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ESPECIAL DE JURISPRUDENCIA
La cancelación y el levantamiento
unilateral de las garantías reales
El día 11 de junio de 2008, se publicó en el diario oficial El Peruano la Resolución del Presidente del
Tribunal Registral Nº 101-2008-SUNARP-PT, por el cual se publicaron los Precedentes de Observancia
Obligatoria en Materia Registral aprobados en las sesiones del Trigésimo Segundo y Trigésimo Tercer
Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP, realizados los días 03 y 04 de abril del 2008, y 13 de mayo
de 2008 respectivamente.
El primer precedente de observancia obligatoria versa sobre la cancelación de la garantía unilateral que
no ha sido aceptada por el acreedor, para ello se ha estimado como precedente lo siguiente: “Procede
la cancelación de una garantía unilateral en cualquier momento por la sola voluntad del constituyente,
siempre que no conste en la partida registral la aceptación del acreedor”. Dicho criterio fue sustenta-
do en dos resoluciones, las cuales son las Resoluciones Nº 329-2007-SUNARP-TR-T del 28.12.2007 y
330-2007-TR-T del 28.12.2007.
Ambas resoluciones que tratan sobre la cancelación unilateral (la primera versa sobre el levantamiento
de la hipoteca unilateral, mientras que la segunda trata sobre el levantamiento de una prenda industrial)
de las garantías reales. Para esto, hemos visto por conveniente por la importancia de la que tratan, for-
men parte del Especial del primer número de la revista RAE Jurisprudencia.
Para ello, tanto el Dr. Francisco Avendaño, como el Dr. Alberto Haito, exponen y analizan los alcances
y efectos que ambas resoluciones tienen en el ámbito registral, y en general en la constitución de una
garantía para la satisfacción de un crédito
PRIMERA RESOLUCIÓN
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La cancelación y el levantamiento unilateral de las garantías reales
APELANTE
: EMPACADORA NAUTI- 2.2.- Visto el título no procede su inscripción
LIUS SAC puesto que el levantamiento de hipoteca
ROBERTO URTEAGA FIOL unilateral requiere de la manifestación de la
TITULO : 3899-2007 voluntad de ambas partes.
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(1) Garantías. Materiales de Enseñanza. Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP). 1991. Pág. 159
(2) PIZARRO, Ramón Daniel y VALLESPINOS, Carlos Gustavo. Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones. Editorial
Hamarubi, p. 50-51. En: Derecho Civil 5: Obligaciones. Selección de Textos. Volumen 1, PUCP, 2002.
(3) LARENZ, Karl. Concepto de la Relación Obligatoria., p. 18. En: Responsabilidad Civil. Selección de Textos. Tomo 1,
PUCP, 2001.
(4) REALE, Miguel. La Relación Jurídica; Situación subjetiva y derecho subjetivo. p. 174. En: Responsabilidad Civil. Selec-
ción de Textos. Tomo 1, PUCP, 2001.
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La cancelación y el levantamiento unilateral de las garantías reales
mento en virtud del cual se constituye la re- consentimiento, o sea, cuando en la parti-
lación y sobre el que recae tanto la exigencia da registral del inmueble no figurara que el
del acreedor como la obligación del deudor. sujeto activo aceptó constituirse en la otra
En otras palabras, el objeto es la prestación parte de la relación jurídica, con lo cual la
debida por el deudor. Volviendo al ejemplo, hipoteca tornaríase en una de naturaleza
el objeto es el pago del préstamo. convencional, sujetándose a partir de enton-
ces a la normatividad ordinaria.
