BAB I

PENDAHULUAN

Investasi merupakan salah satu cara perusahaan dalam mengoptimalkan penggunaan kas
jika terjadi surplus. Dengan berinvestasi maka dana yang terdapat dalam kas perusahaan tidak
menganggur. Investasi dapat dimaksudkan sebagai akumulasi dari suatu bentuk aktiva untuk
memperoleh manfaat dimasa yang akan datang.
Dengan adanya investasi maka perusahaan mengharapkan beberapa keuntungan yakni
terjaminnya manajemen kas, terciptanya hubungan yang erat dan memperkuat posisi keuangan
suatu perusahaan. Investasi yang dilakukan oleh perusahaan akan memperkuat posisi keuangan
suatu perusahaan. Aktivitas investasi yang dilakukan perusahaan akan dijadikan sebagai dasar
penilaian manajemen kas perusahaan. Investasi juga bisa berupa properti.
Dewasa ini, bisnis investasi sudah mulai menjamur di berbagai negara, salah satunya
adalah Indonesia. Salah satu bisnis investasi yang marak saat ini adalah bisnis investasi properti.
Investasi properti makin banyak dilirik oleh beberapa kalangan masyarakat, dikarenaka nilai
investasinya yang selalu meningkat. Karena hal tersebut banyak developer properti mulai
mengembangkan bisnisnya, dengan mulai mengembangkan ruko, perumahan dan apartemen.
Bukan hanya sekedar membangun developer juga memberikan berbagai macam dukungan dan
kemudahan agar produknya banyak diminati oleh masyarakat.
Properti Investasi adalah: properti (tanah atau bangunan atau bagian dari bangunan atau
keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk
menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk: Digunakan
dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau Dijual
dalam kegiatan usaha sehari-hari. PSAK 13 mensyaratkan seluruh entitas untuk mengukur nilai
wajar properti investasi, baik untuk tujuan pengukuran(jika menggunakan model nilai wajar)
maupun pengungkapan (jika menggunakan model biaya).

1
 BAB II

TINJAUAN TEORITIS DAN PSAK

2.2 Definisi

Menurut PSAK 13, properti investasi adalah properti (Tanah atau bangunan atau bagaian
dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee / penyewa
melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-
duanya tidak untuk:
1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administrative.
2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.
Dalam PSAK 13 juga diberikan definisi mengenai properti yang digunakan sendiri (owner
occupied property), yaitu properti yang dikuasai (Oleh pemilik atau lesse melalui sewa
pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk tujuan
administratif. Perbedaan utama antara properti investasi dan properti yang digunakan sendiri
adalah properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar independen aset tetap.
Berdasarkan penjelasan diatas dapat dilihat beberapa perbedaan antara aset tetap dan
properti investasi, yaitu properti investasi harus berbentuk properti (yaitu tanah atau bangunan
atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) dan digunakan untuk menghasilkan rental
atau untuk kenaikan nilai. Sebagai contoh, jika suatu entitas membeli sebidang tanah.
Pernyataannya diklasifikasikan sebagai aset tetap atau properti investasi? Klasifikiasinya
tergantung darin tujuan entitas dalam memperoleh tanah tersebut, Apabila tanah tersebut
digunakan dalam kegiatan operasional (misalnya di atas tanah akan dibangun gedung yang
digunakan sebagai kantor perusahaan) maka tanah tersebut merupakan aset tetap.
Namun, apabila tanah tersebut tidak digunakan dalam kegiatan operasional, tetapi dengan
tujuan akan dijual kembali dimasa depan karena perusahaan memiliki keyakinan harga tanah
tersebut akan terus mengalami kenaikan nilai, maka tanah tersebut merupakan properti investasi.
Berikut adalah beberapa contoh dari properti investasi.
1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk
dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaanya di masa depan belum di tentukan.
(jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan

2
 sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah
tersebut sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai).

3. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa
pembiayaaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.

4. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain
melalui satu atau lebih sewa operasi.

5. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan

digunakan sebagai properti investasi.

