UNIVERZITET U BEOGRADU

GRAĐEVINSKI FAKULTEТ
Katedra za geodeziju i geoinformatiku

TRŽIŠTE NEPOKRETNOSTI
Predavanje 7
Metode procene vrednosti nepokretnosti

Prof. dr Zagorka Gospavić

Gospavić, dipl.geod.inž.

Školska 2012/2013
 SADRŽAJ

1. METODE PROCENE VREDNOSTI

NEPOKRETNOSTI
2. TROŠKOVNA METOGA
3. KOMPARATIVNA METODA
4. PRINOSNA METODA
 METODE PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI

Smernica međunarodnih procena vrednosti br.1

(International Valuation Guidance Note no.1)

Procena vrednosti nepokretne imovine ( Real Property Valuation)

pod tackom 5.10. daje pregled uobičajenih pristupa proceni vrednosti:

1. Pristup zasnovan na nabavnoj vrednosti – troškovna metoda

(Cost Approach)

2. Pristup zasnovan na poređenju prodaje – komparativna metoda

(Sales Comparison Approach)

3. Pristup zasnovan na kapitalizaciji prihoda – prinosna metoda

(Income Approach)

11. Metode procene vrednosti

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI

Korišćenje troškovne metode kod procene vrednosti nepokretnosti

uporište nalazi u pretpostavci da investitor neće za nepokretnost platiti
veću cenu nego što bi ga koštalo da kupi zemljište i izgradi objekat.

Troškovni metod se bazira na utvrđivanju cene nove gradnje, tj. troškova

zamene odgovarajuće nepokretnosti, uključujući sve troškove:
– Investiciono-tehničke kokumentacije (projektovanje),
– Troškove građenja,
– Naknade za uređenje građevinskog zemljišta,
– Naknade za priključke na mrežu i pripadajuće instalacije.

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI

Ovako dobijena vrednost nove gradnje se umanjuje za realni otpis objekta

(fizička i funkcionalna zastarelost – amortizacija), da bi se dobila
sadašnja procenjena vrednost.

Na tu vrednost se dodaje još i vrednost pripadajućeg zemljišta, prema

dostupnim uporednim podacima sa tržišta.

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI

Uobičajene greške u primeni ovog pristupa su:

– Loše procenjena amortizacija objekta,

– Precenjena ili podcenjena vrednost zemljišta,
– Precenjen ili podcenjen kvalitet i vrednost zemljišta.

Mnogi procenitelji, koji nisu tehničke struke, izbegavaju upotrebu ove

metode za procenu vrednosti nepokretnosti jer ona zahteva znanja o
samim konstrukcijama objekata i cene izvođenja radova u
građevinarstvu.

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI

Pristup troškovne metode je “padao” u milost i nemilost mišljenja

stručnjaka od nastanka profesije procenitelja.
Troškovnu metodu je lako razviti ukoliko je objekat nov i predstavlja
HABU. Teškoće nastaju u određivanju amortizacije ako je objekat star.

Troškovi reporodukcije/zamene

Troškovi reprodukcije se odnose na troškove izgradnje u svim detaljima

istog objekta kao što je predmetni, na dan vršenja procene.

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI

Troškovi reporodukcije/zamene
Troškovi zamene podrazumevaju troškove izgradnje sličnog objekta kao
što je predmetni, koristeći sadašnje materijale koji su u primeni. Npr.
Umesto drvene stolarije danas i stambeni i poslovni objekti koriste PVC
i Alu profile, a izrada prozora od drveta bi bila skuplja varijanta.
Odabirajući troškove zamene nećemo “izlečiti” sve nedostatke
postojećeg objekta (usled primene zastarelog materijala) jer ukoliko
objekat ima loš raspored prostorija i time je neefikasan, metodom
zamene ovaj nedostatak nećemo izlečiti ili prikriti već ćemo morati da
ga obuhvatimo kroz funkcionalnu amortizaciju.
Troškovi izgradnje obuhvataju sve “soft” i “hard” troškove. Procenitelji
često zaborave da uključe “soft” troškove u kalkulaciju (projekat,
dozvole, priključci na infrastrukturu, pravni troškovi, troškovi marketinga
prodaje itd.)

