dari 100 kamar keatas. Berdasarkan tarifnya hotel dibagi
menjadi tiga bagian, yaitu a) Economi hotel, merupakan hotel dengan tariff relatif
murah; b) ferst class hotel, merupakan hotel dengan tariff sedang; c) deluxe hotel,
yaitu hotel dengan tariff mahal.

23
F. Pengelompokan Hotel Menurut Standar Hotel
Pengelompokan hotel menurut standar hotel dapat di bagi manjadi tiga, yaitu a)
Hotel internasional, merupakan hotel dimana dalam menjalankan oprasional hotel
selalu mengutamakan pelayanan terhadap wisatawan dengan sebaik-baiknya dengan
anggapan wisatawan adalah raja; b) hotel semi internasional, merupakan hotel transisi
yang memiliki system pengelolaan nasional dengan lokasi hanya pada suatu Negara
dengan jangkuan dunia; c) hotel nasional, merupakan hotel yang jangkauan pelayanan
terbatas dalam suatu Negara dimana hotel tersebut berada. Penentu standar hotel
tersebut hanya didasarkan pada pengelolaan, kapasitas kamar, fasilitas, tenaga kerja,
administrasi.
G. Jenis Hotel
Berdasarkan jenisnya hotel dibagi menjadi tiga yaitu hotel menurut pelanggan,
hotel berdasarkan bentuknya, dan hotel berdasarkan lokasi.(Materi kuliah
housepitality design Universitas Udayana,2013). Hotel berdasarkan pelanggan di
jelaskan sebagai berikut:
a. hotel pariwisata, hotel pariwisata biasanya berlokasi dekat dengan fasilitas wisata,
pemakaiannya kebanyakan orang yang berwisata/ pengunjung yang menikmati
liburan untuk berwisata.
b. hotel business, hotel business berlokasi di dalam atau di dekat kota,pemakaiannya
kebanyakan orang yang berurusan dengan bisnis atau pengunjung yang
melakukan kegiatan bisnis
c. hotel transit, hotel transit berlokasi di dalam kota atau di luar kota, pemakaiannya
kebanyakan orang yang berpergian/treveler.
Hotel berdasarkan bentuknya dapat dibagi menjadi tiga bagian yaitu Hotel, Resort,
Bungalow. Hotel yang didirikan sangat erat hubungannya dengan pemilihan lokasi,
yang bertujuan dapat menarik minat wisatawan untuk menginap lokasi yang ideal
untuk hotel yaitu lokasi hotel dekat pantai, pegunungan, dekat obyek wisata.
H. Standarisasi Hotel
Berdasarkan standarisasi hotel dapat dibagi menjadi lima golongan, dijelaskan
sebagai berikut:

24
a. Hotel bintang satu, memiliki minimal jumlah kamar 15 kamar dengan luas 20
m2, dilengkapi kamarmandi dalam, fasilitas yang tersedia adalah fasilitas olah raga
( kolam renang, fitness center, sauna, tenis), bar, restoran, lobby, telepon umum,
tata graham, food and beverage dan house keeping;
b. Hotel bintang dua, memiliki minimal jumlah kamar 20 kamar termasuk satu
kamar suite yang dilengkapi kamar mandi dalam, luas minimal kamar standar 22
m2, suite 42 m2 fasilitas yang tersedia, yaitu kolam renang yang dilengkapi toilet
umum peria maupun wanita, shower, life saving equitment, menyediakan sarana
olah raga ( kolam renang, fitness center, sauna, tenis, squash, bowling), bar,
restoran, lobby, front office, telepon umum, tata graham, food and beverage dan
house keeping.
c. Hotel bintang tiga, memiliki minimal kamar setandar 30 kamar termasuk kamar
2 kamar suite yang dilengkai kamar mandi dalam, luas minaimal kamar standar
24 m2, luas kamar suite 48 m2, fasilitas yang tersedia yaitu kolam renang dewasa
dan anak-anak yang terpisah dilengkapi dengan (pool deck, loker, toilet umum,
shower, life saving equitment), menyediakan sarana olah raga ( kolam renang,
fitness center, sauna, tenis, squash, bowling), untuk hotel pantai minimal
menyediakan sarana perahu, menyediakan diving, berselancar atau ski air.
d. Hotel bintang empat, jumlah minimum kamar 50 kamar termasuk 3 kamar suite,
luas minaimal kamar standar 24 m2, luas kamar suite 48 m2, fasilitas yang tersedia
yaitu, kolam renang dewasa dan anak-anak yang terpisah, menyediakan dua dari
sarana olah raga (fitness centre, sauna, squash, game room, bowling, tenis),
menyediakan tiga yang berbeda yaitu drugstore, bank/money canger, travel agen
souvenir shop, perkantoran, butik, dan salon kecantikan, untuk hotel yang terletak
di pinggir pantai minimal menyediakanberperahu, diving, berselancar (surfing),
menyediakan fungtion room, tersedia night club, menyediakan minimal dua buah
restoran termasuk coffe shop, lobby.
e. Hotel bintang lima, jumlah minimum kamar 100 kamar termasuk 4 kamar suite,
luas minaimal kamar standar 26 m2, luas kamar suite 52 m2, fasilitas yang tersedia
yaitu, kolam renang dewasa dan anak-anak yang terpisah yang dilengkapi dengan
pengamanan, menyediakan toilet umum pria dan wanita, menyediakan dua dari

25
 sarana olah raga (fitness centre, sauna, squash, game room, bowling, tenis),
menyediakan tiga yang berbeda yaitu drugstore, bank/money canger, travel agen
souvenir shop, perkantoran, butik, dan salon kecantikan, untuk hotel yang terletak
di pinggir pantai minimal menyediakan berperahu, diving, berselancar (surfing),
menyediakan fungtion room, tersedia night club, menyediakan minimal 3(tiga)
buah restoran termasuk coffe shop, tersedia fasilitas umum front office, tata graha,
food and beverage, laundry dan dry cleaning, ruang perkantoran untuk usaha
hotel, bar yang menyediakan tamu selama delapan jam.
I. Fasilitas-Fasilitas Hotel
Fasilitas hotel secara garis besarnya dibedakan menjadi 2(dua) yaitu fasilitas
pokok dan fasilitas penunjang, dapat dijelaskan sebagai berikut:
a. Fasilitas pokok dalam hotel yaitu (a) Kamar tidur. Kamar tidur dibedakan
menjadi beberapa bagian, yaitu 1) Single room, merupakan satu kamar terdapat
satu kamar tidur untuk satu orang wisatawan; 2) Double room, merupakan satu
kamar terdapat satu tempat tidur besar untuk dua orang wisatawan; 3) Twin
room, merupakan satu kamar dilengkapi dengan dua single bed terpisah,
masing-masing untuk dua orang wisatawan;4) Triple room, merupakan berupa
twin room atau double room yang dapat dihuni oleh tiga orang dengan
menambah satu extra tempat tidur; 5) Junior suite room, merupakan terdiri satu
kamar tidur, ruang tamu, ruang makan, dan dapur kecil; 6) Suite room,
merupakan terdiri dari dua kamar tidur, ruang tamu, ruang makan dan dapur
kecil; 7) Presiden suite room, merupakan terdiri dari tiga kamar tidur yang luas,
ruang tamu, ruang makan, dapur kecil (pantry); (b) Fasilitas tata hidang (food
and beverage), yaitu 1) food facilities, adalah bagian yang menyediakan fasilitas
pelayanan makanan, terdiri dari lestoran, yaitu sebagai tempat menjual makanan
dan miniman serta tempat untuk mengadakan buffet/lunch/diner, room service
yang melayani kegiatan reguest/order untuk wisatawan yang memerlukan
makanan/minuman di dalam kamarnya serta banguet/catrering outside untuk
wisatawan yang mengadakan jamuan khusus, 2) Coffe shop restaurant, yaitu
restoran yang diperluakan bagi wisatawan dan menejemen hotel yang dibuka
selama 24 jam. System pelayanan cepat dan mudah, 3) Speciality restorant,

