SERA Tene ule Uy DE LA CONSERVACION DE LOCALES E INSTALACIONES CRITERIOS PAL DEON TAT. Jose Maria de'Bona .INDICE CAPITULO 1 Definiciones y Conceptos 1. Lo que puede entenderse por mantenimiento ........... a | 2. Tipos de mantenimiento 24 3. Organizacion propia _...... 27 4, Empresas que ofrecen mantenimiento 29 5. Los contratos 32 6. Lalegalidad vigente . eee fees snr 33 OD TaS 6 ISA OTIS es eer sree ere ire eter eee . 34 CAPITULO 2 Organizaci6n del Mantenimiento 1. Propio osubcontatado oc. cseereneinanre re etewerewie cite 39 a A a a ee rae cr sc ser rte ea ee ae oe OD 3. Suministros y residuos .. . 48 4. Organigramas ; 49 + Comunidad de vecinos .. . renee .. 50 8 TAVUSH carcass osan ano eae nresiomaren nore 51 CAPITULO 3 Revisiones Obligatorias de Equipos ¢ Instalaciones I ién_. 2. Maquinas .... 58 + Revisiones particulares periédica: 58 + Inspecciones oficiales... 0... 6. eee eee eee eee - 59 3. Centrales eléctricas, subestaciones y centros de transformacién . : sees bene ». 28 * Inspecciones oficiales. 59 4. Instalaciones de calefaccién, clim: caliente sanitaria ...... cee cece eee eee ee 60 « Revisiones particulares periédicas .................-. 60 * Inspecciones oficiales... ps8 Ma ee Ree 62 5. Puentes gria............... occ ete tteeeveteseseees 63 + Inspecciones oficiales ..... bebe ect eect eeeeeees 636. Aparatos a presion (normas generales) ..............-0005 63 + Inspecciones y pruebas peri6dicas ............00.005 . 63 7. Calderas, economizadores, precalentadores, sobrecalentadores y recalentadores 64 + Inspecciones particulares periédicas 64 * Inspecciones oficiales ..... . 64 8. Tuberias para fluidos relativas a calderas . 65 + Inspecciones oficiales 65 9. Extintores de incendio ..... 65 + Inspecciones oficiales... 65 10. Botellas y botellones de gases compeimidos TieuELeIO® y disueltos a presiOn . 66 * Inspecciones oficiales 66 11. Recipientes frigorificos 66 * Inspecciones oficiales 0.0.66... cece eee cece eee es . 66 12. Aparatos destinados a calentar o acumular agua caliente fabricados en serie 67 * Inspecciones y pruebas periédicas ‘ 67 13. Calderas de agua caliente .. . 67 + Inspecciones y pruebas periddicas 67 14. Intercambiadores de calor en placas 68 * Inspecciones y pruebas periddicas . 68 15. Instalaciones de tratamiento y alimacenamiento ide aire comprimido 2.00000. 0 00 ec c cece cece cece eee ee cess . 70 * Revisiones particulares periddicas . 70 * Inspecciones oficiales 70 16. Aparatos elevadores . 70 + Inspecciones oficiales 70 CAPITULO 4 La Contrataci6n: Aspectos Generales 1._Principios 75 2. Contrataci6n de trabajadores auténomos . Th 3. Pliego de condiciones generales . . 82 * Objeto ..............20- 82 ¢ Adjudicatario ........ ‘ ie eee eae Shae iesContrato 0 pedido + Representante técnico 84 + Acta de replanteo . 85 * Desarrollo de los servicios 86 + Normativa . . 90. © Precios’ 91 + Forma de pago y facturacién 92 * Penalizaciones econémicas . . 94 + Personas autorizadas a acceder a las instalaciones . 96 * Sefializacién, consumos y limpieza ...............000- 97 * Facultades de la Propiedad respecto al personal del Adjudicatario 98 * Responsabilidad por dafios_. . ‘ 99. * Obligaciones legales, laborales y relativas a la vigilancia de los trabajos/servicios por el Adjudicatario ............... 100 Propiedad industrial y comercial . . Rescisién del contrato o pedido .. . Titularidad . * Omisiones + Jurisdicci6n + _Anexo n° 1: Nombramiento de Delegado representante eb eontrato | a2 ates eee Se See ee es UO C a ; 107 CAPITULO 5 La Contrataci6n: Descripci6n de Prestaciones en Mantenimiento Preventivo 1._Introduccién_... eee 1 2. Descripcién de las prestaciones .... . Sbbinsoie ad een ean acs 6: e'Obiete ...... 114 + Actividades a desarrollar y prestaciones ... 116 * Obligaciones y responsabilidades del ‘Adjudieatanio. 120 * Garantias de los trabajos........- 121 + Precio: 122 Vigencistdel'conttate i250 weenie ce eN et eee + 123SPI EROS ce cop ncersep scmreinercacemnesenennenie niowae ones rE ai * Anexo n° 1: Instalaciones objeto del contrato_. *_Anexo n° 2: Fichas y conjuntos de revision _. 3. Forma de pedir ofertas . CAPITULO 6 La Contrataci6n: Descripci6n de Prestaciones en Resoluci6n de Averias 1_Introduccién 139 2._Descripcién de las prestaciones 139 Se ODIMG s50 She z 139 * Actividades a desarrollar y prestaciones ¥ 141 *_Obligaciones y responsabilidades del Adjudicatario z 145 * Garantias de los trabajos 147 + Precios 147 + Vigencia del contrato . 148 + Revision de precios . 149 + Facturaci6n . 150 * Anexo n° ‘ConaiGones de la prestaci n_ de servicios 152 * Anexo n° 2: Instalaciones objeto del contrato . 153 3. Forma de pedir ofertas 155 CAPITULO 7 La Contrataci6n: DescripciGn de Prestaciones para un Contrato Mixto (Preventivo, Averias y Correctivo) 1._Introducci6n ...... 3 163 2._Descripcién de las presuciones 164 " * Objeto 164 + Actividades a desarrollar Y prestaciones | 167 + Obligaciones y responsabilidades del ‘Adjudicatario <, 173 + Garantias de los trabajos . 175 S Pe6CIOs fsdieravsniaats ss 175 + Vigencia del contrato 177 + Revisién de precios . 178 + Facturaci6n...... 179 +_Anexo n° 1: Condiciones de la presta 180 Copyrighted mat* Anexo n° 2: Instalaciones objeto del contrato . 180 *_Anexo n° 3: Fichas y conjuntos de revisi6n .. . . 