TITULO I

NOCIONES GENERALES

1.- PROPIEDAD:

La propiedad es el derecho o facultad de poseer algo y poder disponer

de ello dentro de los límites legales. Es decir, te conviertes en el

dueño de una cosa y tienes todos los derechos sobre ella. Puedes

convertirte en propietario de algo de diferentes vías, por ejemplo:

porque compras un objeto, porque te lo regalan o porque lo heredas.

Y ese algo puede ser un bien inmueble (piso o casa), mueble (coche)

o inmaterial (derechos de explotación de una obra de arte).

Existen dos tipos de propiedad:

 La Propiedad Pública. Es aquella cuyo fin es satisfacer

necesidades públicas.
 La Propiedad Privada. Es la que corresponde a una sola persona

o entidad privada. Cuando una propiedad pertenece a varias

personas aparece el concepto de copropiedad.

2.- POSESIÓN:

La posesión es un poderío de hecho para ejercerlo a una cosa, de

manera total o parcial, bueno ese poderío de hecho puede ser de dos

formas, o calidades, con las que puedes poseer, por ejemplo en

concepto de dueño, y derivada de un acto contractual como sería el

arrendamiento en los dos ejemplos tu eres poseedor, sólo que en el

primero te comportas como dueño de la cosa y en el segundo ejerces

ese poderío de la cosa, pero derivado de un arrendamiento y no como

dueño y vivas lo que vivas en esa casa no la podrás adquirir como

dueño por esa vía.

El ejemplo más habitual que podemos encontrar es cuando se alquila

un inmueble. El propietario es el dueño, pero el inquilino es quien lo

usa cada día, por tanto, es él quien lo posee y no el propietario.

3.- DOMINIO:

El dominio viene hacer la propiedad, es decir la disposición que

puedes tener de la cosa, se puede ser poseedor en concepto de

dueño, pero no ser propietario por ejemplo, damos un contrato de

compraventa firmado entre dos personas de una casa, ese contrato

para perfeccionarlo hay que hacerlo en escritura pública ante notario,

no lo hacemos pero se entrega la posesión de la casa, y todo el

vecindario le conocen como dueño, entonces, la persona es el

poseedor en concepto de dueño de dicha casa, pero aún no es el

propietario, para eso hay que regularizar la propiedad o demandar el

juicio correspondiente.

4.- BIENES INMUEBLES:

Los Bienes Inmuebles son aquellos elementos de la naturaleza, que

no pueden trasladarse de forma inmediata de un lugar a otro sin su

destrucción o deterioro porque responde al concepto de fijeza.

Pueden serlo por naturaleza, por incorporación, por accesión, etc. Se

conoce principalmente a los bienes inmuebles de carácter

inmobiliario, es decir pisos, casas, garajes u otros ejemplos similares.

5.- BIENES MUEBLES:

Los Bienes Muebles a son aquellos elementos de la naturaleza,

materiales o inmateriales, que pueden desplazarse de forma

inmediata y trasladarse fácilmente de un lugar a otro, ya sea por sus

propios medios o por una fuerza interna o por una fuerza extraña y

manteniendo su integridad.
 TITULO II

CONCEPTO Y EXTENSIÓN DE LA PROPIEDAD

INMUEBLE O PREDIAL

1.- PROPIEDAD INMUEBLE O PREDIAL:

La propiedad inmueble es el derecho que nos permite usar, disfrutar,

disponer y reivindicar un bien, este derecho lo posee un individuo

sobre un inmueble determinado, es decir aquel bien material no

desplazable que está constituido esencialmente por la tierra y todo lo

que se adhiera a ella de manera permanente; teniendo en cuenta las

limitaciones establecidas por ley.

Entonces podemos concluir que el predio es la unidad física,

materialmente definida, conformada por un ámbito de extensión

territorial, con edificación o sin ella, también se alude con dicho

término a las edificaciones en altura o porciones de subsuelo que

conforman unidades independientes.

A) CONCEPTOS QUE INCLUYE LA PROPIEDAD INMUEBLE:

 Propiedad predial: Son aquellos que comprenden los

terrenos y edificaciones, pueden ser de dominio de los

particulares o del Estado.

Los predios del Estado pueden ser de dominio público por

estar destinado al uso público (plazas, parques, caminos,

playas, etc.) o a servicios públicos (colegios, hospitales,

cuarteles del ejército, etc.) o bienes de dominio privado.

 Propiedad territorial: Comprende el suelo, el sub-suelo y el

sobre suelo.
B) CLASES DE PREDIOS:
 Urbanos, son aquellos predios que han sido habilitados

dotándolos de los servicios necesarios, como consecuencia

de haberse culminado el proceso de habilitación urbana

correspondiente con la obtención de la recepción de las obras

respectivas.
 Rurales, reciben esta denominación las porciones de tierra

ubicadas en, área rura1 o en área de expansión declarada

zona intangible, dedicada al uso agrícola, pecuario o forestal.