26
 yaitu restoran yang menyngguhkan hidangan special dari Negara tertentu
misalnya Japanese restaurant, Italian restaurant, dan lain-lain, 4) Dining room,
yaitu diperuntukan bagi wisatawan VIP yang dibuka dari sore hingga larut
malam, hidangannya tetunya istimewa dengan sepesial menu yang diiringi
dengan hiburan, 5) Super club restaurant, yaitu restoran dengan menu hidangan
dengan harga tinggi dan pelayanan sebaik mungkin. Wisatawan umumnya
menggunakan pakaian resmi dan dapat mengikuti acara dance pada saat
menikmati hidangan; (c) beverages facilities, merupakan bagian yang
menyediakan fasilitas pelayanan munuman, terdiru dari bar, lounge, dan
discotheque bagiannya sebagai berikut 1) public bar, merupaka bar yang
dilengkapi dengan fasilitas tempat duduk pada ruangan bar. Wisatawan
memesan minuman secara langsung yang dilayani oleh bar tender ataupun bar
waiter, 2) service bar, merupakan bar yang tidak dilengkapi dengan tempat
duduk dan ruangan bar, tetapi hanya tersedia bar counter; 3) Room service,
merupakan room yang menyediakan fasilitas dan pelayanan makan dan minum
kepada para wisatawan hotel di kamar tidur; 4) Special fungtion,merupakan
fasilitas yang diperuntukan dan sangat bermanfaat bagi para wisatawan yang
hendak melakukan pertemuan atau jamuan khusus.
b. Fasilita penunjang, merupakan fasilitas dalam satu hotel diperlikan untuk
mempermudah kegiatan didalamnya serta memberikan kenyamanan dan
kepuasan kepada para wisatawan, yaitu area parkir, fasilitas olah raga, dan
rekreasi (lapanga tenis, kolam renan, dan lain-lain jika dibutuhkan), arcade drug
(store, art shop, trevel agen, money changer, sarana telepon dan telekomunikasi,
laundry, dan cleaning, dan lain-lain).
J. Sistem Pengelolaan
System pengelolaan hotel dibedakan menjadi empat bagian yaitu mine general
host, sistem operasi gabungan, sistem pengelolaan federal, cahain operated sistem.
Penjelasannya, sebagai berikut:
a. Mine general host, merupakan cara pengolahan yang masih bersifat tradisional,
pada hotel pemiliknya berperan sebagai pengelola dibantu anggota keluarga.

27
 Ukuran pelayanan dilakukan sesuai dengan kebiasaan, dan hubungan pengelola
wisatawan dengan wisatawan bersifat kekeluargaan.
b. Sistem operasi gabungan, merupakan beberapa pemilik perusahan perhotelan
menunjuk suatu badan untuk menjadi induk yang akan mengoprasikan hotel
secara terpusat.
c. Sistem pengelolaan federal, merupakan beberapa usaha hotel bekerja sama
dengan saling memberikan bantuan dan informasi.
d. Cahain operated sistem, hotel-hotel besar yang beroprasi di berbagai tempat
atau Negara yang dimiliki oleh suatu perusahan dan dikelola dengan system
pengelolaan yang sama. Hotel-hotel tersebut dioprasikan seperti mata rantai
yang saling berhubungan antara satu dengan yang lainnya.

2.1.4 Tinjauan Mall

A. pengertian Mall
a. Mall adalah sekelompok penjualan eceran dan usahawan komersil lainnya yeng
merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki dan mengelola sebuah
property tunggal. (Wikipedia,2015).
b. Mall adalah komplek pertokoan yang dikunjungi untuk membeli atau melihat dan
membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi social
masyarakat serta memberikan kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi
pengunjung.(http:/shopingmall.blogspot.com,2015).
c. Mall merupakan suatu kelompok perbelanjaan terencana yang dikelola oleh suatu
menejemen pusat, yang menyewakan unit-unit kepada pedagang dan mengenai
hal-hal tertentu pengawasannya dilakukan oleh menejer yang sepenuhnya
bertanggungjawab kepada mall.(Bednington, 1982).
d. Bloch, Ridgway dan Nelson 1991 mengatakan bahwa pusat perbelanjaan telah
menjadi pusat berkumpul, menawarkan daya tarik rekreasi pada pengunjung
seperti music, bioskop, permainan, aktivitas seperti makan di luar, menghadiri
pertemuan, dan bertemu dengan teman. (Ibid 1991). Pusat perbelanjaan juga dapat
diartikan sekumpulan took-toko yang dirancang dan direncanakan, kemudian
dikelola sebagai unit kesatuan yang biasanya dilengkapi dengan parkir untuk para

28
 pengunjung dan sering dilokasikan di daerah perdagangan. (A Scoot Fetze
Company,1988).
e. Cyril M Haris menyatakan bahwa pusat perbelanjaan adalah suatu komplek dari
toko, pasar, dan lengkap dengan fasilitas penunjang, termasuk tempat parkir yang
dialokasikan di tempat sub urban. Sedangkan menurut morris ketchum, pusat
perbelanjaan merupakan salah satu bentuk fasilitas perbelanjaan yang lengkap.
Selain itu, direncanakan sedemikian rupa sehingga took-toko yang tersedia dapat
saling mendukung, biasanya dilengkapi dengan sarana rekreasi sebagai upaya
untuk menarik pengunjung, sehingga tidak hanya sebagai tempat jual beli tetapi
juga sebagai tempat pergaulan masyarakat, bertemu atau sekedar jalan-jalan
menikmati suasana ramai.(putra, 1994).
Dari pengertian diatas, maka dapat disimpulkan bahwa Mall adalah sebagai tempat
komersil yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki, mengelola dan
menyewakan property berupa unit-unit pertokoan kepada pedagang, yang dikunjungi,
dilihat, membeli dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan
social masyarakat yang memberikan kenyamanan serta dilengkapi fasilitas penunjang
seperti makan, minum, dan menawarkan daya tarik rekreasi kepada pengunjung
seperti adanya biskop, taman tematik, musik, dan permainan moderen. Dalam Mall
pengunjung dapat berekreasi, bersenang-senang, dan melapas stres.
B. Klasifikasi Mall
Klasifikasi mall dapat dibagi menjadi empat bagian yaitu mall dilihat dari jenis
barang yang dijual, mall menurut besarnya jangkauan pelayanan, mall menurut cara
pelayanan, dan berdasarkan cirri-ciri fisik mall. Berikut dejelaskan empat klasifikasi
mall, sebagai berikut:
a. Mall dilihat dari jenis barang yang dijual, dari jenis barang yang dijual dalam
sebuah mall, dikelompokan berdasarkan tipe yaitu (a) Demand (permintaan),
adalah tipe yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga merupakan kebutuhan
pokok,(b) Semi demand (setengah permintaan) adalah tipe yang menjual barang-
barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari, (c) Implus
(barang yang menarik) adalah type yang menjual barang-barang mewah yang
menggerakan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya,( d) Drigey

