Građevinski fakultet Osijek

Sveučilište Josipa Jurja Strossmayera

Sveučilišni poslijediplomski doktorski studij

Seminarski rad iz kolegija

Gospodarenje građevinama

Nositelj kolegija: prof.dr.sc. Saša Marenjak

Student: Marijan Radman, mag.ing.aedif

1
Sadržaj

1. UVOD ................................................................................................................................................. 3
2. GOSPODARENJE GRAĐEVINAMA U PRAKSI ............................................................................ 4
2.1. GOSPODARENJE GRAĐEVINAMA ........................................................................................ 4
2.2. KORISNICI .................................................................................................................................. 4
2.3. PODUZEĆA U PODRUČJU GOSPODARENJA GRAĐEVINAMA ........................................ 4
2.4. PODRUČJE PRIMJENE .............................................................................................................. 5
2.4.1. PRIMJER USLUGA ............................................................................................................. 5
3. PLANIRANJE ..................................................................................................................................... 9
3.1. O PLANIRANJU ......................................................................................................................... 9
2.2. VRSTE PLANIRANJA .............................................................................................................. 10
3.3. DUGOROČNO (STRATEŠKO) I KRATKOROČNO PLANIRANJE .................................... 11
3.4. PLANIRANJE PROSTORA ...................................................................................................... 12
3.5. PLANIRANJE FINANCIJA ...................................................................................................... 14
3.6. FINANCIJSKE PROGNOZE .................................................................................................... 15
4. ODRŽIVOST .................................................................................................................................... 19
4.1. ODRŽIVOST GRAĐEVINE ..................................................................................................... 19
4.2. LCA ANALIZA I ODRŽIVOST ............................................................................................... 22
4.3. PROJEKTIRANJE / IZGRADNJA / RAD ................................................................................ 25
4.3.1.PROJEKTIRANJE ............................................................................................................... 25
4.3.2. GRADNJA .......................................................................................................................... 26
4.3.3. RAD..................................................................................................................................... 27
4.4. REZULTATI .............................................................................................................................. 28
5. UPRAVLJANJE................................................................................................................................ 29
5.1 FINANCIJSKO UPRAVLJANJE ............................................................................................... 29
5.2. UPRAVLJANJE KVALITETOM I CIJENOM ......................................................................... 29
5.3. UPRAVLJANJE ODNOSIMA IZVAN ORGANIZACIJE ....................................................... 30
5.4. GOSPODARENJE GRAĐEVINOM, SADAŠNJOST / BUDUĆNOST ................................ 31
6. ZAKLJUČAK ................................................................................................................................... 33
7. LITERATURA .................................................................................................................................. 34

2
1. UVOD

Gospodarenje građevinom je složen proces koji se sastoji od mnogo povezanih disciplina

zajedno. Za dobro vođenje građevine nužno je baratati s visokom razinom znanja u tom polju.
U ovom radu navedene su prema autorovom navođenju ključne ideje kvalitetnog Gospodarenja
građevinama, planiranje, održivost i upravljanje. Sve kreće od planiranja tj. dobrog poslovnog
plana, na temelju kojeg se određuju potrebne informacije vezane za organizaciju. Jedna od vrlo
bitnih početnih informacija je pitanje poslovnog prostora. Za rješavanje načina osiguravanja
prostora, rade se razne analize, koje se temelje na ukupnom životnom ciklusu, iz kojih se
dobivaju ključni podatci o načinu osiguranja potrebnog prostora (novogradnja, najam). Iz
takvih razloga vidi se važnost i nužnost primjene planiranja.

Zbog smanjenja troškova organizacije, rad daje i osvrt potpunog preusmjeravanja građevine
održivom konceptu, koji koristi ekološki prihvatljive materijale. Koncept održivosti uzima u
obzir mnoge parametre od nastanka samog materijala pa do njegove reciklaže ili uklanjanja, te
je to ideja koja je proširena na kompletnu građevinu, gdje se u obzir uzima kompletna
financijska vrijednost s izgradnjom ili najmom korištenjem te uklanjanjem poslovnih prostora.

Uz dobro planiranje te integraciju građevine s konceptom održivosti, potrebna su još i znanja

vodećih ljudi menadžmenta građevine za pravilan rad kompletnog sustava, kao i dobri djelatnici
organizacije, koji su voljni pridržavati se pravila održivog. Stoga rad u petom poglavlju daje
osvrt i na taj aspekt Gospodarenja građevinom.

3
2. GOSPODARENJE GRAĐEVINAMA U PRAKSI

2.1. GOSPODARENJE GRAĐEVINAMA

Međunarodna asocijacija (IFMA) definira gospodarenje građevinama kao djelatnost koja

obuhvaća mnogo raznih disciplina s ciljem osiguranja funkcionalnosti izgrađenog prostora
integrirajući ljude, mjesto, proces i tehnologiju u jednu cjelinu. Iz ove definicije zaključuje se
da je gospodarenje građevinama, složena koordinacija svega što se događa u građevini.
Upotrebom ovakvih modela organizacija u cjelini postaje efikasnija u onome što radi.
Izgradnjom velikih poslovnih građevina ova djelatnost sve se više razvija i u Hrvatskoj. Stoga
zbog velikog obima raznih manjih potprocesa u građevini, investitor povjerava vođenje
građevine vanjskom suradniku (1)

2.2. KORISNICI

Kod svake građevine namijenjene u svrhu odvijanja poslovnih procesa, javlja se odnos
između klijenta i davatelja usluge te svatko tko želi dugoročnu saradnju na obostrano
zadovoljstvo i korist, primjenjuje usluge gospodarenja građevinom. Razlog je taj što je
gospodarenja građevinom djelatnost koja unaprijed rješava pitanja između davatelja usluga i
korisnika, brzo i efikasno otklanja probleme nastale u regularnom poslovanju. Te gledano kroz
duži vremenski period donosi ušteda na mnogim poljima.

2.3. PODUZEĆA U PODRUČJU GOSPODARENJA GRAĐEVINAMA

Danas postoje razne tvrtke i organizacije koje pružaju raznolik opseg djelatnosti
gospodarenja građevinom. Primjeri nekih poduzeća iz danog polja su :

- Facility management | Adria grupa

- MicroMain
- ATALIAN Facility Management
- ARUP
- BFM Building and Facility management

4
2.4. PODRUČJE PRIMJENE

Razne grane djelatnosti uvidjevši koristi planiranog i smišljenog gospodarenja građevinom

počinju primjenjivati takav koncept, neki od danih primjera gdje se ti modeli provode dani su
u nastavku (2) :

• Aerodromi
• Banke
• Crkve
• Trgovački centri
• Građevinska poduzeća
• Farme
• Stambene građevine
• Društva za osiguranje
• Neprofitne organizacije
• Poslovne građevine
• Postrojenja za proizvodnju naftnih derivata na otvorenom
• Istraživački laboratoriji
• Skladišta
• Vinarije
• Zoološki vrtovi

2.4.1. PRIMJER USLUGA

Međunarodno udruženje gospodarenja građevinom IFMA je identificirala jedanaest

temeljnih grana, koje se odnose na djelatnost Gospodarenja građevinama :
• Komunikacija
• Pripravnost u hitnim slučajevima i kontinuitet poslovanja
• Upravljanje okolišem i održivost
• Financije i poslovanje

5
 • Ljudski faktori
• Vodstvo i strategija
• Operacije i održavanje
• Upravljanje projektima
• Kvaliteta
• Upravljanje nekretninama i imovinom
• Tehnologija

Primjer usluga djelatnosti Gospodarenja građevinama koje daje poduzeće BFM Building and
Facility management (2) ;

Zastupanje

 Zastupanje interesa vlasnika građevine prema zakupcima i

državnim institucijama
 Mjesečno fakturiranje
 Upravljanje potraživanjima i ostale računovodstvene
usluge
 Briga o garancijama opreme i građevine
 Upravljanje prostorom

Odnos sa zakupcima

 Administracija podataka vezano za građevine zakupa: uvjeti, termini

 Primopredaja prostora zakupa
 Osiguranje plaćanja – praćenje isteka (garancije ili depoziti) u vezi zakupljenog
prostora
 Administracija najamnine: ugovor o zakupu, korespondencija, rokovi,
 Nadzor i kontrola građevine zakupa- distribucija ključeva i pristupnih kartica
 Praćenje stanja brojila i godišnji obračun pogonskih troškova