5. Usualmente las hipotecas se constituyen
como producto de la relación jurídica ce- 7. El artículo 1122º del CC enumera los modos
7
6 lebrada entre deudor y acreedor. En efecto, de extinción de la hipoteca (6). En todas las
por lo general las hipotecas inscritas en el causales, salvo la cuarta, se alude en forma
Registro de Propiedad Inmueble son el re- expresa o tácita la existencia de una rela-
sultado del acuerdo de voluntades entre los ción jurídica entre el acreedor hipotecario
dos sujetos de la relación jurídica. A estas y el deudor. La primera, segunda y quinta
hipotecas se les conoce como convencio- ratifican el efecto accesorio de la garantía:
nales. Sin embargo, hay un tipo sui generis desaparecida la obligación se extingue la hi-
de hipotecas que se constituyen únicamente poteca. La renuncia, por su parte, también
con la sola manifestación de voluntad del anuncia la presencia de una relación jurí-
propietario del bien inmueble (sujeto pasi- dica, pues se dimite de algún derecho del
vo), vale decir, sin la participación del sujeto cual se es titular. La destrucción total del
activo de la relación jurídica. Estas son las bien constituye una causa patológica aplica-
denominadas hipotecas unilaterales, de ahí ble incluso ante la ausencia de una relación
su nombre. Más adelante ampliaremos sobre jurídica, toda vez que al dejar de existir el
estas. bien la garantía pierde sentido al carecer del
objeto sobre el cual recaer. En esta hipótesis,
Nuestro ordenamiento jurídico ha regulado la causa de la extinción de la hipoteca es
ampliamente la constitución y extinción de independiente de la presencia o ausencia de
las hipotecas convencionales; no obstante, la relación jurídica acreedor-deudor.
ha omitido lo propio respecto de las hipo-
tecas unilaterales, salvo el caso excepcional 8. Como podrá advertirse, las modalidades de 8
de la hipoteca unilateral del título de crédito extinción de las hipotecas previstas en el artí-
hipotecario negociable normada en la Ley culo 1122º del CC, salvo la contemplada en el
27287, Ley de Títulos Valores (5). inciso cuarto, han sido pensadas únicamente
para las hipotecas convencionales. Incluso la
6. En el XII Pleno del Tribunal Registral se caducidad introducida por la Ley 26639 fue
aprobó como precedente de observancia dirigida para cancelar este tipo de hipotecas.
obligatoria que “Procede inscribir hipotecas La Ley 26639 estableció dos supuestos: i)
constituidas por declaración unilateral del Cuando la hipoteca respalda un crédito cier-
propietario, sin necesidad de intervención to u obligación principal (segundo párrafo);
del acreedor”. Sin embargo, no se previó y ii) Cuando la hipoteca no garantiza una
cómo serían canceladas las hipotecas uni- obligación principal nacida u obligación fu-
laterales cuando el acreedor no prestara su tura o eventual (primer párrafo) (7). No debe
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(5) Artículo 240: “240.1. El Título de Crédito Hipotecario Negociable se expedirá a petición expresa del propietario de
un bien susceptible de ser gravado con hipoteca y que esté inscrito en cualquier Registro Público, por acto unilateral
manifestado mediante escritura pública. El representante del propietario requiere de poder especial para solicitar la
expedición del Título de Crédito Hipotecario Negociable.”
(6) Artículo 1122: “La hipoteca se acaba por:
1. Extinción de la obligación que garantiza.
2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3. Renuncia escrita del acreedor.
4. Destrucción total del inmueble.
5. Consolidación.”
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confundirse esta segunda hipótesis de cadu- teca surge como garantía real al inscribirse
cidad con la inexistencia de la relación jurídi- en el Registro, estando pendiente la futura
ca entre acreedor y deudor, pues el vínculo aceptación del negocio jurídico por parte
entre ambos está representado por el com- del acreedor, cuyos efectos se retrotraerán
promiso u obligación del acreedor de brindar al mismo momento de su inscripción cons-
al deudor un crédito. El ejemplo clásico es titutiva. Se dice, por tanto, que esta clase de
el de la línea de crédito bancaria, el banco hipoteca sirve para obtener rango o preser-
(acreedor) se compromete a prestar dinero al var prioridad en tanto el acreedor no preste
deudor en la medida que éste lo solicite. Esta su consentimiento. Entonces, en la hipoteca
no es la obligación principal, toda vez que unilateral se distinguen dos momentos: 1)
la hipoteca de modo alguno podrá garantizar La constitución de la garantía real; y 2) La
una obligación que no pertenece al deudor, adquisición del derecho por el acreedor o
sino al banco. Dicho de otra manera, sería aceptación de integrar la relación jurídica.