29
 adalah type yang menjual barang-barang higinis seperti sabun, parfum, dal lain-
lain. (Bednington,1982).
b. Mall menurut besarnya jangkauan pelayanan, besarnya jangkauan pelayanan
terdapat tiga jenis kelompok Mall yaitu (a) Mall lingkungan, jankuan pelayanan
meliputi 3000-30.000 penduduk pertahun. Pada umumnya barang yang
diperdagangkan adalah barang-barang perimer( barang dalam kehidupan sehari-
hari). Radius pelayanan 15 menit berjalan kaki, lokasinya berada di lingkungan
permukiman, (b) Mall Wilayah, jangkuan pelayanan meliputi 30.000-200.000
penduduk/tahun. Pada umumnya barang-barang yang dijual adalah barang
skunder (kebutuhan berkala). Radius pelayanan wilayah/kecamatan. Pencapaian
2500 m dengan kendaraan cepat, 1500 m dengan kendaraan lambat, 500 m
dengan berjalan kaki. Lokasinya berada di pusat wilayah, (c) Mall Kota,
jangkauan pelayanan meliputi 200.000-1.000.000 penduduk/tahun. Jenis barang
yang diperdagangkan lengkap dan tersedia fasilitas took/retail, bioskop, rekreasi,
bank, dan lain-lain.pencapaian maksiman 25 menit dengan kendaraan.
Lokasinya strategis dan dapat digabungkan dengan lokasi perkantoran
c. Mall menurut cara pelayanannya, menurut cara pelayanannya, Mall
dibedakan menjadi tiga, yaitu retail shop (took eceran), depertement store (took
serba ada), super market (pasar swalayan). Berikut penjelasan bagian-bagian
Mall menurut cara pelayanannya, sebagai berikut, (a) Retail shop merupakan
bagian atau bangunan yang menjual barang yang dipamerakan secara eceran.
Barag-barang yang dijual tidak dapat diambil sendiri, teapi ada peruses tawar
menawar dan sudah terorganisasi, (b) Depertement store merupakan sebuah toko
besar dalam suatu pengelolaan yang professional. Barang yang dijual beraneka
ragam dan ditempatkan berkelompok menurut jenisnya dengan harga yang tidak
dapat ditawar dan dengan pelayanan sendiri, (c) Super market merupakan
pelayanan yang hamper sama dengan toserba, perbedaanya pada jenis barang
yang dijual.
d. berdasarkan cirri-ciri fisik Mall, Tipe-tipe pusat perbelanjaan berdasarkan
jenis fisiknya, yaitu (a) shoping street, adalah toko-toko yang berderet
disepanjang kedua sisi jalan, (b) Shoping Precint, adalah komplek pertokoan

30
 dimana bagian depan stand-stand menghadap keruang terbuka yang bebas dari
kendaraan. c) Super market, adalah toko yang menjual barang-barang kebutuhan
sehari-hari dengan “self service”, (d) Depertement Store, adalah toko yang
sangat besar, terdiri dari beberapa lantai dan menjual berbagai macam barang,
(e) Super Store, adalah toko satu lantai yang menjual barang-barang kebutuhan
sandang dengan system “self service”, (f) Shoping Mall, merupakan shoping
precent, ruang terbuka merupakan pusat orientasi dari komplek pertokoan, (g)
Whole Shop, adalah toko yang menjual berbagai macam barang secara grosir,
(h) Retail Shop, adalah toko eceran yang menjual bermacam-macam jenis
barang.
C. Sistem Sirkulasi Mall
Sirkulasi pada mall diciptakan berguna dan dapat mempermudah dan pengaliran
arus orang-orang atu subyek yang terdapat di dalamnya, system system tersebut
dijelasakan, sebagai berikut. Cirri-ciri system sirkulasi Mall yaitu a) dikosentrasikan
pada sebuah jalur utama yang menghadap dua atau lebih magnet pertokoan dapat
menjadi poros massa dan ukuran besar dapat menjadi atrium.b) jalur itu akan menjadi
sirkulasi utama, karena menghubungkan dua titik magnet atau anchor yang
membentuk sirkulasi utama.c) ukuran tiap-tiap unit retail, besar diatas 24 m2 dengan
lebar umum minimum 4 m tiap unit sehingga para penyewa dapat menampilkan
barang dagangan mereka dengan baik.d) system unit reatilnya adalah system sewa.
Contoh: Centro Mall, Denpasar junction, Mall Bali Galeria.(Lihat gambar 2.1)

Gambar 2.1 Sistem sirkualasi

31
D. Persyaratan Lokasi Mall
Pilihan tujuan berbelanja akan tergantung pada nilai keuntungan yang didapat
konsumen bila berbelanja ke tempat yang ditujunya. Teori tentang berbelanja tersebut
dapat dikelompokan menjadi dua, yaitu:
a. Spatial interaction Theory (teori interaksi ruang), kecendruangan penduduk
untuk menggunakan fasilitator ditentukan oleh imbangan nilai jarak sebagai
factor penghmbat dibandingkan daya tarik fasilitator sebagai factor pendorong.
b. Behavior theory ( teori prilaku), keputusan konsumen dalam mempengaruhi
oleh keadaan konsumen tersebut terhadap fasilitator yang ada. Pertimbangan
terhadap pola pergerakan menuju tempat fasilitator perbelanjaan yang disukai
sangat perlu, karena setiap tempat mempunyai krakteristik sendiri sesuai tingkat
perkembangan.(Dwijendra, 1996).
E. Unsur-unsur Pada Mall
Unsur–unsur dalam mall dikelompokan menjadi empat bagian, yaitu
pengunjung, pedagang dan pengelola, barang, fasilitas penunjang, penjelasannya
sebagai berikut:
a. Pengunjung, Pengunjung merupakan suatu lembaga atau individu yang
melakukan pembelian untuk memenuhi kebutuhan pribadinya atau konsumsi
rumah tinggalnya. (Dwijendra, 1996). Menurut Eva Nusdariva Ada beberapa hal
yang mendorng masyarakat untuk pergi berbelanja, hal ini dapat dibedakan atas
dasar motivasi pribadi dan motivasi sosial, yaitu (a) Motivasi pribadi, didasarkan
pada, 1) Peran, merupakan peranan pada keluarga mengharuskan untuk
berbelannja, 2) Hiburan, berbelanjua dapat menjadi hiburan atau rekreasi di
tengah-tengah tekanan atau beban kehidupan sehari-hari, 3) Keputusan pribadi,
kepuasan peribadi dapat diperoleh melalui kesenangan berbelannja, 4) Gaya
hidup, mengikuti mode atau trend yang mencerminkan gaya hidup masyarakat
tertentu, 5) aktivitas fisik, berbelannja dapat menjadi aktivitas fisik yang menarik
bagi masyarakat di daerah kota, 6) Rangsangan sensorik, daya tarik akibat
melihat papan iklan, barang-barang di etalese, mendengar music, mencium bau
harum makanan turut mengundang orang untuk berbelanja; (b)Motivasi social,
yaitu 1) Kontak social di luar rumah, 2) Berkomunikasi dengan orang lain yang

32
 mempunyai minat sama, 3) Kesempatan bagi kelompok tertentu untuk tampil di
depan orang banyak, 4) Kesempatan untuk mendapatkan pelayanan, 5)
Kesenangan dalam tawar menawar. Kedatangan pengunjung ke pusat
perbelanjaan dapat di tentukan beberapa kondisi, yaitu 1) pengunjung yang
memang sengaja datang ke lokasi tersebut, 2) pengunjung yang datanggya
berhubungan dengan tempat lain yang berdekatan dengan lokasi tersebut.
Pengunjung mampir karena melewati pusat perbelanjaan tersebut, 3) pengunjung
yang datang secara tidak sengaja, antara lain disebabkan oleh daya tarik pusat
perbelanjaan tersebut.
Menurut Nadine Beddington, aktivitas berbelanja dapat dibedakan menjadi dua,
yaitu 1) convenience shopping, merupakan kegiatan berbelanja keperluan sehari-
hari. Biasanya barang yang dibeli bukan merupakan barang yang mahal dan tidak
tahan lama, seperti makanan dan minuman. Hal yang dibutuhkan pembeli disini
adalah kemudahan dan pelayanan yang cepat, 2) comparison shoping,
merupakan kegiatan berbelanja dilakukan dengan membandingkan harga, jenis,
kualitas, pelayanan, dan sebagainya sebelum memutuskan barang yang akan
dibeli. Aktivitas ini tentunya membutuhkan waktu yang lebih lama, bahkan
sering kali diakhiri dengan tidak membeli barang. Berdasarkan kedua jenis
aktivitas berbelanja tersebut, dapat dibedakan pengertiannya antara berbelanja
dengan membeli. Membeli adalah hasil yang telah ditentukan sebelumnya dan
mempunyai tujuan pasti. Penentuan barang yang hendak dibeli akan
mengarahkan pembeli pada took tertentu. Sedangkan berbelanja , pada dasarnya
tidak mempunyai tujuan khusus dan biasanya disertai dengan waktu yang
berlebihan dan dana yang cukup. Orang berbelannja tidak hanya untuk membeli
barang tertentu yang dibutuhkan dengan segera, namun juga untuk
membandingkan harga, gaya, dan kualitas. Berbelanja juga dipengaruhi oleh
keinginan menghabiskan waktu untuk kegiatan sosial serta meneruskan
kebiasaan.
b. Pedagang dan Pengelola, menurut basu swasta pedagang adalah suatu
lembaga atau individu yang melakukan usaha kegiatan menjual barang kepada
konsumen akhir untuk keperluan pribadi.(dwijendra, 1996). Pedagang