Administriranje

 Održavanje sustava i opreme u skladu sa zahtjevima proizvođača, tehničkim

zahtjevima, zakonskoj regulativi i rokovima uporabe
 Podešavanje,nadzor i prilagođavanje opreme

6
  Redovite provjere funkcionalnosti sustava i opreme, te obrada potrebne dokumentacije
 Informiranje klijenta o potrebnim radovima ili aktivnostima, osiguranje svih potrebnih
potrošnih dijelova, kroz optimizaciju zaliha prema potrebi redovnog održavanja
građevine
 Ažuriranje i dopuna dokumentacije
 Redovno izvještavanje o izvedenim radovima
 Suradnja sa nadležnim tijelima ( Državni Inspektorat zaštite od požara, energetika,
zaštita okoliša, inspekcije i dr.) u ime vlasnika
 Administriranje ugovora za opskrbu el.energijom, plinom, vodom, kanalizacijom...
 Izrada potrebnih izvještaja i atestiranja te podnošenje istih gradskim vlastima

Tehničko održavanje

 Obavljanje redovnih radova po planu rada uključujući provjere, podešavanja,

podmazivanja, prilagođavanja, odstranjivanje korozije, bojanje, čišćenje opreme itd
 Popravak i održavanje opreme u slučaju kvara
 Hitne intervencije ( komunikacija s zakupcima i otklanjanje kvarova)
 Sve nepravilnosti uočene tijekom redovitih obilazaka i redoviti radovi prijavljuju se
putem linije za hitne intervencije
 Izvršenje većih popravaka tehničkih uređaja i opreme (na temelju zasebnog ugovora sa
klijentom)
 Zamjena oštećene/neispravne opreme (na temelju zasebnog ugovora sa klijentom)

Upravljanje sustavom i opremom građevine

 Organizacija radova na tehničkom održavanju

 Planiranje i izvršavanje potrebnih radova prema planu rada
 Kontrola kvalitete i rokova za izvršenje radova
 Optimizacija troškova, razvoj planova i prijedloga
 Uhodavanje građevine

7
Objedinjavanje usluge čišćenja, služba recepcije i osiguranja

 Redovito čišćenje unutarnjih i vanjskih prostora.

 Usluge izvanrednog čišćenja
 Zimska služba - planiranje i izvršavanje uklanjanja snijega, prevencija soljenjem
površina i odvoz snijega
 Sigurnost građevine (zaštitarske službe i vatrogasci)
 Dezinfekcija, deratizacija, dezinfekcija
 Gospodarenje otpadom
 Služba recepcije
 Održavanje zelenih površina

8
3. PLANIRANJE

3.1. O PLANIRANJU

Današnji život je praktički nezamisliv bez planiranja, na svakom koraku se nalaze tragovi
planiranja stoga je planiranje neizostavan proces svih aspekata života. Gospodarenja
građevinom također je ovisno o kvalitetnom planiranju, stoga u ovom poglavlju daje se osvrt
na planiranje građevina.

Brojni stručnjaci daju definicije planiranja, tako imamo :

Prema Koontz & O'Donellu, "Planiranje je unaprijed donošenje odluka, o tome što treba činiti,
kako nešto učiniti i s kim će se to učiniti. Planiranje je most između onoga gdje smo, i gdje
želimo ići, koji omogućuje da se dogode stvari koje se inače ne bi dogodile ".

No možda je najbolja i najjednostavnija definicija „Planning is the process of deciding in

detail how to do something before you actually start to do it.“ Ili u prijevodu planiranje je
detaljno odlučivanje kako nešto učiti, prije nego to zaista učiniš. S pravom je rečeno "dobro
planiranje je pola posla". Planiranje je odlučivanje najbolje alternative za obavljanje različitih
upravljačkih funkcija kako bi se postigli unaprijed određeni ciljevi. Planiranje uzima u obzir
dostupne sadašnje i buduće ljudske resurse kako bi postigli učinkovit, doprinos, te je osnovni
alat upravljanja koji uključuje formuliranje jednog ili više detaljnih planova s unaprijed
definiranim koracima, koje treba slijediti za postizanje očekivanih ciljeva.

Prilikom planiranja građevinama javljaju se tri vrste planiranja koja imaju direktan odjek na
njihovo upravljanje.

- Strateško i kratkoročno planiranje, za određivanje prioriteta i ciljeva;

- Planiranje prostora, „tabu tema“ Gospodarenja građevinama;
- Financijsko planiranje za predviđanje troškova i rashoda kako bi se ostvarili organizacijski
ciljevi. (3)

9
 Planiranje treba pokrivati sve funkcije gospodarenja građevinom. Te kao takvo i ujedno biti
sastavni dio poslovnog planiranja organizacije, a ne samo dodatak. Najveći razlog planiranja je
stvaranja profita uz što manje troškova. Stoga unutar organizacije treba postojati logički slijed
od planiranja do stvaranja proračuna. Jer samo Dobro planiranje građevine nudi najveći
pojedinačni izvor uštede, i izbjegavanja nepotrebnih troškova organizacije.

2.2. VRSTE PLANIRANJA

Unatoč naglasku na planiranju u modernom upravljanju, zapanjujuće je kako malo ljudi i tvrtki
stvarno ulažu u planiranje. Plan je zapravo karta neistraženog područja u kojoj se kreće, najbliži
dio je razumno detaljan - prikazane su glavne zapreke i karta pruža grube upute za svakodnevne
aktivnosti. Ali kako se ide sve dalje kroz vrijeme, ulazi se u nepoznato, karta je nejasna i pruža
samo opće smjernice. koje bi trebalo ažurirati u hodu, tako da je sljedeća karta detaljnija i
korisnija.(3) Zato je nužno plan revidirati konstantno. Put prema uspjehu kad je riječ o
gospodarenja građevinom znači planirati i reagirati na problematične događaje proaktivno i
pokušati spriječiti da do njih uopće dođe, a ne reaktivno sanirati posljedice.

Uloga planiranja kod gospodarenja građevinom ima posebno značenje. Prvo, izravno je
povezana s poslovnim aspektima tvrtke. Drugo, jasno pokazuje koliko je daleko od ideje do
ostvarenje nekog cilja došlo. Treće, bitno smanjuje troškove. Gledano s teoretskog aspekta
planiranje je neophodno za normalno funkcioniranje organizacije no u stvarnosti dolazi se do
značajnog problema prilikom same provedbe planova. Neke od uobičajene greški koje se čine,
su te da planove u potpunosti pripremaju konzultanti bez prisustva osobe za koju se plan i radi.
Planovi su pripremljeni i stavljeni na policu jer cilj je imati a plan, ne koristiti plan, i najvažnije
plan se ne ažurira, planiranje je iterativni proces kojeg je potrebno stalno revidirati. "Plans are
nothing; planning is everything." - Dwight D. Eisenhower kao što je to rekao i 34. Predsjednik
Sjedinjenih Američkih Država.

10
3.3. DUGOROČNO (STRATEŠKO) I KRATKOROČNO PLANIRANJE

Ako se na strateško i kratkoročno planiranje gleda kao napor usredotočen prema realizaciji
temeljnih odluka i postupaka koja formiraju i usmjeravaju organizaciju, tada je očito da
planiranje može biti jedan od temeljnih pokretača načina rada i ponašanja organizacije. Gdje
broj godina na koji se planira i detaljnost plana govori dali se radi o strateškom ili o
kratkoročnom planu.
Kod strateškoj planiranje iz iskustva se govori o planiranju od 3-5 godina a
povremeno organizacija planira do osam godina. Dok kratkoročno planiranje je ono do 3
godine.
No u praksi dugoročni i srednjoročni planovi obično se kombiniraju u zajedno. Razlika između
kratkoročnog i strateškog plana je samo u odnosu na specifičnost pretpostavki i stupanj
razrađenosti detalja. Dobro strateškog planiranje je ono za vremenski period od tri do pet
godina, gdje organizacija sudjeluje u oblikovanju vlastite budućnosti, usredotočujući se na kritična
strateška pitanja te usmjerujući sredstava na aktivnosti s najvećim prioritetom.(4)
U teoriji poznato je da je bilo koja tvrtka koja ne može planirati više od pet godina je slijepa
u području upravljanja osobito u međunarodnom okolišu.
S druge strane kod planiranja srednjeg raspona, uobičajen obuhvaćeni vremenski period
planiranja je od osamnaest do trideset šest mjeseci. Općenito kratkoročni planovi za
organizaciju sadrže konsolidaciju raznih kategorija, dok kod dugoročnog plana to nije tako
značajno izraženo. Poslovno okruženje se mijenja tako brzo da je kreiranje dugoročnih detaljnih
planova „Sizifov posao“ i često bespotreban, stoga je glavna zadaća kratkoročnih planova da
prilikom planiranja uzme u obzir te detalje te sve ostale moguće aspekte koji mogu utjecati na
organizaciju.