180 3) Fomnd de pedit Ofertas iodine aes tise tae ways dots alive dine deeds 181 CAPITULO 8 La Contrataci6n: Descripcién de Prestaciones para un Contrato de Jardineria 1. Introduccion ...... 2. Descripcidn de las prest: + Objeto + Jardincria y plantaciones a mantener + Desarrollo de los trabajos . . 194 + Precios unitarios para nuevas plantaciones y otros servicios NO COMMALAKOS: 2.6 eee ees cece ues Hee nyse wus oti eee oe 196 CAPITULO 9 La Contrataci6n: El Analisis de Ofertas 1. Introducci6n 6.0... ee eee teens 201 2. Aniilisis del cumplimiento de las condiciones administrativas de licitaci6n . 0... eee 201 3. Impresiones acerca de la calidad profesional del personal técnico de laempresa ............ 202 4, Métodos de formaci6n del personal 203 5. Evaluacién de la capacidad de la Oficina Técnica Central 204 6. Oficina técnica de obra ... . 205 7. Composicidn de los turnos . 206 8. Coste unitario de los turnos 206 9. Tratamiento dado a la gestién de repuestos .. . +++ 207 10: Locales: 2igio:caisi2ie ciedcdlnen sleoy sored rad she nebdhe neces 207 11. Resumen del costo mensual de la estructura de turnos .... é ia ree] 8S s 208 12. Revisién de precios .... . a SENG i Be 209 13. Referencias de contratos similares . ree e: ia BRE 209 14. Cualificacién de la plantilla y nimero 0 de especialistas que dedicaran al contrato ..............00.- POACY 210 15. Analisis del proceso de implantaci6n................ 5 21116. es 18. 19. Medios que aportaran al contrato ............ Variantes ....... Precio total corregido Ejemplo de conclusiones CAPITULO 10 Los Impresos L. Informacién de interés + Parte de averias * Orden de trabajo correctivo (TE * * Orden de trabajo preventivo (OTP) . CAPITULO 11 Seguridad ¢ Higiene 2 3. Normativa legal cn general Directivas de la Comunidad Econémi Obligaciones det 1 + Misiones de la p + Definicién de condicién de trabajo + Aplicacién de medidas preventivas + Servicios de pre + Incumplimientos que pueden derivar en sanciones . Responsabilidades CAPITULO 12 Residuos Téxicos y Peligrosos Europea mpresario .. revencién .. vencién Aplicacién del reglamento al productor de residuos 1. Introduccién 2. Generalidades . 3. Definiciones 4 téxicos y peligrosos CAPITULO 13 Automatizaci6n. 1. Introduccién 2. Elementos basicos y resultados genéricos de la automatizaci6n 212 212 213 213 219 220 221 223 227 228 231 231 232 233 235, 236 239 245 246 247 249 261 263op CAPITULO 14 Descripcion de la parte fisica de la instalacion 264 . Posibilidades del software (programaci6n) .. 267 . ElControl Central ............. 268 6. Ejemplos sobre las posibilidades . . 269 + Ejemplo 1: Informacién al operador # wee 270 + Ejemplo 2: Conocimiento del estado en que se encuentra Cada InstalaciON: oss seciwss wie ewawew aes wan eos Be 271 + Bjemplo 3: El manejo de las instalaciones 272 + Ejemplo 4: Manipulacion de datos 273 Planes para disminuir Gastos 1. Generalidades . 277 2. Facturaci6n eléctrici 278 3. Otras actuaciones: 3 284 + Instalacion de equipos para reduc el consumo de alumbrado . . 284 + Instalacion de contadores Riasaily $4 OSG 287 * Modificacion de las instalaciones de aire comprimido 287 * Horario de instalacioncs de clevado consumo 288 = Caudales perdidos ........... 288 + Automatizacion de luminosos ‘ 288 + Alumbrado exterior .............5 289 + Reducir consigna temperaturas cn invierno/aumentar emverano .........-65 289 + Reducir horarios de calefacci mn. 290 + Alumbrado de oficinas . 290 + Reduccion del mantenimiento preventivo . 291 + Disminucién facturacién contratas fijas . 292 + Cogeneracién . 292 * Cogeneraci6n parcial . 293, * Consumo de repuestos ..... cose 294 + Reestructuracién contratos de mantenimiento_. . 294 CAPITULO 15 Resultados y Costes 1. Comentarios ........... CUTER TTR STE 297ANEXO A Disposiciones Oficiales de Interés Anexo AOL. Agua ........... 305 Anexo A.02. Aparatos elevadores . 306 . Aparatos y recipientes a presion : 308 . Calefaccion y aire acondicionado . 311 Anexo A.05. Combustibles . Anexo A.06. Electricidad .. Anexo A.07, Fontaneria Anexo A.08. Frio... Anexo A.09. Anexo A.10. Incendios . 327 Anexo A.11, Normas Basicas de la ‘Edificacién OB. ED. 327 Anexo A.12. Normas Tecnologicas de la Edificacién (NTE) 329 Anexo A.13. Reglamentos de Industria y similares . 340 Anexo A.14. Seguridad € higiene ............-.000 eee eae 342 Anexo A.15. Vertidos Curbanos ¢ industriales), medio ambiente y COMAMINAGGN vise ee cae oes ee ees 350 ANEXO B Fichas de Equipos y Conjuntos de Revision Ancxo B.01. Ejemplo para instalaciones de climatizaci6n ....... 361 + Fichas de equipos . 361 + Conjuntos de revision a 403 Anexo B.02. Ejemplo para ieitmlaciones demuabiAde 414 + Fichas de equipos .... 414 + Conjuntos de revision . 419 ‘Anexo B.03. Bjemplo para instalaciones de contraincendios 421 + Fichas de equipos .... 0000.2. cc cece eee eee 421 * Conjuntos de revisién 431 Anexo B.04. Ejemplo para instalaciones de potencia hidraulica .. 