33
merupakan penyewa dari sebuah tempat /retail yang dikelola oleh pengelola
suatu bangunan. Pengelola terhadap suatu badan usaha perbelanjaan biasanya
lebih banyak dikelola oleh pihak pemerintah atau bekerja sama dengan pihak
lembaga-lembaga swasta, seperti misalnya,(a) pemerintah setempat
menyediakan tempat atau lokasi. Sedangkan pembiayaan bangunannya oleh
swasta atau sebaliknya. Untuk pembagian untung ruginya ditanggung bersama
sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati; (b) pengelola yang dilakukan
oleh swasta, menyediakan tempat atau lokasinya, pembangunan dan
oprasionalnya ditanggung sendiri, juga keuntungan dan kerugiannya. Sedangka
pemerintah hanya memungut pajak.
Secara khusus, fungsi-fungsi kegiatan yang dilakukan pedagang, yaitu
pengangkutan, penyimpanan, pembelanjaan, mencari konsumen, menjalankan
kegiatan promosi dan member informasi, melakukan pengepakan,
pembungkusan dan mengadakan penyotiran.
Menurut Nadine Beddington menjelaskan bahwa, dalam melaksanakan transaksi
jual beli, ada tiga macam pelayanan, yang diberiakan pedagang kepada pembeli,
yaitu (a) self service, pengunjung memilih dan mengambil sendiri barang-barang
yang hendak di beli dari rak-rak yang tersedia, kemudian membawanya ke kasir
untuk dibayar. Pelayanan ini diterapkan pada super marketyang menjual barang
kebutuhan sehari-hari; (b) self selection, pembeli dapat memilih langsung
barang yang dibeli lalu menyerahkannya kepada peramuniaga untuk dibuatkan
buktipembelian. Barang tersebut dapat diambil setelah melakukan pembayaran
di kasir. Pelayanan ini diterapkan pada toserba; (c) personal service, merupakan
cara pelayanan tradisional. Pembeli mendapatkan pelayanan sepenuhnya dari
peramuniaga dalam pengertian konsumen dapat berkonsultasi, misalnya pada
took kebutuhan pokok, seperti pakaian.
Secara garis besar, pedagang dapat digolongkan menjadi dua, yaitu (a) pedagang
besar ( wholesale), pedagang besar adalah segala aktivitas marketing yang
menggerakkan barang-barang dari produsen ke pedagang eceran; (b) pedagang
eceran, merupakan ssuatu kegiatan mejual barang dan jasa kepada konsumen

34
 akhir. Pedagang eceran merupakan mata rantai terakhir dalam penyaluran
barang dari produsen kepada konsumen.
c. Barang, barang merupakan suatu benda/obyek yang diperjual belikan dalam
dunia perdagangan, sehingga kemudian muncul pusat-pusat perbelanjaan. Barang
yang dijual dapat diklasifikasikan sebagai beriku: (a) Berdasarkan tujuan
pemakaiannya, tujuan pemakaian barang dapat dibedakan menjadi dua, yaitu 1)
Barang konsumsi, merupakan barang yang dibeli untuk dikomsumsi. Barang
jenis ini dapat dibedakan menjadi tiga, yaitu barang convenience, barang
shopping, barang special, 2) barang industry, merupakan barang yang dibeli
untuk diproduksi lagi. Barang jenis ini dapat dibedakan menjadi lima, yaitu
bahan baku, komponen, dan barang setengah jadi, perlengkapan operasi,
instalasi, dan peralatan ekstra; (b) Berdasarkan kerakteristiknya, jenis barang
yang dijual pada pusat perbelanjaan yang dapat dibedakan menjadi empat bagian,
yaitu 1) convenience goods,merupakan barang kebutuhan sehari-hari. Frekuensi
pembelian barang-barang ini tinggi sehingga pembeli menginginkan kepraktisan
dalam memperoleh barang tersebut, 2) specialty goods, merupakan jenis barang
tertentu yang biasanya tidak terdapat disembarang pusat pembelanjaan.
Termasuk dalam jenis ini adalah benda-benda antic dan koleksi, 3) shoping
goods, merupakan barang yang dibutuhkan bulanan atau musiman. Untuk
memperoleh barang ini, pembeli biasanya mencari tempat-tempat yang
menjualnya dengan harga murah, dengan turut memperhatikan jenis serta
kualitasnya, 4) impulse goods, merupakan barang yang tidak terlalu dibutuhkan
atau dicari oleh pengunjung. pada sebuah toko, barang ini biasa diletakakan
didekat pintu masuk untuk memancing perhatian dan keingintahuan pengunjung.
d. Fasilitas Penunjang, fasilitas penunjang yang terdapat dalam suatu pusat
perbelanjaan tergantung dari jenis pusat perbelanjaan tersebut yang dipengaruhi
oleh jumlah penduduk yang dilayani. Makin banyak jumlah penduduk yang
dilayani, maka fasilitas penujang yang diperlukan juga makin luas. Secara garis
besar fasilitas penunjang yang disediakan, yaitu (a) Parkir, pos polisi, pos
pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, fasilitas ini disediakan pada pusat
perbelanjaan pada pusat perbelanjaan pada pusat perbelanjaan untuk 30.000

35
 penduduk; (b) Kantor, bank, parkir, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor
pos pembantu, dan tempat ibadah dengan kapasitas yang lebih besar dan
memiliki pangkalan pengangkutan penumpang. Fasilitas ini disediakan pada
pusat perbelanjaan untuk 120.000 penduduk; (c) Pasar, toko, kantor, bank,
tempat hiburan, bengkel, parkir, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos
pembantu, dan tempat ibadah dengan kapasitas paling besar dan memiliki
terminal sendiri untuk mengangkut penumpang atau bongkar muat barang.
Fasilitas ini disediakan pada pusat perbelanjaan untuk 480.000 penduduk.
F. Fasilitas Pada Mall
Fasilitas yang terdapat pada sebuah mall, secara umum menyediakan beberapa
fasilitas-fasilitas, yaitu a) fasilitas parkir, fasilitas parkir merupakan salah satu fasilitas
yang utama dalam pusat pembelanjaan, b) Fasilitas ATM, c) Food and beverage
centre, d)retail shop, e)Loading dock, f) Pusat permainan dan rekreasi/hiburan, g)
Pusat perbelanjaan kebutuhan sehari-hari, h) Pusat perbelanjaan kebutuhan sekunder
dan pelengkap, i) Toilet umum.
G. Perinsip Penataan Ruang Dalam Pada Mall
Merencanakan ruang-ruang suatu pertokoan atau fasilitas perbelanjaan, maka
harus dipertimbangkan keanekaragaman nilai dan ruangnya. Dale M. Lewinson dan
M. Wayne de Losier menyebutkan perinsip penataan ruang tersebut dipengaruhi oleh
factor utama, sebagai berikut:
a. Nilai Ruang Toko, nilai ruang toko merupakan nilai dari unit ruang toko yang
bervariasi yang ditentukan oleh, (a) Lokasi lantai, untuk pertokoan berlantai
banyak, nilai ruang semakin berkurang apabila semakin jauh dari lantai utama
dan entrance. Area penjualan di lantai utama biasanya dikenakan harga
sewayang lebih mahal disbanding lantai basement atau lantai diatasnya (lantai 2,
3,dan seterusnya); (b) Posisi penjualan disuatu lantai (Area variation), dalam
menempatkan ruang dalam area pertokoan perlu dipertimbangkan beberafa
faktor, yaitu 1) area yang paling menarik perhatian pada setiap lantai adalah area
yang berada di sekitar entrance, 2) Pada umumnya , para pembeli di Indonesia
memiliki kebiasaan berbelok ke kiri saat masuk ke dalam ruang toko atau setiap
lantai ruang pusat perbelanjaan; (b) Penempatan koridor (aisle variations), untuk