Se considera también así a los terrenos eriazos calificados

para fines agrícolas.

 Eriazos, están constituidos por las tierras no cultivadas por

falta o exceso de agua y demás terrenos improductivos,

excepto las lomas y praderas con pastos naturales dedicados

a la ganadería; las tierras de protección, es decir las que no

reúnen las condiciones ecológicas mínimas y las que

constituyen patrimonio arqueológico de la nación.

 Finalmente, los ubicados en áreas de expansión urbana, son

aquellos que se ubican en espacios determinados por las

municipalidades, para ser destinados a futuras habilitaciones,

es decir son áreas donde se proyecta el crecimiento urbano

de una ciudad.

2.- EXTENSIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE O PREDIAL:

Los inmuebles por naturaleza son aquellos que se encuentran por si

mismos inmovilizados, como el suelo, el subsuelo, los predios rústicos

o urbanos.
El artículo 954 del Código Civil peruano nos señala que: “La propiedad

del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos

dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde

sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los

yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes

especiales”.

A su vez el artículo 955 nos señala que: “El subsuelo o el sobresuelo

pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el

dueño del suelo”.

TITULO III

LIMITACIONES POR RAZONES DE INTERÉS PÚBLICO Y

VECINDAD

Nuestra Legislación conoce a las limitaciones como restricciones,

podemos decir que ellas reducen el poder que normalmente tiene el

dueño sobre su bien: y acorde a nuestra legislación, estas

limitaciones se pueden originar por causa de necesidad, utilidad o

interés social y en segundo caso por propia voluntad de las partes.

Para que las restricciones al derecho de propiedad realizada entre las

partes puedan ser oponibles a terceros, debe cumplir con inscribirse

en el registro respectivo, sea bien mueble o inmueble para evitar así

cualquier tipo de fraude o simulación frente a terceros.

1.- LIMITACIONES POR RAZONES DE INTERES PÚBLICO:

A) EXPROPIACIÓN:

Según el artículo 928 del Código Civil se rige “por la legislación de la

materia”.

La Constitución Política del Estado establece en su artículo 70: “El

derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza, se ejerce

en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie

puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de

seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo

pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya

compensación por el eventual perjuicio. Hay accionante el Poder

Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya

señalado en el procedimiento expropiatorio. “La norma constitucional

debe concordarse con lo establecido por lo dispuesto en la Ley

N°27117, Ley General de Expropiaciones y los artículos 519 al 532 del

Código Procesal Civil. Estas leyes regulan los requisitos y

procedimiento de la expropiación. La expropiación consiste en la

transferencia forzosa del derecho de propiedad privada, autorizada

únicamente por ley expresa del Congreso en favor del Estado, a

iniciativa del Poder Ejecutivo, Regiones o Gobiernos Locales y previo

pago en efectivo de la indemnización justipreciada que incluya

compensación por el eventual perjuicio. (Art. 2 de la Ley Nª

27117).Según el artículo 3 de la Ley N° 27117, el único beneficiario

de una expropiación es el Estado.

De otro lado según esta ley (27117), en la ley que se expida en cada

caso deberá señalársela razón de necesidad pública o seguridad

nacional que justifica la expropiación, así como también el uso o

destino que se dará al bien o bienes a expropiarse.

B) PROHIBICIÓN A EXTRANJEROS:

Otras de las limitaciones importantes impuestas a la propiedad

inmueble por razones de interés público es la prohibición a los

extranjeros – por razones de seguridad – dentro de los 50 Km. De las

fronteras que no pueden adquirir ni poseer por ningún título, minas,

tierras, bosques, aguas, combustibles, ni fuentes de energía; directa

ni indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo pena de

perder en beneficio del Estado, el derecho adquirido. La prohibición

antes referida está regulada en el artículo 71 de nuestra Constitución.

Se exceptúa de esta prohibición únicamente el caso de necesidad

pública, declarada por decreto supremo aprobado por el concejo de

ministros. Al respeto el artículo 126 de la Constitución de 1979

condicionaba la declaración de necesidad pública a la dación de una

ley.

C) MONUMENTOS HISTÓRICOS:

En nuestro país, se suma a esta nómina de restricciones, la propiedad

de los monumentos históricos que a, igual que los objetos

arqueológicos son – conforme a su especial legislación – inajenables e

imprescriptibles.

D) OTROS:

Es más, en los diversos sectores de la administración pública:

Vivienda, Agricultura, Salud, Aeronáutica, Defensa, marina,

Municipalidades, etc. existen una serie de limitaciones legales que se

justifican por razones de orden público; tales serían en vías de

ejemplo: La prohibición de determinados cultivos (la coca por

ejemplo); las que norman o reglamentan la construcción de viviendas

o edificios en zonas urbanas o sub urbanas.