434 + Fichas de equipos 434 * Conjuntos de revisién 439aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Definiciones yy Conceptos LO QUE PUEDE ENTENDERSE POR MANTENIMIENTO Como se decia en el PROLOGO, este libro no pretende teorizar sobre el man- tenimiento. Por tanto, este concepto esta entendido de una forma muy practi- ca: algo asi como "lo que hay que hacer para que las cosas funcionen correc- tamente 0, en su defecto, para que las averias duren lo menos posible" Los equipos y las instalaciones se construyen para realizar un trabajo deter- minado. Es evidente que su mantenimiento no és el fin Ultimo. Esto implica pa- 1a el que se dedique a esta actividad, que prioritariamente debe procurar minimizar Jos problemas que causan las averias. Primera conclusion: Los responsables del mantenimiento deben entender y tener presente que realizan un trabajo que esta de alguna manera al servicio de otra cosa. Por ejemplo, podemos hablar de la produccién en una factoria 0 de la calefaccion en una comunidad. Segunda conclusion: Es conveniente que Jos responsables del manteni- miento conozcan los problemas que se derivan de las averias para hacer que su trabajo sea lo mas eficaz posible. Tercera conclusion: La eficacia debe entenderse desde el punto de vista de Ja incidencia que las averias pueden tener, con un limite marcado por su cos- te. Lo que se gaste en mantenimiento debe relacionarse con el problema que se pretende resolver. Lo anterior contiene una parte importante de Ia filosofia que debe adoptar- se a la hora de pensar en ¢l mantenimiento, y por tanto de definirlo. Tal defini- ci6n no ¢s realmente importante, puesto que cs mas una cuesti6n académica que prictica. Lo que importa es tener claro lo que se esconde tras esta palabra. Cuando a alguien le encargan "el mantenimiento de ...", tiene que pensar en a incidencia de las ayerias y en el coste asumible, La averia ¢s consustancial con la existencia de un equipo, elemento o instalacién, y por tanto no hay ni que asustarse ni pretender erradicarlas como si de una epidemia se tratara. La organizacién que disefiemos para resolver el problema no puede plantearse con estas premisas. Cada accién destinada a evitar averias 0 a resolverlas tiene 21La Gestion del Mantenimiento un coste, lo que significa que deben elegirse aquéllas que guardan relacién con. la repercusién de la posible averia. Tampoco hay que dejar a un lado el coste inicial de la instalacién a mante- ner y el coste de reposicion de los elementos mantenidos. En el primer caso, porque normalmente el gasto en mantenimiento es in- yersamente proporcional a la calidad y la cantidad de elementos redundantes con los que se ha construido la instalacion. En el segundo, puesto que la "can- tidad de mantenimiento" que decidamos hacer va a incidir en la vida (duraci6n) de Ja instalaci6n mantenida. El responsable del mantenimiento no debe pensar a priori que una instala- cin esta mal disenada por falta de redundancias, o mal ejecutada por falta de calidad en Jos materiales. Es necesario en primer lugar preguntarse por el pe- so que tuvo én estos temas la evaluaci6n sobre lo que sucederia después al uti- lizarla. Ahora bien, si se queria tener una instalaci6n segura y fiable y todos sus elementos son criticos para que no falle, y ademas la probabilidad individual de averia es alta, es indudable que estamos ante una mala decisién inicial. El mismo responsable tampoco puede empezar a cambiar por las buenas to- do lo que le parece que puede fallar o que de hecho viene fallando. Primero ha- bra que ver si lo que resuelve la instals miento precario. nS compatible con un funciona- En resumen, es importante: + Tener claro cuiles son las caracteristicas del servicio a prestar, entendi- das desde el lado del utilizador. + Tener claro las posibilidades sobre la instalacién: - Fabilidad de sus componentes. - Fiabilidad del conjunto. - Redundancias. dad de acceso a los elemento: idad de manejo de la instalacién. - Abastecimiento de los suministros necesarios (agua, energia eléctrica, etc.). 22Definiciones y Conceptos Abastecimientos alternativos. Prevision de tiempos de inoperatividad por revisiones. Facilidad de repuestos. Conocimientos del personal que la va a mantener. Ajustar el coste de acuerdo con lo anterior. 1 Por ultimo, un comentario sobre la calidad. No creo que debamos perder- nos en disquisiciones metafisicas sobre formas de medir resultados, porque al final sera el usuario de nuestro servicio el que los juzgue. La unica formula ma- tematica que me atrevo a aportar es la que mide la disponibilidad que percibe el usuario: Disponibilidad del servicio: Es, en un periodo largo, la relacion entre el tiem- po transcurrido con buen servicio y el tiempo total en el que se hubiera nece- sitado Este: D=(T-o/T T = tiempo total necesario. t = tiempo total de averias. Destaquemos dos frases: buen servicio y se hubiera necesitado. Creo que ambas lo dicen todo y un gestor del mantenimiento no debera perderlas de vis- ta nunca. "Buen servicio" significa que la instalacion aporta al que la utiliza lo que €s- te espera de ella. Sera importante que el usuario y el responsable del manteni- miento tengan la misma idea sobre este concepto. Por ejemplo, si el agua liente que debe salir por un grifo sale solamente templada, el que la va a utili- zax para lavarsc pensara que la caldera esta estropeada o que Ia regulacién no funciona. Pero puede ocurrir que exista una instruccién conereta de rebajar la temperatura para ahorrar combustible. Mientras no se aclare este extremo, que nadie dude que el usuario del agua caliente pensara que ¢l mantenimicnto no es bueno. "Se hubiera necesitado" tampoco es un concepto evidente por si mismo. Si una oficina debe estar caliente en invierno a las ocho de la mafiana, y para eso 23La Gestion del Mantenimiento hay que encender la calefacci6n a las siete, esta primera hora no debe compu- tarse a efecto de medir la disponibilidad. En definitiva, lo que debe entenderse por mantenimiento no es lo que pue- da entender el que lo realiza, sino el que lo "sufre". 