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Troškovi izgradnje
1. Investiciono tehnička dokumentacija
2. Pojedinačni troškovi za pozicije radova
3. Bruto plate
4. Materijal
5. Skele
6. Potrebna energija
7. Mehanizacija
8. Spoljni izvori (svi saradnici projekta – podizvođači, projektanti, konsultanti...)
9. Zajednički troškovi
10. Troškovi zavisni od vremena
11. Troškovi nezavisni od vremena
12. Obračunat rizik
13. Obračunata dobit
14. Pripadajući porezi i takse

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Troškovi pribavljanja lokacije

Iz analize lokacije dobijamo podatke o:

– Površini predmetne parcele,
– Broju i strukturi vlasništva,
– O mogućnostima gradnje,
– O trenutnoj tržišnoj vrednosti proizvoda (objekata).

Podaci iz prakse (tržište za Beograd):

– Za centralne zone (Extra, I i II zona) – i do 40% tržišne vrednosti
objekta
– Za ostale zone – max 33% tržišne vrednosti objekta
– Prigradske zone i parcele na kojima se primenjuju podaci GUP-a
obično do 20% vrednosti.

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Stambena zgrada 300 m2) iznosi NG = 12.626.773,30 dinara .
Na osnovu troškovnika proizilazi sledeća struktura troškova gradenja u %.
Izvršeni radovi % udela u ukupnoj ceni gradenja PU
1.ZEMLJANI RADOVI 1,82
2. BETONSKI I ARM.BETONSKI RADOVI 15,86 Suma je 53.27
3.ZIDARSKI RADOVI 23,42 N=100
4. ARMIRACKI RADOVI 7,31
5. TESARSKI RADOVI 2,67
6. POKRIVACKI RADOVI 2,19
7. STOLARSKI RADOVI 6,88 Suma je 18,29
8. BRAVARSKI RADOVI 4,67 N = 35
9. LIMARSKI RADOVI 1,37
10. KERAMICARSKI RADOVI 1,49
11. TERACERSKI RADOVI 3,88
12. PARKETARSKI RADOVI 2,43 Suma je 8,10
13. MOLERSKO-FARBARSKI RADOVI 2,52 N = 25
14. STAKLOREZACKI RADOVI 0,51
15. RAZNI GRAD.-ZANATSKI RADOVI 2,64
16. VODOVOD I KANALIZACIJA 16,79 Suma je 20,34
N = 30
17. ELEKTRO INSTALACIJE 3,55
UKUPNO : 100,00 %
2. Troškovna metoda procene
 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Sabiranjem i grupisanjem pojedinih stavki koje imaju podjednako ili
približno umanjenje fizičkog stanja upotrebljivosti, za pojedine grupe ili
više radova, dobijamo sledeća umanjenja U:
– Zemljani radovi,
– Betonski i armirano-betonski radovi,
– Zidarski radovi – nosivi zidovi, pregradni zidovi, razni zidarski radovi-
ugrađivanja, izolacije,
– Tesarski radovi – krovna konstrukcija, oplate,
– Pokrivački radovi (grubi građevinski radovi)
– ...
Procenat udela – PU=53.27%

Starost objekta je n = 10 godina,

Prosečni verovatni vek trajanja konstrukcije (1-6) je N = 100 godina,
(7-11) N = 35 godina, (12-15) N = 25 godina i (16-17) je N = 30 godina
2. Troškovna metoda procene
 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI

Računanje amortizacije

U = 0.044 = 4,4 % umanjenje osnovne konstrukcije (1-6)

U (zanatski radovi) = 10:35 = 0.29 = 29% za (7-11)
U (molerski radovi) = 10:25 = 0.40 = 40% za (12-15)
U (instalacije) = 10:30 = 0.33 = 33% za (16-17)