36
 perbelanjaan dengan lantai yang luas, jalur sirkulasi akan terdiri dari koridor
utama dan koridor sekunder yang akan mempengaruhi nilai ruang dari suatu
pusat perbelanjaan.
b. Penempatan Ruang Penjualan, pada umumnya sebuah pertokoan/perbelanjaan
dapat dibagi menjadi dua area berdasarkan pada pemakaiannya, yaitu (a) Ruang
Non Penjualan (nonselling area), merupakan ruang-ruang yang berhubungan
dengan pelayanan konsumen (coustemer service), peruses dan memasukan dan
menukarkan barang dagangan dengan aktivitas pengeloa dan karyawan, (b)
Ruang Pajang Barang Dagangan (display), merupakan tempat terjadinya
interaksi antara konsumen dengan penjual.
Berdasarkan kepuasan pelanggan dan produktivitas karyawan, mempunyai
empat pendekatan umum menempatkat ruang-ruang penjualan, yaitu (a)
Sandwich Approach, pendekatan ini memiliki keterbatasan sistem, maksudnya
adalah tidak efesiaennya bagi pelanggan dan karyawan ke lantai tertentu dalam
hubungannya untuk melakukan kegiatan non selling area, (b) Peripheral
Approach, pada metode ini telah dilakukan penanganan barang-barang dagangan
tampa mengganggu kegiatan penunnjang. Area non selling diletakan
mengelilingi area penjualan, (c) Annex Approach, pada metode ini semua
kegiatan non-penjualan dikelompokan menjadi satu dan diletakan terpisah
dengan daerah penjualan.
c. Setandar Besaran Toko, setandar luasan sebuah toko, ukuran minimal 30 m2.
Untuk ukuran sedang, luas yang peling ideal adala 40 m2. Ukuran toko yang
besar memiliki luasan setandar 50 m2. M. Grahandaka salah anggota dari
Associate Vibiz Research Centre menyatakan untuk memberikan suatu kesan
nyaman pada sebuah pusat perbelanjaan, maka harus ada beberapa hal yang
diperhatikan, yitu (a) harus ada koridor utama yang dipersiapkan menjadi jalur
traffic, sebab menghubungkan semua pusat kegiatan yang sering disebut anchor,
(b) Aliran pengunjung harus dapat melewati bagian depan dari toko-toko yang
berada di bangunan tersebut, (c) Pintu masik dan keluar mal harus terpisah, agar
tidak monoton dan dapat mencapai seluruh bagian mall, (d) Harus ada ruang
yang bervariasi dan menarik, diantaranya taman dengan tempat duduk untuk

37
 bersantai, patung-patung, air mancur, dan lain-lain, (e) Penempatan dan
pengelompokan penyewa utama dan penyewa yang lainnya diatur sedemikian
rupa sehingga apa yang diinginkan oleh penyewa dapat terwujud dan terpenuhi
kebutuhan para penyewa, (f) Jarak antar penyewa utama, maksimum 200 m
sampai dengan 250 m, agar para pengunjung yang datang tidak merasa lelah, (g)
Lebar mall utama maksimal 15 m, sedangkan pada mall bercabang maksimal
6(enam) m sampai dengan 7 (tujuh) m

2.2 TINJAUNAN PROYEK SEJENIS

Dalam sub bab ini akan dijelaskan peroyek relevan yang berhubungan dengan
bangunan multifungsi (mixed-use building). Proyek relevan yang di jabarkan berdasarkan
fungsi yang telah ditentukan yaitu hotel dan mall. Penjabaran proyek relevan yang
menyangkut banguna multifungsi, sebagai berikut:

2.2.1 Internasional
A. Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use.( Lihat gambar 2.2).

Gambar 2.2 Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use Development

Sumber : archdaily, 2014

Pada bangunan Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use berbentuk dinamis. Desain

banyak menggunakan permainan garis lengkung sehingga bangunan terlihat akraktif.
Gaya moderen yang mendominasi, warna putih yang ditambah cahaya lampu, dapat
menambah kesan visual bangunan Xiamen Wu Yuan Wan Mixed-Use Development .

38
Fungsi pada bangunan ini adalah hotel, rental office dan shoping mall yang berada
pada bagian bawah hotel dan rental office. Ruang luar yang luas dapat memberikan
kelancaran terhadap orang yang melintasinya. Secara pisikologis manusia menjadi
nyaman dan nyaman dalam bersirkulasi.
Secara teknis, total luas lantai kotor 175.000 M2. Tujuan dibangunnya bangunan
ini adalah untuk menjadi bagian pusat dari rencana induk baru, yang akan menjadi
landmark ritail baru dan kompleks terintegrasi dengan baik (ang merespon lingkungan
sekitarnya (Academia,2015).
B. Riverchase Galleria

HooVer

Gambar 2.3 Lokasi Riverchase Galleria

Sumber : Wikipedia.com,2014

39
Riverchase Galleria berlokasi di Hoover, Alabama Amerika Serikat. Owner Riverchase
Galleria adalah General Growth Properties/Jim Wilson & Associates. Bangunan ini
dibangun pada tanggal 19 Februari 1986. (Lihat gambar 2.4&2.5).

Gambar 2.4 Plan Riverchase Galleria

Sumber : archdaily, 2014

Gambar 2.5 Tampilan Riverchase Galleria

Sumber : archdaily, 2014

40
 Riverchase Galleria, dikenal sebagai The Galleria merupakan suatu kompleks
yang memiliki shopping mall yang besar dengan skylight yang panjang yakni
mencapai 60m. Riverchase Galleria ditujukan untuk komunitas masyarakat yang
tinggal di sekitarnya dan juga komunitas bisnis. Lokasi bangunan ini berlokasi di
35244 Birmingham, Hoover, Alabama, USA. Fungsi makro pada bangunan yaitu
shopping mall, hotel, kantor. Arsitek Riverchase Galleria, merupakan Hellmuth,
Obata & Kassabaum, depelopernya adalah Jim Wilson dan Associates.
Sepesifikasi Riverchase Galleria, yaitu a) Terdiri dari 3 penempatan fungsi,
yaitu shopping mall, hotel dan kantor; b) Galleria Mall berlantai 2 dengan luas
108.000m2 yang kemudian mengalami penambahan menjadi 160.000m2. Mall ini
mempunyai atrium di tengah yang dapat mengakses ke Wynfrey Hotel dan Galleria
Tower; c) Wynfrey Hotel memiliki kapasitas 330 kamar, dengan jumlah lantai 15; d)
Entrance ke mall dapat diakses melalui pedestrian yang menghubungkan area parkir
ke mall, antara toko, lift dari Galleria Tower, dan Wynfrey Hotel; e) Galleria Tower
adalah gedung kantor yang memiliki tinggi 17 lantai dan luas 34,839 m2 ; f) Area
parkir yang tersedia terbagi dua sisi. Sisi utara menampung 2.798 mobil dan sisi
selatan 2.915 mobil.
Kereteria fungsi yang terdapat pada bangunan ini, yaitu a) Galeria Mall, Mall
berlantai dua ini memiliki. 218 retail dan 20 restoran serta beberapa anchor di
dalamnya yang berupa department store yaitu J.C. Penney (12,557 m2), Macy's
(20,000 m2), Sears (14,000 m2), Belk (18,910 m2),dan Belk Home and Children's
(12,200 m2). Selain itu, terdapat retail lainnya seperti LEGO, Helzberg Diamonds,
Sephora, dll yang terdapat di kedua sisi koridor tengah (lihat gambar 2,5). Selain area
perbelanjaan, juga terdapat restoran dan foodcourt sebagai tempat untuk bersantai,
duduk dan menikmati beraneka menu makanan (lihat gambar 2.6 ,2.7, 2.8 &2.9);