2. TIPOS DE MANTENIMIENTO Desde un punto de vista académico, el mantenimiento puede ser de diver- sos tipos. Dado el objetivo de esta obra, no vamos a entrar en enumeraciones y descripciones mas 0 menos farragosas, puesto que no se trata de teorizar si- no de buscar como gestionar adecuadamente el mantenimiento de nuestras ins- talaciones. Vamos a detenernos tan solo en una breve descripcidn de los tipos que se corresponden con lo que mas adelante expondremos como mis idéneo para nues- tros fines. El tipo mas elemental de mantenimiento es el de la reparaci6n de una ave- ria. Consiste en las actividades necesarias para restablecer un servicio cortado © deterigrado por un fallo de algén elemento de Ia instalaci6n. Normalmente cs cl caso que enlaza a la organizacin que gestiona el man- tenimiento con la que utiliza los elementos a mantener. También es la base que se sucle usar para medir la calidad: averias frecuentes y/o duraderas daran una mala imagen y potenciardn la idea de que el servicio no funciona correctamente. Su caracteristica mas importante es que la organizacién debe responder en un doble frente: procurar que haya pocas averias ("ninguna no tiene légica des- de un punto de vista econdmico) y que éstas duren lo menos posible, objetivos ligacos al coste que estemos dispuestos a asumir. La segunda caracteristica de interés se basa en que la averia debe resolver- se rapidamente AUNQUE LA INSTALACION QUEDE EN UN ESTADO PRECA- RIO. Es decir, lo importante no es dejar la instalacién como estaba (o mejor) an- tes de la averia, sino minimizar el tiempo que dura ésta. 24Definiciones y Conceptos Lo ideal pareceria ser que la instalacién quedase normal, como si nada hu- biese pasado, pero esto es dificil a veces, porque no se dispone a mano de los elementos (normalmente repuestos) necesarios y porque puede exigir mucho tiempo. El técnico que debe resolver la averia tiene que procurar restablecer el servicio por el camino que pueda, con los elementos de que disponga, y en el menor tiempo posible. El siguiente tipo que consideraremos es el denominado CORRECTIVO. Consiste en las acciones necesarias para dejar la instalaci6n en el estado en que se encontraba antes de la averia. El responsable del mantenimiento, a la vista del estado en que haya que- dado Ia instalaci6n tras repararse la averia, debe decidir si conviene mejorar- Jo. Por ejemplo, se produce un cortocircuito en un cuadro eléctrico, y el téc- nico lo ha puenteado y situado una proteccién provisional. Dependiendo del estado del cuadro y de los planes que existan para la instalacion, puede con- venir restaurar el cuadro, cambiarlo por otro nuevo o dejarlo puenteado por- que en breve se va a modificar o anular el conjunto del que forma parte el cuadro. Aqui se entiende la conveniencia (en la mayoria de los casos) en separar la resoluci6n de la averia de la completa reparaci6n. De todas formas, esto no debe constituir una norma rigida. No hay que ol- vidar que el trabajo del técnico debe estar presidido por el conocimiento de lo que resuelve la instalaci6n a reparar. No necesariamente una averia debe re- solverse con urgencia, porque la urgencia supone un sobrecoste. Debe resol- yerse cuando lo aconseja el problema que ha creado. Un corte de agua calien- te en una comunidad, la tarde de un domingo, pucde esperar normaimente al lunes, evitando el sobrecoste de una trabajo en festivo, y s posible que también convenga restablecer el servicio y el estado original de la instalaci6n, de forma simultinea, para evitar dos desplazamicntos del técnico. Una linea de produccién de una fabrica, sin embargo, soportara muy mal cada minuto que falte la presién neumitica que acciona determinadas herra- mientas. 25La Gestion del Mantenimiento El tercer tipo de mantenimiento que vamos a comentar es el denominado PRE- VENTIVO, y desde una doble vertiente: legal y de gestion. Consiste en efectuar determinadas revisiones a los elementos de una insta- lacion, con independencia de que se hayan averiado o funcionen correctamente. Estas actuaciones estan determinadas en ciertos casos por la normativa le- gal emanada normalmente del Ministerio de Industria y de las Comunidades Autonomas. EI detalle de esta normativa la veremos mas adelante. Lo impor- tante es tener en cuenta que, para que determinadas instalaciones puedan fun- cionar legalmente, es preceptivo que se revisen de determinada forma cada de- terminado tiempo. Por tanto, no es necesario entrar en planteamientos técni cos 0 de gestion al respecto. Ahora bien, no todas las instalaciones, equipos y maquinas estan cubiertas por estos preceptos legales, ni su alcance es total. Normalmente afecta a los ¢lementos susceptibles de producir un ACCIDENTE, y a los elementos capaces de producir intitiles gastos de energia o de contaminar. La revision peridédica de una instalacion tiene dos ventajas claras: + Permite minimizar ¢l niimero y