Kratkoročni plan prema Cotts DG, Roper KO, Payant RP. The facility management handbook.
uzima u obzir

1. Kapitalne troškove: izgradnje, promjena većih popravaka, zamjene, kupnja opreme, kupnje
namještaja
2. Godišnje troškove: komunalne usluge, operacije održavanja i popravka
3. Troškovi najma prostora
4. Prihod od najma
5. Opći troškovi osoblja, plaće, naknade, edukacije, putovanja, prijevoz

11
3.4. PLANIRANJE PROSTORA

Prilikom planiranja izgradnje ili najma poslovnih prostora osim financijskog aspekta ključnu
ulogu stvara i mogućnost upravljanja tog prostora. Postoje dvije osnovne strategije kad je riječ
o najmu prostora. Zauzeti prostora mora omogućavati maksimalnu kontrolu (Korisnik treba
imati dopuštenja da u bilo kojem trenutku može reorganizirati prostor). Zauzimanje
zakupljenog prostora mora omogućiti maksimalnu fleksibilnost (postoji mogućnosti preinake i
preoblikovanja prostora)

Gotovo da nema organizacijske funkcije koja ne zahtijeva potrebu poslovnog prostora stoga
planiranje prostora treba planirati istodobno s razvojem organizacije. Za svaki organizacijski
poslovni proces treba postojati odgovarajući plan poslovnog prostora. Upravljanje prostora
mora imati strategiju koja podupire organizacijske ciljeve i odražava njegovu kulturu.
Fizičke dimenzije građevine čine granice unutar kojeg djelatnici izvršavaju svoje dužnosti.
Stoga, prognoziranje, planiranje, dodjeljivanje i upravljanje prostorom su važne komponente
sustava
Očito je da su neke tvrtke željne utiskivati svoje poduzeće u vlastite građevine, te se tako same
zarobile u zgradama koje nitko nije želio, to je praksa koja se ne bi smjela provoditi. Stoga u
takvim slučajima postoje samo dvije alternative: Ili postoji prostor kojem djelokrug aktivnosti
mora biti usklađen ili opseg aktivnosti diktiraju vrstu, konfiguraciju i korištenje definiranog
prostora.

Korištenje prostora diktira promjene, u izgradnji i renoviranju potrebnih prostora za postojeće

uvjete. Osnovni elementi planiranja koji doprinose učinkovitom upravljanjem prostorom su:

1 Definiranje količine slobodnog prostora i vremenski okvir dostupnosti prostora.

2.Vrsta raspoloživog prostora i opća ograničenja sustava gradnje.
3.Konfiguracije prostora (dimenzije, kvadrature, volumen,).
4.Korištenje prostora, uključujući određene aktivnosti i potrebnu podršku raznih aktivnosti

Prikupljanje podataka i činjenica je najlakši dio planiranja, teže je već interpretirati te podatke.
Dva glavna podatka mogu se dobiti odgovorom na pitanja: Što se želi? I kada je to potrebno?
Prvi je obično kvantificiran te samim time i teži utvrđivanju u slučaju ako ne postoji postojeći

12
plan ili neko predviđanje. Ostali važni podatci su dobiveni odgovaranjem na druga relevantna
pitanja. Kada će i do kada prostor biti dostupan i po kojoj cijeni. Kvaliteta planiranja bit će
mnogo veća ako proizlazi iz poslovnog plana. Planiranja prostora je jako bitna stavka koja
osigura djelatnicima normalne uvjete rade a samim time i veću produktivnost. Prema knjizi.
Cotts DG, Roper KO, Payant RP. The facility management handbook. 2009 postoje predviđanja
da će zbog, smanjenje troškova 50 posto zaposlenika redovito raditi u ne osnovanom radnom
prostoru u vrlo bliskoj budućnosti.

Planiranja u ovom kontekstu obično se odnose na rast ili povećanu potrebu prostora.
Predviđanje se vrši na temelju rezultata racionalnog proučavanja i analize relevantnih podataka.
Predviđanje prostora uključuje identificiranje novih prostornih zahtjeva i projiciranje potrebe
za preraspodjelom ili zbrinjavanje nepotrebnog prostora. Organizacija mora imati strategiju
prostora koja rješava potrebe prostora. Jednom kad je definirana jasna strategija prostora
tvrtke, postoje dva glavna načina predviđanja potrebe prostora.
Prvo je da prostorne potrebe nastaju iz poslovanja i planiranje tvrtke. Dugoročno, ova metoda
je jedino prihvatljiva. Ali ako tvrtka nema odgovarajućeg procesa poslovnog planiranja, onda
se predviđanje prostora mora provoditi povremeno, koristeći neku tehniku ankete. Za bilo koju
situaciju, mora se imati analitički alat kako bi se analizirale projicirane trenutne potrebe.
Predviđanja prostora u makro stupnju predviđanja prakticiraju tvrtke ili korporacije.

Obično se do predviđanja prostora dolazi pomoću prikladnih tehnika procjene. U praksi se

površina poslovnog prostora množe s brojem osoblja, kako bi se odredila potrebna površina
prostora. Što više detalja se zna o potencijalnim korisnicima, to je točnija procjena. Problem je
što je u gotovo svim slučajevima, građevina izvedena do kraja i opcije su tada veoma sužene.
Iz iskustva je poznato da godišnji zahtjev za prostorom zahtijeva 2 do 3 posto ukupnog prostora,
a u velikim organizacijama i 5 do 7 posto. (3)

Poslovne aktivnosti koje se odvijaju unutar prostora također se šire, te njihov rast i
fleksibilnost mora biti planirana. Čini se da neke aktivnosti rastu fenomenalno brzo dok druge
opet rastu polako. Rast zahtijeva dodatni prostor; dok fleksibilnost zahtijeva da svaki prostor
bude konstruiran tako da dopušta i podržava raznolikost različitih aktivnosti učinkovito, uz
minimalan gubitak produktivnosti za bilo koju specifičnu aktivnost. Fleksibilnost može
uključivati odredbe za međufazne stupnjeve rasta aktivnosti; primjer je kada dinamička
aktivnost zahtijeva dodatni prostor koji je u njezinoj blizini a prostor je tako kreiran da može

13
ispoštovati zahtjeve dinamičkih aktivnosti. Kad god postoje vrlo dinamične aktivnosti, tada one
u konačnici otimaju prostor namijenjen drugim aktivnostima i istovremeno smanjuje
produktivnost tih aktivnosti, što rezultira značajnom neravnotežom. Stoga treba predvidjeti
potrebe za proširenjem prostora takvih aktivnosti, čak i na račun neodređenog prostora ili slabog
omjera korištenja zaposlenika i prostora.