ilógico razonar que la hipoteca en esta etapa Al respecto, Ricardo de Ángel Yágüez, citan-
(cuando aún no se ha desembolsado el dine- do a Díez-Picazo y Gullón, señala que “la
ro al deudor) asegura el cumplimiento de la primera se origina por voluntad exclusiva del
obligación de prestar dinero a cargo del ban- dueño de los bienes, mientras que la adqui-
co. Entonces, la Ley 26639 fue diseñada, en sición requiere la aceptación del beneficia-
principio, como un mecanismo de extinción rio con efectos retroactivos. Antes de esta
adicional a los regulados por el Código Ci- aceptación, la hipoteca creada tiene rango
vil para las hipotecas convencionales, mayor propio y específico, pero en reserva hasta
prueba de ello es que dicha ley permitió su que aquélla se dé. No es que desde la acep-
renovación por el acreedor (sujeto activo de tación haya que considerar gravada la finca,
la relación jurídica). El artículo 118º del Regla- sino que hay que estimar que se gravó desde
mento de Inscripciones del Registro de Predios el momento en que se constituyó” (9).
(RIRP) (8) resulta contundente en su segundo
párrafo, pues el acreedor al renovar debe ma- 10. La aceptación no constituye un imperativo,
nifestar que la obligación garantizada no se ha pues nadie está obligado a formar parte de
extinguido. una relación jurídica no deseada o, dicho de
otra manera, a ninguna persona puede im-
9. La hipoteca unilateral, tal como se anun- ponérsele contra su voluntad la incorpora-
9 ció, se constituye por la sola voluntad del ción de un derecho a su patrimonio10. Des-
propietario del inmueble, quien usualmente de esta perspectiva, puede ocurrir que el
es el mismo deudor de la obligación princi- establecimiento de la relación jurídica nun-
pal, aunque nada impide que el deudor sea ca llegue a consumarse, ante esta situación
un tercero. Empero, lo cierto es que en el cabe preguntarse si la hipoteca puede ser
título constitutivo de la hipoteca unilateral cancelada de alguna manera o si irremedia-
faltan los elementos que configuran la re- blemente debe aguardarse hasta el momento
lación jurídica acreedor-deudor. Esta hipo- en que surja la aceptación del beneficiario y
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(7) Mayor información sobre este tema en la Resolución Nº 136-2004-SUNARP-TR-T del 21.07.2004 que sirvió de susten-
to para el sétimo precedente de observancia obligatoria aprobado en el Octavo Pleno del Tribunal Registral, publicada
en separata especial de El Peruano el 01.10.2004.
(8) Artículo 118: Renovación de los asientos de inscripción.- “La renovación de los asientos de inscripción a que se refiere
el artículo 3 de la Ley Nº 26639, sólo procede cuando a la fecha del asiento de presentación del título de renovación,
no hubiera operado la caducidad.
La renovación a que se refiere el párrafo anterior, se efectuará en mérito a la solicitud formulada por la persona a cuyo
favor se hubiera extendido la inscripción, en la que debe constar su declaración jurada con firma legalizada, en el
sentido que la obligación garantizada no se ha extinguido.
El asiento de renovación de las inscripciones de las demandas, sentencias y demás resoluciones a las que se refiere el
artículo 3 de la Ley Nº 26639, sólo podrá ser extendido en mérito a mandato judicial expreso.”
(9) De Ángel Yáguez, Ricardo. La hipoteca unilateral. En: Tratado de Garantías en la Contratación Mercantil. Tomo II.
Garantías Reales. Volumen 2. Garantías Inmobiliarias. Editorial Civitas, S.A., 1996, p. 214-215.