2.- LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD:

Ellas se fundan en el racionar ejercicio del derecho de propiedad; en

el mutuo respeto que se deben entre propietarios vecinos;

particularmente vecinos de predios urbanos. Son:

A) Ningún propietario podrá impedir que en su predio se ejecuten

actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas que

eviten o conjuren un peligro actual o inminente; pero se le

 indemnizará por los daños causados, que es lo racional (Art.

959 del C.C.).

B) Todo propietario debe abstenerse de perjudicar los predios

vecinos, así como la seguridad y el sosiego, la tranquilidad de

sus moradores; igualmente su salud; esto rige específicamente

en los trabajos de explotación industrial. Como una ampliación

de estas restricciones la ley civil prohíbe los humos, los hollines,

las emanaciones, ruidos, trepidaciones; las molestias análogas

que sobrepasan o exceden dela mutua tolerancia que se deben

los vecinos (Art. 961 del C.C.).

C) Si para construir un edificio o repararlo, es inevitable pasar

materiales por un predio vecinos, ajeno; o es necesario colocar

en ese otro predio, andamios, no podrá oponerse el dueño del

predio vecino, tendrá que permitirlo; lo que naturalmente va a

disgustar a los propietarios prepotentes, poco comprensivos,

abusivos o ignorantes. El vecino deberá ser indemnizado por el

primero por los daños y perjuicios que probadamente se le

causaren (Art. 960 del C.C.).

D) No le está permitido al propietario del inmueble abrir, cavar en

su terreno, pozos susceptibles de causar ruina o

desmoronamiento en la propiedad vecina o de perjudicar las

plantaciones que existen en ella; es más, puede ser obligado a

guardar las distancias necesarias para la seguridad de los

 predios afectados, además de la obligación de pagar la

indemnización por los daños y perjuicios. (Art. 962 del C.C.).

E) Obligación del propietario de un predio a que, si construye

cerca de un lindero un horno, chimenea, establo; o un depósito

para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivos o

radiactivos o se instalen maquinarias o análogos; se obliga a

observar las distancias y las precauciones establecidas por los

“reglamentos” respectivos, y a falta de éstos, a tomar las

medidas que fueren necesarias para preservar la solidez o la

salubridad de los predios vecinos. Aparte de la indemnización

de daños y perjuicios, la inobservancia de estas prohibiciones

puede dar lugar al cierre o el retiro de la obra.

F) Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se

extiendan sobre el predio y las raíces que lo invadan. Cuando

sea necesario podría recurrir a la autoridad municipal judicial

para el ejercicio de estos derechos.

G) El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al

predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.

(Art. 964 del C.C.).

H) Otra limitación a la libertad de disponibilidad del predio a favor

de persona determinada está constituida por el DERECHO DE

RETRACTO. El derecho de retracto es el que la ley otorga a favor

de determinadas personas para subrogarse en el lugar del

 comprador y en todas las estipulaciones del contrato de

compraventa. (Art. 1592 del C.C). El derecho de retracto

procede respecto de bienes muebles e inmuebles inscritos. El

Art. 1599 del C.C. enumera las personas que tienen derecho de

retracto, ellas son: El copropietario en la venta a tercero de las

porciones indivisas; El litigante en caso de venta por el

contrario del bien que está discutiendo judicialmente; El

propietario en la venta del usufructo y a la inversa. El

propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus

respectivos derechos. Los propietario de predios urbanos

divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus

derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien

a servidumbre a servicios que disminuyan su valor. El

propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta

de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad

agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla o ésta

reunidas no excedan de dicha unidad.

I) Otra limitación es que el dueño o los usufructuarios de un

predio pueden obligar, en cualquier tiempo, a los vecinos, al

deslinde y al amojonamiento.
 TITULO IV

ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Los bienes inmuebles no se adquieren por la simple

tradición. Los modos de adquisición de la propiedad son

distinguibles en general en dos grupos:

1.- MODOS ORIGINARIOS.- Se adquiere la propiedad sin

que haya sido transmitida por el anterior propietario.

2.- MODOS DERIVATIVOS.- Se adquiere la propiedad

cuando la propiedad ha sido transmitida por un propietario.

Entre los modos derivativos, cabe hacer otra distinción:

A) Adquisición intervivos.- Por ejemplo mediante un

contrato de compraventa, permuta o mediante la donación

B) Adquisición mortis causa.- Cuando la propiedad se

transmite del causante a los causahabientes, sean estos

herederos o legatarios. Son modos originarios de

adquisición de una propiedad inmueble:

- La accesión

- La prescripción

- Adquisitivala

- Accesión

La accesión consiste en el derecho que tiene el propietario

de hacer suyo todo lo que puede unirse o agregarse

materialmente al inmueble que le pertenece. Prescribe el

Art. 938 del C.C. “El propietario de un bien adquiere por

accesión lo que se une adhiere materialmente a él.

TITULO V

ACCESIÓN Y PRESCRIPCIÓN