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Primer obračuna vrednosti objekata

Vrednost placa

VP =
Ukupna vrednost SVG + VP = 10.481.487,05 + VP =
2. Troškovna metoda procene
 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Troškovi pribavljanja lokacije

Praksa:
Lokacija se nalazi u Ulici Gospodara Vučića u Beogradu.
Površina parcele je 5.15 ari (515 m²)
Postoji plan detaljne regulacije, sa sledećim podacima:
– dozvoljena izgradnja Po+P+3+Pk,
– koeficijent izgrađenosti 2.5,
– stepen zauzetosti 65%,
– broj parking mesta u podrumu je 1.1 parking/stan
Prodajna cena na objektima u izgradnji u Ulici 1600-1800 €/m²,
Parking mesto 6000 €/komad.

Budući objekat
515m² x 2.5 = 1287 m² bruto
Ili 515 m² x 65% x 4 (p+3+pk) = 1339 m²
Manji uslov 1287 m²
Odnos bruto/neto 1287 x 0.76 = 978 m² neto
978 m² x 1700 €/m² + 12 st x 6000 € = 1.734.600 €
1.734.600 x 30% = 520380 (500 000 ) €
2. Troškovna metoda procene
 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Troškovi dokumentacije

Cena projektovanja je u opsegu 10 – 25 €/m²

Cena umnogom zavisi od:
-Mesta u kom se radi (Beograd je najskuplji, a unitrašnjost je jeftinija za 3-5 €/m²
-Vrste objekata koji se projektuje

Pored cene projektovanja u ovoj fazi značajan deo su i troškovi taksi, participacija
i saglasnosti za JKP.

Izdavanje Izvoda iz urbanističkog plana (akta o urbanističkim uslovima –

odnosno lokacijska dozvola):
Objekti do 1000 m² bruto – 170 €
Objekti od 1000 do 5000 m² bruto – 370 €
Objekti preko 5000 m² bruto – 670 €

Troškovi uslova za projektovanje u zavisnosti od objekta iznose po projektu oko

100 – 200 €, a za vodovod i kanalizaciju cena oko 1.5 €/m² budućeg objekta.

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Participacije i saglasnosti
Participacija za skloništa – 3 €/m² neto objekta

Saglasnost Službe za zaštitu od požara:

- Objekti do 1000 m² bruto – 400 €
- Objekti od 1000 m² do 5000 m² bruto – 800 €
- Objekti preko 5000 m² bruto – 1200 €

Ugovor sa direkcijom za građevinsko zemljište

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Participacije i saglasnosti

Ugovor sa JKP “Beogradske elektrane”

Cena saglasnosti i priključka:

cca 35 €/m²grejne površine ukoliko sami izvodite radove za trasu
cca 45€/m² grejne povšine ukoliko JKP izvodi radove za trasu
cca 10€/m² grejne površine ukoliko želite mogućnost korišćenja tople
vode (ako ima uslova)

Ugovor sa Telekomom Srbija

Cena saglasnosti i priključka:

Cca 70 € po telefonskom priključku
Cca 15o € po telefonskom ISDN priključku
Cca 40€ po ADSL priključku za osnovni paket

2. Troškovna metoda procene

 TROŠKOVNA METODA PROCENE VREDNOSTI
NEPOKRETNOSTI
Participacije i saglasnosti

Ugovor sa Elektrodistribucijom

Cena saglasnosti i priključka određuje se po instalisanoj snazi koja je

projektovana po brojilu:
Cca 600 €/stan za instalisanu snagu od 16 A

Ugovor sa JKP “Vodovod i kanalizacija”

Cena saglasnosti i priključka se određuju kao i za Uslove za

projektovanje, zaviseod namene i površine objekta ali se mogu proceniti
za oba projekta na nivou cca 10 €/m² bruto objekta.

2. Troškovna metoda procene

 KOMPARATIVNA METODA
(Sales Comparison Approach)
Analiza istorijskih podataka o prodaji sličnih objekata je osnova ovog
pristupa.