41
 Gambar 2.6 layout Riverchase Galleria mall
Sumber : http://www.riverchasegalleria.com/directory,

Gambar 2.7Skylight pada Mall

Gambar 2.8 Interior Suasana Mall Gambar 2.9 Food Court pada Mall

42
 b) Wynfrey Hotel, Wynfrey Hotel seperti pada terletak berseberangan dengan Galleria
Tower dan memiliki akses dari arah berlawanan dengan mall. Hotel bintang 4 ini
memiliki jumlah lantai 15, dapat menampung 330 kamar, 12 di antaranya adalah suite
dan sebuah lobby di lantai Hotel ini memiliki fasilitas, yaitu (a) kamar tamu, fasilitas
meeting, restoran, GYM, SPA, Jacuzzi, fasilitas rekreasi berupa kolam renang, dan
lain-lain, c) Galleria Tower , Galleria Tower merupakan gedung kantor berlantai 17
dengan ketinggian 76m, berlokasi di Riverchase Galleria, Hoover. Gedung ini
menampung kantor kelas A yang memiliki luas lantai 34,839 m2, kemudian terhubung
dengan mall Galleria melalui atrium yang beratapkan kaca transparan. Tenant utama
pada gedung adalah Surgical Care Affiliates dan Walter Energy. Di dalamnya terdapat
kantor pusat Med Partners yang berada dari tahun 1993 sampai 2004. Kemudian
kantor tersebut dipindahkan dan diganti dengan Caremark.

2.2.2 Indonesi
A. Ciputra World Jakarta 1.

Gambar 2.10 Peta Lokasi Ciputra Worl Jakarta 1

Sumber : http://www.kaylerealty.com

43
 Ciputra World Jakarta adalah sebuah Megasuperblok yang dibangun oleh PT.
Ciputra Property Tbk. yang berada di kawasan Jl. Dr Satrio Kuningan Timur,
Setiabudi, Jakarta Selatan (lihat gambar 2.4). pola bangunan pada proyek Ciputra
World Jakarta adalah pola bangunan yang diciptakan dengan sistem monolit (lihat
gambar 2.11).

Gambar 2.11 site plan ciputra worl Jakarta 1

Sumber : http://www.kaylerealty.com

44
 Gambar 2.12 Perspektif Ciputra Worl Jakarta
Sumber : http://seejakarta.blogspot.com/2008/06/ciputra-world-jakarta.html

Ciputra World 1 Jakarta, berdiri di site seluas 5,5 hektare memiliki 3 menara
yang digunakan untuk ruang perkantoran, Raffles Hotel & Raffles Residences Jakarta,
My Home Apartemen & Ascott Service Apartment, Ciputra Artpreneur Center
(Museum, Theatre & Gallery) dan pusat perbelanjaan yaitu Lotte Shopping Avenue,
dan dilengkapi tenant seperti Lotte Department Store, Ranch Market; Studio XXI,
Lotte Duty Free, Tempat bermain anak Lollipop; Best Denki, fashion retail seperti
UNIQLO, H&M, Guess, Nike, Outlive; F&B tenant seperti Samwon Garden, Sushi
Tei, Hide Yamamoto, Burger King, Johny Rockets,Caffe Bene, JJ Royal Brasserie,
BACCO (wine culture), Johnny Rockets, Jittlada, Lotteria, Angel-in-Us, Breadlife,
Ootoya, The Ori, Food Avenue (food court). Proyek ini dibangun mulai tahun 2009
sampai dengan 2013 dengan biaya mencapai Rp. 7 (tujuh) triliun. Bangunan Ciputra
World Jakarta 1 dirangcang dengan konsep mixed-use building merupakan
penggabungan fungsi besar arsitektur dengan konsep tampilan moderen yang tanggap
terhadap lingkungan di kota jakarta (lihat gambar 2.12).

45
 Berikut dijelaskan tinjauan hotel dan mall yang terdapat di Bangunan Ciputra
World Jakarta 1, sebagai berikut:
a. Raffles Hotel

Gambar 2.13 la out plan Raffles Hotel

Sumber : http://seejakarta.blogspot.com/2008/06/ciputra-world-jakarta.html

Fasilitas yang terdapat di Raffles Hotel, yaitu (a) fasilitas utama terdiri dari ruang
tidur. Jenis ruang tidur yang terdapat di raffles hotel , yaitu ruang tidur standar,
ruang tidur deluxe, executive, suite junior, suite pemandangan kebun, suite club; (b)
fasilitas pendukung terdiri dari resepsionis 24 jam, penitipan bayi, persewaan mobil,
concierge, fasilitas tamu bagi tamu berkebutuhan khusus, loker, layanan laundry,
bar, parkir, penukaran mata uang, penyimpanan bagasi, restoran, perpustakaan,
fasilitas pertemuan, area merokok, buisiness centre, coffeeshop; (c) fasilitas
pelengkap berupa kamar uap, kolam renang anak, taman, klub anak-anak, taman
bermain anak, kolam renang (luar ruangan), GYM, parkir valet.
Berikut merupakan nuansa pada hotel raffles. (lihat gambar 14)

46
 Gambar 2.14 nuansa hotel raffle sciputra world jakarta
Sumber : http://www.ciputraworldjakarta.com/cwj1/lotte-shopping-avenue, 2014

Nuansa yang tercipta pada raffles hotel adalah moderen yang memadukan warna-
warna cerah yang bertujuan untuk menambah kesan mewah, elegan dan dinamis.
Kemewahn yang tidak monoton dapat memberikan kenyamanan fisik maupun fisikis
pada pengunjung. Dengan demikian tamu atau pengunjung yang datang menjadi
puas berada dalam hotel rafles.

47
b. Mall

Gambar 2.15 la out plan lote mall

Sumber : http://www.skyscrapercity.com,2014

Luas Lotte Mall adalah 77.000 m2. Mall ini terbagi dalam tujuh lantai yang terdiri
dari produk fashion, living, kebudayaan, dan hiburan di setiap lantainya yang
dilengkapi fasilitas Wifi, serta ruang konser. LOVE pun menargetkan pengunjung
dari kelas menengah ke atas. Pada mall ini dapat menemukan sekitar 480 brand
ternama, beberapa di antaranya Uniqlo, H&M, Samwon Garden, serta Seri Salon dari
Korea. (http://wolipop.detik.com,2013).
Fasilitas yang terdapat di mall, yaitu (a) Ruang Utama: retail, restoran, coffe shop,
plaza, (b) Fasilitas Penunjang Dan Pelengkap: bioskop, hall yang disebut The Ice
Palace yang memiliki kapasitas 300 kursi yang dapat digunakan untuk (konser mini,
seminar, dan lain-lain), arture center (ruang seni, music, memasak, menyusui, ruang
bermain anak-anak, komunitas, ruang serba guna, serta ruang bahasa), relaxing

48
ambiance, top sevice dan top brands in the world yang bertujuan untuk memberikan
kepuasan kepada pengunjung yang akan berbelanja. (http://wolipop.detik.com,2013).
Secara keseluruhan, penataan Lotte Shopping Avenue sangat berkesan modern dan
ada nuansa ringan, ceria, dan feminin dari desain interiornya.
Berikut merupakan nuansa pada lotte shoping mall (lihat gambar 2.16).