3.5. PLANIRANJE FINANCIJA

Promjene poslovnog okruženja, često povezane s nedostatkom sredstava, fluktuacija tečaja i

politička nestabilnost povećavaju financijske rizike projekata. Stvarni gospodarski kontekst u
zemljama srednje i istočne Europe karakterizira agresivno tržišno natjecanje i nedostatak
investicija. Zajedničko ponašanje tvrtki tijekom ovih dana je prihvaćanje velikog broja rizičnih
projekata bez potpune analize s vrlo niskim cijenama. (5) Stoga kako bi se ispravno raspravljalo
o financijama i upravljanju financijama, potrebno je imati odgovarajuće podatke te se mora
imati kompletno znanje o alatima procjene kapitala. Najtočnije i najpreciznije ekonomske
analize i usporedbe su one koje se temelje na troškovima životnog ciklusa. Tako i ulaženje u
bilo koji projekt jako je rizično bez ukupne analize. Analiza životnog ciklusa je zasigurno jedan
od najvažnijih gospodarskih koncepata koje treba poznavati.
Pravilno analiziran, trošak životnog ciklusa omogućuje potpunu sliku svih troškova tijekom
ukupnog životnog vijeka projekta. Ta se metoda može koristiti u razne svrhe, od analize velikih
projekta i njihove isplativosti do skroz jednostavnih stvari, npr za usporedbu dva različita
komada opreme, da bi se odredilo želi li se zamijeniti ili popraviti postojeća opremu, kao i
brojne druge ostale mogućnosti.(3)

Nažalost, trošak životnog ciklusa češće se spominje nego što se prakticira. Analiza životnog
ciklusa troškova mogla bi se koristiti za nekoliko već prije spomenutih ozbiljnih projekata,
procjenu troškova izgradnje građevine, procjenu najma građevine. gdje se na temelju nekoliko
varijanti procjene odabire ona najpogodnija varijanta. Pravilno određivanje životnog ciklusa
omogućuje usporedbu akcija s različitim životnim očekivanjima. Često se poduzima zajednički
napor između iskusnog osoblja, financijskih analitičara ili ekonomist kako bi se kvantificiralo
buduće troškove ili uštede. Ove se vještine mogu angažirati i van organizacije, ali poduzeće bi
trebalo razviti vlastiti sustav predviđanja troškova životnog ciklusa.

14
Glavne odluke donesene isključivo na prvim troškovima nikada nisu dobre odluke i
vjerojatnije su pogrešne Troškovi životnog ciklusa jedan su od najboljih primjera prakse koje
bi struka trebala prigrliti kao standard.

3.6. FINANCIJSKE PROGNOZE

Financijske prognoze jedan su od mostova koji omogućuju planiranje financijska sredstva.

Primarna svrha financijske prognoza je financijsko planiranje. Prognoze, koje se primjenjuju
na projekte, nazivaju se procjenama. Rano u bilo kojem velikom projektu je potrebno odrediti
što će koliko koštati. Često neka procjena je potrebna ubrzo nakon što je projekt zamišljen. To
se događa prije nego što još postoji do kraja razrađen projekt. Ovakva razina procjena normalno
je moguća tek nakon što je dizajn oko 30 posto razvijen.(3) Prognoza dovodi i do procjene
potrebnih sredstava projekta, ali se prvenstveno bavi planiranjem. Pri pripremi potrebnih
sredstava, koriste se različite tehnike predviđanja za dobivanje ukupnog iznosa. Neuspjeh
predviđanja povećanja ili smanjenje vrijednosti ključnih stavki tijekom vremena može utjecati
na procjenu predviđenih sredstava te ozbiljno ugroziti uspješnost projekta. Stoga svaka bi tvrtka
trebala imati neku od metodu predviđanja;

Tehnike procjena:

• Regresijska analiza
• Premještanje prosjeka
• Ekonometrijsko modeliranje
• Eksponencijalno zaglađivanje
• Delphi metoda

15
Prilikom vrednovanja investicijskih alternativa kako bi se osigurala tj. provjerila ideja hoće li
se investicija vratiti tijekom željenog vremena nužno je izračunati razdoblja povrata sredstava,
te je to uglavnom i najčešće način donošenja odluke o prihvaćanju ili odbijanju projekta. Jedan
od načina provjere povrata investicije je metodom neto sadašnje vrijednosti (NPV)

Neto sadašnja vrijednost

Neto sadašnja vrijednost je metoda koja određuje vrijednost neto novčanih tokova projekta
smanjena za troškove ulaganja. To je jedna je od temeljnih metoda kod donošenja financijskih
odluka. U obzir uzima stope inflacije tj. vrijednost novca tijekom ukupnog trajanja projekt.
Metoda sama po sebi daje dosta precizna predviđanja no problem je što kod ulaznih podataka
postoji puno prostora za tumačenje ili izračunavanju troškova, te je to i najveći nedostatak,
ovisnost o kvaliteti ulaznih podataka

Formula neto sadašnje vrijednosti :

Gdje je:
NPV – Čista vrijednost projekta
n- trajanje projekta
Ft – neto novčani tok u godini t
t - godina u vijeku trajanja
I- investicijski troškovi
p - Diskonta stopa

Ako je NPV ≥ 0 tada je projekt prihvatljiv

16
Primjer NPV metode :

U primjeru je prikazano negativno odražavanje rizične investicija gdje se u projekt ušlo sa

zaradom od 0 %

Slika.1 Prikaz stope inflacije u Hrvatskoj kroz godine

Dijagram 1. Prikaz NPV komponenti

Ft neto godišnja srednja stopa
Kalendarska Investicijski
t -godina novčani valuta valuta stopa inflacije %
godina troškovi
tok inflacije % (2003-2013)
-
2003 0 godina 10.000.000,00 euro 1,7 2,83 %
2004 1 godina 100.000,00 euro 2,7
2005 2 godina 100.000,00 euro 3,6
2006 3 godina 100.000,00 euro 2,1
2007 4 godina 100.000,00 euro 5,8
2008 5 godina 100.000,00 euro 2,9
2009 6 godina 100.000,00 euro 1,9
2010 7 godina 100.000,00 euro 1,8
2011 8 godina 100.000,00 euro 2,1
2012 9 godina 100.000,00 euro 3,4
2013 10 godina 100.000,00 euro 0,3

17
 Dijagram 2. Prikaz pada vrijednosti novca
Ft neto Pad vrijednosti
t -godina
novčani tok novca
0 godina
1 godina 100.000,00 97.276,26
2 godina 100.000,00 94.626,72
3 godina 100.000,00 92.049,34
4 godina 100.000,00 89.542,15
5 godina 100.000,00 87.103,26
6 godina 100.000,00 84.730,80
7 godina 100.000,00 82.422,96
8 godina 100.000,00 80.177,97
9 godina 100.000,00 77.994,14
10 godina 100.000,00 75.869,79
suma 1.000.000,00 861.793,39

NPV = -138.206,61 eura

S stopom inflacije od 2,83% i vremenom povrata od 10 godina, predviđeni povrat novca od

1.000.000,00 eura za 10 godina vrijedit će 861.793,39 eura, što je manje od početne investicije
1.000.000,00 eura danas. Rezultat NPV navedenog projekta je - 138.206,61 dolara, što znači da
se neće dobiti potrebni povratak na kraju projekta stoga nastavak navedenog projekta nije
optimalna odluka.

18
4. ODRŽIVOST

4.1. ODRŽIVOST GRAĐEVINE

Građevinarstvo je vrlo veliki potrošač neobnovljivih izvora. Osim toga, je i značajan izvor
otpada, onečišćenje zraka i vode. Nadalje, odgovorno je za 50% materijalnih resursa preuzetih
iz prirode, 40% potrošnje energije i 50% ukupnog otpada. Zbog ideja o spašavanju planeta,
postalo je ključno zaustaviti iscrpljivanje prirodnih resursa iz zemlje, temeljitim razvijanjem
kreativnih i inovativnih rješenjima koja ostvaruju sadašnje ciljeve bez ugrožavanja ciljeva u
budućnosti (6).

U ovom radu pod pojmom održivosti misli se prvobitno na pojam održivih građevina. Tijekom
posljednjeg desetljeća dogodile su se brze promjene u izgradnji zelenih ili održivih građevina.
Uočena je sposobnost da se značajno smanje troškovi i poboljša zadovoljstvo zaposlenika,
stoga održivost daje novo područje fokusa. Budući da su tvrtke ili organizacije oduvijek u
poziciji rada s ograničenim sredstvima, stoga vrijednost uštede energije koja proizlazi iz održive
izgradnje nije zanemariva stvar. Slično tome, potreba za smanjenjem resursa i ugradnja
materijala u našim građevinama koja pomažu smanjiti zdravstvene probleme korisnika uvijek
su bile izazov većine. Ono što je novo, je priznanje da životni ciklus i analiza koja se
nadovezuje na učinke i uštede nedavno bivaju prihvaćena u većini poduzeća, primjer današnje
industrije je tvrtka Mapei koja pridodaje prednosti očuvanja okoliša te se bavi proizvodnjom
ekološki prihvatljivih materijala. Gdje kriterij za dobivanje naziva ekološkog materijala uzima
u obzir procjenu utjecaja građevinskih materijala na, zagađenje okoliša na potrebnu, energiju
koja se koristi za ekstrakciju, obradu, transport, uporabu i zbrinjavanje materijala. (6)

Ne samo da je prihvaćeno, već i analiza životnog ciklusa je sve učestaliji pojam koji dobiva
brzi zamah. Veza između napora i doprinosa upravljanja održivošću je značajna.
Ne bi se smjelo zanemariti koncept održivost već bi se na to trebalo gledati na svaku drugu
poslovnu djelatnost koja nam indirektno donosi profit. Te bi svaka organizacija dio svoji
sredstava trebala usmjeriti u tom pravcu.