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La cancelación y el levantamiento unilateral de las garantías reales
a partir de aquí recién ensayar alguna causal Visto así, quien puede cancelar la hipoteca,
extintiva prevista explícitamente por nuestra en principio, es el mismo titular del dere-
legislación. cho, como sucede en la renuncia (inciso 3
del artículo 1122º del CC). En cambio, en la
10 Como referencia, el artículo 141º de la Ley hipoteca unilateral la adquisición del dere-
Hipotecaria Española prescribe: “En las hi- cho es eventual, toda vez que el acreedor
potecas voluntarias constituidas por acto podría o no prestar su aceptación. Ubicán-
unilateral del dueño de la finca hipotecada donos en la opción negativa, la relación
la aceptación de la persona a cuyo favor se jurídica acreedor-deudor no habría nacido
establecieron o inscribieron se hará constar y como consecuencia de ello el derecho
en el Registro por nota marginal, cuyos efec- jamás se habría trasladado a la esfera pa-
tos se retrotraerán a la fecha de la constitu- trimonial del acreedor. Partiendo de esto,
ción de la misma. Si no constare la acepta- en la hipoteca unilateral con ausencia de
ción después de transcurridos dos meses, a aceptación no existe un acreedor de la ga-
contar desde el requerimiento que a dicho rantía real. Por tanto, es impensable sugerir
efecto se haya realizado, podrá cancelarse que para cancelar este tipo de hipotecas
la hipoteca a petición del dueño de la finca, deba prestar su consentimiento la persona
sin necesidad del consentimiento de la per- a favor de quien se constituyó la garantía,
sona a cuyo favor se constituyó.” En nuestro pues ésta realmente carece de la titularidad
derecho positivo adolecemos de una dispo- para disponer del derecho, ya que jurídica-
sición similar que supedite la cancelación mente no es acreedor.
de la hipoteca unilateral a la infructuosa
comunicación al acreedor para que brinde Cuando la relación jurídica entre el po-
su aceptación dentro de cierto plazo. En tal tencial acreedor y el constituyente no se
sentido, las instancias registrales estamos in- materializa, la garantía real tampoco es
habilitadas para exigir un requisito que no transferida al acreedor, es decir, el dere-
se halle previsto en nuestro ordenamiento cho permanece en la órbita de poder del
jurídico vigente (11). constituyente. Ahora bien, ser titular de
un derecho implica la facultad de dispo-
11. Volviendo a las causales de extinción de las ner de él en cualquier momento. Dicho
hipotecas convencionales, ninguna de ellas poder incluye, obviamente, la posibilidad
contempla la posibilidad de que el consti- de cancelar en mérito de su sola voluntad
tuyente de la garantía cancele el gravamen la hipoteca unilateral que no fue aceptada.
por su sola voluntad. La explicación radica O más apropiadamente, la falta de acep-
en que la relación jurídica creada entre el tación del potencial acreedor concede al
deudor y el acreedor incorpora al patrimo- constituyente la facultad natural de re- 11
nio de este último un derecho de garantía, vocar su decisión de gravar con hipoteca
el cual es protegido por el sistema jurídico. un bien de su propiedad. Resulta entonces
En otras palabras, cuando la hipoteca se aplicable analógicamente el artículo 244.1
constituye convencionalmente el acreedor de la Ley 27287 (12) referido a la extinción
adquiere el derecho de garantía que respal- de la hipoteca unilateral nacida con la
da la obligación contraída por el deudor. emisión del título de crédito hipotecario
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(10) Artículo 2, inciso 24.a de la Constitución: “Nadie está obligado hacer lo que la ley no manda, ni impedido de hacer
lo que ella no prohíbe”.
(11) En efecto, el inciso d) del artículo 32 del TUO del RGRP señala que la calificación comprende, entre otros aspectos,
“Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las
disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas”.
(12) Artículo 244.-Extinción: “244.1. El Registro Público levantará el gravamen, sin que sea necesario escritura pública,
sólo contra la devolución del título no endosado o debidamente cancelado por el último endosatario en cuanto se
refiere al crédito que representa, manteniéndose el gravamen entre tanto vigente, sin que proceda su extinción en la
forma señalada por la Ley Nº 26639. (...)”
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Ltda., para garantizar una deuda de US$ el artículo 86º de la Ley 23407 establecía
817,218.52. Dicha garantía se inscribió en la que “en caso de infracción por el deudor de
ficha 570 del Registro correspondiente. las obligaciones que le impone el contrato
de prenda industrial o de incumplimiento
Con el título apelado se solicita la cance- en el pago de préstamo garantizado con la
lación de la mencionada prenda en mérito prenda, procederá la ejecución de acuerdo
de la declaración (también unilateral) de a ley”, es decir, el acreedor podía instar la
Nautilus, debido a que el acreedor no había venta judicial o extrajudicial del bien pren-
aceptado la garantía prendaria. El Registra- dado. La misma función instrumental es rei-
dor denegó la inscripción porque la cance- terada por el artículo 3.1 de la LGM, el cual
lación de dicha garantía requiere la interven- dispone que “(l)a garantía mobiliaria es la
ción de los acreedores prendarios. afectación de un bien mueble mediante un
2. Debe descartarse a priori la tesis del ape- acto jurídico, destinada a asegurar el cum-
lante respecto a la nulidad de la prenda (o plimiento de una obligación”.