Sedangkan contoh aset yang bukan merupakan properti investasi adalah sebagai berikut :
1. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang
dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual (lihat PSAK 14:
Persediaan). Contoh proerti yang diperoleh secara ekslusuif dengan maksud untuk
dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan di jual kembali.

2. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga
(lihat PSAK 34: Kontrak Kontruksi) .

3. Properti yang digunakan sendiri, ini merupakan aset tetap (lihat PSAK 16: Aset
Tetap) mencakup (diantaranya) properti yang dikuasai untuk pengembangan di masa
depan dan selanjutnya digunakan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti
yang digunakan oleh karyawan (dengan atau tanpa pembayaran rental sesuai harga
pasar oleh karyawan) dan properti yang digunakan sendiri yang menunggu untuk
dijual.

4. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.

Apabila bagian properti tersebut dapat di jual secara terpisah atau dapat disewakan kepada
pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan, maka entitas harus mencatat kedua baagian
itu secara terpisah, yaitu bagian pertama sebagai investasi dan bagian kedua sebagai aset tetap.
Namun jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka klasifikasi properti tersebut
ditentukan oleh bagian yang jumlahnya signifikan. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara
terpisah, maka properti ini masuk sebagai properti investasi hanya jika bagian yang digunakan
dalam proses produksi atau persediaan barang atau jasa atau untuk dijual.
Dalam beberapa kasus lainnya, entitas dapat menyediakan tambahan jasa kepada para
penghuni properti yang dimilikinya. Entitas memperlakukan properti tersebut sebagai properti
investasi jika jasa tersebut tidak signifikan. Contohnya adalah ketika pemilik bangunan suatu

3
kantor menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan bangunan kepada penyewa yang menghuni
bangunan.
Namun dalam kasus yang lain, jasa yang disediakan tersebut dapat bernilai cukup
signifikan. Sebagai contoh, apabila entitas memiliki dan mengelola hotel, dan apabila jasa yang
diberikan kepada para tamu hotel merupakan dibayar oleh tamu hotel, maka properti tersebut
termasuk properti yang digunakan sendiridan bukan properti investasi.

2.2 Pengakuan

Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika:

1. Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti
investasi akan mengalir ke entitas.
2. Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal.

2.3 Pengukuran Saat Pengakuan

Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk
dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi harga
pembelian produk dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung. Pengeluaran
yang dapat diatribusikan secara langsung termasuk, sebagai contoh biaya jasa hukum, pajak
pengalihan properti, dan biaya transaksi lainnya.
Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan
diklasifikasikan sebagai properti investasi yang dicatat sebagai sewa pembiayaan sebagaimana
diatur daiam PSAK 30: sewa paragraf 20. Dalam hal ini harus diakui pada jumlah yang lebih
rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari Pembayaran sewa minimum. Jumlah yang setara
harus diakui sebagai liabilitas sesuai dengan ketentuan paragraf yang sama.
Perolehan properti investasi juga melalui pertukaran aset nonmonoter atau kombinasi aset
moneter dan nonmonoter. Jika diperoleh melalui pertukaraan maka biaya perolehan diukur pada
nilai wajar kecuali:
1. Transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial atau
2. Nilai wajar dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara andal.

Jika aset yang diperoleh tersebut tidak dapat diukur dengan nilai wajar. Maka biaya
perolehan properti investasi diukur dengan jumlah tercatat dari aset yang diserahkan.

4
 2.4 Pengukuran Setelah Perolehan

Seluruh entitas mengukur nilai wajar properti investasi, baik untuk tujuan pengukuran
(jika menggunakan model nilai wajar) maupun pengungkapan (jika menggunakan model biaya).
Entitas dianjurkan, tetapi tidak disyaratkan, untuk mengukur nilai wajar properti investasi
berdasarkan penilaian oleh penilai independen yang memiliki kualifikasi profesional yang telah
diakui dan relevan serta memiliki pengalaman terkini di lokasi dan kategori properti investasi
yang dinilai.
Entitas dapat:
1. Memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti investasi
yang menjadi agunan liabilitas yang membayar imbal hasil dikaitkan secara langsung
dengan nilai wajar dari, atau imbal hasil dari, aset tertentu yang mencakup properti
investasi tersebut.
2. Memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti investasi
lain, tanpa memperhatikan pilihan sebagaimana dimaksud di angka (1).