Održivost nije nedavna kreacija. Suvremeni pokret održivosti započet je u SAD-u 1960-ih i
1970-ih, kada su problemi s onečišćenjem i brzo rastući troškovi energenata, zajedno s
embargom nafte, izazvali mnoge organizacije da ponovno procjenjuju svoju načine korištenja i

19
metoda dobivanja energije, Nakon otkrića štete stvorenih brojnim toksičnim katastrofama,
američke agencije za zaštitu okoliša, stvara se svijest o njihovu utjecaju na okoliš. Ovaj
jedinstveni problem daje motivaciju za mnoga dodatna nastojanja da shvatimo našu zemlju kao
jednu cjelinu, a ne kao zemlje arbitrarno podijeljene političkim i društvenim granicama. Tek
nakon objave Bruntland izvješća Svjetske komisije za okoliš i razvoj (7) stvoren je prvi
"globalni plan za promjenu". Od tada generalna javna svijest o potrebi održivije prakse počinje
rasti. Prema Izvješću Bruntland održivost se definira kao, "osiguravanje da se zadovolje
potrebe današnjice bez ugrožavanja potreba korištenja budućih generacija.“ (7)

Dugo su se tražila poboljšanja i inovacije na polju uštede energije, osiguranja boljih radnih
prostore za zaposlenike i poboljšavanja rada građevine. Novo prihvaćanje održivosti
omogućuje organizacijama sposobnost ostvarivanja ogromnih koristi u uštedi energije,
smanjenja otpadnih voda, raznih materijala i resursa koji na kraju rezultiraju povećanim
zadovoljstvom zaposlenika, te povećanjem produktivnosti

Poznati međunarodni priznati certifikat zelene gradnje koji mjeri održivost građevine je
takozvani. LEED sustav .LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) je jedan od
najpoznatijih svjetskih sustav certifikacije koji daje ocjenu održivosti građevine. Razvijen od
Američkog savjeta zelene gradnje. Kompletni sustav nije samo baziran na ocijeni energetske
učinkovitosti već daje i ocjenu raznih drugih aspekata održive gradnje, poput načina korištenja
voda, načina korištenih materijal pri gradnji. Zadaća LEED sustava osim certifikacije je i
promocija korištenja najboljih svjetskih metoda i praksi na tom području. Od svog osnutka,
LEED se razvio i poboljšavao kroz nekoliko revizija. LEED 2009 je tekuća verzija, dok su
rasprave trenutno u tijeku za novije verzije. LEED sustav ocjenjivanja sastoji se od dodjele
bodova, u pet kategorija (8):

Održivost lokacije (max 26);

Vode (max 10);
Energija i Atmosfera (max 35);
Materijali i resursi (max 14);
Unutarnja kvaliteta okoliša (max 15).
10 bonus bodova moguće je dobiti putem inovativnog dizajna.

20
 Svaka kategorija u LEED 2009 ima određene preduvjete koji su obvezni za sve projekte
Sustav LEED procjenjuje građevine na četiri razine prema broju bodova, certificirani,
srebrni, zlatni i platinasti (8):
- Certificirani razred - 40 - 49 bodova
- srebrni razred - 50 - 59 bodova
- zlatni razred - 60 - 79 bodova
- Platinasti razred - 80 bodova i više(8)

Slika 1. Prikaz elemenata održivosti.

21
4.2. LCA ANALIZA I ODRŽIVOST

Primijenjena održivosti na operacije postojećih ili novopečenih građevina je osnovni interes

kvalitetnog gospodarenja građevinom, to je koncept pružanja usluga visokih performansi za postizanje
organizacijskih ciljeva. S klimatskim promjenama dolaze i novi problemi koji utječe na mnoga područja,
Korištenje vode postaje nova grana razmatranja održivosti za područja koja su sve više pogođena
nestašicom vode. Suše u raznim područjima zemlje prisiljavaju organizacije da smisle nova rješenja
zbrinjavanja otpadnih voda. Dramatičan primjer naveden je u Jugoistočnom SAD gdje su se, nakon tri
godine teške suše, za uštedu pokrenuli i glavni gradovi. Gdje su nametnuta razna ograničenja za velika
poduzeća kako bi se smanjila potrošnja vode za minimalno 10 posto. Tvrtke s visokom potrošnjom vode
bivaju, prisiljene dramatično smanjiti potrošnju vode preko 25 posto u 2007. (3)

Zaštita resursa je još jedno područje s velikim potencijalom za uštedu unutar

postojeće građevine. Program reciklaže još od 1970-ih bio na snazi za papir, staklo i neke metale. Ali
danas postoje prilike za druge uštede. Često zahtijevana manja preoblikovanja prostora, obnove
interijera stvaraju ogroman otpad, od pločastih elemenata, aluminija, piljevine, kabliranja, i ostalih
starih materijala koji potencijalno odlaze na odlagalište. Ali svi ti proizvodi sada se mogu reciklirati, za
neke se čak i plaćaju visoke premije, za odlaganje tog otpada.
Umjesto plaćanja odlagališnih pristojbi, poduzetne organizacije traže od tvrtki za renoviranje da
recikliraju otpad da bi se zaradilo na tome. Inovativne ideje potiču se u svim područjima recikliranja,
čak i prodaja otpada kao što je piljevina za korištenje u poljoprivredne svrhe.

Sve su to navedeni primjeri koji se događaju tijekom životnog vijeka građevine, stoga analiza
koja obuhvaća kompletan životni vijek građevine je neophodna, ključna komponenta održivosti
je fokus na cijeli životni ciklus troškova. Ukupni troškovi za projektiranje, izgradnju,
upravljanje, održavanje i zbrinjavanje građevine (9) promijenili su način na koji gledamo danas
na njih. Stoga alat koji obuhvaća sve navedene troškove ukupnog životnog vijeka građevine je
Životna Analiza ili Procjena životnog ciklusa (LCA),

LCA analiza može se raditi za bilo koji predmet i može ići u raznim smjerovima no definitivno
bi se trebala koristiti za sve troškove veće od 100.000 dolara. Upotreba analize troškova
životnog ciklusa (LCA) je primarni način pokazivanja uštede i opravdanja prednosti održivih
građevina. LCA daje ukupni trošak građevine, a ne samo početni trošak dizajna i izgradnje.

22
LCA Analiza se izvodi od 4 koraka prema ISO 14000 standardima.(10)

1) Definiranje cilja i opseg promatranja,

2) Prikupljanje podataka,
3) Procjena učinka
4) Tumačenje rezultata LCA

Za početak LCA početni korak potrebno je postaviti razdoblje analize. Za vlasnika građevine,
korisni vijek može biti odabrano razdoblje za analizu ili dopušteno razdoblje najma. Za ostale
usluge ili odluke o proizvodu, ugovoreno razdoblje se obično koristi za razdoblje te analize.

U sljedećem koraku potrebno je prikupiti niz podataka o troškovima za analizu cjelokupne

slike rada i održavanje bilo koje građevine ili sustava. Izvori troškova za potrebe održive
građevine mogu doći iz internih podataka ili iz računa energije sličnih građevina te iz nekih
drugih izvora Dok u zadnjoj fazi ostaje procjenu cjelokupnog stanja te tumačenje dobivenih
rezultata.