consecuencias de las averias, al vigilar el estado de los elementos que la constituyen y posibilitar la reparacion o la reposicién programadas. + Permite alargar la vida wtil de Ja instalacion o al menos evitar la degrada- cién imprevista. Pero tiene un coste, aunque no hay que olvidar que una parte del trabajo debe realizarse por imperativo legal. En tiltima instancia, el gasto asumible por este concepto dependeri de criterios de gesti6n: importancia de una averia, proximidad a una remodelacién de la ins- talacién, duracién prevista del negocio al que sive, dinero disponible, etc. Estos tres tipos de mantenimiento: AVERIAS, CORRECTIVO y PREVENTIVO, no son los tinicos existentes, aunque sean los tinicos de los que trataremos en la presente obra 26Definiciones y Conceptos Determinados autores hablan de la bondad de otros sistemas, aunque mi experiencia es que o bien se trata de técnicas muy sofisticadas de dudosa rentabilidad, o bien se plantean para instalaciones 0 equipos muy especia- lizados. Por ejemplo, determinadas maquinas rotatorias pueden requerir elementos de PREDICCION que "avisen" antes de que pase algo. Para ello, se instalan fijos o bajo un programa de revisiones, equipos que miden las vibraciones de los elementos moviles y analizan la respuesta para determinar el tipo de problema que esta gestandose antes de que ocurra una averia. Otro aspecto de interés son las INSPECCIONES, que pueden considerarse co- mo una actividad que forma parte del mantenimiento. La Administracion puede inspeccionar o auditar en determinados casos el es- tado de una instalaci6n 0 equipo, asi como la documentacién generada por su mantenimiento. Incluso puede llegar a ser preceptiva la inspeccién por parte de empresas homologadas para este fin, normalmente por la Comunidad Autonoma. Estas inspecciones podemos utilizarlas para dos fines: para el que ha sido previsto por la Administraci6n, y para comprobar los resultados de las revisio- nes que se derivan del mantenimiento PREVENTIVO y las actuaciones del CO- RRECTIVO. Asi, la propia experiencia del responsable del mantenimiento, jun- to con los datos aportados por la empresa homologada, pueden servir para va- Jorar los resultados técnicos del mantenimiento a lo largo de un periodo de tiempo. Mas adelante analizaremos cn capitulos monograficos cl contenido de cada tipo definido. 3. ORGANIZACION PROPIA. Alguien debe encargarse del mantenimiento, sea de una comunidad de ve- cinos, sea de una industria. Y es evidente que cuanto mas entienda de ello, mejor. 27aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Definictones y Conceptos Veremos en el capitulo sobre ORGANIZACION DEL MANTENIMIENTO, de qué forma es posible abordar este problema. Por ultimo, unos comentarios acerca de como debe percibir la empresa de mantenimiento nuestro control. En primer lugar, como algo normal y que forma parte de las reglas de jue- go establecidas en el contrato. No debe sorprenderse a nadie con actitudes ni inspecciones imprevistas, porque nuestros criterios sobre la organizacion del trabajo no tienen por qué coincidir con los de otro. Si no hay previstas ins- pecciones, la empresa subcontratada ordenara el trabajo de forma probable- mente distinta al caso contrario, sin que ello quiera decir que lo hace mal. Una inspeccién de una instalaci6n que esta en revision, por ejemplo, pue- de resultar deprimente, porque todo esté fuera de su sitio, y ello no quiere de- cir ni mucho menos que esté haciéndose mal. Si no se concretan las fechas de las revisiones (otro ejemplo), la empresa las organizara a su manera, sin que ello quiera decir que no las esté haciendo. En definitiva, se trata de que en la medida de lo posible, las reglas del jue- go estén Claras para ambas partes. Pero este control, la firma del conforme a los trabajos realizados, y Ia fir- ma de las facturas, implican otro aspecto que conviene comentar. La empresa contratada "siente" quién es la persona o personas de las que dependen sus ingresos y cl visto bueno de los trabajos. Por ello, debemos te- ner claro quien queremos que sea esta persona, sin dejar que sea la rutina 0 aquello de "que alguien sc cncargue", quicnes decidan en este sentido. Firmado un contrato, la empresa sabra lo que esperamos de ella, pero de- be saber a través de la practica diaria, qué persona complementa las instruc: ciones del contrato, qué persona juzga la calidad de lo ¢jecutado, y qué per- sona autoriza el pago de sus facturas. Y conviene que sea alguien de criterio y de confianza 31aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Gestion del Mantenimiento 7. OBRAS E INSTALACIONES iCémo se llega al mantenimiento? Evidentemente porque alguien ha cons- truido o montado algo con un fin concreto, y desea que funcione de acuerdo: con lo previsto. Esto plantea una cuesti6n de gran importancia, si tenemos posibilidad de actuacion sobre lo que se va a ejecutar, y es que su mantenimiento va a de- pender de lo que se haga y de cémo se haga. Lo primero, porque las AVERIAS y Ia cantidad de PREVENTIVO necesario dependen mucho de Ia calidad de los materiales y equipos utilizados. También influirin tremendamente las redundancias y el grado de posible independiza- ci6n de cada elemento constitutivo de la instalacion. Respecto a la calidad, parece que es obvio, y