Predmetnu nepokretnost procenjujemo tako što je poredimo sa sličnim

nepokretnostima koje su skorije prodate na tom tržištu. Pretpostavljamo da
će predmetna nepokretnost imati prodajnu cenu sličnu prodajnim cenama
uporedivih nepokretnosti, korigovana za određene specificnosti, koje
karakterišu predmetnu nepokretnost.

Tabela ili matrica komparativa sadrži poređenje predmetne nepokretnosti sa

sličnim nepokretnostima. Usklađivanje (korekcija) može biti kvalitativna ili
kvantitativna.
Kvalitativna : bolje, gore, malo bolje, dosta bolje…, kvantitativno: ± (%).

3. Komparativna metoda procene

 KOMPARATIVNA METODA
(Sales Comparison Approach)

Atributi koji utiču na vrednost stambenih nepokretnosti su:

lokacija, sprat, grejanje, površina, parking, godište gradnje, stanje
objekta..

Atributi koji utiču na vrednost poslovnih nepokretnosti su:

lokacija, pristup, površina, parking, zakupljenost, godište gradnje,
efikasnost prostora, grejanje, ostale instalacije…

Atributi koji utiču na vrednost komercijalnih nepokretnosti su:

lokacija, izloženost, pristup, površina, zakupljenost, parking, instalacije…

3. Komparativna metoda procene

KOMPARATIVNA METODA – vremensko usklađivanje

Stan od 85 kv m = ?

3. Komparativna metoda procene

KOMPARATIVNA METODA – procentualna korekcija

1.15% 9660

0.95% 7980

0.90% 7560

0.85% 7140

0.90% 7560

1.00% 8400

Sredina 8050

3. Komparativna metoda procene

KOMPARATIVNA METODA- (za diskusiju sa studentima)

3. Komparativna metoda procene

3. Komparativna metoda procene
3. Komparativna metoda procene
 PRIHODOVNA METODA - (Income Approach)

Vrednost imovine je jednaka sadašnjoj vrednosti budućih koristi od

vlasništva te imovine – Koliko vredi danas buduća korist od te imovine.

Kada su u pitanju nepokretnosti, buduća korist podrazumeva novčani tok

koji prihoduje ta nepokretnost. Novčani tok se sastoji od redovnih godišnjih
primanja plus rezidualna vrednost nepokretnosti na kraju perioda državine,
odnosno u vreme prodaje (prenosa vlasništva na drugo lice). Prihodi se
menjaju i cene nepokretnosti se menjaju, prihodovni metod je razmišljanje i
projekcija unapred, bazirana na istorijskim podacima ali i na trendovima.

Prihodovna metoda, zavisno od kompleksnosti nekretnine, može se

primeniti kao:
Direktna kapitalizacija – za nepokretnosti koje imaju stabilan prihod i
predvidive troškove
Diskontovani novčani tok (DCF):
kompleksne nepokretnosti sa promenljivim novčanim tokom

4. Metoda kapitalizacije dobiti

 METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

Direktna kapitalizacija: gde se godišnji prihod neke nepokretnosti

konvertuje u vrednost nepokretnosti, gde se prihod deli prikladnom stopom
kapitalizacije.

Stopa kapitalizacije se dobija iz komapartivnih prodaja sa tržišta

nepokretnosti, tako što se njihov godišnji prihod deli sa prodajnom cenom.
(IRV –Income-Rate-Value)

Prihod = Stopa kapitalizacije x vrednost

Vrednost = Prihod/ stopa kapitalizacije

Prihod (yield) – Y
Stopa kapitalizacije (cap – rate) – F

F = 1/Y

4. Metoda kapitalizacije dobiti

 METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
Prihod (yield) – Y
Stopa kapitalizacije (cap – rate) – F
F = 1/Y

4. Metoda kapitalizacije dobiti

 VREMENSKA VREDNOST NOVCA
i%
kapitalizacija

PV FV
0 Vreme

i%
diskontovanje

4. Metoda kapitalizacije dobiti

 BUDUĆA VREDNOST ANUITETA (FVAn)
Primer : / DETALJNO CE TE UCITI U INVESTICIONA ANALIZA
Pretpostavimo da hoćete da investirate 1 000$ godišnje u toku tri
godine (n=3) po kamatnoj stopi od i = 8%.