Primjeri troškova kod LCA analize:

• Troškovi nabave, dizajna i izgradnje (prvi troškovi)
• troškovi energije i ostalih resursa
• Troškovi rada, održavanja i popravaka
• Troškovi poboljšanja
• Troškovi raznih najmova
• Troškovi uklanjanja

23
 Slika 2. Prikaz komponenti LCA analize

Osim navedenih primjera troškova postoje još i tzv. vanjski troškovi kojih se često previdi, ali
mogu pružiti ključni sastojak učinkovitosti, npr. kod analize cijene nije dovoljno u obzir uzeti
samo cijenu proizvoda već treba ukalkulirati i ostale faktore kao što su prijevoz, montaža itd.
Nije dovoljno gledati početnu ulaznu cijenu već treba gledati kompleta ciklus od kupnje
dopreme montaže demontaže i zbrinjavanja proizvoda stoga početna razlika u troškovima nije
mjerilo stvarnih troškova.

24
4.3. PROJEKTIRANJE / IZGRADNJA / RAD

Početni fokus većine smjernica održivosti industrije započinje s izgradnjom novih građevina.
Sposobnost utjecanja održivosti najlakše se identificira suprotstavljajući se tradicionalnoj građevini
izgrađenoj bez razmatranja integriranih sustava i uštede. Jedna od izlika je da najčešće izgradnja
održivih građevina košta više. S trenutnom tehnologijom, iskusni planeri, arhitekti, inženjeri,
konstruktori, zelenu gradnju mogu dovesti u stanje troškovne neutralnosti i pružanja ogromne uštede
tijekom operativnih životnih ciklusa građevine. Financije za slučaj održivost svakodnevno se
poboljšavaju jer saznajemo o novim proizvodima i novim načinima upravljanja okolišem, ako se
dogovor postigne dovoljno rano u procesu planiranja od strane svih stranaka, neke građevine zapravo
mogu koštati manje od tradicionalnih građevina, budući da sinergična štednja i inženjering osiguravaju
unaprijed smanjenje otpada.
Dizajniranje moderne zelene građevine, podrazumijeva koncept projektiranja materijala ne štetnih za
okoliš, projektiranje sustava niske potrošnje energije, te na kraju vođenje računa o mogućnostima
zbrinjavanja kompletne građevine prilikom njenog uklanjanja. Prihvaćanje novih ideja poboljšanja
građevine sve više dobiva na zamahu pri projektiranju novih građevina, međutim postojeće građevine u
cijeloj zemlji i svijetu nisu u dovoljnoj mjeri obuhvaćene zelenim pokretom te bi u budućnosti zasigurno
trebalo poraditi na tom polju jer takve građevine pružaju mnogo mogućnosti primjenom zelenog
koncepta. Veliki zadatak je i na vodećim ljudima poslovnih prostora koji trebaju shvatiti održivosti kao
koncept koji utječe na svaki aspekt djelovanja te koji može dovesti do rezultata uštede troškova, ali za
što je nužna konstanta edukacija na ovom području.

4.3.1.PROJEKTIRANJE

Usmjeravanje građevine kako bi se maksimiziralo ili minimiziralo apsorpcija sunčeve energije

pruža najveći „impact“ za postizanja ciljeva održivosti, te je to prvi korak pri projektiranju
održivih sustava. Dizajniranje i integracija građevinskih sustava, kao što su upravljanje
energijom, sigurnošću, automatizacijom, ventilacijom i drugim integriranim sustavima, su
ključni elementi održivog projektiranja.
Korištenjem modernih metoda zelenog dizajna u fazi projektiranja može se omogućiti zelena
gradnja bez dodavanja dodatnih troškova. U početcima postoji mnoštvo mogućnosti za
kompromise i nadogradnje koje je kasnije teško nadoknaditi. Stoga je važno prilikom
projektiranja i gradnje okupiti stručne ljude koji će predvidjeti kvalitetan sustav kojem nije
potrebna naknadna korekcija. Formiranja tima stručnjaka je potrebno izvesti čak i prije odabira

25
lokacije. Rasprava o potrebama, svrsi, koristi i namjeni građevine može pružiti vodeća načela
koja će okupiti sve najbolje ideje, pružajući istinske inženjerske vrijednosti i rezultirajući
maksimalnim dizajnom. Zanemarujući taj redoslijed postoje šanse prekoračenja proračuna i
neslaganja među članovima projektnog tima što često rezultira negativno po projekt.

4.3.2. GRADNJA

Sljedeći korak nakon određivanja dizajna je izgradnja građevine. Više proizvoda

i materijala treba biti dostupno kako bi podržali ekološki prihvatljivu konstrukciju. Materijali s niskim
udjelom organske tvari koja emitiraju ljepila, boje i ostale završne obrade sada su dostupni s malo ili
bez dodatnih troškova u usporedbi s tradicionalnim proizvodima, primjer proizvođača takvih materijala
je MAPEI tvrtka specijalizirana za ekološku proizvodnju. Nedavna potražnja za tim materijalima
povećala je i proizvodnju i raspoloživost, što smanjuje troškove nabave. Prozore veće učinkovitosti
danas se može pronaći kod bilo koje proizvođača PVC stolarije, specijalizirane građevinske obloge i
novi integrirani sustavi automatizacije građevine znatno štede u životu građevine i često zahtijevaju
malo ili nimalo promjene dizajna građevine, već samo novije, i održivije materijale.

Faza izgradnje nove građevine je kritično vrijeme za smanjenje materijala i otpada. Mnoge
tvrtke su otkrile da mogu smanjiti troškove odlaganje otpada kroz različite metode recikliranja.
Umjesto slanja oštećenog materijala na odlagalište te plaćanja naknade za odlaganje, ti
materijali mogu biti reciklirani i tvrtke mogu platiti za dobivanje tih materijala. Korištenje novih
tehnologija (BIM ) pruža mogućnosti za štednju tijekom izgradnje. Prilikom korištenja novih
tehnologija prvenstveno se misli na BIM koncept
U početcima je BIM korišten za oblikovanje virtualnih 3D modela građevine koji su mogli
vizualizirati građevinske konstrukcije i učiniti njihovu izvedbu razumljivijom. U tu svrhu
razvijeni se različiti modelirajući softveri (REVIT Navisworks, itd.), (11) BIM - Modeliranje
građevinskim procesom, postaje moćan alat značajnog potencijala za poboljšanje izvedbe
projekta, kao i za ubrzanje njegove primjene u praksi. BIM alati nude podršku za
interdisciplinarno planiranje i dizajnirane, gdje digitalni, parametarski građevinskim model
predstavlja zajedničku bazu podataka o dizajnu građevine, o dinamici izvođenja radova, o
financijskom stanju projekta te o brojnim drugim podatcima tijekom životnog ciklusa
građevine. (12)

26
4.3.3. RAD

Rad zelene građevine još uvijek je novo iskustvo za mnoge zaposlenike. Stoga vrijeme koje se koristi
za obrazovanje zaposlenika koji se kreću održivom građevinom ili potrošeno osoblje za obuku za
operativno osoblje je neophodno kako bi se povećale prednosti koje se mogu dobiti uz pravilnu uporabu
i rad. Zaposlenici koji nisu upoznati s automatiziranim senzorima koji isključuju rasvjetu
trebaju se obrazovati za planiranje povremenog kretanja kako bi se izbjeglo aktiviranje svjetla. Promjena
u navici može rezultirati ogromnim uštedama za organizacije koje imaju duži i fleksibilniji rad
zaposlenika. Nema potrebe za osvijetljenim prostorom ako nitko ne koristi prostor. Moderno osoblje za
upravljanje novim automatiziranim ili integriranim sustavima je također potrebno, pogotovo ako je to
prva velika promjena koju organizacija ima. (13)

Može biti teško naučiti primjenu nove elektroničke opreme stoga promjene koje automatiziraju
integrirani sustavi mogu ponekad zahtijevati reorganizaciju unutar osoblja postrojenja, pritom
reorganizacija i edukacija se ne odnose samo na vlastito osoblje već se mogu odnositi i na:

• Kupce / korisnici
• Osoblje za gospodarenje građevinom
• Dobavljači usluga i proizvoda / dobavljači / dobavljači
• Stanodavci ili stanari
• Pružatelji raznih usluga (servis službe)
• Posjetitelji