de cualquier garantía real) constituida uni- 4. Pizarro y Vallespinos conciben a la obliga-
lateralmente. No sólo por razones legales 13
ción como “aquella relación jurídica en vir-
meramente formales (los artículos 2013º del tud de la cual el acreedor tiene un derecho
Código Civil y 90º del Texto Único Orde- subjetivo a exigir del deudor una determina-
nado -TUO- del Reglamento General de los da prestación, patrimonialmente valorable,
Registros Públicos -RGRP- descartan toda orientada a satisfacer un interés lícito, y ante
posibilidad de declarar nulas las inscrip- el incumplimiento, a obtener forzosamente
ciones por parte del propio Registro) y de la satisfacción de dicho interés, sea en es-
interés del administrado (admitir la tesis del pecie o de manera equivalente”(1). Para Karl
apelante significaría desestimar de plano su Larenz la obligación es “aquella relación
petición, precisamente por la imposibilidad jurídica por la que dos o más personas se
de que el Registro sancione la nulidad de sus obligan a cumplir y adquieren el derecho a
inscripciones), sino porque este Tribunal ha exigir determinadas prestaciones”.(2)
admitido la inscripción de garantías reales
de constitución unilateral (sin participación La relación jurídica, entendida como el vín- 14
del acreedor), como se desprende del Prece- culo o conexión que une a dos o más perso-
dente de Observancia Obligatoria aprobado nas y que produce consecuencias jurídicas,
por el XII Pleno del Tribunal Registral. En está compuesta por cuatro elementos: a) Un
consecuencia, este Colegiado se abocará a sujeto activo, titular o beneficiario principal
analizar cuál es la eficacia de la declaración de la relación; b) Un sujeto pasivo o deudor
del constituyente unilateral de la garantía de la prestación principal; c) El vínculo de
como mecanismo cancelatorio de ésta. atribución, capaz de ligar a una persona con
otra, frecuentemente de manera recíproca o
3. La legislación que regulaba la prenda indus- complementaria, pero siempre de forma ob-
trial fue derogada por mandato de la Sexta jetiva; y d) Un objeto, que es la razón de ser
Disposición Final de la Ley 28677 - Ley de la de la relación entablada.(3)
Garantía Mobiliaria (LGM). La prenda indus-
trial, como cualquier otra garantía real, tenía 5. El sujeto activo es el acreedor de la presta-
por finalidad asegurar la satisfacción del in- ción principal. En el caso de un mutuo di-
terés de un deudor, en el supuesto en que el nerario, el sujeto activo es quien prestó el
deudor incumpliese su obligación. Por ello, dinero y tiene el derecho a su reembolso
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(1) PIZARRO, Ramón Daniel y VALLESPINOS, Carlos Gustavo. Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones. Editorial
Hamarubi, p. 50-51. En: Derecho Civil 5: Obligaciones. Selección de Textos. Volumen 1, PUCP, 2002.
(2) LARENZ, Karl. Concepto de la Relación Obligatoria., p. 18. En: Responsabilidad Civil. Selección de Textos. Tomo 1,
PUCP, 2001.
(3) REALE, Miguel. La Relación Jurídica; Situación subjetiva y derecho subjetivo. p. 174. En: Responsabilidad Civil. Selec-
ción de Textos. Tomo 1, PUCP, 2001.
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(4) De Ángel Yáguez, Ricardo. La prenda industrial unilateral. En: Tratado de Garantías en la Contratación Mercantil. Tomo
II. Garantías Reales. Volumen 2. Garantías Inmobiliarias. Editorial Civitas, S.A., 1996, p. 214-215.
(5) Artículo 2, inciso 24.a de la Constitución: “Nadie está obligado hacer lo que la ley no manda, ni impedido de hacer
lo que ella no prohíbe”.