Model Nilai Wajar

Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur
seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar. Apabila hak atas properti yang dimiliki oleh
lessee melalui sewa operasi diklasifikasikan sebagai propeti investasi maka entitas tidak
mempunyai pilihan, harus menerapkan model nilai wajar. Keuntungan atau kerugian yang timbul
dari perubahan nilai wajar properti investasi diakui dalam laba rugi pada periode terjadinya.

Model Biaya

Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih model biaya mengukur seluruh properti
investasinya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16: Aset Tetap, kecuali jika properti investasi
tersebut memenuhi kriteria sebagai dimiliki untuk dijual (atau temasuk dalam kelompok aset
lepasan yang dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual) sesuai dengan PSAK 58: Aset Tidak
Lancar Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan. Properti investasi yang memenuhi
kriteria sebagai dimiliki untuk dijual (atau termasuk dalam kelompok aset lepasan yang
dikelompokkan sebagai dimiliki untuk dijual).

5
 2.5 Pengalihan

Pengalihan ke atau dari, properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat
perubahan penggunaan yang dibuktikan dengan:
1. Dimulainya penggunaan oleh pemilik, dialihkan dari properti investasi menjadi
properti yang digunakan sendiri.
2. Dimulainya pengembangan untuk dijual dialihkan dari properti investasi menjadi
persediaan.
3. Berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dialihkan dari properti yang digunakan sendiri
menjadi properti investasi.
4. Dimulainya sewa operasi ke pihak lain, dialihkan dari persediaan menjadi properti
investasi

2.6 Pelepasan

Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dieliminasi dari laporan posisi

keuangan) pada saat dilepaskan atau ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara
permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomik masa depan yang diharapkan dari pelepasannya.
Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi
ditentukan dari selisih antara hasil netto dari pelepasan dan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam
laporan laba rugi (kecuali jika PSAK 30: sewa mensyaratkan lain dalam jual dan sewa balik) pada
periode terjadinya penghentian atau pelepasan.

2.7 Pengungkapan

Model Nilai Wajar dan Model Biaya

1. Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya;
2. Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas
properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan-dicatat
sebagai properti investasi;
3. Jika pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan untuk
membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan
dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari;
4. Sejauhmana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas penilaian oleh
penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan

6
 serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti investasi yang
dinilai.
5. Jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:
a. Penghasilan rental dari properti investasi;
b. Beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang
menghasilkan rental;
c. Beban operasi iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental
selama periode tersebut; dan
d. Perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi
atas penjualan properti investasi.
6. Keberadaan dan jumlah pembatasan atas kemampuan realisasi dari properti
investasi atau atas pengiriman penghasilan dan hasil pelepasan
7. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan untuk
memperbaiki, memeliharaan atau peningkatan properti investasi.

Pengungkapan pada Model Nilai Wajar

Entitas yang menerapkan model nilai wajar juga harus mengungkapkan rekonsiliasi antara
jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode,yang menunjukkan hal-hal berikut :
1. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari
akuisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang
di akui dalam jumlah tercatat asset.
2. Penambahan yang dihasilkan dari akuisi melalui penggabungan usaha
3. Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam
kelompok asset yang akan dilepaskan yang akan diklasifikasikan sebagai dimiliki
untuk dijual dan pelepasan lain
4. Laba atau rugi netto dari penyesuaian terhadap nilai wajar
5. Perbedaan nila tukar netto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari
mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda,termasuk
penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari
entitas pelapor
6. Transfer ke dan dari persediaan dan property yang digunakan sendiri
7. Perubahan lain