Dodatna područja promjene u poslovanju za održive građevine obuhvaćaju cjelokupni spektar

gospodarenja građevine, od programa recikliranja za uredske proizvode do smanjenja potrošnje energije
i ostalih resursa. Kvaliteta zraka u zatvorenom prostoru, energija, voda i ostalo upravljanje resursima,
su pitanja primarnog karaktera gdje gospodarenje građevinom može dramatično poboljšati održivost
operacija. Neka od područja najvećeg utjecaja uštede uključuju rasvjetu, gdje se jeftino zamijene starije
žarulje s energetski učinkovitijim zamjenama. S brzim povratnim razdobljima, takve uštede su bile
popularne tijekom posljednjih 20 godina i kontinuirano rješenje smanjenje količinu energije za
osvjetljavanje građevine, parkirališta i drugih prostora. Smanjenje svih vrsta korištenjem materijala i
programa recikliranja ostaju popularni i pružaju više "mekih" poboljšanja kao što je poboljšana
lojalnosti i sposobnost zaposlenika. Financijski prinosi često se ne vide u programima recikliranju.
Međutim, povećana potreba za resursima u gospodarstvima u razvoju kao što su Kina i Indija mogu
poboljšati financijsku vrijednost recikliranjem, Poboljšanja kvalitete unutarnjeg zraka jedno je od
pitanja održivosti. Američka agencija za zaštitu okoliša procjenjuje da je unutarnji zrak dva do pet puta

27
lošiji od vanjskog zraka i može uzrokovati negativne učinke na produktivnosti u komercijalnim
građevinama.(3)

Neki od sada gotovo standardnih procesa za održivu građevinu uključuju niz prilično jednostavnih
koncepata gospodarenja uredima i gospodarenja građevinom koje mogu imati pozitivan mali početni
utjecaj

• Uklanjanje nepotrebnog fotokopiranja

• Smanjenje potrošnju energije - isključivanje opreme i svjetla kad nisu u uporabi, korištenje
energetski učinkovitih uređaja i elektronike
• Smanjivanje troškova prijevoza - pružanje opcije zaposlenicima dijeljenja vožnje
• Kupovina u blizini - Izbjegavanje prijevoza je jednostavan alat za smanjenje emisije ugljika
• Osposobljavanje timova zaposlenika da vode eko napore unutar organizacije

Iako se mnogi napori mogu činiti malim i beznačajnim, proces održivosti mora početi negdje. Uredski
programi mogu biti izvrsno obrazovanje na temu osiguravanja uštede organizacije i davanju zelene
vjerodostojnosti organizaciji.

4.4. REZULTATI

Nakon nekoliko godina poslovanja s održivim građevinama, mnoge planirane uštede konačno
su demonstrirane i dokumentirane. Gregory Katz bio je jedan od prvih ljudi koji je dugoročno
pokazao vrijednost održivih građevina. Ako se uzima u obzir planiran životni vijek građevine,
20-50 godina, ti se troškovi unaprijed zasjenjuju potencijalnim uštedom resursa, procjenjuje se
da su oni (prema;Cotts DG, Roper KO, Payant RP. The facility management handbook. 2009)
20 puta veći od početnog troška.

Druga važna studija gospodarskog utjecaja održivih građevina je izvješće Cost

Studija "od strane Steven Winter Associates, Inc. u 2004. Gdje je naglasak većina troškova
usmjeren na plaće i naknade zaposlenika između 65 i 90 posto proračuna tvrtke

28
5. UPRAVLJANJE

5.1 FINANCIJSKO UPRAVLJANJE

Financijsko upravljanje ostaje jedna od slabih karika u gospodarenju građevinama. Voditelji građevine
kao predstavnici organizacije, gledajući na sebe kao poslovne ljude, ključni su za ovo poboljšanje. U
previše privatnih organizacija, voditelji građevine tretiraju proračun i računovodstveni sustav kao
da su im resursi „neograničeni“ i stoga gube sposobnost korištenja budžeta kao glavnog alata
upravljanja. Ključ poslovnog gospodarenja građevinama je da njihovi voditelji znaju
informacije o navedenih šest stvari.

1. Poznavanje svoje tvrtke.

2. Znati jezik poslovanja.
3. Razumijevanje utjecaja voditelja građevine na poslovanje tvrtke.
4. Mogućnosti koristiti alate za procjenu proračuna.
5. Zavođenje dobrih financijskih kontrole.
6. Provesti smanjenje troškova i ograničavanje.

Većina voditelja građevine ima znanja o tehničkim aspektima njihovog posla, no nedovoljno
razumijevanja kako oni i njihove odluke utječu na njihove tvrtku, te bi taj problem trebali
otklanjati anketiranjem svojih djelatnika. Na putu do ostvarenja ciljeva trebaju se izgraditi
partnerstva koja će pomoći da se lakše ostvare ideje. Dobar financijski menadžment temelji se
na dobrom planiranju poslovnih građevina. Stoga ključ dobrog upravljanja je poznavanje
stvarnih troškova poslovanja. Nije neuobičajeno za velike građevine da pružaju puno različitih
usluga, svaka s izravnim troškovima rada, troškom materijala, izravnim troškom nabave koji se
s vremenom mijenjaju. No bez obzira na količinu raznih usluga za uspješno poslovanje nužno
je znati ukupne troškove i zaradu od svake.

5.2. UPRAVLJANJE KVALITETOM I CIJENOM

Kvaliteta usluge ili proizvoda je temeljni element svakog proizvoda te financijska slika ovisi
o njenom stupnju. Važno je da kupac ili korisnik prepozna kvalitetu. Usluge kvalitete započinju
službom za korisnike. Te ju definira samo kupac bez obzira izvodi li se prava usluga i bez obzira
koliko ona bila dobra, važno je čuti razmišljanja korisnika te prema tome prilagodi razinu

29
kvalitete i usluge, stoga je potrebno postaviti ciljeve kvalitete i pratiti ih tijekom vremena. Ključ
uspjeha na polju kvalitete je predanost kontinuiranom poboljšanju, koja dolazi od odgovornih
zaposlenika koji gledaju na sebe i svoje poslove u širem kontekstu Druga bitna stvar su cijene
ili troškovi usluge, zadaća voditelja građevine je koristiti sva sredstva koja su dostupna za
mjerenje troškova svojih kupaca, te na temelju dobivenih rezultata ocijeniti cijenu proizvoda.
Jer previsoka cijena usluge/proizvoda znači nedostatak potražnje robe. Nadalje sva sredstva
dostupna za objavljivanje usluga i uspjeha trebaju se koristiti za promoviranje odjela, te se tu
kao presudna osoba javlja voditelj građevine koji mora biti glavni publicist odjela, koji će
promovirati i educirati kupce o poboljšanju razine kvalitete te optimiziranju cijene proizvoda.
Primjena edukacije usmjerava se na ljude na tržištu (potrošači, korisnici, kupci), kolektivno
nazvanih klijentima. (12)

5.3. UPRAVLJANJE ODNOSIMA IZVAN ORGANIZACIJE

Voditelj građevine je osoba koja je stup komunikacije, osoba ovlaštena za predstavljanje

odnosa s javnošću za svoju organizaciju. Stoga je važno za takvu osobu da koristiti jezik
poslovanja, koji se sastoji od iznošenja realnog stanja i informacija putem pripremljenih i
podnesenih izvješća. Važno je voditi smislene razgovore sa zaposlenicima organizacije, sa
svojim osobljem, kao i podizvođačima. Suradnja te sastanci s kolegama i operativnim
menadžerima su izuzetno bitni, kako bi se saznalo kako se može pomoći jedni drugima unutar
poduzeća.

Jedna od najbitnijih stvari kod komunikacije su u stvari odnosi s javnošću jer je upravo to
smjer prema kojem je proizvodnja te usluge usmjerene. Glavna osoba za odnose s javnošću
mora biti voditelj građevine jer je baš on zadužen za velik dio odnosa s javnošću i marketinškog
rada izvan ureda. Samo menadžer građevine ima prestiž i pristup ciljevima koji trebaju biti
postignuti. Često se javlja problem zbog ne propitkivanja vlastite usluge odjela, jer se misli da
je očito da su sve cijene i kvaliteta usluga koje se pružaju pristupačne i povoljne. Nažalost često
točno je suprotno te da bi se izbjegla takva usluga ključno je imati postavljene realistične ciljeve
koji su usmjereni na :

30
1. Povećanje svijesti o uslugama pogona.
2. Smanjenje otpornosti na određenu uslugu
3. Unaprjeđenje slike organizacije, građevine kao davatelja usluga.
4. Poboljšanje znanja kupaca o uslugama pogona.
5. Objavljivanje posebnih kvalifikacija o uslugama pogona.