Gambar 2.16 Nuansa Lotte Mall

Sumber : http://www.ciputraworldjakarta.com/cwj1/lotte-shopping-avenue, 2014

49
B. Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk

Gambar 2.17 Peta Lokasi Beach Walk

Sumber : https://petatematikindo.files.wordpress.com, 2013

Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk terletak di pusat Kuta atau Tuban
(Lihat gambar 2.4). Sheraton Bali Kuta Resort adalah hotel bintang empat yang
memiliki fasilitas seperti kamar tidur, restoran, rekreasi, sport centre. Hotel ini terletak
10 Km dari pusat kota dan menyediakan kemudahan akses ke fasilitas-fasilitas penting
di kota Badung. Dalam bangunan ini, hotel menyediakan pelayanan dan fasilitas yang
nyaman seperti persewaan mobil, lift, koran, dry cleaning, layanan kamar 24 jam
(agoda,2012). Sheraton dan mall beach walk merupakan bangunan yang di
gabung/dikombinasikan dalam satu bangunan yang disebut dengan mixed-use building
(lihat gambar 2,18 & 19).

50
 Gambar 2.18 Site plan

Gambar 2.19 Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk
Sumber : www.lastminute.com.au,2014

Jenis hotel yang diciptakan berbintang empat yang dikombinasikan dengan mall yang
berfungsi sebagai tempat rekreasi dan pusat perbelanjaan untuk semua kalangan
masyarakat. Bangunan ini ( mixed-use building) berlokasi di kuta, bangunan dibangun
di dekat pantai. Dalam penentuan lokasi tersebut, view yang dihasilkan sangat menarik
dan potensial untuk pengunjung yang sedang menginap di hotel tersebut dan pada
fasilitas mall, rancangan sirkulasi yang sangat baik dan jelas. Dari penjelasan diatas
dapat dijabarkan sebagai berikut:

51
a. Sheraton Hotel
Penjabaran fasilitas yang terdapat beach walk yaitu hotel sheraton. Hotel ini
memiliki gaya moderen, namun tetap mengaplikasikan budaya Bali salah satnya
adalah pengaplikasian atap limasan pada bangunan hotel. Warna putih mendominasi,
namun tidak kelihatan monoton.Berikut merupakan Krakteristik hotel Sheraton Bali
Kuta Resort
a) Ruang luar. Ruang luar hotel Sheraton sangat mempertimbangkan view,yaitu
pantai kuta. Dengan demikian pengunjung yang ada di ruanggan ini menjadi
senang dan dapat menyaksikan keindahan alam sekitar. Secara pisikologis
pengunjung mendapatkan ketenangan jiwa dan merasakan suasana alam yang
mengelilinginya. Kesan ruang luar bergaya modern, namun tetap selaras
dengan kondisi lingkungan di Bali.

Gambar 2.20 kolam Sheraton Bali Kuta Resort dan mall beach walk
Sumber : www.agoda.com
b) Hunian deluxe. Kamar tidur terdiri dari tempat tidur, meja TV, kursi panjang,
dan lemari pakaian pengunjung. Style ruang tidur memakai langgam modern
dimana identik dengan warna putih dan dipadukan dengan warna coklat pada
furniture. Ruang ini sangat mempertimbangkan view ke luar karena mampu
meningkatkan harga kamar itu sendiri. (lihat gambar 2.21).

52
 Gambar 2.21 ruang tidur Sheraton Bali Kuta Resort
Sumber : www.agoda.com

c) Hunian suite. Kamar tidur suite terdiri dari tempat tidur dan living room.
Furniture yang terdapat di kamar tidur yaitu: kursi, meja tv, tv, lampu tidur,
meja, dan lemari pakaian. Warna yang digunakan dalam ruang adalah putih
yang di padukan dengan warna coklat muda sehingga kesan ruang luas,
mempertimbangkan view pantai. Kemudian dilengkapi dengan living room
furniture yang ada adalah meja, kursi. Material arsitektur lantai mengunakan
kramik, dan flapon menggunakan gypsum, kaca bening 6mm.( lihat gambar
2.22 dan 2.23).

Gambar 2.22 ruang tidur suite Gambar 2.23 living room Sheraton
Sheraton Bali Kuta Resort Bali Kuta Resort
Sumber : www.agoda.com Sumber : www.agoda.com

d) Kamar mandi. Material arsitektur yang digunakan, yaitu pada bagian lantai
mengunakan kramik, dingding mengunakan warna putih, dan plafon gipsum
menggunakan warna putih. Furniture yang disediakan yaitu: bak mandi, tempat
cuci tangan, meja cuci tangan, kaca hias, tempat sabun, kursi hias, shower.

53
 Gaya kamar mandi yang digunakan adalah modern dan mengikuti tren jaman
sekarang.(lihat gambar 2.24).

Gambar 2.24kamar mandi Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com,2014

e) Lobby. Lobby yang terdapat di Sheraton hotel menggunakan gaya modern dan
memiliki arsitektur image yang sangat memperhatikan gaya hidup masyarakat
berkelas saat ini. Warna yang digunakan pada lobby adalah warna cokalat dan
dipadukan dengan warna putih sehingga kesan ruang tercipta natural. Furniture
yang disediakan yaitu kursi, meja, dan fron office. Material pada elemen
arsitektur pada lantai menggunakan marmer, elemen dingding menggunakan
kayu dan dipadukan dengan warna putih, dan pada elemen atas diciptakan
exspose sehingga kesan luas pada loby tercipta dan mampu mewujudkan
arsitektur image yang sangat menarik. (lihat gambar 2.25).

Gambar 2.25 lobby Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : survey lapangan, 2014

54
f) Pusat bisnis. Hotel Sheraton Bali Kuta Resort mempunyai fasilitas bisnis yang
delengkapi dengan multimedia dan ruang rapat. Elemen arsitektur yang sangat
menarik menimbulkan kenyamanan penguna ruang. Sehinga pengguna ruang
nikmat berada dalam ruang tersebut.( Lihat gambar 2.26).

Gambar 2.26 pusat bisnis Sheraton Bali Kuta Resort

g) Restoran. Restoran merupakan pasilitas pendukung hotel dimana sangat

mempertimbangkan view keleuar yaitu menyaksikan keindahan panorama
alam sekitar yaitu keberadaan pantai kuta. Warna yang digunakan pada interior
identik dengan coklat dengan adanya perpaduan warna lampu kuning. Dan di
tempelkan wallpaper bercorak. .( Lihat gambar 2.7).

Gambar 2.7 restoran Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : survey lapangan, 2014
h) Caffe. Caffe merupakan tempat makan dan minum dimana berfungsi sebagai
fasilitas pendukung hotel. Warna interior yang digunakan adalah putih dan
dipadukan dengan warna ungu. Jadi kesan bangunannya adalah modern masa
kini. ( Lihat gambar 2.28).

55
 Gambar 2.28 caffe Sheraton Bali Kuta Resort
Sumber : survey lapangan, 2014

i) Ruang fitness. Ruang fitness merupakan fasilitas penunjang dimana sangat

disesuaikan dengan gaya hidup manusia masa kini. .( Lihat gambar 2.29).

Gambar 2.29 ruang fitness Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : survey lapangan, 2014
j) Ruang rapat. Furniture yang terdapat pada ruang rapat adalah kursi dan meja
rapat. Kapasitas 12 orang. Suasana ruang yang diciptakan adalah moderen dan
didesain secara eklisif. Warna yang mendominasi pada interior ruanggan
adalah putih yang meberikan kesan luas (lihat gambar 2.30).

Gambar 2.30 Ruang rapat Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

56
k) SPA. SPA Merupakan fasilitas penunjang. Fasilitas yang memberikan
kenyamanan bagi pengguna ruang yang didesain dengan suasana moderen.
SPA merupakan fasilitas kesehatan dan perawatan tubuh bagi wisatawan yang
menginap.( Lihat gambar 2.31).

Gambar 2.31 SPA Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

l) Club anak-anak, merupakan fasilitas penunjang pada hotel, dimana khusus

disediakan untuk anak-anak yang akan bermain. Warna cerah yang didesain
disesuaikan dengan karakter anak, yang merupakan simbul senang dan bahagia
.( Lihat gambar 2.32).