no requicre mucha explica- mn. Pero mucho cuidado con el origen de los materiales. Buena catidad trai- da de lejos puede crear dificultades a la hora de obtener un repuesto. Respecto a las redundancias, también parece evidente que la instalacién se parara menos veces (por averias © por actuaciones de preventivo), cuantos mas clementos duplicados posea (pensados para entrar en operacién con rapidez y facilidad). El grado de independizacién de cada elemento es una caracteristica del di- sefio, que permite aislar un elemento, pararlo o desmontarlo, sin detener total © parcialmente el conjunto de una instalacién. Un ejemplo sencillo es el radia- dor de una casa. Hay una gran diferencia, si se perfora en plena temporada de calefaccion, entre tener que vaciar el agua de toda la instalacién, o poder ais- lar la parte que corresponde al radiador en cuestién. El "cémo se haga" es otro factor que influye mucho en cualquier manteni- miento. La distribucién de conducciones y canalizaciones, la accesibilidad de los elementos, la facilidad de paso para personas y herramientas, la posibilidad de sacar elementos desmontados, etc, son cuestiones que cambian la cara del técnico que ha de enfrentarse a una averia o a cualquier trabajo posterior. Pero desgraciadamente, las facilidades al mantenimiento suelen encarecer el coste 34Definictones y Conceptos inicial de una instalacién, por lo que llegamos de nuevo a que alguien debera decidir lo mas oportuno. De todas formas, que nadie piense que los costes de mantenimiento son bajos, y que por tanto hay que ahorrar todo lo posible al realizar la obra o instalacion. Hay un disefio basico del que hay que partir, para después ir evaluando las sucesivas actuaciones encaminadas a minimizar los efectos de las averias 0 a disminuir los costes del mantenimiento. Alguien decidira lo m4s oportuno, aun- que evidentemente, la situaci6n es distinta si el usuario va a ser el mismo que invierte en la obra o instalacién, que si lo que pretende es venderla a otro. Pero cada vez mas, el que compra analiza hasta los detalles que aqui comentamos, y Jos tiene en cuenta para hacer su oferta. En pura teoria, el proyecto de una instalacién deberia incluir dos datos li- gados al mantenimiento posterior de la misma: Mantenibilidad: Probabilidad, que puede ser dada como un dato subjetivo, de que ante una averia que implique un problema serio, la misma pueda ser re- parada en un plazo menor que uno determinado. Tiempo medio entre paradas: Periodo de tiempo, transcurrido el cual sera necesario parar la instalacién para realizar una revision de la misma. El disefio y la calidad del material utilizado permiten contestar a las ante- riores preguntas aunque sea de una forma aproximada y orientativa. También las consecuencias previsibles ante un acto de sabotaje o de vanda- lismo deben estar previstas en la medida de lo posible cuando se confecciona un proyecto. Hay zonas de las instalaciones que son auténticos "cuellos de bo- tella" por los que discurren partes esenciales de las mismas, cuyo deterioro co- lapsaria todo un servicio. Por tanto, es conveniente en el proyecto distinguir tres zonas: Restringida: Accesible s6lo para personal autorizado expresamente. Reservada: Accesible al personal de nuestra empresa 0 comunidad, pero no al del exterior.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Organizacién del Mantenimiento 1. PROPIO O SUBCONTRATADO Esta suele ser la primera pregunta que se hace la persona que debe decidir sobre este asunto. La contestaci6n es facil: debe organizarse bajo el supuesto de que todo sea subcontratado, para decidir después cual es el minimo de personas que deseo tener en base a criterios econdmicos o de estrategia. Si el trabajo a realizar no requiere en ningtin caso el trabajo continuo de una persona, parece claro, bajo criterios economicos, que debe estar sub- contratado. Si el trabajo no va tener una continuidad a medio plazo, estamos en el mis- mo caso del parrafo anterior. La duda puede surgir cuando estamos ante un volumen de trabajo que ocu- pa la jornada completa de varias personas. En mi opinién, debe ser personal propio el que se ocupa de la definicion y control del mantenimiento, o al me- Nos este ultimo. Y subcontratado el que ejecuta los trabajos. Lo que ocurre es que depende de las caracteristicas de la empresa propie- taria de las instalaciones a mantener, el que prevalezcan unos u otros criterios. Su convenio colectivo, por ejemplo, puede influir en gran medida. Lo alejado que sea el mantenimiento respecto a la actividad principal de la empresa, tam- bién es un factor importante. Pero creo que el mejor criterio es el de plantearse todo el esquema de acti vidades, trabajos y costes, y decidir a posteriori. Hoy en dia se ticnde a la subcontratacién, posiblemente por las caracteris- ticas de la legislacién laboral, y concretamente las posibles dificultades a la ho- ra de tener que rescindir contratos laborales, También es cierto, en favor de esta tendencia, que en un mercado con ex- ceso de oferta, es posible encontrar precios muy interesantes en ¢] mercado de empresas. 