Zbog svih tih razloga je važno komunicirati s korisnicima usluga te čuti njihove mišljenje,
voditelji građevine trebaju biti puno više svjesni odnosa s javnošću. Nije dovoljno dobro
jednostavno samo izvršiti sjajni posao; Klijenti, šefovi, profesionalni kolege trebaju to znati.
Voditelji građevine gotovo su univerzalno viđeni kao, ne-timski igrači, te je to praksa koja se
mora promijeniti jer da bi se uspjelo razviti profil kupca koji postaje glavna meta, potrebna je
sinergija pouzdanih ljudi koji će prikupiti te analizirati informacije tijekom određenog
vremenskog razdoblja. Neki alati mogu poboljšati odnose s javnošću, te se snažno sugerira da
menadžeri građevine razvijaju godišnji plan odnosa s javnošću .koji treba biti jednostavan te
usmjeren na definirane ciljane skupine klijenata.

5.4. GOSPODARENJE GRAĐEVINOM, SADAŠNJOST / BUDUĆNOST

Gospodarenje građevinom se sastoji od mnogo funkcija povezanih zajedno, funkcija poput

upravljanja sigurnosti građevine, poput financijskog upravljanja, poput razvoja strategije
zapošljavanja djelatnika, te mnogih drugih funkcija koje su konstantno izložene dnevnim
problemima. Rješenje raznih problema tako i onih na razini Gospodarenja građevinom je suma
sadašnjeg stanja te projekcija stanja budućnosti. Dobro gospodarenje građevinom koje ujedno
i dovodi do smanjenja raznih potencijalnih problema se javlja samo tada kada se upravljanje
tretirati kao posao. Voditelji građevina, da bi se mogli nositi s izazovom problema trebaju biti
potkovani dobrim financijskim znanjem te vještinama planiranja koja da bi se provela u dijela,
nužno ih je konstantno korigirati i poboljšavati. Plan sam po sebi ne znači ništa ako se
konstantno ne nadograđuje i poboljšava. Problem upravljanja radnim mjestima je još jedan
direktan alat upravljanja financijama, uvođenje novih, tehnologija koja štede radna mjesta je
potreba koja je ključna za smanjenje troškova. Smanjenje birokratskog aparata te uvođenje
automatizacije je rješenje kojim se štedi novac.

31
 Mnogi problema s kojim se susreću voditelj građevina su često vezani i za sigurnosti
građevine, stoga voditelj mora biti uključen i dolaziti s inovativnim idejama u gospodarenju
sigurnošću i hitnim slučajevima. Gospodarenja građevinom je djelatnost koja se konstantno
razvija i napreduje te je stoga nužno i stalno razvijanje znanja vodećih ljudi organizacije, važno
je pritom ne zaboraviti na kvalitetu te orijentaciju prema klijentima, kvaliteta je pojam koji
iziskuje konstantni nadzor te konstantni razvoj. S tim razlogom mnogi, ako ne i većina, voditelja
građevina moraju ponovno procijeniti svoje organizacije te utvrditi na kojem su stupnju kad je
o kvaliteti riječ. Konstantnim ocjenjivanjem trenutnog stanja te željom za unapređenjem
sadašnjeg stanja je jedino rješenje za svijetlu budućnost.

32
6. ZAKLJUČAK

Gospodarenja građevinom je složen i zahtjevan proces koji iziskuje mnogo znanje vodećih
ljudi građevine te kompletne poslovne organizacije. Tijekom rada obrađena su poglavlja;
planiranja, održivosti, te gospodarenja građevinom. Na temelju čega se došlo da spoznaje kako
sve komponente zajedno čine sinergiju gospodarenja građevinom i svaki nedostatak u bilo kojoj
komponenti može imati negativan odjek na ukupan projekt. Planiranje je osnovni preduvjet bilo
kojeg procesa, tako je i kod gospodarenja građevinom. Planiranje u radu odnosi se na planiranje
prostora te planiranje financija, no preduvjet za bilo kakvo planiranje kod poslovnih
organizacija je definiranost poslovnog plana, koji je temelj svih ostalih aktivnosti planiranja, te
je to početan korak koji se mora provesti.

Kompletno planiranje je provedeno kroz koncept održivosti, gdje glavna komponenta

održivosti ima fokus na cijelo-životni ciklus troškova, koji obuhvaća ukupne troškove
projektiranja, izgradnje, upravljanja, održavanja i zbrinjavanja građevine.

Definiranošću svih elemenata, posljednja faza Gospodarenja građevinom koja zbog svojeg
koncepta održivosti zahtjeva veliku dozu edukacije svih djelatnika organizacije te svih klijenata
te organizacije je upravljanje građevinom.

Gospodarenja građevinom je posao koji zahtjeva veliku dozu pripreme, jer da bi vođenje bilo
uspješno građevina od samog početka mora krenuti u pravom smjeru. Stoga samo pravilnim
upravljanjem te detaljnim i preciznim planiranjem u početku, smanjujemo nepotrebne troškove,
te osiguravamo zdravi rad organizacije u budućnosti.

33
7. LITERATURA

1. facility-management @ www.ifma.org [Internet]. Available from:

https://www.ifma.org/about/what-is-facility-management
2. facility-management @ www.bfm.com.hr [Internet]. Available from:
http://www.bfm.com.hr/hr/info/facility-management
3. Cotts DG, Roper KO, Payant RP. The facility management handbook. 2009. 676 p.
American Management Association,
4. Marko Paliaga; Prethodno priopćenje Preliminary paper STRATEŠKO PLANIRANJE
I OUTSOURCING - BUDUĆNOST HRVATSKIH KOMUNALNIH PODUZEĆA
STRATEGIC PLANNING AND OUTSOURCING - THE FUTURE OF CROATIAN
PUBLIC UTILITY COMPANIES. 2006; Sveučilište Jurja Dobrile u Puli, Odjel za
ekonomiju i turizam 'Dr. Mijo Mirković',
5. Purnus A. Financial Management of the Construction Projects : A Proposed Cash Flow
Analysis Model at Project Portfolio Level. Organ Technol Manag Constr An Int J.
2015;2(3):1217–27.
6. Othman AAE, Ghaly MA, Zainul Abidin N. Lean Principles: An Innovative Approach
for Achieving Sustainability in the Egyptian Construction Industry. Organ Technol
Manag Constr An Int J [Internet]. 2014;6(1):917–32. Available from:
http://www.grad.hr/otmcj/clanci/vol 6_is1/2.pdf
7. Brundtland GH. Our Common Future: Report of the World Commission on
Environment and Development. United Nations Comm. 1987;4(1):300.
8. Sinha A, Gupta R, Kutnar A. Sustainable Development and Green Buildings. Drv Ind
[Internet]. 2013;64(1):45–53. Available from: http://hrcak.srce.hr/file/144824
9. Venditti RA. Life cycle analysis ( LCA ) and sustainability assessment. 2012 ;North
Carolina State University,
10. Heinimann HR. Life Cycle Assessment (LCA) in Forestry – State and Perspectives.
Croat J For Eng. 2012;33:357–72.
11. Kovacic I, Vasilescu D, Filzmoser M, Suppin R, Oberwinter L. BIM in teaching —
lessons learned from exploratory study. Organ Technol Manag Constr An Int J
[Internet]. 2015;7(3):1358–66. Available from: file:///Users/tomhall/Downloads/03.pdf
12. Pučko Z, Nataša N, Klanšek U. Building Information Modeling Based Time And Cost
Planning In Construction Projects. Organ Technol Manag Constr An Int J [Internet].
2014;6(1). Available from: http://www.grad.hr/otmcj/clanci/vol 6_is1/6.pdf

34
13. Zavadskas EK. Operations research in areas of civil engineering and sustainable
development : EURO working group activities. Organ Technol Manag Constr.
2013;5(1):650–3.

35