Gambar 2.32 clube anak Sheraton Bali Kuta Resort

Sumber : www.agoda.com

b. Mall beach walk. Prancangan pada mall beach walk sangat menarik dan
dapat menciptakan kenikmatan manusia yang sedang berekreasi. fasilitas
yang terdapat pada mall beach walk , sebagai berikut (lihat gambar 2.33,
2.34, 2.35, 2.36, ).

57
 Gambar 2.33ruang luar Gambar 2.34antorium
beachwalk beachwalk
Sumber : Dokumentasi Sumber : Dokumentasi
kelompok studio kelompok studio
perancangan 5 perancangan 5
(07/03/2014) (07/03/2014)
perancangan 5
(07/03/2014)

Gambar 2.35retail Gambar 2.36plaza

perancangan 5 Sumber : albert 5
(07/03/2014) (07/03/2014)

Dari penjabaran diatas, yaitu hotel dan mall, pada akhirnya dapat ditarik
kesimpulan mengenai fasilitas bangunan tersebut. Dari penjelasan mengenai sheraton
hotel dan mall beachwalk, fasilitas yang terdapat di sheraton hotel, yaitu (a) Fasilitas
hotel, 1) Fasilitas utama: Kamar tidur, 2) Fasilitas pendukung: Restoran, lobby, coffe
shop, parkir mobil, bisnis center, salon,layanan laundry, bar, fasilitas pertemuan,
penyimpanan, concierge, lift, persewaan sepeda, persewaan mobil, 3) Fasilitas
pelengkap: Pijat, SPA, kolam renang, kolam renang anak, pusat kebugaran, parkir
mobil, (b) Fasilitas mall: Retail, restoran, coffe shop, game center, parkir, taman.

58
2.3 SPESIFIKASI UMUM
Pada spesifikasi umum terdapat uraian hasil sintesa pemahaman terhadap teori dan
pemahaman proyek sejenis. Spesifikasi umum mencangkup elemen-elemen yang
dijadikan dasar acuan merancang dan pedoman umumnya terintegrasi pada studi
perancangan yang terkait lokasi dan pemprograman.

2.3.1 Hakekat
Pada hakekatnya, spesifikasi umum dibagi menjadi tiga unsure, yaitu pemahaman
umum bangunan multifungsi (mixed-use building), tujuan perancangan peroyek, lingkup
proyek. Penjabaran ketiga hakekat tersebut, sebagai berikut:
A. Pemahaman Umum Mixed-Use Building Fungsi Hotel Dan Mall
Bangunan multi fungsi (mixed-use building) adalah sebuah bangunan yang
memiliki dua atau lebih fungsi besar arsitektur. Kalau disesuaikan dengan ide judul
perancangan bangunan multi fungsi (mixed-use building) adalah sebuah bangunan
yang terkombinasi antara hotel dan mall. Fungsi, Hotel merupakan fasilitas
akomondasi dan Mall merupakan pusat perbelanjaan dan rekreasi yang
dikombinasikan satu kesatuan dalam satu bangunan. Pendekatan perancangan yang
berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu
kota (luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, dan ekonomi tinggi)
sehingga terjadi satu struktur yang komplek
B. Tujuan Proyek
Dalam perancangan mixed-use building memiliki tujuan, yaitu a) Perancangan
mixed-use building bertujuan untuk mengubah area menjadi multi fungsional lahan; b)
memperbaiki kualitas fisik lingkungan kota; c) Penghematan pendanaan proyek; d)
menciptakan fasilitas yang memudahkan pengunjung, sehingga waktu tempuh dan
jarak menjadi dekat untuk mencapai suatu fasilitas, perodiktivitas akan bertambah;e)
meningkatkan pertumbuhan kawasan sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan
layanan bagi para pengguna bangunan/gedung; f) Menghambat perluasan kota karena
perkembangannya kea rah vertikal sehingga meminimalkan perluasan kota secara
horizontal.

59
 C. Lingkup Proyek
Perancangan pembangunan dilakukan berdasarkan kreteria umum. Penjabaran
lingkup proyek, yaitu a) fungsi, fungsi-fingsi yang dikombinasikan pada sebuah
bangunan multifungsi adalah hotel dan mall (wisma dan suka);b) letak, karakteristik
letak proyek adalah pada kawasan pariwisata; c) jenis, jenis proyek merupakan
bangunan multi fungsi yang mewadahi fungsi hotel sebagai sarana akomondasi dan
mall sebagai sarana rekreasi dan pusat perbelanjaan.

2.3.2 Wadah
Berdasarkan lingkup proyek, wadah proyek pada bangunan multi fungsi (mixed-use
building) akan menggunakan pedoman sebagai berikut:
A. Fasilitas
Secara umum perancangan bangunan multi fungsi (mixed-use building) akan
memiliki fasilitas, yaitu a) sarana akomondasi berupa hotel berbintang dan sara
rekreasi berupa pusat perbelanjaan berupa mall
B. Syarat Lokasi
Lokasi menjadi persyaratan utama untuk mengembangkan sebuah bangunan
multi fungsi (mixed-use building), tujuannya agar mendapatkan pencapaian yang
diharapkan secara efektif. Adapun persyaratan lokasi pembangunan bangunan multi
fungsi ini berdasarkan rumusan krakteristik dan tujuan yang diharapkan, yaitu a)
lahan terletak di kawasan strategis pariwisata, dengan kedekatan dengan jalan
penghubung utama antar kawasan atau kota, sehingga dapat menjadi bangunan yang
mampu memprodiktivitaskan sebuah kawasan dan dapat menjadi alternatif
pengembangan bangunan sebagai pendukung kawasan pariwisata di masa depan; b)
bangunan multi fungsi mampu memaksimalkan penggunaan lahan secara efektif dan
memperhatikan lingkungan sekitar, supaya dapat meningkatkan keserasian antara
bangunan yang lainnya
C. Pelayanan
Adapun pelayanan pada proyek bangunan multifungsi yang diciptakan, yaitu a)
pelayanan investasi, menyediakan retail kepada pengusaha/pedagang, sehingga dapat
bekerja membuka usaha pada retail yang disewakan. Perseorangan yang dapat

60
 berinvestasi pada bidang retail yang memiliki nilai dan dapat memperoleh
keuntungan; b) pelayanan wisata, pelayanan yang diberikan kepada para pengunjung
yang menikmati wisata pada kawasan pariwisata; c) pelayanan lingkungan,
menciptakan ruang luar berupa taman, sehingga dapat meningkatkan kualitas fisik site
dan mampu memberikan kesegaran tersendiri terhadap pengunjung yang mengunap
maupun pengunjung yang berekreasi.

2.3.3 Isi
Berdasarkan lingkup isi perancangan proyek akan dihuni dan mengakomondasikan
unsur, sebagai berikut:
A. Civitas Penghuni
Penghuni merupakan pengunjung wisata, yaitu wisatawan domestik dan
mancanegara yang akan menginap serta menikmati fasilitas mall. Penginap dan civitas
pada mall merupakan anak-anak, para remaja, dewasa, dan usia lanjut, serta civitas
yang memiliki keterbatasan fisik. Kapasitas layanan proyek bangunan multi fungsi
berupa hotel yang dikombinasikan dengan mall adalah 60-100 pada fasilitas
hotel/akomondasi dan mall mencapai 1000 civitas.civitas selain wisatawan adalah
masyarakat umum yang sifatnya berkunjung untuk melakukan rekreasi.
B. Pengelola
Pengelola bangunan multi fungsi (mixed-use building) merupakan pihak suwasta
dan pemerintah kota sebagai pemilik lahan, dan bersinergi untuk mencapai tujuan
proyek yang diharapkan beserta terwujudnya bangunan percontohan merupakan
konsep fasilitas pendukung kawasan di masa depan yang mampu meningkatkan
produktivitas kawasan pariwisata dengan mengedepankan konsep visual yang bercitra
nusantara.

61