Ovo će imati za rezultat buduću vrednost od (3 246 $)

Pošto se prva isplata vrši na kraju prve godine, ona se usložava na dve
godine. Druga isplata se usložava za godinu dana, a treća isplata stvara
nultu kamatu, pošto se isplata vrši na kraju treće godine.

Ubacujući podatke u jednačinu, primer za trogodišnji anuitet dobija se:

1  in  1 1  0.08 3  1
FVAn  a  FVA n  1000   3246 $
i 0.08

4. Metoda kapitalizacije dobiti

 STOPA (FAKTOR) KAPITALIZACIJE

Stopa kapitalizacije se računa na osnovu neto prihoda i vrednosti

nepokretnosti (investicije).

Stopa kapitalizacije (Overall Capitalization Rate, All Risks Yield) osim što se
može dobiti iz podataka sa tržista, može se i izračunati tehnikom
rasčlanjivanja ukupne stope kapitalizacije na komponentu zajma i
komponentu sopstvenih sredstava (“band of investment techique”)

Zasniva se na činjenici da većina investitora kupuje nepokretnosti na kredit.

“Equity” ili sopstveni novac je 30%, a 70% finansira banka.
M (kreditna konstanta ) x Rm = učešće komponente pozajmljenih sredstava
(1-M) x Re = učešće sopstvenih sredstava

4. Metoda kapitalizacije dobiti

 STOPA (FAKTOR) KAPITALIZACIJE

Stopa kapitalizacije = Ro = M x Rm + (1-M) x Re

Re- stopa za sopstv.ulaganja - državne obveznice ili hartije od vrednosti
(14%)

Primer: Od banke uzimamo kredit sa godišnjom kamatom od 10% na

25godina.

Periodična kamata je: 0.1/12 = 0.0083 ; broj isplata: 25 x 12 = 300 ;

faktor kamate = 0.0083/(1-(1/(1+0.0083)^300) = 0.0091 može se dobiti u
banci Rm=12 x 0.0091 = 0.1092
Stopa Kapitalizacije = 0.1092 x 0.7 + 0.14 x 0.3 = 0.1164 = 11.64%

4. Metoda kapitalizacije dobiti

PROCENA VREDNOST NEPOKRETNOSTI NA OSNOVU
PRIHODA
Primer: Investicija u nepokretnost koja ima neto godišnji prihod od 140.000
eu.

Banke daju kredit na 75% investicije po kamati od 9.5% godišnje sa

mesečnom isplatom kamate, na period od 25 god.
Stopa kapitalizacije na sopstveni kapital je 5.5%.
Odrediti tržišnu vrednost nepokretnosti.

Periodična kamata: 0.095/12 =0.0079; broj isplata: 25 x 12 =300;

Faktor kamate: 0.0079/(1-(1/(1+0.0079)^300)) = 0.0087

Rm = 12 x 0.0087 = 0.1047

Stopa kapitalizacije: 0.25 x 0.055 + 0.75 x 0.1047 = 0.0923 =9.23%

Tržišna vrednost: 140.000/0.0923 = 1.516.793 eu ili zaokruženo na:

1.500.000 eu
4. Metoda kapitalizacije dobiti
 RIZIK

Što je veći potencijalni rizik, veća je nagrada (profit) koji investitor očekuje.
Kao i u bankarstvu i kod nepokretnosti važi pravilo:

Mali rizik: niska kamata

Veliki razik: visoka kamata.

Generalno stope prihoda su:

4. Metoda kapitalizacije dobiti

Pitanja
za
diskusiju