39La Gestion del Mantenimiento Pero no olvidemos que los aspectos derivados del control deben ser objeto de especial atencion, y que no parece prudente optar a priori por una alternativa con- creta, salvo que las caracteristicas de nuestra empresa o comunidad lo requieran. Lo que si me parece claro es que la tendencia debe ser a la subcontratacion en todos aquellos casos en Jos que las condiciones laborales puedan permitir que nuestros empleados no tengan clarisimos elementos de motivaciGn o pue- dan alejarse de objetivos de productividad. Si corremos el mas minimo riesgo de que nuestros empleados se parezcan a las caricaturas que hacia el cine de los aiios 60 sobre los funcionarios de la Administraci6n, estaremos ante un ejemplo concreto que aconsejara en cualquier caso Ia subcontratacién. le encargamos a alguien que nos organice el mantenimiento de nuestras instalaciones, este concepto debe ser tratado antes de comenzar a trabajar en ello. Puede haber decisiones 0 formas de hacer que nos Ileven a tener plantilla propia casi sin darnos cuenta y desde luego sin que nos lo hayamos propues- to. La raz6n es que, como veremos en otro capitulo, la forma de contratar los trabajos puede Ilevarnos a un contrato laboral cuando pensabamos que esta- bamos ante uno de prestacién de servicio. $i esto sucede, Ja marcha atras siem- pre acarrea dificultades, sinsabores y gastos innecesarios. Intentemos pues que antes de contratar el primer trabajo tengamos claros Jos principios de lo que queremos. Lo vamos a ver a lo largo del libro. Empezar a encargar reparaciones 0 “chapucillas" sin una guia clara puede Wevarnos a donde no queremos. 2. ACTIVIDADES vamos a organizar un mantenimiento, habra que seguir un cierto método. Pueden valer muchos, y aqui comentamos uno que nos ayudara a clarificar y or- denar nuestro trabajo. El primer paso consiste en un anilisis de todo lo que debe ser objeto de mantenimiento. Pero es recomendable hacerlo desde el punto de vista del ser- vicio a prestar: EL INVENTARIO DE SERVICIOS. 40aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Gestion del Mantenimiento rece, Segundo, porque podemos luchar mejor contra la tendencia a "tener lo me- jor" que aparece cuando el que tiene que definir algo, no conoce los proble- mas que puede suponer cada requisito. Ejemplos de lo anterior podrian ser: + Unascensor en una casa de tres pisos puede estar un dia parado por ave- ria, e incluso un fin de semana. En una casa de veinte pisos, la situacion empieza a ser mas critica, aunque depende del numero de ascensore: + Una plataforma hidraulica puede estar parada un fin de semana, si la in- dustria no la necesita, pero puede ser necesaria la reparaci6n en pocas horas en un dia laborable. « La energia eléctrica normalmente requiere solucion inmediata. * La climatizacion requiere una respuesta mas urgente en verano que en in- vierno, normalmente. * El fallo en el suministro de agua no es lo mismo en una nave dedicada al manejo de alimentos, que en una vivienda. Se trata por tanto de definir principalmente el grado de urgencia con que de- bera atenderse el servicio en caso de averia. Su importancia radica en que de ello depende una parte muy importante del coste de mantenimiento. Asi podemos llegar a tener definido el tipo de servicio que se requiere. En otro capitulo veremos cémo se contratan los servicios de mantenimien- to. Ahora vamos a suponer que ya los tenemos contratados. Dispondremos por tanto de unos CONTRATOS. Debemos planificar: quién avisa a la subcontrata cuando haya un problema; quién vigila Ia ejecucién del trabajo; quién comprueba el trabajo realizado. Normalmente esta planificacién hay que hacerla antes de redactar el contrato, porque puede ser necesario incluirla en él. También puede ocurrir que en el con- trato ya esté establecido el procedimiento de aviso, pero de una forma genéri- ca que requiera mayor precisién para ponerla en practica. Surge por tanto la necesidad de establecer quién se responsabiliza de las AVERIAS. Evidentemente no es lo mismo el caso de una comunidad de vecinos 44aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Gestion del Mantenimiento Pero el pago debe supeditarse al cumplimiento de los contratos. Esto supo- ne que alguien debe decir que lo que se ha hecho, se ha hecho bien; que los repuestos son correctos; que hay 0 no algiin descuento por incumplimiento; que se han recibido los documentos que estipula el contrato (ya los veremos), etc. Una Hamada al concepto del pago: el sistema pactado en contrato para efec- tuar el abono de los servicios y sus plazos, deben ser respetados escrupulos: mente. Si no es posible, hay que modificarlos de forma pactada. Lo que no tie- ne légica es que pretendamos un cumplimiento estricto del servicio contrata- do, y luego demoremos sistematicamente el pago del mismo, lo que desgra- ciadamente se da con bastante frecuencia. Muchos proveedores aguantan de forma estoica nuestras deficiencias para "no enfadarnos" y que lo paguen después porque apretemos mis en las exigencias contractuales (en las que siempre queda algo subjetivable). Pero no es ético ni con- veniente que incumplamos nuestra tinica obligacién contractual operativa, que es el pago de las facturas en un periodo de tiempo concreto. No es conveniente porque la relacin cliente/proveedor debe ser fluida y libre de malas "sensacio- nes" en una actividad que debe estar presidida todo lo posible por la confianza. Muchos responsables de mantenimiento hacen valer su poder reteniendo facturas 0 retrasandolas con excusas muchas veces absurdas. Estas pricticas nos deben decir que tal responsabilidad no esta en el sitio adecuado. Un pago debe tramitarse de acuerdo con lo pactado. Sino es conforme, debe devolver- se con las razones que hay para ello, pero nada justifica una retencién: En principio, estas son las actividades que deben tenerse en cuenta a la ho- ta de pensar en cémo organizar un mantenimiento. Repitiendo lo dicho en el comienzo del libro, estas ideas no resuelven por si solas el problema: forman parte del camino que hay que recorrer hasta adoptar soluciones concretas. 