7
 Ketika suatu penilaian terhadap property investasi disesuaikan secara signifikan untuk
tujuan pelaporan keuangan, misalnya untuk menghindari penghitungan ganda atau asset atau
kewajiban yang diakui sebagai aset dan kewajiban terpisah, maka entitas tersebut
mengungkapkan rekonsiliasi anatara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang
dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan cara terpisah jumlah agregat dari
pengakuan kewajiban sewa yang telah ditambahakan kembali, dan penyesuaian signifikan lain.
Dalam kasus-kasus entitas tidak dapat menetukan nilai wajar secara andal, jika suatu
entitas mengukur properti investasi dengan menggunakan model biaya sesuai dengan PSAK 16,
rekonsiliasi yang disyaratkan harus mengungkapkan jumlah yang terkait dengan properti investasi
tersebut secara terpisah dari jumlah yang terkait dengan properti investasi lainnya.
Sebagai tambahan entitas mengungkapkan:
1. Deskripsi properti investasi
2. Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal
3. Apabila mungkin ,kisaran estimasi dmana nilai wajar kemungkinan besar berada,
dan
4. Untuk pelepasan property investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar
a. Fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang tidak
dicatat dengan nilai wajar;
b. Jumlah tercatat properti investasi pada saat dijual; dan
c. Jumlah laba atau rugi yang diakui.

Pengungkapan Pada Model Biaya

Entitas yang menerapkan model biaya juga harus mengungkapkan :

1. Metode penyusunan yang digunakan;
2. Masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
3. Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi
penurunan nilai ) pada awal dan akhir periode;
4. Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang
menunjukkan :
a. Penambahan, pengungkapan terpisah untuk menambahkan yang dihasilkan
dari akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui
sebagai aset;
b. Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;

8
 c. Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam
kelompok yang akan dilepaskan yang diklasifikasi sebagai dimiliki untuk
dijual yang dinilai dengan jumlah tercatat atau nilai jual dikurangi beban
penjualan, mana yang lebih rendah dan pelepasan lain;
d. Penyusutan;
e. Jumlah dan rugi penurunan nilai yang diakui,dan jumlah pemulihan rugi
penurunan nilai,selama satu periode sesuai PSAK 48 penurunan Nilai Aset;
f. Perbedaan nilai tukar netto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan
dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda,
termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang
penyajian dari entitas pelaporan;
g. Pengalihan ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
h. Perubahan lain.

Nilai wajar properti investasi.

Entitas menerapkan ini secara prospektif dengan ketentuan bahwa property dalam proses
pembangunan dikaji apakah memenuhi definisi sebagai properti investasi pada tanggal efektif
pernyataan ini. Jika properti tersebut sebagai properti investasi, maka jumlah tercatat pada tanggal
efektif. Pernyataan ini merupakan biaya perolehan awalnya dan saldo surplus revaluasi terkait
direklasifikasi ke saldo laba.

9
 BAB III
PENUTUPAN

3.1 Kesimpulan

Menurut PSAK 13 (revisi 2015), properti investasi adalah properti (Tanah atau bangunan
atau bagaian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee /
penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau
kedua-duanya tidak untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk
tujuan administrative atau dijual dalam kegiatan usaha Sehari-hari. Properti investasi diakui
sebagai aset jika dan hanya jika besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait
dengan properti investasi akan mengalir ke entitas, biaya perolehan properti investasi dapat
diukur secara andal.
Pengalihan ke, atau dari, properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat
perubahan penggunaan yang dibuktikan dengan dimulainya penggunaan oleh pemilik,dialihkan
dari properti investasi menjadi properti yang digunakan sendiri, dimulainya pengembangan untuk
dijualdialihkan dari properti investasi menjadi persediaan, berakhirnya pemakaian oleh pemilik,
dialihkan dari properti yang digunakan sendiri menjadi properti investasi. Dimulainya sewa
operasi ke pihak lain, dialihkan dari persediaan menjadi properti investasi. Properti investasi
harus dihentikan pengakuannya (dieliminasi dari laporan posisi keuangan) pada saat dilepaskan
atau ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat
ekonomik masa depan yang diharapkan dari pelepasannya. Keuntungan atau kerugian yang
timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara hasil neto
dari pelepasan dan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali jika PSAK
30: sewa mensyaratkan lain dalam jual dan sewa balik) pada periode terjadinya penghentian atau
pelepasan. Pengungkapan investasi bisa menggunakan model nilai wajar atau model biaya.

10