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para cancelar la garantía sólo al acreedor o 13. Cuando la relación jurídica entre el potencial 18
si el propio constituyente está legitimado acreedor y el constituyente no se materiali-
para ello. za, la garantía real tampoco es transferida al
acreedor, es decir, el derecho permanece en
11. Como referencia, el artículo 141º de la Ley la órbita de poder del constituyente. Aho-
17 Hipotecaria española prescribe: “En las hi- ra bien, ser titular de un derecho implica la
potecas voluntarias constituidas por acto facultad de disponer de él en cualquier mo-
unilateral del dueño de la finca hipotecada la mento. Dicho poder incluye, obviamente, la
aceptación de la persona a cuyo favor se es- posibilidad de cancelar en mérito de su sola
tablecieron o inscribieron se hará constar en voluntad la prenda industrial unilateral que
el Registro por nota marginal, cuyos efectos no fue aceptada. O más apropiadamente, la
se retrotraerán a la fecha de la constitución falta de aceptación del potencial acreedor
de la misma. Si no constare la aceptación concede a quien constituyó unilateralmen-
después de transcurridos dos meses, a contar te la garantía la facultad natural de revocar
desde el requerimiento que a dicho efecto se su decisión de gravar con ella un bien de su
haya realizado, podrá cancelarse la prenda propiedad.
industrial a petición del dueño de la finca, sin
necesidad del consentimiento de la persona 14. Resulta entonces aplicable analógicamente 19
a cuyo favor se constituyó.” El ordenamiento el artículo 244.1. de la Ley 27287(6) referi-
nacional adolece de una disposición similar do a la extinción de la hipoteca unilateral
que supedite la cancelación de la prenda in- nacida con la emisión del título de crédito
dustrial unilateral a la infructuosa comunica- hipotecario negociable. Conforme al men-
ción al acreedor para que brinde su acepta- cionado dispositivo, el gravamen puede ser
ción dentro de cierto plazo. levantado contra la entrega del título no en-
dosado, lo que equivale a decir que ninguna
12. A diferencia de lo que ocurre en las garan- persona aceptó constituirse en acreedor del
tías constituidas por acuerdo del solvens y crédito garantizado con la prenda industrial,
el accipiens, en las que éste último adquiere o sea, que la garantía real nunca salió de la
el derecho desde el momento del consen- esfera patrimonial del deudor y que, por lo
timiento, en las de constitución unilateral tanto, puede cancelarla con total libertad.
la adquisición del derecho por el acreedor En este orden de ideas, la garantía constitui-
es eventual, ya que éste puede o no dar su da unilateralmente puede ser cancelada en
aceptación. En este último caso, la relación cualquier momento a instancia del constitu-
jurídica obligatoria no habrá nacido, y como yente, siempre que no conste en la partida
consecuencia de ello el derecho jamás se in- registral la aceptación del acreedor.
corporará a la esfera patrimonial del acree-
dor. En suma: en las garantías constituidas En el caso de autos, la cancelación de la
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unilateralmente por el deudor con ausencia prenda industrial ha sido solicitada por
de aceptación del acreedor no existe, en ri- Nautilus (constituyente), sin que obre en la
gor, un titular de los derechos de preferencia, partida registral la aceptación por parte de
persecutoriedad y venta judicial. Por tanto, Seaspan Products Corporation, Pierre Hott-
es insostenible que para cancelar este tipo let & Frozen Food NV y Empress Interna-
de garantías deba prestar su consentimiento tional Ltda. (eventuales acreedores). En tal
la persona a favor de quien se constituyó la sentido, y satisfaciendo el título la formali-
garantía, pues ésta realmente carece de la ti- dad del artículo 2010 del CC, corresponde
tularidad para disponer del derecho, ya que revocar la observación y disponer su inscrip-
jurídicamente no es acreedor. ción, siempre que se cancelen los mayores
derechos indicados a continuación.
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(6) Artículo 244º.-Extinción: “244.1. El Registro Público levantará el gravamen, sin que sea necesario escritura pública,
sólo contra la devolución del título no endosado o debidamente cancelado por el último endosatario en cuanto se
refiere al crédito que representa, manteniéndose el gravamen entre tanto vigente, sin que proceda su extinción en la
forma señalada por la Ley Nº 26639. (...)”
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