3. SUMINISTROS Y RESIDUOS Normalmente, la organizacién del mantenimiento se encarga de otras acti- vidades conexas. Debe garantizar el suministro de agua, mediante el contrato oportuno y la red apropiada (conducciones, bombeos, etc.). No es frecuente, pero pueden exis- 48aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.La Gestion del Mantenimiento El papel del Presidente de comunidad lo puede ejercer el duefio o una per- sona de su confianza. A partir de cierto tamafo, cuando existe un organigrama consolidado, se tratara de un Directivo preferentemente técnico. Es un error dejar la supervision de las actividades de mantenimiento en po- siciones mas bajas del organigrama, por dos razones: + Las decisiones afectan a los resultados econdmicos y ala duracién de las instalaciones (Activo). * Los resultados del trabajo afectan a la produccion y puede plantearse un conflicto entre la calidad del servicio y el coste, que debe ser resuelto con criterios de Direccién (Cuenta de Resultados). A partir de aqui, hay que considerar el tamano de la industria. En una de re- ducidas dimensiones, el esquema planteado para una Comunidad puede servir. Es importante sin embargo la componente técnica de la empresa que selec- cionemos para gestionar el mantenimiento. Pero las actividades de mantenimiento sefialadas en el punto IL.2. no deben estar en manos de la/s empresa/s que ejecute/n las operaciones (averfas y pre- yentivo), por lo que debe tratarse de empresas distintas. Hay empresas que proporcionan el "Ilave en mano", pero no soy en absolu- to partidario de ello porque se pierde ¢l control y los objetivos de Ia empresa subcontratada y los nuestros no puedo creer que coincidan, Si en nucstra industria existe algtin elemento concreto que requiere un man- tenimicnto especifico, cs normal que se encarguen de él (gestionindolo 0 rea- lizandolo) las mismas personas que lo manipulan o utilizan, Por ejemplo, una maquina herramienta compleja. Es normal que opte por una de las tres alternativas siguientes: + El mantenimiento en una unidad dependiente de la Direccién, como una funcién mas + El mantenimiento dependiendo de un drea productiva, de forma que ca- da firea tenga su propio mantenimiento. 52aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.aa You have either reached a page that is unavailable for viewing or reached your viewing limit for this book.Revisiones Obligatorias de Equipos e Instalaciones INTRODUCCION La Administracién ha emitido una serie de Disposiciones sobre el manteni- miento, a través del Boletin Oficial de Estado, complementadas después por otras de las Comunidades Autonomas (en funci6n de las atribuciones que éstas Ultimas poseen). Estas Disposiciones se refieren a las revisiones que deben ha- cerse a determinadas instalaciones con independencia de que hayan tenido ave- tias, es decir, por el mero de hecho de estar funcionando. Se trata por tanto de lo que hemos llamado MANTENIMIENTO PREVENTIVO, aunque no debemos pensar que tratan de TODO lo que hay que hacer en este tipo de manteni- miento, como ya hemos comentado. En lo que sigue, se va a utilizar el esquema de la Comunidad Autonoma de Madrid referido a finales de 1994, aunque las diferencias con ¢l resto no son important Deben en cualquier caso consultarse antes de concretar los trabajos a realizar. Veremos que Ia indicaci6n sobre la necesidad de efectuar determinadas revisio- nes, se acompaiia de la obligacion de emitir documentos con sus resultados, ¢ in- cluso se senala la posibilidad de que la Administraci6n realice inspecciones. Sin entrar en analizar la capacidad que posee la Administracién para efec- tuar dichas inspecciones, lo que en casos de insuficiencia puede tentar a algu- Nos a incumplir los preceptos que sefialaremos, quiero hacer una Hamada a la responsabilidad de Presidentes de comunidades y empresarios respecto a la ne- cesidad de cumplir con la Normativa. Las disposiciones que veremos estan pensadas principalmente para proteger contra accidentes 0 contra la degradacién de los recursos y la naturaleza. Es pues importante cumplir de oficio para contribuir al bienestar de todos. También ¢s cierto que la necesidad de algunas operaciones pucde ser discutible, tanto por la repercusién de un supuesto fallo en cl clemento a revisar, como porque sea viable la revisi6n, pero ello no es raz6n para omitir su realizacién. No olvidemos también que desgraciadamente ocurren accidentes, y que ¢s normal que lo primero que se exija en un Tribunal sea la documentacién que ava- Ie el cumplimiento de nuestras obligaciones. Y tampoco olvidemos que no ha- ce falta un accidente para encontrarnos con la exigencia de responsabilidades. 57